Kendelse af 12-04-2016 - indlagt i TaxCons database den 22-05-2016

Sagen vedrører svar på følgende spørgsmål:

SKAT har besvaret spørgsmål 1 med ”Nej” og spørgsmål 2 med ”2.350.000 kr.”.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Af bindende svar af 14. juli 2015 fremgår:

”Faktiske forhold

Af anmodning om bindende svar fremgår følgende:

”[finans1] ApS er stiftet med virkning fra 1. januar 2011 ved en skattefri virksomhedsomdannelse af en del af interessentskabet [finans2] I/S. [finans1] ApS blev stiftet ved indskydelse af en ud af to ejendomme i [finans2] I/S. Ejendommen, der blev indskudt i [finans1] ApS, er [adresse1], [by1]. Ejendommen var i 2011 en ejendom med 3 ejerlejligheder [lejligheder], men er efter overdragelsen til [finans1] ApS blevet opdelt i 3 ejerlejligheder. Lejlighederne er hhv. 53 m², 56 m² og 56 m² og er pt. udlejet jf. lejekontrakterne, der vedlægges som bilag 6, 7 og 8.

[finans1] ApS er ejet af [person1] og [person2].

SKAT anfører i forslag til afgørelse fra 22. april 2015, at betingelserne for skattefri virksomhedsomdannelse kun er opfyldt, hvis [person2] og [person1] hver indbetaler 207.229 kr. til [finans1] ApS i henhold til § 2, stk. 4 i lov om skattefri virksomhedsomdannelse. For at kunne indfri de lån, som [person2] og [person1] skal optage for at kunne indbetale 207.229 kr. hver, ønsker de eventuelt at likvidere [finans1] ApS og i den forbindelse overdrage de 3 ejerlejligheder i [adresse1] til dem privat.

Den offentlige vurdering af de 3 ejerlejligheder i [adresse1], [by1] er samlet 1.030.000 kr., jf. bilag 1.

Dispositionen er planlagt, men endnu ikke gennemført.”

SKATs oplysninger i øvrigt:

Af de medsendte lejekontrakter vedrørende [adresse1], st., 1. og 2. sal (herefter: Ejendommen) fremgår det, at de tre lejemål er indgået uden tidsbegrænsning.

Det fremgår desuden, at de årlige lejeindtægter ekskl. forbrug udgør 60.000 kr. for stueplan og 51.600 kr. for såvel 1. som 2. sal., svarende til en samlet årlig lejeindtægt på 163.200 kr.

Af den medsendte [...] publikation ”[...]”, 1. kvartal 2015 fremgår det, at markedslejen for nyere boligudlejningsejendomme i [by1] udgør 1.000 kr. pr. m² pr. år ekskl. drift for de ”bedste” ejendomme og 700 kr. for ”Standard” ejendomme.

Ejendommen er udlejet for 989 kr. pr. m² pr. år.

Ifølge SKATs vurderingsoplysninger er hver af de tre lejligheder pr. 1. oktober 2013 vurderet som udlejede lejligheder. Lejligheden på 2. sal er vurderet til 330.000 kr. mens lejlighederne på 1. sal og i stueplan er vurderet til 350.000 kr.

[person1] og [person2] indskød ejendommen i [finans1] ApS pr. 1. januar 2011 til en tinglyst handelspris på 2.381.692 kr. Værdien er fastsat af statsautoriseret ejendomsmægler [person3], [virksomhed1] i maj 2011.

Det fremgår af vurderingen bl.a. at,

”Jeg har gennemgået dine ejendomme med mine kolleger og har holdt udgifterne mod huslejen og set på forrentningsprocent samt pris på ejendommene.

[adresse1] kan vi se som overført til dit firma til en pris på kr. 2,350.000 mio. med forrentningsprocent på ca. 6 %

...

Lejlighederne kan ved udstykning til ejerlejligheder, indbringe en højere værdi ved salg enkeltvis.”

Sammen med udtalelse er indsendt billeder hvoraf fremgår, at lejligheden på 2. sal er nyindrettet med nyt køkken og bad samt trappe til hems.

Det fremgår endvidere, at den samlede årlige husleje udgør 162.000 kr.

På overdragelsestidspunktet var Ejendommen vurderet til 1.350.000 kr. som 1 lejlighed til beboelse på 137 m².

I har i forbindelse med overdragelsen til [finans3] ApS oplyst til SKAT, at: ”Til sidst er vedhæftet Årsopgørelse fra DLR, som viser at restgæld er 1.758.000 kr.pr 31.12.13. Restgælden, som er afdragsfri, er kommet som en direkte omlægning af byggekreditten, og er derved et reelt billede af hvad vi har brugt på renovering af ejendommen. Restgælden er dog blevet nedjusteret fra de oprindelige 1.920.000 kr.grundet omlægning af lån for år tilbage.”

Ifølge det Centrale Person Register var lejlighederne også udlejede på tidspunktet for overdragelsen til [finans3] ApS.

Henset til, at ejendomsmægleren har fastsat handelsværdien under hensyntagen til lejeindtægten, må det antages, at han samtidig har lagt til grund, at der er tale om en udlejet ejendom.

Lejlighederne er efterfølgende udstykket i ejerlejligheder og er selvstændigt vurderede fra 1. oktober 2012. Lejligheden på 2. sal er første gang vurderet pr. 1. oktober 2013.

Ifølge Realkreditrådets Boligmarkedsstatistik er realiserede handelspriser pr. m² på ejerlejligheder i [by1], faldet fra 12.155 kr. i 1. kvartal 2011 til 11.893 kr. i 4. kvartal 2014 (seneste offentliggjorte tal) svarende til ca. 2 %.

Ifølge SKATs oplysninger er følgende ejerlejligheder solgt i [by1] i 2014 og 2015. Det skal bemærkes at samtlige lejligheder var vurderet som frie på salgstidspunktet. Ejerlejlighederne er valgt ud fra størrelse og beliggenhed, men deres stand kendes ikke:

Jeres opfattelse og begrundelse herfor

(...)

Vi har foretaget en afkastbaseret værdiansættelse af ejendommen, jf. bilag 2. Ved en beregning af handelsværdien på baggrund af afkastet vil ejendommen have en handelsværdi på mellem 1,3 mio. kr. og 1,6 mio. kr., alt afhængig af afkastkravet. Ejendommens værdi beregnet efter en afkastbaseret værdiansættelse understøtter dermed, at ejendommen kan overdrages for 1.500.000 kr. til [person1] og [person2]. De anførte afkastkrav på 5,75 %, 6,25 % og 7,00 % er hentet fra [...] publikation [...], 1. kvartal 2015, der er vedlagt som bilag 3. Vi har markeret tallene med en rød pil på side 4. Efter vores opfattelse er placeringen i [adresse1] en middel placering i [by1], og det er derfor vores opfattelse, at afkastkravet kan fastsættes til 6,25 %.

Endvidere har vi søgt efter ejerlejligheder til salg og ejerlejligheder, der er solgt i 2013 eller senere i [adresse1] og de to parallelgader [adresse7] og [adresse8]. Vi kan kun se, at der er solgt 3 ejerlejligheder i [adresse8] til 10.741, 10.926 og 11.917 kr. pr. m² jf. bilag 4. Vi kan ikke finde solgte ejerlejligheder i [adresse1] og [adresse7] i 2013 eller senere.

Vi kan i [adresse7], [adresse1] og [adresse8] kun finde 3 ejerlejligheder, der er til salg jf. bilag 5. Baseret på udbudsprisen er prisen 13.917, 11.983 og 12.411 kr. pr. m² – dog 14.184 kr. pr. m² for sidstnævnte, hvis der tages udgangspunkt i det vægtede areal.

Tages der hensyn til, at der ofte gives et afslag i forhold til udbudsprisen, kan prisen på de 3 lejligheder i [adresse1] efter vores vurdering fastsættes på grundlag af en pris på 12.000 kr. pr. m². De 3 ejerlejligheder i ejendommen [adresse1] har et samlet areal på 165 m², hvilket giver en samlet værdi for de 3 ejerlejligheder på ca. 1.980.000 kr., jf. bilag 4.

Det er vores vurdering, at handelsværdien af de 3 ejerlejligheder i [adresse1] er i størrelsesordenen 1.980.000 kr., hvis ejerlejlighederne havde været fri for lejemål og lejelovgivningens regler, som bl.a. skal beskytte lejere mod opsigelse. De tre lejligheder er ikke fri for lejemål jf. lejekontrakterne, der vedlægges som bilag 6, 7 og 8. Handelsværdien for de tre lejligheder i [adresse1] er som følge heraf væsentlig lavere end 1.980.000 kr. Om nedslaget skriver SKAT følgende i juridisk vejledning, afsnit H.A.2.1.1.4.

Fri/ikke fri lejlighed

Ejerlejligheder kan være ”fri” eller ”ikke fri” for lejelovgivningens bindinger, som bl.a. skal beskytte lejere mod opsigelse. Forslaget er beregnet ud fra den forudsætning, at lejligheden er fri for bindinger.

Handelsværdien er væsentlig lavere for ejerlejligheder, som er udlejede sammenlignet med ejerlejligheder, der ikke er udlejede. For udlejede ejerlejligheder nedsættes forslaget derfor sædvanligvis med 50 pct. Se afsnit H.A.2.2.1.1.

Hvis de fleste af en gruppe ejerlejligheder sælges som udlejede, beholder de deres status som udlejede efter salget. Hvis der er tale om enkelte ejerlejligheder, som sælges og genudlejes på en langtidskontrakt, vil deres status som ikke fri også forblive uændret.

Hvis en ejerlejlighed på korttids kontrakt genudlejes, ændres dens status fra udlejet til fri.

På ovenstående baggrund er det vores vurdering, at markedsværdien af de 3 ejerlejligheder udgør 1.500.000 kr., når den fastsættes på grundlag af en pris pr. m² på 12.000 kr., og under hensyntagen til, at ejerlejlighederne er udlejede.

SKAT har i forslag til afgørelse fra 22. april 2015 opgjort de 3 ejerlejligheders anskaffelsessum ultimo 2010 til 1.417.650 kr. Beløbet består af den oprindelige anskaffelsessum i 2007 på 565.400 kr. med tillæg af udgifter til forbedringer på 852.250 kr. Ifølge statistikken i bilag 9, der er hentet på www.realkreditraadet.dk, er den realiserede handelspris pr. m² for ejerlejligheder i [by1] faldet i perioden, hvilket indikerer, at der ikke har været nogen værdistigning i forhold til anskaffelsessummen, og at prisen nu er ca. 1.500.000 kr.

Gennemsnitspriserne i de sidste kvartaler af 2014 understøtter endvidere prisen på 12.000 kr. pr. m², der er anvendt i bilag 4.

Det er realkreditgæld i de 3 ejerlejligheder for 1.758.000 kr. Denne belåning er etableret i 2009 og kan efter vores vurdering ikke lægges til grund for en vurdering af ejendommens handelsværdi på det nuværende marked.

Ejerlejlighederne har ikke været sat til salg ved ejendomsmægler, og der har ikke været konkrete bud på ejendommen.

På grundlag af den offentlige vurdering, den afkastbaserede værdiansættelse i bilag 2, den beregnede værdi i bilag 4 på grundlag af priser pr. m², og anskaffelsessummen er vores vurdering, at markedsværdien af de 3 ejerlejligheder i ejendommen [adresse1], [by1] udgør 1.500.000 kr.

(...)”

SKATs afgørelse

SKAT har besvaret spørgsmål 1 med ”Nej” og spørgsmål 2 med ”2.350.000 kr.”

SKAT har ved besvarelsen anført:

”SKATs begrundelse for svaret

Ifølge almindelig skatteretlig praksis skal handel med aktiver foregå til markedspriser. Der kan i den forbindelse henvises til bestemmelserne i statsskattelovens §§ 4 – 6.

Det fremgår af bestemmelsen i ligningslovens § 2, stk. 1, at interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår svarende til, hvad uafhængige parter ville fastsætte for tilsvarende transaktioner (armslængdeprincippet).

[finans3] ApS og [person1]/[person2] er omfattet af den kreds af interesseforbundne parter, der skal anvende armslængeprincippet jf. ligningslovens § 2, idet der er tale om et påtænkt salg af de 3 ejerlejligheder i Ejendommen fra [finans3] ApS (som sælger) til [person1]/[person2] (som købere).

Om værdiansættelse af markedsværdien for fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning, fremgår det af Den Juridiske Vejledning 2015-1, afsnit C.B.3.5.4.3, at værdiansættelse kan ske med udgangspunkt i følgende retningslinjer:

Det fremgår videre, at hvis den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for markedsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller skattemyndighederne bundet af ejendomsvurderingen.

Seneste ejendomsvurdering må eksempelvis ikke lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi.

Hvis hovedaktionæren køber en ejendom af selskabet til en pris, der ligger under handelsværdien, beskattes hovedaktionæren af forskellen mellem overdragelsesprisen og handelsværdien som maskeret udlodning i henhold til ligningslovens § 16 A.

I selskabet sker der en korrektion af afståelsessummen, der stiller selskabet, som om salget var sket til handelsværdi. Selskabet bliver beskattet af en eventuel gevinst efter reglerne for salg af fast ejendom.

De seneste offentlige ejendomsvurderinger pr. 1. oktober 2013, for de 3 ejerlejligheder i Ejendommen udgør samlet 1.030.000 kr.

SKAT er enig i jeres opfattelse af, at denne vurdering ikke kan antages at være retvisende som handelsværdi for Ejendommen.

På baggrund af de af SKAT fundne salgspriser på frie lejligheder i 2014-15, svarer dette for de tre ejerlejligheder i Ejendommen tilsammen til en handelspris på 1.966.305 – 2.439.360 kr. Ejedommen er nyindrettet og handelsprisen må derfor antages at ligge i den højeste ende.

Ejendommen er udlejet – ikke fri, hvilket også var tilfældet i 2011. SKAT har derfor ikke tillagt udlejningen betydning ved tilbagesalget til [person1] og [person2].

SKAT har henset til den tidligere fastsættelse af handelsværdien, ved overdragelsen mellem de samme parter i 2011, grundlaget for samt den tidsmæssige sammenhæng med den tidligere fastsættelse af handelsværdien. Siden overdragelsen i 2011 er handelsværdien påvirket positivt i form af udstykning af Ejendommen i 3 ejerlejligheder, og stigning i lejeindtægten, mens der har været en mindre, generel negativ prisudvikling på ejerlejligheder i området.

På baggrund af en samlet vurdering af ovenstående forhold, er det SKATs vurdering, at en kontant overdragelsessum på kontant 1.500.000 kr. ikke kan anses for et passende udtryk for handelsværdien af de 3 ejerlejligheder i Ejendommen ved et salg på nuværende tidspunkt eller i den nærmeste fremtid.

Spørgsmål 1 er herefter besvaret med et ”Nej”.

Det er SKATs opfattelse, at den værdistigning der er sket ved at udstykke Ejendommen i ejerlejligheder, som minimum vil overstige den generelle negative prisudvikling. På baggrund heraf er der SKATs opfattelse, at handelsværdien for de 3 ejerlejligheder i Ejendommen, ved et samlet salg på nuværende tidspunkt elle i den nærmeste fremtid kan fastsættes til kontant 2.350.000 kr.

Spørgsmål 2 er herefter besvaret med ”2.350.000 kr.”

SKAT har i det bindende svar alene taget stilling til Ejendommens handelsværdi.”

Selskabets opfattelse

Repræsentanten har på selskabets vegne nedlagt påstand om, at spørgsmål 1 skal besvares med ”Ja”, og at spørgsmål 2 bortfalder. Til støtte herfor har repræsentanten gjort følgende gældende:

”Forudsætninger for afkastberegninger

(...)

De forudsætninger, som [person3] anvendte i sin afkastberegning fra 2011, har efterfølgende vist sig at være alt for optimistiske. [person3] tager udgangspunkt i et driftsresultat på 141.000 kr. Som det fremgår af bilag 2 til vores anmodning om bindende svar har de realiserede driftsresultater været væsentlig lavere, og der bør derfor i stedet for tages udgangspunkt i et driftsresultat i størrelsesordenen 92.840 kr. som anført i bilag 2. Vi har redegjort nærmere herfor i vores mail til SKAT fra 15. juli 2015 (bilag 3).

Som følge af, at [person3]s 4 år gamle vurdering ikke bygger på korrekte forudsætninger, kan den ikke lægges til grund ved fastsættelse af handelsværdien af de 3 ejerlejligheder nu. Beregningen må i stedet foretages på grundlag af de forudsætninger, der nu er relevante jf. vores beregning i bilag 2 til vores anmodning om bindende svar.

Valg af data til fastsættelse af gennemsnitlige priser pr. m²

Oplysninger om realiserede priser pr. m²ved overdragelse af ejerlejligheder i området og udbudspriser pr. m² for ejerlejligheder til salg i området er værdifulde indikationer ved fastsættelse af markedsværdien af de 3 ejerlejligheder i [adresse1].

Det er imidlertid en forudsætning herfor, at de handler, der lægges til grund, er udvalgt objektivt efter relevante og oplyste kriterier.

Priserne på ejerlejligheder i [by1] og andre steder afhænger af ejerlejlighedernes beliggenhed. Meget dyre ejerlejligheder findes i [by1] bl.a. på [...] med udsigt over fjorden og på [...] med udsigt over [...]. Priser pr. m² for sådanne lejligheder kan ikke lægges til grund ved fastsættelse af markedsværdien af de 3 ejerlejligheder i [adresse1]. Der må i stedet tages udgangspunkt i priser pr. m² i kvarteret omkring [adresse1].

Vi har i vores anmodning om bindende svar taget udgangspunkt i ejerlejligheder i [adresse1] og de to parallelgader [adresse7] og [adresse8], der er solgt i 2013 eller senere eller var til salg den 13. maj 2015.

SKAT oplyser ikke, hvordan de handler, der er vist i skemaet på side 3 i SKATs svar er udvalgt. SKAT beregner en gennemsnitlig pris pr. m² på grundlag af 3 handler, hvoraf den ene ([adresse6], 1. tv.) også er udvalgt af os. Det fremgår ikke, hvorfor SKAT vælger at tage udgangspunkt i netop de to andre handler. Vi har følgende bemærkninger til de 2 handler, som SKAT har udvalgt.

[adresse2], 3. tv.

[adresse2] ligger væsentligt tættere på centrum end [adresse1], hvilket trækker prisen opad. Den handel, som SKAT lægger til grund, er en familiehandel den 9. februar 2014 jf. bilag 6. Som følge af, at det er en familiehandel, kan der efter vores opfattelse ikke lægges vægt på denne pris. Ejerlejligheder i [adresse2] bør efter vores opfattelse ikke indgå, men i givet fald bør det være ejerlejligheden overfor ([adresse2]), der indgår. [adresse2] på 80 m² er solgt i almindelig handel den 15. februar 2015 for 865.000 kr. og dermed til en pris pr. m² på 10.812 kr. pr. m² jf. bilag 7. Denne pris er det der mere relevant at tage udgangspunkt i end prisen i forbindelse med familiehandlen med [adresse2]

[adresse4], st.

Ejendommen indeholder to ejerlejligheder. Det af SKAT anførte areal på 76 m² er arealet ifølge BBR. Der hører et depotrum på 21 m² til lejligheden, så det samlede tinglyste areal er 97 m² jf. tingbogsattesten (bilag 8) og anmeldelse af og fortegnelse over ejerlejligheder (bilag 9). Tages der hensyn hertil er prisen 10.979 kr.pr. m².

Det kan diskuteres hvordan de handler, der sammenlignes med, skal udvælges, men udvælgelseskriterierne skal være oplyste, og de skal være objektive og relevante. Efter vores opfattelse skal sammenlignelige handler findes blandt relevante handler, der ligger inden for den røde cirkel, der fremgår af udskriften fra [...dk] over handler med ejerlejligheder i 2014 og senere i kvarteret omkring [adresse1] (bilag 10).

Det drejer sig om følgende handler:

AdresseVærelserBBR m² HandelsdatoTypePrisPris pr. m²

[adresse4], st.37624-02-2015Alm. Salg1.065.00014.013

[adresse9], 3. tv.24902-06-2015Alm. Salg680.00013.877

[adresse6], 1. tv26022-09-2014Alm. Salg715.00011.916

[adresse10], st410817-03-2014Alm. Salg1.160.00010.740

[adresse11], st617510-07-2014Alm. Salg1.000.0005.714

[adresse12], 3310428-04-2014Alm. Salg1.173.00011.278

[adresse13], 2511021-02-2014Alm. Salg1.075.0009.772

[adresse14], st515721-01-2015Alm. Salg1.450.0009.235

[adresse15], st. tv.26707-04-2014Alm. Salg890.00013.283

[adresse15], 2416218-08-2014Alm. Salg1.840.00011.358

[adresse16]38008-08-2014Alm. Salg995.00012.437

Der er set bort fra disse handler, idet disse handler ikke er almindelige frie salg:

[adresse10], 1410825-08-2014Andet686.5146.356

[adresse3], 2. th.25306-04-2015Fam. Salg552.50010.424

Som bemærkningerne ovenfor vedrørende [adresse4], st. viser, giver det et mere korrekt billede, at tage udgangspunkt i det tinglyste areal i stedet for arealerne ifølge BBR. Vi har nedenfor vist en opdeling af det tinglyste areal mellem selve lejligheden, loftsrum, kælderrum og garager. Værdien pr. m² er lavere for loftsrum, kælderrum og garager end for selve lejligheden. Vi har endvidere beregnet et vægtet areal, hvor arealet af kælderrum, loftsrum og garager er vægtet med 25 %. Dette giver et mere ensartet og korrekt billede af priserne pr. m².

LejlighedKælderLoftGarageTinglystVægtetPris pr. m²

Adressem²m²m²m²m²m²kr.

[adresse4], st.7621009781,2513.108

[adresse9], 3. tv.490705650,7513.399

[adresse6], 1. tv536005954,5013.119

[adresse10], st972400121103,0011.262

[adresse11], st158000158158,006.329

[adresse12], 38514161513096,2512.187

[adresse13], 29702617140107,759.977

[adresse14], st132000132132,0010.985

[adresse15], st. tv.6318008167,5013.185

[adresse15], 21453100176152,7512.046

[adresse16]8012009283,0011.988

Gennemsnittet er 11.599 kr. pr. m² og meridianen er prisen pr. m² for [adresse12], 3. på 12.187 kr. pr. m².

Det samlende vægtede areal for de 3 ejerlejligheder i [adresse1] er 137,00 m², når det beregnes efter princippet ovenfor.

LejlighedKælderLoftGarageTinglystVægtet

Adressem²m²m²m²m²m²

[adresse1], st.4433007752,25

[adresse1], 1.440004444,00

[adresse1], 2.3801104940,75

I alt137,00

Ved en samlet værdi på 2.350.000 kr. og et vægtet areal på 137,00 m² forudsætter SKAT en pris på 17.153 kr. pr. m² for ejerlejlighederne i [adresse1]. Som det fremgår ovenfor, er der intet belæg for en sådan pris. [adresse1] er en ældre ejendom uden særlige arkitektoniske værdier jf. billedet på side 8 i vores anmodning om bindende svar (bilag 1). Det er direkte forkert, når skat anfører, at [adresse1] er nyindrettet jf. afsnittet nedenfor. Som følge heraf er det også forkert, når SKAT anfører, at andelsprisen må antages at ligge i den højeste ende af intervallet af priser pr. m².

Med en pris pr. m² i størrelsesordenen 12.000 kr. pr. m², kan den samlede prisefor de 3 ejerlejligheder i [adresse1] med et vægtet areal på 137 m² beregnes til 1.644.000 kr. før nedslag som følge af, ejerlejlighederne er udlejet.

SKATs forudsætninger

Skat anfører følgende i svaret:

På baggrund af de af SKAT fundne salgspriser på frie lejligheder i 2014-15, svarer dette for de tre ejerlejligheder i Ejendommen tilsammen til en handelspris på 1.966.305 – 2.439.360 kr. Ejedommen er nyindrettet og handelsprisen må derfor antages at ligge i den højeste ende.

Som anført ovenfor, kan der ikke på grundlag af sammenlignelige handler fastsættes en pris på 17.153 kr. pr. m².

Skat anfører, at ejendommen er ”nyindrettet”. Dette er ikke korrekt. Ejendommen blev istandsat i 2007 og 2008, hvor der bl.a. blev indsat nye IKEA-køkkener. Det er således nu 7 – 8 år siden, at ejendommen sidst er istandsat.”

SKATs udtalelse

Under sagsbehandlingen ved Skatteankestyrelsen har SKAT anført:

”(...)

SKAT skal videre bemærke, at det fremgår af det bindende svar, at de ejerlejligheder SKAT har udvalgt til sammenligning, er udvalgt på grundlag af størrelse og beliggenhed.

Flere af de lejligheder klagernes repræsentant henviser til, er væsentlig større end de omhandlende lejligheder – op til 3 gange større.

SKAT skal også bemærke, at arealet på 2. sal er nyinddraget til bolig i 2011 og første gang vurderet pr. 1. oktober 2013.

Endelig skal SKAT bemærke, at i forbindelse med en igangværende sag ved SKAT, om bl.a. opgørelse af fortjeneste ved hovedanpartshavernes overdragelse af ejendommen til selskabet i 2011, er den af Statsaut. Ejendomsmægler [person3] foretagne vurdering ikke anfægtet af klagerne, som værende foretaget på et forkert grundlag.

Der er ikke ved klagen til Skatteankestyrelsen i øvrigt fremkommet nye oplysninger i sagen, hvorfor SKAT henviser til sagsfremstillingen og begrundelsen i det bindende svar.

SKAT skal på baggrund af ovenstående indstille, at Skatteankestyrelsen stadfæster SKATs bindende svar af 14. juli 2015.”

Landsskatterettens afgørelse

Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af skatte- og udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktioner var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2, stk. 1.

Om værdiansættelsen af markedsværdien for fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning, fremgår det af Den Juridiske Vejledning 2015-1 afsnit C.B.3.5.4.3, at værdiansættelse kan ske med udgangspunkt i følgende retningslinjer. Prisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen. Det er prisen på det tidspunkt, hvor der indgås en bindende aftale om overdragelse af ejendommen. Den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes som udgangspunkt som udtryk for handelsværdien.

Endvidere fremgår det, at der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering, men at skattemyndighederne ikke er bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et revisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget. Seneste ejendomsvurdering må ikke lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi.

Hvis hovedanpartshavere køber en ejendom af selskabet til en pris, der ligger under handelsværdien, beskattes hovedanpartshaveren af forskellen mellem overdragelsesprisen og handelsværdien som maskeret udlodning, jf. ligningslovens § 16 A. I selskabet sker der en korrektion, der stiller selskabet, som om salget var sket til handelsværdi. Selskabet bliver beskattet af en eventuel gevinst efter reglerne for salg af fast ejendom.

Det lægges til grund, at selskabet og [person1] og [person2] er omfattet af den kreds af interesseforbundne parter, der efter ligningslovens § 2, stk. 1, skal anvende priser og vilkår i overensstemmelse med armslængdeprincippet.

Den seneste offentlige ejendomsvurdering af de 3 ejerlejligheder udgjorde pr. 1. oktober 2014 samlet 1.030.000 kr. Parterne er enige om, at denne vurdering ikke er retvisende som handelsværdi for ejendommen.

Landsskatteretten finder det ikke på det foreliggende grundlag godtgjort, at handelsværdien af ejendommen kan fastsættes til 1.500.000 kr. Landsskatteretten finder endvidere ikke grundlag for at nedsætte det af SKAT foretagne skøn, hvor handelsværdien er fastsat til 2.350.000 kr. Der er herved henset til den tidligere fastsættelse af handelsværdien ved overdragelse mellem hovedanpartshaverne og selskabet i 2011, og at ejendommen efterfølgende er blevet udstykket i 3 ejerlejligheder.

Ejendommen er udlejet, hvilket også var tilfældet ved overdragelsen fra [person1] og [person2] til selskabet i 2011. Der ses derfor ikke at være grundlag for at tillægge udlejningerne betydning ved et tilbagesalg fra selskabet til [person1] og [person2].

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.