|
|
Kendelse af 30-05-2017 - indlagt i TaxCons database den 24-06-2017
Sagen vedrører et bindende svar om fastsættelse af markedsværdien ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter. Klageren har stillet følgende spørgsmål:
”Kan markedsværdien for ejendommen [adresse1], [by1] fastsættes til kontant 500.000 kr., svarende til pris på tvangsauktion med tillæg af forbedringer foretaget straks efter anskaffelse?”
SKAT har besvaret spørgsmålet med ”Nej”.
Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.
Faktiske oplysninger
[virksomhed1] ApS (selskabet) anmodede den 7. august 2015 om bindende svar vedrørende fastsættelsen af markedsværdien af selskabets ejendom beliggende [adresse1], [by1].
Af de faktiske oplysninger, der danner grundlag for det bindende svar fremgår:
”I har oplyst, at [virksomhed2] ApS den 31. januar 2014 har købt ejendommen [adresse1], [by1] (herefter: Ejendommen) på tvangsauktion til 347.529 kr., og efterfølgende har forbedret ejendommen for ca. 120.000 kr.
I har videre oplyst, at køber er hovedaktionærs søn.
Endelig har I oplyst, at ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2013 er 820.000 kr.
Af medsendt "Transport - købekontrakt" fremgår det, at [virksomhed2] ApS har købt Ejendommen på tvangsauktion og efterfølgende har overdraget retten til at få udstedt auktionsskøde på Ejendommen til [virksomhed1] ApS.
[person1] er hovedaktionær i [virksomhed2] ApS samt i [virksomhed3] ApS, som er moderselskab for [virksomhed1] ApS.
Ifølge BBR er Ejendommen et parcelhus opført i 1939. Ejendommen er i to plan og har et samlet boligareal på 133 m2, fordelt med 80 m2 i stueplan og 53 m2 på 1. sal. Herudover er der fuld kælder. Grundarealet udgør 534 m2.
Ifølge Det centrale Personregister er [person1] tilmeldt på adressen fra 17. januar 2015.
Ifølge [finans1] boligmarkedsstatik over realiserede handler med parcel-/rækkehus i [by1] i perioden 4. kvartal 2013 til 1. kvartal 2015 (seneste offentliggjorte), er der så få observationer, at ejendomspriserne ikke kan angives.
SKATs Ejendomsvurdering har besigtiget Ejendommen og beskriver, at den fremtræder som en flot og gedigen ejendom i god stand. Ejendommen er renoveret siden overtagelsen på tvangsauktion i 2014. Der er ny hoveddør, flere vinduer er udskiftet, varmeanlægget er udskiftet med nye radiatorer og nye rør, der er nyt køkken og nyt badeværelse.
Der er plankegulve i stueplan og 1. sal, med undtagelse af stavparket i køkken. 1. salen er under istandsættelse. Kælderen er meget lavloftet og indeholder mange små rum. Kælderen er ikke istandsat. Haven er delvis opkørt og ikke anlagt.
På baggrund af besigtigelsen har SKATs Ejendomsvurdering efterfølgende udtalt, at henset til den flotte ejendoms centrale beliggenhed, istandsættelsesgraden og manglende anlæg af have samt henset til udbudspriser for sammenlignelige ejendomme i området, skønnes handelsværdien for ejendommen at kunne ansættes til 800.000 kr.”
SKAT Ejendom besigtigede ejendommen den 2. oktober 2015 og afgav udtalelse den 6. oktober 2015.
Der er fremlagt billeder af ejendommen set såvel ude- som indefra.
Det fremgår af anmodningen om det bindende svar, at klageren – dersom svaret på det stillede spørgsmål bliver ”nej” – ønsker oplyst, hvad markedsprisen da er.
Selskabets repræsentant har med klagen til Skatteankestyrelsen indsendt en ejendomsmæglervurdering af [adresse1] fra [virksomhed4]. Vurderingen er dateret den 8. december 2015. Af vurderingsrapporten fremgår, at ejendomsmægleren har besigtiget ejendommen den 2. december 2015, og at ejendommens kontante handelsværdi vurderes at være 595.000 kr. ved en salgsperiode på 6 måneder og 500.000 kr. ved en salgsperiode på 2-3 måneder. Det fremgår yderligere bl.a., at der i 2015 er installeret ny varmeinstallation og radiatorer, at ejendommen er tilsluttet fjernvarme, at der er nyt badeværelse og et billigt køkken, at ejendommen er i gang med at blive renoveret, og at salget af ejendommen vil være som et håndværkertilbud. Ejendomsmæglervurderingen er ensidigt indhentet.
Der forefindes fortsat ikke kvadratmeterprisstatistik for realiserede parcel- og rækkehuse i [by1].
SKATs afgørelse
SKAT har svaret ”NEJ” til følgende spørgsmål fremsat af selskabets repræsentant:
”Kan markedsværdien for ejendommen [adresse1], [by1] fastsættes til kontant 500.000 kr., svarende til pris på tvangsauktion med tillæg af forbedringer foretaget straks efter anskaffelse?”
SKAT har begrundet svaret således:
”Ifølge almindelig skatteretlig praksis skal handel med aktiver foregå til markedspriser. Der kan i den forbindelse henvises til bestemmelserne i statsskattelovens §§ 4 - 6.
I henhold til ligningslovens § 2 skal interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst anvende priser og vilkår svarende til, hvad uafhængige parter ville fastsætte for tilsvarende transaktioner. Hvis dette ikke er tilfældet, fordi overdragelsesprisen er enten lavere eller højere end den pris, ejendommen ville kunne overdrages til en uafhængig part til, beskattes forskellen som maskeret udlodning, jf. ligningslovens § 16 A.
Den påtænkte overdragelse er omfattet af ligningslovens § 2, da der er tale om handel mellem parter med interessesammenfald. Der er tale om et salg af Ejendommen fra [virksomhed1] ApS (som sælger) til [person1] (som køber). [person1]s far har som hovedanpartshaver den bestemmende indflydelse i [virksomhed1] ApS.
Værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter sker efter retningslinjer, som fremgår af Den juridiske vejledning (2015-2), afsnit C.B.3.5.4.3. Heraf følger, at retningslinjerne finder anvendelse på overdragelser mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af skd. cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning.
Overdragelsesprisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen.
Det er prisen på det tidspunkt, hvor der indgås en bindende aftale om overdragelse af ejendommen.
Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering kan kun anvendes som overdragelsespris, hvis den giver et retvisende udtryk for handelsværdien.
Ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget.
Ejendomsvurderingen afspejler eksempelvis ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen. Endvidere vil ejendomsvurderingen ikke kunne lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi.
SKM2013.841.HR: Et selskab erhvervede i 2002 en ejerlejlighed, som det udlejede til eneanpartshaverens sønner. I 2005 solgte selskabet ejerlejligheden til eneanpartshaveren. Højesteret fastslog, at der ved vurderingen af handelsværdien af ejendommen ikke skulle tages hensyn til lejemålet, idet udlejningen skete til eneanpartshaverens sønner, og dermed ikke fandtes at udgøre en reel byrde.
Det er SKATs opfattelse, at der ved fastsættelse af Ejendommens handelsværdi ikke skal tages hensyn til det indgåede lejemål for Ejendommen, jf. ovennævnte Højesteretsdom.
Ifølge det oplyste foreligger der ikke oplysninger, der begrunder, at den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2013 er fejlbehæftet grundet forhold som f.eks. forbedringer eller ombygninger eller lignende.
SKATs ejendomsvurdering har udtalt, at den kontante handelspris for Ejendommen kan ansættes til 800.000 kr.
På baggrund af udtalelsen fra SKATs ejendomsvurdering er det SKATs opfattelse, at en handelspris på kontant 500.000 kr. ikke kan anses for et passende udtryk for Ejendommens handelspris ved et salg nu eller i den nærmeste fremtid.
SKAT har i det hele henset til udtalelsen fra SKATs ejendomsvurdering om ejendommens handelsværdi.”
Selskabets opfattelse
Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at det bindende svar skal ændres til ”JA”.
Repræsentanten har anført følgende begrundelse:
”Argumenter for at den af SKAT fastsatte markedsværdi på kr. 800.000 er for høj:
Udover vedhæftede mægler vurdering kan vi på ingen måde genkende SKATs beskrivelse af ejendommen, bl.a. at det er en flot ejendom med central beliggenhed. Ejendommen er købt på tvangsauktion og er ikke noget specielt og man kan ikke tale om central beliggenhed i en by som [by1] – hele byen er at betragte som udkants Danmark.”
Landsskatterettens afgørelse
Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af skatte- og udlodningspligtig indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktioner var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2.
[virksomhed1] ApS er ejet af [virksomhed3] ApS, hvori [person1] er hovedaktionær.
Ejendommen [adresse1], [by1], påtænkes overdraget til [person1], der er [person1]s søn. [person1] må derfor anses for interesseforbundet med selskabet.
Ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering. Hverken skattemyndighederne eller skatteyderne er dog bundet af vurderingen, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved indgåelsen af aftalen om overdragelsen. Ejendomsvurderingen afspejler for eksempel ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen, eller hvis der er foretaget ombygninger eller moderniseringer, der har indflydelse på handelsværdien.
Det påhviler selskabet at godtgøre, at handelsprisen for [adresse1] afviger fra den senest offentliggjorte ejendomsvurdering.
Den omhandlede ejendom er købt på tvangsauktion for 347.529 kr. og efterfølgende forbedret for 120.000 kr. Salgsprisen for en ejendom, der afhændes på en tvangsauktion, vil som udgangspunkt være lavere end den pris, der ville være opnået, hvis den samme ejendom var solgt i en fri handel. [virksomhed1] ApS’ anskaffelsessum godtgør derfor ikke i sig selv, at ejendommens handelsværdi alene udgør 500.000 kr.
På billederne, der er taget ved SKATs besigtigelse af ejendommen, fremstår [adresse1] i pæn stand.
Landsskatteretten er enig med SKAT i, at der ikke skal tages hensyn til lejemålet ved vurderingen af handelsværdien af ejendommen.
Henset hertil, og til at den offentlige ejendomsvurdering af [adresse1] pr. 1. oktober 2013 var på 820.000 kr., samt at SKAT Ejendom på baggrund af en besigtigelse den 6. oktober 2015 har vurderet handelsværdien til 800.000 kr., finder Landsskatteretten ikke, at handelsværdien, på tidspunktet for SKATs afgivelse af det bindende svar, kan fastsættes til 500.000 kr.
Der foreligger endvidere ikke grundlag for at tilsidesætte SKAT Ejendoms vurdering af ejendommen til 800.000 kr., hvorfor Landsskatteretten anser denne værdi som handelsværdien for [adresse1] på tidspunktet for afgivelsen af det bindende svar.
Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.