Kendelse af 08-10-2024 - indlagt i TaxCons database den 13-11-2024

Journalnr. 23-0085952

Klagepunkt	Skattestyrelsens afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Indkomståret 2019
Værdi af fri sommerbolig	303.000 kr.	0 kr.	Stadfæstelse
Indkomståret 2020
Værdi af fri sommerbolig	639.000 kr.	0 kr.	Stadfæstelse
Indkomståret 2021
Værdi af fri sommerbolig	321.000 kr.	0 kr.	Stadfæstelse

Faktiske oplysninger

Ved opslag i Det Centrale Virksomhedsregister (herefter CVR) fremgår, at klageren i de omhandlende indkomstår var og fortsat er hovedanpartshaver i [virksomhed1] ApS (efterfølgende selskabet) gennem sit ejerskab med 85 % af indskudskapitalen og 40 % af stemmerne i [virksomhed2] ApS. Det fremgår endvidere, at det er klagerens far, der råder over de resterende anparter og stemmer i selskabet.

Selskabets formål er at drive virksomhed med investering i datterselskaber, værdipapirer, ejendomme osv. samt øvrig kapitalforvaltning og al hermed beslægtet virksomhed.

Ved opslag i CVR fremgår, at klageren er registreret med en række aktive relationer som henholdsvis direktør, reel ejer, legal ejer og som bestyrelse. Fælles for størstedelen af de selskaber, som klageren er involveret i, er, at selskabernes formål vedrører erhvervsaktiviteter inden for fast ejendom – eksempelvis køb og salg af fast ejendom, byggeri, handel og investering i ejendomme, udlejning og udvikling af fast ejendom.

Indgåede aftaler om køb og leje

Selskabet købte ejendommen [adresse1], [by1] (herefter [adresse1]), af [person1]. Det fremgår af købsaftalen, at selskabet fik disponeringsret fra den 20. juni 2019 og den endelige overtagelse var den 1. september 2019. Det samlede boligareal er i købsaftalen oplyst til 161 kvm ekskl. udhuse, og grundarealet er oplyst til 5.250 kvm. Købsaftalen er underskrevet af selskabet (ved klageren) og [person1] den 20. juli 2019. Følgende fremgår blandt andet af købsaftalen:

”[...]

2.1. Ejendommen, der er et sommerhus i sommerhusområde i [by1] Kommune, overdrages som den er og forefindes og beset af Køber med de på grunden værende hegn, træer, panter og alt Ejendommens rette tilliggende og tilhørende.

[...]

4.2. Ejendommen henligger fra dispositionsdagen i enhver henseende for Køber regning og risiko.

4.3. Med dispositionsdagen som skæringsdag udfærdiges sædvanlig refusionsopgørelse hvis saldo betales kontant efter påkrav.

[...]

5. KØBESUM

5.1. Den kontante købesum for Ejendommen er aftalt til kr. 9.365.000, skriver kroner ni*tre*seks*fem*nul*nul*nul 00/100, der deponeres pr. overtagelsesdagen på den af Sælger anviste deponeringskonto i Sælgers pengeinstitut.

[...]

ERKLÆRINGER

9.1 I medfør af lovbekendtgørelse nr. 949 af den 03.07.2013, erklærer Køber, at Ejendom men skal anvendes til et erhvervsøjemed, der ikke er omfattet af lovens §1.

[...]

ØVRIGT

14.1.

Der er tale om handel mellem professionelle parter.

[...]”

Ifølge den fremlagte lejekontrakt har selskabet udlejet [adresse1] til [person1] fra den 1. september 2019. For så vidt angår selve lejekontraktens anvendelsesområde, fremgår, at kontrakten kan anvendes i lejeaftaler om beboelseslejligheder, blandede lejemål og værelser i private udlejningsejendommen, jf. lejelovgivningens regler – i det tilfælde, at lejelovgivningens regler fraviges, skal det anføres i kontrakten. Partnerne i lejekontrakten har angivet, at kontrakten angår en sommerbolig, at arealet heraf udgør 161 kvm, at lejer har brugsret til et anneks og udhuse, og at benyttelsen er ferieophold. Endvidere fremgår det, at den årlige leje udgør 11.120 kr., og at lejer skal betale 240.000 kr. den 1. september 2019 for perioden 1. september 2019 til 30. august 2021. For så vidt angår lejeforholdets længde og ophør, og betalingen af leje, har parterne anført følgende i lejekontraktens § 11 ”Særlige vilkår”:

”[...]

Det er aftalt mellem parterne, at lejemålet er tidsbegrænset i en periode på 2 år, hvor lejer fraflytter lejemålet uden videre.

Lejer forudbetaler 2 års leje, svarende til kr. 240.000, den 01/09/2019.

Alle omkostninger til forbrug (el, varme, vand, internet m.v.) samt alle former for vedligeholdelse er inkluderet i den aftalte leje.

[...]”

Klageren købte [adresse1] af selskabet den 1. december 2020 for 7.000.000 kr. Købsaftalen er underskrevet den 11. november 2020 af henholdsvis klageren på egne vegne og af klageren på vegne af selskabet. For så vidt angår lejeholdet med [person1], fremgår følgende af købsaftalen:

”[...]

1.8 Ejendommen har været udlejet i hele Sælgers ejertid, hvilket Køber er særskilt og udtrykkeligt gjort opmærksom på, hvorfor sælger kan være uvidende omkring generelle forhold vedr. ejendommen.

[...]”

Ifølge klagerens personlige skatteoplysninger solgte klageren [adresse1] den 1. maj 2021. Skattestyrelsen har oplyst, at klageren solgte ejendommen tilbage til selskabet for 7.000.000 kr. Der er ikke fremlagt en købsaftale.

Skattestyrelsen har oplyst, at [adresse1] blev solgt til tredjemand den 1. september 2021. Ved opslag på www.ois.dk fremgår, at salgssummen udgjorde 7.700.000 kr.

Klagerens repræsentant har den 18. april 2024 sammen med sine bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og Skattestyrelsens udtalelse fremlagt en salgsopstilling for [adresse1]. Det fremgår af salgsopstillingen, at salgsprisen udgjorde 9.995.000 kr., og af billederne fremgår, at ejendommen er bygget på en grund, der skråner stejlt ned mod havet. Det fremgår af det til salgsopstillingen vedlagte ejendomskort, at matriklens oplysninger blev ajourført den 25. marts 2021.

Bogføring- og skatteoplysninger

Ifølge selskabets bogføring for indkomståret 2019 blev der den 2. september 2019 indsat 240.000 kr. på konto 6700 ”[finans1] Bankkonto”, og beløbet blev modposteret på konto 6875 ”Forudbetalt husleje”. Herefter blev der trukket 10.000 kr. pr. måned, i alt 40.000 kr., svarende til den månedlige husleje. Beløbene blev indsat på konto 1710 ”[adresse1]”. De samlede indtægter og udgifter vedrørende [adresse1] for indkomståret 2019 kan ifølge selskabets bogføring opgøres således:

Konto nr.	Konto navn	Beløb
1710	[adresse1]	40.000
1711	Forbrugsudgifter	-23.480
1712	Ejendomsskatter	-4.663
1713	Forsikringer	-1.529
1716	Vedligehold	-12.303
4410	Renter	-15.989
4450	Låneomkostninger	-26.640
	I alt	-44.574

Ifølge selskabets bogføring blev der for indkomståret 2020 på konto 6875 ”Forudbetalt husleje” på tilsvarende vis trukket 10.000 kr. pr. måned i perioden januar til november og indsat på konto 1710 ”[adresse1]”. Den 1. november 2020 blev den resterende husleje på 90.000 kr. på konto 6875 ”Forudbetalt husleje” modposteret på konto 5591 ”[adresse1], [by1]” med teksten ”Rest husleje”. De samlede indtægter og udgifter vedrørende [adresse1] kan ifølge selskabets bogføring for indkomståret 2020 opgøres således:

Konto nr.	Konto navn	Beløb
1710	[adresse1]	110.000
1711	Forbrugsudgifter	-50.480
1712	Ejendomsskatter	-11.674
1713	Forsikringer	-4.130
1716	Vedligehold	-18.560
4410	Renter	-61.043
	I alt	-35.887

Det fremgår endvidere af selskabets bogføring, at selskabet i august måned 2020 havde udgifter til renovering af [adresse1], idet der er bogført 362.500 kr. med teksten ”[person2]” og 8.711 kr. med teksten ”Materialer august”.

For indkomståret 2021 fremgår det af selskabets bogføring, at den samlede anskaffelsessum vedrørende tilbagekøbet af [adresse1] udgjorde 7.157.160 kr. Selskabet ses ikke at have bogført indtægter i forbindelse med udlejningen af [adresse1] i perioden fra den 1. maj 2021 til den 31. august 2021. De samlede indtægter og udgifter vedrørende [adresse1] kan ifølge selskabets bogføring for indkomståret 2021 opgøres således:

Konto nr.	Konto navn	Beløb
1710	[adresse1]	0
1711	Forbrugsudgifter	-16.036
1712	Ejendomsskatter	0
1713	Forsikringer	-1.409
1716	Vedligehold	-35.304
4410	Renter	-17.136
	I alt	-69.883

Skattestyrelsen har oplyst, at klageren for indkomstårene 2020 og 2021 har anvendt virksomhedsskatteordningen, men at klageren ikke har oplyst lejeindtægter eller øvrige udgifter forbundet med udlejningen af [adresse1] i perioden 1. december 2020 til 31. april 2021.

Det fremgår af klagerens personlige skatteoplysninger (herefter R75) for indkomståret 2020, at klageren har oplyst et overskud af virksomhed på 8.920 kr. og renteudgifter i virksomhed på 1.019 kr. For indkomståret 2021 har klageren oplyst et overskud af virksomhed på 0 kr. og har ikke oplyst nærmere om renteudgifter i virksomhed. Endvidere fremgår det af klagerens R75, at ejendomsværdiskatten for [adresse1] udgjorde 1.329 kr. og 5.102 kr. i henholdsvis indkomståret 2020 og indkomståret 2021.

Skattestyrelsen har endvidere oplyst, at klageren den 24. november 2020 optog et banklån på 6.000.000 kr., og at der den 30. november 2020 indgik et beløb på 6.000.000 kr. på selskabets konto, som blev bogført på konto 6700 ”[finans1]”. Banklånet blev ifølge Skattestyrelsenindfriet den 7. maj 2021.

Det fremgår af klagerens R75, at klageren har registreret renteudgifterne på det nævnte banklån som private renteudgifter for indkomstårene 2020 og 2021 med henholdsvis 7.377 kr. og 25.898 kr.

Klagerens repræsentant har oplyst, at [person1] ved indgåelse af lejekontrakten forudbetalte hele lejen, hvorved [person1] lejede [adresse1] frem til den 31. august 2021, og således også lejede [adresse1], da klageren overtog ejendommen, og da selskabet tilbagekøbte ejendommen. Repræsentanten har over for Skatteankestyrelsen oplyst, at der er bogføringsmæssige sammenhænge, der bør rettes op på.

Øvrige oplysninger

Skattestyrelsen har ved gennemgang af kørebogen for bilen med registreringsnummer [reg.nr.1], leaset af selskabet og klageren (splitleasing), konstateret, at klageren i perioden 5. august 2020 til 31. august 2021 har kørt 26 gange til [adresse1]. Endvidere har Skattestyrelsen konstateret, at klageren har overnattet på ejendommen 17 gange, hvor af de 16 gange er registreret som privat kørsel i kørebogen og i en periode, hvor selskabet ejede [adresse1].

Klagerens repræsentant har oplyst, at klageren har set efter ejendommen på [adresse1], og har i kortere perioder lånt sommerboligen efter aftale med lejer [person1]. Endvidere har repræsentanten oplyst over for Skattestyrelsen, at klageren og [person1] er bekendte, hvorved besøg og kørsel har været foretaget i privat regi.

[person1] har i en mail af 31. august 2023 blandt andet skrevet følgende til klageren:

”[...]

Jeg er ked af at høre, at I har problemer med SKAT i forhold [adresse1] og den handel, vi lavede tilbage i 2019.

Som du beskriver det, lyder det helt urimeligt i mine ører.

Jeg har derfor intet imod at skrive et par ord om vores motivation og baggrund for at indgå handlen med jer – og du er velkommen til at videresende denne mail til jeres revisor.

[...]

Vi løb desværre ind i udfordringer med at få finansieret huset i Spanien i [finans2], fordi vores beholdning af private fritidsboliger var for stor, ifølge deres beregninger. Derfor var det nødvendigt for os at sælge et af husene - og det blev [adresse1], fordi Spanien passede bedre ind i vores private langtidsplaner. [adresse1] blev derfor udbudt til salg - bl.a. gennem [virksomhed3] - til samme pris, som vi selv havde betalt, nemlig kr. 10 mio. Vi havde en aftale med [virksomhed3] om, at de ikke skulle have salær, hvis vi selv solgte huset.

Jeg kontaktede således dig for at høre, om ikke [adresse1] kunne være noget for jer. Med jeres store lokalkendskab og forbindelser til de kommunale myndigheder, måtte det være muligt for jer at opnå de nødvendige tilladelser til statusændring fra sommerhus til helårsbolig, og evt. udstykning af en del af grunden. Det var min klare overbevisning, at netop disse forhold var en stor del af jeres motivation for at indgå handlen med os.

Efter nogle lange forhandlinger, blev vi enige om en handel, hvor I – efter vores mening – fik et klækkeligt nedslag i prisen. Til gengæld sparede vi salæret til mægleren. Handlen med [virksomhed1] var perfekt for os, fordi den samtidig blev kombineret med en aftale om, at vi lejede huset i periode på 2 år. Lejen blev fastsat til kr. 10.000 om måneden, som I krævede forudbetalt.

Efter afslutning af handlen med tinglysning og det hele, viste det sig ret hurtigt, at vi – ikke mindst følelsesmæssigt – allerede havde ”klippet snoren” til [adresse1]. Faktisk havde vi slet ikke lyst til at bruge det, når nu det ikke længere var vores hus. Det var derfor jeg kontaktede i forsøg på at forhandle os ud af lejeaftalen, hvilket du - fair nok - ikke var interesseret i.

Vi begyndte at opholde os mere og mere i Spanien – og ret hurtigt ”afskrev” vi [adresse1] helt. Vi kunne selvfølgelig ærgre os over de penge, vi havde forudbetalt i leje, men en aftale er jo en aftale. Set i bakspejlet havde det været billigere for os at sælge [adresse1] uden samtidig at indgå lejeaftalen, men sådan er det. Det passede os derfor rigtigt fint, da vi aftalte, at du fik nogen til at holde øje med huset i den resterende del af lejeperioden, når nu vi ikke selv brugte det. Vi havde selvfølgelig heller ingen problemer med at det blev benyttet de få gange, du ringede om det. Et flot hus som dette har jo ikke godt af at stå tomt i længere perioder.

[...]”

Klagerens repræsentant har oplyst, at selskabets formål med erhvervelsen af [adresse1] var at udstykke grunden, der ligger i første række til vandet, og dermed at realisere en gevinst ved videresalg af to grunde. Endvidere har repræsentanten oplyst, at det senere viste sig, at det ikke var muligt at udstykke grunden.

Ved opslag på [by1] Kommunes hjemmeside fremgår, at der forligger en lokalplan for området, hvor [adresse1] er beliggende, vedtaget den 24. februar 2011. Ifølge denne lokalplan kan der på grunde i første række, hvilket er tilfældet for [adresse1], kun etableres én bolig på hver ejendom, og grundene kan ikke udstykkes.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har forhøjet klagerens indkomst vedrørende værdi af fri sommerbolig for indkomstårene 2019, 2020 og 2021 med henholdsvis 303.000 kr., 639.000 kr. og 321.000 kr.

Som begrundelse herfor har Skattestyrelsen anført:

”[...]

Sagsfremstilling og begrundelse

[...]

Beskatning af rådigheden af sommerhuset beliggende [adresse1]

[...]

7.4.	Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse

Som skattepligtig indkomst betragtes med de i det følgende fastsatte undtagelser og begrænsninger den skattepligtiges samlede årsindtægter, hvad enten de hidrører her fra landet eller ikke, bestående i penge eller formuegoder af pengeværdi, jf. statsskattelovens § 4.

Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregnes vederlag i form af formuegoder af pengeværdi, sparet privatforbrug og værdien af helt eller delvis vederlagsfri benyttelse af andres formuegoder det fremgår af ligningslovens § 16, stk. 1.

Hvis en arbejdsgiver stiller en sommerbolig til rådighed for den ansatte, skal den ansatte som udgangspunkt beskattes af værdien af fri rådighed af sommerbolig efter ligningslovens § 16, stk. 1.

Stiller en arbejdsgiver en sommerbolig til rådighed for en ansat hovedaktionær eller anden medarbejder med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform som led i ansættelsesforholdet, som den ansatte ikke betaler fuldt vederlag for, skal den ansatte hovedaktionær beskattes af værdien af boligen som beregnes efter Ligningslovens § 16, stk. 5. Der er tale om B-indkomst jf. kildeskattebekendtgørelsens § 18 modsætningsvis. Der er arbejdsmarkedsbidragspligt jf. arbejdsmarkedsbidragslovens § 2, stk. 2, det fremgår af Den juridiske vejledning C.A.5.16.2.2.

Den skattepligtige værdi af en sommerbolig, der er stillet til rådighed af en arbejdsgiver som nævnt i ligningslovens § 16 stk. 1, sættes til 1/2 pct. pr. uge af dansk ejendomsværdi pr. 1. januar året før rådighedsåret, for hver af ugerne 22-34 og 1/4 pct. for hver af årets øvrige uger. Såfremt en sommerbolig som led i et ansættelsesforhold er stillet til rådighed for en ansat direktør eller en anden medarbejder med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform, anses den pågældende at have sommerboligen til rådighed hele året. Den skattepligtige værdi nedsættes i forhold til antallet af dage, sommerboligen stilles til rådighed for eller udlejes til andre personer, som ikke er omfattet af 3. pkt., eller som ikke er nærtstående. Det fremgår af ligningslovens § 16, stk. 5.

Rådighedsbegrebet:

Det afgørende for beskatningen efter formodningsreglen er, at den pågældende personkreds anses for at have rådighed over sommerboligen hele året.

Begrebet "rådighed" er fortolket af Højesteret i SKM2005.219.HR. Højesteret tiltrådte Landsrettens dom i SKM2004.153.VLR, hvor Landsretten fastslog, at den skattepligtige værdi af et selskabs båd skulle opgøres ud fra rådigheden over båden og ikke kun af den faktiske benyttelse, hvilket ligeledes fremgår af Den juridiske vejledning C.A.5.16.2.2.

Uddrag af SKM2005.219.HR

Højesterets begrundelse og resultat:

Efter ligningslovens § 16, stk. 6, 1. pkt., sættes den skattepligtige værdi af en lystbåd, der er stillet til rådighed af en arbejdsgiver, til 2 pct. pr. uge af bådens anskaffelsessum. Bestemmelsen må efter ordlyden og forarbejderne forstås på den måde, at den skattepligtige værdi skal beregnes på grundlag af det tidsrum, hvori den ansatte har haft adgang til at benytte båden, og ikke kun på grundlag af det tidsrum, hvori den ansatte har udnyttet råderetten. Angivelsen i ligningsvejledningerne 1994-1998, punkt A.B.1.9.7, må forstås i overensstemmelse hermed. På den baggrund tiltræder Højesteret, at A skal beskattes i det omfang, han har haft båden til rådighed, og ikke kun i det omfang, han faktisk har benyttet den.

Afkald på rådighed:

Hvis der i forbindelse med ejendommens udlejning bliver indgået en aftale, der afskærer ejerens råderet over ejendommen, skal hovedaktionæren m.v. ikke beskattes efter formodningsreglen. Se SKM2010.859.LSR hvor Landsskatteretten afgjorde, at beskatning af hovedanpartshaverne kunne undgås, hvis disse i overensstemmelse med aftalens ordlyd ikke tog ophold i lejligheden og aldrig overnattede der. Landsskatteretten konkluderede herved modsætningsvis til præmisserne i SKM2009.558.HR og SKM2010.525.BR (senere SKM2011.262.VLR), at det er muligt som hovedanpartshaver udtrykkeligt at fraskrive sig rådigheden over en ejendom, der er ejet af selskabet med det resultat, at afkaldsgiveren ikke skal beskattes af fri bolig eller sommerbolig, det fremgår ligeledes af Den juridiske vejledning C.A.5.16.2.2.

Uddrag af bindende svar SKM2010.859.LSR

En udlejningsaftale vedrørende en sommerbolig i Frankrig, hvorved ejerne fuldstændigt fraskrev sig rådigheden over boligen, medførte, at der ikke skulle ske beskatning af værdi af fri bolig.

Landsskatteretten forudsætter, at hovedanpartshaverne i overensstemmelse med aftalens ordlyd ikke tager ophold i lejligheden og aldrig overnatter i lejligheden.

Det fremgår af ejendomsværdiskattelovens § 1, at der skal betales ejendomsværdiskat af boligværdien af egen ejendom der er nævnt i ejendomsværdiskattelovens § 4, ejeren betaler ejendomsværdiskat til staten efter denne lov i stedet for skat af lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt. Ejendomme, som udlejes erhvervsmæssigt, er dog ikke omfattet af ejendomsværdiskatteloven.

Selskabet [virksomhed1] ApS, hvor du er hovedanpartshaver med en ejerandel på 85 % af anparterne har den 1. september 2019 købt sommerhuset beliggende [adresse1], [by1] af [person1] for 9.365.000 kr. med overtagelse fra den 20. juli 2019. Købsaftalen er underskrevet den 20. juli 2019.

Den 20. juli 2019 indgår [virksomhed1] ApS og [person1] en lejeaftale om, at [person1] skal leje sommerhuset [adresse1], [by1] i en tidsbegrænset periode på 2 år fra den 1. september 2019 – 31. august 2021.

Du køber sommerhuset beliggende [adresse1], [by1] den 1. december 2020 og sælger sommerhuset tilbage til [virksomhed1] ApS den 1. maj 2021.

Den 1. september 2021 sælges sommerhuset til 3. mand.

Skattestyrelsen har gennemgået de indsendte købsaftaler for ejendommen, lejekontrakten, [virksomhed1] ApS bogføring af køb og salg af ejendommen og hvordan [virksomhed1] ApS har behandlet de løbende indtægter og udgifter der kan henføres til [adresse1], [by1].

Skattestyrelsen har ligeledes gennemgået din behandling af købet af ejendommen, samt eventuelle indtægter og udgifter forbundet til ejendommen [adresse1] og dit kørselsregnskab for bilen med registrerings nr. [reg.nr.1].

Skattestyrelsens gennemgang af selskabets bogføring:

Det fremgår af selskabets bogføring, at købet af ejendommen den 2. september 2019 bogføres som et aktiv på konto 5591 og modposteres på konto 6700[finans1].

Den 2. september 2019 modtager selskabet de 240.000 kr. fra [person1] som er forudbetalt husleje for 2 år. Ejendommen [adresse1], [by1] er derfor jf. den indsendte lejekontrakt udlejet i 2 år frem til den 31. august 2021. De 240.000 kr. indgår på konto 6700[finans1] og modposteres på konto 6875 Forudbetalt husleje.

Hver måned i 2019 og 2020 til og med 30. november 2020 flyttes der 10.000 kr. fra konto 6875 Forudbetalt husleje til konto 1710. Saldoen på konto 6875 er således nedskrevet til 90.000 kr. den 1. november 2020 hvor ejendommen sælges til [person3] den 1. december 2020.

Den 1. november 2020 debiteres de 90.000 kr. på konto 6875 og krediteres på konto 5591 som er balance kontoen for ejendommen [adresse1], [by1]. De 90.000 kr. nedskriver således ejendommens anskaffelsessum.

Det fremgår af din personlige årsopgørelse for 2020, at du har et overskud af virksomhed på 8.920 kr. og renteudgifter på 1.019 kr. i virksomheden.

Den 24. november 2020 optager du et lån på 6.000.000 kr. og i 2020 er renteudgifterne oplyst til 7.377 kr. Du har medtaget renteudgiften som en privat renteudgift på din årsopgørelse 2020.

De 6.000.000 kr. er indgået på [virksomhed1] ApS konto den 30. november 2020 og bogført med teksten [adresse1] på konto 6700.

Det fremgår af din årsopgørelse, at du i indkomståret 2021 har oplyst et overskud af virksomhed på 0 kr. og ingen renter vedrørende din personlige virksomhed.

I 2021 indfries lånet den 7/5 2021 og renteudgiften er oplyst til 25.898 kr. Du har medtaget renteudgiften som en privat renteudgift på din årsopgørelse i 2021

Gennemgang af kørebog for bilen med reg. nr. [reg.nr.1]

Det fremgår af din indsendte kørebog for perioden 5. august 2020 til 31. december 2021, at du gentagne gange har haft privat kørsel og overnatning i sommerhuset [adresse1], [by1], selvom sommerhuset jf. indsendte lejekontrakt er udlejet til [person1].

Det fremgår af kørebogen, at du i perioden 5. august – 31. august 2021 i din og [virksomhed1] ApS ejertid har kørt 26 gange til [adresse1], [by1] i bilen med reg. nr. [reg.nr.1]. Det fremgår direkte af kørebogen, at du har overnattet 17 dage i sommerhuset, hvoraf de 16 dage er oplyst som privat kørsel i kørebogen og i [virksomhed1] ApS ejertid.

[Grafik udeladt, Schultz redak.]

Eksempelvis overnatter du 2 dage fra fredag den 7. – søndag den 9. august og 10 dage i træk fra tirsdag den 13. oktober til fredag den 23. oktober 2020.

På baggrund af din indsendte kørebog og Skattestyrelsens gennemgang af [virksomhed1] ApS behandling af køb, salg, indtægter og udgifter og din egen behandling af købet, optagne lån i forbindelse med købet og det efterstående salg af ejendommen og indfrielse af lån, er det Skattestyrelsens opfattelse, at du har haft rådighed over sommerhuset beliggende [adresse1] i hele perioden på 2 år fra den 1. september 2019 – 31. august 2021, selvom det jf. indsendte lejekontrakt har været udlejet til 3. mand ([person1]).

Dette understøttes af følgende:

•	Det fremgår direkte af din indsendte kørebog for bilen med reg. nr. [reg.nr.1], at du i perioden 5. august 2020 – 31. august 2021 overnatter 17 dage i sommerhuset.

•	Det fremgår af [virksomhed1] ApS bogføring, at de 90.000 kr. som står på konto 6875 forudbetalt husleje den 1. november 2020 nulstilles over konto 5591 som er balancekontoen for [adresse1] således, at anskaffelsessummen nedskrives med de 90.000 kr.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at den resterende del af den forudbetalte husleje på 90.000 kr. ved salg kan behandles efter en af følgende 2 scenarier:

Scenarie 1: Du overtager lejekontrakten, og indtræder som ny udlejer i den resterende lejeperiode. De forudbetalte 90.000 kr., som kan henføres til den resterende lejeperiode, burde derfor udbetales til dig således, at du løbende kan medtage indtægter og udgifter vedrørende [adresse1] i den personlige virksomhed.

Scenarie 2: Lejeaftalen ophæves i forbindelse med salget. De 90.000 kr. burde derfor udbetales til lejer ([person1]).

Det fremgår ikke af købsaftalen mellem [virksomhed1] ApS (som sælger) og dig (som køber) at du overtager udlejningen af sommerhuset.

På baggrund af dine indberettede oplysninger til årsopgørelsen for 2020 og 2021, [virksomhed1] ApS bogføring og oplysningerne i købsaftalen mellem dig og [virksomhed1] ApS, er det Skattestyrelsens opfattelse, at du ikke overtager lejekontrakten eller opretholder udlejningen af [adresse1], til [person1], da du køber [adresse1], den 1. december 2020.

Dette understøttes af følgende:

•

Du optager et banklån den 24. november 2020 på 6.000.000 kr. og det fremgår af dine indberettede oplysninger i forbindelse med indberetninger til årsopgørelsen 2020 og 2021, at renteudgiften på henholdsvis 7.377 kr. og 25.898 kr. placeres privat og ikke i virksomhedsordningen som du ellers anvender i 2020 og 2021.

•	I 2020 oplyser du et overskud i din personlige virksomhed på 8.920 kr. og renteudgift på 1.019 kr.

•	I 2021 har du oplyst et overskud af virksomhed på 0 kr. og ingen renteudgifter. Såfremt du havde overtaget lejekontrakten som udlejer skulle indtægterne for huslejen og udgifterne i forbindelse hermed være medtaget i opgørelse af din virksomheds resultat.

•	Du betaler 1.329,17 kr. i ejendomsværdiskat af [adresse1] i 2020 og 5.102,17 kr. i ejendomsværdiskat af ejendommen [adresse1] i 2021.

•

Den 1. maj 2021 tilbagesælger du [adresse1] til [virksomhed1] ApS og det er Skattestyrelsens opfattelse, at hvis sommerhuset fortsat er udlejet til [person1] burde der ligeledes ved overdragelse indgå 40.000 kr. på 6875 forudbetalt husleje som løbende 1/5, 1/6, 1/7 og 1/8 flyttes med 10.000 kr. til resultatkonto 1710[adresse1].

Indsigelse der er identisk med jeres bemærkninger til tidligere fremsendte forslag fremsendt den 10. november 2022:

I mener ikke, at SKM2010.859.LSR og indeværende sag er sammenlignelig. Da SKM2010.859.LSR vedrører en situation, hvor der entreres med et udlejningsbureau, hvorfor der stilles krav til, at indehaver af den pågældende ejendom skal fraskrive sig retten til at disponere over denne for at undgå rådighedsbeskatning for perioder, hvor ejendommen ikke måtte være udlejet. Udlejning af ejendom gennem bureau er typisk for korttidsudlejninger som ferieophold eller andre kortvarige ophold, hvorfor denne type af udlejning ikke afskærer indehaveren sin dispositionsret.

I SKM2010.859 ville ejeren netop have bibeholdt sin dispositionsret, hvis ikke pågældende havde afskrevet sig denne ret i samarbejdsaftalen med udlejningsbureauet.

Ejendommen [adresse1], [by1] udlejes ikke gennem et udlejningsbureau. [virksomhed1] ApS står selv for den tidsbegrænsede udlejning på 2 år. I modsætning til en sporadisk udlejning gennem et bureau, har [virksomhed1] ApS og [person3] ingen dispositionsret over ejendommen under hele den tidsbegrænsede lejeperiode på 2 år.

I oplyser ligeledes følgende:

[person1], lejer af ejendommen [adresse1], [by1], er en bekendt til hovedaktionær [person3], hvorfor de få private kørsler til sommerhuset har været fortaget i privat regi i [person3]s egenskab af bekendt til lejer. Disse besøg har således ingen relation til ejerskabet af ejendommen. Det er ved de private besøg således hverken [virksomhed1] ApS eller hovedaktionæren, der råder over ejendommen, det er alene lejer, [person1].

Skattestyrelsens bemærkninger til jeres indsigelse:

Skattestyrelsen er enig i, at der i SKM2010.859.LSR entreres med et udlejningsbureau og der i nærværende sag er tale om, at [virksomhed1] ApS selv står for den tidsbegrænsede udlejning, men Skattestyrelsen er ikke enig i, at nærværende sag og det bindende svar ikke er sammenlignelige.

Det fremgår direkte af Landsskatterettens begrundelse, at beskatning af hovedanpartshaverne kunne undgås, hvis disse i overensstemmelse med aftalens ordlyd ikke tog ophold i lejligheden og aldrig overnattede der.

Ved direkte ordlydsfortolkning af Landsskatterets udtalelse i det bindende svar med SKM2010.859.LSR er det Skattestyrelsens opfattelse, at hvis en hovedanpartshaver giver afkald på rådigheden af et sommerhus og aldrig overnatter i boligen kan hovedanpartshaveren undgå rådighedsbeskatningen.

Modsætningsvis kan det på baggrund af Landsskatterettens udtalelse i SKM2010.859.LSR konkluderes, at hvis hovedanpartshaver fraskriver sig rådigheden til ejendommen, men stadig overnatter i ejendommen skal der ske rådighedsbeskatning jf. ligningslovens § 16, stk. 5.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at det ikke har nogen betydning om der er tale om en rådighedsfraskrivelse i forbindelse med udlejning via bureau eller selskabet selv står for udlejningen. Landsskatteretten har ligeledes ikke lagt vægt på om der er tale om sporadisk udlejning eller udlejning i en længere periode.

I oplyser, at ejendommen er udlejet til [person1] i 2 år fra den 1. september 2019.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at lejeaftalen med [person1] ophører den 1. december 2020, hvor du køber ejendommen af selskabet.

Dette understøttes følgende:

•	Din skattemæssige behandling i forhold til din personlige årsopgørelse og behandling af det optagne lån.

- Du har ikke lejeindtægter eller udgifter vedrørende sommerhuset med i din personlige virksomhed.

- Renteudgifterne er placeret i privat regi på din årsopgørelse i 2020 og 2021

- Du anvender virksomhedsskatteordningen i 2020 og 2021.

- Du betaler ejendomsværdi af [adresse1] i 2020 og 2021.

•	[virksomhed1] ApS har ingen indtægter for leje for perioden 1/5 til 31/8 2021.

På baggrund af ovenstående er Skattestyrelsen ikke enig i jeres påstand om at sommerhuset beliggende [adresse1] er udlejet i 2 år. Det er derimod Skattestyrelsens opfattelse, at udlejningen ophører den 1. december 2020, hvor du overtager sommerhuset.

Det er ligeledes Skattestyrelsens opfattelse, at du har haft rådighed over sommerhuset beliggende [adresse1] i perioden 1. september 2019 til 30. november 2020, selvom ejendommen er udlejet til [person1].

Dette understøttes af følgende:

•	Det fremgår af din indsendte kørebog for bilen med reg. nr. [reg.nr.1], at du flere gange overnatter i sommerhuset i den periode sommerhuset ejes af [virksomhed1] ApS og er udlejet til [person1].
•	Det fremgår ikke af lejekontrakten, at du afskæres fra at benytte sommerhuset selvom dette er udlejet til [person1].

I oplyser, at [person3] besigtiger ejendommen som udlejer og som bekendt af lejer.

Det, at du er bekendt med sælger/lejer [person1] og kun opholder dig i sommerhuset grundet din relation til lejer [person1] anser Skattestyrelsen som uvæsentligt, da det ikke fremgår af lejekontrakten, at du er afskåret fra at råde over sommerhuset og at du netop i lejeperioden fortsat overnatter i sommerhuset flere dage i træk.

Jeres yderligere indsigelse til fornyet fremsendte forslag fremsendt den 21. april 2023 og Skattestyrelsens bemærkninger hertil:

I jeres yderligere bemærkninger til Skattestyrelsens fornyede forslag fremgår det, at I fortsat er af den opfattelse, at [person3] ikke skal rådighedsbeskattes af sommerhuset beliggende [adresse1], [by1].

•	Markering af jeres bemærkninger

- Markering af Skattestyrelsens bemærkninger hertil

•	Selskabet har netop underskrevet en 2. årig lejeaftale, til punkt og prikke opfyldt betingelsen om at godtgøre at andre har rådigheden over boligen.

- Skattestyrelsen er enig i, at selskabet ([virksomhed1] ApS) har indgået en lejekontrakt (lejekontrakten er en standard lejekontrakt for beboelse) om udlejning af ejendommen [adresse1] hvor det fremgår, at [person1] lejer sommerhuset for en 2 årig periode fra den 1. september 2019 – 31. august 2021. Det fremgår af lejekontrakten, at ejendommen er et sommerhus der kun må bruges til ferieophold. Skattestyrelsen er ikke enig i, [person3] har fraskrevet sig rådigheden over sommerhuset [adresse1], [by1] i forbindelse med indgåelse af lejekontrakten.

•

I er enige i, at hvis et selskab udlejer sommerboliger via et bureau og hovedaktionæren overnatter i sommerhuset i de perioder hvor sommerhuset ikke er udlejet skal der ske rådighedsbeskatning, uanset om der foreligger en rådighedsfraskrivelse eller ej. Ved udlejning via bureau er rådigheden ikke overgået til andre end ejerne og formodningsreglen kun kan afkræftes hvis hovedaktionæren på anden vis godtgør ikke at have rådighed over ejendommen.

-Det er Skattestyrelsens opfattelse, at selvom der foreligger en standard lejekontrakt for udlejning af beboelse af ejendommen [adresse1], [by1] for en 2-årig periode, fremgår det af de faktiske forhold, at [person3] gentagne gange har overnattet i sommerhuset flere dage i træk, eksempelvis overnatter [person3] 10 dage i træk i sommerhuset fra den 13. oktober til den 23. oktober 2020. Skattestyrelsen er derfor af den opfattelse, at [person3] har rådighed over sommerhuset [adresse1], [by1] selvom der foreligger en lejekontrakt for en 2 årig periode fra 1. september 2019 – 31. august 2021.

Skattestyrelsens antagelse understøttes ligeledes af Den juridiske vejledning C.3.4.2.2, hvor det fremgår, at erhvervsmæssig udlejning af en fritidsbolig kræver tilladelse efter sommerhusloven, og en sådan tilladelse bliver som altovervejende hovedregel ikke givet, hvis en bolig - uanset om boligen ligger i sommerhusområde, byzone eller landszone - udlejes erhvervsmæssigt til ferie/fritidsformål, f.eks. hvis ejeren har fraskrevet sig retten til selv at anvende boligen til ferie/fritidsformål.

Som udgangspunkt kræves det for at acceptere, at der skatteretligt er tale om erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed, at

ejeren effektivt har fraskrevet sig egen benyttelse af fritidsboligen
ejeren kan dokumentere, at fritidsboligen ikke er benyttet privat, og
udlejningsvirksomheden ud fra en samlet vurdering er erhvervsmæssigt drevet.

For at udlejning af fritidsboliger og hotelejerlejligheder skal anses for erhvervsmæssig virksomhed, skal ejeren derfor effektivt have fraskrevet sig rådigheden over ejendommen.

Ejeren skal derfor kunne dokumentere, at den fulde og ubegrænsede ret til at disponere over fritidsboligen er overdraget til tredjemand i hele indkomståret. Herudover har ejeren tillige bevisbyrden for, at ejeren ikke har benyttet sommerhuset privat i indkomståret. Bevisbyrden skærpes, hvis ejeren ikke ved kontrakten med tredjemand reelt har fraskrevet sig retten til at benytte fritidsboligen privat.

[person3] (hovedanpartshaver i [virksomhed1] ApS) har hermed afkræftet at den fulde og ubegrænsede rådighed er overdraget til tredjemand ([person1]) i og med [person3] flere gange jf. indsendte kørebog, kører til sommerhuset og overnatter i dette i privat regi. [person3] har således dokumenteret, at han har benyttet sommerhuset i privat regi.

•

Det fremgår af jeres indsigelse, at I er helt uenige med Skattestyrelsen og tillader jer at mene, at dette standpunkt må bero på en manglende forståelse af betydningen af at indgå en lejekontrakt og reglerne herfor i lejelovgivning. En lejeaftale/lejekontrakt er bindende og kan, jf. lejeloven, kun ændres ved aftale herom eller i særlige tilfælde heraf opsigelse (bl.a. ved misligholdelse). En ændret lejeaftale eller opsigelse af eksisterende lejeaftale eksisterer naturligvis ikke, eftersom lejer ikke er opsagt.

I henviser i øvrigt til appendix til standard lejekontrakt for beboelse.

•

Det fremgår af lejelovens § 1, at lejeloven gælder for leje, herunder fremleje, af hus eller rum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person). Det fremgår direkte af lejelovens § 1 stk. 3 at bortset fra lejelovens § 17 gælder loven dog ikke for aftaler om leje af bolig med fuld kost, for aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål.

På baggrund af lejelovens § 1 stk. 3, er Skattestyrelsen ikke enig i jeres påstand om, at lejekontrakten er bindende og at den indgåede lejeaftale kun ændres ved aftale herom eller i særlige tilfælde heraf opsigelse (bl.a. ved misligholdelse) jf. lejeloven, da det netop direkte fremgår af lejelovens § 1, stk. 3 at lejeloven netop ikke er gældende for sommerhuse.

•

Skattestyrelsen henviser ligeledes til lovbekendtgørelse 2013-07-03 nr. 949, om udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål m.v. og campering m.v. (sommerhusloven), hvor det fremgår af § 1, at ejere og brugere af fast ejendom ikke uden tilladelse efter sommerhuslovens § 2 må foretage erhvervsmæssig udlejning og / eller udlejning for et længere tidsrum end 1 år udleje eller fremleje hus eller husrum på ejendommen til beboelse, medmindre det lejede skal anvendes til helårsbeboelse jf. sommerhuslovens § 1, nr. 1.

Det fremgår af sommerhuslovens § 1, stk. 4, at hvis ejeren eller brugeren et selskab, en forening eller anden sammenslutning, en privat institution, en stiftelse eller et legat, eller benyttes ejendommen til ferieophold for de ansatte i den erhvervsvirksomhed, der er ejer eller bruger, kræves tilladelse efter § 2 uanset lejemålets varighed, og selv om udlejen eller fremlejen ikke er erhvervsmæssig, eller ejendommen helt eller delvis stilles til rådighed uden vederlag.

Det fremgår af sommerhuslovens § 2 at tilladelsen gives af miljøministeren. Ved afgørelsen af, om tilladelse skal meddeles, skal der bl.a. lægges vægt på hensynet til at bevare naturværdier, turistmæssige hensyn, de erhvervs- og beskæftigelsesmæssige interesser og trafikale og sanitære hensyn.

Det fremgår af sommerhuslovens § 9, at aftaler, der er indgået i strid med loven eller må antages at være indgået med det formål at omgå den, er ugyldige.

Det fremgår af sommerhuslovens § 10, at det påhviler den til enhver tid værende ejer af en ejendom at berigtige forhold, der er i strid med denne lov. Består forholdet i en ulovlig brug, påhviler pligten tillige brugeren.

Ejendommen beliggende [adresse1], [by1] er vurderet som en fritidsbolig. Det er derfor Skattestyrelsens opfattelse at ejendommen [adresse1], [by1] er omfattet af sommerhusloven.

Det fremgår af sommerhuslovens § 1, stk. 4 at hvis et sommerhus erhverves af et selskab kræver dette tilladelse fra miljøministeriet jf. sommerhuslovens § 2.

Det fremgår direkte af sommerhuslovens § 1, nr. 1 at erhvervsmæssig udlejning eller udlejning for en længere perioden end 1 år ligeledes kræver tilladelse fra miljøministeriet jf. sommerhuslovens § 2.

Det fremgår direkte af den indsendte lejekontrakt (der er en standard lejekontrakt for beboelse), at sommerhuset beliggende [adresse1], [by1] udlejes i en 2. årig periode til [person1] og det fremgår af lejekontrakten at ejendommen er en sommerbolig og det udlejede kun må benyttes til ferieophold. Skattestyrelsen har ikke kendskab til, at der foreligger en tilladelse fra miljøministeriet til [virksomhed1] ApS hverken efter sommerhuslovens § 1, stk. 4 eller til udlejning af sommerhuset for en længere periode end 1 år som det fremgår af sommerhuslovens § 1, nr. 1.

Det fremgår af Den juridiske vejledning C.H.3.4.2.2 at erhvervsmæssig udlejning af en fritidsbolig kun kan foregå lovligt efter tilladelse fra Bolig- og Planstyrelsen. Skattestyrelsen har ikke kendskab til at der foreligger en sådan tilladelse som dokumentation for den erhvervsmæssige udlejning.

Jf. sommerhuslovens § 9 er aftaler der er indgået i strid med sommerhusloven, eller må antages at være indgået med det formål at omgå den, ugyldige.

Købsaftalen mellem [person1] og [virksomhed1] ApS, vedrørende sommerhuset beliggende [adresse1], [by1] er underskrevet den 20. juli 2019.

Lejekontrakten vedrørende sommerhuset beliggende [adresse1], [by1] mellem [virksomhed1] ApS som udlejer og [person1] som lejer er ligeledes underskrevet den 20. juli 2019.

Det fremgår af lejekontrakten at der er tale om udlejning for en 2. årig periode og ejendommen kun må anvendes til ferieophold.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at den indgåede lejekontrakt mellem [virksomhed1] ApS som udlejer og lejer [person1] er i strid med sommerhuslovens regler. Skattestyrelsen har ikke kendskab til, at der foreligger en tilladelse til udlejning på mere end 1. år, hvorfor en udlejning for en periode på 2 år må anses for at være i strid med sommerhuslovens § 1 nr. 1 og kan alene af den grund anses som ugyldig jf. sommerhuslovens § 9.

•	Faktiske forhold der understøtter, at [person3] har rådighed over sommerhuset [adresse1], [by1] selvom der foreligger en lejekontrakt.

-[person3] har gentagne gange har overnattet i sommerhuset flere dage i træk, eksempelvis overnatter [person3] 10 dage i træk i sommerhuset fra den 13. oktober til den 23. oktober 2020.

-I forbindelse med salget af ejendommen fra [virksomhed1] ApS til [person3] medregner [person3] ingen lejeindtægter eller udgifter i sin personlige virksomhed i 2020 eller 2021.

-[virksomhed1] ApS har ingen indtægter for leje for perioden 1/5 til 31/8 2021. selvom [virksomhed1] ApS køber ejendommen tilbage fra [person3] den 1. maj 2021.

•	På baggrund af sommerhuslovens § 1, nr. 1, sommerhuslovens § 9, og lejelovens § 1, stk. 3 er det Skattestyrelsens opfattelse at den indgåede lejekontrakt ikke kan anses som gyldig og [person3] anses derfor fortsat at have rådighed over ejendommen [adresse1], [by1].

•	Som redegjort ovenfor er lejeaftale/kontrakt tidsbegrænset til 2 år og hverken ændret eller ophævet før udløb. At forholdet eventuelt for en periode er behandlet forkert på hovedaktionærens private selvangivelse og selskabets, ændrer ikke på det faktum, at sommerboligen er udlejet.

•

Som redegjort ovenfor må man ikke udleje sommerhuse til ferieformål i mere end et år jf. sommerhuslovens § 1, nr. 1 og det det fremgår af lejelovens § 1, stk. 3 at lejeloven ikke er gældende ved udlejning af sommerhuse. Aftaler der er indgået i strid med sommerhusloven, eller må antages at være indgået med det formål at omgå den, ugyldige jf. sommerhuslovens § 9.

[person3] har siden 2015 udlejet flere ejendomme i privat regi. Dette fremgår af hans indberettede oplysninger til hans personlige årsopgørelse da det fremgår, at han har fået nedslag i ejendomsværdiskatten som følge af at ejendommene er udlejet.

[person3] er medejer i mere end 18 selskaber og det fremgår af cvr registeret at 16 af selskabernes formål er køb salg og udlejning af fast ejendom.

Det er Skattestyrelsens opfattelse at den indgåede lejekontrakt mellem [virksomhed1] ApS og [person1] ikke kan anses som gyldig, hverken efter sommerhusloven eller lejeloven, og selvom der foreligger en lejekontrakt, har [person3] således ikke afskrevet sig rådigheden over sommerhuset.

Det er ligeledes Skattestyrelsens opfattelse, at [person3] hverken i privat regi eller i selskabsregi har ageret som om sommerhuset var udlejet efter den 1. december 2020.

•

At [person3] besøger lejer (som er en bekendt) giver ikke [person3] rådighed over ejendommen, idet brugsretten som beskrevet tidligere, jf. lejeloven, er overgået til lejer. Ejer (selskabet og for en kort periode [person3]) skal som tidligere beskrevet derfor naturligvis heller ikke tilføje en passus i lejekontrakten, hvor selskabet/[person3] fraskriver sig råderetten over ejendommen. Vi gentager endvidere, at man civilretligt ikke kan/skal fraskrive sig rådigheden over et aktiv, som man rent faktisk ikke har rådighed over, jf. lejeloven.

•

At [person3] besøger [person1] som en bekendt anfægter Skattestyrelsen ikke, men det er Skattestyrelsens opfattelse at [person3] har rådighed over sommerhuset da han gentagne gange kører til sommerhuset og overnatter i dette flere dage i træk. Eksempelvis overnatter han 10 dage i træk i sommerhuset fra den 13 – 23 oktober 2020. Som tidligere beskrevet er det også Skattestyrelsens opfattelse at lejeloven ikke er gældende, når der er tale om udlejning af et sommerhus til ferieformål hvilket fremgår af lejelovens § 1, stk. 3.

På baggrund af ovenstående kan Skattestyrelsen ikke imødekomme jeres indsigelse da det forsat er Skattestyrelsens opfattelse, at du skal beskattes af fri sommerbolig jf. ligningslovens § 16, stk.1 af sommerhuset beliggende [adresse1], [by1].

Da du er hovedanpartshaver i [virksomhed1] ApS med en ejerandel på 85 % er det Skattestyrelsens opfattelse at sommerboligen er stillet til rådighed for dig i hele [virksomhed1] ApS ejertid, hvilket er i overensstemmelse med Ligningslovens § 16, stk. 5, 2. pkt. Du skal derfor beskattes af fri sommerbolig for perioden 20. juli 2019 – 30. november 2020 og for perioden 1. maj 2021 – 31. august 2021 jf. ligningslovens § 16, stk. 5, 2 pkt. og der henvises ligeledes til Højesterets afgørelsen SKM2005.219.HR, hvor Højesteret fastslår, at det er råderetten der beskattes og ikke den faktiske anvendelse.

At ejendommen er jf. lejekontrakten udlejet til 3. mand [person1] i en tidsbegrænset periode fra den 1. september 2019 – 31. august 2021 tillægges ingen betydning for beskatning af rådigheden, da det fremgår af din indsendte kørebog for bil [reg.nr.1] for perioden 5. august 2020 – 31. december 2021, at du flere gange kører i privat regi til sommerhuset [adresse1], [by1] og i den forbindelse ofte overnatter i sommerhuset, selvom sommerhuset jf. indsendte lejekontrakt er udlejet til [person1]. Der henvises modsætningsvis, til det bindende svar fra Landsskatteretten med SKM2010.859.LSR, hvor Landsskatteretten direkte træffer afgørelse om at beskatning af hovedanpartshaverne kunne undgås, hvis disse i overensstemmelse med aftalens ordlyd ikke tog ophold i lejligheden og aldrig overnattede der.

Værdien af rådigheden over sommerhuset beliggende [adresse1], [by1] værdiansættes i overensstemmelse med ligningslovens § 16, stk. 5, med 0,5 % af ejendomsværdien for hver af ugerne 22- 34 og 0,25 % af ejendomsværdien for alle øvrige uger. Værdien af fri sommerbolig opgøres således for de enkelte indkomstår:

Offentlig ejendomsvurdering pr. 1/10 2018 4.200.000 kr.

Sats for ugerne 22 – 34: 0,5 % af 4.200.000 kr. 21.000 kr.

Sats for ugerne 1-21 og 35 - 52 0,25 % af 4.200.000 kr. 10.500 kr.

Indkomstår 2019:

[virksomhed1] ApS overtager ejendommen lørdag den 20. juli 2019

Du har derfor råderet over sommerhuset således:

2 dage i uge 29

Ugerne 30 – 34 = 5 uger

Ugerne 35 – 52 = 18 uger

2 dage i uge 1

Værdi af fri sommerhus til rådighed i 2019

Råderet	Sats	Sats værdi	Beregning	Beskatningsværdi
2 dage i uge 29	0,5 %	21.000 kr.	21.000 x (2/7)	6.000 kr.
Ugerne 30 – 34 = 5 uger	0,5 %	21.000 kr.	21.000 x 5	105.000 kr.
Ugerne 35 – 52 = 18 uger	0,25 %	10.500 kr.	10.500 x 18	189.000 kr.
2 dage i uge 1	0,25 %	10.500 kr.	10.500 x (2/7)	3.000 kr.
I alt				303.000 kr.

Indkomstår 2020

[virksomhed1] ApS ejer sommerhuset fra den 1. januar 2020 og indtil du køber sommerhuset den 1. december 2020.

Du har derfor råderet over sommerhuset således:

Uge 1: 5 dage

Ugerne 2 – 21 = 20 uger

Ugerne 22 – 34 = 13 uger

Ugerne 35 – 48 = 14 uger

Uge 49: 1 dag

Værdi af fri sommerhus til rådighed i 2020

Råderet	Sats	Sats værdi	Beregning	Beskatningsværdi
5 dage i uge 1	0,25 %	10.500 kr.	10.500 x (5/7)	7.500 kr.
Ugerne 2 – 21 = 20 uger	0,25 %	10.500 kr.	10.500 x 20	210.000 kr.
Ugerne 22 – 34 = 13 uger	0,5 %	21.000 kr.	21.000 x 13	273.000 kr.
Ugerne 35 – 48 = 14 uger	0,25 %	10.500 kr.	10.500 x 14	147.000 kr.
1 dag i uge 49	0,25 %	10.500 kr.	10.500 x (1/7)	1.500 kr.
I alt				639.000 kr.

Indkomstår 2021

[virksomhed1] ApS køber sommerhuset af dig, med overtagelse den 1. maj 2021. Sommerhuset sælges til 3. mand med overtagelse 1. september 2021. Du anses derfor at have råderet over sommerhuset i perioden 1. maj til og med 31. august 2021.

Uge 17: 2 dage

Uge 18 – 21 = 4 uger

Uge 22 – 34 = 13 uger

Uge 35: 2 dage

Værdi af fri sommerhus til rådighed i 2021

Råderet	Sats	Sats værdi	Beregning	Beskatningsværdi
2 dage i uge 17	0,25 %	10.500 kr.	10.500 x (2/7)	3.000 kr.
Ugerne 17 – 21 = 4 uger	0,25 %	10.500 kr.	10.500 x 4	42.000 kr.
Ugerne 22 – 34 = 13 uger	0,5 %	21.000 kr.	21.000 x 13	273.000 kr.
2 dage i uge 35	0,25 %	10.500 kr.	10.500 x (2/7)	3.000 kr.
I alt				321.000 kr.

Din skattepligtige indkomst forhøjes med 303.000 kr. i 2019, 639.000 kr. i 2020 og 321.000 kr. i 2021. jf. ligningslovens § 16 stk. 1 og 5.

Værdien af rådigheden af fri sommerbolig beskattes som personlig indkomst jf. personskattelovens § 3 og er arbejdsmarkedspligtigt jf. arbejdsmarkedsbidragslovens § 2, stk. 2.

[...]”

Skattestyrelsen har den 25. oktober 2023 sendt følgende udtalelse til klagen:

”[...]

Det fremgår af den indsendte klage at det alene er punkt 7 i afgørelsen de påklager.

Det er deres påstand at skatteansættelsen i dette punkt skal sættes til 0 kr. Subsidiært et mindre beløb.

Punkt 7: Beskatning af rådigheden af sommerhuset beliggende [adresse1]

Der er ikke nye oplysninger i sagen, som ikke står i sagsfremstillingen.

[...]

Det er Skattestyrelsens opfattelse at lejekontrakten er ugyldig. Det fremgår af lejelovens § 1, stk. 3 at lejeloven ikke gælder for udlejning af sommerhuse og det er derfor Skattestyrelsens opfattelse at lejekontrakten er ugyldig.

Det fremgår af sommerhuslovens § 9, at aftaler, der er indgået i strid med loven eller må antages at være indgået med det formål at omgå den, er ugyldige.

Da sommerhuset jf. lejekontrakten er udlejet i 2 år til [person1] og der ikke foreligger en tilladelse til erhvervsmæssig udlejning fra miljøministeren, anses udlejningen at være i direkte modstrid med sommerhusloven og derfor ugyldig jf. sommerhuslovens § 9.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at udlejningen ophører den 1. december 2020, hvor [person3] køber sommerhuset af selskabet.

Dette understøttes følgende:

•	[person3]s skattemæssige behandling i forhold til hans personlige årsopgørelse og behandling af det optagne lån.

-Der er ikke nogen lejeindtægter eller udgifter vedrørende sommerhuset med i [person3]s personlige virksomhed, hvilket der burde være såfremt sommerhuset var udlejet fra den 1. december 2020 til 1. maj 2021, som er [person3]s ejertid.

-Renteudgifterne er placeret i privat regi på årsopgørelse i 2020 og 2021

-[person3] anvender virksomhedsskatteordningen i 2020 og 2021.

-[person3] betaler ejendomsværdi af [adresse1] i 2020 og 2021.

-[virksomhed1] ApS har ingen indtægter for leje for perioden 1/5 til 31/8 2021

Det er ligeledes Skattestyrelsens opfattelse, at [person3] har haft rådighed over sommerhuset beliggende [adresse1] i perioden 1. september 2019 til 30. november 2020, selvom ejendommen er udlejet til [person1] jf. modtaget lejekontrakt.

Dette understøttes af følgende:

•	Det fremgår af den indsendte kørebog for bilen med reg. nr. [reg.nr.1], at [person3] flere gange overnatter i sommerhuset i den periode sommerhuset ejes af [virksomhed1] ApS og er udlejet til [person1].
•	Det fremgår ikke af lejekontrakten, at [person3] afskæres fra at benytte sommerhuset selvom dette er udlejet til [person1].

Det fremgår af Den juridiske vejledning C.3.4.2.2, at erhvervsmæssig udlejning af en fritidsbolig kræver tilladelse efter sommerhusloven, og en sådan tilladelse bliver som altovervejende hovedregel ikke givet, hvis en bolig - uanset om boligen ligger i sommerhusområde, byzone eller landszone - udlejes erhvervsmæssigt til ferie/fritidsformål, f.eks. hvis ejeren har fraskrevet sig retten til selv at anvende boligen til ferie/fritidsformål.

Som udgangspunkt kræves det for at acceptere, at der skatteretligt er tale om erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed, at

ejeren effektivt har fraskrevet sig egen benyttelse af fritidsboligen

a. Det fremgår ikke af lejekontrakten at [person3] har fraskrevet sig retten til at benytte boligen.

ejeren kan dokumentere, at fritidsboligen ikke er benyttet privat,

a. det fremgår direkte af [person3]s kørebog for 2020 og 2021 at han har kørt op til sommerhuset og overnattet der flere gang

udlejningsvirksomheden ud fra en samlet vurdering er erhvervsmæssigt drevet.

a. I 2019 giver sommerhuset et underskud på 44.574 kr., 2020 et underskud på 35.887 kr. og 2021 et underskud på 69.883 kr.

Det fremgår af den indsendte klage ”at [virksomhed1] ApS plan var at udstykke grunden med en bygning på hver grund. Ifølge ejendomsmægler ville en udstykning anslået kunne indbringe henholdsvis DKK 8.000.000 og DKK 4.000.000 efter en mindre investering i form af installering af køkken i annekset.

Der hensås til, at ejendommen indeholdt 2 bygninger. En hovedbygning og et anneks med selvstændigt toilet og bad. Grunden, hvorpå de 2 bygninger er beliggende, udgør 5.250 m ² .

Grunden ligger i første række til vandet, hvor Annekset ligger tættest på vandet.

Det viste sig imidlertid senere, at grunden ikke kunne udstykkes.”

Skattestyrelsens bemærkninger hertil.

Det fremgår af lokalplanen (se side 14) for området der er lavet 2011 at grundene i første række ikke kan udstykkes se vedlagte lokalplan. Det fremgår af jeres redegørelse samt foto fra google maps at [adresse1]. er en af de grunde i lokalplanen der ikke kan udstykkes. Hvorfor det allerede inden købstidspunktet var mulighed for at undersøge om det var muligt at udstykke grunden. Skattestyrelsen ligger derfor ikke ovenstående påstand nogen værdi i forhold til vurderingen af rådigheden for [person3].

I forbindelse med den indsendte klage er der medsendt en udtalelse fra tidligere ejer og lejer [person1] (bilag 3). Det fremgår af udtalelsen hvorfor [person1] solgte ejendommen [adresse1] og at de indgik en lejeaftale hvor [person1] skulle leje sommerhuset i 2 år fra købstidspunktet 1. september 2019.

Skattestyrelsens bemærkninger hertil.

Det er efter Skattestyrelsens opfattelse sagen uvedkommende hvorfor [person1] valgte at sælge sommerhuset og hvorfor han mente det var [virksomhed1] ApS der skulle købe det.

[person3] er medejer i mere end 18 selskaber hvoraf 16 af selskaberne beskæftiger sig med køb og salg af fast ejendom, derudover har [person3] udlejet flere ejendomme i privat regi siden 2015.

[person1] er medejer, direktør i mere end 8 selskaber og mere end 6 af selskaberne beskæftiger sig med udlejning, investering og køb og salg af fast ejendom. Hvorfor det er Skattestyrelsens opfattelse at både [person3] og [person1] burde kende reglerne vedrørende udlejning af sommerhuse og at den indgåede lejekontrakt derfor er ugyldig.

”Vi begyndte at opholde os mere og mere i Spanien – og ret hurtigt ”afskrev” vi [adresse1] helt. Vi kunne selvfølgelig ærgre os over de penge, vi havde forudbetalt i leje, men en aftale er jo en aftale. Set i bakspejlet havde det været billigere for os at sælge [adresse1] uden samtidig at indgå lejeaftalen, men sådan er det. Det passede os 2 derfor rigtigt fint, da vi aftalte, at du fik nogen til at holde øje med huset i den resterende del af lejeperioden, når nu vi ikke selv brugte det. Vi havde selvfølgelig heller ingen problemer med at det blev benyttet de få gange, du ringede om det. Et flot hus som dette har jo ikke godt af at stå tomt i længere perioder.”

[person1] tilkendegiver at [person3] har benyttet sommerhuset.

På baggrund af ovenstående er det fortsat skattestyrelsens opfattelse at [person3] har rådighed over sommerhuset og skattestyrelsen fastholder at han skal beskattes af fri sommerbolig som det fremgår af sagsfremstillingen.

[...]”

Skattestyrelsen har den 22. november 2023 sendt følgende udtalelse til repræsentantens bemærkninger af 7. november 2023:

”[...]

Der er ikke nye oplysninger i sagen, som ikke står i sagsfremstillingen. Men skattestyrelsens opfattelse er præciseret i nedenstående udtalelse.

[...]

Skattestyrelsens udtalelse til Skatteyders bemærkninger:

”Skatteyders repræsentant fremhæver indledningsvist, at det tungtvejende udgangspunkt i dansk ret er, at en (leje)aftale er bindende. Dette gælder, medmindre en af parterne gør en ugyldigheds- indsigelse gældende.”

Uddrag af lejeloven: L 2022-03-22 nr. 341 Lejeloven

§ 1, Loven gælder for leje, herunder fremleje, af hus eller rum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).

§ 1, stk. 3, Bortset fra § 17 gælder loven dog ikke for aftaler om leje af bolig med fuld kost, for aftaler mellem et hotel og dets gæster, og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål.

Uddrag af sommerhusloven: LBKG 2013-07-03 nr. 949 Sommerhusloven

[...]

Faktiske oplysninger:

•	Ejendommen beliggende [adresse1], [by1] er vurderet som et sommerhus.
•	Det fremgår af den indsendte lejekontrakt, at der er tale om en standart lejekontrakt til beboelse.
•	Det fremgår af lejekontraktens § 1, at ejendommen er et sommerhus.
•	Det fremgår af § 1 sidste afsnit vedrørende benyttelse, at lejer ([person1]) kun må anvende det lejede (ejendommen [adresse1], [by1]) til ferieophold.
•	Det fremgår af den indsendte lejekontrakt, at [person1] lejer sommerhuset i en periode på 2 år fra den 1. september 2019 – 31. august 2021.
•	[adresse1], [by1] erhverves den 1. september 2019 af selskabet [virksomhed1] ApS.

Skattestyrelsen bemærkninger

Vedrørende L 2022-03-22 nr. 341 Lejeloven:

Det er korrekt, at en lejeaftale efter lejeloven som hovedregel er bindende hvis lejelovens § 1 er opfyldt. Det fremgår direkte af lejelovens § 1, stk. 3, at lejeloven ikke gælder for lejeforhold i sommerhuse. Det er derfor Skattestyrelsens opfattelse at udlejning af sommerhuset beliggende [adresse1], [by1] ikke kan udlejes efter lejelovens regler.

Den indgåede lejekontrakt er derfor efter Skattestyrelsens opfattelse ugyldig efter lejelovens § 1, stk. 3 da ejendommen [adresse1], [by1] er et sommerhus og det fremgår af lejekontrakten at ejendommen kun må anvendes til ferieophold.

Vedrørende LBKG 2013-07-03 nr. 949 Sommerhusloven:

Det fremgår af LBKG 2013-07-03 nr. 949 Sommerhusloven, at ejere af sommerboliger ikke uden tilladelse (som gives af miljøministeren jf. § 2) erhvervsmæssigt eller for et længere tidsrum end 1 år udleje eller fremleje hus eller husrum på ejendommen til beboelse, medmindre det lejede skal anvendes til helårsbeboelse det fremgår direkte af § 1, stk. 1 nr. 1.

Det fremgår direkte af den indsendte lejekontrakt, at sommerhuset beliggende [adresse1], [by1] udlejes i en periode på 2 år fra den 1. september 2019 – 31. august 2021 til [person1]. Det fremgår af lejekontrakten at ejendommen kun må anvendes til ferieophold. Skattestyrelsen har ikke modtaget en tilladelse udstedt til [virksomhed1] ApS om at sommerhuset beliggende [adresse1], [by1] må anvendes til flerårig udlejning, [virksomhed1] ApS opfylder således ikke § 1, stk. 1 nr. 1.

Det fremgår af § 1, stk. 4, at hvis ejeren er et selskab kræves tilladelse efter § 2 uanset lejemålets varighed, og selv om udlejen eller fremlejen ikke er erhvervsmæssig, eller ejendommen helt eller delvis stilles til rådighed uden vederlag. Skattestyrelsen har ikke modtaget en tilladelse udstedt til [virksomhed1] ApS om at sommerhuset beliggende [adresse1], [by1] må anvendes til udlejning. [virksomhed1] ApS opfylder således ikke § 1, stk. 4.

Det fremgår af § 9, at aftaler, der er indgået i strid med loven eller må antages at være indgået med det formål at omgå den, er ugyldige.

På baggrund af, at [virksomhed1] ApS ikke opfylder sommerhuslovens betingelser i § 1, stk. 1 og § 1, stk. 4 er det Skattestyrelsens opfattelse, at den indgåede lejekontrakt mellem [virksomhed1] ApS (som udlejer) og [person1] (som lejer) er ugyldig, da lejeaftalen er indgået for en 2årig periode og der ikke foreligger en tilladelse efter § 2.

Lejeaftalen er således efter § 9 indgået i strid med loven eller må antages at være indgået med det formål at omgå den og derfor er aftalen ugyldig og rådigheden anses af Skattestyrelsen ikke at være overgået til [person1].

Skatteyders repræsentant har ligeledes gjort følgende gældende.

”[virksomhed1] ApS har, som følge af lejeaftalen med [person1], afgivet fuld dispensationsret over sommerhuset, og det er [person1], der i hele lejeperioden har haft dispensationsretten over sommerhuset.

Dette helt centrale forhold gør, at [virksomhed1] ApS i lejeperioden ikke har kunne stille sommerhuset til rådighed for hovedaktionæren, [person3].

Det ligger i rådighedsbeskatningen af sommerhuse, at [person3] gennem sin hovedaktionærstatus/bestemmende indflydelse i [virksomhed1] ApS kan disponere/råde over sommerhuset og derfor skal beskattes af denne rådighed. Uanset denne hovedaktionærstatus har [person3] ingen – som på ingen måde – mulighed for at råde over sommerhuset, idet dette er udlejet til [person1]. Dette kan ikke blive en mere effektiv afskæring af rådigheden og er et helt grundlæggende element i en lejeaftale, nemlig at man overgiver den fulde dispositionsret over det lejede (her: sommerhuset) til lejer.”

Faktiske forhold (se også afgørelsen side 28 – 31):

•	Selskabet [virksomhed1] ApS køber den 1. september 2019 sommerhuset beliggende [adresse1], [by1] for 9.365.000 kr. Sælger af sommerhuset er [person1], [adresse2] [by2]. Købsaftalen er underskrevet den 20. juli 2019.
•	[person1] lejer efterfølgende sommerhuset fra den 1. september 2019 til 31. august 2021. Lejeaftalen er underskrevet den 20. juli 2019.
•	Det er aftalt mellem parterne, at lejemålet er tidsbegrænset i en periode på 2 år, hvorefter lejer fraflytter lejemålet uden videre. Lejer forudbetaler 2 års leje svarende til 240.000 kr., den 1. september 2019. Alle omkostninger til forbrug (el, vand, varme, internet m.v.) samt alle former for vedligeholdelse er inkluderet i den aftalte leje.
•	Den 1. december 2020 sælger [virksomhed1] ApS sommerhuset beliggende [adresse1], [by1] til [person3] for 7.000.000 kr. Det fremgår af købsaftalen mellem [virksomhed1] ApS (som sælger) og [person3] (som køber), at ejendommen i hele [virksomhed1] ApS ejertid har været udlejet. Det fremgår ikke af købsaftalen, at [person3] overtager lejekontrakten.
•	Den 1. maj 2021 sælges sommerhuset retur til [virksomhed1] ApS for 7.000.000 kr. Den 1. september 2021 sælges sommerhuset til 3. mand.
•	[person3] har overnattet 17 gange i sommerhuset, dette er dokumenteret ved den indsendte kørebog for bilen med registrerings nr. [reg.nr.1]

Skattestyrelsen har gennemgået [virksomhed1] ApS bogføring i forbindelse med køb og salg af sommer- huset samt bogføringen af de løbende indtægter og udgifter der vedrører [adresse1].

Den 2. september 2019 indgår den aftalte leje på 240.000 kr. på konto 6875 (forudbetalt husleje) og reguleres med 10.000 kr. månedligt således, at saldoen pr. 31. december 2019 er 200.000 kr.

Det fremgår af bogføringen for 2020 at der er lejeindtægt på 110.000 kr. i 2020 på konto 1710 og saldoen på konto 6875 (forudbetalt husleje) er nedskrevet til 90.000 kr. pr. 1. november 2020 hvor ejendommen sælges til hovedanpartshaver [person3].

Det fremgår af bogføringen, at restsaldoen på 90.000 kr. på konto 6875 nedskrives til 0 kr. og modposteres på konto 5591 som er balanceposten for ejendommen [adresse1], [by1].

De 90.000 kr. nedskriver således [virksomhed1] ApS anskaffelsessum.

[person3] har ikke medtaget indtægter og udgifter vedrørende sommerhuset [adresse1] i forbindelse med hans personlige opgørelse af den skattepligtige indkomst for 2020 og 2021.

Den 1. maj sælger [person3] sommerhuset retur til [virksomhed1] ApS. [virksomhed1] ApS har ingen lejeindtægter for udlejning af sommerhuset for perioden 1/5 2021 – 31/8 2021.

•	[person3] har siden 2015 udlejet flere ejendomme i privat regi. Dette fremgår af hans indberettede oplysninger til hans personlige årsopgørelse da det fremgår, at han har fået nedslag i ejendomsværdiskatten som følge af at ejendommene er udlejet.
•	[person3] er medejer i mere end 18 selskaber og det fremgår af cvr registeret at 16 af selskabernes formål er køb salg og udlejning af fast ejendom.
•	[person1] er medejer i flere selskaber der beskæftiger sig med udlejning og køb og salg af fast ejendom.

Retspraksis:

[...]

Afkald på rådighed:

Skattestyrelsens bemærkninger til Skatteyders bemærkninger:

Det er Skattestyrelsens opfattelse at den indgåede lejekontrakt mellem [person1] (som lejer) og [virksomhed1] ApS (som udlejer) er ugyldig jf. sommerhusloven og det fremgår også af lejeloven, at lejeloven ikke er gældende for udlejning af fast ejendom til ferieophold. Hvorfor den indgåede lejekontrakt er ugyldig og rådigheden over sommerhuset beliggende [adresse1], [by1] fortsat ligger ved selskabet [virksomhed1] ApS og [person3] da han er hovedanpartshaver i selskabet.

Det er ligeledes Skattestyrelsens opfattelse, at ved at [person3] gentagne gange over- natter i sommerhuset, netop ikke har afskrevet sig rådigheden til ejendommen, selvom der er indgået en lejekontrakt om udlejning af sommerhuset i en 2 årig periode (Lejekontrakten anses af Skattestyrelsen som ugyldig). Det er derfor fortsat Skattestyrelsens opfattelse, at [person3] har rådighed over sommerhuset beliggende [adresse1], [by1]. Skattestyrelsens opfattelse understøttes ligeledes af SKM2010.859.LSR Landsskatteretten afgjorde, at beskatning af hovedanpartshaverne kunne undgås, hvis disse i overensstemmelse med aftalens ordlyd ikke tog ophold i lejligheden og aldrig overnattede der. I SKM2010.859.LSR udlejes sommerboligen via et udlejningsbureau og i indeværende sag er der indgået en lejekontrakt med 3. mand, men det er Skattestyrelsens opfattelse, at det væsentligste er at [person3] gentagne gange har overnattet i sommerhuset selvom dette er udlejet til 3. mand.

Skatteyders repræsentant påstår ligeledes, at sommerhuset [adresse1], [by1] er udlejet til [person1] i alle 24. måneder fra den 1. september 2019 – 31. august 2021.

Dette er Skattestyrelsen uenig da det direkte fremgår af [virksomhed1] ApS bogføring for 2020 og 2021 at den resterende forudbetalte husleje på 90.000 kr. for restperioden 1. december 2020 – 31. august 2021. nedskrives over balancekontoen 5591 for ejendommen [adresse1], [by1].

[person3] medregner ikke indtægter og udgifter for sommerhuset i forbindelse med hans indberetning af hans personlige årsopgørelse for 2020 og 2021. Det er Skattestyrelsens opfattelse at såfremt der var tale om reel udlejning af sommerhuset [adresse1], [by1], burde [person3] medtage de 10.000 kr. for udlejning af sommerhuset i december 2020 samt udgifter for december 2020 i hans årsopgørelse for 2020 og tilsvarende burde han have medtaget en indtægt på 40.000 kr. (husleje januar – april) i årsopgørelsen 2021 samt dertilhørende udgifter for denne periode.

Det fremgår ligeledes af [virksomhed1] ApS bogføring for 2021 at der ingen lejeindtægt er medtaget for perioden 1. maj 2021 til 31. august 2021. [virksomhed1] ApS burde såfremt sommerhuset var udlejet til [person1] have medtaget de 40.000 kr. i lejeindtægt i 2021.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at såfremt der var tale om et reelt lejeforhold så havde [person3] skulle opgøre indtægter og udgifter og medtage resultatet i sin personlige årsopgørelse. [virksomhed1] ApS skulle ligeledes medtage lejeindtægten på 40.000 kr. i årets opgørelse af den skattepligtige indkomst i 2021.

På baggrund af de faktiske oplysninger er det Skattestyrelsens opfattelse, at hverken [person3] i hans ejertid fra 1. december 2020 – 30. april 2021 eller selskabet [virksomhed1] ApS i perioden 1. maj – 31. august 2021 har anset sommerhuset som udlejet.

Skatteyders repræsentant oplyser følgende vedrørende [virksomhed1] ApS’ erhvervelse af sommerhus Skattestyrelsen anfører tillige om den forretningsmæssige begrundelse for erhvervelse af sommerhuset (side 4 af 5), at det ikke er muligt at udstykke grunden ifølge lokalplan og tillægger derfor ikke denne begrundelse nogen værdi. Dette er misforstået af Skattestyrelsen. Fortjenesten ligger hos den, der kan bevirke, at der opnås dispensation fra lokalplanen eller denne ændres. Dette var ingen måder usandsynligt, idet der var tale om en dobbeltgrund. Det er i øvrigt, som førnævnt, i muligheden for dispensation/ændring af lokalplan, at fortjenesten ofte ligger for professionelle inden for ejendomsbranchen.

Skattestyrelsens bemærkninger hertil:

Skattestyrelsen har i udtalelsen til klagen fremsendt til skatteankestyrelsen den 25. oktober 2023 oplyst følgende ”Det fremgår af lokalplanen (se side 14) for området der er lavet 2011 at grundene i første række ikke kan udstykkes se vedlagte lokalplan. Det fremgår af jeres redegørelse samt foto fra google maps at [adresse1]. er en af de grunde i lokalplanen der ikke kan udstykkes. Hvorfor det allerede inden købstidspunktet var mulighed for at undersøge om det var muligt at udstykke grunden.”

Det fremgår direkte af side 36 § 3.2 følgende: Inden for delområde II må der etableres sommerhuse, der må kun etableres en bolig på hver grund og grunde i delområde II kan ikke udstykkes til mindre grunde.

Det fremgår af www.ois.dk at grund nr. 1 er 5380 m2, nr. 3 er 4.875 m2, nr. 5 er 4350 m2, nr. 7 er 3225 m2 og nr. 9 er 5.250 m2. Det fremgår direkte af lokalplanen § 3.2.2 side 14 at alle grunde i delområde II er større grunde og fremstår ikke så kompakt som det øvrige sommerhusområde, for at overholde delområdernes karakter af overgangszone til det åbne land vil grunde inden for delområde II ikke kunne udstykkes.

Ejendommen [adresse1], [by1] er beliggende i delområde II og det er derfor fortsat Skattestyrelsens klare holdning, at der ikke er nogen mulighed for at udstykke grunden og [virksomhed1] ApS og [person3] havde mulighed for at undersøge dette før købet.

Skattestyrelsen ligger derfor fortsat ikke ovenstående påstand nogen værdi i forhold til vurderingen af rådigheden for [person3].

Opsummering:

Skattestyrelsen har ikke modtaget nogen oplysninger eller bemærkninger der har ændret Skattestyrelsens opfattelse og det er fortsat Skattestyrelsens opfattelse at [person3] har rådighed over sommerhuset beliggende [adresse1], [by1] fra den 1. september 2019 til den 31. august 2021 da den indgåede lejekontrakt er ugyldig jf. lejeloven § 1, stk. 3 og sommerhusloven. [person3] skal derfor beskattes af rådigheden jf. ligningslovens § 16 stk. 1 og stk. 5 over sommerhuset [adresse1] fra 1. september 2019 til 30. november 2020 og igen fra den 1. maj 2021 – 31. august 2021.

Skattestyrelsen bemærker i øvrigt:

Skatteyders repræsentant [person4] har i deres skrivelse modtaget den 19. maj 2023 oplyst at de er enige i at indtægter og udgifter vedrørende sommerhuset er behandlet forkert regnskabsmæssigt både ved [person3] og [virksomhed1] ApS.

Skattestyrelsen bemærker, at Selskabets repræsentant [person4] fra [virksomhed4] i tidligere fremsendte indsigelse til Skattestyrelsens fornyede forslag fremsendt den 19. maj 2023 oplyst [person3] besøger lejer i sommerhuset [adresse1], [by1] i kraft af deres personlige bekendtskab.

[person1] har i sin skrivelse (bilag 3) indsendt i forbindelse med klagen udtalt følgen- de: Efter afslutning af handlen med tinglysning og det hele, viste det sig ret hurtigt, at vi – ikke mindst følelsesmæssigt – allerede havde ”klippet snoren” til [adresse1]. Faktisk havde vi slet ikke lyst til at bruge det, nar nu det ikke længere var vores hus. Det var derfor jeg kontaktede i forsøg på at forhandle os ud af lejeaftalen, hvilket du – fair nok - ikke var interesseret i.

[person3] anses af Skattestyrelsen som professionel udlejer både via sine selskaber og hans personlige udlejningsvirksomhed og han burde derfor kende lejelovens regler, herunder begrænsninger vedrørende udlejning af fast ejendom. [person3] har i 2018 udlejet en fritidsbolig i personligt regi og han burde derfor også kende til reglerne om udlejning af ferie og fritidsboliger.

[person1] anses ligeledes i kraft af sine medejerskaber i flere selskaber hvis hovedformål blandet andet er udlejning af fast ejendom som professionel inden for området og burde ligeledes kende reglerne for udlejning af fast ejendom og burde derfor også kende til reglerne om udlejning af ferie og fritidsboliger.

[...]”

Skattestyrelsen har i udtalelse af 13. december 2023 udtalt følgende til den juridiske redegørelse fremlagt af repræsentanten:

”[...]

Vi har følgende kommentarer til de nye oplysninger, som ikke står i sagsfremstillingen:

Skattestyrelsens bemærkninger til den juridiske redegørelse fra advokat [person5].

[...]

Eksempelvis henviser [person5] til en kiosk der sælger spiritus til mindreårige, her gør han gældende at selvom det er er ulovligt at sælge spiritus til mindreårige så er handlen stadig foretaget og gældende for begge parter. Dette er Skattestyrelsen enig i.

Et andet eksempel [person5] kommer med er at hvis en udlejer, udlejer et kælderlokale til beboelse, hvilket som udgangspunkt er ulovligt og dermed ugyldigt, og hvilket på ganske sammemåde som sommerhusloven giver myndighederne ret til at udstede påbud om at bringe lejemålettil ophør og mulighed for at udskrive tvangsbøder.

Dette betyder dog ikke at lejemålet ikke er en gældende aftale imellem lejeren og udlejeren, og så længe ingen af parterne påberåber sig det ulovlige forhold, så kan de begge støtte ret på kontrakten. Lejeren har rådighed over lejemålet og udlejer har ikke rådighed over det.

Skattestyrelsen mener ikke at ovenstående eksempel er sammenlignelig da indeværende sag omhandler kun omhandler rådighedsbeskatning af fri sommerbolig og ikke et lejemål i en helårsbolig.

Det er fortsat Skattestyrelsens opfattelse at [person3] har rådighed over sommerhuset, selvom der foreligger en lejekontrakt for udlejning af sommerhuset.

Skattestyrelsen påpeger derfor at det at den indgåede lejeaftale ikke er eneste årsag til at det er Skattestyrelsens opfattelse at [person3] har haft rådighed over sommerhuset [adresse1], [by1] i [virksomhed1] ApS ejertid. Skattestyrelsen henviser til skattestyrelsens afgørelse.

Skattestyrelsens opfattelse understøttes af følgende:

Kørselsregnskab:

Det fremgår af den indsendte kørebog for bilen med registrerings nr. [reg.nr.1], at [person3] gentagne gange i perioden 5. august 2020 – 31. august 2021 har kørt op til sommerhuset og overnattet i dette selvom det jf. den indsendte lejekontrakt er udlejet til [person1]

Eksempelvis har [person3] overnattet i sommerhuset 10 dage i træk fra den 13. oktober 2020 – 23. oktober 2020 og [person3] har også overnattet i sommerhuset fra fredag den 7. august – søndag den 9. august 2020.

[skema for ”kørsel til sommerhus, [adresse1], [by1]” - se den påklagede afgørelse af 28. juni 2023]

[virksomhed1] ApS og [person3]s regnskabsmæssige behandling af den forudbetalte husleje:

[virksomhed1] ApS og [person3] anses som professionelle udlejere og hverken [person3] eller [virksomhed1] ApS har ageret regnskabsmæssigt som om sommerhuset [adresse1] var udlejet i perioden fra 1. december 2020 til 31. august 2021 da der ikke er medtaget nogen husleje og den forudbetalte husleje på 90.000 kr. er modregnet i ejendommens anskaffelsessum.

Såfremt sommerhuset fortsat var udlejet burde de 90.000 kr. være overført til [person3] på overtagelsestidspunktet og han skulle have medregnet 10.000 kr. i indtægt i 2020 og 40.000 kr. i indtægt i 2021 og ved salget tilbage til [virksomhed1] ApS den 1. maj 2021 burde [person3] overføre 40.000 kr. til [virksomhed1] ApS og de burde være indtægtsført i [virksomhed1] ApS skattepligtige indkomst.

Der er ingen transaktioner der understøtter at den forudbetalte husleje er fulgt med overdragelserne af sommerhuset.

[person1]s udtalelse

[se udtalelse af 22. november 2023]

[se udtalelse af 25. oktober 2023]

Handlen med sommerhuset er tinglyst den 3. september 2019 hvilket fremgår af OIS, hvorfor [person1] således tilkendegiver at han slet ikke har lyst til at benytte sommerhuset og afskrev dette efter den 3. september 2019 som altså er 2 dage efter lejeaftalens startdato og samme dato som [person1] overfører de 240.000 kr. til [virksomhed1] ApS.

Udlejning af sommerhus:

Den indgåede lejekontrakt (lejekontrakt for beboelse) mellem parterne [person1] og [virksomhed1] ApS er ikke gældende for udlejning af fast ejendom til ferieformål jf. lejelovens § 1, stk. 3.

Lejekontrakten er i modstrid med sommerhuslovens regler. Hvilket advokat [person5] er enig i og det fremgår af hans juridiske skrivelse.

Det er forsat skattestyrelsens opfattelse, at den indgåede lejekontrakt er ugyldig jf. lejelovens og sommerhusloven og ikke kan bruges som dokument til at undgå rådighedsbeskatningen, da lejekontrakten ikke afskærer hovedanpartshaver [person3] i at anvende sommerhuset, i og med at [person3] gentagne gange faktisk benytter sommerhuset.

Retspraksis vedrørende rådighed

[se den påklagede afgørelse af 28. juni 2023]

Afkald på rådighed:

[se udtalelse af 22. november 2023]

Analyse af Landsskatteretsafgørelsen SKM.2010.859.LSR

Det er Skattestyrelsens opfattelse at Landsskatteretsafgørelsen SKM.2010.859.LSR præcisere hvornår en hovedaktionær undgår beskatning. Det fremgår direkte af landsskatterettens udtalelse, at en hovedaktionær kan undgå rådighedsbeskatning hvis der foreligger en skriftlig aftale hvor hovedaktionær bliver afskåret fra retten til at opholde sig og i lejligheden og aldrig overnattede der.

Modslutningen til Landsskatterettens udtalelse er derfor efter Skattestyrelsens opfattelse, at såfremt der foreligger en lejekontrakt der afskærer hovedaktionær fra at opholde sig og overnatte i lejligheden skal der ikke rådighedsbeskatning, men hvis hovedaktionær til trods for den indgåede aftale alligevel opholder og overnatter i lejligheden så skal der ske rådighedsbeskatning.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at den indgåede lejekontrakt mellem [person1] og [virksomhed1] ApS ikke afskære [person3] fra, at tage ophold i sommerhuset, hvilket netop er bekræftet af den indsendte kørebog hvor det direkte fremgår at [person3] flere gange overnatter i sommerhuset selvom dette er udlejet til [person1]. På baggrund af Landsskatteretsafgørelsen med SKM2010.859.LSR er det Skattestyrelsens opfattelse, at [person3] til trods for at der foreligger en lejekontrakt med udlejning til [person1] stadig har rådighed over sommerhuset og [person3] anses, at have rådighed over sommerhuset i hele perioden fra den 20 juli 2019 til den 31. august 2021 hvilket er i overensstemmelse med Højesteretsdommen med SKM2005.219.HR.

[person3] er hovedanpartshaver i [virksomhed1] ApS og skal efter Skattestyrelsens opfattelse beskattes af rådigheden af sommerhuset beliggende [adresse1], [by1] jf. ligningslovens § 16, stk. 5.

[...]”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at Skattestyrelsens forhøjelser vedrørende værdi af fri sommerbolig for indkomstårene 2019, 2020 og 2021 skal nedsættes fra henholdsvis 303.000 kr., 639.000 kr. og 321.000 kr. til 0 kr.

Til støtte herfor har repræsentanten anført følgende:

”[...]

Faktum

[...]

[person1]s motivation til at sælge ejendommen og herefter leje denne, henviser vi til bilag 3 – Mail fra [person1] af 31. august 2023 11:25.

[...]

[virksomhed1] ApS formål ifølge dets vedtægter er:

”Selskabets formål er at drive virksomhed med investering i datterselskaber, værdipapirer, ejendomme osv. samt øvrig kapitalforvaltning og al hermed beslægtet virksomhed.”

Selskabets indtjening og virke er køb og salg af ejendomme, og investeringen i sommerhuset skal ses i dette lys.

[virksomhed1] ApS plan var at udstykke grunden med en bygning på hver grund. Ifølge ejendomsmægler ville en udstykning anslået kunne indbringe henholdsvis DKK 8.000.000 og DKK 4.000.000 efter en mindre investering i form af installering af køkken i annekset.

Der hensås til, at ejendommen indeholdt 2 bygninger. En hovedbygning og et anneks med selvstændigt toilet og bad. Grunden, hvorpå de 2 bygninger er beliggende, udgør 5.250 m2.

[...]

Regelgrundlag

Ligningslovens § 16, stk. 5 har følgende ordlyd (relevante del):

”Den skattepligtige værdi af en sommerbolig, der er stillet til rådighed af en arbejdsgiver

som nævnt i stk. 1...” [Vores fremhævelse].

Af de enkelte lovbemærkninger til § 6 i lovforslag 237 af 29. marts 2000 fremgår følgende:

”Er sommerboligen udlejet til andre eller stillet til rådighed for andre ansatte, har direktøren m.fl. dog ikke sommerboligen til sin rådighed hele året”

Se også SKM2017.508.BR, der i Juridisk Vejledning af 2023-2, afsnit C.A.5.16.2.2. er refereret med følgende:

”Se også SKM2017.508.BR, hvor retten efter en konkret bevisvurdering fandt, at et sommerhus ikke havde stået til rådighed for en hovedanpartshavers private benyttelse i de to år, hvor selskabet ejede sommerhuset. Retten lagde bl.a. vægt på, at erhvervelsen af sommerhuset skete som led i driften af selskabet og ikke med henblik på at sikre hovedanpartshaverens private brug heraf, samt at hovedanpartshaveren ikke på noget tidspunkt i selskabets ejerperiode havde anvendt sommerhuset til sit eget private formål.”

Vores anbringender

Det er en afgørende betingelse for beskatning af [person3] af fri sommerbolig, at sommerhuset er stillet til rådighed af [virksomhed1] ApS.

Dette forudsætter, at [virksomhed1] ApS har en brugsret over sommerhuset. Denne brugsret over som- merhuset har [virksomhed1] ApS afskåret sig fra i perioden fra 1. september 2019 til 30. august 2021, hvor ejendommen er udlejet til [person1].

[virksomhed1] ApS har således ikke en brugsret over sommerhuset og har således allerede af den grund ikke mulighed for at stille sommerhuset til rådighed for [person3].

Det er vores opfattelse, at allerede af den grund bortfalder beskatningen hos [person3].

Det forhold, at [person3] i perioden, hvor ejendommen har været udlejet til [person1], har set efter ejendommen og i kortere periode lånt sommerhuset af [person1], ændrer ikke vurderingen. Der er ikke i lovgivningen og heller ikke efter ligningslovens

§ 16, stk. 5 hjemmel til at beskatte [person3] over denne rådighed. [person1] er hverken arbejdsgiver for [person3], ligesom [person3] selvsagt heller ikke er hovedaktionær i [person1], idet han er en fysisk person.

Dette er også bedst overensstemmende med, at [person3]s egen privatbolig ligger i en afstand af 24 km til sommerhuset, og at [virksomhed1] ApS har købt sommerhuset af egne kommercielle årsager.

[...]”

Klagerens repræsentant har den 7. november 2023 anført følgende i sine bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse af 25. oktober 2023:

”[...]

Rådighed

Vi skal indledningsvist fremhæve, at det tungtvejende udgangspunkt i dansk ret er, at en (leje)aftale er bindende. Dette gælder, medmindre en af parterne gør en ugyldighedsindsigelse gældende.

Der er ingen af aftalepartnerne - [virksomhed1] ApS (udlejer) eller [person1] (lejer) – der har gjort en ugyldighedsindsigelse gældende. Tværtimod har hver part de facto ageret ud fra, at aftalen er gyldig og forpligter hver part efter aftalens indhold.

Dette gør, efter vores vurdering, aftalen gyldig.

Det forhold, at parterne anser aftalen for gyldig i hele aftaleperioden, gør også, at [virksomhed1] ApS ikke har haft rådigheden over sommerhuset.

[virksomhed1] ApS har, som følge af lejeaftalen med [person1], afgivet fuld dispensationsret over sommerhuset, og det er [person1], der i hele lejeperioden har haft dispensationsretten over sommerhuset.

Dette helt centrale forhold gør, at [virksomhed1] ApS i lejeperioden ikke har kunne stille sommerhuset til rådighed for hovedaktionæren, [person3].

Det er korrekt, at [person3] få gange har lånt sommerhuset af [person1]. Det er således [person1], der på grund af deres relation, stiller sommerhuset til rådighed for [person3].

En anden antagelse indebærer, at [virksomhed1] ApS kan leje sommerhuset ud til to lejere (leje til [person1] og stille til rådighed for [person3]) på samme tid. Dette er selvsagt ikke muligt.

[person3] kan ikke, som antaget af Skattestyrelsen, uden videre få rådighed over sommerhuset, og som påvist i mail fra [person1] kræves der dennes tilladelse til benyttelse af sommerhuset.

Denne grundlæggende betingelse for fri beskatning af sommerhus er således ikke opfyldt alle- rede af den grund, at [virksomhed1] ApS ikke har haft rådighed over sommerhuset.

Begrundelsen for [virksomhed1] ApS’ erhvervelse af sommerhus

Skattestyrelsen anfører tillige om den forretningsmæssige begrundelse for erhvervelse af som- merhuset (side 4 af 5), at det ikke er muligt at udstykke grunden ifølge lokalplan og tillægger derfor ikke denne begrundelse nogen værdi. Dette er misforstået af Skattestyrelsen. Fortjenesten ligger hos den, der kan bevirke, at der opnås dispensation fra lokalplanen eller denne ændres. Dette var ingen måder usandsynligt, idet der var tale om en dobbeltgrund. Det er i øvrigt, som førnævnt, i muligheden for dispensation/ændring af lokalplan, at fortjenesten ofte ligger for professionelle indenfor ejendomsbranchen.

[...]”

Klagerens repræsentant har den 2. december 2023 oplyst, at han ønsker at kommentere på Skattestyrelsens udtalelse af 22. november 2023 ved et møde med Skatteankestyrelsen. Repræsentanten har vedlagt en juridisk redegørelse dateret den 24. november 2023, udarbejdet af advokat [person5] ved [virksomhed5]. Følgende fremgår af den juridiske redegørelse:

”[...]

Juridisk redegørelse,

om sommerhuslovens betydning for en indgået 2 årig lejekontrakt på et sommerhus beliggende [adresse1], [by1], herunder i forhold til om [virksomhed1] ApS eller kapitalejer heri har haft rådighed over sommerhuset.

Til grund for nærværende notat er lagt følgende faktiske oplysninger:

Ejendommen beliggende [adresse1], [by1] har status af sommerhus, og dermed ikke som helårsbeboelse.

Daværende tinglyste ejer af [adresse1], [by1] ([virksomhed1] ApS) har indgået en 2 årig lejekontrakt med [person1] i perioden 1. september 2019 til 31. august 2021.

Der er ikke ansøgt om tilladelse til lejeforholdet, hvilket udgør en overtrædelse af sommerhuslovens § 1, stk. 1, nr. 1, jf. § 2.

Sommerhusloven administreres af Plan- og Landdistriktsstyrelsen, der er en afdeling i Erhvervsstyrelsen. Denne styrelse påser at reglerne overholdes. På Styrelsens hjemmeside ses en anmeldelsesfunktion, hvor man kan anmelde overtrædelser. Fra styrelsens hjemmeside indsættes følgende beskrivelse:

Der henvises i øvrigt til https://blanket.virk.dk/[...]

I sommerhusloven fremgår det af § 9, at en aftale der er indgået i strid med loven er ugyldig.

Spørgsmålet er herefter, hvad det har af betydning for aftalens parter?

Såfremt ingen af parterne påberåber sig ugyldigheden og forlanger de aftalte ydelser gensidigt returneret, så har den offentligretlige ugyldighed ingen betydning for aftalens parter, så længe ugyldigheden ikke påberåbes.

Det skal i samme ombæring udtrykkeligt bemærkes, at udlejeren med sikkerhed ikke vil kunne påberåbe sig ugyldigheden overfor en lejer, og derved bemægtige sig ejendommen imod lejerens vilje.

Den der i virkeligheden er den påtaleberettigede i henhold til sommerhusloven er myndighederne, jf. lovens §§ 10, 10a og 10b, efter hvilke der kan meddeles parterne påbud om at bringe den ulovlige udlejning til ophør, herefter kan der tinglyses sådant påbud og der kan sågar udskrives tvangsbøder.

Reglernes formål er i sagens natur at begrænse erhvervsmæssig og flerårig udlejning af sommerhuse i Danmark, og reglerne stammer fra tiden før Danmarks indtræden i EF.

Uanset at udlejningsaftalen, når den strækker sig over mere end 1 år, udgør en overtrædelse af den nævnte offentligretlige forskrift (sommerhusloven), så kan det ikke føre til statuering af, at aftalens parter slet ikke har indgået en aftale og dermed en reelt og for parterne bindende retshandel.

I og med at ingen af parterne overfor hinanden har påberåbt sig ugyldighed og har forlangt returnering af de erlagte ydelser, så kan det ligeledes konstateres, at begge parter ubetinget, og uden indsigelser af nogen art, har indrettet sig på aftalen og har ageret i henhold til denne.

Ligeledes bemærkes, at der ikke ses meddelt påbud eller andre forhold, der kan begrunde, at lejeforholdet skulle være ophørt forud for det i kontrakten aftalte tidspunkt.

Situationen kan sammenlignes med en kioskejer, der sælger en flaske spiritus til en mindreårig. På trods af at dispositionen strider imod offentligretlige forskrifter, og dermed er en ugyldig retshandel, så kan kioskejeren ikke forlange at få returneret den solgte flaske. Køber (og lejeren) kan muligvis påberåbe sig ugyldigheden, men det vil sælgeren (og udlejeren) aldrig kunne gøre.

Situationen kan ligeledes sammenlignes med en udlejer, der udlejer et kælderlokale til beboelse, hvilket som udgangspunkt er ulovligt og dermed ugyldigt, og hvilket på ganske samme måde som sommerhusloven giver myndighederne ret til at udstede påbud om at bringe lejemålet til ophør og mulighed for at udskrive tvangsbøder.

Dette betyder dog ikke at lejemålet ikke er en gældende aftale imellem lejeren og udlejeren, og så længe ingen af parterne påberåber sig det ulovlige forhold, så kan de begge støtte ret på kontrakten. Lejeren har rådighed over lejemålet og udlejer har ikke rådighed over det.

Da der således i nærværende sag om sommerhuset, under hele lejeperioden har bestået et lejeforhold, så har udlejer på intet tidspunkt haft rådighed over ejendommen, da man ved at indgå lejeaftalen har givet afkald på rådigheden i hele lejeperioden.

Afslutningsvis henvises til retspraksis om ugyldighed ved erhvervsmæssig, flerårig udlejning af sommerhuse.

Et ægtepar havde i 1991 købt 4 større sommerhuse og havde indgået en 5 årig formidlingsaftale med et bureau, der havde fuld rådighed over de 4 sommerhuse i 5 år.

Ægteparret blev af Vestre Landsret idømt en bøde på kr. 40.000 og fik konfiskeret indtægterne. Havde man kendt lejeaftalerne ugyldige i relationen udlejer og lejer, så havde der ikke været indtægter at konfiskere, da de disse så skulle returneres til lejerne.

Afslutningsvis vil jeg bemærke, at såfremt jeg forudgående var blevet anmodet om at vurdere arrangementets lovlighed i forhold til udlejningen, at jeg så ikke ville have fremsat indsigelse imod det rent lejeretligt, da aftalen som sagt vil bestå så længe ingen af de to parter medvirker til en ophævelse, hvilket de ikke engang har modtaget påbud om.

[...]”

Klagerens repræsentant har den 10. januar 2024 fremsendt følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse af 13. december 2023:

”[...]

Skattestyrelsen har 13. december 2023 atter kommet med en udtalelse til sagen. Denne udtalelse bibringer intet nyt og forholder sig reelt ikke til, at lejeaftalen mellem [virksomhed1] ApS og [person1] er juridisk gældende.

Desuagtet anfører Skattestyrelsen følgende:

”Det er fortsat Skattestyrelsens opfattelse at [person3] har rådighed over sommerhuset, selvom der foreligger en lejekontrakt for udlejning af sommerhuset.”

Det anføres senere uden nærmere juridisk analyse, at lejekontrakten er ugyldig. Det er direkte i strid med, hvad der gælder rent juridisk, og som er dybdegående analyseret af advokat [person5]. Skattestyrelsen påstand om ugyldighed er således ikke bevist.

Vi bemærker i den forbindelse, at [person1], ifølge egen udtalelse, ønskede at komme ud af aftalen, hvilket ikke var muligt. Den simple årsag er, at en aftale er bindende, jf. aftalelovens § 1.

Skattestyrelsen fremhæver atter, at [person3] i få perioder har lånt sommerhuset. Vi er for så vidt enig i, at [person3] har benyttet sommerhuset i få perioder. Dette er dog aldrig sket uden en forudgående accept fra [person1], jf. atter udtalelsen fra [person1]. Det er således [person1], der i de få perioder har stillet sommerhuset til rådighed for [person3] og ikke [virksomhed1] ApS.

Skattestyrelsen har gentagne gange anført – bl.a. med henvisning til SKM2010.859.LSR – at [person3] kunne undgå rådighedsbeskatning, hvis der forelå en skriftlig aftale, hvor han blev afskåret fra retten til at opholde sig i sommerhuset og aldrig overnattede der.

Det giver absolut ingen mening, at Skattestyrelsen opstiller dette krav. Der kunne godt være indgået en aftale mellem [person3] og [virksomhed1] ApS om afkald på rådigheden over sommerhuset, men den vil være en nullitet, idet [virksomhed1] ApS, som ejer af sommerhuset, er afskåret fra at råde over sommerhuset, idet den er udlejet til [person1].

Vi fastholder af ovenstående grunde, at der ikke er grundlag for rådighedsbeskatning og håber, at sagen snarligt kan realitetsbehandles.

[...]”

Repræsentanten har den 6. marts 2024 fremsendt sine bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse. Følgende fremgår af repræsentantens bemærkninger:

”[...]

Over for Skatteankestyrelsens anbringender om lejekontraktens ugyldighed i forhold til særlovgivningen på området bemærkes, at det afgørende kriterie i skatteretlig henseende er, om skatteyderen har afgivet en uigenkaldelig viljeserklæring, hvori denne har fraskrevet sig rådigheden over aktivet, og i fortsættelse heraf om skatteyderen kan godtgøre at have indrettet sig i henhold til erklæringen.

I nærværende sag har skatteyderen som nævnt afgivet en uigenkaldelig erklæring om at brugs- retten er overgået til [person1] (lejeren). En evt. ugyldighed har ingen betydning for, hvorvidt erklæringen fratager ham rådigheden, da denne ugyldighed på intet tidspunkt er blevet påberåbt under lejeforholdets beståen.

Problemstillingen i sagen er nærmere den, at skatteyderen kun har anvendt ejendommen i det omfang, [person1] (lejeren) har tilladt, og måtte man nå til andet resultat, så bør det i hvert fald alene være de faktiske besøg, der beskattes for.

[...]”

Retsmøde

Skattestyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling

Skattestyrelsen har den 21. marts 2024 udtalt følgende til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse:

”[...]

Følgende er indstillet:

Klagepunkt	SKATs afgørelse	Klagers opfattelse	Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse	Skattestyrelsens udtalelse
Indkomståret 2019
Værdi af fri sommerbolig	303.000 kr.	0 kr.	303.000 kr.	303.000 kr..
Indkomståret 2020
Værdi af fri sommerbolig	639.000 kr.	0 kr.	639.000 kr.	639.000 kr.
Indkomståret 2021
Værdi af fri sommerbolig	321.000 kr.	0 kr.	321.000 kr.	321.000 kr.

Skattestyrelsens begrundelse

Sagen handler om, hvorrvidt lejeaftalen mellem [virksomhed1] ApS og den tidligere ejer har afskåret hovedanpartshaverens råderet over sommerhuset.

Det fremgår af ligningslovens § 16 a, stk. 5 at en hovedaktionær der får stillet en sommerbolig til rådighed skal medregne værdien af rådigheden ved opgørelsen af den skattepligtig indkomst. Værdien opgøres efter reglerne i ligningslovens § 16, stk. 5.

Da det er tale om rådighedsbeskatning er det rådigheden der beskattes og ikke den faktiske brug af sommerhuset. Selskabets ejerskab er ikke i sig selv nok til beskatte hovedanpartshaveren af rådighed over sommerboligen. Det må således foretages en konkret vurdering af om sommerboligen er stillet til rådighed for hovedaktionæren, jf. SKM2009.558.HR

Det fremgår af SKM2010.859.LSR, at en lejeaftale, hvor hovedanpartshaveren udtrykkeligt fraskriver sig rådigheden, og hvor hovedanpartshaveren ikke tager ophold og aldrig overnatter i sommerboligen, resulterer i, at hovedanpartshaveren ikke kan anses for at råde over den pågældende sommerbolig.

I SKM2017.508.BR fandt retten efter en konkret bevisvurdering, at sommerhuset ikke havde stået til rådighed for sagsøgerens private benyttelse i de to indkomstår. ”Retten lagde herved bl.a. vægt på, at erhvervelsen af sommerhuset skete som led i driften af selskabet, og altså ikke med henblik på at sikre sagsøgerens private brug heraf, samt at sagsøgeren ikke på noget tidspunkt i selskabets ejerperiode havde anvendt sommerhuset til sit eget private formål”

Af sommerhuslovens § 1 fremgår bl.a.:

”Ejere og brugere af fast ejendom må ikke uden tilladelse efter § 2

1) erhvervsmæssigt eller for et længere tidsrum end 1 år udleje eller fremleje hus eller husrum på ejendommen til beboelse, medmindre det lejede skal anvendes til helårsbeboelse

[...]

Stk. 4. Er ejeren eller brugeren et selskab, en forening eller anden sammenslutning, en privat institution, en stiftelse eller et legat, eller benyttes ejendommen til ferieophold for de ansatte i den erhvervsvirksomhed, der er ejer eller bruger, kræves tilladelse efter § 2 uanset lejemålets varighed, og selv om udlejen eller fremlejen ikke er erhvervsmæssig, eller ejendommen helt eller delvis stilles til rådighed uden vederlag.”

Det fremgår endvidere af sommerhuslovens § 9, at aftaler, der er indgået i strid med loven eller må antages at være indgået med det formål at omgå den, er ugyldige.

Skattestyrelsen bemærker, at aftalen var indgået i strid med sommerhuslovens § 1, stk. 1, nr. 1 og stk. 4, hvilket betyder at aftalen er ugyldig, jf. sommerhuslovens § 9.

Af den tidligere ejers mail af 31. august 2023 fremgår bl.a., at de slet ikke havde lyst til at bruge det, når det ikke længere var deres. Derudover er det dokumenteret, at klageren ved flere tilfælde har taget oppehold sommerboligen. Skattestyrelsen finder efter en samlet konkret vurdering, at lejeaftalen mellem selskabet og den tidligere ejer ikke har afskåret klagerens rådighed over sommerboligen.

Skattestyrelsen finder herefter, at klageren er skattepligt af rådigheden over sommerhuset efter reglerne i ligningslovens § 16 a, stk. 5 og ligningslovens § 16, stk. 5.

Skattestyrelsen tiltræder Skatteankestyrelsens indstilling om stadfæstelse.

[...]”

Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Skattestyrelsens udtalelse

Klagerens repræsentant har den 18. april 2024 indsendt bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og Skattestyrelsens udtalelse. Følgende fremgår af bemærkningerne:

”[...]

Faktum i sagen er ikke beskrevet korrekt

[person3] ejer 85 % af anpartskapitalen i [virksomhed1] ApS og råder over 40 % af stemmerne i selskabet. [person3]s far ejer de resterende anparter i [virksomhed1] ApS og råder ligeledes over de resterende stemmer i selskabet.

[virksomhed1] ApS køber den 1. september 2019 sommerhuset beliggende [adresse1], [by1] for DKK 9.365.000. Sælger af sommerhuset er [person1], [adresse2], [by2].

Vi henviser til bilag 1 – Købsaftale.

[virksomhed1] ApS udlejer med virkning pr. 1. september 2019 sommerhuset beliggende [adresse1], [by1] til [person1].

Vi henviser til bilag 2 – Lejeaftale.

Ifølge lejeaftalen er der tale om udlejning af hele ejendommen i perioden fra 1. september 2019 til 30. august 2021.

Skattestyrelsen og Skatteankestyrelsens bemærkninger om lejeforholdets ugyldighed i forhold til dansk særlovgivning er fuldkommen uholdbare argumenter i forhold til en dansk borgers retsstilling, da det i dansk ret ikke er muligt med tilbagevirkende kraft at ændre et retsforhold.

Retsforholdet kunne under lejeperioden have været ophævet eller påbudt ophævet med hjemmel i loven, men så længe der ikke er afgivet påkrav herom, så består og bestod lejeforholdet – herunder i særdeleshed interpartes imellem lejer og udlejer – og dette er et uigendriveligt faktum, som alt andet lige må lægges til grund i sagen, uanset hvilken argumentation man ellers måtte finde det relevant at påberåbe sig fra myndighedens side.

I modsat fald vil alene dette forhold desværre være tilstrækkeligt til, at sagen må forelægges domstolene og i sidste ende menneskerettighedsdomstolen, da andet vil være stridende imod almindelige grundsætninger.

Angående [person1]s motivation til at sælge ejendommen og herefter leje denne retur, henviser vi til bilag 3 – Mail fra [person1] af 31. august 2023 11:25.

[person3] har i perioden, hvor ejendommen har været udlejet til [person1], set efter ejendommen og i kortere periode lånt sommerhuset af [person1]. Hver gang efter aftale med [person1].

[virksomhed1] ApS’ formål med erhvervelse af ejendommen var at realisere en gevinst ved videresalg af ejendommen.

[virksomhed1] ApS formål ifølge dets vedtægter er:

”Selskabets formål er at drive virksomhed med investering i datterselskaber, værdipapirer, ejendomme osv. samt øvrig kapitalforvaltning og al hermed beslægtet virksomhed.”

Selskabets indtjening og virke er køb og salg af ejendomme, og investeringen i sommerhuset skal ses i dette lys.

Der hensås til, at ejendommen indeholdt 2 bygninger. En hovedbygning og et anneks med selvstændigt toilet og bad. Grunden, hvorpå de 2 bygninger er beliggende, udgør 5.250 m².

Grunden ligger i første række til vandet, hvor annekset ligger tættest på vandet.

Som bilag 4 er vedlagt salgsopstilling fra mægler, hvor der henvises til. Heri fremgår det, at ejendommen blev annonceret som en dobbeltgrund, hvorfor [virksomhed1] ApS selvsagt med rette købte med formodning for, at dette kunne lade sig gøre. Heri ses også at udbudsprisen var betydeligt højere end købesummen, og denne prisreduktion var netop aftalt fordi [person1] kunne leje den, imedens [virksomhed1] ApS udviklede på sagen.

Det viste sig imidlertid senere, at grunden ikke kunne udstykkes.

Regelgrundlag

Ligningslovens § 16, stk. 5 har følgende ordlyd (relevante del):

”Den skattepligtige værdi af en sommerbolig, der er stillet til rådighed af en arbejdsgiver som nævnt i stk. 1...” [Vores fremhævelse].

Af de enkelte lovbemærkninger til § 6 i lovforslag 237 af 29. marts 2000 fremgår følgende:

”Er sommerboligen udlejet til andre eller stillet til rådighed for andre ansatte, har direktøren m.fl. dog ikke sommerboligen til sin rådighed hele året”

Se også SKM2017.508.BR, der i Juridisk Vejledning af 2023-2, afsnit C.A.5.16.2.2. er refereret med følgende:

”Se også SKM2017.508.BR , hvor retten efter en konkret bevisvurdering fandt, at et sommerhus ikke havde stået til rådighed for en hovedanpartshavers private benyttelse i de to år, hvor selskabet ejede sommerhuset. Retten lagde bl.a. vægt på, at erhvervelsen af sommerhuset skete som led i driften af selskabet og ikke med henblik på at sikre hovedanpartshaverens private brug heraf, samt at hovedanpartshaveren ikke på noget tidspunkt i selskabets ejerperiode havde anvendt sommerhuset til sit eget private formål.”

Vores anbringender

Det er en afgørende betingelse for beskatning af [person3] af fri sommerbolig, at sommerhuset er stillet til rådighed af [virksomhed1] ApS.

Dette forudsætter, at [virksomhed1] ApS har en brugsret over sommerhuset. Denne brugsret over sommerhuset har [virksomhed1] ApS afskåret sig endegyldigt fra i perioden fra 1. september 2019 til 30. august 2021, hvor ejendommen er udlejet til [person1].

[virksomhed1] ApS har således ikke en brugsret over sommerhuset og har således allerede af den grund ikke engang teoretisk set mulighed for at stille sommerhuset til rådighed for [person3].

Det er vores opfattelse, at allerede af den grund bortfalder beskatningen hos [person3].

Det forhold, at [person3] i perioden, hvor ejendommen har været udlejet til [person1], har set efter ejendommen og i kortere periode lånt sommerhuset af [person1], ændrer ikke vurderingen.

Der er ikke i lovgivningen og heller ikke efter ligningslovens § 16, stk. 5 hjemmel til at beskatte [person3] på grund af dette forhold, idet der ikke er tale om, at sommerhuset har været stillet til hans rådighed, herunder slet ikke at det er stillet til rådighed af [virksomhed1] ApS.

Dette allerede fordi det i perioden var [person1], der rådede over sommerhuset, og således ene og alene var ham, der kunne disponere og meddele accept i forhold til besøg i sommerhuset.

[person1] er hverken arbejdsgiver for [person3], ligesom [person3] selvsagt heller ikke er hovedaktionær i [person1], idet han er en fysisk person.

Dette er også bedst overensstemmende med, at [person3]s egen privatbolig ligger i en afstand af 24 km til sommerhuset, og at [virksomhed1] ApS har købt sommerhuset af egne kommercielle årsager.

[...]”

Indlæg under retsmødet

Klagerens repræsentant fastholdt den nedlagte påstand om, at der ikke skal ske beskatning af klageren af værdi af fri sommerbolig og gjorde gældende, at klageren ikke har haft rådighed over sommerboligen, og gennemgik herefter sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg.

Repræsentanten understregede, at det ikke bestrides, at klageren efter forespørgsel til og efter aftale med [person1] har opholdt sig forskellige gange i sommerboligen, men det bestrides, at klageren har haft rådighed over sommerboligen efter ligningslovens § 16, stk. 5. F.eks. har klageren den 13.-23. oktober 2020 opholdt sig i sommerhuset efter aftale, fordi klageren i den periode var uden eget hus, ligesom klageren efter aftale og grundet mistanke om smitte med corona opholdt sig i isolation i sommerhuset primo 2021. Opholdene er imidlertid kun efter aftale med [person1]. Der er ikke rådighed over sommerboligen, når klageren skal spørge andre om lov til ophold i sommerboligen.

Særligt vedrørende lejeaftalen fremhævede repræsentanten, at det bestemt anfægtes, at lejeaftalen skulle være ugyldig som følge af sommerhuslovens regler. Aftalen er således gyldig og gælder inter partes. Det er det afgørende. Lejeaftalen har afskåret klageren fra at have rådighed over sommerboligen, og det er helt klart, at denne egentlige lejeaftale om udlejning til tredjemand langt mere effektivt afskærer rådigheden end f.eks. en formidlingsaftale med et sommerhusudlejningsbureau. Det er som i ethvert lejeforhold, at når der er lejet ud, så er der ingen rådighed. Det er lejer, som bestemmer og har rådigheden over det lejede.

Skattestyrelsen indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelser, at afgørelsen skal stadfæstes og fremhævede, at lejeaften mellem [person1] og selskabet er indgået mellem professionelle parter, men er ugyldig henset til sommerhuslovens § 9. Endvidere anførte styrelsen, at rådigheden ikke er afskåret, da klageren har overnattet der i flere omgange.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten skal tage stilling til, om det er med rette, at klagerens skattepligtige indkomst for indkomstårene 2019, 2020 og 2021 er forhøjet med henholdsvis 303.000 kr., 639.000 kr. og 321.000 kr. vedrørende værdi af fri sommerbolig.

Retsgrundlaget

Ifølge ligningslovens § 16 A, stk. 5, skal en hovedanpartshaver, der modtager udbytte fra selskabet i form af, at der stilles en sommerbolig til rådighed, medregne værdien af rådigheden ved opgørelsen af sin skattepligtige indkomst. Værdien beregnes efter ligningslovens § 16, stk. 5.

Selskabets ejerskab er ikke i sig selv tilstrækkelig til at beskatte hovedanpartshaveren, men må sommerboligen efter en konkret vurdering anses for stillet til rådighed for hovedanpartshaverens private brug, er han skattepligtig af værdien. Det er således rådigheden, der begrunder skattepligten og ikke den faktiske anvendelse. Det følger af Højesterets dom af 1. september 2009, offentliggjort som SKM2009.558.HR.

Det kan udledes af praksis, at for de tilfælde hvor der er indgået aftale om udlejning, der afskærer råderetten over en sommerbolig, skal hovedanpartshaveren ikke beskattes heraf under forudsætning af, at hovedanpartshaveren ikke har taget ophold i sommerboligen. Det kan udledes af Landsskatterettens afgørelse af 19. november 2019, offentliggjort som SKM2010.859.LSR, at en lejeaftale, hvor hovedanpartshaveren udtrykkeligt fraskriver sig rådigheden, og hvor hovedanpartshaveren ikke tager ophold og aldrig overnatter i sommerboligen, indebærer, at hovedanpartshaveren ikke kan anses for at råde over den pågældende sommerbolig.

Ved byrettens dom af 21. juni 2017, offentliggjort som SKM2017.508.BR, foretog retten en konkret bevisvurdering og lagde vægt på, at selskabets erhvervelse af sommerboligen var sket som led i selskabets drift og ikke med henblik på hovedanpartshaverens private brug, ligesom der ikke forelå grundlag for at fastslå, at hovedanpartshaveren på noget tidspunkt havde anvendt sommerboligen til private formål. Byretten fandt, at sommerboligen ikke var stillet til hovedanpartshaverens rådighed, hvorved selskabets ejerskab og det forhold, at hovedanpartshaveren havde forsømt at fraskrive sig brugsretten i udlejningskontrakten, ikke kunne føre til et andet resultat.

Følgende fremgår af sommerhuslovens § 1, stk. 1, nr. 1:

”[...]

Ejere og brugere af fast ejendom må ikke uden tilladelse efter § 2

1) erhvervsmæssigt eller for et længere tidsrum end 1 år udleje eller fremleje hus eller husrum på ejendommen til beboelse, medmindre det lejede skal anvendes til helårsbeboelse,

[...]”

Aftaler, der er indgået i strid med sommerhuslovens regler eller må antages at være indgået med det formål at omgå den, er ugyldige. Det fremgår af sommerhuslovens § 9.

Følgende fremgår af lejelovens § 1, stk. 3:

”[...]

Bortset fra § 17 gælder loven dog ikke for aftaler om leje af bolig med fuld kost, for aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål.

[...]”

For at der skatteretligt kan være tale om erhvervsmæssig udlejning af en fritidsbolig, kræves der som udgangspunkt, at ejeren effektivt har fraskrevet sig egen benyttelse af fritidsboligen, og at ejeren kan dokumentere, at fritidsboligen ikke har været benyttet privat, samt at udlejningsvirksomheden ud fra en samlet vurdering er erhvervsmæssigt drevet.

Landsskatterettens begrundelse og resultat

Med henvisning til retsgrundlaget, herunder den foreliggende praksis på området, er det afgørende for, om der skal ske beskatning af klageren, hvorvidt klagerens rådighed over sommerboligen er effektivt afskåret.

Landsskatteretten lægger til grund, at købsaftalen er indgået mellem professionelle parter, når henses til indholdet af købsaftalen og selskabets og klageren, erhvervsmæssige aktiviteter. På den baggrund forudsættes det, at lejeaftalen, der er indgået mellem de selvsamme parter, på tilsvarende vis er indgået mellem professionelle parter.

Der foreligger ikke oplysninger om, at klageren, hverken ved indgåelse af købsaftalen eller ved indgåelse af lejeaftalen på selskabets vegne, særskilt har fraskrevet sig benyttelsen af sommerboligen.

Det er ubestridt og Landsskatteretten lægger til grund, at klageren har benyttet og overnattet i sommerboligen ved flere lejligheder i selskabets ejertid. Ifølge Skattestyrelsens opgørelse har klageren således i perioden 5. august 2020 til 31. august 2021 kørt 26 gange til [adresse1] og har overnattet der 17 gange. Der foreligger ikke konkret oplysning om, hvorvidt den tidligere ejer har benyttet sommerboligen i de omhandlende indkomstår, men den tidligere ejer har oplyst og retten lægger derfor til grund, at han efter salget ikke havde lyst til at anvende sommerboligen, og at han opholdt sig i Spanien.

Lejeaftalen og lejeforholdet er usædvanligt, herunder da selve lejeaftalen ikke er i overensstemmelse med sommerhusloven, ligesom en forudbetalt leje for 2 år på 240.000 kr. må anses for ganske atypisk. Det er i den sammenhæng næppe heller sædvanligt, at en lejer, som har forudbetalt leje for en periode på 2 år, ikke benytter det lejede.

Når der henses til disse usædvanlige omstændigheder, finder Landsskatteretten, at det påhviler klageren at løfte bevisbyrden for, at sommerboligen ikke har været stillet til klagerens rådighed.

Efter en konkret vurdering finder Landsskatteretten, at klageren ikke har dokumenteret eller i tilstrækkelig grad har sandsynliggjort, at sommerboligen ikke har været stillet til rådighed for klageren.

Det forhold, at selve lejeaftalen ikke er i overensstemmelse med sommerhuslovens bestemmelser, er ikke ved denne vurdering i sig selv tillagt afgørende betydning. Det er således muligt, at lejeaftalen ikke vil blive anset for gyldig og ikke ville have virkning i forhold til f.eks. myndighederne som følge heraf, men det forekommer ikke i sig selv afgørende for spørgsmålet om rådigheden over sommerboligen. Tilsvarende er det i denne sammenhæng konkret heller ikke tillagt afgørende betydning, hvorvidt og i givet fald i hvilket omfang aftalen mellem parterne selv – som professionelle parter – måtte være gyldig og kunne håndhæves af parterne over for hinanden i det indbyrdes forhold.

Landsskatteretten har i forhold til vurderingen af spørgsmålet om, hvorvidt klageren har dokumenteret eller i tilstrækkelig grad sandsynliggjort, at sommerboligen ikke har været stillet til rådighed for klageren, lagt vægt på, at klageren rent faktisk løbende har taget ophold i sommerboligen, og der efter det oplyste er tale om en række ophold af forskellig karakter, og opholdene har været bestemt af klagerens behov. Når lejeren samtidig rent faktisk ikke har benyttet den lejede sommerbolig, og klageren rent faktisk har taget ophold i sommerboligen i det her foreliggende omfang, kan det konkret ikke anses for at være udtryk for, at klageren har været effektivt afskåret fra at råde over sommerboligen.

Det i øvrigt anførte om årsagerne til klagerens ophold i sommerboligen, lejeforholdet og selskabets formål med erhvervelsen af sommerboligen kan ikke heroverfor tillægges afgørende betydning. Retten finder således ikke, at der er tale om, at klagerens ophold i sommerboligen udelukkende har vedrørt f.eks. tilsyn og vedligehold af sommerboligen, ligesom de faktiske forhold og omstændigheder, jf. ovenfor, adskiller sig væsentligt fra situationen i byrettens dom af 21. juni 2017, offentliggjort som SKM2017.508.BR, hvorfor der ikke er tale om sammenlignelige situationer.

Landsskatteretten finder derfor, at sommerboligen har været stillet til rådighed for klageren, og klageren er skattepligtig af værdi af fri sommerbolig efter ligningslovens § 16 A, stk. 5, jf. ligningslovens § 16, stk. 5, med henholdsvis 303.000 kr., 639.000 kr. og 321.000 kr. for indkomstårene 2019, 2020 og 2021.

Landsskatteretten stadfæster herefter Skattestyrelsens afgørelse.