Kendelse af 02-07-2024 - indlagt i TaxCons database den 31-07-2024

Journalnr. 19-0082678

Klagepunkt	Skattestyrelsens afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Skønsmæssigt fastsat lejeværdi af egen bolig for [adresse1], [by1].	180.000 kr.	Nedsættes efter omkostningsbestemt leje	Nedsættes til 85.000 kr.
Ejendomsværdiskat for [adresse1], [by1].	Ja	Nej	Nedsættes til 0 kr.
Fradrag for rabat på lejemål	Modregnes virksomhedens samlede indtægt	Fradrag efter statsskattelovens § 6, litra a.	Stadfæstelse
Fradrag for købsmoms efter momslovens § 37, stk. 2, 1. pkt.	Ja	Nej	Stadfæstelse
Fradrag for udgifter til rengøringsartikler	1.625,92 ekskl. moms	3.943,00 kr. inkl. moms	Stadfæstelse
Fradrag for udgifter til diverse	7.847,34 ekskl. moms	10.047,00 kr. inkl. moms	Forhøjes til 7.863,34 kr. ekskl. moms
Fradrag for udgifter til møblering	11.526,64 kr. ekskl. moms.	14.319,00 kr. inkl. moms	Stadfæstelse
Fradrag for udgifter til medietjenester	334,00 kr. ekskl. moms	1.896 kr. inkl. moms	Forhøjes til 356,00 kr. ekskl. moms
Fradrag for udgifter til advokat	0 kr.	15.000 kr.	Stadfæstelse
Fradrag for udgifter til lovliggørelse af 5. sal i ejendommen	0 kr.	103.137,50 kr. inklusiv moms	Stadfæstelse
Tilbagebetaling af afgift for afgiftspligtig elektricitet	0 kr.	Ja	Hjemvises
Anvendelse af virksomhedsskatteordningen		Ja	Hjemvises

Faktiske oplysninger

Klageren ejer ejendommen beliggende [adresse1], [by1].

Ejendommen er registreret i Bygnings- og boligregistret som et række-, kæde eller dobbelthus. Ejendommen er registreret som én bolig fordelt på 6 etager inklusiv tagetage. Bygningens beboelsesareal udgør 285 m². Ejendommen blev opført i 1734.

Klageren har oplyst, at ejendommen er blevet ombygget til 3 selvstændige lejligheder med egen indgang, køkken og bad. Lejlighederne er ikke i denne forbindelse blevet udstykket som selvstændige enheder og fremgår af Bygnings- og boligregistret som én samlet enhed. Klageren har endvidere oplyst, at klageren selv bebor den ene lejlighed, hvis størrelse udgør 85 m²fordelt på stueetagen og 1. sal, hvortil de to resterende lejligheder udgør 100 m² per lejlighed.

Reguleret kommune

[by1] Kommune er en reguleret kommune efter de hidtidige regler om huslejeregulering i kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019.

Afgørelser fra [by1] Huslejenævn

Skatteankestyrelsen har til brug for sagen indhentet praksis for lejeniveauet for tilsvarende boliger i området.

Det fremgår af huslejenævnsafgørelsen for [adresse2], [by1], i 2020, at den årlige husleje blev fastsat til 172.500 kr., svarende til 1.150 kr. pr. m². Ejendommen er en ejerlejlighed på 150 m². Boligen er opført i 1670. Det fremgår af afgørelsen, at boligen består af et nyere moderniseret køkken, to nyere moderniserede badeværelser med gulvvarme samt termovinduer fra 2016.

Det fremgår af huslejenævnsafgørelsen for [adresse3], [by1], i 2014, at den årlige husleje blev fastsat til 236.700 kr., svarende til 1.293 kr. pr. m². Ejendommen er en ejerlejlighed på 183 m². Boligen er opført i 1750. Det fremgår af afgørelsen, at boligen har et moderniseret køkken og badeværelse samt forsatsruder.

Det fremgår af huslejenævnsafgørelsen for [adresse4], [by1], i 2022, at den årlige husleje blev fastsat til 90.000 kr., svarende til 1.250 kr. pr. m². Ejendommen er en andelslejlighed på 168 m². Boligen er opført i 1890. Det fremgår af afgørelsen, at boligen har et moderniseret køkken og badeværelse.

Ejendomsværdiskat

Skattestyrelsen har oplyst at klageren har betalt ejendomsværdiskat for indkomståret 2016.

Indtægter ved udlejningsvirksomhed

Klageren har i indkomståret 2016 drevet udlejningsvirksomhed fra dele af den pågældende ejendom.

Klageren har indberettet en indtægt vedrørende udlejning via udlejningsbureau, der udgør 1.163.828 kr. inklusiv moms. Klageren har endvidere oplyst, at der efterfølgende er givet rabat på lejemålene grundet støjgener. Udlejningsbureauet [virksomhed1] har refunderet 24.039 kr. inklusiv moms til lejere i indkomståret 2016.

Skattestyrelsen har ved opgørelsen af klagerens indtægter modregnet udgifterne til rabat på lejemålene. Skattestyrelsen har i øvrigt opgjort klagerens indtægter i overensstemmelse med det af klageren indberettede, dog med korrektion for 20 % salgsmoms.

Udgifter ved udlejningsvirksomhed

Rengøringsartikler

Klageren har indberettet udgifter til rengøringsartikler for indkomståret 2016, der udgør 3.943 kr. inkl. moms. Af de af klageren fremlagte kvitteringer fremgår en indscannet kvittering fra Netto, hvorpå den nederste halvdel af kvitteringen ikke kan aflæses. Af de resterende kvitteringer fremgår der udgifter, der i alt udgør 2.032,40 kr. inkl. moms.

Diverse

Klageren har indberettet udgifter til diverse for indkomståret 2016, der udgør 10.047 kr. inkl. moms. Udgifterne er afholdt til byggematerialer og malerudstyr fra forskellige byggemarkeder samt leje af diverse maskiner. Af de af klageren fremlagte kvitteringer og fakturaer fremgår to indscannede kvitteringer fra Møller og [virksomhed2] ApS, hvorpå det ikke er muligt at aflæse dato, samlet beløb for udgiften eller typen af varer. Af de resterende kvitteringer og fakturaer fremgår der udgifter, der i alt udgør 9.829,18 kr. inkl. moms.

Møblering

Klageren har indberettet udgifter til møblering for indkomståret 2016, der udgør 14.319 kr. inkl. moms. Af de af klageren fremlagte kvitteringer og fakturaer fremgår en indscannet kvittering fra [virksomhed3], hvorpå det ikke er muligt at aflæse det fulde beløb for udgiften eller datoen for købet. Af de resterende kvitteringer og fakturaer fremgår der udgifter, der i alt udgør 12.908,30 kr. inkl. moms.

Medietjenester

Klageren har indberettet udgifter til medietjenester for indkomståret 2016, der udgør 1.896 kr. inkl. moms. Af den fremlagte betalingsoversigt fremgår der udgifter til Netflix, der i alt udgør 445 kr. inkl. moms.

Advokat

Klageren har indberettet udgifter til advokat for indkomståret 2016, der udgør 15.000 kr. Det fremgår af e-mail fra advokaten, at udgiften er et depositum, og at der ikke er udstedt faktura på udgiften.

Vedligeholdelse og ombygning af ejendommen

Klageren har indberettet udgifter til istandsættelse af ejendommen for indkomståret 2016, herunder udgifter til maler og tømrer der udgør 97.921 kr. inkl. moms. Endvidere har klageren indberettet udgifter til entreprise i forbindelse med lovliggørelse af 5. sal i ejendommen. Udgifterne udgør 103.137,50 kr. inkl. moms.

Af de af klageren fremsendte fakturaer for istandsættelse af ejendommen fremgår en faktura fra [virksomhed4], hvor udgiften til tømrer udgør 37.385 kr. ekskl. moms. De øvrige udgifter til maler og tømrer udgør 54.220 kr. inkl. moms.

Endvidere har klageren fremsendt fakturaer for lovliggørelse af 5. sal, hvoraf der fremgår udgifter for 103.137,50 kr. inkl. moms. Indeholdt i udgifterne er anført udgift til tømrer, der udgør 37.385 kr. ekskl. moms. Fakturaen vedrørende lovliggørelse af 5. sal er udstedt til [virksomhed5] ApS.

Klageren har indberettet 70 % af udgifterne til el for indkomståret 2016, der udgør 3.954 kr. Skattestyrelsen har forhøjet fradraget for udgifter til el til 100 %, der udgør 5.692 kr. Fakturaerne vedrørende udgifter til el indeholder ikke oplysninger vedrørende andelen af energiafgifter.

Øvrige udgifter

Klageren har endvidere indberettet udgifter til linnedservice, låsesmed, telefoni, markedsføring og ejendomsskatter for indkomståret 2016 inkl. moms.

Skatteankestyrelsen har ved brev af 15. februar 2024 anmodet om yderligere oplysninger fra klagerens repræsentant vedrørende dokumentation for advokat og medietjenester. Skatteankestyrelsen har ikke modtaget svar herpå.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har beskattet klageren af en lejeværdi af egen bolig på 185.000 kr. i indkomståret 2016. Skattestyrelsen har endvidere nedsat selvangivet fradrag for udgifter til henholdsvis rengøringsartikler til 1.625,92 ekskl. moms, til diverse til 7.847,34 ekskl. moms, til medietjenester til 334,00 kr. ekskl. moms, til advokat til 0 kr. og til lovliggørelse af 5. sal til 0 kr. Skattestyrelsen har i denne forbindelse foretaget fradrag for købsmoms efter momslovens § 37, stk. 2, 1. pkt.

Som begrundelse for afgørelsen har Skattestyrelsen anført følgende:

”1.4. Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse

Henset til de modtagne oplysninger og skattestyrelsens besigtigelse af ejendommen, er den skattemæssigt at betragte som en mindre udlejningsejendom.

Mindre udlejningsejendomme omfatter beboelsesejendomme med tre til seks lejligheder. En sådan ejendom behandles som udgangspunkt skattemæssigt som udlejningsejendom, dvs. en ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt.

Ved et eventuelt salg af erhvervsmæssig ejendom vil fortjeneste/ tab være skattepligtigt efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Selv om en eller flere ejere har bolig i en lejlighed i ejendommen, anses ejendommen for en udlejningsejendom, når den husleje, der gælder for ejerne, fastsættes svarende til den objektive udlejningsværdi for lejlighederne efter statsskattelovens regler.

Objektive udlejningsværdi

Ved indkomstopgørelsen skal ejeren medregne egen beregnet lejeindtægt og de øvrige lejeindtægter m.v. på ejendommen.

Lejeindtægten for den lejlighed, der bebos af ejeren, opgøres efter statsskattelovens regler om fastsættelse af en skattepligtig lejeværdi. Lejeværdien ansættes til skønsmæssig lejeværdi svarende til den objektive udlejningsværdi af bolig i egen ejendom. Se statsskattelovens § 4, litra b, 2 pkt. og den juridiske vejledning, afsnit C.H.3.2.2.2.3 om lejeværdi af egen bolig.

Du skal betale skat af værdien af den objektive udlejningsværdi. Vi har fastsat værdien ud fra et konkret skøn over, hvad en tilsvarende bolig i området kan udlejes til.

Vi har lagt vægt på, hvad en tilsvarende bolig i dit område kan udlejes til, med boligareal på omkring 95 m2.

Ved opslag på [...dk] og [...dk] ses prisen for udlejning af lejligheder i samme område og i nærheden heraf, at ligge på 13.000 kr. og 17.000 kr. Opslag er foretaget april 2019.

Henset til ejendommens størrelse, stand og beliggenhed, anser vi ikke, at markedslejen kan ansættes til mindre end 15.000 kr. pr. måned, svarende til en årlig leje på 180.000 kr., for indkomståret 2016. Reglerne står i statsskattelovens § 4, stk. 1, b

Indtægter via [virksomhed6] / [virksomhed1]

Indtægter fra udlejning af en privat helårsbolig til beboelse en del af indkomståret, skal medregnes til den skattepligtige indkomst. Det gælder, uanset om der er tale om udlejning af en ejerbolig, andelsbolig eller en fremlejet lejlighed. Der henvises til statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b.

Udgifter

Af den juridiske vejledning fremgår det, at der er fradrag for drifts- og vedligeholdelsesudgifter på ejendommen efter statsskattelovens regler, herunder også på den del, som ejeren selv bebor. Se statsskattelovens § 6, litra a og e og C.H.3.3.3.

Endvidere er der fradrag for ejendomsskatter m.v. Det gælder også for ejendomsskatter m.v. for de lejligheder, som ejeren selv bebor. Se ligningslovens § 14, stk. 1.

Drifts- og vedligeholdelsesudgifter samt ejendomsskatter m.v. fratrækkes ved opgørelsen af den personlige indkomst (virksomhedsindkomsten). Se personskattelovens § 3, stk. 2.

Skattestyrelsens forslag

Man lægger den faktiske indretning og anvendelse til grund, når man skal vurdere, hvilket regelsæt lejemålet omfattes af skattemæssigt, og altså ikke de officielle registreringsforhold (f.eks. hvad der fremgår af en BBR-meddelelse).

Selv om din ejendom er vurderet som værende en villa, så fungerer den i praksis som 3 lejligheder, hvoraf du selv beboer den ene. De 2 lejligheder, som du anvender til udlejning er ikke særskilt vurderet.

Henset til de modtagne oplysninger og skattestyrelsens besigtigelse af ejendommen, er den skattemæssigt at betragte som en mindre udlejningsejendom med 3 til 6 lejemål.

Resultat ved udlejningen er herefter opgjort således:

Udlejning
Indtægter
Din indtægt vedrørende [virksomhed6] og [virksomhed1]-udlejning		1.163.828 kr.
”Refunding” fra [virksomhed1]		- 24.039 kr.
Indtægt efter ”refunding”		1.139.789 kr.

Heraf udgør salgsmoms af værelsesudlejning 20 %, se punkt 2.4		- 227.957 kr.
Indtægt ved værelsesudlejning, eksklusiv moms		911.832 kr.
Objektiv udlejningsværdi, se punkt 1.4		+ 180.000 kr.
		1.091.832 kr.	1.091.832 kr.
Fratrukne udgifter før renter	540.366 kr.
Godkendte udgifter før renter, se nedenfor	323.171 kr.		-323.171 kr.
Ej godkendt	217.195 kr.
Overskud (før renter) efter reguleringer			768.661 kr.
Fratrukne renteudgifter i ejendomsselskab	139.997 kr.
Godkendt	0 kr.		0 kr.
Ej godkendt	139.997 kr.
Netto overskud efter reguleringer			768.661 kr.

Da vi skattemæssigt har anset dig for at drive en mindre udlejningsejendom, skal resultatet medregnes i den personlige indkomst som ”resultat af virksomhed”. Det af dig selvangivne resultat som kapitalindkomst tilbageføres derfor. Der henvises i den forbindelse til personskattelovens § 3 og § 4 samt statsskatteloves § 4, stk. 1, litra b.

Udgifter	Fratrukket	Godkendt	Ændring skat	Ændring købsmoms
Rengøringsservice	63.000 kr.	61.245 kr.	+ 2.055 kr.	1.800 kr.
Rengøringsartikler	3.943 kr.	1.626 kr.	+ 2.317 kr.	406 kr.
Linned Service	41.012 kr.	32.809 kr.	+ 8.203 kr.	8.203 kr.
Låsesmed	3.495 kr.	2.796 kr.	+ 699 kr.	699 kr.
Diverse	10.047 kr.	7.847 kr.	+ 2.200 kr.	1.962 kr.
Godtgørelse gavekort	4.024 kr.	0 kr.	+ 4.024 kr.	0 kr.
Rabat på lejemål	17.200 kr.	0 kr.	+ 17.200 kr.	0 kr.
Personale pleje	11.775 kr.	0 kr.	+ 11.775 kr.	0 kr.
Møblering	14.319 kr.	11.527 kr.	+ 2.792 kr.	1.382 kr.
Telefoni	16.271 kr.	14.159 kr.	+ 2.113 kr.	1.395 kr.
Markedsføringsomkostninger	19.152 kr.	14.316 kr.	+ 4.836 kr.	3.856 kr.
Parkeringsplads til lejere	29.990 kr.	29.250 kr.	+ 740 kr.	0 kr.
Advokat leje tvist	15.000 kr.	0 kr.	+ 15.000 kr.	0 kr.
Medie Tjenester (internet m.v.)	1.896 kr.	334 kr.	+ 1.562 kr.	111 kr.
El	3.954 kr.	5.692 kr.	- 1.738 kr.	0 kr.
Ejendomsskat	23.800 kr.	34.649 kr.	- 10.849 kr.	762 kr.
Ejer udgifter	44.481 kr.	63.454 kr.	- 19.604 kr.	0 kr.
Forsikring	15.647 kr.	0 kr.	+ 15.647 kr.	0 kr.
Vedligehold- maling m.v.	97.921 kr.	43.376 kr.	+ 54.545 kr.	10.844 kr.
Lovliggørelse af 5. sal	103.137 kr.	0 kr.	+ 103.137 kr.	0 kr.
Fratrukket før renter	540.366 kr.
Godkendte udgifter før renter		323.171 kr.
Ej godkendt før renter			217.195 kr.

Realkredit 2/3	69.998 kr.	0 kr.	+ 69.998 kr.
Andel huslån 2/3	70.000 kr.	0 kr.	+ 70.000 kr.
Ej godkendt fradrag skattemæssigt efter renter			357.192 kr.
Yderligere fradrag for købsmoms				31.420 kr.
Fri telefon	0 kr.		+ 2.700 kr.

Bemærkninger til ovenstående ændringer ud fra det vedlagte regneark:

Rengøringsservice

Der er fratrukket 63.300 kr. men alene dokumentation ofr 63.045 kr. inkl. moms.

Linje 21 og 22 – momsen på 1.800 kr. trækkes fra i skattedelen og afregnes direkte i momsafregningen.

Rengøringsartikler

Linje 35 – kan ikke godkendes i mangel af læselig dokumentation (1.910 kr.)

Linje 34, 36 og 37 – momsen på 406 kr. trækkes fra i skattedelen og afregnes direkte i momsafregningen.

Linned Service

Linje 40 – momsen (8.202 kr.) af samtlige udgifter til linned service skal trækkes fra i skattedelen og afregnes direkte i momsafregningen.

Låsesmed

Linje 42 – momsen (699 kr.) af samtlige udgifter til låsesmed skal trækkes fra i skattedelen og afregnes direkte i momsafregningen.

Diverse

Linje 45 og 46 – kan ikke godkendes i mangel af læselig dokumentation (i alt 238 kr.).

Linje 47 til og med 67 - momsen (1.962 kr.) af samtlige godkendte udgifter skal trækkes fra i skattedelen og afregnes direkte i momsafregningen.

Godtgørelse gavekort

Der er fratrukket 4.024 kr.

Linje 71 til og med 74 – i alt 4.476 kr.

Linje 71 og 73 – der er alene dankort kvitterings for udgifterne.

I henhold til bogføringslovens § 9, skal enhver registrering/postering dokumenteres ved et bilag.

Alle udgifter skal dokumenteres med en original faktura/regning, hvoraf der fremgår oplysninger om varens/ydelses art, mængde og pris, jf. bogføringslovens § 5 og § 9.

Du kan ikke bruge betalingsserviceoversigt uden specifikationer af udgiften, kontoudtog, dankortkvitteringer, bankudskrift som dokumentation for dine udgifter.

Da dokumentationen ikke opfylder ovenstående krav, kan der ikke godkendes fradrag for udgifterne efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. og momsen vil ikke kunne fratrækkes i henhold til momslovens § 37.

Der henvises i øvrigt til bekendtgørelse 2013-06-24 nr. 814 (momsbekendtgørelsen) § 61.

Linje 72 og 74 – gavekort og restaurantbesøg

Udgifter som er afholdt for at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten kan fratrækkes efter statsskattelovens § 6 a.

Du har ikke dokumenteret, at de afholdte udgifter vedrører din virksomhed, hvorfor udgifterne anses for at være private udgifter, og dermed ikke fradragsberettigede.

Rabat på lejemål

Linje 78 – I forbindelse med et byggeri i naboejendommen har du været nødt til at yde rabat i forbindelse med nogle af dine udlejninger. Dette er sket på 2 måder:

•	Udlevering af kontanter til lejerne med i alt 17.200 kr.
•	”Refunding” igennem [virksomhed1] med i alt 24.039,31 kr. (linje 15).

Rabatter, der er betinget af vilkår, som ikke er opfyldt i forbindelse med udlejning, kan fradrages o momsgrundlaget, når og hvis rabatten bliver effektiv. Fradraget er betinget af, at der udstedes kreditnota til kunden over den ydede rabat, jf. momslovens § 27, stk. 4. Betingede rabatter kan f.eks. være mængderabatter og betalingsrabatter. Se mere i den juridiske vejlednings afsnits D.A.8.1.1.4.

Kreditnotaen sal sendes til kunden. Hvis der ikke udstedes kreditnota kan der ikke ske momsregulering.

Fradrag for rabatten udstedt som ”refunding” via [virksomhed1] kan godkendes. Der kan dog ikke godkendes fradrag for de øvrige udgifter (17.200 kr.), da disse ikke opfylder ovenstående kriterierne for fradrag.

Personale pleje

Linje 82 til og med 88 – Du har i regnskabet fratrukket udgifter til ”Personalepleje”. Dette består af restaurant og spaophold i Sverige for 2 personer, køb af blomster og køb af picnickurv, dette til en samlet værdi af 11.775 kr.

Disse udgifter anses for at være private, da du ikke har nogen ansatte, hvorfor der ikke kan godkendes fradrag jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Møblering

Linje 93 – kan ikke godkendes i mangel af læselig dokumentation (1.036 kr.).

Linje 102 – Da dokumentationen ikke opfylder ovenstående krav, kan der ikke godkendes fradrag for udgifterne efter statsskattelovens § 6, stk. 1 litra a., og momsen vil ikke kunne fratrækkes i henhold til momslovens § 37. Se begrundelse under ”godtgørelse gavekort”.

Momsen af samtlige godkendte udgifter på 1.382 kr. skal trækkes fra i skattedelen og afregnes direkte i momsafregningen.

Telefoni og fri telefon

Linje 107 til og med 120 – Du har fratrukket udgifter til telefon med 16.671,50 kr.

Du ses at fratrække alle dine udgifter til telefon.

Fra og med 2012 skal der ske beskatning af telefon, datakommunikationsforbindelse og computer med tilbehør, som indgår i din virksomhed, og som stilles til rådighed for privat benyttelse, se ligningslovens § 16, stk. 14.

Værdien af fri telefon, datokommunikation m.v. udgør 2.700 kr. i 2016, se ligningslovens § 16, stk. 14, 1. pkt. jf. stk. 12, 1. pkt.

Der kan ikke godkendes fradrag for den privat andel af købsmoms af udgifter til telefon, se momslovens § 38, stk. 2. Den private andel af købsmomsen ansættes skønsmæssigt. Kendes fordelingen ikke, godkendes efter praksis 50 % erhvervsmæssigt.

Den private andel af købsmoms der ikke kan fradrages, kan i stedet fratrækkes som en driftsudgift i skatteregnskabet, se statsskattelovens § 6, stk. 1 litra a.

Samlet dokumenteret telefonudgift	15.554 kr.
Moms heraf	- 2.791 kr.
Udgift ex. moms	12.763 kr.
50 % af 2.790 kr.	+ 1.395 kr.
Godkendt fradrag	14.159 kr.

Dit fradrag for telefonvil derfor blive nedsat med 2.113 kr. (16.272 kr. – 14.159 kr.), og du vil få et momsfradrag på 1.395 kr. (købsmoms).

Derudover forhøjes din indkomst med 2.700 kr. for fri telefoni.

Markedsføring

Linje 124 og 125 udgifter til [virksomhed1] på i alt 4.423 kr.

Når du køber ydelser i udlandet, skal du betale moms, uanset om er momsregistreret i forvejen og uanset købets størrelse. Der gælder i den forbindelse ingen bagatelgrænse for registreringen. Der henvises til momslovens § 50 b.

Moms af abonnement til [virksomhed1] kan herefter beregnes til 4.423 kr. x 25 % = 1.106 kr.

Linje 126 – moms ved køb af måtter 2.750 kr. skal trækkes fra i skattedelen og afregnes direkte i momsafregningen.

Købsmoms i alt 3.856 kr. (1.106 kr. + 2.750 kr.), linje 127.

Parkeringsplads til lejere

Linje 130 – du har fratrukket 29.990 kr., men der er alene dokumentation for 29.250 kr. (7.312,50 kr. x 4). Ej godkendt fradrag for differencen på 740 kr.

Der er ikke godkendt fradrag for købsmoms af udgiften, da det forudsættes, at det er hvidpladebiler som benytter p-pladsen. Se momslovens § 42, stk. 2, nr. 6. Der er derfor givet fradrag i skattedelen for den fulde udgift.

Advokat leje tvist

Linje 133 – Du har fratrukket 15.000 kr. i forbindelse med en advokat leje tvist. Bilaget er alene en mail, hvori der står anført, at betalingen udgør et depositum.

Der er alene tale om et depositum og ikke en egentlig regnings, hvorfor det ikke er muligt for skattestyrelsen at vurdere om udgiften er fradragsberettiget efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Der kan derfor ikke godkendes fradrag for udgiften på det foreliggende grundlag.

Medie tjenester

Linje 79 og 136 – udgifter til Netflix 890 kr. (445 kr. x 2).

Du har fratrukket 1.896 kr. Skattestyrelsen godkender fradrag med 445 kr. (89 kr. x 5 måneder) ifølge indsendt dokumentation.

Moms af udgift til Netflix kan beregnes til 445 kr. x 25 % = 111 kr.

Momsen på 111 kr. skal trækkes fra i skattedelen og afregnes direkte i momsafregningen.

Udgifter til internet kan ikke godkendes fratrukket i dit regnskab, da udgiften ifølge faktura vedrører dit selskab, [virksomhed5] ApS.

Linje 140 til og med 147 – Godkendt ifølge indsendt dokumentation med 100 %, idet ejendommens status skattemæssigt anses for en udlejningsejendom med 3 til 6 lejemål.

Du har fratrukket 23.800 kr. (2/3 dele), skattestyrelsen godkender 34.649 kr. Der godkendes derfor yderligere fradrag med 10.849 kr.

Der godkendes tillige fradrag for købsmoms på regningen med 762 kr.

Ejerudgifter

Linje 153 til og med 157 – Godkendt ifølge indsendt dokumentation med 100 %, idet ejendommens status skattemæssigt anses for udlejningsejendom med 3 til 6 lejemål.

Du har fratrukket 44.481 kr. (70 %), skattestyrelsen godkender 63.545 kr. Der godkendes derfor yderligere fradrag med 19.064 kr.

Forsikring

Linje 161 til og med 164 – Du har fratrukket 15.648 kr. (70 %). Da dokumentationen ikke opfylder ovenstående krav, kan der ikke godkendes fradrag for udgifterne efter statsskattelovens § 6, stk. 1 litra a. Se begrundelse under ”godtgørelse gavekort”.

Vedligeholdelse

Linje 168 til og med 172 – Du har fratrukket udgifter til ombygning og vedligeholdelse med 97.921 kr.

Da ejendommen anses for skattemæssigt at være en udlejningsejendom med 3 til 6 lejemål, er der fradrag for drifts-og vedligeholdelsesudgifter på ejendommen efter statsskattelovens regler, herunder også på den del, som ejeren/ejerne selv bebor. Se statsskattelovens § 6, litra a og e.

Drifts- og vedligeholdelsesudgifter samt ejendomsskatter m.v. fratrækkes ved opgørelsen af den personlige indkomst (virksomhedsindkomsten). Se personskattelovens § 3, stk. 2.

Efter statsskatteloven er der ikke fradragsret ved indkomstopgørelsen for udgifter, der er afholdt til forbedringer på den faste ejendom. Se statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e, sammenhold med paragraffens sidste stykke.

Det er derfor nødvendigt at afgøre, om en konkret afholdt udgift er en fradragsberettiget vedligeholdelsesafgift, eller om der er tale om en udgift, der er en ikke fradragsberettiget forbedring af ejendommen.

Fradraget for vedligeholdelsesudgifter omfatter kun fradrag for udgifter til vedligeholdelse af ejendommen på grund af ejendommens forringelse ved slid og ælde i den nuværende ejers ejertid.

Vurdering

Vedligeholdelsen bedømmes derfor i forhold til ejendommens tilstand på den nuværende ejers erhvervelsestidspunkt. Udgifter, der bringer ejendommen i bedre stand end ved erhvervelsen, anses skattemæssigt for forbedringsudgifter, der ikke er fradragsberettigede efter statsskattelovens regler.

Der er indsendt følgende dokumentation:

a) [virksomhed7] 10/8 2016	71.825 kr.
b) [virksomhed7] 21/11 2016 Kreditnota	-34.675 kr.
c) [virksomhed4]	4.340 kr.
d) [virksomhed4] 14/6 2016	46.731 kr.
e) [virksomhed7] 12/5 2016	12.730 kr.
I alt	100.951 kr.

Efter en gennemgang af det indsendte bilagsmateriale anses bilag a + b +c + e (i alt 54.220 kr.) for vedligeholdelsesudgifter, som ikke sætter ejendommen i bedre stand end ved anskaffelsen, hvorfor der er fradrag for disse udgifter efter reglerne i statsskattelovens § 6 a. Det samlede fradrag udgør 43.376 kr. (54.220 kr. – moms på 10.844 kr.)

Moms af udgiften udgør 10.844 kr. (54.220 kr. x 20 %).

Momsen på 10.844 kr. skal trækkes fra i skattedelen og afregnes direkte i momsafregningen.

Bilag d, faktura fra [virksomhed4] af 14-06-2016 er ikke udstedt til dig og samtidigt er udgiften indeholdt i faktura nr. 143 fra [virksomhed4], som indgår i udgiften vedrørende ”lovliggørelse af 5. sal”. Der kan derfor ikke godkendes fradrag for udgiften på 46.731 kr.

Du gøres desuden opmærksom på, at udgifter som ikke er udstedt til dig, ikke kan fradrages. Vedrørende udgift udstedt til [virksomhed5] ApS – se nærmere under ”øvrige punkter”.

Lovliggørelse af 5. sal

Linje 175 - Du har fratrukket udgifter til lovliggørelse af 5. sal med 103.138 kr.

Da ejendommen anses for skattemæssigt at være en udlejningsejendom med 3 til 6 lejemål, er der fradrag for drifts- og vedligeholdelsesudgifter på ejendommen efter statsskattelovens regler, herunder også på den del, som ejeren/ejerne selv bebor. Se statsskattelovens § 6, litra a og e.

Drifts- og vedligeholdelsesudgifter samt ejendomsskatter m.v. fratrækkes ved opgørelsen af den personlige indkomst (virksomhedsindkomsten). Se personskattelovens § 3, stk. 2.

Efter statsskatteloven er der ikke fradragsret ved indkomstopgørelsen for udgifter, der er afholdt til forbedringer på den faste ejendom. Se statsskattelovens § 6, stk.1, litra e, sammenholdt med paragraffens sidste stykke.

Fradraget for vedligeholdelsesudgifter omfatter kun fradrag for udgifter til vedligeholdelse af ejendommen på grund af ejendommens forringelse ved slid og ælde i den nuværende ejers ejertid.

Vurdering

Vedligeholdelsen bedømmes derfor i forhold til ejendommens tilstand på den nuværende ejers erhvervelsestidspunkt.

Udgifter, der bringer ejendommen i bedre stand end ved erhvervelsen, anses skattemæssigt for forbedringsudgifter, der ikke er fradragsberettigede efter statsskattelovens regler.

Udgifter til forbedring af ejendommen er ikke fradragsberettiget jf. statsskattelovens § 6, stk. 2.

Disse udgifter vil først komme til fradrag i forbindelse med salg af ejendommen. I den forbindelse ville du kunne tillægge udgifter til forbedring af ejendommen til din anskaffelsessum jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Der er indsendt følgende dokumentation:

Faktura nr. 143 fra [virksomhed4] af 26-05-2016, udstedt til [virksomhed5] ApS på 103.137,50 inkl. moms.

Det fremgår af fakturaen, at der er udført tømmerarbejde, blikkenslagerarbejde, nye Velux vinduer samt diverse materialer.

Udgifter til lovliggørelse af 5. sal anses skattemæssigt for at bringe ejendommen i bedre stand end på anskaffelsestidspunktet, og dermed for at være forbedringsudgifter i skattemæssig forstand. Der kan derfor ikke godkendes fradrag for udgiften.

Du gøres desuden opmærksom på, at udgifter som ikke er udstedt til dig ikke kan fradrages. Vedrørende udgift udstedt til [virksomhed5] ApS – se nærmere under øvrige punkter.

Renter af gæld til realkredit på 69.997 kr.

Du har i dit regnskab fratrukket udgifter til renteudgifter til realkreditinstitutter med 69.997,76 kr.

Du har desuden på din årsopgørelse foretaget fradrag for udgifter til realkreditinstitutter med 99.996 kr. i rubrik 41.

Da du allerede på din årsopgørelse for indkomståret 2016 har fratrukket renteudgifterne med 99.996 kr., kan der ikke godkendes fradrag for renteudgifter til realkreditinstitutter i dit regnskab med 69.997,76 kr., da der er tale om samme gældsforhold og således samme renteudgift.

Fremover

Renteudgifter til realkreditinstitutter skal fremover anføres i ”renteudgifter i virksomhed” (rubrik 117), da disse retligt vedrører udlejningsvirksomheden. Renterne for 2016 er dog ikke flyttet fra rubrik 41, da det ikke har nogen betydning for den samlede skatteberegning.

Renter af anden gæld

Du har i dit regnskab fratrukket udgifter til renteudgifter vedrørende andet huslån med 70.000 kr.

I det indsendte materiale fremgår, at der er tale om et anfordringslån, mellem dig (som lånetager) og din far (som lånegiver).

Lånet er på nominelt 943.175 kr. og forrentes med 3,5 % p.a. Der er ikke aftalt en fast afdragsordning og renter tilskrives årligt.

Der er indsendt dokumentation for betalte renter på lån for 2016 med 100.000 kr. jf. kvittering fra din far af 15. januar 2017. I mail fra dig af 1. februar 2019 oplyser du, at:

”Renterne trukket i 2016 som tidligere sendt med bevis er et afdrag på diverse renter oparbejdet i 2014-15 og 16. De er betalt via skattefri gaver fra mine forældre i 2016”.

Det fremgår af den juridiske vejledning, afsnit C.A.11.2.6.1 og ligningslovens § 5, stk. 8, 1. pkt., at hvis renterne ikke betales, gælder der følgende regler:

”Renteudgifter kan først trækkes fra i det indkomstår, hvor de betales, hvis renteudgifter vedrørende tidligere indkomstår i samme gældsforhold endnu ikke er betalt ved udgangen af det indkomstår, indkomstopgørelsen vedrører. Det betyder, at ikke betalte renter kan trækkes fra, hvis den skattepligtige kun er i restance med renteudgifter for det aktuelle indkomstår. Se ligningslovens § 5, stk. 8, 1. pkt.”

Ifølge det indsendte materiale, fremgår at du først pr. 15. januar 2017 betaler renter for årene 2014, 2015 og 2016, hvorfor ligningslovens § 5, stk. 8, 1. pkt. finder anvendelse.

Da du i 2016 således ikke havde betalt påløbne renter for 2014 og 2015, så kan renterne først fratrækkes i det indkomstår de betales, altså i 2017.

I forbindelse med fradraget skal du selv foretage indberetning på skat.dk, idet du i den forbindelse tillige skal oplyse modtagerens personnummer, således at det rentefradrag du får også bliver beskattet hos modtageren.

I brev af 27. maj 2019 fremgik endvidere, at ved en eventuel indsigelse skulle du indsende regnskab for [adresse1] for årene 2014 og 2015, herunder en nærmere redegørelse for, hvorledes du har beregnet renteudgiften til 100.000 kr.

Skattestyrelsens afgørelse:

Da du ikke er kommet med indvendinger mod det tidligere fremsendte forslag, fastholder Skattestyrelsen de påtænkte ændringer.

(...)”

Skattestyrelsen har den 13. november 2019 udtalt følgende til sagen:

”(...)

Ad 2.b Skønsmæssig fastsættelse af egen leje, samt refusion af ejendomsværdiskat

I klagen anføres det, "at egen leje af skattestyrelsen er fastsat til 15.000 kr. pr. måned, hvilket klager mener er overvurderet, bl.a. under henvisning til kommunens regler, at der er tale om en gammel ejendom og at markedslejen skal opgøres som omkostningsbestemt husleje, samt at lejligheden udgør 85 m2 og ikke 95 m2".

I klagen oplyses også, at der vil blive taget kontakt til huslejenævnet omkring fastsættelse af markedsleje.

Skattestyrelsen skal oplyse, at da vi ikke har en egentligt fordeling på de enkelte lejligheder og disse heller ikke fremgår af BBR-oplysningerne, har vi fordelt arealet ligeligt mellem de tre lejligheder ud fra de samlede kvadratmeter ifølge BBR.

Skønnet af egen leje vil dog ikke ændre sig, idet der ved søgningen på lignende lejligheder i området, er taget hensyn til både større og mindre lejligheder.

Der er forsat ikke modtaget en fastsættelse af markedslejen fra huslejenævnet, hvorfor punktet indstilles fastholdt.

Ejendomsværdiskat:

Det anføres i klagen, at skattestyrelsen ikke har korrigeret den beregnede ejendomsværdiskat til 100 % udlejning.

Skattestyrelsen er enig i dette punkt, og skal derfor indstille at tidligere beregnede ejendomsværdiskat på ejendommen, [adresse1], [by1] tilbageføres.

Ad 2.c Kommentar til skattestyrelsens specifikke punkter

Skattestyrelsen har følgende bemærkninger til de i klagen anførte punkter:

Punkt 1: Skattestyrelsen har ingen yderligere bemærkninger til punktet, hvorfor punktet indstilles fastholdt.

Punkt 2: Skattestyrelsen har ingen yderligere bemærkninger til punktet, hvorfor punktet indstilles fastholdt.

Punkt 3: Skattestyrelsen har ingen yderligere bemærkninger til punktet, hvorfor punktet indstilles fastholdt.

Punkt 4: Skattestyrelsen har ingen yderligere bemærkninger til punktet, hvorfor punktet indstilles fastholdt.

Punkt 5: Skattestyrelsen har ingen yderligere bemærkninger til punktet, hvorfor punktet indstilles fastholdt.

Punkt 6: Klager er enig i ændringen, hvorfor punktet indstilles fastholdt.

Punkt 7: Kreditnota på 24.039 kr. til [virksomhed6] gæster er allerede modregnet i indtægten fra [virksomhed6], se side 4 midt for i afgørelsen. Punktet indstilles fastholdt.

Punkt 8: Klager er enig i ændringen, hvorfor punktet indstilles fastholdt.

Punkt 9: Skattestyrelsen har ingen yderligere bemærkninger til punktet, hvorfor punktet indstilles fastholdt.

Punkt 10: Klager er enig i ændringen, for så vidt angår skattedelen, men uenig vedrørende momsdelen. Skattestyrelsen har ingen yderligere bemærkninger til punktet, hvorfor punktet indstilles fastholdt.

Punkt 11: Skattestyrelsen har ingen yderligere bemærkninger til punktet, hvorfor punktet indstilles fastholdt.

Punkt 12: Skattestyrelsen har ingen yderligere bemærkninger til punktet, hvorfor punktet indstilles fastholdt.

Punkt 13: Klageren har anført i klagen, at bilag vil blive fremskaffet. Der er forsat ikke modtaget underliggende bilag for udgiften, hvorfor punktet indstilles fastholdt.

Punkt 14: De manglende bilag ses forsat ikke modtaget, hvorfor punktet indstilles fastholdt.

Punkt 15: Klageren er enig i 100 % fradrag. Ud fra skattestyrelsens argumentation om momspligt, burde der være hjemsøgt afgifter. Henset til påstand om momsfritagelse hjemsøges afgifter ikke.

Skattestyrelsen har ingen yderligere bemærkninger til punktet, hvorfor punktet indstilles fastholdt.

Ud fra det indsendte materiale, har det ikke muligt for skattestyrelsen, at opgøre de godtgørelses berettigede energiafgifter. Såfremt punktet fastholdes og udlejningen derved er momspligtig, så kan klageren søge godtgørelse for energiafgifter, såfremt der indsendes fyldestgørende dokumentation. Det har dog den konsekvens, at det skattemæssig fradrag for el skal nedsættes med et tilsvarende beløb.

Punkt 16: Skattestyrelsen har ingen yderligere bemærkninger til punktet, hvorfor punktet indstilles fastholdt.

Punkt 17: Klager er enig i ændringen, hvorfor punktet indstilles fastholdt.

Punkt 18: Klager er enig i ændringen, hvorfor punktet indstilles fastholdt.

Punkt 19: Klager er uenig, idet der henvises til reglerne fornyanskaffede ejendomme.

Skattestyrelsen har ingen yderligere bemærkninger til punktet, da der er givet fuld fradrag for de vedligeholdelsesudgifter, som er dokumenteret ved bilag. Udgiften som ikke er godkendt, er ikke udstedt til klager og samtidigt er udgiften indeholdt i faktura nr. 143 og indgår under punkt 20. Punktet indstilles derfor fastholdt.

Punkt 20: Klagen er uenig, med samme begrundelse som under punkt 19.

Skattestyrelsen har følgende bemærkninger til punktet:

Efter en fornyet gennemgang af materialet, finder vi at procentreglen for nyerhvervede ejendomme med 25 % af den årlige lejeindtægt, kan finde anvendelse. Da beløbet ifølge faktura fra [virksomhed4] på 82.510 kr. og moms på 20.627,50 kr., svarende til i alt 103.13 7,50 kr., kan rummes i de 25 %, indstilles det, at der gives fradrag skattemæssigt med 82.510 kr. og momsfradrag på 20.627,50 kr.

Det skal endvidere oplyses, at vi har konstateret, ved gennemgang af regnskab for [virksomhed5] ApS, at udgiften ikke er fratrukket her.

Punkt 21: Klager er enig i ændringen, hvorfor punktet indstilles fastholdt.

Punkt 22: Klager er enig i ændringen, hvorfor punktet indstilles fastholdt.

Punkt 23: Klager er enig i ændringen, hvorfor punktet indstilles fastholdt.

Ad 2 d Brug af virksomhedsskatteordningen

Klageren ønsker at anvende virksomhedsskatteordningen for indkomståret 2016.

I henhold til skatteforvaltningslovens § 30, kan skattestyrelsen tillade, at den skattepligtige ændrer sit valg omkring virksomhedsskatteordningen, i det omfang vi har foretaget en ændring af indkomstopgørelsen, der har betydning for valget, og valget som følge heraf har fået utilsigtede skattemæssige konsekvenser.

Det er en betingelse for at indgå i ordningen, at den skattepligtige er selvstændig erhvervsdrivende, og at virksomheden er erhvervsmæssig. Klageren har ikke tidligere skattemæssigt anset sin udlejningsvirksomhed for erhvervsmæssig, og har derfor selvangivet resultat som kapitalindkomst, og har som følge deraf ikke anvendt virksomhedsskatteordningen.

Skattestyrelsen har nu anses udlejningsvirksomheden som erhvervsmæssig og klager har således mulighed for at anvende virksomhedsskatteordningen, se virksomhedsskattelovens § 1.

Betingelserne i virksomhedsskattelovens § 2 ses imidlertid ikke opfyldt ud fra det i klagen indsendte materiale, idet der ikke er indsendt specifikationer til virksomhedsskatteordningen som nævnt i stk. 2 (herunder indestående på indskudskonto og konto for opsparet overskud).

Endvidere skal bogføringen tilrettelægges således, at der regnskabsmæssigt sker en opdeling af den skattepligtiges samlede økonomi i en virksomhedsøkonomi og en privat økonomi. Ud fra det modtagne materiale, ses pengestrømmen ikke at være adskilt i en privat og en virksomhedsdel.

Henset til ovenstående, er det skattestyrelsens opfattelse, at betingelserne for at anvende virksomhedsskatteordningen, ikke opfyldt for det pågældende indkomstår.

(...)”

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at den skønsmæssigt fastsatte lejeindtægt nedsættes til den omkostningsbestemte leje.

Klageren har endvidere fremsat påstand om, at klageren er berettiget til fradrag vedrørende rabat på lejemål for 17.200 kr., rengøringsartikler for 3.943 kr., diverse for 10.047 kr., møblering for 14.319 kr., medietjenester for 1.896 kr., advokat for 15.000 kr. og lovliggørelse af 5. sal for 103.138 kr. Endvidere har klageren fremsat påstand om, at Skattestyrelsen ikke skal give fradrag for moms, da klagerens virksomhed ikke er momspligtig.

Endelig har klageren fremsat påstand om tilbagebetaling af afgift for afgiftspligtig elektricitet, og at klageren er berettiget til at anvende virksomhedsskatteordningen.

Som begrundelse for klagen har klageren anført følgende:

”(...)

1: Beskrivelse af virksomheden

[person1] anskaffede ejendommen [adresse1] ultimo 2014. Det var først påtænkt, at ejendommen skulle udlejes fra [person1] til Selskabet [virksomhed5] ApS, som herefter skulle videreudleje ejendommen via [virksomhed6] m.fl.

Af denne årsag er de første faktura til ombygningen udstedt til dette selskab, og efterfølgende mellemregnet til [person1].

Ejendommen er blevet ombygget til 3 selvstændige enheder, med egen indgang, køkken og bad.

Lejlighederne er dog ikke udstykket som selvstændige enheder, og fremgår følgelig på BBR'en som en lejlighed.

Ejendommen er i alt på 285 m2, som er opdelt i 2 lejligheder a 100 m2, og en lej lighed på 85 m2. Den mindste lejlighed bebos af [person1] selv, svarende til 30 % af det samlede areal

Der er tidligere blevet selvangivet efter den regnskabsmæssige metode, og efter ovenstående fordelingsnøgle, hvor overskuddet herfra er selvangivet som kapitalindkomst.

2.a: Momsmæssig klassifikation af ejendom

På afgørelsens side 4 andet afsnit forslår SKAT at:

"Selv om din ejendom er vurderet som værende en villa, så fungerer den i praksis som 3 ejerlejligheder, hvoraf du selv bebor den ene. De 2 lejligheder som du anvender til udlejning er ikke særskilt vurderet.

Henset til de modtagne oplysninger og skattestyrelsens besigtige/se af ejendommen, er den skattemæssigt at betragte som en mindre udlejningsejendom med 3 til 6 lejemål."

Når SKAT nu selv vurderer at der er tale om selvstændige lejligheder, så kan SKAT vel ikke samtidigt argumentere for, at udlejning skal momses som korttidsudleje af værelser, jf. Momsloven 13 pkt. 8.

8) Udlejning og bortforpagtning af fast ejendom, herunder levering af gas, vand, elektricitet og varme som led i udlejningen eller bortforpagtningen. Fritagelsen omfatter dog ikke udlejning af værelser i hoteller og lign., udlejning af værelser i virksomheder, der udlejer for kortere tidsrum end 1 måned, udlejning af camping-, parkerings- og reklameplads, samt udlejning af opbevaringsbokse.

Generelt ar det også svært at se, hvorfor ovenstående ikke skulle sidestilles med sommerhusudlejning. Endeligt fremgår det også af den juridiske vejledning, at såfremt det er hele ejendommen som udlejes, så er der ingen momspligt. Jf. hidtidig praksis er der tale om ferielejligheder, når ejendommen har 3 eller flere lejemål til ferieudlejning. Idet ejeren selv bebor den tredje lejlighed, er det vel ensbetydende med, at denne lejlighed IKKE skal kvalificeres som en ferielejlighed, hvorefter at der i ejendommen ikke er at stort nok antal ferielejligheder til at kvalificerer hele ejendommen som den ferielejlighed

Med ovenstående argumentation er det vores opfattelse, at udlejningen er momsfritaget.

2.b: Skønsmæssig fastsættelse af egen leje, samt refusion af ejendomsværdiskat

Egenleje fastsættes af SKAT til DKK 15.000 pr. måned for 85m2 (og ikke 95 m2). Det er vor opfattelse at beløbet er overvurderet, bl.a. fordi [by1] Kommune er en reguleret kommune, at der er tale om en gammel ejendom og endeligt at markedslejen skal opgøres som omkostningsbestemt husleje.

Vi kontakter følgelig huslejenævnet, og anmoder dem om en fastsættelse af en markedsleje.

Endeligt har SKAT ikke korrigeret den beregnede ejendomsværdiskat til 100 % udlejning.

2.c: Kommentar til SKAT's specifikke punkter

Rengøringsservice: Anses for uvæsentligt
Rengøringsartikler: Det kan ikke forventes at alle bilag er lige læselige, hvorfor fradraget ønskes fastholdt, fradrag øjes DKK 1910
Linnedservice: Ingen korrektioner, udover ingen momsfradrag, jf. ovenstående argumentation.
Låsesmed: Ingen korrektioner, udover ingen momsfradrag, jf. ovenstående argumentation.
Diverse: Mangel på læselig dokumentation, DKK 238 ønskes fastholdt.
Gavekort og repræsentation: Enig i ingen fradrag
Rabat på lejemål: Fradrag for refusion grundet byggelarm fra naboer ønskes fastholdt. Kreditnota sendes til [virksomhed6], som herefter grundet GDRP må videresende den til den rette lejer, DKK 24.039 "inkl. Moms"
Personalepleje: Enig i at fradrag nægtes, DKK 11.755
Møblering: Fradrag på DKK 1.036 {ulæselig dokumentation) ønskes fastholdt.
Telefoni: Enig i, at der mangler beskatning af fri telefon. Dog ingen momskorrektioner, jf. ovenstående.
Markedsføring: Enig i omvendt betalingspligt på ydelseskøb i udlandet. Dog er de jf. ovenstående ingen momsregistreringspligt, hvorfor heller ingen betalingspligt.
Parkeringsplads: Anses for værende uvæsentligt, DKK 740
Advokat leje tvist: Bilag fremskaffes his advokat. Korrektion afventes.
Medietjenester: Der mangler tilsyneladende 2 kvartalsbilag, som sikkert kan fremskaffes ved den e-baserede udbyder. Fradrag ønskes fastholdt
El: Enig i 100 % fradrag. Ud fra SKAT's argumentation om momspligt, burde der være hjemsøgt afgifter. Henset til påstand om momsfritagelse hjemsøges afgifter ikke
Ejendomsskatter: Enig i 100 % fradrag, dog ikke det foreslåede momsfradrag
Ejerudgifter: Enig
Forsikring: Enig
Vedligeholdelse: Vi er generelt uenige i korrektionen, idet SKAT ikke tager højde for 25 %/35 % reglen for nyanskaffede ejendomme. Det er således muligt at fratrække af vedligeholdelse og forbedringer for op til 25 % af årets lejeindtægt. Årets vedligeholdelse og fordring kan rummes indenfor denne grænse, hvorfor der trods SKAT's ellers korrekte argumentation ER fradrag herfor.
Lovliggørelse af 5 sal: Samme argumentation som pkt. 19. Fuldt fradrag ønskes.
Renter af realkredit: Enig. Dette er en fejl.
Renter af anden gæld: Enig- Fradraget overføres til indkomståret 2017
Udlæg via [virksomhed5] ApS. Enig

2.d: Brug af virksomhedsskatteordning

Ønskes anvendt

3: Klagers samlede korrektioner

Der henvises til vedlagte bilag, hvorfor der linjevist henvises til ovenstående punkter”

Landsskatterettens afgørelse

Sagen angår, hvorvidt den af Skattestyrelsen fastsatte objektive udlejningsværdi er korrekt, samt hvorvidt klageren kan opnå fradrag for udgifter, hvor enten beløb, dato for køb eller varetype ikke fremgår af de af klageren indsendte kvitteringer og fakturaer, eller hvor beløbene ikke stemmer overens med det indberettede beløb. Endvidere omhandler sagen, hvorvidt der skal gives fradrag for moms, og hvorvidt der kan gives fradrag for udgifter til depositum samt til forbedring af ejendommen. Til sidst behandles, hvorvidt der skal gives fradrag for elafgifter, samt om klageren kan benytte virksomhedsskatteordningen.

Lejeværdi af egen bolig

I henhold til den dagældende ejendomsværdiskattelovs § 1 skal ejere af ejendomme som nævnt i § 4, herunder også en udlejningsejendom med 3 til 6 beboelseslejligheder, hvoraf højst én lejlighed er beboet af en eller flere ejere, betale ejendomsværdiskat af boligværdien af egen ejendom til staten. Det er dog en betingelse, at ejeren anmoder om en vurdering efter vurderingslovens § 33 A af den beboede lejlighed senest ved indgivelse af selvangivelse for det første indkomstår, hvor kravene i 1. pkt. er opfyldt i forhold til den pågældende ejer. Såfremt ovenstående betingelser ikke er opfyldt, skal ejeren af en ejendom medregne lejeværdien efter statsskattelovens regler af egen bolig ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter statsskattelovens § 4, litra b, sidste punktum.

Klagerens bolig udgør ifølge det af klageren oplyste 85 m² af det samlede boligareal i ejendommen. [adresse1], [by1], er ikke blevet vurderet efter vurderingslovens § 33 A, og klageren er således skattepligtig af lejeværdien af egen bolig, jf. statsskattelovens § 4, litra b, sidste punktum.

Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages der udgangspunkt i den leje, som ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, jf. statsskattelovens § 4, litra b, sidste punktum, og som lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler. Der henvises til Vestre Landsrets dom af 1. februar 2005, offentliggjort i SKM2005.112.VLR.

Ved fastlæggelsen af den objektive udlejningsværdi tages der ikke udgangspunkt i en fast kvadratmeterpris, men i et spænd indenfor hvilken markedslejen må anses at ligge. Det fremgår af Landsskatterettens afgørelse af 21. februar 2022, offentliggjort i SKM2022.219.LSR.

Boligreguleringslovens §§ 29 b og 29 c var gældende i 2016. Bestemmelserne er ophævet i juli 2022 og videreført i lejelovens §§ 7 og 32 uden indholdsmæssige ændringer.

Det fremgår af lejelovens § 7, at lejelovens § 32 gælder for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, som den 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder.

[adresse1], [by1], er omfattet af lejelovens § 7, idet [by1] Kommune er en reguleret kommune, jf. lejelovens § 4, og idet ejendommen den 1. januar 1995 bestod af seks eller færre beboelseslejligheder.

Det fremgår af lejelovens § 32, 1. pkt., at reglerne i kapitel 4 (§§ 42-53a) og kapitel 5 (§§ 54-56) finder anvendelse for ejendomme omfattet af § 7. Det fremgår af lejelovens § 32, 2.-4. pkt., at lejen i disse ejendomme dog ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23 (omkostningsbestemt leje). Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 23, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23.

Det fremgår af lejelovens § 32, 5. pkt., at 2.-4. pkt. ikke gælder for lejeforhold omfattet af § 54, stk. 1, om fri lejefastsættelse for lejeforhold om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.

Da bygningen på [adresse1], [by1], er opført i 1734, vil den objektive udlejningsværdi (markedslejen) ved udlejning af ejendommen herefter være det lejedes værdi, jf. lejelovens § 32, 1. pkt., jf. § 42, dog således, at den uanset det lejedes værdi ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af lejelovens § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter lejelovens § 23 om omkostningsbestemt leje, jf. lejelovens § 32, 2. pkt.

Det lejedes værdi fastslås ved en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslejlighed eller enkeltværelse til beboelse med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. lejelovens § 42, stk. 2.

Ved sammenligningen af lejemål, jf. lejelovens § 42, stk. 2, tillægges det vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse. Det fremgår af lejelovens § 42, stk. 3.

Efter en konkret og individuel vurdering fastsætter Landsskatteretten den objektive udlejningsværdi for [adresse1], [by1], i 2016 til 85.000 kr. årligt, svarende til 1.000 kr. pr. m² pr. år. Landsskatterettenfinder, at denafSkattestyrelsen fastsatte objektive udlejningsværdi på 180.000 kr. årligt ligger over spændet for markedslejen. Der er navnlig lagt vægt på huslejenævnets afgørelser om lejeniveauet for ejendomme efter boligreguleringslovens § 29 c i området nær [adresse1], [by1].

Ejendomsværdiskat

Det fremgår af dagældende ejendomsværdiskattelovs § 1, stk. 1, 2. punktum, at ejendomme, der udlejes erhvervsmæssigt, ikke er omfattet af ejendomsværdiskattepligten.

Klageren har oplyst, at ejendomsskatten for indkomståret 2016 ikke er korrigeret til 100 % udlejning.

Skattestyrelsen har udtalt til sagen, at styrelsen er enige i dette punkt, og at styrelsen indstiller, at den tidligere beregnede ejendomsværdiskat på ejendommen, [adresse1], [by1], tilbageføres.

Landsskatteretten ændrer ejendomsværdiskatten for indkomståret 2016 til 0 kr., jf. dagældende ejendomsværdiskattelovs § 1, stk. 1, 2. punktum.

Fradrag for moms

Moms er som udgangspunkt en afgift, der ikke vedrører indkomstopgørelsen, fordi den er en neutral meromsætningsafgift.

Af momslovens § 37 fremgår der følgende:

“Virksomheder registreret efter §§ 47, 49, 51 eller 51 a kan ved opgørelsen af afgiftstilsvaret som indgående afgift, jf. § 56, stk. 3, fradrage afgiften efter denne lov for virksomhedens indkøb m.v. af varer og ydelser, der udelukkende anvendes til brug for virksomhedens leverancer, som ikke er fritaget for afgift efter § 13, herunder leverancer udført i udlandet, jf. dog stk. 6.

Stk. 2. Den fradragsberettigede afgift er

1)	afgiften af varer og ydelser, der er leveret til virksomheden (...)”

Moms kan efter omstændighederne fratrækkes som et skattemæssigt fradrag, hvis virksomhedens aktivitet er momsfritaget efter momslovens § 13.

Landsskatteretten har i afgørelse af klagesagen med sagsnr. [sag1] vedrørende momspligt af klagerens udlejningsvirksomhed stadfæstet Skattestyrelsens afgørelse vedrørende momspligt for klagerens virksomhed i indkomståret 2016. Udlejningsvirksomheden beliggende [adresse1], [by1], var derfor momspligtig i indkomståret 2016, hvorfor købs- og salgsmoms skal afregnes i momsregnskabet i virksomheden.

Landsskatteretten finder derfor, at det er med rette, at Skattestyrelsen ved opgørelsen af det skattemæssige fradrag har nægtet fradrag for moms som en driftsomkostning og i stedet givet fradrag for købsmoms ved opgørelse af momstilsvaret, jf. momslovens § 37, stk. 2, pkt. 1.

Rabat på lejemål ved opgørelsen af indtægt

Klageren har oplyst, at der er givet rabat på lejemålene grundet støjgener. Udlejningsbureauet [virksomhed1] har refunderet 24.039 kr. inkl. moms, til lejere i indkomståret 2016.

Landsskatteretten bemærker, at Skattestyrelsen ved afgørelsen af 28. juni 2019, har modregnet udgifterne til refundering direkte i den skattepligtige indtægt. Allerede af den grund kan klageren ikke opnå yderligere fradrag for udgifterne.

Udgifter ved udlejningsvirksomhed

Udgifter afholdt i årets løb for at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten er fradragsberettigede i henhold til statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Der skal foreligge en direkte og umiddelbar forbindelse mellem afholdelsen af udgiften og erhvervelsen af indkomsten. Det kræver dels, at udgiftsafholdelsen ligger inden for de naturlige rammer af virksomheden, dels at udgiften ikke kan karakteriseres som en privatudgift, som er indkomstopgørelsen uvedkommende. Endvidere er det en forudsætning, at der er opstået en endelig retlig forpligtelse til at betale det pågældende beløb, jf. SKM2023.249.BR.

Bevisbyrden for afholdelsen og størrelsen af en udgift, og for at udgiften er fradragsberettiget, påhviler som udgangspunkt den skattepligtige. Det følger af Højesterets dom offentliggjort i SKM2004.162.HR

Efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e, er der fradragsret for udgifter til vedligeholdelse af den skattepligtiges indkomstgivende ejendele, hvorimod private udgifter og udgifter til forbedringer ikke er fradragsberettigede, jf. statsskattelovens § 6, stk. 2.

Den skatteretlige sondring mellem udgifter afholdt til vedligeholdelse og forbedring af den skattepligtiges ejendele som nævnt i statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e, skal efter Højesterets dom offentliggjort i UfR 1958.1173 H tage udgangspunkt i ejendommens tilstand på tidspunktet for den skattepligtiges erhvervelse af ejendommen. Herefter anses udgifter, der er medgået til at genoprette den forringelse af ejendommen, der er sket i klagerens ejertid, for fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter, hvorimod udgifter, der er medgået til at sætte ejendommen i bedre stand, end den var ved den skattepligtiges erhvervelse, anses for ikke fradragsberettigede forbedringsudgifter.

Udgifter til udbedringer af skader, der er opstået under den skattepligtiges ejertid, vil som udgangspunkt blive karakteriseret som vedligeholdelsesudgifter.

For nyerhvervede ejendomme, dvs. inden for de første 3 ejerår, kan der anvendes en administrativt fastsat skønsregel for opgørelsen af de fradragsberettigede udgifter. For udlejningsejendomme, herunder udlejede ejerlejligheder, godkendes et fradrag på højst 25 % af den årlige lejeindtægt. Reglen er en formodningsregel, der kan anvendes, hvis der opstår tvivl om ejendommens oprindelige stand og om fordelingen af henholdsvis forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter. Dette følger af Højesteretsdommen offentliggjort U.1962.356H.

Det følger af praksis på baggrund af statsskattelovens §§ 4 - 6, at indtægter som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen på tidspunktet for den endelige retserhvervelse, og at udgifter som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen på det tidspunkt, hvor der er opstået en forpligtelse til at betale det pågældende beløb, og beløbet kan opgøres endeligt.

Rengøringsartikler

Klageren har indberettet udgifter til rengøringsartikler for indkomståret 2016, der udgør 3.943 kr. inkl. moms.

Klageren har som dokumentation for udgifterne til rengøringsartikler blandt andet vedlagt en indscannet kvittering fra Netto, hvorpå det ikke er muligt at aflæse dato for købet, den samlede udgift eller typen af alle varerne.

Landsskatteretten finder, at klageren har fremlagt fornøden dokumentation for køb af rengøringsartikler for i alt 2.032,40 kr. inkl. moms. Landsskatteretten godkender herefter alene fradrag for driftsudgifter til rengøringsartikler for 1.626 kr. ekskl. moms, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, og momslovens § 37, stk. 2, 1. pkt.

Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse på dette punkt.

Diverse

Klageren har som dokumentation for udgifterne til diverse blandt andet vedlagt to indscannede kvitteringer fra Møller og [virksomhed2] ApS, hvorpå det enten ikke er muligt at aflæse dato for købet, det samlede beløb eller typen af alle varerne.

Landsskatteretten finder, at klageren har fremlagt fornøden dokumentation for køb af diverse for i alt 9.829,18 kr. inkl. moms. Landsskatteretten godkender herefter alene fradrag for udgifter til diverse for 7.863 kr. ekskl. moms jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, og momslovens § 37, stk. 2, 1. pkt.

Landsskatteretten forhøjer Skattestyrelsens afgørelse på dette punkt.

Møblering

Klageren har indberettet udgifter til møblering for indkomståret 2016, der udgør 14.319 kr. inkl. moms.

Klageren har som dokumentation for udgifterne til møblering blandt andet vedlagt indscannede kvitteringer fra [virksomhed3] og [virksomhed8], hvorpå det ikke er muligt at aflæse dato for købet, det samlede beløb eller typen af varer.

Landsskatteretten finder, at klageren har fremlagt fornøden dokumentation for køb af møblering for i alt 12.908,30 kr. inkl. moms. Landsskatteretten godkender herefter alene fradrag for udgifter til møblering for 11.527 kr. ekskl. moms jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, og momslovens § 37, stk. 2, 1. pkt.

Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse på dette punkt.

Medietjenester

Klageren har indberettet udgifter til medietjenester for indkomståret 2016, der udgør 1.896 kr. inkl. moms.

Skatteankestyrelsen har ved behandling af sagen anmodet klagerens repræsentant om yderligere dokumentation for udgiften. Skatteankestyrelsen har ikke modtaget svar herpå.

Landsskatteretten finder, at klageren har fremlagt fornøden dokumentation for køb af medietjenester for i alt 445 kr. inkl. moms. Landsskatteretten godkender herefter alene fradrag for udgifter til medietjenester for 356 kr. ekskl. moms jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, og momslovens § 37, stk. 2, 1. pkt.

Landsskatteretten forhøjer Skattestyrelsens afgørelse på dette punkt.

Advokat

Klageren har indberettet udgifter til advokat for indkomståret 2016, der udgør 15.000 kr. inkl. moms. Det fremgår af e-mail fra advokaten, at udgiften er et depositum, og at der ikke er udstedt faktura på udgiften.

Skatteankestyrelsen har ved behandling af sagen anmodet klagerens repræsentant om yderligere dokumentation for udgiften. Skatteankestyrelsen har ikke modtaget svar herpå.

Landsskatteretten finder, at klageren ikke har dokumenteret udgifter til advokat for indkomståret 2016. Landsskatteretten afviser fradrag for udgifter til advokat, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse på dette punkt.

Vedligeholdelse og ombygning af ejendommen

Klageren har indberettet udgifter til entreprise i forbindelse med lovliggørelse af 5. sal i ejendommen. Udgifterne udgør 103.137,50 kr. inkl. moms. Fakturaen vedrørende lovliggørelse af 5. sal er udstedt til [virksomhed5] ApS.

Landsskatteretten finder, at udgifterne til entreprise i forbindelse med lovliggørelse af 5. sal har karakter af forbedring, da ejendommen stilles i bedre stand end på overtagelsestidspunktet. Retten har navnlig lagt vægt på, at ejendommen ikke tidligere har haft en 5. sal, der var godkendt til beboelse.

Landsskatteretten afviser herefter fradrag for udgifter til lovliggørelse af 5. sal, der udgør 103.137,50 kr. inkl. moms, jf. statsskattelovens § 6, stk. 2. Fakturaen vedrørende entreprisen er udstedt til [virksomhed5] ApS. Klageren er derfor ikke retligt forpligtet til at afholde udgiften til entreprisen og vil derfor ikke kunne opnå fradrag herfor.

Reglen vedrørende et fradrag på højst 25 % af den årlige lejeindtægt er en formodningsregel, der kan anvendes, såfremt der opstår tvivl vedrørende fordelingen af henholdsvis forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter indenfor de første 3 ejerår af en ejendom. Landsskatteretten finder, at der i denne sag ikke er tvivl om fordelingen af henholdsvis forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter. Fradrag for udgifter hertil skal derfor fordeles efter de almindelige regler i statsskattelovens § 6, hvorefter der ikke kan opnås fradrag for udgifter til forbedring.

Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse på dette punkt.

Skattestyrelsen har godkendt fradrag for el, der udgør 5.692 kr. for indkomståret 2016.

Efter elafgiftslovens § 11, stk. 1, kan momsregistrerede virksomheder som hovedregel få tilbagebetalt afgiften af virksomhedens forbrugte afgiftspligtige elektricitet.

Da klagerens udlejningsvirksomhed er momspligtig, vil klageren have mulighed for at få tilbagebetalt virksomhedens forbrugte afgiftspligtige elektricitet efter elafgiftslovens § 11, stk. 1. Af den fremsendte dokumentation fremgår ikke en opgørelse over udgifter til energiafgifter vedrørende el.

Det fremgår ikke af sagens oplysninger, at Skattestyrelsen forinden klagens behandling har indhentet oplysninger vedrørende udgifter til elafgifter.

Landsskatteretten hjemviser derfor beregningen af den samlede godtgørelse af elafgift, herunder undersøgelse af muligheden for refusion, til fornyet behandling hos Skattestyrelsen.

Virksomhedsskatteordning

Skattepligtige personer, der driver selvstændig erhvervsvirksomhed, kan anvende virksomhedsordningen, jf. virksomhedsskattelovens § 1.

Det er en betingelse for at anvende virksomhedsordningen, at den skattepligtige udarbejder et selvstændigt regnskab for virksomheden, som opfylder bogføringslovens krav, og bogføringen skal tilrettelægges således, at der regnskabsmæssigt sker en opdeling af den skattepligtiges samlede økonomi i en virksomhedsøkonomi og en privatøkonomi, jf. virksomhedsskattelovens § 2, stk. 1.

Der er ikke tidligere truffet afgørelse om, hvorvidt klagerens virksomhed kan anvende virksomhedsordningen. Landsskatteretten hjemviser derfor spørgsmålet til behandling hos Skattestyrelsen.