Kendelse af 16-01-2025 - indlagt i TaxCons database den 10-02-2025

Journalnr. 23-0042501

Klagepunkt	Skattestyrelsens afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed	Nej	Ja	Stadfæstelse
Fradrag for renholdelse	12.894,15 kr.	20.206,15 kr.	Stadfæstelse
Fradrag for vedligeholdelse	4.243,00 kr.	28.582,00 kr.	Stadfæstelse
Ejendomsværdiskat	Ja	Nej	Stadfæstelse
Anvendelse af virksomhedsordningen ([adresse1], [by1])	Nej	Ja	Stadfæstelse

Faktiske oplysninger

Klageren ejer enkeltmandsvirksomheden "[virksomhed1]" CVR-nr. [...1] og branchekode 552000 "Ferieboliger og andre indlogeringsfaciliteter til kortvarige ophold". Ifølge sagens oplysninger vedrører virksomheden udlejning af ejendommene [adresse2] og [adresse1], [by1].

Klageren har efter egen opfattelse drevet erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed og selvangivet følgende resultat af virksomheden for indkomståret 2019:

Resultat af udlejning
[adresse2]		7.917 kr.
[adresse1]		-7.786 kr.

Udlejning af [adresse1]

Ejendommen

[adresse1], [by1] er et fritliggende enfamilieshus med et samlet boligareal på 232 m2. Ejendommen indeholder syv værelser, to toiletter/et badeværelse og et køkken.

Klageren bor med sin familie på adressen [adresse3] i [by2]. Det fremgår af sagens oplysninger, at familien boede på ejendommen [adresse1] frem til november 2007, hvor ejendommen forinden i sommeren 2007 blev sat til salg. Det er oplyst, at ejendommen har været til salg i hele perioden frem til 2021, hvor det lykkedes at sælge ejendommen.

Klageren har fremlagt forbrugsopgørelser fra ejendommen [adresse3] i [by2], og oplyst, at deres liv er i [by2], og at de ikke har opholdt sig på ejendommen i 2019. Ejendommen har ikke stået til rådighed for privat benyttelse af familien siden 2016, idet potentielle lejere til enhver tid og med meget kort varsel har kunne booke et værelse via blandt andet [virksomhed2].

Klageren har overfor Skattestyrelsen ved e-mail af 14. august 2021 oplyst, at familien i 14 år har forsøgt at sælge ejendommen og udbudt den ved flere forskellige mæglere. De første 10 år, var det muligt at holde "skindet på næsen" ved at have afdragsfrihed og udleje ejendommen ved sommerudlejning og samtidig holde sig inden for den maksimale grænse på 50.000 kr. Det fremgår endvidere, at der kom et stort antal bookinger, da de tilmeldte ejendommen til udlejning via [virksomhed2], hvorefter de i 2018 kontaktede en revisor og startede en enkeltmandsvirksomhed.

Det fremgår af transaktionsdetaljer fra [virksomhed2] sammenholdt med klagerens oplysninger, at ejendommen helt eller delvist har været udlejet i 218 dage i 2019. Heraf udgør udlejning i 1 og 4 kvartal henholdsvis 8 og 19 overnatninger.

Der fremgår følgende af virksomhedens årsregnskab for 2019 vedrørende [adresse1]:

Lejeindtægter		163.886

Ejendomsskatter	19.798
Annoncer og dekoration	800
Arbejdstøj	416
Kontorartikler m.v.	219
Kørselsgodtgørelse 8.283 km	29.490
Regnskabsassistance	4.750
Renholdelse	20.207
Repræsentation 25 % andel	556
Småanskaffelser	9.285
Telefon og internet	7.225
Varme, el, vand og renovation	50.344
Vedligeholdelse	28.582	171.672
Resultat før renter		-7.786

Klageren har angivet salgs- og købsmoms for i alt 39.980 kr. og 24.953 kr. for 2019 fordelt således:

	1. kvartal	2. kvartal	3. kvartal	4. kvartal
Salgsmoms	5.750	7.916	16.464	9.850
Købsmoms	9.476	815	6.762	7.900

Renholdelse

Det fremgår af "regnskab 2019" fremsendt til Skattestyrelsen, at klageren har skønnet, at der er foretaget 15 vaske om ugen til 15,04 kr. pr. vask og tørret 10 gange om ugen til 14,72 kr. pr. gang, henholdsvis 225,6 kr. og 147,2 kr. pr. uge, samt at der har været udlejning hele året. Klageren har oplyst, at prisen pr. vask og tørring er ansat efter "[...]". Klageren har således angivet, at hun har haft udgifter til vask og tørring på henholdsvis 11.731,20 kr. og 7.654,40 kr. om året.

Herudover fremgår det af klagerens kontokort under 5060 "Rengøring og dekoration", at klageren har haft udgifter for 820,55 kr. i 2019.

Vedligeholdelse

Der fremgår følgende af konto 5080 vedrørende "Reparation og vedligeholdelse":

Dato	Bilag	Beskrivelse	Moms	Beløb	Saldo
16-05-2019	65	Møbelsko	125	21,60	21,60
03-06-2019	151	[virksomhed3]	125	981,10	1.002,70
16-06-2019	66	Filtsko til møbler	125	39,20	1.041,90
06-08-2019	115	[virksomhed4]	125	795,00	13.036,90
08-08-2019	154	[person1]	125	795,00	13.831,90
12-08-2019	106	Tæppe	125	750,00	14.581,90
19-08-2019	104	Tæppe	125	3.200,00	17.781,90
20-08-2019	105	Lys	125	199,96	17.981,86
21-09-2019	116	[virksomhed5]	125	3.027,88	21.009,74
06-11-2019	143	[virksomhed6]	125	2.345,12	23.354,86
16-12-2018	182	VVS	125	795,00	24.149,86
31-12-2019	161	Lyspærer	125	32,00	24.181,86

Det fremgår af faktura af 6. august 2019 fra [virksomhed4], at der er udført arbejde på adressen [adresse1] med angivelse af, at der ikke var varmt vand.

Det fremgår af faktura fra [virksomhed5] af 21. september 2019, at der på adressen [adresse4] er foretaget reparation af køkkenbatteri.

Det fremgår af faktura fra [virksomhed6] af 6. november 2019, at der er foretaget udskiftning af radiatortermostat- og ventil samt en luftskrue. Det fremgår ikke, hvor arbejdet er udført.

Der fremgår følgende på konto 7460 vedrørende "Diverse inkl. moms"

Dato	Bilag	Beskrivelse	Moms	Beløb	Saldo
09-04-2019	36	Energomærke	125	4.400,00	4.400,00

Ejendomsværdiskat

Klageren har ikke betalt ejendomsværdiskat for ejendommen [adresse1] i 2019.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at klageren ikke kan anses for at drive erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed fra adressen [adresse1], og at resultatet af klagerens udlejning skal opgøres efter ligningslovens § 15 Q, stk. 3, hvorefter klagerens skattepligtige overskud ved udlejning udgør 64.127 kr., idet Skattestyrelsen har nægtet klageren fradrag for renholdelse på 7.312 kr., nægtet fradrag for vedligeholdelse på 24.339 kr. og nægtet fradrag for forholdsmæssig fordeling af ejendomsskat, småanskaffelser, varme m.m. og rest vedligeholdelse på 33.697 kr.

Herudover har ændringen medført en rentekorrektion i forhold til virksomhedsskatteordningen på 85.972 kr. samt ejendomsværdiskat på 4.536 kr.

Skattestyrelsen har som begrundelse bl.a. anført:

"(...)

2. [adresse1], [by1]

(...)

2.4. Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse

Skattestyrelsen anser, at udlejning af din ejerbolig ikke er erhvervsmæssig udlejning, da der er tale om kortidsudlejning af en bolig, som du selv har rådighed over i de perioder den ikke er udlejet.

For at der kan være tale om erhvervsmæssig udlejning af egen bolig, skal hele ejendommen være udlejet i over 12 måneder og ikke i perioden være til rådighed for indehaver eller dennes husstand.

Overskud ved kortidsudlejning, beskattes som kapitalindkomst.

Du skal betale skat af dine lejeindtægter, hvis du udlejer en bolig, du selv/din husstand bor i eller har rådighed over en del af året, eller hvis du udlejer et eller flere værelser. Der henvises til statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b.

Da der er tale om kortidsudlejning af egen bolig, som du selv/husstanden benytter/har råderetten over, skal der ske beskatning efter reglerne i ligningslovens § 15 P eller 15 Q. Overskud ved udlejning beskattes som kapitalindkomst jævnfør personskattelovens § 4, stk. 1, litra 6.

Da du har valgt at fratrække de faktiske udgifter er resultatet af udlejningen beregnet efter den regnskabsmæssige metode i henhold til ligningslovens § 15 Q, stk. 3. Det vil sige, at du skal betale skat af lejeindtægterne, fratrukket de faktiske udgifter, som er direkte forbundet med udlejningsperioderne, for eksempel annonceudgifter, ejendomsskat, el, gas, vand, telefon og varme.

Endvidere kan du fratrække vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar, dog ikke hårde hvidevarer.

Du kan ikke fratrække udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen.

Der henvises til den juridiske vejledning afsnit C.H.3.4.1.1.2.

I 2019 har der jævnfør transaktionshistorikken fra [virksomhed2] været 238 overnatninger fordelt på ejendommen. Udlejningerne har primært været i 2. og 3. kvartal. I første kvartal har der været 8 overnatninger og i 4. kvartal har der været 19 overnatninger samt yderligere udlejning i henhold til de 2 bilag, jævnfør nedenfor:

Bilag 130 har der været udlejet 2 dobbelt værelser i perioderne:

9/10-18/10-2019 og

9/10-19/10-2019

Bilag 139 har der været udlejet enkeltopredning til 9 personer i perioden:

24/11-18/12-2019

Ifølge indsendt materiale har der i alt været udlejet et eller flere værelser/lejlighed i 218 dage, da nogle af udlejningerne er i samme tidsrum. Den samlede udlejning svarer til 59,73 % af året.

Indtægt ved udlejning af [adresse1], [by1] er opgjort således:

Indtægten inklusive moms fra [virksomhed2] har vi fået oplyst til	174.468,99 kr.
Indtægten inklusive moms jævnfør bilag 130	5.000,00 kr.
Indtægten inklusive moms jævnfør bilag 139	29.325,00 kr.
I alt	208.793,99 kr.
Heraf moms	-41.758,80 kr.
Indtægt eksklusive moms	167.035,19 kr.
Angivet i regnskabet konto 1000 og 1050	163.886,00 kr.
Yderligere indtægt til beskatning	3.149,19 kr.

Skattestyrelsens forslag:

Vi foreslår, at indtægten vedrørende korttidsudlejning af ejendommen [adresse1] forhøjes med 3.149,19 kr. jævnfør opgørelsen ovenfor. Regulering af salgsmomsen, se punkt 5.4.

Udgifter opgjort efter ligningslovens § 15 Q, stk. 3, efter den regnskabsmæssige metode.

Udgift til renholdelse 20.207 kr. i henhold til regnskabet:

Udgiften fremkommer således:
Konto 5060 - Rengøring og dekoration	820,55 kr.
Dine skønnede udgifter:
Vask: 15 vaske om ugen x 15,04 kr. pr. gang = 225,6 kr. pr. uge x 52 =	11.731,20 kr.
Tørrer: 10 tørrer om ugen x 14,72 pr. gang = 147, 2 kr. pr. uge x 52 =	+ 7.654,40 kr.
I alt	20.206,15 kr.

I 1. kvartal af 2019 (svarende til 13 uger), har der kun været udlejning i meget begrænset omfang, nemlig 6 forskellige personer med 1 overnatning og 1 person med 2 overnatninger. Det antages, at behovet for "vask" og "tørrer" ikke har været så stor, som I har skønnet. Bilaget fra [...], som I henviser til ses ikke at være vedlagt.

Efter jeres beregning udgør fradraget for et kvartal 15 vaske pr. uge i 13 uger svarende til 195 vaske samt 10 tørringer pr. uge i 13 uger svarende til 130 tørringer. Vi skønner, at behovet har været 20 vaske og 20 tørringer for 1. kvartal.

I 4. kvartal er der heller ikke så mange udlejninger. Vi mener derfor ikke, at antal vask og tørringer har haft det omfang, som I har skønnet. Der har været 8 enkelte overnatninger, 4 dobbelte overnatninger og 1 tredobbelt overnatning via [virksomhed2], 9 enkeltopredninger i 24 dage og 2 dobbeltværelser i 10 dage. Som beregnet overfor har I skønnet 195 vaske og 130 tørringer for dette kvartal.

Hvis det antages at sengetøj vaskes en gang om ugen for udlejninger, som varer i mere end 3 dage, så kan det beregnes, at der skal vaskes sengetøj 53 gange + håndklæder m.v. Vi skønner, at der var behov for 60 vaske og 60 tørringer.

Efter en gennemgang af ovenstående har vi skønnet udgifterne til vask og tørring i forhold til den reelle udlejning. Skønnet er foretaget efter reglerne i skattekontrollovens § 74, stk. 1.

Udgifter til renholdelse kan herefter opgøres således:

Konto 5060 - Rengøring og dekoration	820,55 kr.
Vores skøn:
1. og 4. kvartal (jævnfør herover):
Vask: 20 + 60 vaske x 15,04 kr. pr. gang =	1.203,20 kr.
Tørring: 20 + 60 tørringer x 14,72 kr.	1.177,60 kr.
2. og 3. kvartal (dit skøn):
Vask: 15 x 15,04 kr. = 225,60 x 26 uger	5.865,60 kr.
Tørring: 10 x 14,72 kr. = 147,20 kr. x 26 uger	3.827,20 kr.
Godkendt skønnet fradrag	12.894,15 kr.
Oplyst fradrag	20.206,15 kr.
Regulering af skattemæssigt resultat	7.312,00 kr.

Skattestyrelsens forslag:

Vi foreslår, at udgiften til renholdelse ikke kan godkendes med 7.312 kr. efter reglerne i statsskattelovens § 6.

(...)

Udgift til vedligeholdelse 28.582 kr.:

Udgiften i regnskabet udgør	28.582 kr.
Heraf udgør konto "5080 - Reparation og vedligeholdelse"	-24.182 kr.
Restbeløb fra konto "7460 - Diverse inkl. moms"	4.400 kr.

Det antages, at restbeløbet vedrører konto "7460 - Diverse inkl. moms". Udgiften er benævnt "Energomærke".

Udgiften til vedligeholdelse af selve ejendommen kan ikke fratrækkes, se ligningslovens § 15 J, stk. 1 og 2. Derfor kan du ikke fratrække nedenstående udgifter. Ydermere er der ikke modtaget dokumentation for flere af udgifterne, hvorfor der allerede af den grund ikke er fradrag herfor.

(Stregen markerer adskillelsen imellem 1./2. kvartal og 3./4. kvartal)

	SKAT	MOMS
Bilag 36 (09-04-2019): "Energomærke"	4.400,00 kr.
Bilag 151 (03-06-209): [virksomhed3]	+981,10 kr.
Bilag 156 (01-08-2019): "[virksomhed7] - udstillingsbad"	+11.200,00 kr.	+2.800,00 kr.
Bilag 115 (06-08-2019): [virksomhed4]	+795,00 kr.	+198,75 kr.
Bilag 154 (08-08-2019): [person1]	+795,00 kr.	+198,75 kr.
Bilag 116 (21-09-2019): [virksomhed5]	+3.027,88 kr.	+756,97 kr.
Bilag 143 (06-11-2019): [virksomhed6]	+2.345,12 kr.	+586,28 kr.
Bilag 182 (16-12-2019): VVS	+795,00 kr.	+198,75 kr.
	24.339,10 kr.	4.739,50 kr.

Skattestyrelsens forslag:

Vi foreslår, at udgiften til vedligeholdelsesudgifter ikke godkendes med 24.339 kr., idet der ikke er fradrag for vedligeholdelse af fast ejendom jævnfør ligningslovens § 15 J. Købsmomsen reguleres under punkt 5.4.

Resultat kan efter opgøres således:

Vedr. [adresse1] - opgørelse efter den regnskabsmæssige metode:

Selvangivet resultat (underskud af virksomhed)			-7.786 kr.
Yderligere lejeindtægter jævnfør ovenfor			3.149 kr.
Ikke godkendt renholdelse		+7.312 kr.
Ikke godkendt repræsentation		+556 kr.
Ikke godkendt udgift telefon 50 %		+2.444 kr.
Ikke godkendt udgift til arbejdstøj/arbejdssko		+416 kr.
Ikke godkendt udgift til vedligeholdelse		+24.339 kr.
Fratrukket udgifter til:
Ejendomsskatter m.v.	19.798 kr.
Småanskaffelser	9.285 kr.
Varme, el, vand og renovation	50.344 kr.
Vedligeholdelse, rest 28.582 - 24.339	4.243 kr.
I alt	83.670 kr.
Privat andel = 147 dage (365 - 218 dage)
(83.670 kr. x 147): 365		+33.697 kr.	68.764 kr.
Skattepligtigt overskud ved udlejning			64.127 kr.

Skattestyrelsens forslag

Vi foreslår, at resultatet ved udlejning af ejendommen [adresse1] ændres til 64.127 kr. og resultatet beskattes som kapitalindkomst. Se personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 6.

Skattestyrelsens afgørelse og bemærkninger til indsigelsen

Din revisors indsigelse til forslaget:

Udlejning af [adresse1]

Skattestyrelsen skriver, at man ikke anser udlejningen for erhvervsmæssig udlejning med den begrundelse, at [person2] og [person3] har ejendommen til rådighed for privat benyttelse i perioder uden udlejning

Intet kan være mere forkert!

Ejendommen har siden 2016 ikke stået til rådighed for privat benyttelse for [person2] og [person3], idet potentielle lejere til enhver tid og med meget kort varsel kan booke værelse via [virksomhed2] og andre udlejningsportaler. Ejendomsudlejningen har siden 2016 været momsregistreret, og har været drevet på samme vis som andre bed & breakfast, vandrehjem og tilsvarende kortids udlejningsvirksomheder.

[person2] har uddybende forklaret:

"[virksomhed1]

Som skrevet i tidligere mail, så har vi boet på [adresse3] i [by2] siden 1/11-2007. Vi har alle 5 boet her, og har ikke siden boet på [adresse1]. [adresse1] har stået til salg siden sommeren 2007. Under hele perioden, hvor [adresse1] har stået til salg, har jeg enten læst på Uni eller arbejdet i familieafdelingen i [by3]. [person3] har arbejdet i [by3]. Børnene har været indskrevet i vuggestue i [by2] fra slutningen af 2007. Herefter børnehave, [børnehave1] i [by2], og de sidste 9 år på [skole1], [by2]. Vi har på ingen tidspunkt haft tid til at bo i [by1]. Om sommeren, hvor vi havde ferie, var [virksomhed1] udlejet, og i vinterperioden har været liv været i [by2].

Det er ikke muligt at få et kalenderoverblik for 2019 over [virksomhed2], men vi har diskuteret frem og tilbage, og der var på intet tidspunkt, hvor vi blokerede udlejningen, da vi havde brug for pengene. Der var naturligvis perioder, hvor [virksomhed1] ikke var udlejet. Hvis man ejer et hotel, flytter man vel ikke ind på hotellet, når der ikke er udlejning, det giver ikke mening.

Vi har udover Polakker og [virksomhed2] været tilknyttet udlejningsportaler som Bed and Breakfast ( [virksomhed8] ) [person4] og [virksomhed9] [person5]."

Som [person2] udmærket redegør for, kan man ikke drive korttids udlejningsvirksomhed og samtidig benytte ejendommen til privat brug. Familiens liv har siden efteråret 2007 været i [by2].

Der er ikke noget unaturligt i, at ejendomme ikke har 365 dages udlejning om året i en ferieby. Ejendommen har dog stået til rådighed for udlejning hele året gennem de af [person2] nævnte udlejningsportaler, hvorfor ejendommen ikke har været til rådighed for privat brug.

Skattestyrelsens bemærkninger til indsigelsen:

Privat anvendelse:

Af de modtagne oplysninger fremgår det, at boligen ikke har stået til rådighed for privat benyttelse for dig og din familie og at I har boet på adressen [adresse3] i [by2], som har været centrum for jeres livsinteresser.

Det oplyses samtidig, at der kan ske bookning med meget kort varsel, og at der på intet tidspunkt har været blokeret for udlejningen, hvilket I mener kan forklare, at der ikke har været privat benyttelse.

Du henviser til at en ejer af et hotel ikke flytter ind på hotellet, når der i perioder ikke udlejes.

Skattestyrelsen finder, at jeres livsinteresser på [adresse3], ikke udelukker muligheden for råderet over boligen [adresse1], [by1].

Det har ingen betydning skattemæssigt at bookinger sker med kort varsel og at du ikke har benyttet dig af at blokere for udlejning. Hoteludlejning anses ikke for sammenlignelig med boligudlejning i privat bolig.

Moms:

Ejendomsudlejningen har siden 2016 været momsregistreret.

Skattestyrelsen skal oplyse, at når der udlejes værelser under 30 dage til samme person inden for en 12 måneders periode og indtægten overstiger 50.000 kr., så er man momspligtig af indtægten efter reglerne i momslovens § 13, stk. 1, nr. 8.

Momsregistreringen i sig selv udelukker ikke privat anvendelse og samtidig gør det heller ikke, at der skattemæssigt er tale om en erhvervsmæssig virksomhed.

Skattestyrelsens afgørelse:

Det er fortsat vores opfattelse, at du ikke har fraskrevet dig råderetten over ejendommen. Der er henset til, at du selv bestemmer i hvilke perioder i løbet af indkomståret du vil korttidsudleje værelser i ejendommen, og du anses at have råderet over ejendommen i de perioder hvor der ikke sker udlejning. Det skal bemærkes, at selv i de perioder har du udlejer værelser, ses du ikke at være afskåret fra at benytte dele af ejendommen.

Der er bopælspligt på ejendommen, som ikke ses at være håndhævet af kommunen. Ejendommen anses for at være omfattet af ejendomsværdiskatteloven § 4.

Da der ikke i jeres indsigelse ses at være fremkommet nye oplysninger, der kan begrunde en ændring af det tidligere fremsendte forslag, fastholdes Skattestyrelsens ændring.

3. Virksomhedsordningen

(...)

3.4 Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse

Ejendommen [adresse1] i [by1] kan ikke være i virksomhedsordningen, da den ikke benyttes erhvervsmæssigt, jævnfør virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3.

Da ejendommen er indskudt i virksomhedsordningen på et tidspunkt uden for den ordinære frist for ændring af din indkomst efter skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1, skal den hæves til markedsværdien primo 2019, som vi ansætter til den bogførte værdi på kapitalafkastgrundlaget på 2.950.000 kr., jævnfør virksomhedsskattelovens § 5, stk. 1 samt Den juridiske vejlednings afsnit C.C.5.2.7.1.

Da ejendommen [adresse1] anses som privat i relation til virksomhedsordningen, anses vores beregnede lejeindtægt på 167.035 kr. for indskudt på indskudskontoen, jævnfør virksomhedsskattelovens § 3, stk. 1. De afholdte udgifter anses om hævet i virksomheden, jf. virksomhedsskattelovens § 5, stk. 1, hvorfor dine hævninger forøges med 171.672 kr.

Din revisor har efterfølgende redegjort for og specificeret den "negative hævning" på 226.891 kr. Der er, ifølge de nu foreliggende oplysninger, tale om diverse indskud i virksomhed, der skal posteres på indskudskontoen og dermed ikke anses som en hævning, jævnfør virksomhedsskattelovens § 3, stk. 1 og § 5, stk. 1.

Din indskudskonto opgøres herefter således:

Indskudskonto primo		255.927 kr.
Indskudt i årets udløb*		393.926 kr.
Hævet i året**		-3.121.672 kr.
Indskudskonto ultimo		-2.471.819 kr.

*Indskudt i året:
Indskudt	226.891 kr.
Beløb, der anses for indskudt	167.035 kr.
I alt	393.926 kr.

** Hævet i året:
Hævet sommerhus	2.950.000 kr.
Hævet udgifter	171.672 kr.
Hævet i alt i året	3.121.672 kr.

Ovenstående korrektion af indskudskontoen betyder, at der skal betales rentekorrektion, jævnfør virksomhedsskattelovens § 11, stk. 1, og da du både har indskud og hævet på indskudskontoen i året, skal der betales rentekorrektion af det lavest beløb af det indskudte beløb og det hævede beløb, jævnfør virksomhedsskattelovens § 11, stk. 2. Rentekorrektionssatsen for 2019 udgør 3 %.

Den beregnede rentekorrektion fremgår af vedlagte bilag om rettelserne i virksomhedsordningen. Rentekorrektionen udgør 85.972 kr.

Dit kapitalafkastgrundlag ultimo nedsættes endvidere med den skyldige moms på 6.517 kr., som følge af ændringen af momsen nævnt ovenfor på 6.517 kr., jævnfør virksomhedsskattelovens § 8, stk. 1.

Da ejendommen [adresse1] ikke kan være i virksomhedsordningen, udgår den af kapitalafkastgrundlaget, der herefter nedsættes med den bogførte værdi primo og ultimo på 2.950.000 kr.

Dit kapitalafkastgrundet primo udgør herefter - 3.237.637 kr.*, mens kapitalafkastgrundlaget ultimo udgør - 3.148.504 kr.**.

* Kapitalafkastgrundlag primo:
Ifølge regnskabet	-287.637 kr.
[adresse1]	-2950.000 kr.
I alt	-3.237.637 kr.

** Kapitalafkastgrundlaget ultimo:
Ifølge regnskabet	-191.987 kr.
[adresse1]	-2.950.000 kr.
Skyldig moms	-6.517 kr.
I alt	-3.148.504 kr.

Der henvises endvidere til vedlagte bilag med konsekvensrettelser i virksomhedsordningen.

Skattestyrelsens afgørelse og bemærkninger til indsigelsen:

Din revisors indsigelse til forslaget:

Skattestyrelsens reguleringer vedrørende virksomhedsordningen, ejendomsværdibeskatning samt forholdsmæssig fordeling af driftsomkostninger og helt fjernelse af omkostninger til bygningsvedligeholdelse er derfor ikke berettiget.

På side 11 og 12 i Skattestyrelsens forslag af 29.11.2022 beskriver Skattestyrelsen hævninger og indskud i virksomhedsordningen. Styrelsen anfører, at lejeindtægter skal være indskud og driftsomkostninger er hævninger, hvorved Skattestyrelsen bringer VSL § 11, stk. 2 i spil. Dette vil være ulogisk, idet man i stedet for vil anvende en mellemregningskonto til udligning af indskud og hævninger.

Det er endvidere forkert, når Skattestyrelsen på side 12 hævder, at beløbet på kr. 226.891 er en hævning. Dette fremgår klart af regnskabets side 5, "Formueforklaring 1/1-31/12 2019", at beløbet er en tilgang til formuen (= negativ hævning) for dels af dække driftsunderskud og omkostninger ved låneomlægning.

Sluttelig skal fremhæves at [person2] naturligvis ikke ville vælge virksomhedsskatteordningen, hvis rentekorrektionen skulle have en størrelse, som opgjort af Skattestyrelsen. I så fald ville man anvende kapitalafkastordningen.

Skattestyrelsens bemærkninger samt afgørelse til indsigelsen:

Med hensyn til de 226.891 kr., så er vi enige i, at der er tale om indsætninger efter, at igen har set på regnskabet og på afslutningskladden for 2019, som du nu har fremsendt.

Med hensyn til at vi har ført lejeindtægter, som indskud og driftsomkostninger, som hævninger og du mener, at man i stedet for ville anvende en mellemregningskonto, så er det noget, som du vil kunne søge omvalg om, jævnfør skatteforvaltningslovens § 30, såfremt du stadig ønsker at være i virksomhedsordningen.

Du kan muligvis få omvalg

Det kan oplyses, at bemærkningen (se herunder) til slut i din indsigelse af 14. december 2022, betragtes som en anmodning af omvalg til at anvende kapitalafkastordningen.

Din anmodning er sendt videre til den afdeling, der behandler anmodninger om omvalg, opgørelser og skatteforbeholde, hvorfra du vil høre nærmere.

4. Ejendomsværdiskat

(...)

4.4. Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse

Der skal betales ejendomsværdiskat, da du har ejendommen til rådighed de dage, hvor der ikke sker udlejning, jævnfør ejendomsværdiskattelovens § 4.

Ejendomsværdiskatten bliver sat ned, når ejendommen ikke har været til rådighed hele året, på grund af udlejning. Ved beregningen er året fastsat til 360 dage med 30 dage i hver måned. Reglerne står i ejendomsværdiskattelovens § 11.

Ejendomsværdiskatten opgøres således:

10 promille af 1.150.000 kr.	11.500.000 kr.
Nedslag for udleje af hele bolig i 218 dage (11.500 x 218 dage: 360 dage)	-6.963,89 kr.
Ejendomsværdiskat. Ejerandel 100 %	4.536,11 kr.

Beregningsgrundlaget udgør mindste værdi af ejendomsværdi pr. 1/1 2001 tillagt 5 %, 1.207.500, pr. 1/1 2002, 1.150.000, eller pr. 1/10 2019, 2.950.000.

Ejendomsværdiskatten foreslås forhøjet med 4.536,11 kr.

Skattestyrelsens afgørelse

Der ses ikke at være kommet indvendinger mod dette punkt, hvorfor Skattestyrelsens fastholder ændringen.

(...)"

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at ejendommen [adresse1] anvendes til 100 % erhvervsmæssig udlejning, og at klageren derfor efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a og e, er berettiget til nægtet fradrag for renholdelse på 7.312 kr., nægtet fradrag for vedligeholdelse på 24.339 kr., og nægtet fradrag for forholdsmæssig fordeling af ejendomsskat, småanskaffelser, varme m.m. og rest vedligeholdelse på 33.697 kr.

Herudover påklages den medførte effekt af Skattestyrelsens ændringer på klagerens anvendelse af virksomhedsordningen ogejendomsværdiskatten..

Til støtte for påstanden er bl.a. anført:

"På vegne af [person2] skal jeg hermed påklage Skattestyrelsens afgørelse af 15/2 2023 for så vidt angår Skattestyrelsens manglende anerkendelse af ejendommen "[virksomhed1]" (beliggende [adresse1], [by1]) som værende anvendt 100 % til erhvervsmæssig udlejning - primært til momsregistreret kortidsudlejning.

I Skattestyrelsens afgørelse af 15/2 2023, side 9 af 20, påklages derfor manglende fradrag for renholdelse for kr. 7.312, vedligeholdelse for kr. 24.339 og forholdsmæssig fordeling af ejendomsskat, småanskaffelser, varme m.m. og rest vedligeholdelse på kr. 33.697.

Som konsekvens af, at Skattestyrelsen ikke anerkender "[virksomhed1]" med CVR-nr. [...1] som værende 100 % erhvervsmæssig, har dette medført effekt på virksomhedsordning jf. Skattestyrelsens afgørelse kapitel 3 og ejendomsværdiskat jf. Skattestyrelsens afgørelse kapitel 4. Disse punkter påklages derfor i deres helhed.

Som konsekvens af, at Skattestyrelsen ikke anerkender "[virksomhed1]" med CVR-nr. [...1] som værende 100 % erhvervsmæssig, har dette medført effekt på købsmoms jf. Skattestyrelsens afgørelse kapitel 5, side 17 nederst og side 18. Dette punkt påklages derfor.

Jævnfør [person2]s redegørelse gengivet i Skattestyrelsens afgørelse på side 10 af 20 har "[virksomhed1]" været drevet 100 % erhvervsmæssigt siden år 2016 og frem til salgsåret 2021. I år 2020 var der endvidere lønansat medhjælp i højsæsonen 15/6 - 14/9.

[person2] understreger, at familien ikke har købt dagligvarer i [by1], og at det ikke giver nogen mening at køre børnene til skole eller til fritidsinteresser fra [by1], når familiens private bolig er i [by2].

[person2] har fremskaffet forbrugsopgørelse fra [virksomhed10], som viser, at forbrug af el, varme og vand fra 2017 og frem til og med 2019 på privatadressen [adresse3], [by2], er på et stabilt helrådsforbrug. Dette er for at illustrere, at "[virksomhed1]" ikke har stået til rådighed for privat forbrug.

[person2]s ægtefælle, [person3], har hjulpet til med driften af "[virksomhed1]", og [person3] har indhentet bekræftelse fra [...dk] og erhvervsmand [person6] (fast kunde hos "[virksomhed1]" til yderligere dokumentation for, at "[virksomhed1]" har stået til disposition for udlejning året rundet og med kort varsel.

Det er væsentligt at fremhæve, at ejendommen har stået til rådighed året rundet, og at det har været muligt at leje værelser med meget kort varsel. Dette er et helt grundlæggende koncept ved udlejning gennem [virksomhed2], som har været den primære udlejningskanal for "[virksomhed1]".

Ejendommen har derfor ikke været til rådighed for privat forbrug for [person2] og hendes familie, lige som det heller ikke har været hensigtsmæssigt eller praktisk med ophold i [by1], når familiens fritids-, skole- og arbejdsliv har været i [by2] eller [by3]. ([person3]s arbejde er i [by3])."

Vedlagt klagen var forbrugsopgørelse fra [virksomhed10], erklæringer fra [...dk] og erhvervsmand [person6].

Landsskatterettens afgørelse

Det skal vurderes, hvorvidt klageren har drevet erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed fra adressen [adresse1], [by1], idet klageren i indkomståret 2019 blandt andet via [virksomhed2] har udlejet sin ejendom eller dele heraf i kortere perioder.

Erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed

Retsgrundlaget

Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt erhvervsmæssig virksomhed. Der skal dog i lighed med andre virksomhedstyper foretages en konkret vurdering af, om virksomheden er drevet erhvervsmæssigt. Det skal ske ud fra en samlet konkret vurdering af virksomheden, hvori alle relevante forhold skal inddrages. Efter praksis indgår det med betydelig vægt, om virksomheden kan anses for etableret og drevet med udsigt til at opnå en rimelig fortjeneste. Det vil sige, om virksomheden er indrettet med henblik på en systematisk indkomsterhvervelse. Dette fremgår af Landsskatterettens afgørelse af 3. december 2014, som er offentliggjort i SKM2014.822.LSR.

Virksomheden skal have et vist omfang, for at den kan anses for erhvervsmæssig. Der er tale om et økonomisk kriterium, der stiller krav om, at virksomheden skal have en omsætning af en vis størrelse. Dette følger af Østre Landsrets dom af 28. februar 2019, offentliggjort i SKM2019.186.ØLR.

Det indgår herudover som et relevant forhold, hvorvidt ejerens rådighed over udlejningsejendommen er fraskrevet. Hvis ejeren har ret til at disponere over udlejningsejendommen, kan udlejningen som udgangspunkt ikke anses for erhvervsmæssig. Der henvises til Højesterets dom af 21. januar 2005, offentliggjort i SKM2005.78.HR, der vedrører sommerhuse.

Det fremgår af den juridiske vejledning 2024-2, pkt. C.C.5.2.2.5 Udlejningsejendomme, at for at udlejning af en- og tofamiliehuse, ejerlejligheder, hotelejerlejligheder og fritidshuse er en erhvervsmæssig virksomhed, skal ejeren effektivt have fraskrevet sig rådigheden over ejendommen. Det er uden betydning, at ejeren ikke har benyttet ejendommen, når det skal vurderes, om der er sket en effektiv fraskrivning af rådigheden. Der henvises til Højesterets dom af 20. marts 2002, offentliggjort som SKM2002.229.HR og Vestre Landsrets dom af 16. december 2004, offentliggjort som SKM2005.23.VLR.

Udlejning af en ejendom, som ejeren selv bebor eller har rådighed over til beboelse, anses som udgangspunkt ikke for erhvervsmæssig virksomhed. Der kan henvises til Landsskatterettens afgørelser offentliggjort som SKM2007.898.LSR, og TfS 1991, 403.

Landsskatterettens begrundelse og resultat

Hvorvidt der er tale om erhvervsmæssig udlejning beror på en konkret vurdering af en række forhold, herunder bl.a. rentabilitet, intensitet og privat anvendelse af boligen.

Det fremgår af sagens oplysninger, at ejendommen i perioden fra 2007 til 2021 har været til salg. Det er oplyst, at der har været flere mæglere på opgaven om at sælge huset. Klageren har oplyst, at de på grund af afdragsfrihed og sommerudlejning af ejendommen på [adresse1] kunne holde "skindet på næsen" de første 10 år. Siden 2016 har familien ikke benyttet sig af ejendommen, da de begyndte at foretage korttidsudlejning blandt andet via [virksomhed2], der betød, at ejendommen kunne bookes med meget kort varsel. På baggrund af de mange bookinger tog klageren kontakt til en revisor i 2018 med henblik på at danne en enkeltmandsvirksomhed.

Når det skal vurderes om klagerens udlejningsvirksomhed har været drevet erhvervsmæssigt, lægger Landsskatteretten vægt på oplysningerne om, at huset har været beboet af klageren og hendes familie i en årrække inden det sættes til salg, og at udlejningen først herefter påbegyndes. I hele udlejningsperioden, og dermed også for det påklagede indkomstår, har huset været til salg, og klageren har aktivt ved inddragelse af flere mæglere forsøgt at sælge huset. Udlejningen påbegyndes som sommerudlejning for at familien kan betale afdrag på lån og "holde skindet på næsen". Herefter bliver huset udlejet gennem blandt andet [virksomhed2]. I henhold til klagerens indsendte regnskab for 2019, har klageren haft underskud i forbindelse med udlejningen. Huset har efter det oplyste ikke været udlejet, eller forsøgt udlejet, igennem længere perioder, men har været forbeholdt korttidsudlejning på platforme som [virksomhed2] og Bedandbreakfast, hvor intensiteten er skiftende afhængig af kvartalet.

Der er i forbindelse med påstanden om erhvervsmæssighed ikke fremlagt regnskaber for de øvrige år, der kan dokumentere rentabilitet ved udlejningen.

Landsskatteretten lægger herudover vægt på, at klageren har haft rådighed over ejendommen. Det bemærkes i den forbindelse, at det ikke har betydning om klageren faktisk har benyttet ejendommen, men alene om det har været muligt. Det væsentlige i vurderingen er om klageren har fraskrevet sig retten til at råde og disponere over ejendommen.

Selvom klageren i løbet af 2019 har stillet ejendommen til rådighed for bookinger med kort varsel, er der ikke tale om, at klageren derved har fraskrevet sig retten til selv at råde over ejendommen. Da ejendommen ikke ses at være udlejet hele året, og da klageren og hendes familie i de perioder, hvor ejendommen ikke har været udlejet, har haft retten og muligheden for at anvende huset, er der ikke tale om rådighedsfraskrivelse.

Landsskatteretten finder på den baggrund ud fra en samlet vurdering af kriterierne om rentabilitet og intensitet sammenholdt med oplysningen om klagerens rådighed, at klagerens udlejning af [adresse1], [by1] ikke udgør erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed.

Skattestyrelsens afgørelse stadfæstes på dette punkt.

Det skal herefter vurderes, hvilke konsekvenser det har for indkomstopgørelsen af klagerens udlejningsvirksomhed. Klagerens repræsentant har anført, at klageren er berettiget til fradrag for renholdelse på 7.312 kr., vedligeholdelse på 24.339, forholdsmæssig fordeling af ejendomsskat, småanskaffelser, varme m.m. og rest vedligeholdelse på 33.697 kr. Herudover har repræsentanten gjort indsigelse mod, at klagerens købsmoms er ændret på baggrund af nægtelse af fradrag for vedligeholdelse.

Fradrag for renholdelse og vedligeholdelse

Retsgrundlaget

Efter ligningslovens § 15 Q, stk. 3, kan ejere, der udlejer en del af værelserne i en helårsbolig til beboelse, eller som udlejer hele boligen en del af indkomståret til beboelse, fradrage de faktiske udgifter afholdt til vedligeholdelse af indbo og inventar, foretage skattemæssige afskrivninger efter reglerne om delvis erhvervsmæssigt benyttede driftsmidler som nævnt i afskrivningslovens kapitel 2 og fradrage ejendomsskatter efter § 14, stk. 3. Fradrag kan foretages med så stor en del, som svarer til enten den udlejede eller fremlejede del af boligen eller til den periode, hvor udlejning har fundet sted. Det samlede fradragsbeløb kan ikke overstige bruttolejeindtægten.

Udgifter til vedligeholdelse på ejendommen er ikke fradragsberettiget efter ligningslovens § 15 Q, stk. 3, jf. ligningslovens § 15 J, stk. 1 og 2.

Bevisbyrden for skattemæssige fradrag påhviler som udgangspunkt den skattepligtige. Det følger af Højesterets dom af 19. marts 2004, offentliggjort i SKM2004.162.HR.

Landsskatterettens begrundelse og resultat

Skattestyrelsen har truffet afgørelse om at ændre klagerens opgørelse over udgifter til renholdelse på ejendommen. Det fremgår af Skattestyrelsens afgørelse, at Skattestyrelsen har taget udgangspunkt i klagerens oplysninger om hvor tit, der vaskes og tørres i forbindelse med udlejning på ejendommen. Da klageren har vurderet, at behovet for vask og tørre er ens gennem årets 52 uger, har Skattestyrelsen henset til oplysningerne om intensiteten af udlejningen i 1 og 4 kvartal nedsat klagerens vurdering af behovet i denne periode.

Landsskatteretten finder ligeledes henset til den lavere udlejningshyppighed i 1 og 4 kvartal, at behovet for vask og tørre i denne periode ikke kan sammenholdes med 2 og 3 kvartal som klageren har lagt til grund for sin udregning. Da der i 1 kvartal har været 8 overnatninger og i 4 kvartal 19 overnatninger, findes Skattestyrelsens vurdering af henholdsvis 20 vaske og tørringer i 1 kvartal og 60 vaske og tørringer i 4 kvartal at være passende.

Det af Skattestyrelsen skønnede fradrag for renholdelse stadfæstes således.

For så vidt angår udgifter til vedligeholdelse, bemærkes det, at det ikke er muligt at fradrage udgifter til vedligeholdelse af ejendom efter ligningslovens § 15 Q, stk. 3, jf. ligningslovens § 15 J, stk. 1 og stk. 2.

De beløb, der fremgår af kontokort 5080 vedrørende "Reparation og vedligeholdelse", kan således fradrages i det omfang, at der er tale om faktiske udgifter afholdt til vedligeholdelse af indbo og inventar. Skattestyrelsen har nægtet fradrag for udgifter for samlet 24.339,10 kr. vedrørende punkterne Energomærke, [virksomhed3], [virksomhed7]-udstillingsblad, [virksomhed4], [person1], [virksomhed5], [virksomhed6] og VVS.

Repræsentanten har anført, at klageren er berettiget til fradrag for ovenstående udgifter.

Landsskatteretten finder, at de ovenfor anførte udgifter ikke kan henføres til at være udgifter afholdt til vedligeholdelse af indbo og inventar, hvorfor der ikke er mulighed for fradrag herfor. Der er i den forbindelse lagt vægt på, at klageren ikke har godtgjort, at der er tale om udgifter til vedligeholdelse af indbo eller inventar, idet dokumentationsmaterialet er mangelfuldt og idet der på de fremlagte fakturaer er tale om reparationer på installationer eller reparationer på en anden ejendom.

Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse på dette punkt.

Forholdsmæssig fordeling af ejendomsskat, småanskaffelser, forbrugsudgifter og rest vedligeholdelse

Klagerens repræsentant har gjort indsigelse mod den forholdsmæssige fordeling af ejendomsskatter, småanskaffelser og varme m.m. og rest vedligeholdelse på i alt 33.697 kr.

Landsskatterettens begrundelse og resultat

Henset til vurderingen om, at ejendommen er til rådighed for klageren i den periode, hvor ejendommen ikke er udlejet, skal der efter ligningslovens § 15 Q, stk. 3, foretages en forholdsmæssig fordeling af udgifterne.

Da Skattestyrelsen ved afgørelsen har lagt klagerens oplysninger om udgifterne til grund og opgjort den forholdsmæssige fordeling efter sagens oplysninger om, at ejendommen er udlejet 218 dage i 2019, og klageren således har haft rådighed over ejendommen i 147 dage, finder Landsskatteretten, at opgørelsen er foretaget i overensstemmelse med ligningslovens § 15 Q, stk. 3.

Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelsen på dette punkt.

Indsigelser om medført effekt på ejendomsværdiskat og virksomhedsordningen

Klagerens repræsentant har gjort indsigelse mod ændringerne vedrørende virksomhedsordningen og ejendomsværdiskat

Landsskatteretten skal i den forbindelse bemærke, at repræsentanten alene har henvist til, at der gøres indsigelse mod den medførte effekt af, at Skattestyrelsen ikke finder, at udlejningen af [adresse1] er erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed.

Ejendomsværdiskat

Retsgrundlaget

Det fremgår af dagældende ejendomsværdiskattelovs § 1, stk. 1, at ejeren betaler ejendomsværdiskat til staten af boligværdien af egen ejendom jf. § 4. Dagældende ejendomsværdiskattelovs § 4, indeholder en oplistning over de ejendomme, der skal betales ejendomsværdiskat af. Et enfamilieshus betragtes som en ejendom, der kun indeholder én selvstændig lejlighed efter bestemmelsens nr. 1.

Det fremgår endvidere af dagældende ejendomsværdiskattelovs § 11, stk. 1, at ejendomsværdiskatten for en ejendom opgøres på helårsbasis efter §§ 5-10. Hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand i hele indkomståret, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat forholdsmæssigt, og at et indkomstår udgør 360 dage med 30 dage i hver kalendermåned.

Anvendes den regnskabsmæssige metode til opgørelse af udlejningsresultatet efter ligningslovens § 15 Q, stk. 3, skal ejendomsværdiskatten forholdsmæssigt fordeles.

Landsskatterettens begrundelse og resultat

Henset til ovenstående vurdering om, at klageren i indkomståret 2019 ikke har rådighedsfraskrevet sig ejendommen [adresse1], [by1], finder Landsskatteretten, at klageren skal betale ejendomsværdiskat for de perioder, hvor ejendommen anses at have været til rådighed for klageren.

Da Skattestyrelsen ved opgørelsen af ejendomsværdiskatten har taget udgangspunkt i sagens oplysninger om, at der har været foretaget udlejning 218 dage og efter ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, fastsat antallet af dage i 2019 til 360 og derved fratrukket et forholdsmæssigt beløb herfor, finder Landsskatteretten ligeledes, at opgørelsen er foretaget i overensstemmelse med bestemmelserne herom.

Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse på dette punkt.

Virksomhedsordningen

Retsgrundlaget

Det fremgår af virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 1. og 2. punkt, at aktiver, der benyttes både til erhvervsmæssige og private formål, indgår ikke i den selvstændige erhvervsvirksomhed. Dog indgår i virksomheden den erhvervsmæssige del af en ejendom, der både tjener til bolig for ejeren og anvendes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang.

Landsskatterettens begrundelse og resultat

Henset til, at repræsentanten har gjort indsigelse mod ændringerne vedrørende virksomhedsordningen som en medført effekt af vurderingen af erhvervsmæssig ctr. Ikke erhvervsmæssig virksomhed ved udlejning, har Landsskatteretten vurderet, at indsigelsen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt ejendommen kan indgå i virksomhedsordningen.

Da Landsskatteretten finder, at ejendommen [adresse1], [by1] ikke anvendes til erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed, kan ejendommen således ikke indgå i virksomhedsordningen jf. virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3.

Landsskatteretten stadfæster skattestyrelsens afgørelse på dette punkt.