Kendelse af 24-05-2017 - indlagt i TaxCons database den 16-06-2017

SKAT har for indkomståret 2012 ikke godkendt fradrag for underskud i klagerens virksomhed, idet virksomheden ikke er anset for en erhvervsmæssig virksomhed.

SKAT har anset den erhvervsmæssige virksomhed for ophørt i indkomståret 2011, hvorfor tidligere opsparet overskud beskattes endeligt med 5.855.625 kr. i indkomståret 2012. Som følge heraf er der sket tilretning af selvangivet kapitalafkast m.v. for indkomstårene 2012 og 2013.

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse, idet klageren ud fra en samlet vurdering driver erhvervsmæssig virksomhed og dermed er berettiget til at anvende reglerne i virksomhedsskatteloven for indkomstårene 2012 og 2013.

Faktiske oplysninger

Klageren har tidligere drevet virksomheden [virksomhed1] med cvr nr. [...1]. Virksomheden påbegyndtes i indkomståret 2000 og er afmeldt den 15. januar 2011. Der var pr. 31. december 2011 et opsparet overskud i virksomhedsordningen på 5.945.809 kr.

Klageren har pr. 29. oktober 2012 erhvervet en særskilt matrikuleret ejerlejlighedsgarage beliggende [adresse1], [by1] for 90.000 kr. plus omkostninger på 7.950 kr., eller i alt 97.950 kr.

Klageren har udlejet garagen fra den 1. november 2012 med en månedlig leje på 700 kr. Af kontrakten fremgår, at lejen kan sættes op med 10 % af det foregående års leje, hvis det varsles 3 måneder forud.

Repræsentanten har oplyst, at udlejningen sker til uafhængig 3. part, at klageren ikke selv bor i en lejlighed på adressen og at garagen er lukket.

For indkomstårene 2012-2015 er der i henhold til klagerens repræsentants regnskaber, realiseret følgende resultater af udlejningen:

For indkomstårene 2016-2023 er der fremlagt et budget. Budgettet viser en stigning i resultat af virksomhed efter driftsøkonomiske afskrivninger. Resultatet for 2016 udgør i henhold til budgettet 2.568 kr. og i 2017 3.323 kr. Dette fremkommer som følge af, at lejeindtægten sættes op med 10 % pr. år.

Efter opfordring fra Skatteankestyrelsen har, repræsentanten sendt bilag vedrørende faktura for revisorassistance for 2015 på 3.000 kr. inkl. moms. Det er forklaret at baggrunden for, at revisorregning er reduceret fra 8.000 kr. i 2012 til 5.000 kr. i 2013 og til 3.000 kr. i 2014 og frem, skyldes at klagerens tidligere virksomhed var mere omfattende i forhold til bogføringsassistance m.v., og at der i overgangen til køb af den nye virksomhed har været lidt ekstra revisorarbejde. I forhold til bogføring af garageudlejningen alene, er der tale om ganske få bilag, hvorfor de 3.000 kr. som svarer til ca. 4 timers assistance er retvisende. Repræsentanten har fremsendt udskrift af en bankoversigt, hvoraf det fremgår at der i februar måned 2017 er modtaget 847 kr. for leje af garage. Der er fremsendt en fakturaoversigt i excelformat, som specificerer kvartalsopkrævningen for 2017. Af 1. kvartal fremgår en leje for januar på 770 kr. og en leje i februar og marts 2017 på 2 x 847 kr.

De driftsøkonomiske afskrivninger er fratrukket med 2 % af afskrivningsgrundlaget. Afskrivningsgrundlaget er af repræsentanten foretaget med udgangspunkt i anskaffelsessummen, fordelt forholdsmæssigt ud fra den offentlige vurdering, mellem hvad der kan henføre til grunden, og hvad der kan henføres til bygning (garagen). Der er endvidere reduceret med en scrapværdi på 17.742 kr.

SKAT har i udtalelsen anført, at de er enige i repræsentantens principper vedrørende opgørelse af afskrivningsgrundlaget.

SKATs afgørelse

SKAT har ikke godkendt fradrag for underskud i virksomheden, idet der er tale om en ikke erhvervsmæssig virksomhed. SKAT har derfor forhøjet den personlige indkomst med 7.778 kr. SKAT har anset klagerens erhvervsmæssige virksomhed for ophørt i indkomståret 2011, hvorfor opsparet overskud i virksomhedsordningen på 5.855.625 kr. kommer til endelig beskatning i indkomståret 2012.

SKAT har i afgørelsen anført følgende:

”Det er SKATs vurdering, at udlejningsvirksomheden, efter praksis ikke kan anses, som værende erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig forstand.

Dette begrundes med udlejningsvirksomhedens dokumenterede resultat, hvor der ikke ses at være plads til driftsmæssige afskrivninger på garagen. SKAT har ikke modtaget budgetter eller på anden måde sandsynliggjort at virksomheden fremadrettet vil blive overskudsgivende efter driftsmæssige afskrivninger.

Det fremgår af ovenstående højesteretsafgørelse SKM2007.59.HR, at der skal være plads til driftsmæssige afskrivninger med mindst 2 % af bygninger. For god ordens skyld bemærkes, at din virksomhed ikke er omfattet af den lempeligere praksis som er gældende for deltidslandmænd jf. ovennævnte TfS 1994 364 og SKM2007.59.HR.

Konklusion:

På den baggrund anses det for dokumenteret, at virksomheden ikke har udsigt til at blive overskudsgivende.

Som følge heraf godkendes der ikke fradrag for underskud efter statsskattelovens § 6 a ifølge nedenstående opstilling:

Indkomsten forhøjes med (i 2012)+7.778

Bemærkninger til indsigelsen:

Det er korrekt, at afgørelserne SKM2007.59.HR, TfS2006.147.VLR, og TfS2005.637.ØLR ikke specifikt vedrører udlejning af garage. Afgørelserne er dog med til at danne praksis for, i hvilke situationer der ikke er tale om erhvervsmæssig virksomhed. Ligesom det også heri slås fast:

Spørgsmålet om, hvilke betingelser der skal være opfyldt for, at der i skattemæssig forstand foreligger erhvervsmæssig virksomhed, således at bl.a. virksomhedsordningen kan anvendes, er ikke lovreguleret, men fastlægges af praksis.

Revisor henviser til SKM2008.943.SR samt 2 ikke offentliggjorte afgørelser, som er nævnt i denne afgørelse.

SKM2008.943.SR omhandler hvorvidt udlejning af et jordstykke på 2,04 ha kan være erhvervsmæssig virksomhed. Resultatet er viser et meget begrænset overskud, alligevel kan Skatterådet ikke godkende denne virksomhed som erhvervsmæssig, idet formålet med erhvervelsen af jordarealet ikke findes at være erhvervsmæssig. Der er henvist til, at virksomheden er af ganske underordnet betydning.

Af de 2 ikke offentliggjorte sager fremgår, det at Landsskatteretten godkender udlejning af garager med en leje på 6.000 kr. og 8.000 kr. godkendes som erhvervsmæssige.

SKAT hæfter sig ved, at de to ikke offentliggjorte landsskatteretskendelser vedrører overskudsgivende virksomheder. SKAT finder det er helt afgørende for disse sager om resultatet er positivt eller negativt.

Efter SKATs opfattelse må køb og udlejning garagen, anses for begrundet i et ønske om at undgå beskatning af indeståendet på konto for opsparet overskud i forbindelse med virksomhedens ophør i 2011.

Ved bedømmelse af resultatet skal der afsættes et beløb til driftsøkonomisk afskrivning. Den driftsøkonomiske afskrivning kan efter SKATs opfattelse ikke sættes lavere end 2 % i dette tilfælde. Anskaffelsessummen er ifølge regnskabet 97.950 kr.

Det er korrekt, som revisor skriver, at der ikke er ejendommen ikke anvendes til afskrivningsberettede formål efter afskrivningsloven. Dette ændre dog ikke på, at bygningen må antages at undergå en driftsmæssig afskrivning på bagrund af almindelig slid og ælde, selv med den over fællesudgifterne afholdte vedligeholdelse.

I forbindelse med vurderingen af resultatet skal der tages højde for, at ejers bidrag til fællesudgifter eventuelt kan stige, såfremt regnskabet for disse udgifter skulle tilsige det.

Resultat af udlejningen med de oplyste fradrag:

20122013201420152016

Leje1.4008.4008.4008.4009.240

Regnskabsassistance-8.000-5.000-3.000-3.000-3.000

Ejendomsskat-831-234-251-251-251

Fællesudgifter-347-2.632-2.198-2.198-2.198

Driftsøkonomisk afskrivning-1.959-1.959-1.959-1.959

----------------------------------------

Resultat driftsøkonomisk-7.778-1.4259929921.832

Resultat af udlejningen med de fradrag SKAT finder sandsynliggjort:

20122013201420152016

Leje1.4008.4008.4008.4009.240

Regnskabsassistance-8.000-5.000-5.000-5.000-5.000

Ejendomsskat-831-234-251-251-251

Fællesudgifter-347-2.632-2.198-2198-2.198

Driftsøkonomisk afskrivning-1.959-1.959-1.959-1.959

----------------------------------------

Resultat driftsøkonomisk-7.778-1.425-1.008-1.008-168

SKAT finder således, at der ved bedømmelse af om virksomheden er erhvervsmæssig, skal henses til:

Det er således stadig SKATs opfattelse, at virksomheden ikke kan anses, at være erhvervsmæssig i skattemæssig forstand.

Det begrundes med, at virksomheden efter driftsøkonomiske afskrivninger og med et realistisk bud på revisorudgifterne anses at være underskudsgivende eller kun kan levere et efter investeringen utilstrækkeligt overskud.

Når henses til, udgift til revisor i 2012 og især 2013, er det SKATs opfattelse, at en revisorudgift på 3.000 kr. ikke er dækkende for det arbejde, der er forbundet med at opgøre indkomsten og lave de specifikationer der skal til for at få godkendt anvendelse af virksomhedsskatteordningen.

SKAT finder det således ikke realistisk, at virksomheden giver eller give et overskud, og slet ikke et betydeligt overskud, som kan begrunde investeringen.

SKAT finder således, at det er afgørende, at denne virksomhed med korrektioner for de driftsøkonomiske afskrivninger er underskudsgivende, selv med en lejeforhøjelse fra år 2016.

Garagen anses ikke at forrente investeringen. SKAT finder det ikke sandsynligt, at man ville foretage en sådan investering, hvis det ikke havde været for at bevare det opsparede overskud.

Det er SKATs opfattelse, at virksomheden er af ganske underordnet omfang, samt at formålet med virksomheden har været at opretholde virksomhedsordningen, frem for at opnå et overskud i virksomheden.

Det er derfor stadig SKATs opfattelse, at virksomheden ikke kan anses at være erhvervsmæssig i skattemæssig forstand.

Du har valgt at lade dig beskatte efter reglerne i virksomhedsskatteloven.

Virksomhedsskattelovens § 1:

Skattepligtige personer, der driver selvstændig erhvervsvirksomhed, kan anvende virksomhedsordningen efter reglerne i dette afsnit på indkomst fra virksomheden.

Såfremt virksomheden ikke er erhvervsmæssig, kan virksomhedsordningen ikke anvendes.

Indestående på konto for opsparet overskud skal derfor hæves, jf. virksomhedsskattelovens § 15, stk. 1.

E.G.2.1.1 Begrebet selvstændig erhvervsvirksomhed

Efter Virksomhedsskattelovens § 1, stk. 1, 1. pkt., kan skattepligtige personer, der driver selvstændig erhvervsvirksomhed, anvende reglerne om virksomhedsordningen på indkomst fra virksomheden.

Denne bestemmelse indebærer, at det er en betingelse for at anvende virksomhedsordningen, at den skattepligtige er selvstændigt erhvervsdrivende, og at lønindkomst ikke kan indgå i virksomhedsordningen. Visse honorarer med direkte tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed kan indgå i virksomhedsordningen.

Hverken virksomhedsskatteloven eller anden lovgivning, herunder personskatteloven, indeholder en definition af begrebet selvstændig erhvervsvirksomhed, men det er forudsat, at begrebet i overensstemmelse med hidtidig praksis fortolkes ens i alle skattemæssige relationer.

Den grundlæggende afgrænsning af indkomst ved selvstændig erhvervsvirksomhed (selvstændigt erhvervsdrivende) i forhold til indkomst i et tjenesteforhold (lønmodtagere) er beskrevet nærmere i E.A.4. Der er opregnet eksempler på selvstændig erhvervsvirksomhed i afsnit E.A.4.3 og eksempler, hvor der ikke forelå selvstændig erhvervsvirksomhed i afsnit E.A.4.3.1.

Af juridisk vedledning afsnit C.C.5.2.13.4, fremgår reglerne i forbindelse med ophør med at anvende virksomhedsordningen.

Vedr. anvendelsen af virksomhedsordningen

Virksomhedsordningen kan anvendes, når der er tale om erhvervsmæssig virksomhed. Dette fremgår af virksomhedsskattelovens § 1. Selvstændig virksomhed er kendetegnet ved, at der for egen

regning og risiko drives en virksomhed af økonomisk karakter med det formål, at opnå overskud.

Da virksomheden [virksomhed1] er ophørt pr. 15.1.2011 og den nye virksomhed med udlejning af garage, ikke anses, at være en erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig henseende, kan virksomhedsordningen ikke anvendes i 2012 og 2013.

Dermed skal opsparet overskud i henhold til virksomhedsskattelovens § 15 hæves og der foretages endelig beskatning.

Opsparet overskud udgjorde pr. 1.1.2012 5.945.809 kr.

Heraf er der selvangivet hævning på -90.184 kr.

Overføres til beskatning5.855.625 kr.

I 2013 nulstilles hævet opsparet overskud -94.258 kr.

Kapitalafkast kan ikke godkendes, idet udlejningsvirksomheden ikke kan anses som erhvervsmæssig. Kapitalafkast tilbageføres hermed34.416 kr.

Bemærkninger til indsigelsen:

Der henvises til bemærkningerne under punkt 1.4.”

SKAT har i udtalelsen anført følgende

”(...)

Vi har følgende kommentarer som ikke står i sagsfremstillingen:

SKAT er enig i, som det påpeges fra revisor side, at der ikke skal ske en driftsøkonomisk afskrivning af grundens andel af anskaffelsessummen.

(...).”

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at udlejning af den omhandlende garage må anses for erhvervsmæssig virksomhed, og at virksomhedsordningen derfor kan anvendes for de omhandlende indkomstår og at underskud i 2012 kan fratrækkes som selvangivet.

Klagerens repræsentant har i klagen anført følgende:

”For vores ovennævnte klient, skal vi hermed klage over den ændring af den skattepligtige indkomst for 2012 og 2013, der er gennemført ved SKAT’s vedlagte afgørelse dateret 25. november 2014.

Vores klient, der tidligere har drevet virksomhed [virksomhed1] under virksomhedsordningen har pr. 29. oktober 2012 erhvervet en ejerlejlighedsgarage beliggende [adresse1], [by1] for 90.000 kr. plus omkostninger kr. 7.950.

Garagen udlejes til en uafhængig tredjemand for en månedlig leje på 700 kr. Lejekontrakten er indgået med vilkår om en årlig regulering på 10 % af den aftalte leje, hvilket medfører, at lejeindtægten vil være fordoblet ca. hvert 8. år.

Udlejningen af garagen har efter 2 måneders udlejning i 2012 udvist et underskud på 7.778 kr. I 2013, som er det første hele udlejningsår, er der fremkommet et skattepligtigt overskud på 534 kr.

SKAT vurderer, at den udlejningsvirksomhed, som vores klient har etableret i 2012 ikke kan anses for erhvervsmæssig, med den virkning, at vores klient ikke kan anvende virksomhedsordningen. Som begrundelse herfor henviser SKAT til, at der i det dokumenterede resultat ikke ses at være plads til driftsmæssige afskrivninger på garagen.

SKAT har herved henvist til, at det i Højesterets dom refereret i SKM2007.59.HR fremgår, at der skal være plads til skattemæssige afskrivninger på mindst 2 %.

Påstand

Det er vores påstand, at udlejningen af den omhandlede garage må anses for en erhvervsmæssig virksomhed, og at den pågældende virksomhed ikke er af så underordnet en karakter, at vores klient i de omhandlede indkomstår kan afskæres fra at benytte virksomhedsordningen på denne virksomhed.

Argumentationen

Virksomheden har alene givet underskud i etableringsåret 2012, hvor der var en driftsperiode på 2 måneder. Underskuddet i 2012 er primært forårsaget af en ekstraordinært stor udgift til regnskabsassistance på 8.000 kr. som følge af omlægningen af driften.

For så vidt angår SKAT’s argument om, at der bør medtages driftsøkonomiske afskrivninger på min 2 % bemærkes, at den Højesteretsdom, SKAT henviser til (SKM2007.59.HR) vedrører en driftsbygning på et deltidslandbrug. Sådanne bygninger vil altid undergå såvel en fysisk som en teknisk/+ økonomisk forringelse over tid, hvorfor det forekommer naturligt at medtage en skønnet afskrivning ved bedømmelsen af, om en sådan bygning over tid kan give et rentabelt afkast.

I det foreliggende tilfælde er der imidlertid tale om en garagelejlighed beliggende i et attraktivt område. De løbende udgifter til vedligeholdelse afholdes via fællesudgifter til ejerforeningen. Disse udgifter er medtaget i de skattepligtige resultater. Da der ydermere er tale om en ejendom, der kan forventes solgt med en avance, er det vores opfattelse, at der ikke bør medtages afskrivninger ved bedømmelsen af ejendommens rentabilitet.

Budget over fremtidigt resultat

I den påklagede afgørelse har SKAT foretaget en beregning af vores klients fremtidige indkomst ved udlejning af garagen.

Ved denne beregning har SKAT forudsat, at resultatet for 2013 til 2016 reduceres med en udgift på kr. 1.959, som vedrører beregningsmæssige driftsøkonomiske afskrivninger på den anskaffede garage. Ved beregning heraf er anvendt anskaffelsessummen for den købte garage, der udgør kr. 97.950 inkl. Omkostninger, og afskrivningerne beregnes ud fra en levetid på 50 år med 2 %, eller de anførte kr. 1.959.

Det er som anført oven for vores opfattelse, at der som udgangspunkt ikke skal foretages driftsøkonomiske afskrivninger, da der er tale om en ejendom, hvor der som en del af driften betales for løbende vedligeholdelse. Ejendommen er opført i 1960’erne. Vi kender ikke den oprindelige opførelsessum, men uanset dette ville ejendommen for en tidligere ejer være nedskrevet til kr. 0 i 2012. SKAT’s synspunkt om driftsøkonomiske afskrivninger ville således for tidligere ejer, hvis denne havde været den samme i hele perioden, medføre en regnskabsmæssig og skattemæssig avance på ca. kr. 90.000 i 2012, hvilket vel ikke er en uvæsentlig avance.

Såfremt der skal indgå driftsøkonomiske afskrivninger er disse af SKAT foretaget på et fejlagtigt grundlag, idet der sædvanligvis ikke foretages afskrivninger på jord. Beregningen skal således i givet fald foretages ud fra en fordeling af anskaffelsessummen på grund af bygning.

Ifølge vurderingen pr. 1. oktober 2012 er ejendommen vurderet til kr. 36.000, hvoraf grundværdien udgør kr. 10.000. afskrivningsgrundlaget kan derfor fordeles således:

Sædvanligvis indregnes desuden en scrapværdi på ejendommen. Sættes denne til f.eks. 25 % eller afrundet kr. 17.742, udgør afskrivningsgrundlaget kr. 53.000 og afskrivningerne kr. 1.060.

SKAT har endvidere ikke anerkendt det budgetterende honorar for regnskabsopstilling m.v., der er forøget med 2.000 kr. fra kr. 3.000 til kr. 5.000. Antallet af bilag udgør maksimalt 30, hvoraf lejeindtægt og 11 betalinger af fællesudgifter er ens. Det er vores vurdering, at det samlede tidsforbrug på maksimalt vil udgøre 4 timer, hvilket med en timeløn på kr. 750 medfører en udgift på kr. 3.000 inkl. moms. At der har været en større udgift i 2012 og 2013 skyldes udelukkende omstillingen fra den tidligere drevne virksomhed til udlejningsvirksomheden.

Skatteyders samlever er ydermere bogføringskyndig og vil med begrænset instruktion være i stand til, at forestå udarbejdelse af tilstrækkelig dokumentation i form af regnskab m.v. for virksomheden.

Lejekontrakten er som allerede anført indgået med vilkår om en årlig regulering på 10 % af den aftalte leje, hvilket medfører, at lejeindtægten vil være fordoblet ca. hvert 8. år.

I vedhæftede bilag, har vi beregnet resultatudviklingen med de faktiske tal for 2012 og 2013, forventede tal for 2014, samt budgetterede tal for 2015 og til og med 2023. I budgettet er indregnet lejestigning fra og med 2016, samt mindre prisudvikling på øvrige omkostninger.

Beregninger og budget viser:

Til de skattepligtige indkomster og de driftsøkonomiske resultater, skal der i alle tilfælde lægges en eventuel skattepligtig avance/regnskabsmæssig avance, hvis ejendommen realiseres.

Regler og praksis på området

Ifølge Juridisk Vejledning C.C.1.1.1 ”Begrebet erhvervsmæssig virksomhed” anses udlejning af fast ejendom som hovedregel for at være selvstændig erhvervsvirksomhed.

Samme sted anføres det, at udlejning af fast ejendom kan have et så underordnet omfang, at virksomheden ikke kan anses for erhvervsmæssig i lovgivningens forstand. Der henvises i Juridisk Vejledning til 3 nyere afgørelser truffet af Landsskatteretten vedrørende udlejning af mindre ejendomme i form af skure og garager, SKM2014.821.LSr, SKM2014.822.LSR og SKM2014.732.LSR.

Ved afgørelsen SKM.2014.821.LSR nåede Landsskatteretten frem til, at en virksomhed med udlejning af nogle redskabsbygninger ikke kunne anses for erhvervsmæssig virksomhed. De pågældende bygninger blev i årerne 2009, 2010 og 2011 videreudlejet for nøjagtigt det samme beløb, som skatteyderen selv betalte i leje for det grundstykke, hvorpå redskabsbygningerne var placeret. Det modtagne lejebeløb levnede således ikke mulighed for afholdelse af andre udgifter vedrørende bygningerne, ligesom der ved videreudlejning for nøjagtigt det samme beløb, som skatteyderen selv betalte, ikke ville være mulighed for at opnå et overskud.

I afgørelsen SKM2014.822.LSR afviste Landsskatteretten at anse en virksomhed med udlejning af et redskabsskur for at være en erhvervsmæssig virksomhed. Retten lagde herved vægt på, at der aldrig havde været eller ville blive realiseret et overskud i den pågældende virksomhed, og at virksomheden var af ganske underordnet omfang.

SKM2014.732.LSR vedrørte udlejning af en garage. I årerne 2010, 2011 og 2012 havde skatteyderen opnået et skattepligtigt overskud ved udlejning af garagen på hhv. 892 kr., 961 kr. og 938 kr. Landsskatteretten udtalte, at udlejning af fast ejendom som udgangspunkt skal betragtes som selvstændig erhvervsvirksomhed, herunder udleje af en privat garage. Det ansås for godtgjort, at der var tale om udøvelse af selvstændig erhvervsvirksomhed, idet der var indgået en lejekontrakt på markedsvilkår til en uafhængig person, som havde været i kraft over en årrække med det formål at opnå et overskud, hvilket rent faktisk også var opnået i de omhandlede år. Det skal særligt fremhæves, at der i de forholdsvis beskedne overskud på hhv. 892 kr., 961 kr. og 938 kr. tilsyneladende ikke var taget højde for afskrivninger.

Det kan i de 3 afgørelser udledes, at udlejning af en mindre ejendom kan anses for en erhvervsmæssig virksomhed som kan henføres under virksomhedsordningen, når blot udlejningen foretages på markedsvilkår, og der er udsigt til at opnå et mindre overskud herved.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at den af SKAT gennemførte forhøjelse af den skattepligtige indkomst 2012 og den manglende godkendelse af, at vores klient han anvende virksomhedsordningen på den i 2012 igangsatte udlejningsvirksomhed ikke kan opretholdes.

Som vist i det medsendte bilag og som kommenteret ovenfor er forudsætningen for afgørelsen – at udlejningsvirksomheden ikke, selv efter en længere årrække, vil give en positiv drift – ikke korrekt.

Det må tværtimod forventes, at virksomheden i årerne fremover – i lighed med indkomståret 2013 – vil udvise et positivt driftsresultat.

Dette vil i øvrigt være tilfældet såvel efter skatteyders forudsætninger som efter de af SKAT konstruerede og delvis fejlagtige forudsætninger

(...)”

Landsskatterettens afgørelse

Fysiske personer, der driver erhvervsmæssig virksomhed, kan anvende virksomhedsordningen jf. virksomhedsskattelovens § 1.

Af virksomhedsskattelovens § 15 fremgår følgende:

”Afstår den skattepligtige sin virksomhed, eller ophører den skattepligtige med at drive selvstændig erhvervsvirksomhed, medregnes indestående på konto for opsparet overskud med tillæg af den hertil svarende virksomhedsskat til den personlige indkomst i samme indkomstår, jf. § 10, stk. 3 (...).

Stk. 2. Overtager eller påbegynder den skattepligtige en anden virksomhed inden udløbet af det efterfølgende indkomstår, kan den skattepligtige anvende virksomhedsordningen uden ophør. Det er en betingelse herfor, at den regnskabsmæssige opdeling af den skattepligtiges samlede økonomi i en virksomhedsøkonomi og en privatøkonomi efter § 2, stk. 1, opretholdes i hele perioden.

(...).”

Klageren er i slutningen af indkomståret 2011 ophørt med virksomheden [virksomhed1]. Den 29. oktober 2012 erhvervede klageren en garage for 97.950 kr. og udlejede denne til en uafhængig part, til en månedlig leje på 700 kr. gældende fra 1. november 2012. Klageren har således etableret ny virksomhed inden for fristen i virksomhedsskattelovens § 15, stk. 2.

Spørgsmålet er herefter om udlejning af garage er erhvervsmæssig virksomhed efter virksomhedsskattelovens § 1.

Vurderingen af hvornår der drives erhvervsmæssig virksomhed er en konkret vurdering. Det der som udgangspunkt kendetegner selvstændig erhvervsdrivende er, at der for egen regning og risiko udøves virksomhed af økonomisk karakter med det formål at opnå et overskud, jf. punkt 3.1.1. i cirkulære nr. 129 af 4. juli 1994.

Ifølge Den Juridisk Vejledning afsnit C.C.1.1.1 fremgår det, at udlejning af fast ejendom som hovedregel anses for at være selvstændig erhvervsvirksomhed. Samme sted anføres det, at udlejning af fast ejendom kan have et så underordnet omfang, at virksomheden ikke kan anses for erhvervsmæssig.

I afgørelsen SKM.2014.821.LSR nåede Landsskatteretten frem til, at en virksomhed med udlejning af redskabsbygninger ikke kunne anses for erhvervsmæssig virksomhed. De pågældende bygninger blev i årene videreudlejet for nøjagtigt det samme beløb, som skatteyderen selv betalte i leje for det grundstykke, hvorpå redskabsbygningerne var placeret. Der var på den baggrund ikke udsigt til at opnå et overskud.

I afgørelsen SKM2014.822.LSR nåede Landsskatteretten frem til, at en virksomhed med udlejning af et redskabsskur ikke kunne anses for erhvervsmæssig virksomhed. Retten lagde vægt på, at der aldrig havde været eller ville blive realiseret et overskud i den pågældende virksomhed, og at virksomheden var af ganske underordnet omfang.

I SKM2014.732.LSR nåede Landsskatteretten frem til, at udlejning af en garage var erhvervsmæssig virksomhed. I årerne 2010, 2011 og 2012 havde skatteyderen opnået et skattepligtigt overskud ved udlejning af garagen på hhv. 892 kr., 961 kr. og 938 kr. Landsskatteretten udtalte, at udlejning af fast ejendom som udgangspunkt betragtes som selvstændig erhvervsvirksomhed, herunder udleje af en garage. Det ansås for godtgjort, at der var tale om udøvelse af selvstændig erhvervsvirksomhed, idet der var indgået en lejekontrakt på markedsvilkår til en uafhængig person, som havde været i kraft over en årrække med det formål at opnå et overskud, hvilket rent faktisk også var opnået i de omhandlede år.

Ud fra en konkret og samlet vurdering driver klageren erhvervsmæssig virksomhed ved udlejning af garage i de omhandlende indkomstår. Der er lagt vægt på, at der i årene er indgået en lejekontrakt på markedsvilkår til en uafhængig person. Der er endvidere lagt vægt på de efterfølgende realiserede driftsøkonomiske resultater af garageudlejningen og det fremlagte budget. Dette godtgør tilstrækkeligt, at garagen er købt med det formål at opnå et overskud, hvilket rent faktisk også er opnået i indkomstårene 2014 og 2015. For indkomstårene 2016 og 2017 er lejeindtægten sat op med 10 % jf. formuleringen i lejekontrakten.

Idet udlejning af fast ejendom som udgangspunkt anses for erhvervsmæssig virksomhed, og idet der i dette tilfælde er udsigt til en rantabel drift, anses udlejning af garage for en erhvervsmæssig virksomhed fra anskaffelsestidspunktet. Da udlejning af garage anses for en erhvervsmæssig virksomhed kan reglerne i virksomhedsskatteloven anvendes.

SKATs afgørelse ændres derfor til det selvangivne for de omhandlende indkomstår.