|
|
Kendelse af 15-04-2024 - indlagt i TaxCons database den 16-05-2024
Journalnr. 20-0024252
Skattestyrelsen har ekstraordinært genoptaget klagerens skatteansættelse for indkomståret 2017, idet Skattestyrelsen har anset klageren for at være skattepligtig af en ejendomsavance på 1.137.505 kr. ved salget af lejligheden [adresse1], [by1].
Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsen afgørelse.
Faktiske oplysninger
Klagerens forældre erhvervede den 15. marts 2012 lejligheden beliggende [adresse1], [by1], for 1.415.000 kr. Lejligheden er ifølge BBR en 2-værelses lejlighed på 53 m2 inkl. fællesarealer.
Ifølge CPR har klageren været tilmeldt følgende adresser siden indflytningen på [adresse1], [by1]:
Adresse: | Fra: | Til: |
[adresse1], [by1] | 28. marts 2012 | 12. august 2017 |
[adresse2], [by2] | 12. august 2017 | 16. juni 2019 |
[adresse3], [by3] | 16. juni 2019 |
Klageren har boet til leje i lejligheden frem til overtagelsen.
Repræsentanten har fremlagt en mail af 29. december 2016 fra klagerens far til klageren. I mailen fremgår det, at klagerens far har opstillet 4 beregninger over klagerens fremtidige økonomi ved overtagelsen af lejligheden. Derudover fremgår der følgende:
”...
Konklusion:
1). Du skal vurderer hvorvidt du har mulighed for at betale de forøgede udgifter i forbindelse med valg af Afdrag-ordning på eksisterende F5-lån. Herefter kan jeg give [finans1] besked.
2). Efterfølgende: Du skal havde [finans2] til at acceptere, at du kan overtage eksisterende F5-lån. - dvs. at vi reelt sælger lejligheden til dig for et beløb på ca. 977.000,- kr.
3). Ved salg af lejligheden til dig, skal vi havde fundet ud af at udføre et "Gældsbevis", hvor der skal stå et "passende beløb", der tager højde for de kontante penge som mor og jeg oprindeligt har puttet i lejligheden (460.000,-).
4). Ud over dette kan der indføres et kontraktbeløb/ gældsbeløb, der svarer til en eller anden form for andelen af lejlighedens værdiforøgelse i forbindelse med senere salg - say 125.000,- (blot for at nævne et beløb)! Jeg ved ikke hvad andre gør?
5). Lad os også lige høre hvad [person1]s far gør!
...”
Der er fremlagt en mail fra [finans2], hvori det bekræftes, at der er aftalt et møde den 2. februar 2017, hvor det bl.a. skulle drøftes, hvilke muligheder klageren havde for at overtage lånet i lejligheden. Den 16. marts 2017 har banken bekræftet, at klageren kunne overtage realkredit lånet.
I dokument dateret 25. marts 2017 fremgår følgende:
”Kære [person2]
For god ordens skyld vil vi gerne skriftligt bekræfte, at du køber lejligheden ([adresse1]) for 1.322.500 kr. Vi har snakket med vores revisor som har godkendt denne pris (ejendomsvurderingen + 15 %).
Som aftalt tager du selv kontakt til advokat og får udarbejdet skøde m.v. Du betaler ligeledes for denne ydelse.
Hilsen
[person3] & [person4]
...”
Dokumentet er ikke underskrevet eller attesteret af vitterlighedsvidner.
Klageren har den 5. april 2017 kontaktet [virksomhed1] med henblik på at få udarbejdet et anfordringsgældsbrev til forældrene. Advokaten har i mail den 7. april 2017 skrevet følgende:
”Efter aftale og i forlængelse af vores mailkorrespondance skal jeg hermed for god ordens skyld bekræfte, at jeg bistår dig med overtagelse af ovennævnte lejlighed, herunder udarbejdelse af anfordringsgældsbrev.
[...]
Dine forældre skal være opmærksomme på evt. ejendomsavancebeskatning, altså beskatning af deres fortjeneste ved salget/den fortjeneste de burde have realiseret. Inden vi fastsætter købesummen til kr. 1.415.000 og gennemfører overskødningen anbefaler jeg, at dine forældre kontakter en revisor for drøftelse af problematikken omkring beskatningen, herunder om hvordan købesummen skal fastsættes. Hvis ikke dine forældre har kontakt til en revisor, så kan jeg sagtens foreslå en dygtig en af slagsen.”
Klageren har den 20. april 2017 deltaget i generalforsamling i E/F [adresse4], hvor hun blev valgt til bestyrelsen for et år.
Repræsentanten har oplyst, at klageren i starten af maj 2017 var i tvivl om, hvorvidt hun var gravid og konsulterede herefter sin læge. Der er hertil fremlagt udskrift fra klagerens lægejournal dateret den 3. maj 2017, hvor klageren er blevet undersøgt for graviditet. Klageren fik den 5. maj 2017 telefonisk bekræftet, at hun var gravid.
Der er under klagesagens behandling fremsendt dokumentation for klagerens gældsovertagelse på 955.000 kr. hos [finans1]. Opgørelsen vedrører perioden 1. maj 2017 – 31. december 2017.
Den 7. maj 2017 har klageren og hendes forældre underskrevet et anfordringsgældsbrev på 367.500 kr. Anfordringsgældsbrevet er udarbejdet af [virksomhed1] og er attesteret af to vitterlighedsvidner.
Den 18. maj 2017 blev klageren tinglyst som ejer af ejendommen. Det fremgår af skødet, at lejlighedens købssum ansættes til 1.322.500 kr., hvilket svarer til den offentlige ejendomsvurdering for 2016 + 15 % i henhold til cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse ved gaveafgiftsberegning. Købesummen berigtiges ved gældsovertagelse på 955.000 kr. på realkreditlånet, samt ved klagerens optagelse af lån på 367.500 kr. hos sine forældre.
Repræsentanten har forklaret, at klageren ønskede at blive boende i lejligheden trods pladsmangel og kontaktede i den forbindelse to snedkere. Der er fremlagt to mails datereret henholdsvis den 21. maj og 23. maj 2017, hvor klageren har forespurgt om prislejet for at få lavet en indbygget seng til lejligheden. Klageren og hendes kæreste blev imidlertid efterfølgende enige om, at det ikke var hensigtsmæssigt at blive boende i hendes lejlighed.
Som følge heraf henvendte klageren sig den 31. maj 2017 til ejendomsmægleren [virksomhed2] vedrørende salg af lejligheden. Klageren har oplyst ejendomsmægleren, at lejligheden netop var vurderet til 2.500.000 kr. og var nem at sælge, da lejligheden var beliggende i et attraktivt område. Det blev samtidig aftalt, at ejendomsmægleren besigtigede lejligheden den 7. juni 2017.
Klageren har den 8. juni 2017 indgået en formidlingsaftale med [virksomhed2]. Det fremgår af formidlingsaftalen, at lejligheden blev værdiansat til 2.495.000 kr. med et forventet salg inden for 6 måneder.
Lejligheden blev solgt til tredjemand ved underskrevet købsaftale den 24. juni 2017 for 2.495.000 med overtagelse den 15. august 2017.
Klageren flyttede herefter ind i kærestens lejlighed.
Skattestyrelsen anmodede den 30. august 2019 om oplysninger vedrørende salget af [adresse1], [by1]. Klageren fremsendte den 2. september 2019 mail med oplysninger vedrørende salget af lejligheden. Skattestyrelsen sendte den 3. januar 2020 forslag til afgørelse.
Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har ekstraordinært genoptaget klagerens skatteansættelse for indkomståret 2017, idet Skattestyrelsen har anset klageren for at være skattepligtig af en ejendomsavance på 1.137.505 kr. ved salget af lejligheden [adresse1], [by1].
Skattestyrelsen har begrundet afgørelsen med følgende:
”Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 27 stk. 1 nr. 5, at skattemyndighederne kan foretage en ansættelse af indkomsten uanset fristerne i § 26, hvis den skattepligtige eller nogen på dennes vegne forsætlig eller groft uagtsomt har bevirket, at skattemyndighederne har foretaget en ansættelse på et urigtigt eller ufuldstændigt grundlag.
Det er Skattestyrelsens opfattelse, at ansættelsen er omfattet af skatteforvaltningslovens § 27 stk.1 nr. 5, idet erhvervsler af engangsydelser af en væsentlig størrelse burde have medført en undersøgelse af, om der var tale om tale om en skattepligtig avance ved salget af [adresse1]
1. Ejendomsavance vedrørende [adresse1]
...
1.4 Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse
Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 1 skal fortjeneste ved salg af ejendom medregnes til den
skattepligtige indkomst. Dog fremgår det af § 8 stk. 1, at hvis ejerlejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af ejerperioden, kan lejligheden afstås skattefrit.
Af ejendomsavancebeskatningslovens § 4 fremgår det, at fortjenesten ved afståelse af fast ejendom
opgøres som forskellen mellem kontant omregnet anskaffelses- og salgssum.
Anskaffelsessummen kan jf. § 5 stk. 1 forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvor den skattepligtige har ejet ejendommen, med undtagelse
af afståelsesåret. Dog kan der medtages et tillæg på 10.000 kr. i salgsåret, når ejendommen købes
og sælges i samme år. Udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, der overstiger 10.000 kr. og som ikke tidligere har været fratrukket i den skattepligtige indkomst tillægges anskaffelsessummen jf. § 5 stk. 2.
Udgifter til finansiering i forbindelse med købet af lejligheden kan ikke fratrækkes jf. § 4.
Under henvisning til oplysningerne i punkt 1.1 kan vi oplyse, at du kan medregne et 10.000 kr. tillægget jf. § 5 stk. 1 vedrørende 2017.
Ejendomsavancen kan herefter opgøres til 1.137.505 kr.
Salgssum | 2.495.000 kr. |
Udgifter til mægler | 24.995 kr. |
2.470.005 kr. | |
Anskaffelsessum | 1.322.500 kr. |
10.000 kr. tillæg | 10.000 kr. |
I alt | 1.332.500 kr. |
Fortjeneste | 1.137.505 kr. |
Ifølge juridisk vejlednings afsnit C.H.1.15.7 fremgår det, at man ved bedømmelse af, om en lejlighed har tjent som bolig, lægges vægt på en række momenter. Der stilles blandt andet krav om, at hensigten med købet skal være at tage varigt ophold.
Vi har anset, at du er skattepligtig af avancen ved salget af [adresse1], idet vi efter en samlet vurdering af omstændighederne finder, at lejligheden alene har tjent som midlertidig opholdssted i den perioden, du har ejet ejendommen og dermed ikke opfylder betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1.
Ved afgørelsen har vi lagt vægt på, at du indledte salgsbestræbelser umiddelbart efter erhvervelsen af lejligheden fra dine forældre og at du efter salget af lejligheden flyttede sammen med din kæreste, du ventede barn med.
Det fremgår af juridisk vejledning, at det er dig, der skal bevise, at ejendommen har tjent til bolig, dvs., at du på købstidspunktet havde til hensigt at taget varigt ophold i lejligheden. Da handlen er indgået mellem interesseforbundne parter påhviler der dig en skærpet bevisbyrde.
Iflg. din indsigelse modtaget den 13/1 2019 har du haft møde [virksomhed2] den 7/6 2017 med henblik på salg af lejligheden. Den 8/6 2017 har du underskrevet salgsaftale med [virksomhed2].
Under henvisning til ovenstående, har du således sat din lejlighed til salg ca. 3 uger efter du har købt den jf. tinglysningen.
Du anfører videre, at det er korrekt, at du solgte lejligheden umiddelbart efter, du havde købt den af dine forældre. Du oplyser, at grundet hertil var en uventet graviditet, hvilket resulterede i, at du flyttede sammen med din kæreste i hans lejlighed.
Du anfører ligeledes, at du brugte hele maj måned 2017 til at finde ud af, at lejligheden var for lille til, at du, din kæreste og jeres kommende barn kunne bor her. I besluttede jer herefter for at flytte sammen i din kærestes lejlighed, der var større end [adresse1]
Skattestyrelsen finder ikke, at ovenstående oplysninger, kan anses som fornøden dokumentation for, at du på købstidspunktet havde til hensigt at tage varigt ophold i lejligheden.
Under henvisning til ovenstående har skattestyrelsen forhøjet din skattepligtige indkomst med 1.137.505 kr. jf. ejendomsavancebeskatningslovens §§ 1,4 og 5. Beløbet skal medregnes til kapitalindkomst jf. personskattelovens § 4.
...”
Skattestyrelsen har fremsendt følgende udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling til afgørelse:
” Materielt
...
Efter en konkret gennemgang af sagens oplysninger, herunder klagerens egen forklaring, finder Skattestyrelsen indledningsvist, at klageren ikke har godtgjort, at hun havde til hensigt om at bebo lejligheden varigt.
Skattestyrelsen bemærker, at klageren kort tid efter overtagelse af lejligheden indleder salgsbestræbelser den 31. maj 2027 med salg den 24. juni 2017.
Skattestyrelsen er enig med Skatteankestyrelsens vurdering om, at klageren ikke har godtgjort, at lejligheden skulle tjene som bolig for klageren, når der henses til det meget korte tidsforløb.
Skattestyrelsen bemærker i øvrigt, at den omstændighed hvor man køber og sælger en ejendom, dels er kapitaltungt og dels en længerevarende proces, hvori flere overvejelser indgår undervejs i processen.
Det forhold, at klageren sælger sin lejlighed kort tid efter overtagelsen (knap en måned), indikere blot, at overvejelser om videresalg af lejligheden, må have ligget på et tidligere tidspunkt i klagerens ejertid af lejligheden.
Det forhold, at der foregår en korrespondance med snedker den 21. maj 2017, henholdsvis den 23. maj 2017, finder Skattestyrelsen ikke kan tillægges betydning i denne sammenhæng, da Skattestyrelsen finder, at klageren blot undersøgte mulighederne. Skattestyrelsen finder i forlængelse heraf, at klageren ikke har dokumenteret, at lejligheden herefter skulle tjene som bolig.
Taget ejertiden i betragtning i forhold til den proces et almindelig boligkøb undergår, er det desuden Skattestyrelsen opfattelse, at klageren allerede ved erhvervelsen havde til hensigt at sælge denne og flytte ind til sin kæreste.
Under henvisning til nævnte betragtninger, finder Skattestyrelsen, at betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, ikke er opfyldte, og fortjenesten ved
afståelsen af lejligheden skal derfor medregnes i klagerens skattepligtige indkomst.
Da ejendomsavancen ikke er skattefri, har klageren som følge heraf handlet groft uagtsomt ved ikke at selvangive avancen, hvorfor Skattestyrelsen har været berettiget til at genoptage klagerens skatteansættelse for indkomståret 2017.”
Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at fortjenesten ved salget af lejligheden [adresse1], [by1], er skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, hvorfor klagerens skatteansættelse skal nedsættes med 1.137.505 kr.
Repræsentanten har anført følgende begrundelse:
”...
Ad./ Baggrund:
Klager overtog ejerlejligheden fra sine forældre efter at have beboet ejerlejligheden siden marts 2012, og havde i flere år været et aktivt bestyrelsesmedlem i Ejerforeningen [adresse4], jf. nærmere nedenfor.
På tidspunktet, hvor klager overtog ejerlejligheden, tjente ejerlejligheden som fast bolig for klager - ligesom ejerlejligheden blev erhvervet fra forældrene med henblik på, at klager varigt kunne bebo denne, hvilket klager efterfølgende gjorde. Senere solgte klager lejligheden henset til hendes personlige forhold, jf. nedenfor.
Klager boede alene i lejligheden i hele sin ejertid.
Ad./ Hændelsesforløbet i sagen samt dokumentation herfor:
Forud for klagers planlagte overtagelse af ejerlejligheden fra hendes forældre, modtog klager fra sin far en e-mail af 29. december 2016, indeholdende en beregning over klagers fremtidige økonomi i forbindelse med overtagelse af lejligheden, jf. bilag 1.
Som bilag 2 fremlægges mailskrivelse fra klagers pengeinstitut forud for et aftalt møde d. 2. februar 2017 - blandt andet med henblik på at overtage det bestående lån i lejligheden, jf. bilag 2. Banken ønskede at se dokumentation for på hvilke vilkår klager skulle overtage lejligheden og dette blev da drøftet mellem klager og hendes forældre.
Klagers forældre drøftede vilkårene for salget af lejligheden med deres revisor, og d. 25. marts 2017 indgik parterne aftale om klagers køb af lejligheden. Klagers forældre bekræftede ved samme lejlighed, at overdragelsessummen i forældrehandlen kunne sættes til kr. 1.322.500,- og anbefalede klager at tage kontakt til en advokat med henblik på at få udarbejdet skøde m.v., jf. bilag 3.
Klager rettede herefter henvendelse til en advokat med henblik på, at denne skulle forestå berigtigelsen af ejendomshandlen, hvilket skete ultimo marts/primo april, jf. mailkorrespondance i perioden 5. til 6. april 2017, jf. bilag 4. Advokaten bekræftede samarbejdet ved mailskrivelse af 7. april 2017, jf. bilag 5.
Den 20. april 2017 blev der holdt ordinært generalforsamling i ejerforeningen, jf. bilag 6, hvor det af dagsordenens punkt 7 fremgår, at der skulle ske valg til bestyrelsen. På side 2 i referatet fremgår det hvem, der blev valgt til bestyrelsen - herunder klager, som blev genvalgt for 1 årig periode.
Det blev i forbindelse med skødet aftalt, at klager skulle overtage lejligheden d. 1. maj 2017, men selve tinglysningen blev forsinket, bl.a. fordi der skulle udarbejdes gældsbrev og skødet blev først tinglyst endeligt d. 18. maj 2017, jf. bilag 7.
Som bilag 8 fremlægges oversigt over historisk adkomster.
Klager var i starten af maj 2017 i tvivl om, hvorvidt hun var blevet gravid, og hun konsulterede i denne forbindelse sin egen læge d. 3. maj 2017. Journaludskrift vedlægges som bilag 9, hvoraf det fremgår, at klager muligt var gravid. Som bilag 10 fremlægges resultat fra prøvetagning. Klager modtog dette resultat ved telefonopringning fra lægen d. 5. maj 2017, hvor det således blev endeligt bekræftet, at klager var gravid.
Som led i ejendomskøbet fra forældrene havde klagers advokat oprettet et anfordringsgældsbrev, som blev underskrevet af parterne d. 7. maj 2017, jf. bilag 11.
Efter den konstaterede og helt uventede graviditet overvejede klager sine muligheder for at blive boende i lejligheden trods pladsmangel. Det var klagers ønske at blive boende i lejligheden, og hun undersøgte derfor forskellige løsningsforslag, som kunne gøre det muligt. I denne forbindelse skrev klager til to håndværkere/snedkere for at indhente pris på de nødvendige tilpasninger i lejligheden, jf. mailkorrespondance i perioden 21. til 23. maj 2017, bilag 12. Klager drøfter ligeledes den nye situation med sine veninder og spørger til om de har gode råd til indretningen.
Hensigten var at undersøge muligheden for at købe en indbygget seng med opbevaringsplads, men efter at have overvejet situationen med klagers kæreste, [person1], blev parterne enige om, at det var mest hensigtsmæssigt, at klager enten flyttede ind hos [person1] (hvilket er det, der er sket i dag), eller at man muligt købte noget nyt sammen for at få bedre plads.
Parterne blev efter overvejelser enige om, at det ikke var hensigtsmæssigt at bo i lejligheden, da to voksne og et lille barn var for mange personer til en 44 m2 lejlighed.
Parterne nåede til denne erkendelse ultimo maj 2017, hvorefter klager skrev til ejendomsmæglerfirmaet [virksomhed2] d. 31. maj 2017, jf. bilag 13. [virksomhed2] svarer tilbage d. 1. juni 2017, at man er indstillet på at aftale tid til en besigtigelse i lejligheden d. 7. juni 2017.
Den 8. juni 2017 indgår klager formidlingsaftale med [virksomhed2], jf. bilag 14. Lejligheden udbydes til kr. 2.495.000,- og de nærmere vilkår fremgår af formidlingsaftalen.
Lejligheden sættes herefter til salg, og lejligheden bliver hurtigt solgt, jf. bilag 15, købsaftale af 24. juni 2017, hvor lejligheden sælges for kr. 2.495.000,- til overtagelse pr. 15. august 2017.
Ad./ De retlige forhold:
Det bemærkes, at klager har boet i lejligheden siden marts måned 2012 og frem til d. 13. august 2017, hvor klager fraflyttede lejligheden.
Klager indgik aftale med sine forældre om at erhverve lejeligheden i forbindelse med et forældresalg, hvilket skete d. 25. marts 2017, jf. bilag 3, hvor lejligheden skulle overtages pr. 1. maj 2017. Det er i denne forbindelse ikke afgørende, at skødet først bliver tinglyst senere d. 18. maj 2017, da aftaletidspunktet er det afgørende.
Det fremgår tydeligt af hændelsesforløbet, som er dokumenteret ovenfor, at klager først efter den faktuelt konstaterede og uventede graviditet d. 5. maj 2017 foretager overvejelser sammen med sin kæreste om, hvorvidt parret skal bo sammen med det kommende barn efter familieforøgelsen - ligesom det ligeledes fremgår, at klager har overvejet sine muligheder for at tilpasse lejligheden til den nye situation, hvilke overvejelser foregik i hele maj måned efter, at graviditeten var konstateret d. 5. maj 2017, hvorefter klager d. 31. maj 2017 indhenter salgsoplæg for at sætte lejligheden til salg som følge af de ændrede forhold. Lejligheden sættes herefter til salg den 8. juni 2017, bilag 14.
Det bemærkes særligt, at klager, som var et aktivt bestyrelsesmedlem i ejerforeningen, genopstillede til ejerforeningens bestyrelse på generalforsamlingen d. 20. april 2017, jf. bilag 6, hvilket klager naturligvis ikke ville have gjort, såfremt hun ikke på daværende tidspunkt havde til hensigt varigt at blive boende i lejligheden.
Klagers graviditet var ikke planlagt, og kom på et uheldigt tidspunkt, men klager kan ikke bebrejdes for at have taget konsekvenserne af graviditeten - ligesom hændelsesforløbet dokumenterer, at klager havde til hensigt at erhverve lejeligheden for at blive boende, samt at lejligheden har tjent til varig bolig for klager, indtil hun fraflyttede denne d. 13. august 2017.
Det forhold, at klager 3-4 uger efter den konstaterede graviditet den 5. maj 2017 beslutter sig for at afhænde lejligheden, kan ikke tages til udtryk for, at klager ikke havde til hensigt at benytte og bebo lejligheden på aftaletidspunktet den 25. marts 2017 hvilket netop var det, som klager havde og gjorde. Først d. 31. maj 2017 opgav klager sine planer om at indrette lejligheden, så den var hensigtsmæssig til fortsat beboelse under de nye familie omstændigheder, og d. 31. maj 2017 rettede klager henvendelse til ejendomsmæglerfirmaet [virksomhed2] med henblik på at modtage et salgsoplæg for lejligheden.
Det forekommer nærliggende at gå ud fra, at Skattestyrelsen har reageret på det tætte tidsmæssige sammenfald mellem tinglysningstidspunkterne for henholdsvis registrering af klagers skøde på lejligheden d. 18. maj 2017 og klagers efterfølgende salg af lejligheden, hvilket der nærmere er redegjort for i nærværende klage.
Det forhold, at klager bebor lejligheden i en kort tidsperiode inden salget medfører ikke, at klager bliver ejendomsavanceskattepligtig, da hun opfylder betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1., om skattefritagelse henset til, at hun har haft fast og varig bopæl i lejligheden, både før og efter købstidspunktet og ikke på købstidspunktet havde til hensigt at videresælge lejligheden.
...”
Repræsentanten har fremsendt følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse:
”Med henvisning til sagsfremstillingen og forslaget til afgørelse, skal jeg på klagers vegne oplyse at der ikke er bemærkninger til selve sagsfremstillingen, men derimod til forslaget om afgørelse som følger:
Der er ikke i dansk ret krav om, at der ved handel med fast ejendom skal indgås en skriftlig købsaftale. Af sagens bilag 3, skrivelse fra 25. marts 2017 fremgår netop at der er indgået en bindende købsaftale, ligesom vilkårene er specificeret og aftalen er entydig. Tilsagnet fra sælgerne skete efter råd fra sælgernes revisor.
Der er således givet klageren et bindende tilsagn om køb som hun kunne støtte ret på, hvilket hun da også gjorde, da hun forud den 2. februar 2017 havde afholdt møde med banken og senere fik tinglyst skøde med overtagelse den 1. maj 2017.
Gældsovertagelsen var bevilliget før overtagelsesdagen den 1. maj 2017 og har intet med den bindende aftale at gøre. Det bestrides således at der først var indgået bindende aftale mellem parterne den 1. maj 2017, da dette af praktiske grunde var nødt til at være på plads inden skødet kunne anmeldes til tinglysning før overtagelsen.
Gældsovertagelsen blev således bevilliget kort tid efter mødet den 2. februar med banken, jf. bilag 2. Jeg har ikke kunnet finde et bilag på hvornår banken bevilligede selve gældsovertagelsen, men det var før det bindende tilsagn fra forældrene den 25. marts 2017, da gældsovertagelsen var en forudsætning for at handelen kunne gennemføres.
Konklusionen er således at tilsagnet om køb var bindende den 25. marts 2017, og blev fulgt op med skøde om overtagelse den 1. maj 2017. Ellers ville klager heller ikke have henvendt sig til en advokat som svarede den 5. april 2017 og yderligereden 7. april 2017, bilag 5, hvor det fremføres:
"Som drøftet laver vi den helt simple model, hvor vi blot skøder ejerlejligheden over til dig, idet du i forvejen har indgående kendskab til lejligheden, ligesom der er tale om en familieoverdragelse. Vi laver altså ingen købsaftale, men kun det digitale skøde."
Det er udokumenteret fra Skatteankestyrelsens side at gældsovertagelsen først fandt sted på selv overtagelsesdagen, ligesom dette ikke er muligt i handler, da skødet ikke bør anmeldes til tinglysning før dette er afklaret.
Om nødvendigt vil sælgerne/klagernes forældre vedstå på tro og love at tilsagnet blev givet som anført hvis vidneforklaring ikke kan ske for Landsskatteretten. Skatteankestyrelsen OPFORDRES til at forholde sig hertil.”
Retsmøde
Repræsentanten gennemgik og redegjorde for sine påstande og anbringender i overensstemmelse med sine skriftlige indlæg.
Repræsentanten påpegede, at det fremgår af sagens faktum, at lejligheden har en størrelse på 55 m2. Dette er dog størrelsen ifølge BBR, der også inddrager fællesarealer. Lejlighedens reelle størrelse er 44 m2.
Repræsentanten udleverede en kopi af en mail fra klagerens bank dateret den 16. marts 2017, hvori banken bekræftede, at klageren kunne overtage lånet i lejligheden. Repræsentanten anførte herefter, at klageren havde løftet bevisbyrden for, at lejligheden havde tjent til bolig for hende i hendes ejertid, når der henses til, at den korte ejertid skyldes en uventet graviditet. Dette understøttes af, at klageren blev valgt til bestyrelsen i ejerforeningen i april 2017, samt kontaktede snedkere i slutningen af maj 2017, hvilket der ikke havde været grundlag for, hvis klageren ikke havde haft til hensigt at blive boende i lejligheden.
Både klageren og hendes far blev af repræsentanten adspurgt om hensigten med og købet af lejligheden. Klagerens far oplyste, at købet af lejligheden i 2012 skete for at hjælpe datteren med at have et sted at bo. Hensigten med at overdrage lejligheden til datteren var også, at hun ville blive boende, hvilket dog blev ændret af hendes graviditet. På opfordring fra revisor udformede de den 25. marts 2017 et dokument med tilsagn til datteren om, at hun kunne købe lejligheden.
Klageren oplyste, at hun ønskede at blive boende i lejligheden, da hun selv havde været med til at vælge den i 2012. Det var ikke meningen, at hun ville bo der med sin kæreste, da hun i maj 2017 fandt ud af, at hun var gravid. Efter drøftelse med kæresten blev de enige om, at det var mere praktisk at bo i hans lejlighed, der havde bedre faciliteter.
Klageren blev spurgt, hvornår skødet var blevet lavet og underskrevet, men kunne ikke erindre den specifikke dato.
Skattestyrelsen fastholdt, at afgørelsen skulle stadfæstes og uddybede synspunkterne herfor i overensstemmelse med indlæggene til Landsskatteretten.
Landsskatterettens afgørelse
Sagen angår, om klagerens fortjeneste i indkomståret 2017 på 1.137.505 kr. ved salget af [adresse1], [by1], ikke skal medregnes i klagerens skattepligtige indkomst i medfør af den såkaldte parcelhusregel i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.
Såfremt klageren er skattepligtig af ejendomsavancen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, angår sagen tillige, om Skattestyrelsen har været berettiget til ekstraordinært at genoptage klagerens skatteansættelse for 2017 efter skatteforvaltningslovens § 27.
Ejendomsavance
Retsgrundlaget
Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtiges indkomst efter reglerne i denne lov.
Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, den såkaldte parcelhusregel, indeholder en undtagelse hertil, idet fortjeneste ved afståelse af en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder ikke skal medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og såfremt betingelserne i stk. 1, nr. 1-3, i øvrigt er opfyldt.
Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, stiller ikke krav om beboelsens længde, men ejendommen skal reelt have tjent som bolig for skatteyderen, jf. U.2006.178.H og SKM2007.74.HR.
Det er, jf. de to nævnte højesteretsdomme, skatteyderen, der skal godtgøre, at lejligheden reelt har tjent som bolig for hende.
Fortjenesten er alene omfattet af skattefritagelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, når den beboelse, som skatteyderen påberåber sig, har fundet sted i ejerperioden.
Beboelse, der finder sted uden for ejerperioden, er således uden betydning for vurderingen af, hvorvidt avance ved salg af ejendommen vil være omfattet af bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.
Ejerperioden ophører i lovens forstand, når den hidtidige ejer indgår en bindende aftale med en køber om at sælge ejendommen. Det faktiske overtagelsestidspunkt m.v. er i den sammenhæng uden betydning.
Landsskatterettens begrundelse og resultat
Klagerens forældre erhvervede den 15. marts 2012 lejligheden beliggende [adresse1], [by1], for 1.415.000 kr. Lejligheden er en 2-værelses lejlighed på 53 m2.
Klagerens far fremsendte den 29. december 2016 en mail til klageren, hvori han bl.a. havde opstillet 4 beregninger over klagerens fremtidige økonomi, såfremt hun overtog lejligheden.
Klageren kontaktede den 3. februar 2017 [finans2] for at høre om mulighederne for at overtage lånet i lejligheden.
Klageren har gjort gældende, at der den 25. marts 2017 blev indgået en aftale om købet af lejligheden fra forældrene.
I det fremlagte dokument dateret 25. marts 2017 fremgår, at:
”For god ordens skyld vil vi gerne skriftligt bekræfte, at du køber lejligheden ([adresse1]) for 1.322.500 kr. Vi har snakket med vores revisor som har godkendt denne pris (ejendomsvurderingen + 15 %). Som aftalt tager du selv kontakt til advokat og får udarbejdet skøde m.v. Du betaler ligeledes for denne ydelse.”
[virksomhed1] har i mail af 7. april 2017 bekræftet at ville bistå klageren med udarbejdelse af et anfordringsgældsbrev samt skøde.
På dette grundlag påhviler det klageren at godtgøre, at hun erhvervede lejligheden ved det ovennævnte dokument fra sine forældre. Henset til, at klageren gør gældende, at perioden fra 25. marts 2017 skal medregnes til hendes ejerperiode ved afgørelsen af, om hendes fortjeneste ved videresalget er skattepligtig, og at klageren og hendes forældre ikke er uafhængige parter, er klagerens bevisbyrde skærpet.
Dokumentet af 25. marts 2017 er ikke underskrevet eller bekræftet af vitterlighedsvidner, er meget kortfattet og tager ikke stilling til alle de vilkår, som en overdragelse af fast ejendom sædvanligvis regulerer. I mailen af 7. april 2017 fremgår det heller ikke, at der på dette tidspunkt eller den 25. marts 2017 var indgået en bindende aftale.
Dermed har klageren ikke godtgjort, at der allerede ved dokumentet den 25. marts 2017 blev indgået en endelig og bindende aftale med hendes forældre om erhvervelsen af lejligheden.
Den 1. maj 2017 har klageren overtaget realkreditlånet i lejligheden på 955.000 kr. Klageren underskrev herefter den 7. maj 2017 et anfordringsgældsbrev stort 367.500 kr. med forældrene som långiver, og den 18. maj 2017 blev klageren tinglyst som ejer af ejendommen.
Landsskatteretten finder, at en endelig og bindende aftale om erhvervelse af lejligheden tidligst blev indgået ved gældsovertagelsen den 1. maj 2017 og den efterfølgende underskrift af anfordringsgældsbrevet samt tinglysningen af skødet.
De forhold, at klageren kontaktede [finans2] den 3. februar 2017 og den 7. april 2017, har fået en bekræftelse fra [virksomhed1] om, at firmaet ville bistå med udarbejdelse af anfordringsgældsbrevet og et digitalt skøde, kan ikke føre til et andet resultat, da henvendelserne ikke i sig selv godtgør, at der allerede den 25. marts 2017 var indgået en endelig og bindende aftale.
Ejerperioden regnes derfor tidligst fra den 1. maj 2017.
Lejligheden blev erhvervet for 1.322.500 kr.
Den 31. maj 2017 kontaktede klageren [virksomhed2] ejendomsmægler vedrørende salg af lejligheden og underskrev den 8. juni 2017 en formidlingsaftale, hvor lejligheden var værdiansat til 2.495.000 kr. med et forventet salg inden for 6 måneder.
Lejligheden blev den 24. juni 2017 solgt til tredjemand for 2.495.000 kr. med overtagelse den 15. august 2017.
Klageren har oplyst, at hun erhvervede lejligheden for at bebo den varigt. Dette understøttes bl.a. af, at hun den 20. april 2017 blev valgt til bestyrelsen i ejerforening for et år. Den 5. maj 2017 fandt klageren imidlertid ud af, at hun var gravid, og hun undersøgte mulighederne for at blive boende i lejligheden, bl.a. ved henvendelse til to snedkere den 21. og 23. maj 2017, hvor hun undersøgte prislejet for at få lavet en indbygget seng til lejligheden. Efter drøftelse med hendes kæreste, blev de dog enige om at flytte sammen i kærestens lejlighed, hvilket var årsagen til, at hun kontaktede ejendomsmægleren.
Klageren indledte således salgsbestræbelser kort efter overtagelsen af realkreditlånet den 1. maj 2017 ved henvendelse til ejendomsmægleren den 31. maj 2017, hvorefter lejligheden blev solgt til tredjemand den 24. juni 2017.
Efter en samlet vurdering finder Landsskatteretten, ligesom Skattestyrelsen, at klageren ikke har godtgjort, at klagerens køb af lejligheden fra sine forældre for en lavere pris, end forældrene erhvervede lejligheden for 5 år forinden, og en væsentlig lavere pris, end hun videresolgte lejligheden for til tredjemand kun ca. en måned efter, skete med henblik på, at lejligheden skulle tjene som bolig for klageren. Landsskatteretten finder derimod, at klagerens køb af lejligheden alene var begrundet i forældrenes og klagerens fælles ønske om ydelse af en afgiftsfri gave til klageren gennem udnyttelse af parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Under disse omstændigheder har klageren således ikke dokumenteret, at lejligheden reelt har tjent som bolig for hende i en del af eller hele den periode, hun ejede lejligheden.
Ekstraordinær genoptagelse
Retsgrundlaget
Klageren er omfattet af den korte ligningsfrist i § 1, stk. 1, 1. pkt., i bekendtgørelse nr. 534 af 22. maj 2013 om en kort frist for skatteansættelse af personer med enkle økonomiske forhold.
Af bekendtgørelsens § 1 fremgår, at told- og skatteforvaltningen skal afsende varsel om foretagelse eller ændring af en ansættelse af indkomstskat for fysiske personer senest den 30. juni i det andet kalenderår efter indkomstens udløb.
Varsel om ændring af klagens skatteansættelse for indkomståret 2017 blev sendt den 3. januar 2020. Varsel om ændring af skatteansættelsen blev dermed udsendt efter udløbet af den korte ligningsfrist frist.
Den korte ligningsfrist i bekendtgørelsens § 1, stk. 1, 1. pkt., forlænges dog efter bekendtgørelsens § 3, når betingelserne for ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 27 er opfyldt.
Efter skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5, kan told- og skatteforvaltningen ændre den skattepligtige indkomst efter udløbet af den ordinære ansættelsesfrist i § 1, stk. 1, 1. pkt., hvis den skattepligtige eller nogen på dennes vegne forsætligt eller groft uagtsomt har bevirket, at skattemyndighederne har foretaget en ansættelse på et urigtigt eller ufuldstændigt grundlag.
Landsskatterettens begrundelse og resultat
Udgangspunktet er, at fortjeneste ved salg af fast ejendom er skattepligtig, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1.
Efter ovenstående oplysninger, hvorefter klageren kort efter købet af lejligheden indledte salgsbestræbelser og solgte den igen efter knapt 2 måneders ejerskab, og da advokaten i mail af 7. april 2017 henledte opmærksomheden på mulig ejendomsavancebeskatning, finder Landsskatteretten, at den manglende selvangivelse af fortjenesten ved afståelse af lejligheden bevirkede, at skatteansættelsen blev foretaget på et urigtigt eller ufuldstændigt grundlag, og at dette må tilregnes klageren som i hvert fald groft uagtsomt, jf. SKM.2017.623.ØLR.
En ansættelse efter skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, kan kun foretages, såfremt den varsles af told- og skatteforvaltningen senest 6 måneder efter, at told- og skatteforvaltningen er kommet til kundskab om det forhold, der begrunder fravigelsen af fristerne for ordinær genoptagelse. En ansættelse, der er varslet af told- og skatteforvaltningen, skal endvidere foretages senest 3 måneder efter den dag, hvor varsling er afsendt. Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2.
Skattestyrelsen anmodede om materiale vedrørende salget af ejendommen den 30. august 2019, hvorefter klageren redegjorde for forløbet i mail af 2. september 2019. Skattestyrelsen fremsendte herefter forslag til afgørelse den 3. januar 2020 og har således overholdt 6-måneders fristen ved agterskrivelsen, ligesom 3-måneders fristen for skatteansættelsen er overholdt ved den påklagede afgørelse den 17. januar 2020.
Skattestyrelsen har derfor været berettiget til at genoptage klagerens skatteansættelser ekstraordinært.
Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse.