Kendelse af 18-11-2024 - indlagt i TaxCons database den 19-12-2024

Journalnr. 22-0061679

Klagen vedrører Skattestyrelsens afgørelsen om, at der ved tinglysningen af et betingede skøde med dato/løbenummer [...78] er sket et ejerskifte, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1, hvorfor der skal svares yderligere tinglysningsafgift.

Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse.

Faktiske oplysninger

Den 13. september 2021 blev der tinglyst et betinget skøde med dato/løbenummer [...78] (herefter skødet) på ejendommen med matrikelnummer [...1], [...], [...].

Det fremgår af skødet, at selskabet købte af en andel på 250/339, som blev overtaget pr. 1. november 2020. Det fremgår også af skødet, at sælgerne var [boligselskab1], cvr-nr. [...1], og [virksomhed1], cvr-nr. [...2]. Købesummen udgjorde 0 kr.

Af skødet fremgår bl.a. følgende:

”...

Ejendomskategori: Andet

grund med påbegyndt byggeri

Afgivne oplysninger om

bygninger: Handelen omfatter bygning(er) under opførelse.

Type af handel: Anden overdragelse.

Handlen vedrører alene overdragelse af ejerlejligheder.

Areal der overdrages: Handlen vedrører ejerlejlighed nr. 1, 2, 3, 6-25, jf.

nedenstående:

...

af matr.nr. [...1][...], [...], der er under opdeling i ejerlejligheder. Skødet begæres tinglyst med frist til matrikulær berigtigelse og opdeling af ejendommen matr.nr. [...1][...]., [...] i ejerlejligheder. Ovenstående arealer bliver fremtidige ejerlejligheder nr. 1, 2, 3, 6-25.

...

Parterne har aftalt følgende øvrige vilkår for handelen: Overdragelsen vedrører ejerlejligheder, ejerlejlighed 1, 2, 3

og 6-25 af matr.nr. [...1][...], [by1] Jorder.

Ejerlejlighed 1, 2, 3, 6-25 er beliggende på et grundareal,

matr.nr. [...1][...]., [...], der ejes af 3 parter i fællesskab og hvorpå, der der opført et byggeri, der kun er delvist færdiggjort.

Byggeriet er nu så langt, at det kan opdeles i 25 ejerlejligheder. Ejerlejlighederne agtes tilskødet hver af de 3 ejere af grundarealet. Nærværende skøde vedrører ejerlejlighed nr. 1, 2, 3 og 6-25 og vedrører den ene af disse overdragelser.

Byggeriet opføres i henhold til en entreprisekontrakt, i henhold til hvilken de 3 grundejere hver især afholder udgiften til opførelsen af hver af deres ejerlejligheder.

Købesummen er aftalt til kr. 0,-, da køber allerede ejer ejerlejlighed 1, 2, 3, 6-25, idet disse iht. entreprisekontrakt er opført for købers regning.

...”

Ved anmeldelsen til tinglysning blev der betalt en grundafgift på 1.750 kr. og det afgiftspligtige beløb blev angivet til 0 kr. Der blev desuden afgivet følgende oplysninger og erklæringer:

”Beregningsgrundlaget er et andet: Køber ejer allerede ejerlejlighed nr. 1, 2, 3, 6-25, idet disse i ht. entreprisekontrakt er opført for købers regning. Der afgives ikke værdierklæring da byggeriet omhandler nyopførelse af en selvstændig fast ejendom, og opførelsen sker for købers regning i ht. entreprisekontrakt, jf. Tinglysningsafgiftsvejledningen 2010-2 C.1.4, UNDTAGELSE og SKAT: SKM2010.215.LSR, Tinglysningsafgift – entrepriseopførelse af bygninger, der ikke indgår i ejerskifte – beregning af tinglysningsafgift.

Erklæringer vedr. tinglysningsafgift: Ejendomsværdipåtegning Ejendommen er under ombygning, opførelse eller nyopført på anmeldelsestidspunktet. Værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet udgør efter bedste skøn det angivne beløb

Beløb: 0 DKK

Oplysninger om handelen Ejerskiftet, der vedrører en anden ejendom end en ejerbolig, er ikke sket i almindelig fri handel.”

Skattestyrelsen har under sagens behandling foranlediget ejendommens værdi vurderet, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 5. Der foreligger udtalelse af 18. marts 2022 fra Vurderingsstyrelsen, hvoraf det fremgår, at grundens værdi i ubebygget stand, efter Vurderingsstyrelsens opfattelse, udgjorde 45.000.000 kr. på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning den 13. september 2021.

Selskabets repræsentant har som bilag til klagen fremsendt følgende:

Anmeldelse og fortegnelse af 23. august 2021 vedrørende ejerlejlighedsopdelingen for matrikelnummer [...1], [...], [...]. Fortegnelsen indeholder fordelingstal for ejerlejlighederne.

Tingbogsattest, hvoraf det fremgår, at matrikelnummer [...1], [...], [...] ved skøde med dato/løbenummer [...86] pr. 1. marts 2019 blev erhvervet af [boligselskab1], [virksomhed1] og selskabet.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at der ved tinglysningen af det betingede skøde med dato/løbenummer [...78], skal betales yderligere 52.300 kr. i tinglysningsafgift, idet tinglysningen vedrører et ejerskifte og afgiftsgrundlaget findes at udgøre 45.000.000 kr.

Skattestyrelsen har som begrundelse bl.a. anført:

”...

Ved tinglysning af et ejerskifte af en ejendom skal der betales afgift efter tinglysningsafgiftslovens § 1.

Afgiften beregnes som udgangspunkt som 1.750 kr. og 0,6 % af købesummen. efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1.

En undtagelse til hovedreglen findes i § 4, stk. 4 og omhandler de situationer, hvor en erhvervsejendom ikke ejerskiftes i almindelig fri handel.

Definitionen på en ikke fri handel er de tilfælde, hvor parterne, der handler ejendommen, ikke er fri og uafhængige.

I har angivet, at der ejerskiftes en grund med påbegyndt byggeri og at byggeriet er opført for købers regning.

Købesummen er 0 kr.

I har angivet at værdien af det ejerskiftede på tinglysningstidspunktet er 0 kr.

Vi er ikke enige i, at værdien af det ejerskiftede er 0 kr.

Vi har derfor bedt Vurderingsstyrelsen komme med en udtalelse om ejendommens værdi efter principperne i ejendomsvurderingsloven på tinglysningstidspunktet.

Vurderingsstyrelsen har skønnet at den samlede ejendom uden bygninger har en værdi på 45.000.000 kr.

De samlede ejerlejligheders andel udgør 890/3390, hvilket svarer til 11.814.160 kr. af den samlede ejendomsværdi.

I oplyser, at det overdragne udgør 250/339 af andelen af den forventelige kontantværdi eller 8.712.507 kr.

Da andelen af den forventelige kontantværdi er højere end købesummen, er det andelen af den forventelige kontantværdi, som er afgiftsgrundlaget.

Vi har beregnet afgiften således:

8.712.507 kr. x 0,6 % (rundet op til nærmeste 100 kr.) 52.300 kr.

Fast afgift 1.750 kr.

I alt 54.050 kr.

Da I har betalt den faste afgift, skal I betale 52.300 kr. mere i afgift for tinglysning af skødet.

...”

Udtalelse fra Skattestyrelsen

I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Skattestyrelsen den 12. august 2022 udtalt følgende:

”...

Skattestyrelsen er af den opfattelse, at der ved tinglysning af dette skøde sker ejerskifte i tingbogen, idet der for ejerlejlighederne ændres adkomst fra tre ejere til én. At ejendommen tidligere er købt i sameje mellem de tre oprindelige ejere, ændrer ikke herved.

Vi bemærker, oplysningen om, at der er tale om en grund med påbegyndt byggeri fremgår af skødet og er oplyst af anmelder. Vi er enige i, at det er en værdi for den del af grunden, hvorpå ejerlighederne er opført, som skal værdiansættes efter hvad måtte være rimeligt og realistisk for området.

Da vi imidlertid ikke har modtaget en rimelig eller realistisk pris fra anmelder, har vi anmodet Vurderingsstyrelsen om at fremkomme med denne værdi, hvilket også fremgår af vores afgørelse.

Vi er endvidere enige i, at ejerlejligheden er opført for købers regning.

...”

Klagerens opfattelse

Selskabets repræsentant har fremsat påstand om, at Skattestyrelsens opkrævning skal nedsættes til 0 kr., idet tinglysningen af det betingede skøde med dato/løbenummer [...78] ikke vedrører et ejerskifte.

Til støtte for påstanden er bl.a. anført:

”...

Forud for byggeriet på ejendommen, matr.nr. [...1][...], [...] og den efterfølgende opdeling i ejerlejligheder, blev grunden ved skøde (dato/løbenummer) [...86] overdraget følgende parter i sameje med det nedenfor angivne ejerforhold:

?[boligselskab1], ejerforhold 125/339.

?[virksomhed1], ejerforhold 125/339.

?[virksomhed2] ApS, ejerforhold 89/339.

Ovennævnte fremgår af vedhæftede tingbogsattest dateret 01.09.2020.

Byggeriet på ejendommen igangsættes ultimo 2019 og er ultimo 2021 så langt, at ejerlejlighedsopdelingen kan godkendes, hvilket sker den 01.10.2021.

Byggeriet er opført i henhold til en entreprisekontrakt, hvor de tre ejere af grunden for egen regning får opført hver deres ejerlejligheder:

?[boligselskab1], ejerlejlighed 4, fordelingstal 125/339.

?[virksomhed1], ejerlejlighed 5, fordelingstal 125/339.

?[virksomhed2] ApS, ejerlejlighed 1, 2, 3, 6-25, samlet fordelingstal 89/339.

Anmeldelse og fortegnelse vedr. ejerlejlighedsopdelingen for matr.nr. [...1][...], [...] er bilagt nærværende klage.

I forbindelse med godkendelsen af ejerlejlighedsopdelingen, vil ejendommens tre grundejere automatisk blive indført som fælles adkomsthavere til de enkelte ejerlejligheder. For at få de retsmæssige ejere af ejerlejlighederne i henhold til entreprisekontrakten indført som adkomsthavere i forbindelse med at ejerlejlighedsopdelingen godkendes, er der forud for ejerlejlighedsopdelingen tinglyst 3 betingede skøder på ejendommen - betinget af ejerlejlighedsopdelingen. Ved disse skøder ”overdrages” de dele af den enkelte ejerlejlighed, der i henhold til aftalen ikke ejes af den pågældende ejerlejlighedsejer til den retmæssige ejer iht. aftalen.

Konkret i forhold til skøde [...78], der vedrører ejerlejlighederne 1, 2, 3, 6-25, så ”overdrager” [virksomhed1] og [boligselskab1] hver deres andele af ejerlighederne 1, 2, 3, 6-25 til [virksomhed2] ApS, således at [virksomhed2] ApS bliver eneejer af ejerlejlighederne 1, 2, 3, 6-25 – ”overdragelsen” til [virksomhed2] ApS udgør 250/339 af ejerlejlighederne 1, 2, 3, 6-25.

Skødet, (dato/løbenummer) [...78], vedr. ikke en overdragelse af en grund med påbegyndt byggeri (som anført i Skattestyrelsens afgørelse), men vedrører en ejerlejlighed, hvor ejerlejligheden udgør særejet og grunden er i sameje mellem ejerlejlighedsejerne i samme forhold som det fordelingstal, der er tilknyttet de enkelte ejerlejligheder (Jf. Ejerlejlighedslovens § 3).

Det tidligere nævnte ejerforhold, hvormed de tre ejere erhvervede grunden i 2019, svarer præcist til det fordelingstal, der efter opførelsen af byggeriet og gennemførelsen af ejerlejlighedsopdelingen, kan henføres til de ejerlejligheder hver af de tre grundejere ejer og samejet til grunden er således det samme efter at ”overdragelsen” har fundet sted.

Efter undertegnedes opfattelse er der ikke tale om et ejerskifte af en ejendom, idet ejerlejligheden er opført for ejers regning ([virksomhed2] ApS) i henhold til en entreprisekontrakt og at [virksomhed2] ApS således allerede er ejer af ejerlejlighederne 1, 2, 3, 6-25. Reelt er der således tale om en adkomstberigtigelse, hvor den enkelte ejers ejerskab til ejerlejlighederne gennem de gensidige ”overdragelser” ved skøderne konkretiseres.

Der er allerede i forbindelse med de tre parters køb af ejendommen betalt stempelafgift med i alt. kr. 231.200 (kr. 224.000 og kr. 7.200) på baggrund af en aftalt pris på kr. 31.317.120 og kr. 1.200.000 (købspris for areal, der er efterfølgende er arealoverført til ejendommen).

Hvis der sker afgiftsberigtigelse i overensstemmelse med SKATS afgørelse, vil der således blive betalt afgift 2 gange uden, at der er sket ændringer i ejerforholdet, og uden at der er sket overdragelse til nye ejere.

...”

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten skal tage stilling til, om det er med rette, at Skattestyrelsen har fundet, at der ved tinglysningen af det betingede skøde med dato/løbenummer [...78] er sket et ejerskifte, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1, hvorfor der skal svares yderligere tinglysningsafgift.

Retsgrundlaget

Når der i det følgende henvises til tinglysningsafgiftsloven, er det en henvisning til lovbekendtgørelse nr. 1083 af 22. juni 2020 om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v. med senere lovændringer frem til den 13. september 2021, som er tinglysningstidspunktet for det betingede skøde.

Følgende fremgår af tinglysningsafgiftsloven § 4, stk. 1:

“For tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf udgør afgiften 1.750 kr. og 0,6 pct. af ejerskifte-summen. Dette gælder også, hvis ejerskiftet er betinget.”

Følgende fremgår af tinglysningsafgiftsloven § 4, stk. 4:

“Er ejerskifte af anden ejendom end ejerboliger, jf. ejendomsvurderingslovens § 4, ikke sket i almindelig fri handel, skal der ved anmeldelse til tinglysning afgives en erklæring herom. I disse tilfælde skal anmelderen angive den forventelige kontantværdi efter bedste skøn svarende til det, som ville være opnået, hvis ejerskiftet var sket i al-mindelig fri handel. Afgiften skal da beregnes på grundlag af den højeste værdi efter stk. 1 eller den i stk. 4, 2. pkt., angivne værdi.”

Følgende fremgår af tinglysningsafgiftsloven § 4, stk. 5:

“Angives værdien ikke, eller afgives de foreskrevne erklæringer efter stk. 2 eller 4 ikke, eller er registrerings-myndigheden i tvivl om rigtigheden af værdien efter stk. 1-4, oversender registreringsmyndigheden spørgsmålet om grundlaget for afgiftens beregning til told- og skatteforvaltningen til afgørelse, når tinglysningsekspeditionen er afsluttet. Registreringsmyndigheden underretter samtidig anmelderen om oversendelsen. Told- og skatteforvalt-ningen foranlediger om fornødent ejendommens værdi vurderet ud fra oplysningerne om ejendommen ved an-meldelsen til tinglysning efter principperne i ejendomsvurderingslovens §§ 15 og 16. Told- og skatteforvaltningen beregner afgiften på grundlag af værdien, når denne foreligger.”

Det fremgår af Landsskatterettens afgørelse af 30. august 2006, offentliggjort som SKM2007.81.LSR, at tinglysningsafgiften er en transaktionsbaseret afgift, som knytter sig til den faktiske behandling af dokumenter omfattet af tinglysningsafgiftsloven, herunder overdragelse fra et retssubjekt til et andet. Afgiftspligten indtræder, når der registreres en adkomstændring i tingbogen.

Landsskatterettens begrundelse og resultat

Landsskatteretten konstaterer, at ejendommen med matrikelnummer [...1], [...], [...], på tinglysningstidspunktet, den 13. september 2021, bestod af en grund med påbegyndt byggeri, jf. den anførte ejendomskategori i det betingede skøde med dato/løbenummer [...78].

På baggrund af sagens oplysninger lægger retten til grund som ubestridt, at ejerlejlighederne, som var under opførelse på grunden, ikke var oprettet med et selvstændigt blad i tingbogen på tinglysningstidspunktet.

Tinglysningsafgiften er en transaktionsbaseret afgift, som knytter sig den faktiske behandling af dokumenter omfattet af tinglysningsafgiftsloven, herunder overdragelse fra et retssubjekt til et andet. Der kan henvises til Landsskatterettens afgørelse af 30. august 2006, offentliggjort som SKM2007.81.LSR.

Afgiftspligten indtræder, når der registreres en adkomstændring i tingbogen, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1. Herved forstås, at den i tingbogen angivne ejer ændres fra et retssubjekt til et andet. Baggrunden for ejerskiftet er derfor uden betydning for afgiftspligten.

Retten finder, med henvisning til det betingede skøde med dato/løbenummer [...78], at der den 13. september 2021 er tinglyst et ejerskifte, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1, af en andel på 250/339 af ejendommen med matrikelnummer [...1], [...], [...], som da omfattede en grund med ejerlejligheder under opførelse.

Retten bemærker, at det forhold, at matrikelnummer [...1], [...], [...], tidligere blev erhvervet af [boligselskab1], [virksomhed1] og selskabet i sameje, ikke kan føre til et andet resultat. Den nærmere baggrund for ejerskiftet er uden betydning for afgiftspligten, idet afgiftspligten er transaktionsbaseret, og derfor indtrådte ved den foretagne adkomstændring.

Retten kan tiltræde Skattestyrelsens opgørelse af tinglysningsafgiften, og der er da i øvrigt heller ikke gjort indsigelse mod selve opgørelsen af tinglysningsafgiften eller mod vurderingen af ejendommens værdi i ubebygget stand på 45.000.000 kr. på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning den 13. september 2021

Landsskatteretten stadfæster herefter Skattestyrelsens afgørelse.