Kendelse af 11-12-2024 - indlagt i TaxCons database den 11-01-2025

Journalnr. 21-0049478

Indkomståret 2018

Skattestyrelsen har givet afslag på klagerens anmodning om omgørelse i relation til klagerens overdragelse af ejendommen [adresse1], [by1] til klagerens søn, hvor vilkårene ønskes ændret således, at overdragelsessummen ændres fra 1.500.000 kr. til 1.379.000 kr., hvorefter værdiansættelsen vil ligge inde for +/- 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse.

Faktiske oplysninger

Klageren købte den 1. maj 2013 ejendommen [adresse1][by1] for en samlet sum på 1.500.000 kr.

Klageren har udlejet ejendommen i hele ejertiden frem til salget i 2018, og klageren har således ikke selv beboet ejendommen.

Klageren og hans søn, [person1], underskrev den endelige købsaftale vedrørende salget af ejendommen den 30. januar 2018 med overtagelse den 1. januar 2018. Den aftalte overdragelsessum var på i alt 1.500.000 kr.

Ifølge den på daværende tidspunkt seneste offentlige ejendomsvurdering, var ejendommen vurderet til 1.200.000 kr.

Klagerens søn har efterfølgende videresolgt ejendommen den 21. juni 2018 med overtagelse den 1. september 2018 for 2.567.000 kr.

Skattestyrelsen sendte den 22. januar 2020 et forslag til afgørelse vedrørende ansættelse af klagerens skattepligtige ejendomsavance, hvori der gøres opmærksom på, at klageren har mulighed for at ansøge om omgørelse efter skatteforvaltningslovens § 29.

Klagerens repræsentant anmodede den 6. februar 2020 om omgørelse efter skatteforvaltningslovens § 29. Anmodningen blev begrundet med følgende forhold:

”(...)

[person2] og [person1] ønsker, at ændre vilkårene for salget af [adresse1] således at prisen for ejendommen ændres fra kr. 1.500.000 til kr. 1.379.000. Prisen for ejendommen vil herefter ligge inden for de +- 15 % reguleret i værdiansættelsescirkulæret punkt 6, for salg inden for gavekredsen, hvorefter denne værdiansættelse skal danne grundlag for eventuel beskatning.

Betingelserne for omgørelse efter skatteforvaltningslovens § 29 er opfyldt i nærværende sag.

Dispositionen må ikke i overvejende grad have været båret af hensyn til at spare eller udskyde skatter jf. skatteforvaltningslovens § 29, stk. 1, nr. 1. Dette er ikke tilfældet i nærværende sag, hvor dispositionen alene har været båret af ønske om overdragelse af ejendommen.

Dispositionen skal utvivlsomt have haft utilsigtede skattemæssige virkninger, der er væsentlige jf. skatteforvaltningslovens § 29, stk. 1, nr. 2. Det gøres gældende, at det medfører væsentlig utilsigtede skattemæssige virkninger, som det fremgår af Skattestyrelsens brev af 22. januar 2020, hvorefter [person2]s indkomst foreslås ændret med kr. 960.660. Særligt henset til, at dette kunne undgås, hvis blot købesummen reduceres kr. 120.000, hvorefter overdragelsen netop ville være omfattet af værdiansættelsescirkulæret punkt 6 vedr. salg af ejendom inden for gavekredsen.

Videre har dispositionen været lagt klart frem for myndighederne jf. skatteforvaltningslovens § 29, stk. 1, nr. 3.

De privatretlige virkninger af ændringen af dispositionen, som ønskes tillagt skattemæssig virkning, er enkle og overskuelige jf. skatteforvaltningslovens § 29, stk. 1, nr. 4, da både køber, [person1], og sælger, [person2], ønsker at ændre salgsprisen, og da denne disposition alene berører disse parter.

Det bemærkes hertil, at omgørelsen tiltrædes af [person1] jf. skatteforvaltningslovens § 29, stk. 1 nr. 5.

Jeg skal anmode om, at indsigelsesfristen i Skattestyrelsens brev af 22. januar 2020, som efter aftale er blevet udsat til den 28. februar 2020, udsættes på afgørelse af nærværende anmodning om omgørelse jf. § 29.

(...)”

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har truffet afgørelse om afslag på klagerens anmodning om omgørelse i relation til klagerens overdragelse af ejendommen til klagerens søn. Skattestyrelsen har begrundet afslaget med følgende:

”(...)

Skattestyrelsens begrundelse

Du sælger den 30 januar 2018 med overtagelse den 1. januar 2018 lejligheden, beliggende [adresse1][by1] til din søn [person1] for 1.500.000 kr.

Skattestyrelsen har ikke godkendt overdragelsesprisen, idet denne ikke anses for at svare til markedsprisen. Skattestyrelsen har ved forslag af 22. januar 2020 skønnet markedsprisen til 2.500.000 kr.

Jeres advokat [person3] anmoder derfor, på jeres vegne, om reparationsomgørelse ved at ændre vilkårene for salget af [adresse1] hvor overdragelsesprisen nedsættes således, at den kan ansættes efter værdiansættelsescirkulærets punkt 6, indenfor +/- 15 % af den seneste offentlige vurdering på 1.200.000 kr., hvilket er en prisnedsættelse på 120.000 kr. i forhold til salgsprisen på 1.500.000 kr.

I anmodningen fremgår jeres begrundelser for, at alle betingelser i § 29 stk. 1 nr. 1-5 er opfyldt.

En overdragelse af en ejendom er en privatretlig disposition, og dermed omfattet af skatteforvaltningslovens § 29.

Det er herefter spørgsmålet om betingelserne i bestemmelsen er opfyldt.

Betingelse nr. 1 fordrer, at dispositionen ikke i overvejende grad er båret af hensyn til at spare eller udskyde skat.

Det følger af reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst, når ejendommen ikke har været beboet af ejeren, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Ejendommen [adresse1][by1] har været udlejet i hele din ejertid, hvorfor avance ved afståelsen er skattepligtig efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

Din søn [person1] vil som køber ikke blive beskattet af ejendomsavance, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, når ejerlejligheden sælges, og han i sin ejertid, har beboet den med henblik på permanent beboelse.

Overdragelsen af ejendommen til en værdi, der ligger under markedsprisen medfører derfor, at beskatningen begrænses eller beskatningen helt undgås ved afståelse af ejendommen.

Faktum er derfor, at I ved at anvende en handelspris, der ligger under markedsprisen har sparet i skat. Er dispositionen i overvejende grad båret af hensyn til at spare eller udskyde skat?

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 1, at det er markedsværdien der skal anvendes ved overdragelse af fast ejendom.

Markedsværdien skønnes efter Skattestyrelsens beregninger i forslag af 22. januar 2020, at udgøre 2.500.000 kr., hvilket er 1.000.000 kr. eller godt 66 % højere end den værdi I har anvendt.

Desuden lægger Skattestyrelsen til grund, at ejerlejligheden allerede den 21. juni 2018 med overtagelse den 1. september 2018 bliver videresolgt af din søn for 2.567.000 kr., altså mindre end 5 måneder efter, at han har købt ejerlejligheden af dig.

Skattestyrelsen lægger endvidere til grund, at [finans1] A/S har foretaget en vurdering af ejerlejligheden i forbindelse med købers overtagelse af ejerlejligheden. Det fremgår af modtaget dokumentation fra [finans1] A/S, at der er optaget en gæld på 1.552.000 kr. den 19. februar 2018.

Ifølge [finans1]s hjemmeside, er den maksimale belåningsprocent på helårsboliger 80 % af boligens værdi, uanset om det er et realkreditlån eller et prioritetslån. Banken må derfor have foretaget en forsigtig vurdering af ejerlejligheden på mindst 1.940.000 kr. (100 %).

Det må derfor antages, at I har haft kendskab til den vurdering [finans1] har foretaget, og derved haft kendskab til den højere markedsværdi.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at betingelse nr. 1 ikke er opfyldt, idet formålet med at overdrage ejendommen til en pris, der ligger under markedsværdien, i overvejende grad må siges at være hensynet til at spare i skatter. Der er henset til at

•	handlen er sket mellem nærtstående parter,
•	der foreligger en skattebesparelse ved at køber i modsætning til sælger ikke vil blive beskattet af ejendomsavancen
•	jeres kendskab til markedsprisen
•	jeres kendskab til bankens højere vurdering af markedsprisen for ejerlejligheden
•	I ikke har godtgjort, at overdragelsen ikke i overvejende grad er båret af hensyn til at spare skat

Der henvises til Ligningsrådsafgørelse refereret i SKM2002.403.LR, hvor Ligningsrådet ikke tillod omgørelse af en gaveoverdragelse af aktier fra forældre til børn til en væsentlig underkurs, idet det blandt andet blev lagt til grund, at et af hovedformålene med overdragelsen var at undgå, at børnene skulle betale gaveafgift.

Skattestyrelsen kan dermed ikke godkende, at der kan ske omgørelse, da betingelsen i skatteforvaltningslovens § 29, stk. 1, nr. 1 ikke er opfyldt.

Endvidere er betingelsen i skatteforvaltningslovens § 29, stk. 1, nr. 4 ikke opfyldt, da I ikke i omgørelsesanmodningen oplyser, hvordan I vil berigtige/gennemføre reparationsomgørelsen.

Vi anser de øvrige betingelser, nr. 2, 3 og 5 i skatteforvaltningslovens § 29 for opfyldt.

Anvendelse af værdiansættelsescirkulæret

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at en anmodning om ændring af et vilkår (prisen) så salget af ejendommen sker til en pris ansat efter 15 % reglen i værdiansættelsescirkulæret, ikke vil have skattemæssig virkning, idet vi vurderer, at reglen ikke kan anvendes, fordi der foreligger særlige omstændigheder.

Retningslinjer for værdiansættelsen findes i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning. Cirkulæret kan ligeledes anvendes ved værdiansættelser indenfor gavekredsen (f.eks. handler mellem forældre og børn, hvor markedsværdien ikke kendes).

SKM2016.279.HR, omhandler fortolkning af boafgiftslovens § 12. Højesteret udtalte i dommen, at cirkulæret indebærer, at Skatteforvaltningen skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at Højesterets fortolkning af værdiansættelsescirkulæret i SKM2016.279.HR også gælder for gaveoverdragelser. Det skyldes bl.a., at reglerne om beregning af gaveafgift i boafgiftslovens § 27 svarer til dem, som gælder ved beregning af bo- og tillægsboafgift efter boafgiftslovens § 12, ligesom værdiansættelsescirkulæret både gælder dødsbo- og gaveområdet. Dermed kan Højesterets dom omtalt i SKM2016.279.HR udstrækkes til også at gælde for gaveoverdragelser.

Med henvisning til SKM2016.279.HR følger det, at cirkulærets pkt. 6 skal ses i sammenhæng med pkt. 48, hvoraf følger, at anvisningerne i cirkulæret alene er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller gaveanmeldelse. Pkt. 6 er derfor alene en vejledende hjælperegel til at fastsætte en ejendoms handelsværdi i de tilfælde, hvor handelsværdien ikke er kendt. En gaves værdi fastsættes således altid til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen, jf. boafgiftslovens § 27, stk. 1

I nærværende sag ønsker I, at ændre (nedsætte) overdragelsessummen fra 1.500.000 kr. til en værdi, der ligger indenfor 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret.

Det er i sagen oplyst, at den seneste offentlige ejendomsvurdering af den pågældende ejerlejlighed er 1.200.000 kr.

I har selv ansat en markedsværdi på 1.500.000 kr.

Skattestyrelsen har skønnet en markedsværdi på 2.500.000 kr.

Du har købt ejerlejligheden den 1. maj 2013 for 1.500.000 kr. og solgt ejerlejligheden igen den 30. januar 2018 med overtagelse den 1. januar 2018 til din søn [person1] for 1.500.000 kr. Af tinglysningen fremgår det, at [person1] videresælger ejerlejligheden den 21. juni 2018 med overtagelse den 1. september 2018 for 2.567.000 kr.

Ejerlejligheden er solgt den 30. januar 2018. Det forudsættes, at [finans1] i forbindelse med optagelsen af lånet på 1.552.000 kr. har foretaget en vurdering af ejerlejligheden. Den maksimale belåningsprocent på helårshuse er 80 %. Det svarer til at [finans1] har vurderet ejerlejligheden til mindst 1.940.000 kr.

Det forhold, at ejerlejligheden af banken er vurderet til en værdi, der er godt 61 % højere end den offentlige vurdering, betyder, at der er tale om særlige omstændigheder, der gør at den offentlige vurdering ikke er udtryk for ejendommens reelle markedspris.

Dertil kommer, at prisudviklingen på faste ejendomme generelt har været stigende i [by1]området, hvilket ydermere understøtter ovennævnte. Det fremgår af Skattestyrelsens forslag af 22. januar 2020, at der har været en lille stigning i salgspriserne pr. m2 for ejerlejligheder, der er beliggende i samme kvarter som [adresse1] Vi har ved ansættelse af handelsprisen korrigeret herfor og vurderet at handelsprisen skal ansættes til 2.500.000 kr.

På baggrund af ovenstående er der efter Skattestyrelsens opfattelse et sikkert grundlag for at fastslå, at den offentlige ejendomsvurdering ikke er udtryk for den reelle handelsværdi, og at der dermed foreligger særlige omstændigheder. Skattestyrelsen finder således, at ejendommen ikke kan overdrages til den offentlige ejendomsvurdering +/-15 %, jævnfør værdiansættelsescirkulærets pkt. 6.

Der henvises til SKM2016.279.HR, hvor realkreditbelåningen af ejendommene indgik som et holdepunkt for, at ejendomsvurderingen +/- 15 pct. ikke var udtryk for ejendommenes reelle handelsværdi.

Det må antages at være en betingelse for omgørelse efter skatteforvaltningslovens § 29, at en ændring af et vilkår i den privatretlige disposition har skattemæssig virkning. Det er derfor vores vurdering, at omgørelse af den privatretlige disposition ikke kan tillades, jf. skatteforvaltningslovens § 29, stk. 1, når ændringen ikke kan godkendes/gennemføres skattemæssigt.

Skattestyrelsen tillader derfor ikke omgørelse, jf. skatteforvaltningslovens § 29.

(...)”

Udtalelser fra afgørelsesmyndigheden

Skattestyrelsen fremsendte følgende kommentarer i sit høringssvar den 2. juli 2021:

”(...)

Advokat [person4] oplyser i klagen, at [person2] er af den opfattelse, at ”særlige omstændigheder” ikke kan begrænse anvendelsen af +/- 15 % reglen i forbindelse med overdragelsen, hvorfor omgørelse skulle være imødekommet.

Der henvises endvidere til pt. to domsstolssager, som tager stilling til spørgsmålet om, hvorvidt +/- 15 %-reglen finder anvendelse i tilfælde, hvor der foreligger "særlige omstændigheder" (Landsskatterettens afgørelser SKM2018.551.LSR og SKM2019.281.LSR, der er indbragt af Skatteministeriet for domstolene). Yderligere har Højesteret afsagt en kendelse den 26. april 2021 (SKM2021.267.HR) om spørgsmålet, og skatteministeren har i et svar til Folketingets Skatteudvalg den 31. maj 2021 oplyst, at Skatteministeriet forventer at udstede et styresignal, når de to landsretssager er afgjort.

Skattestyrelsen skal hertil bemærke, vi er bekendt med de 2 verserende domstolssager, hvis udfald kan have væsentlig betydning for nærværende sag, set i forhold til vurderingen af hvorvidt der foreligger særlige omstændigheder.

Det skal imidlertid oplyses, at Vestre Landsret den 23. juni 2021 har truffet afgørelse i SKM2019.281.LSR som blev indbragt af Skatteministeriet for domstolene, se SKM2021.345. VLR.

Skattestyrelsen er vidende om, at det forventes at Skatteministeriet vil udstede et styresignal, når begge landsretssager er afgjort – herunder blandt andet om præcisering af dommenes betydning i praksis.

Advokat [person4] henviser desuden til SKM2021.267.HR.

I afgørelsen underkendte Højesteret Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering af en ejendom, der var arveudlagt efter 15 %’s-reglen i værdiansættelsescirkulæret.

Højesteret udtalte – med henvisning til Højesterets kendelse af 8. marts 2016 (UfR 2016.2126) – at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %’s-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Højesteret udtalte endvidere bl.a., at værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Dette gælder efter Højesterets opfattelse også, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført.

Højesteret fandt, at både den prisstatistik, som Skattestyrelsen havde henvist til, og den af styrelsen beregnede afkastprocent vedrørende den udlagte ejendom reelt var udtryk for et synspunkt om, at den offentlige ejendomsvurdering var for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet for udlejningsejendomme i området. Der var ikke oplyst særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, som kunne begrunde udmelding af sagkyndig vurdering.

Højesteret afviste derfor Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering. Landsretten var kommet til et andet resultat.

Idet Skattestyrelsen udsendte afgørelse i sagen den 22. marts 2021, er der selvfølgelig ikke i vores afgørelse henset til SKM2021.267.HR og SKM2021.345.

Skattestyrelsen har afgjort nærværende sag ud fra nuværende retspraksis og vurderet at der foreligger særlige omstændigheder, som det fremgår af vores afgørelse.

Det er fortsat vores vurdering, at der i nærværende sag er andre holdepunkter for, at der foreligger særlige omstændigheder, hvorfor vi indstiller at vores afgørelses fastholdes.

Advokat [person4] anmoder om, at nærværende klage berostilles til retsstillingen er afklaret, samt at nærværende klagesag sambehandles med klagerne relateret til klagesagerne om omgørelse, idet sagerne er nært forbundne.

(...)”

Skattestyrelsen er den 9. september 2024 endvidere fremkommet med følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling til afgørelse:

”(...)

Skattestyrelsens begrundelse

Faktiske forhold

Klager købte ejerlejligheden [adresse1], [by1] den 1. maj 2013 for 1.500.000 kr.

Klager solgte lejligheden den 30. januar 2018, med overtagelse den 1. januar 2018, til sin søn for 1.500.000 kr.

Af den seneste offentlige ejendomsvurdering fra den 31. december 2017 var lejligheden vurderet til 1.200.00 kr.

I hele klagers ejertid fra 2013 til 2018, har ejerlejligheden været udlejet, og klager har derfor aldrig selv beboet ejerlejligheden.

Ca. 4,5 måneder efter klagers søns overtagelse af ejerlejligheden den 1. januar 2018, solgte klagers søn lejligheden i fri handel med overtagelse den 1. september 2018 for 2.567.000 kr.

Klager har i e-mail af 6. februar 2020 anmodet om omgørelse, jf. skatteforvaltningslovens § 29.

Af klagers anmodning om omgørelse fremgår det, at;

”[person2] og [person1] ønsker, at ændre vilkårene for salget af [adresse1] således at prisen for ejendommen ændres fra kr. 1.500.000 til kr. 1.379.000. Prisen for ejendommen vil herefter ligge inden for de +- 15 % reguleret i værdiansættelsescirkulæret punkt 6, for salg inden for gavekredsen, hvorefter denne værdiansættelse skal danne grundlag for eventuel beskatning.

Betingelserne for omgørelse efter skatteforvaltningslovens § 29 er opfyldt i nærværende sag.”

Skattestyrelsen traf den 22. marts 2021 endelig afgørelse om afslag på klagers anmodning om omgørelse, med den begrundelse, at klager ikke opfyldte betingelserne i skatteforvaltningslovens § 29.

Den 25. marts 2021, traf Skattestyrelsen afgørelse om, at ændre klagers skattepligtige indkomst med 939.340 kr. for skattepligtig ejendomsavance, med den begrundelse, at lejlighedens handelspris den 30. januar 2018 ved overdragelsen fra klager til klagers søn var 1.500.000 kr. og ca. 4,5 måneder senere solgte klager lejligheden i fri handel for 2.567.000 kr., hvorfor Skattestyrelsen fandt at forelå særlige omstændigheder med den konsekvens at handelsprisen for lejligheden i januar 2018 burde have været 2.500.000 kr. og at parterne ikke kunne anvende værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, i forbindelse med overdragelsen.

Skattestyrelsen traf den 30. november 2021 afgørelse om at ændring af gaveafgiften for klager til 136.755 kr. med samme begrundelse som forhøjelsen af klagers skattepligtige indkomst i afgørelsen af 25. marts 2021.

Afgørelsen af 30. november 2021 blev påklaget til Skatteankestyrelsen, j.nr. 22-0013305, og den 27. juni 2022 stadfæstede Landsskatteretten Skattestyrelsens afgørelse om at der forelå særlige omstændigheder hvorfor ejerlejlighedens handelspris i 2018 blev fastsat til 2.500.000 kr. og at parterne ikke kunne anvende værdiansættelsescirkulæret på overdragelsen af ejerlejligheden.

Omgørelse

Skattestyrelsen fastholder sin afgørelse af 22. marts 2021, om at klager ikke kan få omgørelse.

Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 29, stk. 1, nr. 1-5, at der er 5 kumulative betingelser som alle skal være opfyldt før der kan ske omgørelse.

Den første betingelse for der kan ske omgørelse jf. skatteforvaltningslovens § 29, stk. 1, nr. 1, er at den påtænkte disposition der søges omgjort, ikke i overvejende grad må været båret af hensyn til at spare eller udskyde beskatning.

Klager har overdraget lejligheden fra sin søn til en pris der ligger 1 mio. under markedsprisen og klager har i sin anmodning om omgørelse anført;

”Dispositionen må ikke i overvejende grad have været båret af hensyn til at spare eller udskyde skatter jf. skatteforvaltningslovens § 29, stk. 1, nr. 1. Dette er ikke tilfældet i nærværende sag, hvor dispositionen alene har været båret af ønske om overdragelse af ejendommen.”

Det er forsat Skattestyrelsens opfattelse, at den påtænkte disposition alene ønskes omgjort med det formål, at klagers far undgå at betale ejendomsavancebeskatning og at der ikke skal betales gaveafgift af 1 mio. kr. Ved at dispositionen netop er båret af det hensyn af spare i skat, er skatteforvaltningslovens § 29, stk. 1, derfor ikke er opfyldt og der kan ikke ske omgørelse.

(...)”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at betingelserne for omgørelse efter skatteforvaltningslovens § 29 er opfyldt i relation til overdragelsen af ejendommen.

Til støtte herfor har repræsentanten anført følgende:

”(...)

I afgørelserne har Skattestyrelsen nægtet [person2] og [person1] omgørelse i forbindelse med [person2]s salg af en lejlighed til [person1].

De nærmere omstændigheder i sagen er, at [person2] ved aftale af 30. januar 2018 solgte lejligheden beliggende [adresse1], [by1] til sin søn, [person1]. Overdragelsesprisen var aftalt til 1.500.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering udgjorde kr. 1.200.000.

Ved forslag til afgørelse af 22. januar 2020 anførte Skattestyrelsen, at det var Skattestyrelsens opfattelse, at markedsprisen for lejligheden i forbindelse med salget til [person1] udgjorde kr. 2.500.000. (Skattestyrelsens sags-id [sag1]), hvorfor Skattestyrelsen forslog at hæve [person2]s indkomst.

Mine klienter anmodede herefter ved brev af 6. februar 2020 om, at vilkårene for salget af lejligheden blev omgjort i medfør af skatteforvaltningslovens § 29. Nærmere var det mine klienters anmodning, at overdragelsesprisen blev ændret fra kr. 1.500.000 til kr. 1.379.000 kr., så prisen for lejligheden var inden for +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering, således at denne pris skulle danne grundlag for eventuel beskatning, idet overdragelsen fandt sted inden for gaveafgiftskredsen¹.

Ved afslaget om at tillade omgørelse lagde Skattestyrelsen vægt på, at +/- 15 %-reglen efter Skattestyrelsens opfattelse ikke ville kunne finde anvendelse i forbindelse med overdragelsen, fordi der efter Skattestyrelsens opfattelse forelå "særlige omstændigheder" i forbindelse med overdragelsen. Skattestyrelsen har i den forbindelse blandt andet henset til omstændigheder omkring [person1]s låneoptagelse og [person1]s senere salg af lejligheden.

Det bemærkes, at Skattestyrelsen ved afgørelse af 25. marts 2021 har truffet afgørelse om yderligere avancebeskatning af [person2] i overensstemmelse med Skattestyrelsen forslag til afgørelse af 22. januar 2020. Denne afgørelse påklages særskilt. Klagen er vedlagt som bilag 3.

- 0 -

Det er [person2]s opfattelse, at "særlige omstændigheder" ikke kan begrænse anvendelsen af +/- 15 %-reglen i forbindelse med overdragelsen, hvorfor omgørelse skulle være imødekommet, og at der derfor ikke var grundlag for at forhøje [person2]s indkomst, eller at pålægge [person2] at foretage gaveanmeldelse.

Der verserer pt. to domsstolssager, som tager stilling til spørgsmålet om, hvorvidt +/- 15 %-reglen finder anvendelse i tilfælde, hvor der foreligger "særlige omstændigheder" (Landsskatterettens afgørelser SKM2018.551.LSR og SKM2019.281.LSR, der er indbragt af Skatteministeriet for domstolene). Yderligere har Højesteret afsagt en kendelse den 26. april 2021 (SKM2021.267.HR) om spørgsmålet, og skatteministeren har i et svar til Folketingets Skatteudvalg den 31. maj 2021 oplyst, at Skatteministeriet forventer at udstede et styresignal, når de to landsretssager er afgjort.

Det er vores vurdering, at spørgsmålet om, hvorvidt der kan tillades omgørelse af vilkårene for salget af lejligheden fra [person2] til [person1] samt det relaterede spørgsmål om forhøjelse af [person2]s indkomst og kravet om at betale gaveafgift vil afhænge af udfaldet af de verserende domsstolssager.

På den baggrund anmoder vi om, at nærværende klage berostilles til retsstillingen er afklaret, samt at nærværende klagesager sambehandles med klagen relateret til klagesagerne om forhøjelse af [person2]s indkomst og pålæg om at foretage gaveanmeldelse, idet sagerne er nært forbundne.

(...)”

Landsskatterettens afgørelse

Sagen angår, hvorvidt betingelserne for omgørelse i Skatteforvaltningslovens § 29, stk. 1, nr. 1-5, er opfyldt i relation til klagerens overdragelse af ejendommen [adresse1], [by1] til klagerens søn.

Retsgrundlag

Det fremgår af Skatteforvaltningslovens § 29, stk. 1, at

”I det omfang en ansættelse af indkomst- eller ejendomsværdiskat hviler på en privatretlig disposition, kan told- og skatteforvaltningen tillade, at en efterfølgende ændring af dispositionen tillægges virkning for ansættelsen af indkomst- eller ejendomsværdiskat (omgørelse), hvis følgende betingelser er opfyldt:

Dispositionen må ikke i overvejende grad have været båret af hensyn til at spare eller udskyde skatter.
Dispositionen skal utvivlsomt have haft utilsigtede skattemæssige virkninger, der er væsentlige.
Dispositionen skal have været lagt klart frem for myndighederne.
De privatretlige virkninger af den ændring af dispositionen, der ønskes tillagt skattemæssig virkning, skal være enkle og overskuelige.
Alle, der skatteretligt vil blive berørt af en tilladelse til omgørelse, skal tiltræde omgørelsesanmodningen.”

Landsskatterettens begrundelse og resultat

Klageren og hans søn har anmodet om omgørelse vedrørende overdragelsen af [adresse1], [by1] fra klageren til hans søn, således at den aftalte overdragelsessum ændres fra 1.500.000 kr. til 1.379.000 kr., hvorefter værdiansættelsen vil falde inde for et spænd på 15 +/- % af den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Landsskatteretten finder, at betingelsen i skatteforvaltningslovens § 29, stk. 1, nr. 1, om, at dispositionen ikke i overvejende grad må have været båret af hensyn til at spare eller udskyde skatter, ikke er opfyldt. Der er herved henset til, at klageren overdrager ejendommen til sin søn til en samlet afståelsessum, som ligger væsentligt under markedsværdien med den virkning, at klageren undgår ejendomsavancebeskatning af den værdistigning, som hans udlejningsejendom utvivlsomt har haft i hans ejertid. Der er endvidere henset til, at klagerens søn efter blot 5 måneders ejerskab overdrager lejligheden til tredjemand til en væsentlig højere sum, hvorved en betydelig og potentielt skattefri ejendomsavance realiseres.

Det er på baggrund heraf rettens opfattelse, at formålet med den valgte prissætning og overdragelsesstruktur har været at kanalisere klagerens ellers skattepligtige ejendomsavance over til sønnen på en sådan måde, at ejendomsavancebeskatningen helt undgås.

Der er ved denne afgørelse ikke taget stilling til, om de øvrige betingelser i skatteforvaltningslovens § 29, stk. 1, er opfyldt.

Landsskatteretten stadfæster herefter Skattestyrelsens afgørelse.