Kendelse af 26-09-2018 - indlagt i TaxCons database den 26-10-2018

Faktiske oplysninger

[virksomhed1] ApS erhvervede den 11. november 2011 ejendommen beliggende [adresse1], [by1], for 6.035.000 kr. inkl. moms med overtagelse den 1. april 2012. Købesummen ex moms udgjorde 4.828.000 kr.

Efter erhvervelsen af ejendommen påbegyndte [virksomhed1] ApS en nedrivning af den eksisterende bygning og opførelsen af en ny bygning, der skulle anvendes til supermarked.

Under sagens behandling i SKAT anmodede SKAT om den underliggende dokumentation for avanceopgørelsen. Idet SKAT ikke modtog det efterspurgte materiale, ansatte SKAT ejendomsavancen på baggrund af oplysningerne i årsrapporten og den indsendte selvangivelse.

Med klagen til Skatteankestyrelsen indsendte [virksomhed1] ApS’ repræsentant relevant materiale vedrørende avanceopgørelsen for salget af ejendommen. Der blev således med klagen indsendt bilag vedrørende følgende afholdte udgifter i forbindelse med købet og opførelsen af den nye bygning på ejendommen:

Alle udgifterne var forfaldne til betaling i 2012.

Repræsentanten har oplyst, at der blev afholdt udgifter til tingslysningsafgift ved erhvervelsen af [adresse1] på 121.120 kr. Skatteankestyrelsen har anmodet repræsentanten om dokumentation for, hvem der afholdt udgiften. Skatteankestyrelsen har ikke modtaget dokumentation herfor.

Under sagens behandling i Skatteankestyrelsen har de fremsendte bilag været sendt i høring hos SKAT. SKAT har efterfølgende tilkendegivet, at SKAT kan tiltræde den opgjorte avance på baggrund af de indsendte bilag, dog med undtagelse af udgifterne til tinglysning på 121.120 kr., og såfremt udgifterne reduceres med 10.000 kr. pr. år i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Den 8. marts 2012 afstod [virksomhed1] ApS ejendommen for 18.750.000 kr. inkl. Moms. Afståelsessummen eksklusiv moms udgjorde 15.000.000 kr.

Den 21. juni 2017 modtog Skifteretten i [by2] konkursbegæring fra [virksomhed1] ApS, der herefter ved dekret blev taget under konkursbehandling den 26. juni 2017. Den 21. december 2017 meddelte kurator for konkursboet, at boet ønskede at indtræde i klagesagen.

SKATs afgørelse

SKAT har opgjort den skattepligtige avance ved afståelsen af [adresse1] til 10.162.000 kr.

SKAT har anført følgende begrundelse:

”Selskaber har pligt til at indsende regnskabsmateriale med bilag samt andre dokumenter, der kan have betydning for skatteligningen. Det står i skattekontrollovens § 6, stk. 1.

Hvis I ikke sender os de oplysninger, vi har bedt om, kan vi fastsætte selskabets skattepligtige indkomst efter et skøn. Reglerne står i skattekontrollovens § 6, stk. 6 og § 5, stk. 3, jf. § 3, stk. 4.

SKAT anmodede ved skrivelse af 10. februar 2016 samt ved rykkerskrivelse af 16. marts 2016 administrationsselskabet [virksomhed4] om bl.a. at indsende opgørelse af skattepligtig indkomst med skattemæssige specifikationer, herunder specifikationer til årsrapporten eller den interne årsrapport for indkomståret 2012 for administrationsselskabet og de sambeskattede datterselskaber.

For så vidt angår selskabet [virksomhed1] ApS anmodede SKAT desuden om, en opgørelse af avancen i forbindelse med salg af ejendommen beliggende [adresse1], [by1].

Selskabet har ikke indsendt de udbedte skatteregnskaber. SKAT har herefter opgjort selskabets skattepligtige indkomst med udgangspunkt i årsrapporten og den indsendte selvangivelsen.

Opgørelse af skattepligtig indkomst.

Ved e-mail af 3. maj 2016 fra selskabets repræsentant [person1] har SKAT modtaget den interne årsrapport samt en opgørelse af den skattepligtige indkomst for indkomståret 2012. Selskabets repræsentant [person1] har i e-mail af 3. maj 2016 endvidere anført, at man for en god ordens skyld, skal anmode om, at den fremsendte forslag til ændring af indkomsten stilles i bero, da materialet nu er fremsendt. Det er endvidere anført, at man den efterfølgende dag vil finde bilag til opgørelsen af avancen på ejendommen beliggende [adresse1], [by1], som blev indkøbt, nedrevet og bygget op til en [virksomhed3] butik, for dernæst at blive solgt til en tredje mand i [by1].

SKAT har efterfølgende ikke modtaget den lovede dokumentation for salg af ejendommen beliggende [adresse1], [by1].

SKAT har derfor sendt en e-mail den 25. maj 2016 til selskabets repræsentant [person1], hvori det bl.a. anført, at SKAT fortsat ikke har modtaget en opgørelse af avancen i forbindelse med salg af ejendommen beliggende [adresse1], [by1]. SKAT skal derfor anmode, om dokumentation for evt. ombygnings-/forbedringsomkostninger m.v. i form af tekstede kontokort og kopi af de underliggende bilag, herunder kontrakter m.v. samt kopi af skøder for såvel køb som salg af ejendommen, jf. i øvrigt SKATs materialeindkaldelse af 10. februar 2016 samt rykker skrivelse af 16. marts 2016. Endvidere er det anført, at SKAT skal anmode om, at ovenstående materiale fremsendes til SKAT snarest dog inden for 14 dage fra d.d. (dvs. senest en 8. juni 2016) ellers vil SKAT fastholde det tidligere fremsendte forslag af 18. april 2016 for så vidt angår opgørelse af ejendomsavancen.

Efter at SKAT har modtaget skatteregnskabet, har SKAT foretaget en gennemgang heraf, og godkende herefter de tidligere selvangivne indkomster for selskabet (før ejendomsavance).

SKAT har d.d. endnu ikke modtaget opgørelse af avancen i forbindelse med salg af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], herunder dokumentation for ombygnings-/forbedringsomkostninger samt kopi af skøder for såvel køb som salg af ejendommen.

SKAT fastholder derfor det tidligere det tidligere fremsendte forslag af 18. april 2016 for så vidt angår opgørelse af avancen i forbindelse med afståelse af ejendommen vedrørende datterselskabet [virksomhed1] ApS, CVR-nr. [...1], jf. nedenstående.

1. Salg af ejendom

1.1. De faktiske forhold

Selskabet har den 1. april 2012 købet ejendommen beliggende [adresse1], [by1]. Ifølge skøde er kontantprisen aftale til kr. 6.035.000 (inkl. moms).

Selskabet har videresolgt ejendommen beliggende [adresse1], [by1] den 15. oktober 2012. Ifølge skøde er kontantprisen aftale til kr. 18.750.000 (inkl. moms).

SKAT har ved skrivelse af 10. februar 2016 samt ved rykkerskrivelse af 16. marts 2016 anmodet om:

...

1.3. SKATs bemærkninger og begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes ved opgørelse af den skattepligtige indkomst,

jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom skal opgøres med udgangspunkt i den kontantomregnede afståelses- og anskaffelsessum.

Anskaffelsessummen reguleres efter særlige regler med et fast tillæg og tillæg for visse afholdte udgifter til vedligeholdelse og forbedringer. Herudover skal anskaffelsessummen korrigeres for allerede fratrukne beløb, f.eks. afskrivninger, der ikke er beskattet som genvundne efter reglerne i afskrivningsloven.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1 forhøjes anskaffelsessummen med et fast tillæg på 10.000 kr. fra anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. Tillægget gives dog ikke for det kalenderår, hvori ejendommen afstås, medmindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen.

Tillægget gives, hvad enten der er foretaget forbedrings- eller vedligeholdelsesudgifter på ejendommen eller ej.

Derudover kan den opgjorte anskaffelsessum forhøjes med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse overstiger 10.000 kr. pr. kalenderår, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Opgørelse af ejendomsavance

”

SKAT har i brev af 7 februar 2018 fremsat følgende bemærkninger til de med klagen indsendte bilag til avanceopgørelsen:

”SKAT har nu foretaget en gennemgang af de nye oplysninger som er sendt til Skatteankestyrelsen. SKAT har gennemgået den af selskabets repræsentant opgjorte skattepligtige avance ved afståelse af ejendommen beliggende [adresse1], [by1].

SKAT har umiddelbart ingen bemærkninger til den opgjorte avanceopgørelse. Det er dog SKATs vurdering, at de afholdte forbedringsudgifter skal reduceres med 10.000 kr. årligt, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, hvilket ikke umiddelbart set at være sket. Derudover er der ikke vedlagt dokumentation for tinglysningsafgift 121.120 kr. i forbindelse med anskaffelses af ejendommen, hvorfor udgiften ikke kan anerkendes, jf. statsskattelovens § 6, stil 1, litra a. De øvrige bilag ses at være i ordne.”

SKAT har overfor Skatteankestyrelsen bekræftet, at SKAT kan godkende opgørelsen med de undtagelser og tilføjelser, som er nævnt i brevet af 7. februar 2018.

Klagerens opfattelse

Boets repræsentant har nedlagt påstand om, at den opgjorte ejendomsavance ved salg af [adresse1] nedsættes fra 10.162.000 kr. til 3.196.260,93 kr.

”I denne sag skal Landsskatteretten tage stilling til, hvorledes den skattepligtige ejendomsavance i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven skal opgøres i forbindelse med klagers salg i 2012 af ejendommen beliggende [adresse1], [by1].

Klager erhvervede ved aftale af 11. november 2011 ejendommen [adresse1], [by1] med overtagelsesdag 1. april 2012.

Købesummen for ejendommen udgjorde i alt DKK 6.035.000 inkl. moms.

Klager afholdt i forbindelse med ejendommens anskaffelse udgifter til tinglysningsafgift på alt DKK 121.120.

Straks efter overtagelsen foretog klager nedrivning af den eksisterende bygning med henblik på opførsel af ny [virksomhed3]-butik.

Ejendommen blev solgt i oktober 2012 for i alt DKK 15.000.000 ekskl. moms.

Klager har afholdt nedenstående udgifter i forbindelse med købet og ombygningen m.v.:

Den skattepligtige ejendomsavance i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven kan herefter opgøres således:

”

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i loven.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 8. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1.

Anskaffelsessummen forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. For ejendomme, som er omfattet af § 4, stk. 3, ydes tillægget fra og med 1993. Tillægget gives dog ikke for det kalenderår, hvori ejendommen afstås, medmindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1, 1. pkt.

Anskaffelsessummen forhøjes endvidere med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, 1. pkt.

Det følger af Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.8.3, at i visse tilfælde kan afståelsessummen reguleres med afholdte udgifter, modtagne tilskud eller betalte erstatningsbeløb, der er led i overdragelsen. Herudover er der fradrag for egentlige salgsomkostninger i forbindelse med overdragelsen. Omkostninger ved afhændelsen af ejendommen, som sælgeren afholder, kan fratrækkes i afståelsessummen. Det gælder f.eks. udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift m.v., der vedrører selve afståelsen af ejendommen.

Det påhviler boet at godtgøre, at selskabet var berettiget til forhøjelse af anskaffelsessummen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, 1. pkt. samt fradrag i afståelsessummen.

Det fremgår af sagens oplysninger, at SKAT kan godkende tillæg til anskaffelsessummen med de afholdte udgifter til advokatsalær, byggesagsgebyrer, varme, økonomisk kompensation til [virksomhed3] samt til ombygning. Landsskatteretten godkender derfor tillæg til anskaffelsessummen med disse udgifter, dog således at udgifterne nedsættes med 10.000 kr. i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, 1. pkt.

Der er ikke fremlagt dokumentation for, at boet har afholdt udgifterne til tinglysning på 121.120 kr., hvorfor disse ikke kan godkendes.

Landsskatteretten nedsætter derfor den skattepligtige avance med 6.834.619,07 kr., således at den skattepligtige avance udgør 3.327.380,93 kr.