Kendelse af 31-03-2016 - indlagt i TaxCons database den 07-05-2016

Sagen vedrører et bindende svar på følgende spørgsmål:

SKAT har besvaret spørgsmål 1 med ”Nej” og henvist til spørgsmål 1 i besvarelsen til spørgsmål 2.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Det fremgår af bindende svar af 5. februar 2015:

”I har oplyst følgende:

”Efter vores opfattelse kan den anførte værdiansættelse lægges til grund ved den påtænkte overdragelse, da man lægger markedsprisen til grund ved overdragelsen.

Ved handel mellem interesseforbundne parter skal der anvendes priser og vilkår, som ville væreanvendt, hvis transaktionen var indgået mellem uafhængige parter, jf. ligningslovens § 2, stk. 1.

Det er parternes vurdering, at den anførte overdragelsespris må anses for markedsprisen. Der er herved henset til en lokal ejendomsmæglers faglige vurdering og prisen anvendt ved overdragelse af naboejendommen.

Ejendommen skønnes i dag at have en markedspris på 1.395.0000 kr. og dermed er det den pris, som tredjemand skal betale for at erhverve ejendommen, jf. Den juridiske vejledning afsnit C.8.3.5.4.3.

Her fremgår det endvidere, at man kan henvende sig til skattemyndighederne med henblik på at få en udtalelse om ejendommens værdi.

Baggrundsoplysninger

[adresse1], [by1] er et byhus på 68 m², opført i 1942 og med en tilhørende grund på 502 m².

Der er også carport til ejendommen, nyt haveskur og en velholdt have. Ejendommen er af lokalejendomsmægler [virksomhed2], [by1], vurderet til 1.395.000 kr. og det er denne pris, som parterne ønsker lagt til grund ved overdragelsen.

[adresse2], [by1] er naboejendommen til [adresse1]. Ejendommen er på 68 m², opført i1943 og med en tilhørende grund på 513 m². [adresse2] blev senest handlet til 1.400.000 kr. ijanuar 2013.

Begge ejendomme har nyere køkken og bad. Beliggenhedsmæssigt har [adresse1] den fordel, at den er udsat for mindre trafikstøj fra [adresse3] end [adresse2] er.

Det er [person1]s umiddelbare opfattelse, at priserne har været status quo de sidste to år i [by1].

[person1] ejer 100 % af anparterne i [virksomhed1] ApS CVR nr. [...1].

Ejendommen er ikke overdraget endnu, da man afventer SKATs stillingtagen til værdiansættelsen som en ekstra sikkerhed.

Der vedlægges kopi af OIS udskrifter fra omtalte ejendomme og ejendomsmægler vurderingen på [adresse1] samt tingbogsudskrift på [adresse2].”

Til vurderingen af den aktuelle handelsværdi af ejendommen [adresse1], [by1], er Ejendomsvurderingen i mail af den 12. december 2014 anmodet om en udtalelse herom.

Ejendomsvurderingen udtaler følgende i brev af den 12. januar 2015:

”Udtalelse til bindende svar

Anmodning

Juridisk Administration, Bindende Svar 3, har i mail af 12. december 2014 anmodet Ejendomsvurderingen i SKAT om at afgive udtalelse om handelsværdien for ejendommen [...] beliggende [adresse1], [by1].

Besigtigelse af ejendommen

Ejendommen er besigtiget den 9. januar 2015. Tilstede var ejer [person1]. Fra Ejendomsvurderingen i SKAT deltog [person2] og undertegnede.

Beskrivelse af ejendommen

Ejendommen er ifølge BBR et parcelhus med bebygget areal 68 m². Grundareal 502 m². Beliggende i byzone.

Parcelhuset er opført i 1942. Består af stue og køkken i et, køkkenet har ejer skiftet efter overtagelsen 2007. Ligeledes nyere badeværelse som ejer også har renoveret siden overtagelsen. Samt et værelse.

I tilknytning til parcelhuset er et lille vaskerum i forbindelse med carport og et lille haveskur disse fremgår ikke i BBR.

Den bygningsmæssige kvalitet og vedligeholdelse er middel. De indvendige materialer er ligeledes af middel kvalitet.

Udtalelse

Ejendomsvurderingen skal udtale, at den af anmoder af Bindende Svar ønskede kontante handels-værdi på 1.395.000 kr. ikke skønnes at ligge indenfor den skønsusikkerhed, hvormed denne kan bedømmes. Ejendomsvurderingen skønner at den kontante handelsværdi på nuværende tidspunkt udgør 1.000.000,- kr.

Begrundelse

Det er ejendomsvurderingens opfattelse, at den kontante handelsværdi på nuværende tidspunkt udgør 1.000.000,- kr.

Ved seneste omvurdering pr. 01.10.2013 er ejendomsværdien 710.000,- kr., heraf grundværdi 330.000,- kr.

Der er givet et nedslag i vurderingen på 250.000,- kr. som er sat ind ved vurderingen pr. 01.10.2007, stammer fra dengang [person1] købte ejendommen 01.04.2007 til 805.000,- kr.

Begrundelsen for nedslaget er: ”Handelsprisen i lokalområdet er lavere end standardberegningen for denne type ejendom giver udtryk for”. Dette nedslag er ikke aktuelt længere, da ejendommen er blevet renoveret blandt andet med nyt køkken og bad. Fjernes dette nedslag giver det en vurdering på 980.000,-.

Ejendommen har været annonceret til salg gennem ejendomsmægler. Ejendommen har været udbudt til salg til 1.395.000 med en liggetid på 790 dage. Konklusionen må være at ejendommen ikke har været til at sælge til den udbudte pris.

Der er solgt 2 naboejendom med tilsvarende alder, størrelse og beliggende [adresse4] til 1.130.000 (01.04.2012) og [adresse2] til 1.400.000 (01.01.2013). De 2 solgte ejendomme ser ude fra vejen, ud til at være bedre velholdte med nyere tag, vinduer og døre end [adresse1].

Ved udsøgning på [...dk] på ejendomme til salg i området udgør den gennemsnitlige udbudspris 14.500 kr. pr. m². Samme m² pris fremkommer ved udsøgning på Realkreditrådets salgspris statisktik for samme ejendomstype og beliggenhed inden for de seneste 4 kvartaler. Denne m² pris direkte anvendt på aktuelle ejendom giver en handelspris på 986.000,- kr.

Ud fra en samlet vurdering, hvor der lægges vægt på den udbudspris og liggetid for aktuelle ejendom, aktuelle ejendoms tilstand, de 2 solgt nabo ejendomme, udbudspriser og de lange liggetider for de i øjeblikket udbudte ejendomme i området findes den kontante handelspris på nuværende tidspunkt at udgøre 1.000.000,- kr.”

I har indsendt følgende bemærkninger til SKATs udkast:

”[virksomhed3] har modtaget SKAT's forslag til bindende svar for [virksomhed1]

ApS, hvortil vi bemærker følgende:

[person1] havde bedt mægleren om at nedprioritere salget af [adresse1], hvilket kan være en medvirkende årsag til den lange liggetid.

Ejendomsmægleren havde en køber, som kom med et konkret tilbud på 1.225.000 kr. i august måned 2014, som [person1] dog afslog. Der vedhæftes mail fra mægler, hvor dette bekræftes.

Ejendomsmægleren forventer, at man kan sælge [adresse1] for ca. 1.250.000 kr. ved salg indenfor 3-6 mdr. SKAT er velkommen til at kontakte ejendomsmægleren for evt. nærmere spørgsmål hertil.

[adresse1] har en noget bedre beliggenhed end [adresse4], som blev solgt for 1.130.000 kr.

[adresse5] og [adresse6] blev handlet i 2009 og 2010 til en kvadratmeterpris på ca. 18.000 kr. Bruger man denne gennemsnitspris, har [adresse1] en pris på 1.224.000 kr.

[adresse1] har anneks med indlagt el og vand samt carport. Disse bygninger bør også sættes til en værdi.

[adresse7] er en vej, hvor der bor mange [...], som ikke flytter særligt ofte. Der er nogle enkelte ejendomme på vejen, der fungerer som fritidshuse og som handles lidt oftere. Men sammenfattende betyder begge dele, at omsætningen af ejendomme er begrænset og dermed giver en lavere gennemsnitlig kvadratmeterpris, som vi ikke mener, kan tages som udtryk for markedsprisen.

Tag og vinduer på [adresse1] er ca. 10 år gamle, men tagene kommer hurtigt til at se ældre ud pga. saltholdig luft. Taget er 100 % ok, og har en levetid på min. 50 år, og vinduer ca. 30 år. Huset bliver desuden nymalet til foråret, som også gør, at det vil præsentere sig bedre. Det er derfor vores opfattelse, at [adresse1] er i god vedligeholdelsesmæssig stand. Der vedhæftes et billede af [adresse1] med rødt tag og nabohuset [adresse2] inden det fik nyt tag på og blev solgt. Denne ejendom blev som nævnt solgt for 1.400.000 kr. og efter vores opfattelse er [adresse1] maksimalt 50.000 kr. mindre værd.

Sammenfattende mener vi, at SKAT bør acceptere en værdi på minimum 1.300.000 kr. som overdragelsessum, da huset nymales til foråret for ca. 25.000 kr.”

Ejendomsvurderingen har følgende bemærkninger til Jeres kommentarer i brev af den 26. januar 2015:

”Udtalelse til bindende svar

Vi har haft sagen oppe til fornyet overvejelser, ud fra de nye oplysninger, der er kommet i sagen, fra ejers repræsentant [virksomhed3] d. 26. 01.2015.

Vi har ligeledes endnu engang set på hvad der står til salg i området og hvad der er solgt i området indenfor de seneste par år.

Vi mener ikke de indkomne oplysninger eller gennemgangen af handler og ejendomme til salg i området giver anledning til ændringer i vores udtalelse.

Ejendomsvurderingen fastholder derfor den skønnede handelsværdi af ejendommen [...] beliggende [adresse1], [by1] på kr. 1.000.000,-”

Jeres opfattelse og begrundelse herfor

I har oplyst følgende:

”Spørgsmål 1 besvares med "ja"

Spørgsmål 2 besvares med "bortfalder"”

SKATs begrundelse for svaret

Ifølge almindelig skatteretlig praksis skal handel med aktiver foregå til markedspriser. Der kan i den forbindelse henvises til bestemmelserne i statsskattelovens §§ 4 – 6.

Det fremgår af bestemmelsen i ligningslovens § 2, stk. 1, at interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår svarende til, hvad uafhængige parter ville fastsætte for tilsvarende transaktioner.

Køber, [virksomhed1] ApS ejes af [person1].

Der er således tale om handel mellem parter med interessesammenfald, idet der er tale om et påtænkt salg af [adresse1], [by1] fra [person1] (som sælger) til [virksomhed1] ApS (som køber).

Om værdiansættelse af markedsværdien for fast ejendom, ved overdragelse mellem interessefor-bundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning, fremgår det af Den juridiske vejledning 2014-2 afsnit C.B.3.5.4.3, at værdiansættelse kan ske med udgangspunkt i følgende retningslinjer:

Det fremgår videre, at hvis den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller skattemyndighederne bundet af ejendomsvurderingen.

I har med baggrund i en udtalelse fra lokal ejendomsmægler skønnet, at handelsværdien i fri handel udgør 1.395.000 kr., og til belysning af hvorvidt denne værdiansættelse kan anses for lig med den aktuelle handelsværdi af ejendommen [adresse1], [by1], er Ejendomsvurderingen anmodet om en udtalelse herom.

Ejendomsvurderingen har jævnfør ovenstående udtalelse skønnet, at ejendommens aktuelle handelsværdi udgør 1.000.000 kr., hvorfor SKAT ikke kan acceptere den foreslåede handelsværdi på kr. 1.395.000.

I har jævnfør ovenstående indsendt Jeres bemærkninger hertil, og Ejendomsvurderingen er ligeledes anmodet om en revurdering i sagen, men eftersom at Ejendomsvurderingen fortsat fastholder, at ejendommens handelsværdi udgør 1.000.000 kr., kan spørgsmål 1 ikke imødekommes.

Der lægges ved afgørelsen vægt på, at den foreslåede overdragelsessum ikke anses at ligge indenfor den skønsusikkerhed der er ved fastsættelsen af handelsprisen på fast ejendom.

Der henvises til ovenstående udtalelse, samt øvrige bemærkninger fra Ejendomsvurderingen.

Spørgsmål 1 besvares derfor med et ”nej”.

Spørgsmål 2 kan således besvares med kr. 1.000.000.”

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at SKATs afgørelse ændres, således at en pris på 1.250.000 kr. kan lægges til grund ved overdragelse af ejendommen fra klageren til selskabet.

Til støtte herfor har klageren gjort gældende, at SKAT ikke har taget hensyn til en ejendomsvurdering fra ejendomsmægler [virksomhed2] samt et konkret købstilbud på 1.225.000 kr. Klageren afviste dette tilbud, da klageren mente, at salgsprisen skulle være højere, hvorfor handlen ikke blev gennemført. Klageren har yderligere henvist til, at samme ejendomsmægler i en e-mail pr. 21. januar 2015 skønner, at ejendommen kan sælges for 1.250.000 kr. i løbet af 3-6 måneder. Klageren har endvidere oplyst, at ejendommen i dag er permanent udlejet, og at det ved lejemålets indgåelse blev betinget, at ejendommen ikke blev solgt til 3. mand, hvorfor klageren ønsker at overdrage ejendommen til selskabet til 1.250.000 kr.

SKATs udtalelse til klagen:

”I anmodningen om bindende svar af den 5. februar 2015 er der spurgt til hvorvidt SKAT kunne acceptere en overdragelsessum på kr. 1.395.000 for ejendommen, hvilket blev besvaret med et ”nej”.

Der blev spurgt til en alternativ værdi, og der blev i denne sammenhæng henvist til besvarelsen af spørgsmål 1, hvor SKAT finder at handelsværdien udgør 1.000.000 kr.

I klagen fremføres det, at der ikke er lagt vægt på en uvildig vurdering fra lokal mægler, og derudover anmoder klager nu om godkendelse af en ny overdragelsessum (kr. 1.250.000).

SKAT har ved fastlæggelsen af den aktuelle handelsværdi lagt vægt på udtalelsen fra Ejendomsvurderingen af den 12. januar 2015 samt de kommentarer Ejendomsvurderingen har afgivet den 5. februar 2015.

Ejendomsvurderingen skriver netop, at de har genovervejet sagen igen, ud fra de nye oplysninger revisor kommer med den 26. januar 2015, og har således også set bekræftelsen på det konkrete tilbud på 1.200.000 kr., og ligeledes også mæglers vurdering, uden dette dog har ændret Ejendomsvurderingens opfattelse af ejendommens aktuelle handelsværdi.

At klager nu spørger til en ny overdragelsessum/handelsværdi, er der ingen kommentarer til. Der må anmodes om et nyt bindende svar, da der ikke kan fremsættes nye spørgsmål eller laves om på de allerede stillede.

På baggrund af de i klagen af den 26. januar 2015 indsendte oplysninger, indstilles det, at SKATs bindende svar af den 5. februar 2015 stadfæstes.”

Landsskatterettens afgørelse

Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af den skatte- og udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktioner var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningsloven § 2, stk. 1.

Om værdiansættelsen af markedsværdien for fast ejendom, ved overdragelse mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning, fremgår det af Den Juridiske Vejledning 2014-2 afsnit C.B.3.5.4.3, at værdiansættelse kan ske med udgangspunkt i følgende retningslinjer. Prisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen. Det er prisen på det tidspunkt, hvor der indgås en bindende aftale om overdragelse af ejendommen. Den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes som udgangspunkt som udtryk for handelsværdien.

Endvidere fremgår det, at der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering, men at skattemyndighederne ikke er bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et revisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget.

Parterne har mulighed for at henvende sig til skattemyndighederne, med henblik på at få en udtalelse om ejendommens værdi.

Det lægges til grund, at selskabet og [person1] er omfattet af den kreds af interesseforbundne parter, der efter ligningslovens § 2, stk. 1, skal anvende priser og vilkår i overensstemmelse med armslængdeprincippet.

Den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2013 udgør 710.000 kr.

SKAT har i forbindelse med anmodningen om det bindende svar bedt SKAT Ejendom om en udtalelse om handelsværdien vedrørende ejendommen [adresse1], [by1]. SKAT Ejendom nåede frem til en handelsværdi på 1.000.000 kr.

SKAT Ejendom har i deres vurdering taget stilling til den af klagerens anførte ejendomsmæglervurdering og det konkrete købstilbud. Landsskatteretten finder det ikke på baggrund af det anførte godtgjort, at handelsværdien udgør en højere værdi.

Landsskatteretten stadfæster derfor SKATs afgørelse.