Kendelse af 13-09-2024 - indlagt i TaxCons database den 15-10-2024

Journalnr. 21-0022843

Skattestyrelsen har anset klageren for at være skattepligtig af en ejendomsavance på 926.573 kr. for indkomståret 2019 ved salget af lejligheden [adresse1], [by1].

Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse.

Faktiske oplysninger

Klagerens far erhvervede den 28. august 2013 lejligheden beliggende [adresse1], [by1], for 1.783.000 kr. Lejligheden er en 3-værelses lejlighed på 91 m².

Ifølge CPR har klageren været tilmeldt følgende adresser i perioden fra 1. august 2010 til 2019:

Adresse	Fra:	Til:
[adresse2], [by1]	1. august 2010	1. oktober 2013
[adresse1], [by1]	1. oktober 2013	1. august 2019
[adresse3], [by2]	1. august 2019

Lejligheden har været udlejet til klageren i hele perioden frem, at hun købte og overtog lejligheden den 1. januar 2019. Klagerens kæreste var tilmeldt adressen i perioden 1. oktober 2013 til 1. november 2017 samt 28. februar 2019 til 7. juni 2019.

Repræsentanten har oplyst, at klageren i en årrække boede sammen med sin kæreste på [adresse2], [by1]. De flyttede den 1. oktober 2013 ind på [adresse1], [by1]. Flytningen skete primært grundet familieforøgelse og behov for en større bolig. I november 2017 flyttede kæresten imidlertid til en anden lejlighed grundet samlivsvanskeligheder.

Repræsentanten har videre oplyst, at der i slutningen af 2018 blev indgået en mundtlig aftale mellem klageren og hendes forældre om klagerens køb af lejligheden. Samtidig hermed fik klageren en ny kæreste. Dette forhold holdt ikke, og klageren og hendes tidligere kæreste genoptog forholdet. Den tidligere kæreste blev igen tilmeldt adressen den 28. februar 2019. Det er oplyst, at klagerens kæreste herefter ikke følte sig tilpas i lejligheden og ønskede, at de fandt en ny lejlighed sammen, som de også begge kunne eje. Som følge heraf blev lejligheden på [adresse1], [by1], sat til salg.

Der er fremlagt en købsaftale vedrørende klagerens køb af lejligheden af hendes far. Det fremgår af købsaftalens indledning, at lejligheden pr. 1. oktober 2017 havde en ejendomsværdi på 1.750.000 kr. Ifølge købsaftalens § 7 køber klageren lejligheden med overtagelse den 1. januar 2019 for 1.783.000 kr., der berigtiges ved overtagelse af gæld til [finans1] og udstedelse af et sælgerpantebrev på 407.060,69 kr. I købsaftalens § 14, stk. 1, fremgår, at ”Indtil såvel købers og sælgers underskrift på denne købsaftale foreligger, er den at betragte som et tilbud”. Købsaftalen er underskrevet af klageren og hendes far. Ved klagerens underskrift er angivet den 1. januar 2019, mens der ikke er angivet en dato ved faderens underskrift. Repræsentanten har oplyst, at det er en tilfældighed, at der kun fremgår en enkelt datering på købsaftalen.

Den 1. januar 2019 underskrev klageren og hendes far et gældsbrev stort 407.060, 69 kr.

Repræsentanten har fremsendt en mail af 11. marts 2021 fra klagerens rådgiver i [finans2], hvor fremgår:

”Hej [person1] og [person2]

Jeg bekræfter hermed, at vi gentagne gange i efteråret 2018 pr. telefon drøftede jeres ønske om at sælge lejligheden på [adresse1], [by1] til [person3], så hende og [person4] kunne blive boende – som [person3] ønskede. Det blev dog først meget konkret i starten af 2019, hvor vi for alvor satte gang i beregningerne m.v. på [person3]s økonomi. ”

Der er fremlagt en årsopgørelse fra 2019 fra [finans1], hvorefter klageren har haft et realkreditlån i perioden 1. januar 2019 – 5. september 2019 i [adresse1], [by1].

Klageren blev tinglyst som ejer den 27. februar 2019.

Den 1. maj 2019 underskrev klageren en formidlingsaftale med [virksomhed1]. Det fremgår af formidlingsaftalen, at ejendomsmægleren den 19. april 2019 værdiansatte lejligheden til 2.798.000 kr. med et forventet salg på 3 måneder.

Lejligheden blev solgt til tredjemand ved købsaftale underskrevet af køber den 3. juni 2019 og af klageren den 7. juni 2019. Lejligheden blev solgt for 2.798.000 kr. med overtagelse den 1. september 2019.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har anset klageren for at være skattepligtig af en ejendomsavance på 926.573 kr. for indkomståret 2019 ved salget af lejligheden [adresse1], [by1].

Skattestyrelsen har begrundet afgørelsen med følgende:

”

1.4.	Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at fortjeneste ved salg af ejendom er skattepligtig. Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1, kan salget være skattefrit, hvis ejeren har beboet ejendommen med varig bolig for øje.

I oplyser i brev af 22. februar 2021, at du køber lejligheden ved aftale af 1. januar 2019.

Den fremsendte købsaftale er ikke dateret ved sælgers underskrift, så der er ikke sendt dokumentation ind for, hvornår handlen er indgået.

Ifølge de indberetninger Skattestyrelsen, er slutsedlen dateret den 27. februar 2019. Der vil derfor blive taget udgangspunkt i denne dato.

Der er i brev af 22. februar 2021 kommenteret vedr.:

Flytning af bohave

Anden bolig til rådighed

Indretning

Folkeregistertilmelding

Forsikringsforhold, abonnementer og Internetopkobling

Forbrug (varme, vand, elektricitet og gas)

Varighed

Lejligheden [adresse1], siden 2013 været bolig for dig, hvorfor en del af punkterne ikke ses at være af betydning for sagen. Det er efter Skattestyrelsens opfattelse alene punktet om anden bolig til rådighed og varighed, der har betydning for sagen.

Det er oplyst, at du ikke har haft andre boliger til rådighed i den periode, hvor du har været tilmeldt på [adresse1], [by1].

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at man som sælger af en ejendom, selv har indflydelse på overtagelsesdatoen af ejedommen og derfor kan sikre sig, at man ikke står uden bolig.

Du har således solgt lejligheden [adresse1] med overtagelse 1. september 2019 og I har købt lejligheden [adresse3] med overtagelse 1. september 2019.

Med varighed menes perioden fra du køber lejligheden ved bindende aftale og indtil du indleder salgsbestræbelserne.

Du køber, ved bindende aftale af 27. februar 2019, lejligheden [adresse1], [by1] af din far for 1.783.000 kr. Før købet har du boet til leje i lejligheden.

Den 19. april 2019 har [virksomhed1] udarbejdet formidlingsaftale. Forud for udarbejdelsen af formidlingsaftalen, er lejligheden besigtiget med henblik på værdiansættelse.

Du sælger lejligheden ved bindende aftale af 7. juni 2019 for 2.798.000 kr.

Lejligheden er købt ved bindende aftale af 27. februar 2019. Ifølge folkeregisteret flytter [person5] tilbage til lejligheden [adresse1] den 28. februar 2019, altså samtidig med, at du køber lejligheden. På det tidspunkt du køber lejligheden, er I 3 personer i husstanden. Du oplyser, at I finder lejligheden for lille efter at [person5] er flyttet tilbage og især da I ønsker at få endnu et barn.

I har ved bindende aftale af 7. juni 2019 købt en større lejlighed.

Det er Skattestyrelsen opfattelse, at det ikke har været din hensigt, at lejligheden [adresse1] skulle tjene som varig bolig for jer. Der er bl.a. lagt vægt på, at du meget kort tid efter, at du har købt lejligheden, tager kontakt til en ejendomsmægler, med henblik på salg af lejligheden.

Din fortjeneste ved salg af lejligheden anses derfor ikke for omfattet af skattefritagelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1.

Fortjeneste ved salget af lejligheden [adresse1] kan jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4 og § 5 stk. 1 opgøres med:

Salgspris	2.798.000 kr.
Salgsomkostninger jf. formidlingsaftale	• 66.069 kr.
	2.731.931 kr.
Købspris	1.783.000 kr.
Tinglysningsafgift	12.358 kr.
Tillæg jf. §5 stk. 1.	10.000 kr.
	1.805.358 kr.

Fortjeneste (2.731.931-1.805.358 kr.) 926.573 kr.

Det fremgår af personskattelovens § 4 stk. 1 nr. 14, at fortjeneste ved salg af ejendom beskattes som kapitalindkomst.”

Skattestyrelsen er kommet med følgende bemærkninger til klagen:

”

Der er i klagen lagt vægt på, at lejligheden [adresse1], [by1] har tjent som bolig for [person3] siden 2013. Den tid [person3] har beboet lejligheden som lejer, har ingen betydning for denne sag, da det alene er tiden som ejer og hensigten med købet, der har betydning for sagen.

Det er oplyst, at der er indgået en skriftlig aftale om [person3]s køb af lejligheden [adresse1], [by1] den 1. januar 2019.

Det fremgår af indberetningen til Tinglysningen, at købsaftalen er indgået 27. februar 2019 med overtagelse 1. januar 2019.

Dette underbygges også af udtalelse fra [person6], [finans2].

[person6], [finans2] skriver:

”Jeg bekræfter hermed, at vi gentagne gange i efterret 2018 pr. telefon drøftede jeres ønske om at sælge lejligheden på [adresse1], [by1] [person3], så hende og [person4] kunne blive boende - som [person3] ønskede.

Det blev dog først meget konkret i starten af 2019, hvor vi for alvor satte gang i beregningerne m.v. på [person3]s økonomi.

[person3] køber lejligheden af sin far, [person2] for samme pris, som han købte lejligheden for i 2013. Hvis [person2] selv havde solgt lejligheden til 3.-mand i 2019, ville avancen uomtvisteligt have være skattepligtig.

Det er oplyst, at [person3] ”i slutningen af april 2019” kontakter en ejendomsmægler med henblik på salg af lejligheden.

Formidlingsaftale med [virksomhed1], [by1] er indgået 19. april 2019. Det fremgår af formidlingsaftalen, at ejendomsmægleren, forud for indgåelse af formidlingsaftalen, har besigtiget lejligheden med henblik på prisfastsættelse.

Salgsbestræbelserne er altså indledt før 19. april 2019.

Lejligheden [adresse1], [by1] er købt ved bindende aftale af 27. februar 2019 allerede før den 19. april 2019 er der indledt salgsbestræbelse.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at fortjeneste ved salg af ejendom er skattepligtig. Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1 er er undtagelsesbestemmelsen til § 1. Det derfor sælger af lejligheden, der skal bevise, at salget er omfattet af undtagelsesbestemmelsen i § 8 stk. 1.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at fortjenesten ved salget af lejligheden på [adresse1], [by1], er skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, hvorfor klagerens skattepligtige indkomst skal nedsættes med 926.573 kr.

Repræsentanten har begrundet påstanden med følgende:

”I bedømmelsen af, om et hus eller en lejlighed har tjent som bolig, - og dermed kan sælges skattefrit efter EBL § 8 - lægges der vægt på en række momenter. Der henvises til tidligere fremførte argumenter i min skrivelse af 22. februar 2021.

Disse argumenter bygger på objektive forhold til vurdering af, om en ejendom tjener som bolig, idet det er et uomtvistet faktum i alle forholdene, at det juridiske ejerskab er på plads.

I nærværende sag bygger Skattestyrelsen udelukkende deres afgørelse på klagers hensigt. Skattestyrelsen lægger nu udelukkende et subjektivt element ind i vurderingen, selv om det må konstateres at det juridiske ejerskab er på plads, herunder momenterne, flytning af bohave, indretning, folkeregistertilmelding, forsikringsforhold og forbrug.

I den anledning skal jeg bemærke at de subjektive betragtninger omkring afståelse af ejerbolig blev forladt i 1982, da man indførte ejendomsavancebeskatningsloven, jf. lov nr. 247 af 9. juni 1982.

Her fik § 8 den ordlyd, den stort set har i dag.

Det er ejeren, der skal bevise og dokumentere, at ejendommen har tjent som bolig, og den bevisbyrde kan ejeren løfte ved eksempelvis at dokumentere eller afkræfte disse momenter, som er nævnt i vores skrivelse af 22. februar 2021.

Det skal særligt bemærkes, at man lægger vægt på en flerhed af momenter, hvor ikke blot ét element har betydning ved vurderingen af, hvorvidt der er tale om en varig bolig.

I den anledning skal vi gøre opmærksom på følgende faktiske forhold:

Faktiske forhold for [person3], omkring lejligheden [adresse1].

Efter i en årrække at have boet sammen med [person5] på [adresse2], flyttede parret til en større lejlighed den 1. oktober 2013 på [adresse1]. Baggrunden for denne flytning var primært, at parret skulle have en datter og at dette krævede en større bolig. (Datteren blev født den 11. november 2013.)

Det er den eneste bolig, parret har rådighed over på dette tidspunkt.

I november 2017 flytter parret imidlertid fra hinanden, idet [person5] lejer en lejlighed på [adresse4]. Parret bevarer fælles forældremyndighed over datteren.

I efteråret 2018 drøftede [person3] med sine forældre, mulighederne for at kunne overtage lejligheden, som herefter skulle danne en tryg ramme for den lille familie. Man har bl.a. nogle drøftelser med [finans2], som er [person3]s pengeinstitut.

Vi skal i den forbindelse henvise til vedhæftede bekræftelse fra [person6], Privatrådgiver i [finans2]. Der blev således indgået en mundtlig aftale mellem [person3] og forældrene i slutningen af 2018 og indgået en skriftlig købsaftale den 1. januar 2019 om overtagelse den 1. januar 2019.

I den anledning skal det påpeges at købsaftalen er underskrevet den 1. januar 2019 af såvel køber som sælger.

Den anførte datering den 1. januar 2019 er gældende for såvel køber som for sælger. Den anførte datering under køber tjener således som datering for begge parter.

Overdragelsesaftalen blev tinglyst den 29. februar 2019, hvilket hang sammen med færdiggørelsen med etableringen af den endelig økonomi.

I december måned 2018 genoptog [person3] og [person5] forholdet igen.

I perioden op til efteråret 2018, havde begge forhold med andre.

Forholdet mellem [person3] og [person5] blev hen over vinteren 2018/19 bedre og bedre og 28. februar 2019 flyttede [person5] tilbage samtidig med at hans lejlighed på [adresse4] blev fraflyttet. Efter at [person5] var flyttet tilbage, synes de, at lejligheden var for lille – især på baggrund af parrets ønske om familieforøgelse. Efter tilbageflytningen følte [person5] sig ikke tilpas i lejligheden, idet han havde svært ved at fortrænge, at [person3] havde været sammen med sin daværende kæreste i deres fælles lejlighed. [person5]s ubehag udviklede sig til en psykisk belastning, som var ved at ødelægge forholdet.

På baggrund heraf besluttede parret i slutningen af april 2019 at kontakte en ejendomsmægler med henblik på, at lejligheden skulle sælges, så de kunne finde et nyt fælles sted at bo, som kunne være rammen om familien og som de begge skulle eje. Formidlingsaftale blev indgået den 19. april 2019 og lejligheden blev solgt den 3. juni 2019. Det bemærkes desuden at parret bliver gift i august 2019.

Påstand.

Efter Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 skal en- og tofamiliehuse (herunder ejerlejligheder), som har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen...

Som underbygning af, at lejligheden har tjent til bolig for ejeren skal det bemærkes, at [person3] allerede flytter ind i lejligheden den 1. oktober 2013.

Lejligheden har siden indflytningen dannet rammen om familien, herunder forøgelse af familien – også selv om der var en pause i parforholdet i ca. 1 år.

[person3] har i hele denne bo-periode ikke haft andre boliger til rådighed, hvorfor det også var naturligt at erhverve boligen, primo 2019 i forbindelse med genetablering af forholdet til [person5].

Med henvisning til praksis på området, jf. ovenstående, må det således konstateres at [adresse1] har været den eneste bolig, som [person3] har haft rådighed over.

På erhvervelsestidspunktet (januar 2019) har lejligheden således også fungeret som bolig i mere end 5 år.

[person3] har således dokumenteret at lejligheden – også på erhvervelsestidspunktet, skal fungere som en varig bolig.

Vi skal i den forbindelse henvise til, at Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 ikke angiver nogen minimumsperiode for beboelse, for at dokumentere at den på varig basis skal fungere som bolig for ejeren. Ejendomsavancebeskatningsloven § 8 er således en objektiv bestemmelse.

Der skal bl.a. henvises til SKM2003.285, hvor man i forståelsen af begrebet ”varigt ophold” henviser til, at man ikke har anden bolig til rådighed, hvorfor erhvervelsen kun kan være midlertidig.

Vi er således ikke enig i Skattestyrelsens forståelse af begrebet ”varigt”.

Skattestyrelsen indfortolker i dette begreb, at det skal kunne underbygges af, at man rent faktisk bliver i boligen gennem meget lang tid. Denne antagelse er der hverken lovmæssig eller praksis for.

Skattestyrelsen bør derfor kunne objektivere hvad de mener er ”varigt”.

Vi skal således henvise til følgende:

1. Lejligheden har tjent til bolig for [person3] i perioden 1. oktober 2013 – 1. september 2019. (Hvor ejertiden var i perioden 1. januar – 1. september 2019).

2. [person3] har ikke i denne periode haft anden bolig til rådighed.

3. [person3] overtog lejligheden den pr. 1. januar 2019 og den sættes først til salg den 19. april 2019.

4. Lejligheden købes ved slutseddel den 1. januar 2019, som en bekræftelse af en mundtlig aftale mellem [person3] og forældrene i december 2018. (Tinglysningsdatoen den 29. februar 2019 er udelukkende en sikringsakt.)

5. Salget skyldes udelukkende forhold, som opstår efter [person5] flytter tilbage til lejligheden den 28. februar 2019.

6. Lejligheden har således varigt – også på erhvervelsestidspunktet – tjent til bolig for [person3].

På den baggrund kan vi således ikke acceptere, at der skal ske beskatning af fortjenesten ved salg af [adresse1], da ejerlejligheden og ejerskabet opfylder samtlige betingelser efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 8.”

Retsmøde

Repræsentanten gennemgik og redegjorde for sine påstande og anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg.

Repræsentanten anførte, at bedømmelsen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, er objektiv, hvor selv kort beboelsestid er tilstrækkelig, såfremt der er tale om reel beboelse og ikke proforma og henvist til SKM2023.572.ØLR.

Skattestyrelsen fastholdt, at afgørelsen skulle stadfæstes og uddybede synspunkterne herfor i overensstemmelse med indlæggene til Landsskatteretten. Derudover henviste Skattestyrelsen til Landsskatterettens tidligere lignende afgørelser, SKM2024.138.LSR og SKM2024.185.LSR.

Landsskatterettes afgørelse

Sagen vedrører om klagerens fortjeneste i indkomståret 2019 på 926.573 kr. ved salget af [adresse1], [by1], ikke skal medregnes i klagerens skattepligtige indkomst i medfør af den såkaldte parcelhusregel i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Retsgrundlaget

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtiges indkomst efter reglerne i denne lov.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, indeholder en undtagelse hertil, idet fortjeneste ved afståelse af en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder ikke skal medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og såfremt betingelserne i stk. 1, nr. 1-3, i øvrigt er opfyldt.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, stiller ikke krav om beboelsens længde, men ejendommen skal reelt have tjent som bolig for skatteyderen, jf. U.2006.178.H og SKM2007.74.HR.

Det er i henhold til de to højesteretsdomme klageren, der skal godtgøre, at lejligheden reelt har tjent som bolig for hende.

Fortjenesten er alene omfattet af skattefritagelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, når den beboelse, som skatteyderen påberåber sig, har fundet sted i ejerperioden.

Beboelse, der finder sted uden for ejerperioden, er således uden betydning for vurderingen af, hvorvidt avance ved salg af ejendommen vil være omfattet af bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Ejerperioden ophører i lovens forstand, når den hidtidige ejer indgår en bindende aftale med en køber om at sælge ejendommen. Det faktiske overtagelsestidspunkt m.v. er i den sammenhæng uden betydning.

Den, der påberåber sig en ejendomsovergang af en fast ejendom, må godtgøre, at der er indgået en endelig og bindende aftale herom, jf. bl.a. den praksis, der er omtalt i Den Juridiske Vejledning 2023-1, afsnit C.H.2.1.7.1.

Landsskatterettens begrundelse og resultat

I købsaftalens § 14, stk. 1, fremgår, at ”Indtil såvel købers og sælgers underskrift på denne købsaftale foreligger, er den at betragte som et tilbud”. Da købsaftalen ved klagerens underskrift er dateret den 1. januar 2019, kan klageren tidligst have købt lejligheden denne dag. Det er derfor en betingelse for, at klagerens fortjeneste på 926.573 kr. ved videresalget af lejligheden ikke skal medregnes ved klagerens indkomstopgørelse i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, at lejligheden i perioden herefter reelt har tjent til bolig for klageren eller hendes husstand.

Den 19. april 2019 værdiansatte ejendomsmægleren lejligheden til 2.798.000 kr. med et forventet salg inden for tre måneder. Klageren indgik formidlingsaftale med ejendomsmægleren den 1. maj 2019, og klageren solgte lejligheden til tredjemand den 7. juni 2019 for 2.798.000 kr.

Under disse omstændigheder med en kort ejerperiode er Landsskatteretten derfor enig med Skattestyrelsen i, at klageren ikke har godtgjort, at lejligheden i hendes ejerperiode, reelt har tjent som bolig for hende eller hendes husstand, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Heroverfor kan det, som repræsentanten har anført om baggrunden for klagerens salg af lejligheden, ikke føre til et andet resultat.

Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse.