Kendelse af 28-08-2024 - indlagt i TaxCons database den 07-10-2024

Journalnr. 24-0014492

Klagepunkt

Skattestyrelsens

afgørelse

Klagerens

opfattelse

Landsskatterettens

afgørelse

Indkomståret 2021

Fradrag for udgift til kompensation til

[virksomhed1] A/S ved fraflytning af

lejemål

0 kr.

1.200.000 kr.

Faktiske oplysninger

[virksomhed2] ApS, CVR-nr. [...1], (herefter selskabet) er stiftet den 20. juli 2002. Selskabet er registreret med branchekoden 642020 ”Ikke finansielle holdingselskaber” og bibranchekoden 682040 ”Udlejning af erhvervsejendomme”. Selskabets formål er at eje, opføre, udvikle, drive og sælge fast ejendom.

Selskabet har den 1. april 2016 indgået en lejekontrakt med [virksomhed1] A/S om udlejning af en lagerbygning på 4.381 m² beliggende på adressen [adresse1] i [by1]. Ifølge kontraktens pkt. 4 er lejemålet uopsigeligt for udlejer frem til den 1. april 2022.

Selskabet har den 26. oktober 2020 indgået en fraflytningsaftale med lejeren, [virksomhed1] A/S. Af aftalen fremgår, at lejer skal fraflytte lejemålet på adressen [adresse1] senest den 1. marts 2021, samt at udlejer, som en del af fraflytningsaftalen, skal indbetale 1.500.000 kr. inkl. moms til lejer på fraflytningstidspunktet, forudsat at lejemålet er fraflyttet og ryddet senest den 1. marts 2021.

Selskabets repræsentant har oplyst, at begrundelsen for at indgå fraflytningsaftalen var, at selskabet ønskede at ombygge og udleje hele bygningen til en ny lejer.

Selskabet har fremlagt kreditnota af 21. februar 2021 vedrørende ”Kompensation iht. Fraflytningsaftale af 26. oktober 2020”. Selskabet har debiteret beløbet på 1.200.000 kr. ekskl. moms på selskabets konto 1140 ”[virksomhed1] leje” og har fratrukket udgiften i selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2021.

Selskabet har fremlagt erhvervslejekontrakt, indgået mellem selskabet som udlejer og [virksomhed3] A/S som lejer, underskrevet den 30. november 2020. Lejekontrakten vedrører 11.100 m² lager beliggende på adressen [adresse1], [by1], og lejemålet begynder den 1. november 2021.

Selskabet har fremlagt følgende oversigt over lejeindtægter i 2020:

Lejer	Lejeindtægt
[virksomhed4]	597.975 kr.
[virksomhed1]	1.379.671 kr.
[virksomhed5]	375.000 kr.
Leje i alt inkl. driftsomkostninger	2.352.646 kr.

Selskabet har oplyst, at den årlige lejeindtægt inkl. driftsomkostninger fra [virksomhed3] A/S udgør 4.435.000 kr.

Selskabet har oplyst, at der inden [virksomhed3] A/S’ overtagelse af lejemålet blev foretaget følgende forbedringer:

”...

•	Bygningen blev helt strippet indvendigt
•	Nyt tag og ovenlys
•	Nye brandvægge
•	Nye branddøre
•	Nye kontorer i den ene ende
•	Belysning og varme
•	Epoxy på alle gulve
•	Renovering af facader, nye porte/vinduer Opførelse af udleveringsramper
•	Hegn og belægninger ude

...”

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har ikke godkendt fradrag for udgift på 1.200.000 kr. til [virksomhed1] A/S for indkomståret 2021.

Skattestyrelsen har som begrundelse herfor anført følgende:

”...

1. Erstatning til [virksomhed1]

...

1.4. Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse

Udgifter, som i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, kan fradrages i den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Der skal være en direkte og umiddelbar forbindelse mellem afholdelsen af udgiften og erhvervelsen af indkomsten. Private udgifter kan ikke fratrækkes jævnfør statsskattelovens § 6, stk. 2.

Byretten har i SKM2010.119 fastslået, at en betalt erstatning, i forbindelse med opsigelse af et erhvervslejemål, ikke kunne anses for at være en udgift afholdt for at erhverve, sikre og vedlige- holde indkomsten. Udgiften var afholdt uden for de naturlige og sædvanlige rammer for en udlejningsvirksomhed. Erstatningen kunne derfor ikke fratrækkes efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Landsskatteretten har i LSRM1979,44 også fastslået, at en erstatning for fraflytning af lejemål inden det aftalte opsigelsesvarsel, ikke kunne anses for at være en fradragsberettiget driftsomkostning.

Selskabets repræsentant har i mail af 10. november 2023 indsendt bemærkninger. Repræsentanten bemærker, at SKM2010.119.BR ikke er sammenlignelig med nærværende sag. De henviser til, at i SKM2010.119.BR ønskede udlejer at inddrage de udlejede lokaler til egen benyttelse, uden at der deri forelå nogen driftsmæssig begrundelse.

Det fremgår af afgørelsen i SKM2010.119.BR, at byretten også konkluderer at: ”selvom opsigelsen er sket som led i driften af udlejningsvirksomheden, idet ejendommen på længere sigt forventes fraflyttet af sagsøgeren og derefter fuldt ud udlejet ikke kan medføre, at hverken udgifterne til erstatning eller advokatomkostninger eller nogen del heraf anses for driftsomkostninger i forbindelse med udlejningsvirksomheden.”

Byretten slår dermed fast, at selvom opsigelsen er sket som led i driften af udlejningsvirksomheden, idet ejendommen på længere sigt forventes fuldt ud udlejet, medfører det ikke, at udgiften til erstatningen kan anses for driftsomkostninger som kan fratrækkes efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Repræsentanten henviser endvidere til SKM2013.768.LSR og TfS1985,637 hvor Landsskatteretten i begge afgørelser når frem til, at erstatningsudgifter i forbindelse med førtidig opsigelse af lejere kunne fratrækkes ved opgørelsen af avanceopgørelsen.

I begge afgørelser anerkender Landsskatteretten, at udgifter til erstatning til lejere for førtidig opsigelse kan fratrækkes i salgssummen i forbindelse med opgørelse af avance efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. I begge afgørelser er der henset til, at salgene var betinget af, at ejendommene blev frigjort for lejemål, hvorfor erstatningsudbetalingerne ansås at have en til- strækkelig forbindelse med salgene af ejendommene til, at der kunne indrømmes fradrag i avanceopgørelserne.

I SKM2013.768 og TfS1985,637 anerkender Landsskatteretten fradrag for erstatningerne i avanceopgørelserne i forbindelse med salgene af ejendommene. Der er ikke anerkendt fradrag som en driftsudgift efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Selskabet i nærværende sag har ikke solgt ejendommen, hvor bygningen med det opsagte lejemål er beliggende.

Det er derfor Skattestyrelsens opfattelse, at de nævnte afgørelser ikke er sammenlignelige med forholdene i nærværende sag.

Landsskatteretten har i de to afgørelser endvidere ikke anerkendt fradrag for erstatningerne efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, men udelukkende anerkendt fradrag i salgssummen, da salgene var betinget af, at ejendommene var frigjort for lejemål.

Skattestyrelsen fastholder, at betaling af erstatning/kompensation til [virksomhed1] A/S ikke er et udslag af naturlig driftsrisiko ved driften af en udlejningsejendom. Erstatningen/kompensationen udbetalt til [virksomhed1] A/S anses forsat for afholdt uden for de naturlige og sædvanlige rammer for en udlejningsvirksomhed. Udgiften anses derfor ikke at være en udgift der er afholdt for at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Udgiften til erstatning/kompensationen til [virksomhed1] A/S anses ikke for fradragsberettiget efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a +1.200.000 kr.

...”

Skattestyrelsen har i udtalelse af 26. februar 2024 anført følgende:

”...

Det fremgår af Skattestyrelsen afgørelse, at udgift til kompensation til [virksomhed1] A/S på

1.200.000 kr. for fraflytning af lejemål i utide ikke er anset for at være et udslag af en naturlig driftsrisiko ved driften af en udlejningsejendom.

Kompensationen er anset for afholdt uden for de naturlige og sædvanlige rammer for en udlejningsvirksomhed. Udgiften er ikke anset for at være afholdt for at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Skattestyrelsen har i afgørelsen henvist til SKM2010.119.BR.

Selskabets repræsentant har i klagen af 14. februar 2024 anført, at Byretsdommen ikke er sammenlignelig med nærværende sag, da erstatningen i SKM2010.119.BR er udbetalt med det formål, at inddrage lejemålet til privat benyttelse. Og at der i nærværende sag ikke er tale om inddragelse af lejemål til private benyttelse.

Det er derfor fortsat Skattestyrelsens opfattelse, at udgift til kompensation til [virksomhed1] A/S ikke er et udslag af naturlig driftsrisiko ved driften af en udlejningsejendom og det fastholdes, at udgiften er afholdt uden for de naturlige og sædvanlige rammer for en udlejningsvirksomhed.

Udgiften til erstatning/kompensationen til [virksomhed1] A/S anses ikke for fradragsberettiget efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

...”

Skattestyrelsen har den 22. maj 2024 anført følgende i udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling:

”...

Skattestyrelsens vurdering

Skattestyrelsen er enig i Skatteankestyrelsens indstilling som helhed.

Faktiske forhold

Selskabet havde siden 2016 udlejet en del af bygning 1 beliggende [adresse1], [by1], til selskabet [virksomhed1] A/S på grundlag af en lejeaftale, som var uopsigelig frem til april 2022. [virksomhed1] A/S fraflyttede lejemålet medio 2021 og fik en udbetaling på 1,2 mio. kr. ekskl. moms som kompensation for ophævelse af lejeaftalen før tid grundet ombygning af bygning 1 til klargøring til ny lejer med indflytning ultimo 2021.

Omdrejningspunktet er herefter om selskabet kan fradrage kompensationsbeløbet på 1,2 mio. kr. som en driftsudgift i medfør af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Skattestyrelsen har i sin afgørelse dateret 15. november 2023 ikke godkendt fradrag for erstatning til [virksomhed1] A/S for indkomståret 2021 med begrundelsen om at betalingen ikke er udslag af naturlig driftsrisiko ved driften af en udlejningsejendom.

Materielt

Selskabet har nedlagt påstand om, at den skattepligtige indkomst for indkomståret 2021 skal nedsættes med 1,2 mio. kr.

Skattestyrelsen er enig i Skatteankestyrelsens indstilling om, at selskabet har fradrag for betalt beløb på 1,2 mio. kr. ekskl. moms for indkomståret 2021 som et driftstab jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Foruden at der ikke er tale om interesseforbundne parter, har Skattestyrelsen lagt vægt på fremlagt dokumentation for indgåede lejeaftale med ny lejer, [virksomhed3] A/S, bogføring af beløbet samt den faktiske betaling i banken.

Der er henset til, at selskabet har betalt et beløb svarende til cirka den årlige leje, som [virksomhed1] A/S skulle betale til selskabet. Der er derved ikke udbetalt et højere beløb end det årlige lejeniveau, hvorfor beløbet som udgangspunkt ikke kan tilsidesættes.

Selskabet har ved opsigelse af lejemålet for [virksomhed1] A/S og ved ny udlejning til [virksomhed3] A/S sikret sig en højere lejeindtægt målt på kvadratmeterpris af det udlejede areal ift. udlejning af areal til [virksomhed1] A/S.

Skattestyrelsen finder derved, at udskiftning af lejer er sket til selskabets fordel og interesse med det formål at øge selskabets omsætning indenfor udlejningserhvervet.

Herefter finder Skattestyrelsen ikke, at udbetaling af kompensationsbeløbet er en usædvanlig disposition indenfor branchen selskabet agerer i og enig i Skatteankestyrelsens indstilling om, at tabet anses som udslag af naturlig driftsrisiko ved driften af udlejningsejendom.

...”

Selskabets opfattelse

Selskabets repræsentant har fremsat påstand om, at selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2021 skal nedsættes med 1.200.000 kr., idet der skal godkendes fradrag for udgift til [virksomhed1] A/S.

Selskabets repræsentant har som begrundelse for påstanden anført følgende:

”...

II. Sagens omstændigheder og argumentation

2.1 Baggrund for klagen

Selskabet ejer ejendommen beliggende på [adresse1] i [by1] (herefter ”Ejendommen”). Selskabet driver erhvervsmæssig udlejning med Ejendommen. Selskabet har lejet en del af Ejendommen ud til [virksomhed1].

Selskabet indgik i november 2020 lejeaftale med [virksomhed3] A/S, som ønskede at leje hele Ejendommen, bilag 2. [virksomhed1], der kun lejede en mindre del af Ejendommen, indvilligede i at fraflytte deres lejemål før udgangen af en uopsigelighedsperiode mod betaling af 1.200.000 kr. eksklusive moms.

[virksomhed1] lejede kun en del af ejendommen. Selskabet fik imidlertid [hvornår] mulighed for at leje hele ejendommen ud til en ny lejer. Det var derfor nødvendigt, at [virksomhed1] flyttede ud af lejemålet. Selskabet indgik den 26. oktober 2020 fraflytningsaftale med [virksomhed1] (vedlagt som bilag 3 og 4) som betød at [virksomhed1] fraflyttede deres lejemål inden udløbet af en uopsigelighedsperiode. Som kompensation betalte Selskabet 1.200.000 kr. til [virksomhed1] for at fraflytte lejemålet.

Skattestyrelsen har for 2021 nægtet fradrag for kompensationen til [virksomhed1] på 1.200.000,00 kr.

Skattestyrelsens afgørelse er begrundet med, at kompensationen til [virksomhed1] ikke er et udslag af naturlig driftsrisiko ved driften af en udlejningsejendom og dermed afholdt uden for de naturlige og sædvanlige rammer for en udlejningsvirksomhed. Der er efter Skattestyrelsens opfattelse ikke tale om en driftsomkostning.

Skattestyrelsen baserer afgørelsen på en byretsdom, SKM2010.119.BR og en afgørelse fra Lands- skatteretten, jf. LSRM 1979, 44.

2.2. Selskabets argumentation

Den omhandlede kompensation er knyttet direkte til udlejningsaktiviteten og er betalt af Selskabet med det formål at kunne leje hele ejendommen ud og dermed opnå en større indtægt ved udlejning af hele ejendommen fremfor kun som hidtil at kunne udleje en del af ejendommen til [virksomhed1].

For at kunne gøre dette var det nødvendigt, at [virksomhed1] accepterede at give afkald på den aftalte uopsigelighed og fraflytte lejemålet. Som led i denne aftale betalte Selskabet [virksomhed1] den omhandlede kompensation på 1.200.000,00 kr.

Der er således ikke tvivl om, at udgiften er direkte knyttet til Selskabets indkomsterhvervelse og mulighed for at udleje hele ejendommen og dermed realisere en fremtidigt større lejeindtægt. Udgiften er dermed også omfattet af statsskattelovens § 6, litra a.

Den dom, som Skattestyrelsen synes (i det hele) at have baseret afgørelsen på, SKM2010. 119 BR, angik en helt anden situation. I dommen var der tale om en erstatningsudgift for en uberettiget opsigelse af en lejekontrakt. Formålet for udlejer med at opsige lejeaftalen var, at benytte lejemålet privat. Derfor var der (naturligvis) ikke tale om en erhvervsmæssig udgift og fradrag for udgiften som driftsomkostning var udelukket.

Afgørende var, at der var tale om en privat udgift. Dette er, som anført, helt åbenbart ikke tilfældet for Selskabet.

Heller ikke afgørelsen af ældre dato fra Landsskatteretten, jf. LSRM 1979, 44 støtter Skattestyrelsen. Afgørelsen angik en situation, hvor opsigelsen af en lejeaftale var begrundet i, at udlejer ville sælge ejendommen (uden lejemål). Erstatningen, som udlejer kom til at betale for opsigelsen, var derfor knyttet til afståelsen af ejendommen og ikke en driftsomkostning i forbindelse med udlejningen af ejendommen. Omstændighederne i denne afgørelse er heller ikke sammenlignelige.

Skattestyrelsens bedømmelse af den omhandlede udgift er uden støtte i de faktiske forhold. Der er hverken tale om en privat udgift eller en udgift knyttet til afståelsen af ejendommen, men en udgift afholdt som led i den erhvervsmæssige virksomhed med det formål at erhverve en større lejeindtægt, end den hidtidige udlejning gav mulighed for. Der er med andre ord tale om en ud- gift, der efter sin karakter, er direkte omfattet af driftsomkostningsbegrebet, jf. statsskattelovens § 6, litra a. Dette understreges i øvrigt netop af Skattestyrelsens fremhævelse af de to afgørelser, hvis omstændigheder ikke lader sig sammenligne med de foreliggende omstændigheder.

Omkostningen til godtgørelsen er afholdt for at sikre, at Selskabet fortsat har lejeindtægter fra lejemålet fremadrettet, og omkostningen er derfor afholdt for at erhverve, sikre og vedligeholde Selskabets skattepligtige indkomst jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

...”

Landsskatterettens afgørelse

Sagen angår, om selskabet i medfør af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, kan fratrække en udgift på 1.200.000 kr. ekskl. moms i sin skattepligtige indkomst for indkomståret 2021, som følge af selskabets betaling til [virksomhed1] A/S for at fraflytte lejemålet beliggende [adresse1] inden den 1. marts 2021, selvom lejemålet var uopsigeligt fra selskabets side frem til den 1. april 2022.

Retsgrundlaget

Udgifter afholdt i årets løb for at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten er fradragsberettigede i henhold til statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Efter fast praksis er der adgang til at fratrække egentlige driftstab ved indkomstopgørelsen ud fra et driftsomkostningslignende synspunkt. Hvis et driftstab fremkommer ved, at der pålægges den skattepligtige en betalingspligt, er det en forudsætning for fradrag, at tabet er påført den pågældende som et udslag af en naturlig driftsrisiko forbundet med driften af den pågældendes virksomhed.

Bevisbyrden for skattemæssige fradrag påhviler som udgangspunkt den skattepligtige. Det følger af Højesterets dom af 19. marts 2004, offentliggjort i SKM2004.162.HR.

Landsskatterettens begrundelse og resultat

Selskabet har i indkomståret 2021 fratrukket et beløb på 1.200.000 kr. ekskl. moms. Udgiften dækker over kompensation til lejeren, [virksomhed1] A/S, i forbindelse med selskabets opsigelse af lejemål pr. 1. marts 2021, inden udløbet af den, i lejekontrakten regulerede, uopsigelighedsperiode frem til den 1. april 2022.

Fraflytningsaftalen er indgået mellem selskabet og [virksomhed1] A/S, og Landsskatteretten lægger til grund, at fraflytningsaftalen således er indgået mellem uafhængige parter med modsatrettede interesser, hvorfor der som udgangspunkt ikke er grundlag for at tilsidesætte aftalen eller anfægte beløbets størrelse.

Selskabet har dokumenteret, at der blev indgået en lejekontrakt med den nye lejer [virksomhed3] A/S, og at [virksomhed3] A/S flyttede ind i lejemålet den 1. november 2021, samt at den nye lejekontrakt omhandler et areal ca. dobbelt så stort, som den tidligere lejekontrakt. Selskabet har desuden dokumenteret, at skiftet af lejer har medført betydeligt højere lejeindtægter for selskabet.

Udgiften til kompensation til [virksomhed1] A/S anses på denne baggrund og under disse omstændigheder for at være afholdt af selskabet for at genere en højere omsætning og dermed optimere selskabets indkomstmulighed inden for rammerne af selskabets eksisterende virksomhed. Dispositionen anses samtidig for at være sædvanlig inden for branchen med udlejningsvirksomhed, og tabet i form af kompensationen anses således som et udslag af naturlig driftsrisiko ved driften af en udlejningsejendom.

Landsskatteretten finder på baggrund af en konkret vurdering af de foreliggende forhold, at udgiften på i alt 1.200.000 kr. er fradragsberettiget for selskabet i indkomståret 2021, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Landsskatteretten nedsætter herefter selskabets skattepligtige indkomst med 1.200.000 kr. for indkomståret 2021.