Kendelse af 15-04-2016 - indlagt i TaxCons database den 22-05-2016

Sagen vedrører svar på følgende spørgsmål:

SKAT har besvaret spørgsmål 1 med ”Ja” og spørgsmål 2 med ”1.800.000 kr.”

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Af bindende svar af 26. november 2014 fremgår:

”Faktiske forhold.

Af anmodning om bindende svar fremgår:

”[person1] og [person2] ejer i fællesskab ejendommen matr.nr. [...1] [...], [...], beliggende [adresse1], [by1].

Ejendommen har status som et fritliggende enfamiliehus med en beboelseslejlighed.

Kopi af ejendommens BBR-meddelelse vedlægges sammen med udskrift af den seneste offentlige ejendomsvurdering samt tingbogsattest.

[person1] og [person2] påtænker til [virksomhed1] ApS i henhold til vedlagte udkast til købsaftale med en overtagelsesdag den 1. juli 2014 at overdrage ejendommen for en kontant købesum stor kr. 2.198.000,00.

Købesummen er fastsat med baggrund i vurdering foretaget af henholdsvis [virksomhed2] v/[person3] og [virksomhed3], jf. kopi af ligeledes vedhæftede vurderinger.

[person1] er eneanpartshaver i selskabet “[virksomhed1] ApS”.”

SKATs oplysninger i øvrigt:

Af årsrapport for 2013 for [virksomhed1] ApS fremgår det, at selskabets hovedaktivitet består i besiddelse af kapitalandele. Det fremgår videre, at selskabets aktiver består af kapitalandele i associerede virksomheder. [virksomhed1] ApS ejer ikke andre ejendomme.

[person1] og [person2] har købt [adresse1], [by1] (herefter: Ejendommen) den 3. september 2001 for 1.070.000 kr. Ejendommen var på dette tidspunkt vurderet til 1.100.000 kr.

Ejendommen, der er opført i 1972, har et boligareal på 155 m². Pr. 1. oktober 2013 er Ejendommen vurderet til 1.500.000 kr.

Ifølge Det Centrale personregister har [person1] og [person2] været tilmeldt på adressen i perioden 30. august 2001 til 1. august 2014. Der er ikke tilmeldt personer på adressen pt.

Der er med anmodningen om bindende svar indsendt et ”Salgsbudget” beregnet af [virksomhed4] den 5. februar 2014. Af salgsbudgettet fremgår et kontant, budgetteret rådighedsbeløb beregnet ud fra en kontant udbudspris på 2.198.000 kr. Der fremgår intet om hvordan eller af hvem udbudsprisen er fastsat.

Tilsvarende har [virksomhed3] foretaget en beregning af et salgsbudget, ud fra samme udbudspris men pr. 27. august 2014.

Ifølge SKATs oplysninger har de seneste salg i nærområdet været følgende:

I øjeblikket er følgende ejendomme udbudt til salg i nærområdet:

Ifølge Realkreditrådets Boligstatistik er ejendomsprisen på solgte parcelhuse i [by1] i 2. kvartal 2014 opgjort til gennemsnitlig 10.444 kr. pr. m².

Ejendommen påtænkes overdraget 46 % over den seneste offentlige vurdering, og til en pris på 14.180 kr. pr. m².

SKATs ejendomsvurdering har efter besigtigelse den 11. november 2014 udtalt følgende:

”SKAT [by2] skønner, efter hvad der er konstateret ved besigtigelsen omkring ejendommens standard og vedligeholdelsesstand sammenholdt med udbudte og handlede ejendomme i området, at en realistisk handelsværdi for [adresse1] udgør 1.800.000 kr. på nuværende tidspunkt.”

Jeres opfattelse og begrundelse herfor

Det er jeres opfattelse, at spørgsmål 1 bør besvares med et “nej”.

Som begrundelse er anført: ”at ejendommen den 5.2. 2014 af [virksomhed2] v/[person3] er vurderet til kr. 2.198.000,- og jf. seneste vurdering fra [virksomhed3] af 27.8.2014 er vurderet til en kontant købesum på kr. 2.198.000,-, - svarende til værdien af ejendommen i handel og vandel.”

I har som svar på det udsendte udkast til bindende svar, indsendt følgende supplerende oplysninger:

”Min klient har gennemgået salgspriser vedrørende ejendomme beliggende i området omkring [adresse1] og her fremgår følgende:

[adresse9] (6700) - 18.3.2013 - Kr. 2.235.000,-

138 m2 - pris pr. m2 kr. 16.195,-

[adresse10] (6700) - 15.3.2014 - Kr. 1.115.000,-

72 m2 - pris pr. m2 kr. 15.486,-

[adresse11] (6700) - 26.6.2009 - Kr. 1.348.000,-

79 m2 - pris pr. m2 kr. 17.063,-

[adresse12] - 14.10.2010 - Kr. 1.945.000,-

110 m2 - pris pr. m2 kr. 17.681,-

[adresse13] - 3.4.2014 Kr. 1.170.000,-

75 m2 - pris pr. m2 kr. 15.600,-

Hvilket støtter mine klienters opfattelse af, at en kontant købesum stor kr. 2.198.000,- er udtryk for markedsprisen.”

I har efterfølgende fremsendt følgende yderligere bemærkninger:

“I fortsættelse af min skrivelse af den 21. ds. skal jeg herved fremkomme med nogle enkelte yderligere bemærkninger til SKATs forslag til bindende forhåndsbesked i anledning af de af undertegnede stillede spørgsmål på vegne mine klienter, [person2] og [person1].

Det anføres således i forslaget til besvarelse, at SKAT anfører på side 2/5 i afsnit 5 sidste linje, at “der fremgår intet om hvordan eller hvordan udbudsprisen er fastsat”.

Jeg vedlægger således kopi af e-mail af den 23. ds. modtaget fra den pågældende ejendomsmægler, [virksomhed3], hvoraf fremgår, at ejendomsmæglerfirmaet bekræfter, at det er til en pris på kr. 2.198.000,- at ejendomsmægleren har vurderet ejendommen.

Herudover vedlægger jeg endvidere diverse fotos optaget af ejendommen, hvoraf fremgår, at der er tale om en fuldstændig gennemrenoveret ejendom.

Jeg kan således oplyse, at mine klienter siden deres overtagelse af ejendommen har udført følgende vedrørende denne:

- Nye vinduer og døre udvendig

- 2 nye badeværelser

- Nyt køkken/alrum

- Nyt bryggers

- Nyt tag på garage

- Ny garageport

- Ny indkørsel, forhave og baghave “arkitekttegnet”

- Hulmursisolering

- Efterisolering af loft

- Genveksanlæg

- Pejseindsats

- Varmeflytningsanlæg

- Nyt plankeværk mod ejendommen [...]

Det er således min opfattelse, at mine klienters ejendom ikke kan sammenlignes med de ejendomme, som SKAT i deres forslag til afgørelse har henvist til.

Af andre sammenlignelige ejendommen kan nævnes ejendommen [adresse14], der ifølge de fra mine klienter foreliggende oplysninger skulle være blevet solgt til en værdi på kr.

2.198.000,-.”

SKATs begrundelse for svaret

Ifølge almindelig skatteretlig praksis skal handel med aktiver foregå til markedspriser. Der kan i den forbindelse henvises til bestemmelserne i statsskattelovens §§ 4 – 6.

I henhold til ligningslovens § 2 skal interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst anvende priser og vilkår svarende til, hvad uafhængige parter ville fastsætte for tilsvarende transaktioner. Hvis dette ikke er tilfældet, fordi overdragelsesprisen er enten lavere eller højere end den pris ejendommen ville kunne overdrages til en uafhængig part til, beskattes forskellen som maskeret udlodning, jf. ligningslovens § 16 A.

Den påtænkte overdragelse er omfattet af ligningslovens § 2, da der er tale om handel mellem parter med interessesammenfald, idet der er tale om et salg af Ejendommen fra [person1] og [person2] (som sælgere) til [virksomhed1] ApS (som køber). [person1] har som hovedanpartshaver i [virksomhed1] ApS den bestemmende indflydelse i selskabet.

Værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter sker efter retningslinjer som fremgår af Den juridiske vejledning (2014-2), afsnit C.B.3.5.4.3. Heraf følger, at retningslinjerne finder anvendelse på overdragelser mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af skd. cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning.

Overdragelsesprisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen.

Det er prisen på det tidspunkt, hvor der indgås en bindende aftale om overdragelse af ejendommen.

Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering kan kun anvendes som overdragelsespris, hvis den giver et retvisende udtryk for handelsværdien.

Ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget.

Ejendomsvurderingen afspejler eksempelvis ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen. Endvidere vil ejendomsvurderingen ikke kunne lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi.

Hvis hovedaktionæren overdrager ejendommen til en pris, der ligger over handelsværdien, beskattes forskellen mellem handelsværdien og overdragelsesprisen som maskeret udlodning hos hovedaktionæren, jf. Ligningslovens § 16 A.

Konkret.

Der foreligger ikke oplysninger der begrundet, at den seneste offentlige vurdering er fejlbehæftet. Der foreligger således ikke oplysninger om ændringer på Ejendommen som ikke er omfattet af vurderingen.

Den seneste offentliggjorte vurdering ses i øvrigt at være i god overensstemmelse med seneste salgspriser og udbudspriser i området.

Der er på baggrund af ovenstående SKATs opfattelse, at en handelspris på kontant 2.198.000 kr. ikke kan anses for at ligge inden for den skønsusikkerhed, hvormed handelsværdien for Ejendommen kan bedømmes.

Det er herefter SKATs opfattelse, er der ikke foreligger oplysninger, der begrunder, at den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2013, svarende til 1.500.000 kr., er fejlbehæftet eller lignede, eller i øvrigt ikke er et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi, ved en handel på nuværende tidspunkt eller i den nærmeste fremtid.

SKAT skal bemærke, at der ikke er lagt vægt på de ensidige indhentede salgsbudgetter fra ejendomsmæglere.

Der vil herefter være baggrund for at foretage skattemæssige korrektioner vedrørende overdragelsessummen fra [person1] og [person2] som sælgere til [virksomhed1] ApS som køber af Ejendommen i overensstemmelse med fremsendt udkast til købsaftale.

SKAT har derfor besvaret spørgsmål 1 med et ”Ja” og spørgsmål 2 med ” 1.500.000 kr.”

SKATs bemærkninger til det fremsendte.

I har valgt at udvide sammenligningsgrundlaget, og har inddraget ejendomme der såvel vedrørende beliggenhed som størrelse afviger mere fra Ejendomme, end de af SKAT fremfundne salg.

SKATs bemærkninger til de indsendte eksempler på salgspriser:

[adresse9]:

Seneste offentlige vurdering fastsat til 1.700.000 kr. Solgt 31 % over vurderingen.

[adresse10]:

Har et boligareal under det halve af Ejendommen. Seneste offentlige vurdering er fastsat til 1.000.000 kr. Solgt 11 % over vurderingen.

[adresse11]:

Solgt for fem år siden og er derfor efter SKATs opfattelse ikke sammenlignelig.

[adresse12]:

Solgt for fire år siden og er derfor efter SKATs opfattelse ikke sammenlignelig.

[adresse13]:

Har et boligareal under det halve af Ejendommen. Seneste offentlige vurdering er fastsat til 1.100.000 kr. Solgt 6 % over vurderingen.

I har fundet en enkelt ejendom der er solgt til en pris der afviger væsentligt fra vurderingen. Hvilke forhold der gør sig gældende for denne ejendom er ikke kendt, og handlen kan derfor anvendes som et billede for det generelle ejendomsmarked.

Ifølge BBR eksisterer der ikke en ejendom med adressen [adresse14].

I Ejendommens nærområde er ejendomme på 107 - 176 m² i 2013 og 2014 handlet til priser mellem

8.692 og 10.185 kr. pr. m².

SKATs vurderingsmyndighed har udtalt, at den aktuelle handelsværdi udgør 1.800.000 kr. Dette svarer til 11.613 kr. pr. m².

Det er på baggrund heraf SKATs opfattelse, at en kontant handelspris på 1.800.000 kr. kan anses for et passende udtryk for Ejendommens handelsværdi ved et salg på nuværende tidspunkt.

SKAT har i det hele henset til vurderingsafdelingens udtalelse om ejendommens handelsværdi.

SKAT har derfor besvaret spørgsmål 1 med et “Ja” og spørgsmål 2 med” 1.800.000 kr.””

Selskabets opfattelse

Repræsentanten har på vegne af selskabet [virksomhed1] ApS nedlagt påstand om, at SKATs afgørelse ændres, således at spørgsmål 1 besvares med ”Nej” og subsidiært, at såfremt spørgsmål 1 besvares med ”Ja”, at spørgsmål 2 besvares med et beløb, som er højere end 1.800.000 kr.

Repræsentanten har overfor Skatteankestyrelsen gentaget sin argumentation anført i anmodningen om det bindende svar, dateret den 26. november 2014.

Repræsentanten har yderligere gjort følgende gældende:

”Til støtte for mine klienters synspunkt fremsender jeg kopi af salgsopstilling vedrørende ejendommen [adresse15], [by1]. Jeg beder Dem notere, at ejendommen i modsætning

til min klients ejendom slet ikke er renoveret, men på trods heraf ligger prisen alligevel i det niveau, der fremgår af salgsopstillingen.”

Landsskatterettens afgørelse

Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af skatte- og udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktioner var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2, stk. 1.

Om værdiansættelsen af markedsværdien for fast ejendom, ved overdragelse mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning, fremgår det af Den Juridiske Vejledning 2014-2 afsnit C.B.3.5.4.3, at værdiansættelse kan ske med udgangspunkt i følgende retningslinjer. Prisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen. Det er prisen på det tidspunkt, hvor der indgås en bindende aftale om overdragelse af ejendommen. Den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes som udgangspunkt som udtryk for handelsværdien.

Endvidere fremgår det, at der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et revisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget.

Parterne har mulighed for at henvende sig til skattemyndighederne, med henblik på at få en udtalelse om ejendommens værdi.

En overdragelse af ejendommen til en højere værdi end handelsværdien vil kunne medføre beskatning af maskeret udbytte til hovedaktionæren, jf. ligningslovens § 16 A.

Det lægges til grund, at selskabet og [person1] er omfattet af den kreds af interesseforbundne parter, der efter ligningslovens § 2, stk. 1, skal anvende priser og vilkår i overensstemmelse med armslængdeprincippet.

Den seneste offentlige ejendomsvurdering udgjorde pr. 1. oktober 2013 1.500.000 kr. SKAT Ejendom har den 24. november 2014 vurderet ejendommens handelsværdi til at udgøre 1.800.000 kr.

Landsskatteretten finder det ikke på det foreliggende grundlag godtgjort, at handelsværdien af ejendommen udgør et højere beløb end resultatet af den af SKAT Ejendoms foretagne vurdering. Der er herved henset til, at SKAT Ejendom i deres vurdering har taget højde for, at ejendommen har gennemgået en omfattende renovering, ejendommens beliggenhed samt udbudte og handlede ejendomme i området.

Landsskatteretten finder derfor ikke grundlag for at ændre SKATs afgørelse.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.