Kendelse af 14-12-2016 - indlagt i TaxCons database den 03-03-2017

Sagen vedrører bindende et svar på følgende spørgsmål:

”Kan det med skattemæssig virkning accepteres, at ejendommen [adresse1], [by1] overdrages til [person1]s søn [person2] for 24.000.000 kr.”

SKAT har besvaret spørgsmålet med ”Nej”.

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse således at spørgsmålet besvares med ”Ja”.

Faktiske oplysninger

Af SKATs afgørelse af 12. marts 2015 fremgår:

Faktiske forhold

[person1] ejer ejendommen beliggende [adresse1], [by1], som påtænkes overdraget til hans søn [person2] for 24.000.000 kr.

Det fremgår af jeres anmodning, at ejendommen består af 18 lejeboliger, 3 erhvervslejemål og 1 kælderareal.

Den offentlige vurdering 1. oktober 2014 er på 40.000.000 kr.

Ejendomsmægler, valuar [person3] fra [virksomhed1] har udarbejdet en vurderingsrapport vedrørende ejendommen, som er vedlagt jeres anmodning. [person3] har vurderet markedsprisen ved handel mellem uafhængige parter til 24.000.000 kr.

SKATs ordinære vurdering pr. 1. oktober 2010 på 50.000.000 har været påklaget. Vurderingen er ifølge afgørelse fra Vurderingsnævnet 12. december 2011 nedsat til 40.000.000 kr.

Vurderingen pr. 1. oktober 2012 på 40.000.000 kr. har ikke været påklaget.

SKATs ejendomsvurdering er til brug for behandlingen af anmodningen blevet bedt om en udtalelse om ejendommens handelsværdi og udtalt i den forbindelse følgende:

Handelsværdi

Vi mener, værdien af ejendommen [adresse1], ejendomsnummer [...] den 13. februar 2015 skønnes at være mellem 35.000.000 kr. og 37.000.000 kr.

SKAT ejendomsvurderingen kan således ikke godkende en handelsværdi på 24.000.000 kr. ved et familiesalg.

Begrundelse

Brev/digital post sendt den 20. januar 2015 til repræsentanten [virksomhed2] v/[person4].

"I forbindelse med ansøgning om bindende svar vedr. eventuel overdragelse af ejendommen [adresse1], ejd.nr. [...], er SKAT ejendomsvurderingen forpligtet til at besigtige ejendommen. Forslag til besigtigelsesdatoer: Efter kl. 13.00. Tirsdag den 27. januar, torsdag den 29. januar, onsdag den 4. februar, torsdag den 5. februar, hele uge 7 (9. februar til 13. februar). Der ønskes adgang til kælder, loft/tagetage samt et par repræsentative lejligheder."

Der er den 13. februar 2015 intet hørt eller modtaget fra repræsentanten.

Det bindende svar foretages således i henhold til det indsendte materiale samt foreliggende oplysninger uden indvendig besigtigelse.

Det bemærkes, at ejendommen er udvendig besigtiget af undertegnede ultimo januar 2015.

Tidsforløb:

Vurderingen pr. 1. oktober 2006:

SKATs ordinære vurdering: 49.500.000 kr.

Afgørelse fra Vurderingsankenævnet 14. maj 2009: 39.500.000 kr.

Samlet anslået leje ændret til den faktiske bruttoleje.

Lejefaktor på 32,2 fastholdt.

Vurderingen pr. 1. oktober 2008:

SKATs ordinære vurdering: 44.500.000 kr.

Afgørelse fra Vurderingsankenævnet 12. december 2011: 34.500.000 kr.

Den faktiske bruttolejefastholdt fra 2006.

Lejefaktor på 32,2 nedsat med 10 % til 28,0.

Årsomvurderingen pr. 1. oktober 2009:

Konsekvensrettet i overensstemmelse med vurderingen pr. 1. oktober 2008 til 34.500.000 kr.

Vurderingen pr. 1. oktober 2010:

SKATs ordinære vurdering: 50.000.000 kr.

Afgørelse fra Vurderingsankenævnet 12. december 2011: 40.000.000 kr.

Samlet anslået leje ændret til den faktiske bruttoleje.

Lejefaktor på 29,0 forhøjes til 30,0 på grund af ombygning/byfornyelse.

Byfornyelse: Værdiforøgende forbedringsudgift 2.508.000 kr.

Vurderingen pr. 1. oktober 2012:

SKATs ordinære vurdering: 40.000.000 kr.

Anslået boligleje 1.107.491 kr.

Anslået erhvervsleje 232.200 kr.

Samler anslået leje 1.339.691 kr. x lejefaktor 30,0

Ejendomsværdien er ikke påklaget.

I henhold til vurderingsrapporten udgør den samlede faktiske bruttoleje 1.839.252 kr.

Boligleje:

Anslået leje ifølge SKATs vurdering 760,63 kr. pr. kvm

Faktiske bruttoleje ifølge vurderingsrapport 1.000,99 kr. pr. kvm

Erhvervsleje:

Anslået leje ifølge SKATs vurdering 900,00 kr. pr. kvm

Faktiske bruttoleje ifølge vurderingsrapport 1.479,83 kr. pr. kvm

Det er Landsskatteretspraksis, at såfremt den faktiske bruttoleje er oplyst, skal denne anvendes.

Endvidere bemærkes, at en afkastmodel ikke kan stå alene, men skal anvendes sammen med samtlige øvrige vurderingsmæssige værktøjer, beregningsmetoder samt praksis i øvrigt for at komme frem til en rimelig "retvisende ejendomsværdi".

Handelspriser:

Der har i [by1] siden den 1. januar 2014 alene været 12 salg af udlejningsejendomme til ren beboelse over 20.000.000 kr. med et gennemsnit på 10 % over vurderingerne, heraf ingen på [by1].

Der har på [by1] siden den 1. januar 2014 alene været 9 salg af erhvervsrelaterede ejendomme over 5.000.000 kr. med et gennemsnit på 9 % over vurderingerne.

Der er således ingen direkte brugbar salgsstatistik for [by1].

Vurderingsrapport:

Ejendommen er besigtiget af [virksomhed1] den 11. november 2014, og der henvises i sin helhed til rapporten, hvis vurderingsformål alene har været følgende: "Nærværende vurdering skal af rekvirenten anvendes i forbindelse med eventuel afhændelse af ejendommen til ejers søn. ".

Det bemærkes, at såfremt ejendomsværdien skulle ændres til 24.000.000 kr., ville det medføre en ændring af lejefaktoren således:

Faktisk oplyst bruttoleje 1.839.252 kr. x lejefaktor 13,1 = 24.000.000 kr.

Der er i vurderingsrapporten intet anført om den indvendige besigtigelse, ud over anvendelsen.

Henset til ovenstående, det indsendte materiale, afgørelser fra Vurderingsankenævnet for 2008, 2009 og 2010, byfornyelse, udvikling i området m.m., er det SKAT ejendomsvurderingens opfattelse, at ejendommens handelsværdi pr. den 13. februar 2015 skønsmæssigt kan opgøres til (minimum) mellem 35.000.000 kr. og 37.000.000 kr.

Jeres opfattelse og begrundelse herfor

Det er jeres opfattelse, at den offentlige vurdering ikke er udtryk for den faktiske markedsværdi således, at ejendommen [adresse1], [by1], kan overdrages til [person1]s søn for 24.000.000 kr. som fremgår af vurderingsrapporten fra [virksomhed1].

SKATs begrundelse for svaret

Generelt:

Kredsen af nært beslægtede fremgår af boafgiftslovens § 22, herunder § 22, stk. 1, litra a og c, som omfatter børn og deres forældre.

Ved overdragelse af fast ejendom mellem parter omfattet af boafgiftslovens § 22, finder reglerne i cirkulære nr. 185 af 17/11 1982 anvendelse (værdiansættelsescirkulæret) ved bedømmelsen af, om overdragelsen indeholder gave, herunder størrelsen heraf, jf. boafgiftslovens § 27.

Efter pkt. 4 i værdiansættelsescirkulæret skal overdragelse af fast ejendom ske til værdien i handel og vandel. Den mellem parterne aftalte værdi er undergivet skattemyndighedernes prøvelse.

Efter pkt. 6 kan skattemyndighederne som udgangspunkt godkende en kontantomregnet handelsværdi for en fast ejendom, såfremt den ligger inden for intervallet senest kendte ejendomsvurdering +/- 15 % forud for aftaletidspunktet, medmindre parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien.

Efter pkt. 8 må der ved skattemyndighedernes efterprøvelse af værdiansættelsen tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygnings­ forandringer, som endnu ikke har givet sig udslag i ejendomsværdien.

Konkret:

Ejendommen beliggende [adresse1], [by1] er ved den seneste vurdering pr. 1. oktober 2014 vurderet til 40.000.000 kr., hvorfor man ved anvendelse af værdiansættelsescirkulæret som udgangspunkt kan godkende en overdragelsessum for ejendommen, hvis den ligger inden for intervallet +/- 15 % af denne værdi, svarende til mellem 34.000.000 kr. -46.000.000 kr.

Værdiansættelsescirkulæret pkt. 6 angiver dog, at der kan være særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien.

SKATs ejendomsvurdering har vurderet at handelsværdi pr. den 13. februar 2015 skønsmæssigt kan opgøres til (minimum) mellem 35.000.000 kr. og 37.000.000 kr.

SKAT kan derfor ikke godkende, at handelsprisen for ejendommen beliggende [adresse1], [by1], fastsættes lavere end de 34.000.000 kr. man når frem til ved anvendelse af værdiansættelsescirkulæret, ved den påtænkte overdragelse af ejendommen fra [person1] til hans søn [person2]

Det stillede spørgsmål besvares således med 'NEJ'.”

Klagerens opfattelse

Klagerens tidligere repræsentant har på vegne af klageren nedlagt påstand om, at spørgsmålet skal besvares med ”Ja”.

Til støtte herfor har repræsentanten gjort følgende gældende:

Det er klagers opfattelse, at Skats værdiansættelse langt overstiger, hvad der kan opnås for ejendommen i en almindelig fri handel.

Vurdering med udgangspunkt i lejefaktor

Det fremgår af Skats juridiske vejledning H.A.2.2.1.1 - Principperne for vurdering af erhvervs­ ejendomme, at:

"På landsplan har hovedparten af de handlede udlejningsejendomme erfaringsmæssigt opnået priser svarende til 10-15 gange den årlige bruttoleje­ indtægt. Det forekommer imidlertid, at dårligt vedligeholdte ejendomme handles til 5-7 gange lejen, mens omvendt nye og ældre særligt velholdte ejendomme handles til 15-20 gange lejen."

I nærværende sag har Skat indhentet udtalelse fra Skats ejendomsvurdering. Det fremgår af udtalelsen, at Skats ejendomsvurdering, har vurderet ejendommens værdi til (minimum) mellem kr. 35.000.000 og kr. 37.000.000, svarende til en lejefaktor på mellem 19,03 og 20,12. Med udgangspunkt i den offentlige vurdering af ejendommen til kr. 40.000.000 udgør lejefaktoren for ejendommen 21,75.

I henhold til Skats egen vejledning, svarer disse lejefaktorer til mere end den lejefaktor, der anvendes til nye eller særligt velholdte ejendomme.

Ejendommen er opført i 1889 og er således omfattet af maksimallejebegrænsningerne i Bolig­ reguleringsloven. Der vedlægges, som bilag 2, kopi af varsling af den 12. februar 2014.

Ejendommens stand

Det er klagers opfattelse, at der ikke er grundlag for at bedømme ejendommen, der er opført i 1889, til at være særligt velholdt.

Det kan oplyses, at ejendommen, som det fremgår af den som bilag 3, fremlagte BBR­ meddelelse, består af 2 opgange ([adresse1] og [adresse2]) indeholdende i alt 3 erhvervslejligheder og 18 boliglejeligheder. Det bemærkes i den forbindelse, at den i BBR-meddelelsen nævnte ombygning fra 1992 bestod i, at der for så vidt angår beboelseslejlighederne i [adresse2] blev foretaget omdannelse af et kammer til et badeværelse,

udført med udlægning vinylgulv, samt etablering af nye køkkener i 2 af de 10 beboelseslejligheder. Ombygningen blev foretaget for mere en 20 år siden, og særlige badeværelserne, må på nuværende tidspunkt antages at være utidssvarende.

Klager oplyser endvidere, at vinduerne i ejendommen ikke er skiftet siden 1980'erne med undtagelse af vinduerne i opgangen i [adresse2], som blev udskiftet i 2000.

Opgangen såvel som bagtrappen i nr. 10 fremstår endvidere slidt. Facaden (hele ejendommen) trænger til istandsættelse.

For så vidt angår standen af de enkelte lejligheder henvises til bilag 4, hvoraf det fremgår, hvilke forbedringsarbejder, der er foretaget i beboelseslejlighederne, samt hvilken leje, der opkræves pr. 1. januar 2015.

Byfornyelsen

Det fremgår af det bindende svar, at der er lagt vægt på, at ejendommen er byfornyet i 2006. Det fremgår ikke, om der er foretaget undersøgelser vedrørende omfanget af byfornyelsen, eller om der i øvrigt er foretaget vurdering af, hvilken del af ejendommen, der har været omfattet af byfornyelsen.

Klager oplyser, at byfornyelsen af ejendommen primært har bestået af 1) installation af fjern­ varme og varmt vand, 2) udskiftning af faldstammer og 3) udskiftning af tagbelægning, idet det dog bemærkes, at selve tagkonstruktionen beholdtes, således at der fortsat ikke er undertag og isolering m.v." For så vidt angår [adresse1], blev der endvidere foretaget renovering af opgangen samt nedlægning af bagtrappen, således af dette areal i stedet blev inkluderet i de 4 små lejligheder (th.) i opgangen, der samtidig fik moderniseret køkken og bad.

De øvrige lejligheder i ejendommen blev ikke berørt af byfornyelsen og der er således ikke tale om, at ejendommen i forbindelse med byfornyelsen er blevet totalrenoveret.

Vedligeholdelsespligten

Den indvendige vedligeholdelsespligt såvel som udvendige vedligeholdelsespligt for ejendom­ men påhviler udlejer, dog undtaget den indvendige vedligeholdelse af beboelseslejligheden [adresse2], samt de tre erhvervslejligheder.

Værdiansættelsen af ejendommen

Principperne for vurdering af fast ejendom mellem nært beslægtede fremgår af Værdiansættelsescirkulæret punkt 3 til 16. Det fremgår af punkt 4 i cirkuleret, at overdragelse af fast ejendommen skal ske til værdien i handel og vandel.

Det gøres i den forbindelse gældende, at værdi i handel og vandel efter fast praksis bør fastlægges efter de principper, der anvendes i den pågældende branche, dvs. i dette tilfælde ejendomsbranchen. Dette vil i praksis betyde, at der skal foretage en sædvanlig beregning efter afkast, således som det også fremgår af den tidligere fremlagte vurderingsrapport.

Skats metode til værdiansættelse, hvorved det alene er den opkrævede leje samt den anførte lejefaktor, der tillægges betydning, medfører en værdiansættelse, der ikke afspejler, den markedsværdi, der kan opnås på det frie marked mellem 2 uafhængige parter, og metoden medfører således en ikke-retvisende værdiansættelse af ejendommen.

Det bemærkes i den forbindelse, at det følger af værdiansættelsescirkulæret, punkt 6, at Skat automatisk skal godkende værdiansættelsen af ejendommen, såfremt den ligger inden for inter­ vallet. Bestemmelsen anfører imidlertid også, og at der kan være faktiske eller retlige forhold ved ejendommen, der har ændret sig, således at reglen ikke kan anvendes. Bestemmelsen fastslår således samtidig, at Skat kan foretage en anden værdiansættelse af ejendommen.

Det gældende cirkulære er fra 1982, og der er - navnligt inden for de seneste år - stillet spørgsmålstegn ved validiteten af ejendomsvurderingerne. Dette har medført, at der ikke foretages en ny vurdering af erhvervsejendomme i 2015. Det fremgår samtidig af Skats hjemmeside, at der ikke vil blive foretaget revurderinger, førend der er etableret et nyt vurderingssystem i 2017. Den aktuelle vurdering er således forældet. Stamoplysninger med referencehandler er ikke oplyst.

Der henvises i øvrigt til den juridiske vejledning 2015 2. afsnit C.B.3.5.4.3 "Fast ejendom", der fastlægger værdiansættelse efter armlængdeprincippet, dvs. mellem interesseforbundne parter, der pr. definition ikke kan være omfattet af boafgiftsloven. Det fremgår heraf, at:

"Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering kan kun anvendes som overdragelsespris, hvis den giver et retvisende udtryk for handelsværdien

Ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtrykfor ejendommens handelsværdi ved salget. "

Der henvises i øvrigt til princippet i SKM 2013.841.HR.

Det er klagers opfattelse, at det tilsvarende gør sig gældende i relation til værdiansættelse ved overdragelse mellem nært beslægtede, og at der således skal i nærværende sag skal ses bort fra ejendomsvurderingen, idet denne ikke er retvisende.

Den anvendte vurderingsmetode med en vilkårlig faktor ganget med bruttolejen anvendes ikke af markedet og har ikke været anvendt i ca. 20 år. Der anvendes i stedet en afkast beregning ud fra et afkast i forhold til EBITDA. Den anvendte vurderingsmetode er således forældet.”

Syn og skøn

Der har været afholdt syn og skøn under Landsskatterettens behandling af sagen vedrørende handelsprisen for ejendommen.

Af syns- og skønserklæringen fremgår bl.a.:

”Spørgsmål 3:

Skønsmanden bedes fremkomme med sin vurdering af den kontante handelsværdi pr. 1. december 2014 for ejendommen beliggende [adresse1], [by1] / [adresse2], [by1]

Svar på spørgsmål 3:

Ejendommens kontante handelsværdi vurderes at udgøre kr. 24.000.000, skriver fire og tyve millioner pr. 1. december 2014.”

Skønsmanden har den 19. august 2016 besvaret følgende supplerende spørgsmål:

”Spørgsmål SS 1:

Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt ejendommen beliggende [adresse1]/[adresse2] er steget eller faldet i værdi siden 1. december 2014 og frem til dags dato. Såfremt ejendommen er steget eller faldet i værdi, bedes skønsmanden angive faldet/stigningen i procent.

Ved besvarelsen af spørgsmålet kan det lægges til grund, at der ikke er mulighed for at inddrage ejendommens loft til beboelse. Hovedparten af kælderen er udlejet til restauranten til lager, og dermed er der ikke mulighed for at etablere pulterrum til hver enkelt lejlighed i kælderen i stedet for. Endvidere er loftshøjden på loftet ikke tilstrækkelig til anvendelse til beboelse.

Svar på spørgsmål SS 1:

I forbindelse med denne besvarelse er følgende oplyst af parterne i sagen:

”

Som det fremgik under besigtigelsen af ejendommen, er kælderen sat i stand efterfølgende, hvilket også allerede er nævnt i skønserklæringen under pkt. 10.1.

Herudover er der ikke foretaget forbedringer/ændringer af ejendommen. Heller ikke i forhold til lejerne m.v. er der sket ændringer.

Det supplerende spørgsmål kan derfor besvares med udgangspunkt i det foreliggende materiale.

”

Den følgende DCF beregning er således baseret på præcis samme forudsætninger som i skønsmanden rapport dateret 10. juni 2016, idet der er set bort fra omtalte tagprojekt og

at krav til afkast er reduceret til 4,5 % i stedet for det tidligere anvendte på 5 %.

(...)

Værdien pr. dags dato skønnes dermed afrundet at udgøre kr. 25.500.000 svarende til en nominel stigning på kr. 1.500.000 eller en relativ stigning på 6,5 %.

Stigningen i værdien skyldes dels en reduktion som følge af at tagprojektet ikke kan realiseres, dels et fald i afkast i størrelsesordenen ca. 0,5 % svarende til markedsudviklingen i perioden, som har været præget af stærkt øget efterspørgsel især efter boligudlejningsejendomme som omhandlede ejendom.

Skønsmanden håber dermed at have besvaret tillægsspørgsmålet tilfredsstillende.”

Landsskatterettens afgørelse

Reglerne i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (værdiansættelsescirkulæret) finder anvendelse ved overdragelse af fast ejendom mellem parter omfattet af boafgiftslovens § 22. Af boafgiftslovens § 22 fremgår kredsen af nært beslægtede, som bl.a. omfatter forældre og deres børn. Det følger af 4. punkt i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (værdiansættelsescirkulæret), at overdragelse af fast ejendom skal ske til værdien i handel og vandel. Af punkt 6 følger det, at såfremt værdiansættelsen af fast ejendom inden for et gavemiljø, herunder mellem forældre og børn, er højst 15 højere eller lavere end ejendomsværdien ved den senest for parterne bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller 4 A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens (daværende) § 2 A, skal skatte- og afgiftsmyndighederne acceptere værdiansættelsen.

Den offentlige ejendomsvurdering udgjorde pr. 1. oktober 2014 40.000.000 kr.

Såfremt den seneste bekendtgjorte ejendomsvurdering er fejlbehæftet, eller der foreligger særlige omstændigheder, som kan give anledning til korrektion, kan vurderingen imidlertid ikke lægges til grund for værdiansættelsen.

Henset til den foreliggende syns- og skønserklæring af 10. juni 2016 finder Landsskatteretten, at den offentlige ejendomsvurdering ikke kan lægges til grund ved værdiansættelsen af den omhandlede ejendom. Landsskatteretten finder, at ejendommens handelsværdi kan fastsættes til 24.000.000 kr. pr. 1. december 2014, idet syns og skønsmanden vurderer, at ejendommen kan afhændes til tredjemand for 24.000.000 kr.

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse således at det stillede spørgsmål besvares med et ”Ja”.