Kendelse af 11-10-2016 - indlagt i TaxCons database den 26-11-2016

Faktiske oplysninger

Klageren ejer ejendommen [adresse1], [by1]. Ejendommen er et tofamilieshus, hvor klageren selv bor i st. tv., mens st. th. lejes ud. Det fremgår af oplysninger fra BBR, at lejligheden tv., som klageren bor i, er på 150 m² og at lejligheden th. er på 82 m². Det udlejede svarer til 35 % af ejendommen.

Ifølge oplysninger fra SKAT indberetter klageren årligt en lejeindtægt på 48.000 kr. og fratrækker herefter 24.000 kr. som driftsudgifter.

Klageren har fremlagt en lejekontrakt gældende pr. 1. april 2011. Det fremgår af lejekontrakten, at den årlige husleje udgør 24.000 kr. Det fremgår også, at leje udgør 2.000 kr., mens varme og vand udgør 1.600 kr. Desuden fremgår det af kontrakten, at den månedlige betaling er 4.000 kr.

Klageren har også fremlagt kontoudskrifter som dokumentation for lejeindtægterne. Det fremgår af kontoudskrifterne, at der var en månedlig lejeindtægt på 4.000 kr.

Der er tilføjet følgende note på kontoudskrifterne:

”Jeg indberetter 2000,- pr. måned, da 2000,- går til vand, varme, renovation og forsikringer som jeg betaler. De penge har jeg betalt skat af.”

Som dokumentation for udgifter til varme har klageren fremlagt betalingsoversigt fra Betalingsservice, der viser faktura fra [virksomhed1] vedrørende ejendommens forbrug af naturgas:

Der udover fremgår det af den fremlagte betalingsoversigt fra Betalingsservice, at der i indkomståret 2013 var et vandforbrug på ejendommen svarende til 2.822 kr. Desuden er der fremlagt en faktura fra [virksomhed2], hvoraf det fremgår, at der blev opkrævet 6.107 kr. i vandafledningsafgift for perioden 1. januar 2013 til 31. december 2013. Der blev i indkomståret 2013 afholdt udgifter til vand på i alt 8.929 kr.

Skatteankestyrelsen har i forbindelse med sagens behandling i skrivelse af 24. maj 2016 anmodet klageren om at fremsende dokumentation for de afholdte udgifter til vand og varme i indkomstårene 2011, 2012 og 2013. Der er ikke fremlagt dokumentation for udgifter til vand i indkomstårene 2011 og 2012.

Fordelingen af klagerens eget forbrug og forbruget i den udlejede lejlighed fremgår ikke af den fremlagte dokumentation.

SKATs afgørelse

SKAT har ikke godkendt fradrag for udgifter på i alt 24.000 kr. i indkomstårene 2011, 2012 og 2013.

Som begrundelse for afgørelsen har klageren anført følgende:

”Du kan ikke trække drifts- og vedligeholdelsesudgifter af din ejendom fra, fordi det er en tofamiliesejendom.

Reglerne står i ligningslovens § 15J”

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at der godkendes fradrag for udgifter på i alt 24.000 kr. i hvert af indkomstårene 2011, 2012 og 2013.

Som begrundelse for klagen, har klageren anført følgende:

”Så prøver (undertegnede) jeg igen.

Hver eneste gang, jeg har klaget over jeres fastsættelse af huslejeindtægt, kommer der bare det samme stykke papir tilbage. Ingen forklaring.

Alle mine klager og kopier er sendt til SKAT, [adresse2], [by2] Att: [person1].

Har altid betalt skat af huslejeindtægten på 2000,- kr. pr. måned, siden jeg overtog huset 1. juni 2000. Det har den foregående ejer også.

Udgifter til vand (ind/ud), varme (naturgas), renovation osv, er regninger jeg betaler, med penge der er betalt skat af.

Min lejer betaler så mig tilbage. Dette er ikke en indtægt, som jeg vil beskattes af.”

Landsskatterettens afgørelse

Klageren bor selv i den ene lejlighed i den ejendom han ejer, som er et tofamilieshus. Der er derfor ikke fradrag for udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen, dette omfatter også udgifter til f.eks. forsikring af ejendommen, renovation og andre løbende driftsudgifter, jf. ligningslovens § 15J, stk. 1 og 2. Udgifter i forbindelse med selve udlejningen er derimod fradragsberettiget, jf. hermed Den Juridiske Vejledning afsnit ”C.H.3.4.1.1 Udlejning af værelser eller udlejning af helårsbolig en del af året”, underafsnit ”Særligt om udlejning af tofamilieshuse”.

Klageren har fremlagt en lejekontrakt gældende fra 1. april 2011. Landsskatteretten lægger til grund, at samme vilkår var gældende for udlejningen i indkomstårene 2012 og 2013. Det fremgår af lejekontrakten, at lejer betalte et fast beløb hver måned for vand og varme.

Når lejeren betaler et fast beløb hver måned for vand og varme, skal beløbet medregnes i lejeindtægten, men udlejer kan fratrække den forholdsmæssige andel af udgifterne, der kan henføres til det udlejede.

Klageren har forklaret, at der i indkomstårene 2011-2013 var en månedlig lejeindtægt på 4.000 kr., hvoraf 2.000 kr. dækkede huslejen, og 2.000 kr. dækkede udgifter til vand, varme, renovation og forsikringer.

Med henvisning til ligningslovens § 15 J kan der ikke godkendes fradrag for udgifter til renovation og forsikringer.

Varmeudgifter

Det fremgår ikke af den fremlagte dokumentation, hvor stor en del af udgifterne, der kan henføres til den udlejede lejlighed. Da den udlejede lejlighed svarer til 35 % af ejendommens samlede areal, godkender Landsskatteretten skønsmæssigt fradrag for 35 % af de dokumenterede udgifter til varme. Således:

Vandudgifter

Klageren har ikke fremlagt dokumentation for de afholdte vandudgifter i 2011 og 2012. Ligesom det ikke er dokumenteret hvor stor en andel, der kan henføres til den udlejede lejlighed. Efter en konkret vurdering fastsætter Landsskatteretten skønsmæssigt forbruget i 2011 og 2012 i overensstemmelse med forbruget i 2013. Der forlægger ikke nogen oplysninger om hvor mange beboere, der var på de to hustande i de påklagede indkomstår. Landsskatteretten vurderer, at vandudgifterne derfor kan fordeles ligeligt mellem husstandene og godkender fradrag for halvdelen af beløbet i hvert af indkomstårene 2011, 2012 og 2013. Således:

Opgørelse af fradrag

Landsskatteretten skal bemærke, at det skønsmæssige fradrag kun er gældende for de påklagede indkomstår og ikke umiddelbart kan lægges til grund for opgørelsen af lejeindtægten i efterfølgende indkomstår, da udgangspunktet er, at det er de faktiske udgifter for den udlejede del af ejendommen, der er fradragsberettigede.

Den påklagede afgørelse ændres, idet fradraget for udgifter til vand og varme sættes op fra 0 kr. til henholdsvis 16.830 kr., 16.277 kr. og 15.190 kr. i indkomstårene 2011, 2012 og 2013.