Kendelse af 16-12-2024 - indlagt i TaxCons database den 31-01-2025

Journalnr. 18-0024188

Klagepunkt

Skattestyrelsens

afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens

afgørelse

Skattestyrelsen har forhøjet gaveafgiften ved overdragelse af nominelt 450.000 kr. C-aktier i [virksomhed1] A/S til klagerens to børn

3.232.500 kr.

0 kr.

Stadfæstelse

Faktiske oplysninger

Ved to enslydende gavebreve af 21. december 2017 overdrog klageren nominelt 225.000 kr. C-aktier i klagerens helejede selskab [virksomhed1] A/S, CVR-nr. [...1], (herefter selskabet) til hver af klagerens to sønner, [person1] og [person2]. Gaveoverdragelsen skete uden skattemæssig succession. Handelsværdien af nominelt 225.000 kr. C-aktier er i gavebrevene ansat til 225.000 kr., som er berigtiget ved en gave. Værdien af selskabet er beregnet til 36.727.926 kr. efter TSS-cirkulære 2000-09.

Selskabets væsentligste aktivitet består i at drive virksomhed indenfor handel og udlejning af fast ejendom, herunder administration af udlejningsejendomme. Selskabet har kalenderårsregnskab. Selskabet er stiftet den 14. oktober 1996. Kapitalen i selskabet udgør 13.622.000 kr., der er opdelt i aktier a 500,00 kr. eller multipla heraf.

Med henblik på et glidende generationsskifte blev kapitalen i selskabet ved en vedtægtsændring, der trådte i kraft den 20. december 2017, opdelt i tre aktieklasser i form af nominelt 50.000 kr. A-aktier, nominelt 13.122.000 kr. B-aktier og nominelt 450.000 kr. C-aktier. På tidspunktet for ændringen af vedtægterne var klageren ejer af samtlige aktier i selskabet.

Forskellen mellem de tre aktieklasser er, at en A-aktie på nominelt 500 kr. på generalforsamlingen giver én stemme, og at A-aktier har ret til forlods udbytte på indtil 23.106.926 kr. Den forlods udbytteret opskrives med 5 % årligt. Ved en kapitalforhøjelse har ejerne af A-aktier forholdsmæssig fortegningsret, og ejerne af A-aktier har ikke pligt til at lade deres aktier indløse.

Ifølge vedtægternes pkt. 4.2 har ejerne af B-aktier pligt til at lade deres aktier indløse. Værdien ved overdragelsen af B-aktier kan højst fastsættes til aktiens nominelle værdi med tillæg af 2 % p.a. fra og med den 20. december 2017. B-aktier har ingen stemmeret eller krav på udbytte. Ved kapitalforhøjelse har ejerne af B-aktier forholdsmæssig tegningsret.

Ifølge vedtægternes afsnit 4.3 har C-aktier ingen stemmeret. C-aktier har krav på sædvanligt udbytte, dog først når A-aktiernes forlods udbytteret på 23.106.926 kr. med tillæg af den årlige opskrivning er udloddet. Ved kapitalforhøjelse har ejere af C-aktier forholdsmæssig fortegningsret.

Af årsrapporten for selskabet for 2016 fremgår følgende beskrivelse af anvendt regnskabspraksis for selskabets investeringsejendomme:

”Investeringsejendomme

Investeringsejendomme omfatter investering i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris med tillæg af omkostninger direkte foranlediget af anskaffelsen. Renter og øvrige låneomkostninger i opførelsesperioden indregnes i kostprisen.

Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdien ved at regulere regnskabsmæssig værdi ved op- eller nedregulering over resultatopgørelsen. Ved beregning af dagsværdien anvendes en individuelt fastsat diskonteringsfaktor ved en kapitalisering af det forventede, fremtidige løbende driftsafkast af ejendommen. I det omfang, der er tilgængelige aktuelle markedspriser for sammenlignelige ejendomme, indgår disse som grundlag for vurderingen af ejendommenes dagsværdi.

Dagsværdi er fastsat ud fra en kapitalberegning, hvor følgende centrale forudsætninger er anvendt:

•	Afkastkrav baseret på anerkendte mægleres vurdering af afkastsats.
•	Forventet generel tomgang baseret på erfaringer ved ind- og udflytninger.
•	Ændringer i husleje svarende til nuværende og forventede nye kontrakter.
•	Vedligeholdelsesomkostninger baseret på gennemsnitbetragtninger fra tidligere år, hvor der budgetteres med 60 - 100 kr./kvm.
•	I al væsentlighed er der tale om boligejendomme.

Selskabets ejendomme er opdelt i 3 kategorier ud fra karakteristika for ejendomme, herunder afkastkrav og ejendommens beskaffenhed.

	[by1]	[by2]	Nordsjælland
Afkastgrad	4,5 %-5,5 %	4,0 %-5,0 %	5,0 %-6,0 %
Tomgang	Lavere end 5 %	Lavere end 5 %	Lavere end 5 %
Vedligeholdelse	60-100 kr./kvm	60-100 kr./kvm.	60-100 kr./kvm”

Ligelydende fremgår af selskabets årsrapport for 2017, idet afkastkravene for [by1], [by2] og Nordsjælland dog er opgjort til henholdsvis 4 %, 4 % og 5 %

Af note 3 til selskabets årsrapport for 2017 fremgår:

Investeringsejendomme	2017	2016
Kostpris primo	48.550.113	48.550.113
Tilgang i årets løb, herunder forbedringer	5.389.749	0
Kostpris ultimo	53.939.862	48.550.113

Opskrivninger primo	70.960.887	52.698.887
Årets opskrivninger	99.251	18.262.000
Opskrivninger ultimo	71.060.138	70.960.887
Regnskabsmæssig værdi ultimo	125.000.000	119.511.000

Gæld til realkreditinstitutter udgjorde:

	2017	2016
Gæld til realkreditinstitutter	50.732.585	42.768.472
Kortfristet del af langfristede gældsforpligtelser	1.950.000	1.850.000
	53.939.862	48.550.113

Ifølge årsrapporterne for selskabet for 2016 og 2017 udgjorde selskabets egenkapital den 31. december 2016 og 2017 henholdsvis 51.729.309 kr. og 55.336.034 kr., svarende til en gennemsnitlig kurs for de tre aktieklasser i selskabet på henholdsvis 379,74 og 406,23. Ved opgørelsen af egenkapitalen i 2016 og 2017 indgår selskabets investeringsejendomme til samlede dagsværdier på henholdsvis 119.511.000 kr. og 125.000.000 kr.

Gaveanmeldelsen og dens behandling i Skattestyrelsen

Den 9. januar 2018 modtog Skattestyrelsen en gaveanmeldelse. Gaveanmeldelsen var vedlagt:

•	Følgebrev, dateret den 4. januar 2018. Følgebrevet er udarbejdet af Tax Advice
•	Gaveanmeldelsesblanketter
•	Gavebreve
•	Et værdiansættelsesnotat

Af gaveanmeldelsesblanketterne vedrørende overdragelse af nominelt 2 x 225.000 kr. C-aktier i selskabet til klagerens to sønner fremgår:

”[...]
7. Gavens art og størrelse	Dato for gavens ydelse
	21/12-17	3. Værdipapirer (specifikation vedlægges)	225.000,00
8. Gaveafgiftsberegning	Gavebeløb (fra rubrik 7)		225.000,00
	Afgiftsfrit bundbeløb		-62.900,00
	Afgiftsgrundlag		162.100,00
	Gaveafgift heraf		24.315,00

I gavebrevene er der henvist til et værdiansættelsesnotat, der er dateret den 10. november 2017.

I værdiansættelsesnotatet er handelsværdien af nominelt 225.500 C-aktier i selskabet opgjort således:

	afkast	2013	2014	2015	2016	2017	Off. Vurdering	I alt		Gn.afkast
	%	%	%	%	%				%	%
[adresse1], [by3]	5						13.500.000		14,05	0,70
[adresse2]/[adresse3], [by1]	5						23.400.000		24,53	1,23
[adresse4]/[adresse5], [by1]	5						14.100.000		14,78	0,74
[adresse6], 2000	4,50						12.300.000		12,89	0,58
[adresse7], [by4]	5						10.000.000		10,48	0,52
[adresse8], [by5]	5						9.950.000		10,43	0,52
[adresse9] , [by6]	5,5						10.400.000		10,9	0,60
[adresse10], [by6]							1.850.000
Forbedringer samlet pr. år		5.800.148	1.269.382		2.041.087			9.110.617
Ejendomme i alt		5.800.148	1.269.382		2.041.087		95.400.000	104.510.617		4,89
Egenkapital, Jf. regnskab								51.729.309
Bogført værdi Regnskabsmæssigt								-119.511.000
Offentlig vur- dering +regu- leringer								104.510.617
Værdi af [virksomhed1] A/S								36.728.926
Værdi af forlods udbytteret til A-aktier								-23.106.926
Værdi af B-aktier (kurs 100)								-13.122.000
Heraf C-aktier							450.000
Heraf A-aktier (uden forlods udbytteret)							50.000

Den herefter opgjorte værdi af selskabet i henhold til TS-cirkulære 2000-09 på 36.728.926 kr. er fordelt på A-, B- og C-aktierne således:

Kapitalklasser	Nominelt	Værdi
A-aktier	50.000 kr.	23.156.926 kr.
B-aktier	13.122.000 kr.	13.122.000 kr.
C-aktier	450.000 kr.	450.000 kr.
I alt	13.622.000 kr.	36.727.926 kr.

Af følgebrevet af 4. januar 2018 fremgår bl.a. følgende:

”[...]

”[person3] ejer selskabet [virksomhed1] A/S, CVR-nr. [...1], som opdelt aktiekapitalen i 3 klasser i starten af december.

Aktieklasserne i selskabet består i dag af følgende:

[...]

[person3] besidder indtil 21. december 2017 alle 3 aktieklasser, hvor han ved gave giver sine 2 sønner alle C-aktierne, svarende til at de nom. modtager 225.000 kr. hver jf. vedlagte gavebreve.

I forbindelse med gaven har vi beregnet værdien af aktierne i [virksomhed1] A/S med udgangspunkt i seneste aflagte regnskab.

Ifølge det aflagte regnskab udgør Egenkapitalen kr. 51.729.309, hvor ejendommene er bogført til kr. 119.511.000 - I forbindelse med værdiansættelsen er det vores opfattelse, at den offentlige vurdering kan anvendes med tillæg af forbedringer, der ikke umiddelbart er med vurderingen (typisk 3 år tilbage).

De offentlige vurderinger udgør kr. 95.400.000.

Til den offentlige vurdering har vi tillagt kr. 9.110.617 som udtryk for forbedringer mm, der ikke er taget højde for i de offentlige vurderinger.

Den samlede værdi af selskabet har vi således vurderet til kr. 36.728.926, hvoraf A-aktierne udgør nom. 50.000 og en forlods udbytteret på kr. 23.106.926 og B-aktierne udgør den nom. værdi på kr. 13.172.000.

Det betyder, at værdien af C- aktierne efter vores vurdering udgør den nom. værdi - eller kr. 450.000.

Vi har vedlagt korrektionen af egenkapitalen i forhold til de offentlige vurderinger og tillagte forbedringer mm.

**********************

Gavegiver, [person3] har indbetalt gaveafgiften den 3. januar 2018.

Såfremt der måtte være spørgsmål eller bemærkninger til ovenstående, bedes henvendelse rettet til undertegnede.”

Den 16. august 2018 blev der på klagerens repræsentants initiativ afholdt et møde mellem klagerens repræsentant og Skattestyrelsen.

Efter mødet den 16. august 2018 udarbejdede Skattestyrelsen et udkast til mødereferat, som blev sendt til godkendelse hos klagerens repræsentant den 21. august 2018. Af udkastet fremgår afslutningsvist følgende:

”Mødet afsluttes med aftale om, at [person4] skriver udkast til mødereferat og kontakter [person5] og [person6] med henblik på det videre forløb.”

Den 28. august 2018 sendte klagerens repræsentant sine bemærkninger til mødereferatet.

Af mødereferatet fremgår følgende, idet klagerens repræsentants bemærkninger her er kursiveret, og repræsentantens udskrivninger er overstreget:

Mødereferat

Mødet blev afholdt på Skattestyrelsens adresse i [adresse11] i [by1].

Deltagere:

[person6] ([person6]), Tax Advice, [person5] ([person5]), [virksomhed2], [person7] ([person7]), funktionsleder, Dødsbo/Gaver, Skattestyrelsen og [person4] ([person4]), fuldmægtig, Skattestyrelsen.

Skriv kort, hvorfor sagen er startet op, og hvad sagen omhandler.

Dato

Handling/notat

16.08.2018

[person5] indleder mødet med at konstatere, at der er to problemstillinger i denne sag: den ene handler om, hvorvidt man kan anvende den offentlige vurdering af ejendomme (1) og den anden handler om teknikken ved beregning af værdi af B-aktier (2).

Ad 1. [person5] og [person6] fremlægger deres syn på de gældende (og historiske) regler, vedrørende værdiansættelse af ejendomme.

Efter rådgivernes opfattelse har anvendelse af den offentlige vurdering aldrig været til debat eller underkendt, hverken ved anvendelse af nu ophævede formueskattekursen eller nugældende TSS cirkulære 2000-9.

TSS cirkulære 2000-9 er klart og utvetydigt, mens værdiansættelse af goodwill efter TSS cirkulære 2000-10 er mere omdiskuteret og praksis er ikke så ensartet. TP-vejledning giver også andre muligheder for værdiansættelse af goodwill siden 2009.

Man må således anerkende, at det ikke er så nemt at lave en hjælperegel fsva goodwillberegninger, og der findes ikke ’offentlig vurdering’ af goodwill, den offentlige vurdering er jo netop SKAT’s egen fastsættelse af handelsværdien for ejendomme. Denne værdi bruges også til fastsættelse af ejendomsværdiskatten.

Da man ophævede formueskattekursen ved SKM 2015.96 blev der præciseret, at 2000-9 cirkulæret skal anvendes.

Det fremgår også af L 183, at skattemyndighederne skal anvende 2000-9.

Efter [person5] og [person6] opfattelse kan Skattestyrelsen således ikke fravige hjælperegel i 2000-9.

[person5] har flere sager, hvor Skattestyrelsen har korrigeret regnskabsmæssig værdi af ejendomme, således, at den bliver erstattet af den offentlige vurdering, og flere sager hvor Skattestyrelsen ikke har ændret værdiansættelsen, netop hvor den regnskabsmæssige værdi af ejendommene er erstatte med den seneste offentlige vurdering i overensstemmelse med principper anført i cir. 2000-9

Rådgiverne er derfor uforstående over, at Skattestyrelsen begynder at fravige denne praksis og kræve, at der anvendes værdien, der fremgår af årsrapport. Dette er praksisændring, som kræver styresignal.

I denne sag har Skattestyrelsen således fraveget sin egen 30-årige praksis.

Hvis skattestyrelsen fremover vil anvende de regnskabsmæssige værdier bliver afgørelser meget vilkårlige. Revisorer anvender jo forskellige regnskabsmæssige principper i årsrapporter og afkastgrad varier meget, alt afhænger af, hvor i landet udlejningsejendommen er beliggende, og årsrapporterne giver stadigt et retvisende billede

[person4] understreger at Årsregnskabsloven siger at regnskabet skal være retvisende og revisor underskriver efter hvilke principper regnskabet er udarbejdet. Derfor er værdiansættelsesprincipperne dokumenterede.

TSS cirkulæret 2000-9 er ikke fraveget i denne sag, men der er anvendt den mulighed, der findes i cirkulærets pkt. 3, hvor der står, at det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed eller fsva enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier.

[person4] henviser ydermere til DJV, afsnit C.B.2.1.4.5., hvoraf der fremgår, at TSS-cirkulærets anvisninger er vejledende. Hun henviser til, at DJV er udtryk for Skattestyrelsens opfattelse af gældende praksis på området.

Skattestyrelsen har ved fravigelse lagt vægt på, at der er tale om ejendomsselskabet. Ejendommene er i årsrapporten medtaget til dagsværdi, dvs., at selskabet har vurderet, hvad er ejendommenes handelsværdi.

[person6] mener, at hjælpereglen i pkt. 2 ikke giver denne mulighed, fordi den står øverst i cirkulæret (i forhold til pkt. 3).

[person5] og [person6] siger, at hvis vi fastholder, at ejendommenes regnskabsmæssige værdier skal anvendes ved værdiansættelse af unoterede aktier vil de begynde at rådgive deres klienter anderledes samt anvende værdier andre regnskabsprincipper i årsrapporter.

De mener, at der heller ikke tale om ’særlige omstændigheder’, som i SKM 2016.279HR. [person7] spørger rådgiverne, hvorvidt efter deres opfattelse, skattemyndighederne kan fravige +/- 15 % regel. Efter rådgivernes opfattelse kan skattemyndigheder fravige +/- 15 % regel, hvis der foreligger særlige omstændigheder.

[person5] og [person6] mener generelt, at de tal, der fremgår af årsrapport ikke har været anvendt somkan anvendes værdsættelse af fast ejendom tidligere af Skattestyrelsen, til værdiansættelse af unoterede aktier, hvorved det er en klar praksisændring, at denne værdi kan erstatte en konkret vurdering.

Skattemyndigheder skal komme med en saglig begrundelse vedrørende både særlige omstændigheder og værdiansættelse, hvis den offentlige vurdering skal fraviges. Skattemyndighederne skal ud og vurdere hver enkelt ejendom og kan ikke ukritisk bruge tal fra årsrapport. Det er rådgivers opfattelse at SKAT har pligtig til, at søge alle relevante oplysninger til brug for deres skøn over værdien, og i dette tilfælde har SKAT netop professionelle personer i ejendomsvurderingssystemet der kan indhente og underbygge en værdiansættelse. I andre sager specielt i bindende svar vedr. værdiansættelse af ejendommen sender SKAT ejendomsvurderingen ud og besigtiger ejendommene netop for, at der foreligger en konkret vurdering af ejendommene.

Rådgiver anfører om problemstillingen ikke reelt er, at idet det offentlige ejendomsvurderingssystem ikke har været opdateret i flere år, kan der være opstået et stort værdispænd mellem den nuværende offentlige vurdering og en aktuel markedsværdi, og derfor er disse sager, der afviger fra tidligere praksis et spørgsmål om SKAT kan anvende cir. Punkt 3, til at fravige den offentlige vurdering udelukkende med den begrundelse.

Rådgiverne spørger om vi også vil anvende regnskabsmæssig værdi, hvis ejendommene var medtaget til kostværdi, og ikke til dagsværdi, i årsrapport.

[person7] og [person4] svarer, at vi tager stilling i hver enkelt sag, hvorvidt værdier kan betragtes som handelsværdier.

Rådgiverne efterlyser en sagkyndig vurdering af ejendommenes værdi, som foretages af Ejendomsvurdering.

Der er efter rådgivernes opfattelse ikke meget substans i den begrundelse, der findes i forslag. De vil gerne vide, hvilke særlige omstændigheder, der begrunder fravigelse af den offentlige vurdering i denne sag – sammenlignet med de foregående mange godkendte sager i andre ejendomsselskaber.

Rådgiver spurgte endvidere om SKAT vil opretholde at de regnskabsmæssige værdier er udtryk for de skattemæssige værdier, når de offentlige ejendomsvurderinger bliver ajour ført formentligt i 2020, eller SKAT herefter går tilbage til den tidligere praksis.

Ad 2.

[person5] forklarer, at man anvender model med 3 aktieklasser (A, B og C) for at lette finansiering ved generationsskifte. Rådgiverne gennemgår spørgsmålet vedr. forrentning af forlods udbytte samt tidligere praksis, hvor forlods udbytteret var betragtet som gældsbrev, og SKAT ikke har stillet krav om, at den skal forrentes som afkast af egenkapital. Ifølge den nye praksis stilles der krav om, at forlods udbytteret skal forrentes med samme sats, som egenkapital.

[person7] og [person4] er enige med rådgiverne i ovenstående. I denne sag er der både B-aktier, som beholdes af giveren, og som opskrives med 2 % og forlodsudbytteret på A-aktier, som forrentes med 5 % Der skal bestemmes en handelsværdi på de overdragne C-aktier, jf. boafgiftslovens § 27, stk. 1.

[person7] mener, at rettigheder knyttet til B- aktier er så atypiske, at en uafhængig tredjemand ikke vil betale kurs 100 for B-aktier, da evt. ejer ikke får stemmeret eller ret til udbytte, og heller ikke indflydelse på, hvornår de kan indløses.

[person5] siger, at B-aktier reelt er gældsbrev. Der er negativ rente i banker p.t., men ejer af B-aktier får forrentning på 2 %, som er et godt afkast på et gældsbrev, fremfor at have penge stående i banken, hvor renten er negativ.

Rådgiverne mener, at beregninger af B- aktiers værdi, der fremgår af Skattestyrelsens forslag, er useriøse og spørger, om Skattestyrelsen vil godkende kurs 50 på B-aktierne, hvis gavegiveren straks efter modtagelse af afgørelse i nærværende sag, overdrager disse aktier til sine børn til kurs 50.

[person7] og [person4] siger, at vi behandler hver sag for sig og kan ikke godkende noget på forhånd, når man ikke kender alle oplysninger i en evt. ny gaveafgiftssag, hvor B-aktier overdrages. I nærværende sag overdrages C-aktier, og det er dem, der værdiansættes.

Rådgiverne mener på den baggrund, at beregninger af B-aktiers værdi, der fremgår af Skattestyrelsens forslag, er useriøs, specielt hvis det så ikke er en direkte følge af værdiansættelsen, at de også kan overdrages til børnene til samme værdi.

[person7] påpeger, at hele konstruktion med tre aktieklasser begrundes i, at overdragelsen af anparter sker mellem interesseforbundne parter, og overdragelsesvilkårene ikke svarer til hvad der normalt aftales mellem parter, der ikke er interesseforbundet.

[person5] og [person6] giver [person7] ret i, at der ikke er modstridende interesse i denne sag. De efterlyser dog en fornuftig økonomisk begrundelse for, at B-aktier værdiansættes til kurs 50 af Skattestyrelsen.

Rådgiverne efterlyser spilleregler og principper for generationsskiftesager.

Mødet afsluttes med aftale om, at [person4] skriver udkast til mødereferat og kontakter [person5] og [person6] med henblik på at aftale videre forløb.”

Sagens behandling i Skatteankestyrelsen

Under sagens behandling i Skatteankestyrelsen har klagerens repræsentant frafaldet et anbringende om ugyldighed på grund af overskridelse af fristen i boafgiftslovens § 27, stk. 2.

Ved et brev af 11. september 2023 opfordrede Skatteankestyrelsen klagerens repræsentant til at afholde syn og skøn om handelsværdien af selskabets investeringsejendomme på gaveoverdragelsestidspunktet. Skatteankestyrelsen bemærkede supplerende, at det beror på en retlig vurdering, om der kan støttes ret på brug af hjælpereglen i TSS- cirkulære 2000-09.

Klagerens repræsentant oplyste, at klageren ville iværksætte afholdelse af syn og skøn.

Klagerens repræsentant meddelte dog den 13. december 2023 Skatteankestyrelsen, at de er blevet anbefalet ikke at foretage syn og skøn. Klagerens repræsentant anmodede om, at sagen blev afgjort uden afholdelse af syn og skøn på baggrund af de allerede fremlagte argumenter og begrundelser.

Klagerens repræsentant har efter modtagelsen af Skatteankestyrelsens indstilling frafaldet en anmodning om retsmøde i sagen.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har forhøjet gaveafgiften med 3.232.500 kr. Beløbet er fremkommet således:

”Selvangivet gavebeløb	450.000 kr.	(225.000 kr. x 2)
Ændret gavebeløb	22.000.000 kr.
Afgiftsfrit bundbeløb (2017)	125.800 kr.	(62.900 kr. x 2)
Afgiftspligtig gavebeløb	21.874.200 kr.
SKATs ændring af gaveafgift:
Gaveafgift 15 %	3.281.130 kr.
Allerede indbetalt	-48.630 kr.
Forhøjelse	3.232.500 kr.”

Skattestyrelsen har begrundet forhøjelsen således:

”[...]

Skattestyrelsens kommentarer til rådgivers bemærkninger indsendt den 6. juli 2018 samt til rådgivernes betragtninger fremført på mødet den 16. august 2018.

Ad a. Skattestyrelsen fastholder, at den forrentning, som en uafhængig investor ville kræve for de omhandlede B-aktier, skønsmæssigt kan fastsættes til 4 %

En investors afkastkrav vil afhænge af den risiko, der er knyttet til investeringen, hvor en høj risiko medfører krav om en højere forrentning.

Skattestyrelsen finder, at den risiko, der er knyttet til investeringen ikke er uvæsentlig, og ville være højere, end f.eks. en tilsvarende kreditforeningsobligation.

I det konkrete tilfælde kan B-aktionæren ikke kræve sine aktier indfriet, da salg af B-aktierne kun kan ske med generalforsamlingens godkendelse. Det er dermed alene A-aktionæren, der kan foranledige, at B-aktierne indløses, da der ikke er knyttet stemmerettigheder til B-aktierne, og der er ikke angivet andre rettigheder til indløsning af B-aktierne i selskabets vedtægter, ligesom der ikke er angivet en tidshorisont for indløsningsadgangen. Det bliver derved reelt A-aktionæren alene, der kan afgøre, hvornår B-aktionæren kan realisere sin investering helt eller delvis.

Da 2 % må anses for at være en lav forrentning for risikovillig kapital, finder Skattestyrelsen, at selskabet ikke har noget incitament til at lade B-aktierne indfri. Skattestyrelsen finder det ikke sandsynliggjort, at selskabet kunne opnå en tilsvarende finansiering til samme eller lavere forrentning.

Dermed må den tidshorisont, som en uafhængig investor måtte imødese, betragtes som ukendt og må antages at være lang.

Endvidere har B-aktionæren ikke krav på udbytte. En investor får derved først sit afkast i form aftegningskursen med tillæg af løbende forrentning på tidspunktet for indfrielsen. B-aktionæren modtager således ikke et løbende likvidt afkast.

Endvidere finder Skattestyrelsen ikke, at B-aktionærernes investering er sikret på anden måde i forhold til øvrige aktionærer i tilfælde af, at selskabet skulle komme i en situation, hvor det blev likvideret uden at der var fuld dækning til alle aktionærer. I en sådan situation ville B-aktionæren miste både den oprindelige investering og det-akkumulerede løbende afkast helt eller delvis. B-aktionærerne løber dermed samme økonomiske risiko som A-aktionærerne.

B-aktionærerne har ikke stemmeret, og har dermed ikke adgang til at sikre deres investering gennem deltagelse i ledelsesbeslutninger.

Skattestyrelsen finder derfor, at der er tale om ikke uvæsentlig risiko knyttet til B-aktierne, Dette begrunder et afkast, der væsentligt overstiger forrentning på en langfristet kreditforeningsobligation. Ved en investering i realkreditobligationer vil en investor:

•	kende investeringshorisonten
•	modtage løbende afkast i form af renteudbetaling
•	være sikret gennem kreditforeningens garantifonde
•	have adgang til at sælge obligationen til børskursen på ethvert tidspunkt.

B-aktierne i [virksomhed1] A/S opfylder ingen af disse betingelser. En uafhængig investor vil derfor opleve, at der er markant større risiko knyttet til en investering i selskabets B-aktier end til en tilsvarende obligationsinvestering. En investor ville under disse omstændigheder kræve kompensation for denne forøgede risiko gennem krav om en højere forrentning i forhold til obligationsrenten.

Vi fastholder derfor, at afkastkravet, som må antages at blive forventet af en uafhængig investor, skønsmæssigt kan fastsættes til 4 %

Vi er således ikke enige i rådgiverens argument om, at en investering med et pålydende på 2 % ikke ville medføre en kurs under 100 i den foreliggende situation.

Vi fastholder ydermere, at når investeringshorisonten er ukendt, men må antages at være lang, er det relevant at foretage kursberegning efter principperne om en uendelig annuitet med udgangspunkt i den skønnede markedsrente, som en uafhængig investor må antages at ville forlange.

Ad b.

Det fremgår af pkt. 1 og 3 i TSS-cirkulære 2000-9, at hjælpereglen er vejledende, og at det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier.

Skattestyrelsen har dermed anvendt den mulighed, der fremgår af cirkulærets pkt.1 og 3 og fraviger anvisning fsva fast ejendom. I SKM 2018.41 har Højesteret fastslået; at anvisningerne, der findes i hjælperegler er vejledende ved værdiansættelser. Det afgørende er at finde handelsværdien. Dette gælder fsva alle hjælperegler.

Vi fastholder derfor, at TSS cirkulærets anvisninger vedr. fast ejendom kan fraviges, hvis det vurderes, at anvendelse hjælpereglen giver et resultat, som ikke er retvisende. I det foreliggende tilfælde, hvor der er tale om et ejendomsselskab, udgør ejendommene størstedelen af selskabets aktiver. Det betyder, at nedskrivningen af ejendommens dagsværdi til den offentlige vurdering giver et resultat, som ikke er retvisende for værdien af de overdragne aktier.

Vi mener ligeledes, at selskabets revisor allerede har foretaget konkret og individuel skøn over ejendommenes handelsværdi ved at indregne dem til dagsværdi i årsrapport. Principperne for beregning af dagsværdi fremgår af årsrapportens s. 13. Der anvendes den anerkendte fremgangsmåde ved værdiansættelse af udlejningsejendomme, hvor selskabets ejendomme opdeles i kategorier ud fra karateristika for ejendomme, herunder afkastkrav og ejendommens beskaffenhed. I den situation vurderes der ikke, at der er behov for evt. yderligere vurderinger af Skattestyrelsens Ejendomsvurdering i den konkrete situation.

Vedr. forbedringsudgifter:

Vi har ved beregningen af [virksomhed1] A/S' handelsværdi anvendt årsrapportens egenkapital, der frem kommer vha ejendommenes dagsværdi, som de fremgår af årsrapport for 2016, og tillagt beløb på 2.900.000 kr. som selskabets estimerede resultat for januar-december 2017, fordi gaveoverdragelsen sker ultimo december 2017.

Det har derfor ingen betydning for vores beregning af handelsværdien, hvorvidt tillæg på 9.110.617 kr. vedrører både årets resultat januar-december 2017 og forbedringer, da vi ikke har brugt ejendommenes offentlige vurdering + forbedringsudgifter ved beregning af selskabets handelsværdi, men derimod ejendommenes handelsværdi/dagsværdi, der fremgår af årsrapporten.

Selskabets estimerede resultat for januar- december 2017 indgår ikke i årsrapport for 2016, der anvendes ved beregning af aktiernes handelsværdi og skal derfor tillægges selskabets egenkapital ultimo 2016.

Begrundelse

En gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen, jf. boafgiftslovens § 27, stk. 1.

Udgangspunktet er herefter det beløb, som gaven kunne indbringe ved et salg på markedsvilkår mellem uafhængige parter.

SKAT har gennemgået det fremsendte materiale og finder ikke at værdiansættelse af de overdragne aktier svarer til deres handelsværdi.

Vi lægger til grund, at handelsværdi af aktier i selskabet ikke er kendt, da der ikke tidligere er sket overdragelse til uafhængig tredjemand. Dette betyder, at værdiansættelsen kan ske ved brug af hjælperegel i TSS cirkulære 2000-9 om værdiansættelse af aktier og anparter, jf. Den juridiske vejledning, afsnit C.B.2.1.4.5 Værdiansættelse ved gaveafgiftsberegning af aktier, der ikke er optaget til handel på et reguleret marked.

SKAT er dog ikke bundet af værdiansættelsen efter denne hjælperegel, jf. pkt. 1 og 3 i cirkulæret sammenholdt med SKM2015.96.SKAT- Hjælpereglen kan således fraviges i sin helhed eller fsva enkeltposter.

Ved gennemgang af selskabets årsrapporter for 2016 og 2017 har vi konstateret, at der er angivet 2 forskellige beløb i egenkapital for 2016: 51.729.309 kr. i årsrapport for 2016 og 56.525.261 kr. i årsrapport for 2017.

Rådgiveren i mail af 18. juni 200t8 oplyst, at i årsrapport 2017 er der sket en fejl i sammenligningstallene. Den korrekte egenkapital Skal være 51.729.309 kr.

SKAT lægger således egenkapital på 51.729.309 kr. til grund ved beregning af værdi af de overdragne aktier.

Gaveoverdragelsen finder sted den 21. december 2017, som betyder, at man skal tage hensyn til estimeret driftsresultat for 2017. Driftsresultatet udgør 2.942.640 kr. ifølge årsrapport for 2017. Vi mener derfor, at det skønsmæssige beløb på 2.900.000 kr. skal tillægges egenkapital for 2016 som estimeret driftsresultat pr. 21. december 2017.

SKAT har ydermere konstateret, at ved beregning af værdi af [virksomhed1] A/S nedskrives investeringsejendommenes værdi til den offentlige vurdering + forbedringer. Forskellen mellem den offentlige vurdering og selskabets eget bedste skøn over ejendommenes handelsværdi udgør 15.000.383 kr. (119.511.000 kr. – 104.510.617 kr.), hvorved egenkapitalen nedbringes med 29 %

SKAT finder, at der er tale om en væsentlig afvigelse opgjort i såvel relativ som absolut værdi.

Idet investeringsejendommene er indregnet til dagsværdi i årsrapporten, som skal være retvisende vurderer SKAT, at investeringsejendommene, set i et økonomisk perspektiv, ikke kan nedskrives til en anden værdi, end den, der fremgår af årsrapporter uden konkret dokumentation for, at priserne på investeringsejendommene mellem aflæggelsesdatoen for den pågældende årsrapport og overdragelsestidspunktet er ændret væsentligt.

Vi lægger ydermere vægt på, selskabets væsentligste aktiver udgør netop værdi af investeringsejendomme.

Det er derfor SKATs vurdering, at dagsværdien af investeringsejendommene i årsrapporterne skal anvendes ved beregning af værdien af de overdragne aktier, da denne værdi er udtryk for handelsværdien ifølge årsrapporterne.

Hjælpereglen i TSS 2000-9 fsva fast ejendom fraviges dermed, da den ikke giver retvisende udtryk for handelsværdien i den foreliggende situation, hvor selskabets aktiver hovedsageligt består af investeringsejendomme.

SKAT finder samtidigt, at opdeling af selskabskapitalen i tre aktieklasser og kursfastsættelse af de enkelte aktieklasser ikke er forretningsmæssigt begrundet i den foreliggende situation og kan alene forklares med interessesammenfald mellem gavegiver og gavemodtagere, jf. TfS 1994, 773 LR.

Vi vurderer, at den kurs, som en uafhængig køber vil være villig til at betale for selskabets B-aktier, vil være mindre end 100, da B-aktierne er tillagt et afkast på maksimalt 2 % af den nominelle aktiekapital uden mulighed for yderligere andel af en eventuel stigning i selskabets egenkapital, jf. selskabets vedtægter pr. 11. december 2017 punkt 4.2.

Generalforsamlingen (i praksis: gavegiver, da det kun er A-aktier, der har stemmeret) kan kræve B aktierne indfriet til kurs 100 (med tillæg af forrentning), men der er ikke fastsat en øvre grænse for længden af perioden, inden B-aktionærerne har forventning om indfrielse. Der er ikke knyttet stemmeret til B-aktierne, ligesom der ikke på anden måde er givet B-aktionærerne adgang til at øve indflydelse på selskabet.

B-aktierne er efterstillet A-aktiernes adgang til et forlods udbytte på 23.106.926 kr. Den uindfriede del af denne forlods udbytteret opskrives med 5 % årligt. A-aktiernes adgang til forlods udbytte forøger dermed den risiko, der er knyttet til en investering for aktionærerne i de efterstående aktieklasser.

Det er SKATs opfattelse, at en uafhængig investor ville kræve et afkast af sin investering, der svarer til det afkastkrav, som selskabet selv kræver af sine ejendomsinvesteringer. Dette er begrundet med, at selskabets eget afkastkrav må antages at svare til markedsafkastkrav, når der tages hensyn til den risiko, der er knyttet til investeringen.

Selskabet oplyser i sit årsregnskab, at man kræver et årligt afkast på 4 % på ejendomsinvesteringer i [by1] og [by2] og 4,5 % i Nordsjælland. I den beregning af markedsværdien af selskabets ejendomme, som er sendt til SKAT den 9. januar 2018, er afkastkravet oplyst til at ligge mellem 4,5 % og 5,5 % med et vægtet gennemsnit på 4,89 %

SKAT antager herefter, at en uafhængig investor vil kræve et afkast på ikke under 4 %, når der tages hensyn til, at B-aktionærerne ikke har indflydelse på selskabets drift, og dermed ikke kan bidrage til at sikre deres investering ad den vej, og samtidig ikke har indflydelse på investeringens løbetid. Værdien kan dermed beregnes efter reglerne for en uendelig annuitet.

Herefter kan kursen på selskabets B-aktier beregnes til 50 (100x2 %/4 %). samlede værdi af B-aktierne, i alt nominelt 13.122.000 kr., kan herefter beregnes til:

Markedsværdi af B-aktier (13.122.000x50/100)	6.561.000 kr.
Værdien er herefter skønsmæssigt fastsat til	7.000.000 kr.
Herefter kan selskabets værdi pr. 31. december 2017 opgøres til:
Estimeret handelsværdi svarende til nominel egenkapital+estimeret resultat (Egenkapital 51.729.309 kr. (2016) + 2.900.000 kr. (estimeret resultat pr. 21. december 2017)	54.629.309 kr.
Heraf forlods udbytteret tilhørende A-aktierne	-23.106.926 kr.
Skønsmæssig kursværdi B-aktier	-7.000.000 kr.
Rest til fordeling	24.522.383 kr.

Dette beløb skal fordeles mellem A- og C-aktionærerne i forhold til deres andel af den nominelle kapital, hvor C-aktionærerne ejer 90 %, nominelt 450.000 kr. af den nominelle kapital, 8 mod A- aktiernes 10 %, nominel 50.000 kr. af den nominelle kapital, i alt 500.000 kr.

Du modtager 50 % af C- aktier, nom. 225.000 kr., som betyder, at værdi af gaven kan opgøres til: 24.522.383 kr. x (90/100): 2 = 11.035.072,8 kr., der afrundes til 11.000.000 kr.”

Skattestyrelsen har den 19. januar 2019 til klagen udtalt:

1. Vedr. værdiansættelse af aktier i [virksomhed1] A/S , CVR-nr. [...1]

Skattestyrelsen er uenig i klagerens udlægning af afgørelse af 5. september 2018, da vi ikke har fraveget anvisninger i TSS cirkulære 2000-9 i sin helhed.

Det fremgår således af cirkulærets pkt. 2. Hjælpereglen, at

Udgangspunktet er, at aktiernes værdi beregnes som summen af værdierne af de enkelte aktivposter i selskabet. Den således opgjorte værdi tillægges værdien af goodwill. Der anvendes således et substansprincip.

Ifølge hjælpereglen korrigeres den indre værdi (egenkapital) i forhold til enkeltposter i regnskabet, herunder i forhold til fast ejendom. Den regnskabsmæssige post vedr. fast ejendom skal således erstattes med den værdi, der svarer til den seneste kendte offentlige vurdering.

Det fremgår dog af cirkulærets pkt. 3. Fravigelse afhjælpereglen, at

Det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier.

I nærværende sag har vi således værdiansat de overdragne aktier i [virksomhed1] A/S, CVR-nr. [...1] i overensstemmelse med TSS cirkulære 2000-9, dvs., på baggrund af selskabets egenkapital, se s. 8 i afgørelsen.

Vi har dog konkret vurderet, at cirkulærets anvisning vedr. fast ejendom (og kun vedr. fast ejen dom) i dette tilfælde skal fraviges, da den offentlige vurdering ikke afspejler ejendommenes værdi. De almindelige ejendomsvurderinger har været suspenderet siden 2013. Det betyder, at den seneste almindelige vurdering af ejendommene, der var gennemført i 2011, fortsat er gældende. Siden da er der sket ikke ubetydelige stigninger i ejendommes værdi, særligt i nogle dele af landet og navnlig der, hvor selskabets ejendomme er beliggende. Stigningerne er således ikke afspejlet i den offentlige ejendomsvurdering.

Årsrapporten skal være retvisende (Det fremgår således af § 11, stk. 1, i årsregnskabsloven, at årsregnskabet og et eventuelt koncernregnskab skal give et retvisende billede af virksomhedens og koncernens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat. Ledelsesberetningen skal give et retvisende redegørelse for de forhold, som beretningen omhandler) og det fremgår af [virksomhed1] A/S, CVR-nr. [...1] årsrapport, at den er bygget på investeringsejendommenes dagsværdi, se. 13 i årsrapport for 2016.

Det fremgår af de internationale regnskabsstandarder, IFRS nr. 13 (IFRS 13 – måling til dagsværdi), der er gældende for danske revisorer, at formålet med en måling af dagsværdien er ... at beregne den pris, hvorved en velordnet transaktion med det formål at sælge aktivet eller overdrage forpligtelsen ville finde sted mellem markedsdeltagere på målingsdagen under aktuelle markedsforhold.

På den baggrund har vi vurderet, at dagsværdien af ejendommene, der fremgår af selskabets årsrap port, kan betragtes som deres handelsværdi i den foreliggende situation.

Det kan ydermere anføres, at Vurderingsstyrelsen ved evt. udarbejdelse af udtalelse om ejendom menes handelsværdi ville anvende de samme principper for værdiansættelse af de omhandlede ejendomme, som er lagt til grund i årsrapporten.

Vi fandt derfor ikke anledning til at anmode Vurderingsstyrelsen om udtalelse i den foreliggende situation.

Vi mener således ikke, at det er korrekt når klager påstår, at Skattestyrelsen fraveg TSS cirkulære 2000-9 i sin helhed, som det fremgår af klagen. Vi fraveg kun en enkel anvisning i TSS cirkulære 2000-9.

2. Vedr. værdiansættelse af B-aktier

Skattestyrelsen har ikke andre bemærkninger, end dem, der fremgår af afgørelsen, hvortil der henvises.

[...].

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at gaveafgiften skal nedsættes til det allerede gaveangivne beløb.

Til støtte for påstanden har klagerens repræsentant gjort gældende, at der ikke er grundlag for at fravige TSS-cirkulære 2000-09. Klagerens repræsentant har desuden gjort gældende, at der ikke er grundlag for at ændre fordelingen af selskabets værdi på kapitalandelene.

Klagerens repræsentant har nærmere begrundet klagen således:

”[...]

Tilfælde hvor værdiansættelsen tilsidesættes

Ordlyden i TSS-cirkulære 2000-09 pkt. 3 lyder som følger:

”Det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier.”

Spørgsmålet er derfor, hvornår det må anses for relevant og væsentligt at fravige hjælpereglen for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier.

Told- og Skattestyrelsen nedsatte i maj 1997 en arbejdsgruppe. Arbejdsgruppen for unoterede aktier udarbejdede en rapport, som indeholdte en kursberegningsmodel, hvilket er den hjælpe- regel der finder anvendelse i pkt. 2 i TSS-cirkulære 2000-09. Det er derfor relevant at undersøge, hvad denne rapport anfører som værende omfattet af betegnelsen ”relevant og væsentlig”, og som dermed giver Skattestyrelsen mulighed for at fravige hjælpereglen.

Der er i arbejdsrapporten oplyst en række forhold, der kan medføre, at hjælpereglen i TSS- cirkulære 2000-09 ikke giver et retvisende billede af handelsværdien for unoterede aktier, jf. Rapport fra arbejdsgruppen vedrørende unoterede aktier s. 17f.

I henhold til TSS-cirkulære 2000-09 er udgangspunktet, at der ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal fastsættes en pris, som svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville betale på aftaletidspunktet. Ifølge retspraksis vil den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses som udtryk for ejendommens handelsværdi, jf. bl.a. SKM2013.841.HR.

De situationer, hvor vurderingen ikke vil være bindende drejer sig hovedsageligt om situationer, hvor værdipåvirkninger er indtruffet inden overdragelse og ikke er medtaget i den seneste ejendomsvurdering.

Skattestyrelsen kan derfor kun sætte sin skønsmæssige vurdering af handelsprisen i stedet for den seneste ejendomsvurdering, hvis der kan konstateres fejl ved ejendomsvurderingen, jf. bl.a. SKM2003.455.LSR, hvor der ikke var grundlag for at forhøje udlægsværdien af fast ejendom fra ejendomsværdien til en skønnet værdi i forbindelse med en likvidation. Der hensås bl.a. til, at det ikke kunne antages, at ejendomsværdien var fejlbehæftet, og at ejendomsværdien derfor måtte anses for udtryk for handelsværdien.

Den altovervejende hovedregel i værdiansættelsescirkulæret er, at aktiverne værdimæssigt skal ansættes til dets værdi i handel og vandel. Ifølge retspraksis må den offentlige vurdering som udgangspunkt anerkendes som ejendommens værdi i handel og vandel, når denne ikke er fejlbehæftet.

Skattestyrelsens begrundelse:

1. Værdiansættelse af [virksomhed1] A/S (offentlig vurdering kontra anden værdi)

2. Værdiansættelse af B-aktierne nominel 13.122.000 kr.

Ad. A. værdiansættelse af [virksomhed1] A/S:

Skattestyrelsen har fraveget principperne i TSS-cirkulære 2000-09 med henvisning til pkt. 3, hvoraf det fremgår at hjælpereglen kan fraviges i sin helhed.

Skattestyrelsen mener, at der i det foreliggende tilfælde, hvor der er tale om et ejendomsselskab, udgør ejendommene størstedelen af selskabets aktiver, hvorfor nedskrivningen af ejendommens dagsværdi til den offentlige vurdering giver et resultat, som ikke er retvisende for værdien af de overdragne aktier.

Derudover mener skattestyrelsen, at selskabets revisor allerede har foretaget konkret og individuelle skøn over ejendommenes handelsværdi ved at indregne dem til dagsværdi i årsrapport. Fordi revisor har anvendt de regnskabsmæssige principper for værdiansættelse af udlejningsejendomme, mener Skattestyrelsen, at denne kan lægges til grund for en fravigelse af principperne i TSS-cirkulære 2000-09. Skattestyrelsen vurderer ikke at der behov for en ”egen” vurdering af ejendommene i den konkret situation.

Skattestyrelsen mener ikke at være bundet af værdiansættelsen efter hjælpereglen jf. pkt. 1 og 3 i cirkulæret sammenholdt med SKM 2016.96.SKAT.

Skattestyrelsen finder, at der er tale om en væsentlig afvigelse opgjort i såvel relativ som absolut værdi. Skattestyrelsen henviser til, at dagsværdien i et regnskab skal være retvisende, hvorfor der ved værdiansættelse af selskabet ikke kan ske en nedskrivning til den offentlige vurdering (tillagt forbedringer), uden konkret dokumentation for, at priserne på investeringsejendommene mellem aflæggelsesdatoen for den pågældende årsrapport og overdragelsestidspunktet er ændret væsentligt.

Hjælpereglen i TSS-cirkulære 2000-09 fraviges dermed vedr. fast ejendom, da den ikke giver retvisende udtryk for handelsværdien i den foreliggende situation.

Skattestyrelsen henviser bl.a. til SKM2018.41.H, hvor højesteret fastslår, at anvisningerne, der findes i hjælpereglerne, er vejledende ved værdiansættelser. Det afgørende er at finde handelsværdien.

Ad. B Værdiansættelse af B-aktierne

Skattestyrelsen er ikke enige i den forretning der er fastsat på B-aktierne på 2 % pr. år og fastholder, at en uafhængig investor ville kræve en højere rente, som skattestyrelsen fastsætter til 4 %.

Skattestyrelsen finder, at den risiko, der er tilknyttet til investeringen, ikke er uvæsentlig, og ville være højere, end f.eks. en tilsvarende kreditforeningsobligation.

Idet renten er 2 % og må anses for lav, finder skattestyrelsen, at selskabet ikke har noget incitament til at lade B-aktierne indfri. Skattestyrelsen finder det ikke sandsynliggjort, at selskabet kunne opnå en tilsvarende finansiering til samme eller laverer rente. Dermed må tidshorisonten, som den uafhængige investor måtte imødese, betragtes som ukendt og må antages at være lang.

Skattestyrelsen beregner derfor kursen på B-aktierne ud fra en ukendt investeringstidshorisont og efter principperne om en uendelig annuitet med udgangspunkt i den skønnede markedsrente, som en uafhængig investor må antages at ville forlange.

Kurs 50 bliver således fast ud fra beregningen: 2 % (fastlagt) / 4 % (markedsrente) = 50 %.

Vores begrundelse:

Værdiansættelsen af [virksomhed1] A/S:

Ejendommene skal efter hjælpereglen fastsætter til den offentlige vurdering med tillæg af evt. forbedringer, der ikke er taget højde for i vurderingen. Det fremgår klart at både TSS-cirkulære 2000-09 og SKM2015.96.SKAT (styresignal udstedt i forbindelse med ophævelse af formueskattekursen), samt bemærkningerne til L183 (refereret ovenfor).

TSS-cirkulære 2000-9 er efter vores opfattelse klart og utvetydigt for så vidt angår værdiansættelse af fast ejendom, mens værdiansættelse af goodwill efter TSS-cirkulære 2000-10 er mere omdiskuteret og praksis er ikke så ensartet. TP-vejledning giver også andre muligheder for værdiansættelse af goodwill siden 2009. Skattestyrelsen henviser bl.a. til SKM2018.41.HR, som igen er en afgørelse, der omhandler værdiansættelse vedr. goodwill og andre værdier, der ikke ”bare” kan slås op i SKAT’ egne systemer. (Offentlige vurderinger).

Det må således anerkendes, at det ikke er så nemt at lave en hjælperegel for så vidt angår goodwillberegninger, og der findes jo heller ikke ’offentlig vurdering’ af goodwill, den offentlige vurdering er jo netop Skattestyrelsen ’s egen fastsættelse af handelsværdien for ejendomme. Denne værdi bruges også til fastsættelse af ejendomsværdiskatten.

Da man ophævede formueskattekursen ved SKM 2015.96 blev der præciseret, at 2000-9 cirkulæret fortsat skulle anvendes.

Det fremgår også af L 183, at skattemyndighederne skal anvende 2000-9.

Der efter vores opfattelse ikke argumenter for at fravige hjælpereglen i 2000-9.

Der er flere sager, hvor Skattestyrelsen har korrigeret regnskabsmæssig værdi af ejendomme, således, at den bliver erstattet af den offentlige vurdering, og mange sager hvor Skattestyrelsen ikke har ændret værdiansættelsen, netop hvor den regnskabsmæssige værdi af ejendomme er erstattet med den seneste offentlige vurdering i overensstemmelse med principper anført i cirkulære 2000-9.

Vi er således noget uforstående over, at Skattestyrelsen begynder at fravige denne praksis og kræve, at der anvendes værdier, der fremgår af årsrapport. Skattestyrelsen har ved denne vurdering ikke taget selvstændig stilling til, hvad den korrigerede værdi skal være, men ”blot” anvendt den bogført værdi fra årsrapporten fordi revisor har skrevet at dagsværdien er anvendt.

Hvis skattestyrelsen fremover vil anvende de regnskabsmæssige værdier, bliver afgørelser da endnu mere vilkårlige. Revisorer anvender jo forskellige regnskabsmæssige principper i årsrapporter og afkastgrad varier meget, alt afhænger af, hvor i landet udlejningsejendommen er beliggende, og årsrapporterne giver stadigt et retvisende billede – Selv, hvor revisor anvender Kostpris giver det et retvisende billede efter årsregnskabsloven.

I forhold til at Skattestyrelsen mener der er ’særlige omstændigheder’, som i SKM 2016.279HR er vi ikke enig heri. – En særlig omstændighed i forhold til værdiansættelse har tidligere været f.eks. kort afstand mellem købstidspunkt/salgstidspunkt og værdiansættelsen. Den særlige omstændighed er blevet ”fjernet” af Landsskatteretten i SKM2018.551.LSR.

I SKM2018.551.LSR viser – efter vores vurdering – en kraftig underbygning af, at de offentlige ejendomsvurderinger skal anvendes som handelsværdier når det ses i sammenhæng med hjælperegler. Landsskatteretten fandt ikke, at det var en særlig omstændighed, der begrundede fravigelse fra denne regel, at ejendomsvurderingerne var suspenderet.

Med skattestyrelsens indirekte argument om at ejendomsværdierne er for lave/ikke retvisende

– er der direkte sammenhæng mellem afgørelsen i SKM2018.551.LSR og denne sag, idet hjælpereglen også her foreskriver den offentlige vurdering kan anvendes ved værdiansættelse af fast ejendom.

I SKM2018.551.LSR forsøger Skattestyrelsen også netop at argumentere for, at der er åben- bart misforhold mellem ejendommens kendte handelsværdi og overdragelsesprisen ifølge købsaftale, men Landsskatten henviser bl.a. til cirkulærets (her cirkulære 185 af 17/11 1982 (værdiansættelsescirkulæret) punkt 8, hvor det fremgår at ”Ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig ud- slag i kontantejendomsværdien” – Som reelt kan sammenlignes med tolkning af, relevant og væsentlig i forhold til afvigelser vedr. netop ejendomme i TSS-cirkulære 2000-9.

Det er vores opfattelse, at Skattestyrelsen skal komme med en saglig begrundelse vedrørende både særlige omstændigheder og værdiansættelse, hvis den offentlige vurdering skal fraviges. Skattestyrelsen skal derfor ud og vurdere hver enkelt ejendom og kan ikke ukritisk bruge tal fra en årsrapport. Skattestyrelsen har pligtig til at søge alle relevante oplysninger til brug for deres skøn over værdien, og i dette tilfælde har Skattestyrelsen jo netop professionelle personer i ejendomsvurderingssystemet der kan indhente og underbygge en værdiansættelse. Hvilket der blev opfordret til på det møde der blev afholdt med Skattestyrelsen, netop for at SKAT’s egen vurderingsmyndighed foretog en selvstændig vurdering, hvilket ofte er tilfældet når skatteyder anmoder om værdiansættelse af ejendomme i forbindelse med bindende svar.

Spørgsmål er, om problemstillingen ikke reelt er, at det offentlige ejendomsvurderingssystem ikke har været opdateret i flere år, hvorfor der kan være opstået et stort værdispænd mellem den nuværende offentlige vurdering og en aktuel markedsværdi, og derfor er denne sag, der afviger fra tidligere praksis et spørgsmål om, hvorvidt Skattestyrelsen kan anvende cirkulærets punkt 3 eller ej, til at fravige den offentlige vurdering? _ Det mener vi, jf. ovenfor, at SKM2018.552.LSR har svaret på – Det kan det ikke.

Der er ikke meget substans i den begrundelse, skattestyrelsen kommer med i afgørelsen. Det fremgår ikke, hvilke særlige omstændigheder, der begrunder fravigelse af den offentlige vurdering i denne sag – sammenlignet med de foregående mange godkendte sager i andre ejendomsselskaber.

På baggrund af ovenstående er det vores klare opfattelse, at Skattestyrelsen ikke har argumenter for at fravige hjælpereglen i TSS-cirkulære 2000-9 pkt. 3, således at den offentlige værdi med tillæg af forbedringer skal godkendes ved værdiansættelsen af [virksomhed1] A/S.

Vi mener derfor at værdien af ejendommen skat ansættes til kr. 101.610.617 som anvendt ved opgørelse af den oprindelige anmeldte gave.

Værdiansættelse af B-aktierne:

Skattestyrelsen har anset værdien af B-aktierne til at udgør kurs 50 med en begrundelse om tidsubegrænset lang investeringshorisont og en fastsat rente der er for lav.

Kursberegningen foretages af skattestyrelsen som en formel der sætter fastsat rente i forhold til markedsrente fastsat af Skattestyrelsen (2 %/4 % = kurs 50) – vi er noget uforstående over- for den anvendte formel til værdiansættelse af B-aktierne.

B-aktierne giver en forrentning/afkast på 2 %. Hvis en investor betaler/indskyder 13 mio. kr. ind i et selskab og modtager en forrentning på 2 % vil det være helt utænkeligt, at en 3. part ”kun” ville betale 6,5 mio. kr. for en sådan aktie. – Det giver trods alt 262.400 kr. i udlodning pr. år.

Det faktum at aktierne kan indfries til kurs 100 og at der gives en forretning, som ikke er uvæsentlig, kan ikke føre til andre værdier end kurs 100 efter vores klare vurdering.

B-aktierne er mere sammenlignelige med et gældsbrevs forhold, hvor en forretning på 2 % ikke ville give en meget lav kurs – OG hvor en forrentning på 4 % under ingen omstændigheder ville give en kurs under 100, måske endda tvært imod.

Det er derfor vores opfattelse af B-aktierne er en aktie klasse, der naturligvis skal værdiansættes til kurs 100. (også med en forretning på 2 %).

Formlen, som skattestyrelsen anvender giver anledning til flere overvejelser. Markedsrenten på den forlods udbytteret (A-aktierne) er 5 %, så hvis den rente skulle danne grundlag for markedsprisen på B-aktien, ville kursen være 40?

Skattestyrelsen har i flere sager anset en egenkapitals forrentning på 8-12 % for at være et rimelige renteniveau, hvorfor er det så ikke markedsprisen på renten?

En markedsrente på 8 % vil så give en kurs 25 på B-aktierne og en markedsrente på 12 % ville give en kurs 16,67.

Idet vi taler om handel/værdiansættelse mellem interesseforbunden parter må/skal det så også være et udtryk for, at børnene må købe B-aktierne for samme værdi som bliver fastsat ved værdiansættelsen af gaven til børnene – Så vil vi gerne argumentere for 8 % i markedsrente og dermed få anerkendt kurs 25 som værdi på B-aktien.

Det giver ikke mening at foretage en sådan værdiansættelse af B-aktien og slet ikke ved anvendelse af en model/formel, der giver anledning til fremadrettet at fastsætte en rente på 0,5 % ved udstedelsen for derefter at få den vurderet til kurs 10 fordi markedsrenten skulle have været 5 %.

Vi er således at den opfattelse at kursen på 100 er både realistisk og relevant på en b-aktie der trods alt give en årlig rente på 2 %. – Det betyder at vi anmoder om at værdien på B-aktien fastholdes til kr. 13.122.000.

Samlet er vi således at den opfattelse, at den indsendte gaveværdi skal godkendes.

Den 10. marts 2019 har klagerens repræsentant udtalt følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse til klagen:

” Værdiansættelse af investeringsejendomme

Det kan udledes af Skattestyrelsens bemærkninger, at der er enighed om at anvisningerne i TSS-Cirkulære 2000-9 anvendes ved fastsættelse af aktiernes handelsværdi. Skattestyrelsen er dog af den opfattelse – med henvisning til cirkulærets punkt 3 – at anvisningerne skal fraviges på enkeltposten fast ejendom.

Efter TSS-Cirkulære 2000-9 (hjælpereglen) skal der ved beregning af aktiernes værdi anvendes et substansprincip. For fast ejendom er det anført, at omregning til substansprincip sker ved at den regnskabsmæssige post for ejendomme udskiftes. Efter hjælpereglen sker dette som udgangspunkt ved i stedet at indsætte den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering, med tillæg af evt. ombygningsudgifter som ikke måtte være indeholdt i ejendomsvurderingen. Det anføres at (alene) udenlandske ejendomme medtages til den bogførte værdi.

Efter vores opfattelse giver denne regulering god mening, af to årsager:

Den regnskabsmæssige værdi er baseret på et driftsprincip – ejendommens drift og ind- tjening/afkast - ikke et substansprincip. Derfor er det nødvendigt at udskifte den regn- skabsmæssige værdi - for at fastholde det rette værdiansættelsesprincip i forhold til aktiernes værdi ved familieoverdragelsen.

Den offentlige ejendomsvurdering er baseret på et substansprincip, og således det mest nærliggende udtryk for en værdi, som er i overensstemmelse med det værdiansættelsesprincip, som skal anvendes. Ved substansvurderingen tages der også højde for f.eks. ejendommens alder og beliggenhed.

Efter vores opfattelse kan spørgsmålet herefter alene være hvilken anden værdi der vil kunne anvendes til erstatning for den regnskabsmæssige værdi, som er uanvendelig.

Efter praksis for ejendomshandel mellem interesseforbundne parter, skal der ved bedømmelse af, om overdragelse af ejendommen er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet (jf. ligningslovens § 2), lægges vægt på den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering, som dog ikke er bindende hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved overdragelsen. Den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering vil efter praksis ikke være et retvisende udtryk, eksempelvis hvis der i nærområdet har været handler på sammenligne- lige ejendomme, hvor handelsværdien afviger væsentligt fra den offentlige ejendomsvurdering, eller værdien er fastsat under hensyn til byrder, som bortfalder ved overdragelse af ejendommen (f.eks. ophør af udlejning).

Skattestyrelsen har ikke forholdt sig konkret til handelsværdien af den enkelte ejendom, men alene anlagt det synspunkt, at den regnskabsmæssige værdi skulle være mere retvisende fordi dagsværdien må være et udtryk for handelsværdien – samt fordi de almindelige ejendomsvurderinger har været suspenderet siden 2013, og der siden seneste almindelige vurdering i 2011 er sket ikke ubetydelige stigninger i ejendommes værdi.

Udviklingen i investeringsejendommes handelsværdier har været meget forskellig siden 2011. Den har været meget afhængig af blandt andet ejendommens alder, beliggenhed og udlejningspotentiale. Generelt var der fortsat et fald og stagnation i ejendommes handelsværdier helt frem til 2014. Frem til udgangen af 2016 har der for en del ejendomme været tale om at der er indhentet et tab for perioden 2011-2014 og/eller samlet set en mindre værdistigning.

Skattestyrelsens har postuleret at der i perioden 2011-2016 har været store værdistigninger på udlejnings- og investeringsejendomme, men det er ikke underbygget eller suppleret med nogen statistikker eller lignende, der kan give et indtryk om udvikling og omfang af den stigning som Skattestyrelsen anfører der har været, ej heller hvordan dette konkret kommer til udslag i den enkelte ejendom i [virksomhed1] A/S.

Efter vores opfattelse kan det ikke siges generelt, at ejendomsvurderingerne er uanvendelige, som følge af suspenderingen af de almindelige vurderinger. I SKM2018.551.LSR har Landsskatteretten udtalt, at det ikke anses som en særlig omstændighed, at ejendomsvurderingerne, som led i regeringens udspil til genopretning af offentlige ejendomsvurderinger, er suspenderet – og derfor anvendes de offentlige ejendomsvurderinger fortsat som grundlag ved overdragelser omfattet af gavecirkulæret.

Således må de offentlige ejendomsvurderinger fortsat være udgangspunktet, men mindre det konkret kan påvises at ejendomsvurderingen konkret ikke er et retvisende udtryk for handelsværdien. Dette må afhænge af en konkret af den enkelte ejendom.

Der er ikke os bekendt nogen konkrete forhold eller -handler i nærområdet som tilsiger at den offentlige ejendomsvurdering på ejendommene i [virksomhed1] A/S ikke skulle være et udtryk for handelsværdien inden for den almindelige skønsusikkerhed.

Derfor fastholder vi, at den offentlige ejendomsvurdering ud fra substansprincippet er et retvisende udtryk for handelsværdien på ejendommene i [virksomhed1] A/S, idet Skattestyrelsen ikke har sandsynliggjort, at der for nogen af selskabets ejendomme er en konkret og væsentlig forskel imellem den skønnede handelsværdi og den offentlige ejendomsvurdering.”

Efter modtagelse af Skatteankestyrelsens sagsfremstilling af 5. januar 2024 har klagerens repræsentant den 4. februar 2024 anført:

”I forhold til den modtagne sagsfremstilling og forslag til afgørelser har vi bemærkninger til følgende punkter:

Faktiske forhold
Fastholdelse af ejendomsværdi jf. bogføringen
Yderligere nedsættelse af kursen på B-aktierne

I det følgende vil vi fremkomme med vores bemærkninger til de anførte 3 punkter.

Ad. a. – Faktisk forhold

Det fremgår af sagsfremstillingens side 2/27, 1. afsnit, næstsidste linje: ”overdragelsen skete med skattemæssig succession efter aktieavancebeskatningslovens § 34”

Det er ikke korrekt, at reglerne om succession er anvendt. Overdragelsen er sket uden succession, som en gave, som det også fremgår af vores afsnit om faktiske forhold i fremsendte klage.

Ad. b. – Fastholdelse af ejendomsværdi jf. bogføringen

Vi er fortsat ikke enig i, at værdiansættelser foretaget på baggrund af helt klare regler/information jf. Cirkulære 2000,09 om værdiansættelse af ejendomme skal/kan tilsidesættes med tilbagevir- kende kraft _ Blot fordi skattemyndighederne nu mener, at de offentlige ejendomsvurderinger ikke er tilstrækkelig retvisende længere, hvorimod det er revisors bogførte værdi!!

TSS-Cirkulære 2000-09

TSS-cirkulære 2000-09 omhandler værdiansættelse af aktier og anparter mellem interessefor- bundne parter. Det fremgår bl.a. klart af cirkulæret, at

Fast ejendom

Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. Eventuelle ombygningsudgifter tillægges dog, såfremt disse udgifter ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen.

Ordlyden i TSS-cirkulære 2000-09 pkt. 3 lyder som følger:

Det er vigtigt at fremhæve, at der tilbage i 2017, 2018 ikke forelå nogen form for retspraksis eller fortilfælde, der anvendte denne ”afvigelsesregel” når det vedrørte fastsættelse af værdien af fast ejendom. – OG det er fortsat bemærkelsesværdigt, at hjælpereglen vedr. netop fast ejendom skulle kunne fraviges. Denne fravigelse vil i givet fald være et udtryk for, at hjælpereglen vedr. fast ejendom er ikke-eksisterende??!!

Altså – den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdring. – Hvordan kan tolkningen og vurderingen af denne hjælpe tekst ende i, at skattestyrelsen vælger den regnskabsmæssige post for ejendommen til at være mere relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier??!!

Det er efter vores opfattelse ikke seriøst – Og det er helt ubegrundet.

Hvori ligger der en velbegrundet vurdering af ejendommen fra skattemyndighedernes side?

At der så samtidigt i forslaget til afgørelse fremgår, at ”Klageren har ikke f.eks. ved afholdelse af syn og skøn godtgjort, at skattestyrelsens skøn over handelsværdien af selskabet er foretaget på et urigtigt grundlag...” _ Er efter vores vurdering endnu en irrelevant kommentar, når selv ikke skattemyndighederne har foretaget nogen form for begrundet skøn over handelsværdien (andet en ”blot” anvendt den af revisor angivne bogførte værdi).

Her ville det have været hensigtsmæssigt og en mulighed for at komme med en reel argumentation og begrundelse fra Skattestyrelsens side, hvis denne selv havde foretaget en besigtigelse og vurdering af ejendommen tilbage i 2018 som vurderingsmyndighed.

At der ikke er foretaget et syn og skøn af ejendommen her 6 år efter skyldes, at et syn og skøn ikke kan foretages på vurderingen og tolkningen af, om ejendomsvurderingen kan anvendes jf. cirkulære – eller om det skal være en fastsat markedsværdi tilbage i 2017, foretaget af en sagkyndig her i 2024.

Ad. c. – Yderligere nedsættelse af kursen på B-aktierne.

Skattestyrelsen og forslag til afgørelsen, er af den opfattelse at værdiansættelse af en B-aktie kan foretages simpelt på baggrund af en matematisk formel?!

Det giver ikke mening at foretage en sådan værdiansættelse af B-aktien og slet ikke ved anvendelse af en model/formel, der så evt. kan give anledning til fremadrettet at fastsætte en rente på 0,5 % ved udstedelsen af en B-aktie, for derefter at få den vurderet til kurs 10 fordi markedsrenten skulle have været 5 %. Hvor går grænsen i denne værdiansættelse?

Tilbage i 2017 var der en B-aktie på en nom. Værdi på kr. 13.122.000, der ville give en rente på 2 % p.a., Værdien af aktien må anses for at være rimelig sikker, henset til Egenkapitalen og henset til at virksomheden beskæftiger sig med fast ejendom, som vel ikke kan anses for en usikker investering.

Vi er således at den opfattelse at kursen på 100 er både realistisk og relevant på en b-aktie der trods alt giver en årlig rente på 2 %.”

Bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling

Skattestyrelsen har indstillet sagen afgjort i overensstemmelse med Skatteankestyrelsens indstilling.

Klagerens repræsentant har ikke fremsat bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling.

Landsskatterettens afgørelse

Sagen angår gaveafgift ved gaveoverdragelse af unoterede aktier, herunder værdiansættelse af overdragne aktier og om Skattestyrelsen har godtgjort, at en fravigelse af TSS-cirkulære 2000-09 har været relevant og væsentlig for at finde et egnet udtryk for handelsværdien af de overdragne aktier.

Retsgrundlaget

Boafgiftslovens § 27, stk. 1, har følgende ordlyd:

”En gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Værdiansættelsen er bindende for gavegiver og gavemodtager.”

Af boafgiftslovens § 27, stk. 2, 1. pkt., fremgår:

”Finder told- og skatteforvaltningen, at en værdiansættelse ikke svarer til handelsværdien på tidspunktet for gavens modtagelse, kan den ændre værdiansættelsen inden 6 måneder efter anmeldelsens modtagelse.”

Boafgiftslovens § 27, stk. 2, fik sin nugældende ordlyd ved lov nr. 683 af 8. juni 2017. Af lovbestemmelsens forarbejder, lovforslag nr. 183, fremsat den 29. marts 2017, fremgår følgende om værdiansættelsen:

”[...]

2.2.1. Regler om værdiansættelse

Ifølge boafgiftslovenskal en virksomheds værdi ved beregningen af bo- og gaveafgift fastsættes til handelsværdien. Når der ikke eksisterer en objektivt konstaterbar handelsværdi, må handelsværdien fastsættes ved et skøn.

Ved udøvelsen af skønnet kan der tages udgangspunkt i hjælpereglerne i aktie- og goodwillcirkulærerne (Told- og Skattestyrelsens cirkulærer nr. 44 og 45 af 23. marts 2000). Disse cirkulærer udtrykker Skatterådets vejledende retningslinjer for opgørelsen af selskabers værdi, herunder værdien af goodwill, der medregnes efter en standardiseret model.

SKAT har endvidere i 2009 udarbejdet en vejledning om værdiansættelse af virksomheder, virksomhedsandele og immaterielle aktiver, der indeholder en beskrivelse af mere avancerede værdiansættelsesmetoder, der anvendes til fastlæggelse af markedspriser for virksomheder og immaterielle aktiver ved virksomhedsoverdragelser mellem uafhængige parter. Disse værdiansættelsesmetoder forudsætter bl.a. et nærmere datagrundlag vedrørende den konkrete virksomhed sammenholdt med oplysninger om faktiske transaktioner vedrørende sammenlignelige virksomheder, i det omfang sådanne oplysninger foreligger.

Beregningsmodellen i goodwillcirkulæreter udtryk for en standardiseret beregning af goodwill. Der kan derfor foreligge konkrete omstændigheder, der gør beregningsmodellen mindre anvendelig. I disse tilfælde skal der korrigeres i resultatet, således at den endelige værdiansættelse skønsmæssigt svarer til den pris, en uafhængig tredjemand antages at ville betale. Det er derfor ved anvendelse af beregningsmodellen afgørende, at der tages stilling til, hvorvidt beregningsmodellen giver en realistisk værdiansættelse af goodwill, samt om der i situationen foreligger omstændigheder, der skal tages højde for, jf. cirkulærets pkt. 2. Tilsvarende gælder i forhold til aktiecirkulæret.

Virksomhedens størrelse vil ikke i sig selv være afgørende. Cirkulærernes beregningsmodel tager imidlertid deres udgangspunkt i virksomhedens historiske resultater. Cirkulærerne vil således ikke nødvendigvis indikere en markedsværdi ved værdiansættelse af en virksomhed, som må forventes ikke at have samme fremtidige vækst og afkast, som den historisk har haft, og som skaber ikke uvæsentlige immaterielle aktiver, såsom varemærker, patenter, knowhow og lignende. Omvendt vil cirkulærerne normalt i højere grad indikere en markedsværdi i relation til virksomheder med en relativt stabil indtjening og vækst og begrænsede immaterielle aktiver. SKAT vil derfor som altovervejende hovedregel ikke gøre gældende, at cirkulærerne skal fraviges i disse tilfælde.

Som nævnt skal det altid vurderes, om en værdiansættelse efter hjælpereglen i aktie- og goodwillcirkulærerne kan anses for at være udtryk for virksomhedens handelsværdi, eller om der i situationen foreligger omstændigheder, som cirkulærerne ikke tager højde for. Et eksempel kan være, at der er tale om en virksomhed med et nyudviklet produkt el.lign., eller at andre omstændigheder begrunder, at virksomheden må forventes at få en fremtidig indtjening, som ikke afspejles i de historiske data, som cirkulærerne bygger værdiansættelsen på.

Det kan i den forbindelse være relevant for SKAT at anmode virksomheden om at fremlægge oplysninger til brug for SKATs vurdering af, om cirkulærerne er anvendelige ved værdiansættelsen af den konkrete virksomhed.

SKAT skal foretage et konkret skøn over virksomhedens værdi på et underbygget grundlag ved anvendelse af den/de værdiansættelsesmetoder, der er bedst egnet/egnede under de konkrete omstændigheder. SKAT vil skulle begrunde det resultat/den værdi, der fastsættes, herunder redegøre for de forudsætninger, der er lagt til grund. Ved værdiansættelse i henhold til 2009-vejledningen skal SKAT iagttage de relevante metode og dokumentationskrav. SKATs skøn vil efter fast retspraksis kunne tilsidesættes, hvis skatteyderen kan godtgøre, at skønnet er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

2.2.2. Gennemsigtighed og forudberegnelighed ved værdiansættelse

For at sikre gennemsigtighed og forudberegnelighed for virksomhederne i forhold til principperne og retningslinjerne for værdiansættelsen af virksomheden i forbindelse med generationsskifte vil regeringen i sammenhæng med lovforslaget sikre, at det fremover påhviler SKAT at godtgøre, at en værdiansættelse efter de såkaldte aktie- og goodwillcirkulærer ikke vil give et retvisende udtryk for handelsværdien, og at værdiansættelse efter en anden metode derfor konkret vil være mere retvisende.

SKAT skal således konkretisere og underbygge, hvorfor en værdiansættelse efter cirkulærerne ikke kan anvendes til fastsættelse af handelsværdien og derfor ikke kan lægges til grund for skatte- og afgiftsberegningen.

Den juridiske vejledning vil således blive ændret i overensstemmelse hermed. Der tilsigtes ikke herved en ændring af cirkulærernes anvendelsesområde eller deres vejledende karakter.”

Af årsregnskabslovens § 37, stk. 1, jf. lovbekendtgørelse nr. 1441 af 14. november 2022, fremgår blandt andet:

”Virksomheden skal efter første indregning løbende regulere finansielle aktiver, jf. dog stk. 2, samt de finansielle forpligtelser, der indgår i en handelsbeholdning eller er afledte finansielle instrumenter, til dagsværdi. Denne måles til den salgsværdi, der kan konstateres for de pågældende aktiver eller forpligtelser på et aktivt marked. Kan salgsværdien ikke umiddelbart konstateres for aktiverne eller forpligtelserne, måles de ud fra markedets salgsværdier på aktivets eller forpligtelsens enkelte bestanddele eller ud fra markedets salgsværdier på lignende aktiver eller forpligtelser. Eksisterer der heller ikke et aktivt marked for disse bestanddele, skal dagsværdien så vidt muligt måles til en tilnærmet salgsværdi ved hjælp af den for aktivet eller forpligtelsen relevante kapitalværdi, hvis denne kan beregnes ved hjælp af almindeligt accepterede værdiansættelsesmodeller og -teknikker. Kan en tilnærmet salgsværdi ikke beregnes, skal aktivet eller forpligtelsen måles til kostpris.

Efter årsregnskabslovens § 38, stk. 1, kan investeringsejendomme løbende reguleres til dagsværdi:

” Efter første indregning kan investeringsejendomme løbende reguleres til dagsværdi.”

Det fremgår af bilag 1 til lovbekendtgørelse nr. 1441 af 14. november 2022:

”Dagsværdien er det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles eller en forpligtelse kan udlignes ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige parter”

Bestemmelsen i bilaget er uændret i forhold til bestemmelsen i bilaget til lovbekendtgørelse nr. 1580 af 10. december 2015.

Af forarbejderne til årsregnskabslovens § 38, jf. lovforslag nr. 117, fremsat den 28. januar 2015, fremgår blandt andet følgende:

”Det er ledelsen i virksomheden, som har ansvaret for, at dagsværdien måles pålideligt. Ledelsen kan anvende ekstern bistand fra eksempelvis en valuar i forbindelse med målingen. Dette fritager dog ikke ledelsen for dens selvstændige ansvar for at vurdere dagsværdien og de forudsætninger, som ligger til grund for beregningen.

For år tilbage blev den offentlige ejendomsvurdering i visse tilfælde anvendt som udtryk for dagsværdien. Praksis har bevæget sig bort fra brugen af den offentlige ejendomsvurdering i forbindelse med udarbejdelsen af årsrapporten. Årsagen er, at den skattemæssige fastsættelse af værdien har et andet formål end udarbejdelse af årsregnskab, at vurderingen udføres på et andet tidspunkt end balancedagen, og at de, som gennemfører den offentlige vurdering, ikke nødvendigvis har en detaljeret viden om alle forhold, som er relevante for målingen af den konkrete ejendom. Disse forhold kan f.eks. omfatte lejekontrakters løbetid, lejens størrelse, lejers soliditet, forventet tomgang og ejen-dommens vedligeholdelsesstand. Den offentlige vurdering kan således ikke tages som udtryk for en beregning af dagsværdien efter årsregnskabslovens bestemmelser.”

Af Højesterets dom af 23. september 2024, offentliggjort som SKM2024.479.HR, fremgår blandt andet:

”...

Dagsværdien af en investeringsejendom skal afspejle den aktuelle handelsværdi af ejendommen. Det fremgår således af bilag 1 til årsregnskabsloven, at dagsværdi er defineret som det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles eller en forpligtelse kan udlignes ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige parter.

Højesteret finder efter det anførte, at værdiansættelse af en investeringsejendom til dagsværdi i et årsregnskab foretaget i overensstemmelse med reglerne i årsregnskabsloven vil kunne begrunde fravigelse af 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret. Om 15 %-reglen skal fraviges, må bero på en konkret vurdering af navnlig forskellen mellem dagsværdien og den offentlige ejendomsvurdering.

Den konkrete sag

Som nævnt var dagsværdien af investeringsejendommene opgjort til i alt 169.750.000 kr. i kommanditselskabernes seneste regnskaber forud for gaveoverdragelsen. Det må lægges til grund, at dagsværdien var opgjort i overensstemmelse med årsregnskabslovens regler. Dagsværdien af investeringsejendommene oversteg væsentligt den offentlige ejendomsvurdering, der som nævnt var på i alt 122.480.000 kr.

På denne baggrund tiltræder Højesteret, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder, at skattemyndighederne ved beregning af gaveafgift ikke skal acceptere, at kommanditanparterne overdrages på grundlag af en værdiansættelse af investeringsejendommene efter 15 %-reglen.

...”

Landsskatteretten har i sin afgørelse af 9. august 2024, offentliggjort som SKM.2024.554.LSR, blandt andet anført følgende om handelsværdi af ejendomme ved gaveoverdragelse:

”...

Landsskatteretten finder, at dagsværdien af ejendomme i regnskabsmæssig sammenhæng ikke grundlæggende er uegnet eller generelt ikke anvendelig i forhold til at fastlægge handelsværdien af ejendomme ved en gaveoverdragelse. Retten finder således, at dagsværdierne i årsrapporten udtrykker den værdi, som ejendommene må forventes at kunne overdrages til ved salg til tredjemand. Der kan herved også henvises til Vestre Landsrets dom af 12. februar 2024, offentliggjort som SKM2024.363.VLR.

Henset til, at der på gaveoverdragelsestidspunktet var en egenkapital i H1 ApS på cirka 19,5 mio. kr., er det heller ikke sandsynligt, at selskabet ville blive overdraget til en uafhængig tredjemand for cirka 7,4 mio. kr.

Landsskatteretten finder herefter, at det er berettiget, at Skattestyrelsen har fraveget TSS-cirkulære 2000-09 for så vidt angår værdiansættelsen af ejendomme, idet en fravigelse må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for handelsværdien.

Klageren har ikke gennemført syn og skøn, der nærmere og mere konkret kunne belyse handelsværdien af ejendommene på gaveoverdragelsestidspunktet.

Klageren har heller ikke i øvrigt godtgjort, at der skulle være sket et væsentligt fald i værdien af ejendomme fra balancedagen i H2 A/S’ årsrapport for 2017 og frem til gaveoverdragelsestidspunktet i 2018. Det fremlagte om prisudviklingen for ejendomme i form af ejerlejligheder indikerer heller ikke, at der skulle være sket et fald i værdien af ejendommene.

Landsskatteretten kan herefter tiltræde, at dagsværdierne for ejendommene udtrykker handelsværdien af ejendommene på gaveoverdragelsestidspunktet, og retten kan således tiltræde Skattestyrelsens værdiansættelse af anparterne ved gaveoverdragelsen.

...”

Af TSS-cirkulære 2000-09, punkt 1-3, fremgår:

” 1. Indledning

(...)

Værdien af unoterede aktier og anparter fastsættes til handelsværdien.

Kendes handelsværdien af den unoterede aktie ikke, f.eks. fordi aktierne ikke har været omsat, eller fordi de stedfundne omstændigheder ikke anses som egnet som grundlag for skønnet over handelsværdien, kan vurderingen foretages med udgangspunkt i følgende hjælperegel, der er vejledende.

(...)

Hjælpereglen

(...)

Fast ejendom

Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering.

(...)

3. Fravigelse af hjælpereglen

Det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier.

(...)”

I Skatteministeriets rapport fra ekspertgruppe om værdiansættelse ved generationsskifte fra 17. november 2021 foretages en evaluering af TSS-cirkulære 2000-09 og TSS-cirkulære 2000-10. Det fremgår, at de nuværende cirkulærer undervurderer handelsværdien af virksomheder i betydelig grad. Desuden fremgår bl.a. følgende:

”Ekspertgruppens flertal finder det på denne baggrund uhensigtsmæssigt at give retskrav på at anvende en skematisk model. Det anbefales i stedet, at vejledningen om, hvornår værdiansættelsen ifølge cirkulærerne kan anvendes, udbygges med udgangspunkt i objektive kriterier.”

Landsskatteretten har i sin afgørelse af 13. december 2022, offentliggjort som SKM2023.157.LSR, stadfæstet SKATs afgørelse om, at den vedtægtsbestemte opskrivningssats på 2 % p.a. på A- og B-kapitalandeles forlods udbytteret var lavere end markedsrenten, som skønsmæssigt blev fastsat til 4 %. Retten fandt videre, at det var med rette, at SKAT ved udøvelsen af skønnet over handelsværdien af C-kapitalandele havde taget højde for C-kapitalandeles ret til udbytte.

Af Landsskatterettens afgørelse af 14. juni 2024, offentliggjort som SKM 2024.478.LSR, fremgår blandt andet følgende om handelsværdi og opskrivningssats:

”...

Landsskatteretten lægger desuden til grund, at opdelingen i A- og B-kapitalandele på generalforsamlingen den 6. februar 2019 blev foretaget med det formål at gennemføre et glidende generationsskifte af selskabet. Opdelingen af kapitalen i A- og B-kapitalandele er derfor ikke sket med det formål at sælge hverken A-kapitalandelene og/eller B-kapitalandelene til uafhængig tredjemand.

Fastsættelsen af handelsværdien af de overdragne B-anparter beror på en konkret vurdering. Der skal i den forbindelse tages hensyn til den asymmetri i de økonomiske og forvaltningsretlige rettigheder, der er tilknyttet henholdsvis A- og B-anparterne. Der henvises til Landsskatterettens afgørelse af 13. december 2022, som er offentliggjort som SKM2023.157.LSR.

Ved fordelingen af den samlede værdi af selskabet på henholdsvis A- og B-anparterne skal der derfor foretages en vurdering af, hvilken betydning den forlods udbytteret, herunder opskrivningen på 2 pct., og udbytterettighederne i øvrigt har for værdien af de respektive anpartsklasser.

Efter praksis skal den årlige opskrivningssats fastsættes til den sats, som en uafhængig investor vil kræve ved at investere i A-anparterne. Dette afkastkrav fastsættes efter CAPM-modellen. Klageren har ikke anfægtet, at modellen kan anvendes, ligesom klageren ikke har sat spørgsmålstegn ved den skønsmæssige størrelse af de variable, der er anvendt i beregningen.

Selskabet ejer selskaber, der driver virksomhed inden for [...]industrien, og Landsskatteretten finder, at opskrivningsrenten skal afspejle koncernens karakter. Det fremgår af selskabets årsrapport for 2018, at koncernens anvendelse af [...] som råvare grundet de væsentlige prissvingninger på markedet er udsat for en særlig markedsrisiko. En uafhængig investor vil kræve sig betalt for denne risiko ved at kræve et højere afkast. Skattestyrelsen har nedsat skønnet over det selskabsspecifikke risikotillæg fra 6 % til 4 % med henvisning til den forlods udbytterets forholdsmæssige andel af selskabets værdi.

Der er ikke udarbejdet udbytteplaner. Den forlods udbytteret løber derfor tidsubegrænset. Der er som følge heraf betydelig usikkerhed om, hvornår den forlods udbytteret kommer til udbetaling.

Udlodning af udbytte er reguleret af selskabslovens bestemmelser, herunder om forsvarlighed, jf. selskabslovens §§ 115 og 179, og er ikke et lån, men en vedtægtsbestemt ret til at modtage udbytte.

Det er i henhold til vedtægterne muligt at udlodde udbytte til ejerne af B-anparterne, forudsat at selskabets værdier giver dækning for den forlods udbytteret.

Landsskatteretten finder, at den fremlagte skønsrapport er et partsindlæg, som ikke har samme bevismæssige værdi som en syn og skønsrapport udarbejdet i forbindelse med afholdelse af et egentligt syn og skøn. Skønsrapporten er således ikke udarbejdet efter retsplejelovens regler om adgang til at kræve syn og skøn.

Der er ikke for Landsskatteretten, f.eks. ved afholdelse af syn og skøn med henblik på at få fastsat den markedsbestemte opskrivningsprocent, tilvejebragt et grundlag for at tilsidesætte Skattestyrelsens skøn.

Landsskatteretten stadfæster derfor Skattestyrelsens afgørelse.

...”

Ligningsrådet har i SKM2003.66.LR godkendt den såkaldte A/B-model anvendt som generationsmodel i skattemæssig henseende under forudsætning af, at rente og risikofaktorer indgik ved beregningen af A-aktionærernes forlods udbytteret.

Af Den juridiske vejledning 2023-2, afsnit C.B.2.1.4.8.1, fremgår bl.a. følgende:

”En A/B-model er normalt kendetegnet ved, at A-aktionæren får en forlods udbytteret, og at der sker en opskrivning af den forlods udbytteret.

Der skal foretages en vurdering af, hvordan den enkelte aktieklasse med eller uden forlods udbytteret påvirkes af forlods udbytteretten. Hvis aktieklasserne har andre rettigheder eller begrænsninger, skal disse også indgå i værdiansættelsen.

Hvis der ikke sker udbetaling af den forlods udbytteret med det samme, skal der ske en årlig opskrivning af den forlods udbytteret svarende til, hvad en uafhængig investor vil kræve for at skyde kapitalen ind i selskabet.

Den årlige opskrivning skal svare til, hvad en uafhængig investor ville kræve.”

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det følger af boafgiftslovens § 27, stk. 1 og 2, at værdien af aktierne i selskabet skal fastsættes til handelsprisen ved gaveoverdragelsen. Hjemlen til at fastsætte værdien af en gave til dens handelsværdi omfatter også den fastsættelse af værdien af en gave, som består af delelementer i den samlede fastsættelse af værdien af en gave.

Gaveoverdragelsen af de unoterede aktier i selskabet har fundet sted mellem interesseforbundne parter. Ved gaveoverdragelsen kan den fastsatte handelspris i gaveanmeldelsen derfor, ligesom ved en handel mellem interesseforbundne parter, ikke uden videre lægges til grund som aktiernes reelle handelsværdi på gaveoverdragelsestidspunktet, jf. f.eks. Højesterets dom af 12. maj 1999, offentliggjort som UfR 1999.1361.H. Skattemyndighederne er derfor berettiget til at foretage et skøn over handelsværdien af aktierne på overdragelsestidspunktet, jf. f.eks. Højesterets dom af 29. april 2015, offentliggjort som SKM2015.296.HR.

Ved fastsættelsen af handelsværdien af aktierne, skal selskabets ejendomme derfor også fastsættes til handelsværdien, ligesom handelsværdien af de overdragne aktier i øvrigt beror på en konkret vurdering, og der i den forbindelse skal tages hensyn til den asymmetri i de økonomiske og forvaltningsretlige rettigheder, der er tilknyttet henholdsvis A-, B- og C-aktierne i selskabet.

Skønnet over handelsværdien kan ikke fastsættes i henhold til cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, idet dette cirkulære ikke finder anvendelse ved overdragelse af aktier. Formueskattekursen blev ophævet fra og med 5. februar 2015 for så vidt angår aktier, jf. SKR.nr. 11038 af 5. februar 2015. Ældre praksis i henhold til cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 og formueskattekursen er derfor ikke direkte anvendelig og relevant i nærværende sammenhæng.

Samlede værdi og TSS-Cirkulære 2000-09

I TSS-cirkulære 2000-09 om værdiansættelse af aktier og anparter er fastsat en hjælperegel til værdiansættelse af unoterede aktier. Hjælpereglen anvendes som udgangspunkt for skattemyndighederne skøn over handelsværdien.

Cirkulæret er vejledende, som det også fremgår af cirkulæret selv, jf. punkt 3 i TSS-cirkulære 2000-09. Skatteministeriets rapport fra ekspertgruppen om værdiansættelse ved generationsskifte fra 17. november 2021 hviler tilsvarende på en forudsætning om, at virksomhederne ikke har et retskrav på anvendelsen af TSS-cirkulærerne. Boafgiftslovens § 27, stk. 1, blev ikke ændret ved lov nr. 683 af 8. juni 2017, men ifølge forarbejderne til ændringsloven påhviler det skattemyndighederne at godtgøre, at en værdiansættelse efter cirkulæret ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien. Det følger heraf, at klageren ikke har retskrav på at anvende cirkulæret, hvis en værdiansættelse i henhold til cirkulæret ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, og myndighederne faktisk har godtgjort, at dette er tilfældet.

Ifølge selskabets årsrapporter for 2016 og 2017 udgjorde egenkapitalen i selskabet den 31. december 2016 ca. 51,7 mio. kr. og den 31. december 2017 ca. 55,3 mio. kr. Der er tale om et ejendomsselskab, og selskabets væsentligste aktiver er derfor selskabets ejendomme. Ved opgørelsen af egenkapitalen er selskabets ejendomme optaget til dagsværdier, der er væsentligt højere end de offentlige ejendomsvurderinger.

Der er således en beløbsmæssig forskel på 24.111.000 kr. mellem dagsværdierne for ejendommene i selskabets årsrapport for 2016 på i alt 119.511.000 kr. og den seneste offentlige ejendomsvurdering for ejendommene på i alt 95.400.000 kr. Tillægges de offentlige ejendomsvurderinger foretagne forbedringer for 2013, 2014 og 2016 på i alt 9.100.617 kr., udgør den beløbsmæssige forskel fortsat ca. 15 mio. kr. I forbindelse med værdiansættelse af aktierne i gaveoverdragelsen er værdien af ejendommene i selskabet således nedskrevet med ca. 15 mio. kr. i forhold til værdien af ejendommene i årsrapporten som følge af, at der ved værdiansættelsen af ejendommene er anvendt de offentlige ejendomsvurderinger i stedet for de regnskabsmæssige værdier for ejendommene. I den forbindelse kan det også konstateres, at dagsværdierne for ejendommene i selskabets årsrapport for 2017 er opgjort til i alt 125.000.000 kr. umiddelbart efter tidspunktet for gaveoverdragelsen.

Ledelsen i selskabet har anvendt en regnskabspraksis, hvor værdien af selskabets ejendomme løbende er blevet reguleret til dagsværdi i årsrapporterne. Det fremgår af årsregnskabslovens § 37, stk. 1, og § 38 samt bilag 1 til årsregnskabsloven, at dagsværdien måles til den salgsværdi, der kan konstateres på et aktivt marked, og det følger af forarbejderne til bestemmelsen, at opgørelsen af dagsværdien er en proces, der tilsigter at finde den reelle salgsværdi.

Landsskatteretten lægger til grund, at selskabets ledelse i samarbejde med selskabets revisor har beregnet ejendommenes dagsværdi efter almindeligt anerkendte og sædvanlige principper for værdiansættelse af ejendommene på baggrund af konkrete oplysninger om ejendommenes forhold og krav til afkastprocenter.

Det fremgår således af selskabets årsrapporter for 2016 og 2017, at ejendommenes dagsværdi er baseret på blandt andet et forventet afkastkrav i niveauer på 4,5 % til 6 % henholdsvis 4 % til 5 % i de respektive årsrapporter, og afkastkravet er fastlagt blandt andet på baggrund af anerkendte mægleres vurdering og under hensyntagen til ejendommens beliggenhed og udlejningsgrad.

Klagerens repræsentant har bl.a. anført, at dagsværdien af ejendommene i regnskabsmæssig sammenhæng ikke giver et retvisende billede af værdien af ejendommene ved gaveoverdragelsen, da den regnskabsmæssige værdi er baseret på et driftsprincip og ikke et substansprincip, og det ikke er konkret godtgjort, at der er forhold, som giver grundlag for at fravige hjælpereglen i cirkulæret vedrørende værdiansættelsen af ejendommene.

Landsskatteretten finder, at dagsværdien af ejendomme i regnskabsmæssig sammenhæng kan være egnet i forhold til at fastlægge handelsværdien af ejendomme ved en gaveoverdragelse. Retten finder således, at dagsværdierne i årsrapporten udtrykker den værdi, som ejendommene må forventes at kunne overdrages til ved salg til tredjemand. Der kan herved også henvises til Højesterets dom af 23. september 2024, offentliggjort som SKM2024.479.HR.

Nedskrivningen af værdierne for ejendommene fra dagsværdier til de lavere offentlige ejendomsvurderinger medfører en væsentlig forskel mellem værdien for ejendommene i henhold til hjælpereglen i cirkulæret og den dagsværdi for ejendommene, som ledelsen af selskabet selv har vurderet som udtryk for ejendommenes salgsværdi på et frit marked. Der er således tale om, at denne forskel udgør ca. 15 mio. kr. i forhold til selskabets årsrapport for 2016, jf. ovenfor, svarende til ca. 40 % af den gaveanmeldte værdi af selskabet på 36.728.926 kr. Endvidere er der ifølge selskabets årsrapport for 2017 afholdt forbedringsudgifter på 5.389.749 kr. vedrørende ejendommene i løbet af 2017, og langt hovedparten af disse forbedringsudgifter må være afholdt forud for gaveoverdragelsestidspunktet den 21. december 2017, men disse forbedringsudgifter er ikke medtaget ved værdiansættelsen af ejendommene i forbindelse med gaveoverdragelsen.

Henset til, at der i umiddelbar nærhed af gaveoverdragelsestidspunktet den 21. december 2017 er opgjort en egenkapital i selskabet på cirka 55,3 mio. kr., er det heller ikke sandsynligt, at selskabet ville blive overdraget til en uafhængig tredjemand for cirka 36,7 mio. kr.

Klageren har ikke gennemført syn og skøn, der nærmere og mere konkret kunne belyse handelsværdien af ejendommene på gaveoverdragelsestidspunktet.

Værdien af aktierne og opskrivningsprocenten på B-aktierne

Værdien af de gaveoverdragne C-aktier i selskabet skal fastsættes til handelsværdien af disse aktier på gaveoverdragelsestidspunktet, og fastsættelsen af handelsværdien af de overdragne C-aktier beror på en konkret vurdering.

Den samlede handelsværdi af selskabet skal således fordeles forholdsmæssigt på A-, B- og C-aktierne. Denne fordeling af handelsværdien på de respektive kapitalklasser skal – ligesom den samlede handelsværdi af selskabet – afspejle handelsværdien af de respektive aktier på overdragelsestidspunktet.

Landsskatteretten lægger til grund, at opdelingen i A-, B- og C-aktier skete med det formål af gennemføre et glidende generationsskifte af selskabet. Opdelingen af selskabskapitalen i forskellige kapitalklasser med forskellige økonomiske og forvaltningsmæssige rettigheder skete derfor ikke med det formål af sælge C-aktierne eller en af de andre kapitalklasser til en uafhængig tredjemand.

Som anført indledningsvis, skal der i den forbindelse tages hensyn til den asymmetri i de økonomiske og forvaltningsretlige rettigheder, der er tilknyttet henholdsvis A-, B- og C-aktierne i selskabet. Der kan herved henvises til Landsskatteretten afgørelse af 13. december 2022, offentliggjort som SKM 2023.157.LSR.

Ved fordelingen af den samlede værdi af selskabet på henholdsvis A-, B- og C-aktierne skal der derfor blandt andet foretages en vurdering af, hvilken betydning opskrivningen på 2 pct. p.a. for B-aktierne og de i øvrigt foreliggende forhold har for værdien af de respektive kapitalklasser.

Ved værdiansættelsen i forbindelse med fordelingen af den samlede handelsværdi på A-, B- og C-aktierne i selskabet er det ikke godtgjort, at værdien af B-aktierne udgør det fulde nominelle beløb af disse på gaveoverdragelsestidspunktet. Værdiansættelsen af B-aktierne til det fulde nominelle beløb af disse med en opskrivningsprocent på kun 2 % årligt ses ikke umiddelbart at afspejle den værdi, som en uafhængig tredjemand under de givne forhold og omstændigheder ville tillægge disse B-aktier. Den årlige opskrivningsprocent skal således fastsættes til den sats, som en uafhængig investor vil kræve for at investere i de omhandlede aktier.

En uafhængig investor, der investerer i B-aktierne, vil således alt andet lige kræve at få del i selskabets værditilvækst i samme omfang som de øvrige kapitalejere. Umiddelbart ses en uafhængig investor ikke at ville acceptere at betale det fulde nominelle beløb for en sådan investering i B-aktier og alene at få forrentet en sådan investering med 2 % p.a. og samtidig ikke at have anden ret til afkast og i øvrigt ingen stemmeret eller indflydelse i selskabet, men derimod pligt til at lade sine B-aktier indløse. I lyset af, at selskabets afkastkrav til ejendomme udgør mellem 4 % og 6 % årligt, og det afkastkrav efter de foreliggende oplysninger historisk er realiseret, ville det da også indebære en løbende risikofri værdiforskydning til fordel for de øvrige kapitalejere. Det er ikke dokumenteret eller sandsynliggjort, at en uafhængig investor vil acceptere, at der i en tidsubestemt årrække på den måde flyttes værdier til ejerne af især C-aktierne på bekostning af B-aktierne.

Klagerens repræsentant har sammenlignet B-aktierne med et gældsbrev. Umiddelbart ses en uafhængig långiver heller ikke at ville stille et afdragsfrit lån til rådighed for selskabet til en årlig rente på 2 %, der tilskrives kapitalen, fremfor at blive udbetalt, og uden mulighed for at kræve lånet indfriet. Endvidere er en investering i aktier ikke umiddelbart og direkte sammenligneligt med et låneforhold, som en kreditor kan kræve indfriet af debitor i overensstemmelse med låneaftalen, da aktier er underlagt andre reguleringer som følge af f.eks. de selskabsretlige regler og begrænsninger i vedtægter. Et udlån og en investering i en aktie har således grundlæggende ikke samme karakteristika.

Videre kan det konstateres, at der i forhold til den forlods udbytteret, der tilkommer A-aktierne, er fastsat en opskrivningsprocent på 5 % årligt, mens opskrivningsprocenten for B-aktierne kun er fastsat til 2 % årligt, og en uafhængig investor ville ved investering i A-aktierne ikke alene opnå ret til forlods udbytte med en højere opskrivningsprocent, men også blandt andet stemmeret og indflydelse i selskabet.

Landsskatteretten finder herefter, at en opskrivningsprocent på 2 % p.a. for B-aktierne ikke anses for repræsentere den sats, som en uafhængig investor vil kræve for at investere i B-aktierne, og værdiansættelsen af B-aktierne til nominel værdi ved gaveoverdragelsen dermed ikke afspejler den værdi, som en uafhængig tredjemand under de givne forhold og omstændigheder ville tillægge disse B-aktier.

Retten finder ikke grundlag for at ændre på den af Skattestyrelsen skønnede opskrivningsprocent på 4 % p.a. for B-aktierne, da dette må anses for et konservativt skøn i lyset af det ovenfor anførte, herunder opskrivningsprocenten for den forlods udbytteret vedrørende A-aktierne, og retten kan derfor under de konkret foreliggende omstændigheder tiltræde Skattestyrelsens fastsættelse af handelsværdien af B-aktierne og dermed også handelsværdien af C-aktierne ved gaveoverdragelsen.

Landsskatteretten stadfæster derfor Skattestyrelsens afgørelse.