Kendelse af 11-05-2017 - indlagt i TaxCons database den 31-05-2017

Faktiske oplysninger

Klageren indgik den 14. december 2010 en finansieringsaftale med A/S [virksomhed1] (herefter [virksomhed1] A/S).

Af finansieringsaftalen, hvor [virksomhed1] A/S er benævnt A og klageren er benævnt B fremgår:

”...

I forbindelse med B’s køb af grunden matr.nr. [...1] [...], beliggende [adresse1], [by1], fra [virksomhed2] ApS for kr. 8.000.000,00 finansierer A et beløb stort kr. 2.600.000,000 som kontant andel af købesummen.

Beløbet forfalder 24 måneder efter udbetalingen, og rente 10 % p.a. tilskrives hvert kvartal.

Tinglyst ejerpantebrev stort kr. 2.600,000,00 transporteres til A til sikkerhed for B’s lån hos A.

A har tillige givet tilsagn om finansiering af omkostningerne til opførelse af et enfamilieshus med et forventeligt areal på mellem 300 – 400 m2.

Lånebeløbet udgør maks. Kr. 6.000.000,00.

Før byggeriet kontraheres, skal projektet inkl. betalingsplan være godkendt af A.

A kan ikke nægte at godkende projektet og betalingsplanen, medmindre der kan gives en rimelig og saglig begrundelse for denne nægtelse baseret på f.eks. projektets udformning, omfang eller kompleksitet i forhold til den foreliggende finansieringsaftale.

Der foreligger p.t. et skitseprojekt, som A i sin form og indhold finder passende som reference for det forventede fremtidige projekt.

A vælger byggeherrerådgiver, som honoreres indenfor finansieringssummen mod et beløb på maks. Kr. 100.000 inkl. moms.

Byggefinansieringen forrentes løbende med 7,5 % p.a. af udbetalte beløb. Renten opgøres kvartalsvis.

Byggelånet forfalder til fuld betaling senest 24 måneder efter udbetaling af lånebeløbet kr. 2.600.000,00 til finansiering af grundkøbet.

Det samlede lånemellemværende betales således af B ultimativt senest 24 måneder efter første udbetaling kr. 2.600.000,00 på grundkøbet.

Til sikkerhed for byggelån og renter m.v. udstedes ejerpantebrev stort kr. 8.000.000,00. Dette ejerpantebrev stort kr. 8.000.000,00 har prioritet efter det ovennævnte ejerpantebrev stort kr. 2.600.000,00, og sælgerpantebrev stort kr. 2.000.000,00.

Gælden kan til enhver tid indfries helt eller delvist.

A finansierer også indenfor byggelånets maksimumbeløb omkostninger overslagsmæssigt opgjort som følger:

...”.

Af tillæg til finansieringsaftale af 30. april 2012 fremgår:

”Parterne aftaler hermed, at den bevilgede byggekredit maks. DKR 6.000.000,00 forhøjes til maks. Kr. 8.200.000,00.

Renten forbliver 7,5 % p.a., og alle øvrige konditioner med hensyn til forfaldsdag m.v. forbliver ligeledes uændrede.

Til sikkerhed for den forøgede kredit forhøjes ejerpantebrev stort kr. 8.000.000,00 til kr. 10.000.000,00.

Efterstående sælgerpantebrev respekterer den aftalte forhøjelse af ejerpantebrevet.”

SKAT har oplyst således om lånene:

”Pantebrev opr. Kr. 2.000.000

27.01.2011 Tinglyst lån kr. 2.000.000 på et pantebrev til [virksomhed1], stort. Kr. 2.000.000

Pålydende årlige rente 10 %. Renten tilskrives pantebrevets hovedstol hver den 1.01., 01.04., 01.07., og 01.10, første gang den 1.1.2011. Renten forfalder til betaling sammen med ejerpantebrevets hovedstol, der forfalder til betaling den 15.12.2012. (Bilag 6)

Den 15.12.2012 udgør lånet med tilskrevne renter kr. 2.433.345.

Kontantlån 2.600.000

Du har den 24.12.2010 (bilag 1) indgået finansieringsaftale med [virksomhed1] på et beløb stort kr.

2.600.000 til køb af grunden [adresse1], [by1] (købesum i alt 8.000.000 kr.)

Anskaffelsestidspunkt for grunden ifølge SKAT’s oplysninger 15.12.2010

Beløbet forfalder 24 måneder efter udbetalingen, og rente 10 % p.a. tilskrives hvert kvartal.

Til sikkerhed for lånet er tinglyst ejerpantebrev stort kr. 2.600.000. (Bilag 1)

Der er ikke indsendt yderligere dokumentation i forbindelse med at der er givet henstand med indfrielse af lånet.

Den 15.12.2012 udgør lånet med tilskrevne renter kr. 3.162.782.

Byggelån maks. kr. 6.000.000

[virksomhed1] har i finansieringsaftale af 24.12.2010 givet tilsagn om en byggekredit på stort kr.

6.000.000. (Bilag 1)

Byggefinansieringen forrentes løbende med 7,35 % p.a. af udbetalte beløb.

Renten opgøres kvartalsvis.

Byggelånet forfalder til fuld betaling, senest 24 måneder efter udbetaling af lånebeløbet til køb af grund kr. 2.600.000.

Til sikkerhed udstedes ejerpantebrev kr. 8.000.000

Den 30.04.2012 indgås tillæg til finansieringsaftale af 24.12.2010 om, at bevilliget byggekredit maks. Kr. 6.000.000 forhøjes til maks. Kr. 8.2000.000. (Bilag 1)

Til sikkerhed for den forøgede kredit forhøjes ejerpantebrev stort kr. 8.000.000 til kr. 10.000.000. Pålydende årlige rente 10 %, der beregnes fra 15.12.2010.(Bilag 7)

Renten tilskrives ejerpantebrevets hovedstol hver den 1.01., 01.04., 01.07., og 01.10.

Alle øvrige konditioner med hensyn til rente og forfaldsdag m.v. forbliver uændret.

Renten forfalder til betaling sammen med ejerpantebrevets hovedstol, der forfalder til betaling den 15. december 2012. (Bilag 7)

Renteudgifter fratrukket for ovenstående lån:

2011 798.115 kr.

2012 947.853 kr.”

Restgæld på byggelånet udgør pr. 15. december 2012 inkl. tilskrevne renter 8.339.416 kr.

Ved endeligt skøde af 7. september 2016 har klageren med overtagelsesdag den 1. september 2016 solgt den omhandlede ejendom til [virksomhed1] A/S for 20.660.000. kr., der berigtiges ved modregning af klagerens gæld til [virksomhed1] A/S.

SKATs afgørelser

Pantebrev – 2.000.000 kr.

Af den fremsendte dokumentation fremgår det, at renten tilskrives ejerpantebrevets hovedstol, og at pantebrevets hovedstol med tilskrevne renter forfalder til betaling den 15. december 2012, og at lånet med tilskrevne renter pr. 15. december 2012 udgør 2.433.345 kr. Der er beregnet rentes rente i hele låneperioden, herunder i perioden efter forfaldsdatoen. Der er ifølge oplysninger fra klageren og [virksomhed1] A/S givet henstand med betalingen af såvel renter som afdrag på lånet.

SKAT finder på baggrund af ovenstående oplysning om, at der inden forfaldsdagen er givet henstand med rentebetalingen til den 15. december 2012, at forfaldstidspunktet er udskudt, hvorfor der ikke kan indrømmes fradrag for renteudgifterne i 2011.

Vedrørende 2012 er det SKATs opfattelse, at udvidelse af kreditten alene tilsigter at skabe dækning for rentedebitering, hvorfor renterne ikke kan anses for egentlig betaling.

Renteudgifterne kan herefter ikke godkendes fratrukket, jf. ligningslovens § 5, stk. 8, for 2012.

Kontantlån – 2.600.000 kr.

Lånet er hjemtaget til køb af grunden [adresse1], som ifølge SKATs oplysninger er købt den 15. december 2010. Lånebeløbet forfalder 24 måneder efter udbetalingen. Rente 10 % p.a. tilskrives hvert kvartal. Det er til SKAT oplyst, at der ikke er betalt renter eller afdrag på lånet.

Af dokumentation fremsendt for 2013 vedrørende renteudgifter fremgår, at lånet med tilskrevne renter

pr. 15. december 2012 udgør 3.162.782 kr. Der er beregnet rentes rente i hele låneperioden, herunder i perioden efter forfaldsdatoen.

SKAT finder på baggrund af ovenstående oplysning om, at der inden forfaldsdagen er givet henstand

med rentebetalingen til den 15. december 2012, at forfaldstidspunktet er udskudt, hvorfor der ikke

kan indrømmes fradrag for renteudgifterne i 2011.

Vedrørende 2012 er det SKATs opfattelse, at udvidelse af kreditten alene tilsigter at skabe dækning for

rentedebitering, hvorfor renterne ikke kan anses for egentlig betaling.

Renteudgifterne kan herefter ikke godkendes fratrukket, jf. ligningslovens § 5, stk. 8, for 2012.

Byggekredit – 6.000.000 kr. – forhøjet i 2012 til 8.200.000 kr.

Af den fremsendte dokumentation fremgår det, at renten tilskrives lånets hovedstol. Renten forfalder til betaling sammen med ejerpantebrevets hovedstol, der forfalder til betaling den 15. december 2012.

Restgæld pr. 15. december 2012 inkl. tilskrevne renter udgør 8.339.416 kr.

SKAT finder på baggrund af ovenstående oplysning om, at der inden forfaldsdagen er givet henstand

med rentebetalingen til den 15. december 2012, og at forfaldstidspunktet er udskudt, hvorfor der ikke

kan indrømmes fradrag for renteudgifterne i 2011.

Vedrørende 2012 er det SKATs opfattelse, at udvidelse af kreditten alene tilsigter at skabe dækning for

rentedebitering, hvorfor renterne ikke kan anses for egentlig betaling.

Renteudgifterne kan herefter ikke godkendes fratrukket, jf. ligningslovens § 5, stk. 8, for 2012.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at de selvangivne renteudgifter godkendes i fuldt omfang.

I modsætning til SKATs opfattelse er der ikke på noget tidspunkt givet henstand, idet de kvartårlige rentetilskrivelser betragtes som rentebetalinger, idet gælden jo netop opskrives.

Det forhold, at man forlænger arrangementet oven i købet med ændringer, herunder rentesatsen, statuerer efter fast praksis et nyt lån.

Hvad angår ligningslovens § 5, stk. 8, fremgår af bestemmelsen: ”Dette gælder dog ikke, hvis den skattepligtige godtgør, at han ved udgangen af det år, indkomstopgørelsen vedrører, var i stand til at betale forfalden gæld eller stille betryggende sikkerhed herfor i sine aktiver.”

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår bl.a. af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e, at ved beregningen af den skattepligtige indkomst fradrages renter.

Det fremgår endvidere af ligningslovens § 5, stk. 7, at renteudgifter vedrørende gæld fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst i det indkomstår, hvori renten forfalder til betaling.

Der kan ikke godkendes fradrag for renteudgifter i indkomstårene 2011 og 2012.

Der er for så vidt angår lånene på henholdsvis 2 mio. kr. og 2,6 mio. kr. lagt vægt på, at der ikke er tale om forfaldne renter, idet renterne er tillagt hovedstolen på lånene, samt at lånene ikke er indfriet inden den aftalte løbetid på 2 år, dvs. senest den 15. december 2012, hvor lånene med tilskrevne renter udgør henholdsvis 2.433.343 kr. og 3.162.782 kr. Der er således givet henstand med betalingen af renterne, hvorfor disse først er fradragsberettigede på betalingstidspunktet. Det bemærkes, at renterne først kan anses for at være betalt i forbindelse med klagerens salg af den omhandlede ejendom den 7. september 2016 for 20.660.000 kr.

For så vidt angår byggekreditten, der ifølge tillæg til finansieringsaftale af 30. april 2012 er udvidet fra 6 mio. kr. til maksimum 8,2 mio. kr., bemærkes, at restgælden pr. 15. december 2012 inkl. tilskrevne renter udgør 8.339.416 kr. Da forhøjelsen af kreditmaksimum ifølge tillæg til finansieringsaftalen må antages at være sket med den hensigt at skabe dækning for kreditors rentedebitering, og dermed ikke er udtryk for en reel udvidelse af kreditten, antages egentlig betaling ikke at foreligge de omhandlede indkomstår.

Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor.