|
|
Kendelse af 08-07-2024 - indlagt i TaxCons database den 31-07-2024
Journalnr. 22-0060987
Klagepunkt | Skattestyrelsens afgørelse | Selskabets opfattelse | Landsskatterettens afgørelse |
Indkomståret 2019 | |||
Salg af byggegrunde til underpris anset som yderligere skattepligtig indkomst for [virksomhed1] A/S | 2.480.607 kr. | 0 kr. | 480.607 kr. |
Faktiske oplysninger
Det fremgår af det Centrale Virksomhedsregister, CVR, at [virksomhed1] A/S, CVR-nr. [...1] (herefter benævnt selskabet) blev stiftet den 28. august 1974. Det følger ikke af CVR, hvem der har stiftet selskabet, men [person1] har i perioden 1. juli 1986 - 26. november 2015 og igen fra 2. december 2016 ejet selskabet 100 %. [person1] har i samme perioder udgjort selskabets direktion og tillige været i selskabets bestyrelse.
Selskabet har siden den 17. december 2018 været registreret under branchekode ”502000 Sø- og kysttransport af gods”, og selskabets formål er at drive virksomhed med ”investering, blandt andet i befragtning, klarering, rederivirksomhed med egne og/eller tidsbefragtede skibe, assuranceagentur, spedition og anden virksomhed i forbindelse med sø-, land- og lufttransport, samt i fast ejendom”. Selskabet har regnskabsperiode 1. juli – 30. juni.
Selskabet har i 2005 erhvervet en byggegrund, der i 2006 blev opdelt til to byggegrunde, henholdsvis [adresse1], [by1], [by2] (ejd.nr. [...]), og [adresse2], [by1], [by2] (ejd. nr. [...]) (herefter byggegrundene). Byggegrundene, der begge er udlagt til opførelse af privatbolig, er henholdsvis 1.544. m2 og 1.671 m2, i alt 3.215 m2.
Ifølge betinget salgsaftale dateret den 3. oktober 2018 har selskabet solgt byggegrundene til [person2]. Ifølge salgsaftalen er byggegrundene overdraget for kontant 2.627.800 kr. og 2.591.100 kr., i alt 5.218.900 kr., svarende til de seneste ejendomsvurderinger for byggegrundene. [person2] er [person1]s datter.
Overdragelsen af byggegrundene fra selskabet til [person2] har ifølge salgsaftalens pkt. 4 bl.a. været betinget af følgende:
”...
4. Betingelser
4.1 Overdragelsen er fra Købers side betinget af:
- At køber kan opnå fornøden finansiering på tilfredsstillende vilkår af erhvervelsen.
- At jordbundundersøgelser viser, at der kan ske bebyggelse på hver af de to grunde uden omkostninger til pilotering, dræning eller lignende.
- At forhold omkring samtykkeerklæring med matr.nr. [...1][by1] By, [by1] er løst til fredsstillende.
...”
Det fremgår af brev af 16. februar 2021 fra selskabets revisor, at overdragelsen af byggegrundene blev endelig den 28. juni 2019, da de i salgsaftalens pkt. 4 anførte betingelser var anset for opfyldt.
Det fremgår af tinglyste skøder for begge byggegrunde, at selskabet har overdraget byggegrundene til [person2] og [person3] den 30. juni 2019. [person2] og [person3] er ægtefæller. Der er efterfølgende opført et hus på den ene af de to grunde.
Det fremgår af selskabets skattemæssige opgørelser for regnskabsåret 2019/20, at selskabet har et skattemæssigt underskud for indkomståret 2019 på -3.945.324 kr. Selskabet har beregnet et kildeartsbegrænset tab for salget af byggegrundene på -3.275.493 kr. inkl. ejertillægget for indkomståret 2019 efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Der er i forbindelse med salget af byggegrundene afholdt advokatomkostninger for i alt 25.000 kr. i indkomståret 2019, som Skattestyrelsen har fratrukket i byggegrundenes afståelsessum, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4.
Skattestyrelsen har foretaget en skønsmæssig ansættelse af handelsværdien for byggegrundene til 11.000.000 kr. på baggrund af ejendomshandler i området i perioden 2018-2021, da Skattestyrelsen ikke har anset købsprisen på de to byggegrunde på i alt 5.218.900 kr. som retvisende for markedsværdien.
Selskabets repræsentant har fremlagt to ejendomsvurderinger for byggegrundene fra henholdsvis [virksomhed2] og [person4]. Af ejendomsvurderingen fra [virksomhed2], der er dateret til den 11. januar 2022, er byggegrundene vurderet til hver 4.600.000 kr., i alt 9.200.000 kr. pr. oktober 2018. Det fremgår af ejendomsvurderingen fra [person4], der er dateret den 19. januar 2022, at byggegrundene er vurderet til hver 4.000.000 kr., i alt 8.000.000 kr. i oktober 2018.
Syn og Skøn
Der har været afholdt syn og skøn under Landsskatterettens behandling af sagen vedrørende byggegrundenes markedsværdi pr. 1. oktober 2018 og 28. juni 2019.
Af syn- og skønserklæringen fremgår:
”...
Syn og skønnet vedrører værdiansættelse af to ubebyggede koteletgrunde henholdsvis
matr.nr. [...2][by1] By, [by1] beliggende [adresse1], [by1], [by2],
og matr.nr. [...3][by1] By, [by1] beliggende [adresse2], [by1], [by2]
pr. 1. oktober 2018 og 28. juni 2019.
...
10. Spørgsmål fra rekvirenten
...
Spørgsmål 1:
Skønsmanden bedes vurdere den kontante handelsværdi pr. 1. oktober 2018 af
| a) | matr.nr. [...2][by1] By, [by1] beliggende [adresse1], [by1], [by2], og |
| b) | matr.nr. [...3][by1] By, [by1] beliggende [adresse2], [by1], [by2]. |
Svar på spørgsmål 1:
| a) | matr.nr. [...2], [adresse1], 1544 kvm |
[adresse1] ligger på en lille stikvej til [adressen] og er kilet ind mellem [adresse3] og [adresse2]. Det er en stor regulær grund, hvilket alt andet lige gør det noget billigere at bygge i forhold til [adresse2]
Det er min vurdering at [adresse1] kan vurderes til 4.500.000 i oktober 2018.
| b) | matr.nr. [...3], [adresse2], 1671 kvm |
[adresse2] ligger forenden af den lille stikvej, og er noget mere kuperet med en større skrænt ned til lunden/skoven der ligger op til grunden. Det vil utvivlsomt være noget dyrere at bygge på denne matrikel, hvilket trækker en smule ned. Til gengæld vil beliggenheden være mere eftertragtet i forhold til en flot udsigt til skov og natur.
Det er min vurdering at [adresse2] kan vurderes i samme niveau til kr. 4.500.000 i oktober 2018.
Som direkte reference blev [adresse4] handlet for kr. 4.400.000 i 2017. 20A var af nogenlunde samme størrelse (1599 kvm), og var også en meget regulær og god byggegrund.
[adresse5], som også var en byggegrund, blev handlet til kr. 4.690.000 i 2020. Markedet steg meget fra 2018 til 2020, og [adresse5] var en noget mindre eftertragtet byggegrund, da den har tilkørselsforhold sammen med naboen.
Spørgsmål 2:
Skønsmanden bedes oplyse graden af sikkerhed i den under spørgsmål 1 a og 1 b angivne besvarelse.
Svar på spørgsmål 2:
Handel med fast ejendom, herunder køb og salg af byggegrunde, hvor der kan bygges helårsbeboelse vil altid være hæftet med en usikkerhed. Markedsværdien er helt grundlæggende den værdi der kan handles mellem en given køber og en given sælger.
Ejendomme/byggegrunde vil typisk blive udbudt til en pris, justeret til en anden pris og forhandlet til en tredje pris. Min vurdering er med udgangspunkt i hvad grundene ville blive handlet til, og altså ikke hvad de skal udbydes til.
Spørgsmål 3:
I det omfang skønsmandens skøn afviger fra henholdsvis Skattestyrelsens skøn som angivet i bilag 1 og 2 eller de to vurderinger angivet i bilag 3 og 4, bedes skønsmanden oplyse nærmere, hvorfor de i de respektive bilag anførte begrundelser for vurderingerne efter skønsmandens vurdering ikke skal anvendes.
Svar på spørgsmål 3:
Skattestyrelsen har skønnet at de 2 grunde i oktober 2018 til sammen har en værdi på kr. 11.000.000. Til brug for at fastsætte handelsprisen har de taget udgangspunkt i nogle unavngivne handler på [adressen], en byggegrund fra [adresse5], som jeg også bruger som reference ovenfor og derudover [adresse6], som ligger på en parallel vej til [adressen].
Skattestyrelsen tager udgangspunkt i prisudviklingen i [by3] Kommune i perioden mellem oktober 2018 og januar 2021 og konstaterer en prisudvikling på ca. 10 %.
Hvis jeg henter tal fra Realkreditrådets hjemmeside ser tallene ud som følger
[by3] kommune:
Q3 2018: 31.413 kr. pr. kvm
Q1 2021: 38.119 kr. pr. kvm
Stigning: 21,34 %
Reference: Realkreditrådets hjemmeside:
...
[adresse6] blev handlet i januar 2021 for kr. 6.500.000.
Fra Q3 2018 til Q1 2021 steg markedet i [by2]med 35,9 %. Det svarer til at [adresse6]s markedspris i Q3 2018 skulle ligge på kr. 4.166.500.
...
Hvis man tager udgangspunkt i prisudvikling i [by3] kommune på 21,34 %, svarer
de kr. 6.500.000 til 5.111.600 i 2018-priser.
Skattestyrelsen bruger ligeledes nr. [adresse5] som direkte reference og henviser til SKM2007.11.LSR til det konstaterede gennemsnitlige salgsprisniveau i området. Jeg er dog ikke enig i, at man kan bruge denne metode til at vurdere en pris på en anden byggegrund, da forhold i forhold til verdenshjørner, kupering, naboer, skel, servitutter etc. kan og vil gøre sig gældende.
Skattestyrelsens referencer er gode og jeg kan godt forstå hvorfor de er brugt. Det er dog min overbevisning, at Skattestyrelsens vurderinger af de respektive referencer er forkerte.
11. Spørgsmål fra modpart 1
...
Spørgsmål IA:
Skønsmanden bedes vurdere den kontante handelsværdi, med en liggetid på 3-6 måneder, for hver af de to omhandlede byggegrund hhv.:
| 1) | [adresse1], [by2] (Ejd. Nr. [...]) |
| 2) | [adresse2], [by2] (Ejd. Nr. [...]) |
Vurderingen bedes foretaget pr. 3. oktober 2018.
Skønsmanden bedes begrunde svaret.
Svar på spørgsmål IA:
Det er min vurdering at værdien er den samme når man kigger på en liggetid på 3-6 måneder. Såfremt en ejendom/byggegrund ligger længere tid, kan den risikere at få ”liggepest”. Men det er en psykologisk parameter i forhold til en købers adfærd, og ikke ensbetydende med om det er en god eller en dårlig vare.
Spørgsmål IB:
Skønsmanden bedes vurdere den kontante handelsværdi, med en liggetid på 3-6 måneder, for hver af de to omhandlede byggegrund hhv.:
| 1) | [adresse1], [by2] (Ejd. Nr. [...]) |
| 2) | [adresse2], [by2] (Ejd. Nr. [...]) |
Vurderingen bedes foretaget pr. 28. juni 2019.
Skønsmanden bedes begrunde svaret.
Svar på spørgsmål IB:
I henhold til Realkreditrådet er markedet fra Q3 2018 til Q2 2019 ændret sig med 3,9 %. Se her:
...
Vurderingen er derfor at grundene vil pr. 28/6-2019 være steget fra 4.500.000 til 4.675.500, - pr. stk.
...”
Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har forhøjet selskabets skattepligtige indkomst med 2.480.607 kr. fra -3.945.324 kr. til -1.464.717 kr. for indkomståret 2019.
Skattestyrelsen har begrundet afgørelsen med følgende:
”...
- Salg af grunde
...
1.5. Skattestyrelsens begrundelse og endelige afgørelse
Selskabets ejendomsavanceopgørelse
Skattestyrelsen fastholder, at [virksomhed1] A/S’ selvangivne skattemæssige afståelsessum for byggegrundene på 5.218.900 kr. forhøjes med 5.781.100 kr. til 11.000.000 kr. jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1.
Det betyder, at det af selskabet selvangivne tab på -3.275.493 kr. ændres til at være en skattepligtig avance på 2.480.607 kr. (-3.275.493 kr. + 5.781.100 kr. -25.000 kr. (se pkt. 2)), jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1 og § 5.
Under henvisning til foranstående forhøjer Skattestyrelsen den selvangivne skattepligtige indkomst for 2019 med 2.480.607 kr. fra -3.945.324 kr. til -1.464.717 kr.
---oo O oo---
Maskeret udlodning
Det forhold, at et aktiv (byggegrundene) er solgt af selskabet til en underpris på 5.781.100 kr. er udtryk for, at der er sket en udlodning af selskabets midler/formue på 5.781.100 kr. til selskabets hovedaktionær, jf. ligningslovens § 16 A.
Det er Skattestyrelsens fortsatte opfattelse, at byggegrundene er solgt til hovedaktionærens datter/svigersøn til underpris i kraft af faderens bestemmende indflydelse i selskabet. Udlodningen anses derfor at have passeret faderens økonomi, jf. det anførte vedrørende SKM2005.137.HR og SKM2013.841.HR (se side 3 og 4, hvor Højesteret fastslog, at der skal ske udbyttebeskatning af forskellen mellem salgsprisen og den skønnede handelsværdi).
Skattestyrelsen fastholder således, at [person1] for indkomståret 2019 beskattes af en skattepligtig maskeret udlodning fra selskabet på 5.781.100 kr., jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1 og stk. 2, nr. 1. og Den juridiske vejledning, afsnit C.B.3.1.
Beskatningen af udbyttet sker som aktieindkomst, jf. personskattelovens § 4 a, stk. 1, nr. 1.
Skattestyrelsens begrundelse
Til den principale påstand skal Skattestyrelsen indledningsvis bemærke, at da ejendomshandlen er sket mellem et selskab og personer, opfylder salget ikke betingelsen i cirkulære nr. 185 om at være sket mellem personer i gaveafgiftskredsen. Det betyder efter Skattestyrelsens opfattelse, at handlen ikke kan omfattes af reglerne i cirkulære nr. 185 af 17.11.1982 om værdiansættelse af aktiver/passiver i dødsboer m.v. ved handler mellem personer inden for gaveafgiftskredsen (offentlig ejendomsværdi +/- 15 pct.).
Ejendomshandlen kan heller ikke anses for omfattet af SKM2021.267.HR (U 2021 2382 H), som direkte vedrører en overdragelse af ejendom inden for gaveafgiftskredsen efter cirkulære nr. 185. Boet efter A havde med henvisning til reglen i pkt. 6, 2. afsnit, i værdiansættelsescirkulæret ved arveudlæg af en ejendom beliggende i [by4] fastsat udlægsværdien til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 pct.
Derudover henvises der i indsigelsen til SKM2019.74.HR (U 2019 1163 H). Blandt andet anføres der ” dette kan være tilfældet, hvis den offentlige ejendomsvurdering er baseret på salg af ejendomme, som ikke er sammenlignelige med den ejendom, som overdrages. Det kan endvidere være tilfældet, hvis handelspriser vedrørende sammenlignelige ejendomme viser, at den offentlige ejendomsvurdering ikke svarer til markedsprisen.”
Endvidere anfører selskabets advokat, at ” Skattestyrelsen har ikke anført konkrete årsager til, at den foreliggende ejendomsvurdering er forkert, men blot fastsat prisen ud fra handel med en ubebygget grund og 4 bebyggede grunde i 2020/2021, og uden at detaljer fra disse handler er nærmere oplyst, og uden sammenligning i øvrigt med de i sagen foreliggende to ejendomme.”
Til det kan Skattestyrelsen for det første henvise til foranstående vedrørende SKM2021.267.HR, hvoraf fremgår, at det alene i arve-/gavemiljø og ved anvendelse af cirkulære nr. 185, at Skattestyrelsen skal påvise konkrete forhold (særlige omstændigheder), jf. blandt andet SKM2021.534.SR og styresignalet i SKM2021.422.SKTST.
For det andet vedrørende ”uden at detaljer fra disse handler er nærmere oplyst, og uden sammenligning i øvrigt med de i sagen foreliggende to ejendomme” kan Skattestyrelsen henvise til, at beregningerne i forbindelse med værdiansættelsen fremgår af side 4 og 5 i Skattestyrelsens forslag af 8. december 2021.
Skattestyrelsens beregning af den skønnede handelsværdi for de to grunde er foretaget med udgangspunkt i nedrundinger af de forskellige beregnede handelsværdier/m2-priser for sammenlignelige ejendomme, hvori der er taget højde for prisudviklingen.
Alene det, at de to ejendomsmægleres vurdering af handelsværdi overstiger overdragelsessummen med henholdsvis 2.781.100 kr. og 3.981.100 kr., underbygger Skattestyrelsens påstand om, at ejendomsvurderingen ikke er udtryk for handelsværdien for de to ubebyggede grunde.
På nær [adresse6] har både ejendomsmæglerne og Skattestyrelsen ved beregningen af den skønnede handelsværdi anvendt de samme ejendomme som sammenlignelige ejendomme. Yderligere har [virksomhed2] henvist til [adresse7], [by5] (bolig og grund) og [adresse8], [by5] (ubebygget grund) som sammenlignelige ejendomme. Således kan Skattestyrelsen kon tatere, at også ejendomsmæglerne har anvendt bebyggede grunde som sammenligningsgrundlag.
Skattestyrelsen skal endelig bemærke, at det er m2-prisen ved salget af [adresse5], [by2], der er anvendt ved den skønsmæssige ansættelse af handelsværdien på 11.000.000 kr. (nedrundet) – se side 5.
Således mener Skattestyrelsen, at vi har påvist sammenlignelige ejendomme, og at der dermed ikke er foretaget et frit skøn, samt at ejendomsvurderingen for de to ubebyggede grunde ikke svarer til handelsværdien, jf. foranstående.
Endvidere kan Skattestyrelsen tilbagevise, at Skattestyrelsen skal påvise konkrete årsager/særlige omstændigheder til, at ejendomsvurderingen er forkert, da dette alene som nævnt skal ske i forbindelse med ejendomshandler i arve-/gavemiljøet. Tilsvarende gør sig gældende vedrørende indbygget fejl i ejendomsvurderingen.
Med hensyn til den skønsmæssigt ansatte handelsværdi på 11.000.000 kr. contra ejendomsmæglernes skønsmæssigt ansatte handelsværdi på henholdsvis 8.000.000 kr. og 9.200.000 kr., er det fortsat Skattestyrelsens opfattelse, at værdien på de 11.000.000 kr. er den korrekte og ikke er et åbenbart urimeligt skøn. I den forbindelse er der henset til, at Skattestyrelsen har taget højde for prisudviklingen og foretaget nedrundinger ved beregningen, samt at både ejendomsmæglerne og Skattestyrelsen har anvendt stort set de samme ejendomshandler som sammenligningsgrundlag.
...”
Skattestyrelsen er den 11. august 2022 kommet med bemærkninger til klagen:
” ...
Repræsentanten har erkendt, at ejendomshandlen ikke er omfattet af cirkulære nr. 185 af 17.11.1982 om værdiansættelse af aktiver/passiver i dødsboer m.v., og at problemstillingen i SKM2021.267.HR vedrører samme cirkulære. Dog mener repræsentanten på trods heraf, at SKM2021.267.HR i sin grundlæggende præmis må være gældende i nærværende situation. Skattestyrelsen fastholder fortsat, at SKM2021.267.HR alene er relevant i forbindelse med ejendoms- handler mellem personer inden for arv- og gavemiljøet.
Repræsentantens henvisning til selskabets regnskabsprincipper, hvorefter de solgte grunde skulle være ansat til handelsværdien, er ikke fremført tidligere. Hertil henviser Skattestyrelsen til ejendomsmæglernes vurdering, som ligger væsentligt over værdien i selskabet.
I forhold til repræsentantens påstande om, at Skattestyrelsen ikke har henvist til sammenlignelige og samtidige ejendomshandler, gør Skattestyrelsen opmærksom på, at disse påstande tidligere er blevet tilbagevist, jf. pkt. 1.5. i afgørelse af 24. maj 2022.
Hvad angår SKM2019.74.HR, henviser Skattestyrelsen til det anførte på side 5 og side 8 i afgørelse af 24. maj 2022. Men for at præcisere, så skal Skattestyrelsen ifølge retspraksis hverken bevise eller anføre konkrete årsager til, at ejendomsvurderingen ikke er korrekt, men alene godtgøre, at ejendomsvurderingen ikke svarer til handelsværdien. Og som anført på side 8 underbygger ejendomsmæglernes vurdering Skattestyrelsens påstand.
Uagtet, at selskabets repræsentant fremfører, at et gennemsnit af ejendomsmæglernes vurdering af handelsværdien (den mere subsidiære påstand) er en mulig bedre skønnet handelsværdi end den lavest skønnede ejendomsmæglervurdering, fastholder Skattestyrelsen, at den skønnede handelsværdi på 11.000.000 kr. er udtryk for den mest korrekte værdiansættelse og ikke et åbenbart urimeligt skøn.
For yderligere præcisering af den skønnede handelsværdi for grundene på 11.000.000 kr. har Skattestyrelsen lavet nedenstående oversigt:
Omregning på basis af [adresse5], [by2] | Beløb | m2-pris |
[adresse5], [by2], solgt 1.9.2020 | 4.690.000 kr. | 3.908 kr. |
[adresse1]/[adresse2] omregnet med m2-pris på 3.908 kr. | 12.564.220 kr. | 3.908 kr. |
2018-niveau | 11.307.155 kr. | 3.517 kr. |
Nedrundet ifølge afgørelserne | 11.000.000 kr. | 3.421 kr. |
...”
Skattestyrelsen har den 22. april 2024 fremsendt udtalelse til syn og skønnet. Skattestyrelsen har ingen kommentarer til de nye oplysninger.
Selskabets opfattelse
Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at Skattestyrelsens forhøjelse af selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2019 nedsættes til 0 kr., og at selskabet har et tab på salg af fast ejendom på 3.275.493 kr. Selskabets repræsentant har nedlagt subsidiær påstand om, at Skattestyrelsens forhøjelse nedsættes til 0 kr., og at selskabet har et tab på salg af fast ejendom med 494.393 kr. Mere subsidiært har selskabets repræsentant nedlagt påstand om, at Skattestyrelsens forhøjelse nedsættes med et højere beløb fastsat af Landsskatteretten, der er lavere end det påklagede beløb.
Til støtte herfor har selskabets repræsentant anført:
”...
Til støtte for mine påstande gøres det gældende,
at | Skattestyrelsen ikke har løftet sin bevisbyrde for at parternes aftalte værdiansættelse ikke er markedsmæssig, og |
at | hvis et sådant bevis er løftet, så skal værdien fastsættes på baggrund af bilag 7 og 8, alternativt et syn- og skøn gennemført under sagens behandling for Skatteankestyrelsen. |
Der er enighed om, at overdragelse af fast ejendom mellem et selskab og dennes hovedaktionær - herunder dennes børn - skattemæssigt skal ske til markedsværdi. Problemstillingen er at fastslå denne.
Den foreliggende overdragelse er sket til den offentlige ejendomsvurdering. Dette er sket fuldt overens stemmende med, at en sådan værdiansættelse som udgangspunkt anses for markedsmæssig, og at der i denne sag ikke er forhold, der tilsiger andet, herunder at [virksomhed3] A/S' egen regnskabsmæssige værdiansættelse er overensstemmende hermed.
Det følger af Juridisk Vejledning pkt. C.B. 3.5.4.3, at
Ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget. Se SKM2013.841.HR .
Ejendomsvurderingen afspejler f.eks. ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen.
Seneste ejendomsvurdering må ikke lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi.
Dette afsnit i Juridisk Vejledning har været uændret igennem en længere årrække, også selv om der siden 2010/2011 ikke har været udsendt nye ejendomsvurderinger. Det tilsiger, at der skal være andre forhold end prisglidning for, at Skattestyrelsen kan fravige ejendomsvurderingen, jf. princippet i U 2021 2382 H. Denne dom vedrørte gaveafgiftscirkulæret, men for sin grundlæggende præmis må den også være gældende for det tilsvarende spørgsmål under ovennævnte værdiansættelsesregel i juridisk vejledning. Hvis ejendomsvurderingen ikke kan benyttes på grund af prisglidningen, som ikke har fået effekt under nye ejendomsvurderinger, så skulle juridisk vejledning være ændret (hvad Skattestyrelsen frit kan gøre løbende).
U 2019 1163 H fastslår, at den part, som ønsker at fravige ejendomsvurderingen, har bevisbyrden for, at denne ikke er et retvisende udtryk for handelsværdien/markedsværdien.
I U 2019 1163 H er det angivet af landsretten, hvad der skal til for at løfte denne bevisbyrde, det er herom anført, at
"dette kan være tilfældet, hvis den offentlige ejendomsvurdering er baseret på salg af ejendomme, som ikke er sammenlignelige med den ejendom, som overdrages. Det kan endvidere være tilfældet, hvis handelspriser vedrørende sammenlignelige ejendomme viser, at den offentlige ejendomsvurdering ikke svarer til markedsprisen"
I U 2019 1163 H gjaldt, at den pågældende ejendom var første række til vandet, mens ejendomsvurderingen var baseret på handler i et større område med andet end kystejendomme, og at der var 4 samtidige handler med nærtliggende kystejendommene til langt højere priser end ejendomsvurderingen.
Skattestyrelsen skal således bevise, at ejendomsvurderingen ikke er et korrekt grundlag, og det kan ikke anses for tilstrækkeligt at foretage et frit skøn og anvende dette skøn til væsentlig forhøjelse af det anvendte værdigrundlag.
Skattestyrelsen har ikke anført konkrete årsager til, at den foreliggende ejendomsvurdering er forkert, men blot fastsat prisen ud fra handel med en ubebygget grund og 4 bebyggede grunde i 2020/2021, og uden at detaljer fra disse handler er nærmere oplyst, og uden sammenligning i øvrigt med de i sagen foreliggende to ejendomme.
Skattestyrelsen har således ikke påvist nogen indbygget fejl i den foreliggende ejendomsvurdering (som i U 2019 1163 H), og den almindelige prisglidning i samfundet er ikke tilstrækkelig.
Skattestyrelsen har således ikke påvist relevante samtidige sammenlignelige handler med langt højere priser end ejendomsvurderingen. Der er i området ikke ret mange byggegrunde, og der er derfor kun få og ikke samtidige handler hermed. Der kan ikke med rette benyttes handler i området med bebyggede grunde som sammenligningsgrundlag, da fordelingen mellem værdi af hus og grund er individuel. Der er derfor ikke et konstaterbart misforhold mellem konstaterede sammenlignelige handler og de foreliggende ejendomsvurderinger.
Der foreligger derfor ikke forhold i sagen, der gør, at Skattestyrelsen har bevist, at ejendomsvurderingen ikke er udtryk for markedsprisen. Den foreslåede forhøjelse for salg af grunde ([virksomhed4] A/S) og maskeret udlodning ([person1]) skal derfor frafaldes.
---------------
Såfremt Landsskatteretten/Skatteankenævnet anser, at Skatteankestyrelsen har løftet sin bevisbyrde, kan det foretagne værdiskøn ikke tiltrædes.
Skattestyrelsens værdiskøn er som anført ikke baseret på samtidige eller sammenlignelige handler, og værdiskønnet er sket uden konkret kendskab til de af sagen omfattede ejendomme eller de anførte ikke sammenlignelige handler.
Der er nu under sagens behandling for Skattestyrelsens indhentet vurderinger fra [virksomhed2] og [person4] (bilag 7 og 8).
Det fremgår heraf, at [virksomhed2] vurderer ejendommene til en total værdi på 9,2 mio. kr., og at [person4] vurderer ejendommene til en total værdi på 8,0 mio. kr. Vurderingerne er efter konkret besigtigelse af ejendommene, og de to mæglere har stor erfaring med handler i området.
Der bør foretages en forsigtig tilgang til værdiansættelsen. En værdiansættelse bør principalt tage afsæt i, at værdien af ejendommene i det højeste sættes til 8,0 mio. kr. med dertilhørende forhøjelse og udbyttebeskatning (den subsidiære påstand) og subsidiært gennemsnittet af de to vurderinger (den mere subsidiære påstand).
...”
Selskabets repræsentant er den 15. april 2024 kommet med bemærkninger til det afholdte syn og skøn:
”...
Den nedlagte principale påstand fastholdes, idet parterne bør kunne handle til ejendomsvurderingen som udtryk for markedsværdien.
Hvis Skatteankestyrelsen ikke er enig heri, og fastholder handlen til markedspris, må markedsprisen
fastsættes til 9.000.000 kr., som er skønsmanden vurdering af værdien på handelstidspunktet den 3.
oktober 2018. Jeg bemærker i den forbindelse, at Skattestyrelsen også har forsøgt at finde værdien i
2018 (se bilag 1 og 2 side 4 hvor Skattestyrelsen omregner deres konstaterede 2020 priser til 2018
priser). Skønsmandens vurdering svarer til vurderingerne fremlagt som bilag 7 og 8, og skønsmanden
har angivet, hvorfor Skattestyrelsens vurdering til 11.000.000 kr. er konstateret forkert.
...”
Ladsskatterettens afgørelse
Sagen angår, om det er med rette, at Skattestyrelsen har forhøjet selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2019 med 2.480.607 kr. fra -3.945.324 kr. til -1.464.717 kr. som følge af, at selskabets overdragelse af [adresse1], [by1], [by2] (ejd.nr. [...]) og [adresse2], [by1], [by2] (ejd. nr. [...]) til [person2] er sket til underpris.
Retsgrundlaget
Som skattepligtig indkomst betragtes med undtagelse af særligt fastsatte begrænsninger den skattepligtiges samlede årsindtægter, hvad enten de hidrører her fra landet eller ikke, bestående i penge eller formuegoder af pengeværdi. Det fremgår af statsskatteloven § 4, stk. 1.
Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet). Dette fremgår af ligningslovens § 2, stk. 1.
En kontrolleret transaktion er en transaktion mellem en skattepligtig og en juridisk person som den
skattepligtige udøver en bestemmende indflydelse over, jf. den dagældende skattekontrollovs § 3 B,
stk. 1, nr. 2.
Ved bestemmende indflydelse forstås ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder således, at der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller rådes over mere end 50 pct. af stemmerne. Ved bedømmelsen heraf medregnes aktier og stemmerettigheder, som indehaves af koncernforbundne selskaber, af personlige aktionærer og deres nærtstående. Tilsvarende medregnes ejerandele og stemmerettigheder, som indehaves af andre selskabsdeltagere, med hvem selskabsdeltageren har en aftale om udøvelse af fælles bestemmende indflydelse. Dette fremgår af ligningslovens § 2, stk. 2.
Det fremgår af ligningslovens § 16H, stk. 6, at som nærtstående i relation til ligningslovens § 2, betragtes den skattepligtiges ægtefælle, forældre og bedsteforældre samt børn og børnebørn og disses ægtefæller eller dødsboer efter de nævnte personer. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med ægte slægtskabsforhold.
Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsaktieavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.
Omkostninger ved afhændelse af en ejendom, som sælgeren afholder, kan fragå i afståelsessummen. Det gælder f.eks. udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift m.v., der vedrører selve afståelsen af ejendommen.
Ifølge praksis kan den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt anses for udtryk for ejendommens handelsværdi. Er den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller skattemyndighederne bundet af vurderingen. Dette er f.eks. tilfældet, hvis vurderingen er fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen eller hvis ejendommens værdi er ændret siden vurderingen på grund af ombygning eller modernisering. Den part, der gør gældende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, har bevisbyrden for dette. Der henvises til Højesterets dom af 4. januar 2019, offentliggjort som SKM.2019.74.HR
Landsskatterettens begrundelse og resultat
Selskabet har fra den 2. december 2016 været ejet 100 % af [person1]. Ved endelig salgsaftale af 28. juni 2019 har selskabet overdraget to byggegrunde til [person1]’s datter, [person2], for kontant 2.627.800 kr. og 2.591.100 kr., i alt 5.218.900 kr. Der er tale om en økonomisk transaktion mellem interesseforbundne parter, jf. ligningslovens § 2, stk. 1.
Landsskatteretten finder henset til syn- og skønserklæringen af 8. april 2024, at byggegrundenes kontante markedsværdi i oktober 2018 hver var 4.500.000 kr., i alt 9.000.000 kr. Byggegrundene er derfor handlet til en underpris på 3.781.100 kr. (9.000.000 kr. – 5.218.900 kr.).
På den baggrund ændrer Landsskatteretten selskabets selvangivne tab på -3.275.493 kr. for salget af byggegrundene i indkomståret 2019 til en skattepligtig avance på 480.607 kr. (-3.275.493 kr. + 3.781.100 kr. – 25.000 kr.(advokatomkostninger)), jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.
Landsskatterettens forhøjer herefter selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2019 med 480.607 kr. fra -3.945.324 kr. til -3.464.717 kr.