Kendelse af 14-12-2016 - indlagt i TaxCons database den 03-03-2017

Faktiske oplysninger

Klageren er læge og var i 2013 ansat i Region [...]. Klageren boede i indkomståret 2013 i en lægebolig tilhørende Region [...] i perioden fra den 1. januar til den 31. juli.

Region [...] har i brev af den 29. maj 2015 blandt andet skrevet således til klageren:

”Den bolig, du er eller har været lejer af, er nu blevet vurderet af en statsautoriseret ejendomsmægler. Vurderingen viser, at du har betalt en leje, der ligger under den faktiske markedsleje for den eller de boliger, som du har været lejer af. Det betyder, at du skal beskattes af forskellen mellem markedsværdien og den faktisk betalte leje.

Indberetning til SKAT

Det fremgår af vedlagte bilag, hvor meget den eller de boliger, du har været lejer af, er vurderet til, og hvad vi vil indberette til SKAT. Indberetning til SKAT for årene 2013 og 2014 vil ske senest den 12. juni 2015. SKAT sender herefter en "agterskrivelse" til dig, og hvis du intet hører herfra, skal du selv tage kontakt til SKAT. Hvis du ikke selv reagerer herpå - vil du blive selvangivet på denne baggrund.

Værdiopgørelse

Boligernes værdi er blevet vurderet af en statsautoriseret ejendomsmægler ud fra følgende kriterier:

• Lovgivningen på området (lejeloven og boligreguleringsloven)

• Markedslejen fastsættes, så værdien afspejler husleje for tilsvarende boliger udlejet fra en privat udlejer.

• Lejemålets beliggenhed, indretning og vedligeholdelsesstand.

• Ejendomsmæglerens kendskab og erfaringer med udlejning af lignende lejemålstyper.

• Vurdering af parkerings- og udenomsarealer.

• Værdien opgøres på baggrund af" Aftale om boligforhold for læger" § 1, stk. 8 (OK-11, nr. 33.06.2).

• For ansatte med fraflytningspligt ved ansættelsens ophør gives et nedslag i værdien på 10 %.”

Af bilag 1 til brevet fra Region [...] til klageren fremgik følgende opgørelse:

”Bilag 1 - Opgørelse af værdi samt indberetning til SKAT

Opgørelse af værdi for boligen [adresse1] [by1]

Du har beboet denne bolig fra 01-01-2013 til 31-07-2013.

Ejendomsmægleren har vurderet boligens markedsværdi til: 111750 kr. pr. år.

Markedslejen for 2013 er fastsat til65.188 kr.

Din husleje i 2013 udgør23.436 kr.

Nedslag i værdi pga. fraflytningspligt - 10 %6.519 kr.

Difference, der indberettes til SKAT35.233 kr.

Vi vil indberette ovennævnte difference til SKAT snarest.”

Klagerens arbejdsgiver, Fælles, Special og Psykiatriområdet, Region [...], indberettede den 10. juni 2015 værdi af fri bolig for indkomståret 2013 for klageren til eIndkomst. Værdi af fri bolig blev indberettet med 35.232,75 kr.

Af SKATs forslag til årsopgørelse for 2013 for klageren af 15. juni 2015 (online dato) fremgår det, at klagerens arbejdsgiver har indberettet værdi af personalegoder med 35.233 kr. Forslaget til årsopgørelse har udskriftsdato den 21. juli 2015.

Af klagerens årsopgørelse nr. 2 for indkomståret 2013 fremgår værdi af personalegoder (fri bolig) med 35.233 kr. Årsopgørelsen har online dato den 15. juni 2015 og udskriftsdato den 23. juni 2015.

Frigivelse af forslag til årsopgørelse er indberettet via TastSelv den 15. juni 2015. Årsopgørelsen har derfor denne online dato.

Af e-mail af 19. juni 2015 fra Boligskat, Region [...], til klageren fremgår følgende:

”Vi har gennemgået beregningen for din lægebolig for 2013.

Huset blev solgt til ny ejer d. 01.06.13, og vi har derfor lavet en ny beregningen, som ser ud som følger:

Betalt husleje

01.01.13-31.03.13kr. 11.718,00

01.04.13-31.05.13 huslejestign. kr. 8.014,00

i altkr. 19.732,00

Markedsleje

149 m2 * 750 kr. 1.1.13-31.05kr. 46.562,50

Fradrag 10 %-kr. 4.656,25

betalt husleje-kr. 19.732,00

beskatningsgrundlagkr. 22.174,25

...

Vurderingen af markedslejen er i øvrigt lavet af en uvildig ejendomsmægler/valuar med stort lokalkendskab.

Din indsigelse vedr. vurderingen af boligen havde desværre ikke opsættende virkning på regionens indberetning til SKAT, som blev foretaget d. 12. juni 2015. Regionen indberettede det allerede oplyste beløb, men vi laver nu en ekstra indberetning på ovenstående grundlag.

Vi behandler din indsigelse i tæt samarbejde med valuaren, og skulle vores sagsbehandling efterfølgende give anledning til en ændring i markedslejen, underretter vi både SKAT og dig herom.”

Den 24. juli 2015 foretog Fælles, Special og Psykiatriområdet, Region [...], en indberetning af værdi af fri bolig for indkomståret 2013 for klageren på -7.087,50 kr. til eIndkomst.

Herefter udgør indberettet værdi af fri bolig for klageren 28.145,25 kr. for indkomståret 2013.

Indberetningen den 24. juli 2015 resulterede ikke i et nyt forslag til årsopgørelse eller en ny årsopgørelse til klageren.

SKATs afgørelse

På årsopgørelse nr. 2 for 2013 er værdi af personalegoder (fri bolig) ansat til 35.233 kr.

SKAT har i forslag til årsopgørelse for 2013 begrundet ansættelsen således:

”Oplysningerne fra Fælles, Special og Psykiatriområdet på 35.233,00 kr. betyder, at din indtægt er blevet forhøjet. Reglerne står i Ligningslovens § 16

Ændringerne er markeret med et B ud for den enkelte rubrik.

Du kan se den nye indberetning i TastSelv under "Personlige skatteoplysninger".

Er du enig i forslaget til den nye skatteansættelse, behøver du ikke at gøre noget, og du vil modtage en årsopgørelse efter indsigelsesfristen.

Er du ikke enig i forslaget til den nye skatteansættelse, skal du kontakte SKAT senest 3.7.2015 med begrundelse for din indsigelse og eventuel dokumentation.

Forslaget til den nye skatteansættelse er sendt på grundlag af skatteforvaltningslovens § 20.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har principalt nedlagt påstand om, at den foretagne forhøjelse skal tilbageføres og subsidiært, at sagen skal hjemvises til SKAT til fornyet behandling.

Til støtte for påstandene har klagerens repræsentant anført:

” Faktum

[person1] er læge, og har i den forbindelse beboet ejendommen beliggende [adresse1] i [by1]. I indkomståret 2013 boede han i ejendommen i perioden fra 1. januar til 31. juli. Boligen er en lægebolig og ejes af Region [...].

[person1] har betalt kr. 25.389,00 i husleje for den nævnte periode i 2013 - og ikke som anført af SKAT kr. 23.436,00.

Størrelsen på boligen var på 132 m2 inkl. et uopvarmet fritstående udhus på 12 m2, og ikke på 149 m2 som anført af SKAT.

Boligens stand

[person1] har boet i ejendommen fra januar 2000 til august 2013. Ved indflytningen i 2000 var ejendommen nymalet, men gulvene var meget slidte. Der har ikke været udført indvendigt vedligeholdelsesarbejde i den periode [person1] boede i ejendommen.

Udvendigt er tagpappet blevet lappet, da der løb vand ned ad væggene fra loftet. Havedøren og dørkarmen ved havedøren var rådden, og der var punkterede ruder i køkkenet og i stuen. Døre og vinduer var gamle og utætte, hvilket resulterede i et højt varmeforbrug.

Badeværelset var fra 1960, hvor ejendommen er opført og blev ikke renoveret. Der var en revne ved risten i gæstetoilettet og døren til gæstetoilettet var så rådden, at det nederste gitter til udluftning faldt af, når døren blev åbnet/lukket. Skaderne blev aldrig udbedret.

Køkkenet var fra 1980'erne med vinyl på gulvet. Vinylen på gulvet var også fra 1980'erne og var slidt og løsnet flere steder langs kanterne. Under køkkenbordet var der et hul til en opvaskemaskine - der blev aldrig sat skab eller lign. ind i dette hul.

Boligens elinstallationer var fra 1960, hvor ejendommen er opført.

Tapetet i gangen og på flere af værelserne var løsnet pga. fugt.

Ejendommen blev solgt i foråret 2013 og er efterfølgende blevet udvidet og renoveret væsentligt (for ca. 1.600.000,00 kr.).

SKAT's fastsættelse af den skattepligtige værdi

Huslejen er fastsat af en statsautoriseret ejendomsmægler til kr. 750,00 pr. m2.

Lejen blev fastsat efter at ejendommen var blevet renoveret.

Det har ikke været muligt at få oplyst, hvordan lejen er fastsat.

Ny beregning af beskatningsgrundlaget

Den 19. juni 2015 fremsendte BoligSkat en mail til [person1], hvoraf fremgik følgende:

Huset blev solgt til ny ejer d. 01.06.13, og vi har derfor lavet en ny beregning, som ser ud som følger:

Betalt husleje

01.01.13-31.03.13kr. 11,718,00

01.04.13-31.05.13 huslejestign. kr. 8.014,00

i altkr. 19.732,00

Markedsleje

149 m2 * 750 kr. 1.1.13-31.05kr. 46.562,50

Fradrag 10 %-kr. 4.656,25

betalt husleje -kr. 19.732,00

beskatningsgrundlagkr. 22.174,25

...

Da det ikke har været muligt at få en årsopgørelse fra SKAT og da [person1] pt. er i udlandet, er det ikke muligt at se, hvilket beløb han beskattes af.

Den 29. maj 2015 modtog [person1] det som bilag 4 fremlagte brev fra Region [...]. Af brevet fremgår blandt andet følgende:

"Den bolig, du er eller har været lejer af, er nu blevet vurderet af en statsautoriseret ejendomsmægler.

Vurderingen viser, at du har betalt en leje, der ligger under den faktiske markedleje for den eller de boliger, du har været lejer af. Det betyder, at du skal beskattes af forskellen mellemmarkedsværdien og den faktisk betalte leje."

Af det i nærværende sag fremlagte bilag 2 fremgår det også, at den skattepligtige værdi er beregnet som forskellen mellem markedslejen og den faktiske betalte husleje.

Regionerne har efter det oplyste fastsat markedslejen ved at rette henvendelse til lokale ejendomsmæglere der hvor boligen er beliggende, dvs. [by1].

Region [...] har oplyst overfor [Forening1], at man har gjort ejendomsmæglerne bekendt med, efter hvilke principper markedslejen skal fastsættes og hvad formålet har været. Det har ikke været muligt at konstatere, hvilke principper markedslejen er fastsat ud fra.

Det er ubestridt, at boligen ikke har været besigtiget af den pågældende ejendomsmægler og at lejen er fastsat efter lejemålet er ombygget og renoveret i væsentligt omfang.

Anbringender

Lovlig leje efter lejeloven

Opgørelse af en eventuel skattepligtig værdi skal beregnes som forskellen mellem den faktisk betalte leje, og den leje, som lovligt kan opkræves i henhold til lejelovens regler.

Markedslejen kan ikke lovligt opkræves i det lejemål, som [person1] har boet i.

Den bolig, som [person1] har beboet, er opført før 31. december 1991, og da der er tale om udlejningsejendom med mindre end 6 lejemål, skal lejen fastsættes efter lejelovens § 47, stk. 2 - dvs. efter reglerne om "det lejedes værdi".

I medfør af lejelovens § 47, stk. 2 skal det lejedes værdi fastsættes under hensyntagen til den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum og med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Mæglerens vurdering af huslejen på kr. 750,00 er fastsat efter at boligen er renoveret og ombygget i meget væsentligt omfang. Der er ikke taget hensyn til boligens kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.

Mæglerens vurdering er formentligt alene fastsat på baggrund af boligens størrelse, art og beliggenhed.

Den af mægler fastsatte leje på kr. 750,00 pr. m2 er fastsat alt for højt når boligens kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand inddrages i vurderingen.

At SKAT skal overholde lejerettens regler fermgår blandt andet af nedennævnte dom.

Sagen refereret i SKM2008.633BR angik et selskabs udlejning af en af selskabet ejet lejlighed til hovedanpartshaverens søn. Skattemyndighederne fandt, at den mellem parterne aftalte leje ikke svarede til markedslejen og forhøjede selskabets indkomst med differencen mellem den faktisk betalte leje og en af SKAT beregnet, objektiv markedsleje.

Skattemyndighedernes skøn over markedslejen blev udøvet på grundlag af oplysninger hentet fra en hjemmeside over udbudte lejelejligheder beliggende i samme postnr. som den i sagen omhandlede og på tilnærmelsesvis samme størrelse. På baggrund af disse udvalgte lejemål beregnede skattemyndighederne en gennemsnitlig kvadratmeterpris, som derefter blev anvendt ved beregningen af den objektive lejeværdi af sagsøgerens lejlighed.

Henset til at der ikke forelå præcise oplysninger om sammenligningslejemålenes beliggenhed, udstyr og kvalitet,og henset til at prisoplysningerne vedrørende sammenligningslejemålene blev indhentet to år efter det i sagen aktuelle indkomstår, fandt retten, at skønnet skulle tilsidesættes.

I dommen afsagt af Vestre Landsret 15. august 2003 (11. afdeling B-2289-02) statuerede landsretten, at fugtproblemer skulle indgå i det lejedes værdi.

I sagen refereret i TBB2007.423Ø blev lejen nedsat efter lejeværdi under hensyn til vedligeholdelsesstanden.

Antal kvadratmeter

Den bolig, som [person1] boede i, var på 120 m2. Herudover havde han rådighed over et uopvarmet fritliggende "redskabsskur" på 12 m2

Den skattepligtige værdi kan dermed ikke beregnes som 132 m2 • 750,00 kr.

Den fastsatte leje er for høj, jf. det ovenfor nævnte og redskabsskuret har ikke samme værdi som boligkvadratmeterne.

Sammenfatning

På baggrund af ovennævnte gøres det gældende, at den fastsatte markedsleje er for højt på et ufuldstændigt grundlag, og at antallet af m2 anvendt ved beregning af markedslejen er forkert.

Som følge heraf skal forhøjelsen tilbageføres og lejen skal beregnes korrekt efter lejelovens§ 47, stk. 2.”

Klagerens repræsentant har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling:

”I det fremsendte forslag til afgørelse fastholdes det, at den skattepligtige værdi i medfør af ligningslovens § 16, stk. 3 skal fastsættes til markedsværdien. Skatteankestyrelsen fastholder, at markedsværdien kan fastsættes som ejendomsmæglerens vurdering af lejemålet efter at lejemålet er renoveret for 1,6 mio. kr.

På vegne af klager fastholdes det, at der ved opgørelse af den skattepligtige værdi skal tages hensyn til lejeloven og boligreguleringslovens regler.

Der henvises i den forbindelse til vedlagte nyhedsmail fra [Forening1], hvoraf det fremgår, at SKAT skriftligt har erklæret sig enig i, at "man ved værdiansætte/sen skal tage hensyn til reglerne i lejeloven og boligreguleringsloven, i det omfang disse regelsæt gælder for lejemålene."

Herudover vedlægges notat III udarbejdet af [Forening1]s advokat [person2].

På baggrund heraf fastholdes det, at den foretagne forhøjelse skal tilbageføres - subsidiært at sagen skal hjemvises til SKAT til fornyet behandling, hvor værdien af det lejede skal fastsættes på baggrund af reglerne i lejeloven og boligreguleringsloven - dvs. efter reglerne om det lejedes værdi, hvor lejen fastsættes under hensyntagen til beliggenhed, art, størrelse, udstyr og vedligeholdelsesstand.”

Landsskatterettens afgørelse

Det følger af ligningslovens § 16, stk. 1, at vederlag i form af værdi af helt eller delvis vederlagsfri benyttelse af andres formuegoder skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, når godet modtages som led i et ansættelsesforhold eller som led i en aftale om ydelse af personligt arbejde i øvrigt.

Den skattepligtige værdi skal ifølge ligningslovens § 16, stk. 3, fastsættes til markedsværdien.

Klagerens arbejdsgiver, Region [...], har indhentet en vurdering fra en statsautoriseret ejendomsmægler af den bolig, som klageren har lejet som led i sit ansættelsesforhold.

Klagerens arbejdsgiver, Fælles, Special og Psykiatriområdet, Region [...], har foretaget to indberetninger til eIndkomst vedrørende fri bolig for klageren for indkomståret 2013.

Den første indberetning til eIndkomst på 35.233 kr. er foretaget den 10. juni 2015 og har resulteret i et forslag til årsopgørelse og en efterfølgende årsopgørelse (årsopgørelse nr. 2).

Landsskatteretten bemærker, at værdien af fri bolig er opgjort af klagerens arbejdsgiver, Region [...], og at SKATs forslag til årsopgørelse er automatisk udsendt alene på baggrund af indberetningen af 10. juni 2015 fra Region [...].

Den anden indberetning til eIndkomst på -7.087,50 kr. vedrørende fri bolig fra Region [...] er modtaget i eIndkomst den 24. juli 2015. Denne indberetning har ikke resulteret i hverken et forslag til ændring af årsopgørelsen eller en ny årsopgørelse.

Når den anden indberetning fra Region [...] medregnes, udgør indberettet værdi af fri bolig 28.145 kr.

Klagerens repræsentant har anført, at værdien af fri bolig som minimum skal nedsættes til 22.174 kr. med henvisning til beregningen af 19. juni 2015. Hertil bemærker Landsskatteretten, at værdien på 22.174 kr. vedrører perioden fra den 1. januar til den 31. maj 2013, mens den første beregning vedrører perioden fra den 1. januar til den 31. juli 2013.

Landsskatteretten lægger til grund, at klageren har haft boligen til rådighed i perioden fra den 1. januar til den 31. juli 2013 og derfor skal beskattes af værdi af fri bolig for denne periode.

Klageren har ikke dokumenteret, at beskatning af værdi af fri bolig skal ansættes til et andet beløb end det af arbejdsgiver til SKAT indberettede. Landsskatteretten finder derfor, at værdi af fri bolig skal ansættes til 28.145 kr. i overensstemmelse med det af arbejdsgiver indberettede.

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse, således at værdi af fri bolig nedsættes til 28.145 kr.