Kendelse af 14-01-2025 - indlagt i TaxCons database den 07-02-2025

Journalnr. 24-0058480

Klagepunkt	Skattestyrelsens afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Værdi af ejendom overdraget fra klagerens mor	3.000.000 kr.	1.500.000 kr.	Stadfæstelse

Faktiske oplysninger

Ved købsaftale af 1. december 2020 overdrog klagerens mor, [person1], ejerlejligheden beliggende [adresse1], [by1], til klageren for 1.500.000 kr. med overtagelse pr. 12. december 2020.

Købesummen blev berigtiget ved kontant betaling på 750.000 kr. og ved gældsbrev på 750.000 kr.

Den offentlige ejendomsvurdering for ejerlejligheden udgjorde på overdragelsestidspunktet 1.400.000 kr. Overdragelsessummen lå derfor inden for +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering.

I juni 2021 fremsendte [virksomhed1] en formidlingsaftale til klageren vedrørende salg af ejerlejligheden. Ejendomsmægleren vurderede lejligheden til 3.695.000 kr. ved et salg inden for to måneder.

Klageren satte den 16. juli 2021 ejerlejligheden til salg for 3.695.000 kr. Ejerlejligheden blev solgt den 18. oktober 2021 for 3.325.000 kr.

Den 7. december 2021 indfriede klageren gældsbrevet på 750.000 kr. ved kontant overførsel til sin mor.

Skattestyrelsen bad den 14. november 2023 klageren om at fremsende materiale til brug for undersøgelse af gaveelement og eventuel ejendomsavance i forbindelse med ejendomsoverdragelsen. Skattestyrelsen modtog materialet fra klageren henholdsvis den 24. og 28. november 2023.

Skattestyrelsen har anmodet Vurderingsstyrelsen om en udtalelse om handelsværdien af ejendommen på overdragelsestidspunktet. Vurderingsstyrelsen har den 11. marts 2024 udtalt:

"Handelsværdi

Vurderingsstyrelsen er af Skattestyrelsen blevet bedt om at udtale sig om handelsværdien på ejendommen [adresse1], [by1] med ejendomsnummer [...].

Vurderingsstyrelsen mener at ejendommens handelsværdi den 1. december 2020 kan ansættes til 3.000.000 kr.

Ejendommen

Ejendommen har opførelses år 1897.

Lejligheden ses registreret med 72 m² beboelse, indeholdende 2 værelser.

Vurderingsstyrelsen har den 7. marts 2024 talt med [person2] som er ægtemand til [person1].

Han oplyste om at lejligheden i 2004 var renoveret/moderniseret, og at der ikke er lavet yderligere renovering til overdragelsestidspunktet i 2020.

Da lejligheden er handlet igen i fri handel oktober 2021 er det ikke muligt at få indsendt billeder men det er oplyst at standen oktober 2021 var identisk med standen efter renovering i 2004.

Begrundelse

Lejligheden er handlet i fri handel oktober 2004 for 1.250.000 kr., m² pris på 17.361 kr.

Gennemsnitlig m² pris på handlede lejligheder indenfor postnummeret var i 4. kvartal 2004 oplyst til 22.595 kr.

Lejligheden er handlet i ikke fri handel december 2020 for 1.500.000 kr., m² pris på 20.833 kr.

Gennemsnitlig m² pris på handlede lejligheder indenfor postnummeret var i 4. kvartal 2020 oplyst til 51.543 kr.

Gennemsnitlig stigning i m² priserne indenfor postnummeret på ca. 128 %.

Svarer til at lejligheden skulle have en handelsværdi på 2.850.000 kr., m² pris på 39.583 kr.

Handler på [adressen] fra juni 2020 til juli 2021

Der ses at være handlet 15 lejligheder på [adressen] fra juni 2020 til juli 2021.

Disse lejligheder ses handlet for m² priser mellem 32.828 - 65.179 kr.

Gennemsnitlig ses lejligheder handlet til m² pris på 55.373 kr.

Blandt andet ses;

[adresse2], at være handle januar 2021 for m² pris på 48.434 kr., registreret med 99 beboelse.

[adresse3], at være handlet december 2020 for m² pris på 55.385 kr., registreret med 65 m² beboelse.

Handlede lejligheder på [adressen] 2020 indeholdende 2 værelser

Der ses at være handlet 8 lejligheder på [adressen] i 2020 indeholdende 2 værelser.

Disse lejligheder ses handlet til m² priser mellem 42.000 - 63.190 kr.

Gennemsnitlig ses disse lejligheder handlet for m² pris på 49.453 kr.

Blandt andet ses;

[adresse1], at være handlet august 2020 for m² pris på 49.960 kr., registreret med 50 m² beboelse.

Handler indenfor grundværdiområdet

Indenfor grundværdi område 40069 hvor i ejendommen er beliggende ses lejlighederne i 2020-2021 at være handlet gennemsnitlig 142 % over seneste vurdering.

Svarer til at lejligheden skulle have en handelsværdi på 3.388.000 kr., m² pris på 47.055 kr. hvis den havde fulgt denne fremskrivning.

Konklusion

Ved Vurderingsstyrelsens prisfastsættelse af lejligheden er der taget hensyn til ejendommens beliggenhed, og at lejligheden 1. december 2020 havde samme stand som efter renoveringen i 2004.

Der er set på hvad sammenlignelige lejligheder er handlet til på [adressen], og yderligere er der taget hensyn til et usikkerhedsskøn."

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at værdien af den ejerlejlighed, som klagerens mor har overdraget til klageren den 1. december 2020, skal fastsættes til 3.000.000 kr.

Skattestyrelsen har som begrundelse bl.a. anført:

"Det er Skattestyrelsens vurdering, at du i forbindelse med overtagelse af ejendommen [adresse1], [by1] fra din mor [person1] i 2020, har modtaget en gave på 1.500.000 kr., og at der skal betales en gaveafgift på 210.435 kr.

Da gaven ikke er anmeldt og gaveafgiften ikke er betalt rettidigt, skal der betales renter i henhold til boafgiftslovens § 38, stk. 1. Rettidig anmeldelse og betaling af gaveafgift var senest 1. maj 2021.

[...]

Begrundelse:

Det fremgår af boafgiftslovens § 27, stk. 1, at en gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Handelsværdien er den værdi, som en ejendom kunne indbringe ved et salg i fri handel. Af stk. 2 fremgår, at hvis Skattestyrelsen finder, at en værdiansættelse ikke svarer til handelsværdien på tidspunktet for gavens modtagelse, kan Skattestyrelsen ændre værdiansættelsen inden 6 måneder efter anmeldelsens modtagelse.

Da der ikke er indsendt gaveanmeldelse, finder forældelseslovens regler anvendelse i nærværende sag. Ifølge forældelseslovens § 3, stk. 1 er forældelsesfristen 3 år, medmindre andet følger af andre bestemmelser.

Var fordringshaveren ubekendt med fordringen eller skyldneren, regnes forældelsesfristen i stk. 1 først fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab hertil, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2.

Retningslinjerne for værdiansættelse af aktiver mellem personer, der er omfattet af boafgiftslovens regler findes i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret).

Det fremgår af værdiansættelsescirkulærets pkt. 2, at

"De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked"

Udgangspunktet i værdiansættelsescirkulæret er herefter, at det beløb, som gaven kunne indbringe ved et salg på markedsvilkår mellem uafhængige parter, svarer til gavens værdi.

Af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, stk. 2 fremgår at

"Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.

Cirkulærets anvisninger er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller anmeldelse i henhold til værdiansættelsescirkulærets punkt 48.

Højesteret tog i SKM2016.279.HR stilling til, om skattemyndighederne skulle acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 6, 2. afsnit. I præmisserne udtalte Højesteret bl.a., at pkt. 6 skal ses i sammenhæng med cirkulærets pkt. 48, hvoraf følger, at anvisningerne i cirkulæret alene er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller gaveanmeldelse. Højesteret tolkede boafgiftslovens § 12 således, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Højesteret fandt, at der i sagen konkret forelå særlige omstændigheder. For det første var realkreditlånene i ejendommene i boperioden optaget til højere værdier end overtagelsesværdierne i boopgørelsen. For det andet var overtagelsesværdierne mindre end de værdier, som arvingerne internt havde anvendt ved bodelingen. Derved skulle skattemyndighederne ikke acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct. reglen.

Højesteret har i SKM2022.507.HR, som er en stadfæstelse af Vestre Landsrets dom gengivet i SKM2021.345.VLR, fastslået, at 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning. Retterne har afvist, at der foreligger en fast administrativ praksis, der giver ret til altid at anvende +/- 15 % reglen, hvis der ikke foreligger retlige eller faktiske ændringer på ejendommen. Landsretten fandt herefter, at der forelå særlige omstændigheder, da der i sagen forelå en konkret pris for ejendommens værdi i handel og vandel.

Samme konklusion når Østre Landsret frem til i SKM2022.3.ØLR. Landsretten påpeger, at en sådan praksis på gaveområdet vil heller ikke harmonere med ordlyden af boafgiftslovens § 27, stk. 1, eller fremstå begrundet i reale forhold. Landsretten fandt herefter, at der forelå særlige omstændigheder, der skyldes særlige konkrete forhold vedrørende ejendommen. Landsretten fastslår, at det er den faktiske handelspris ved køb fra uafhængig tredjemand, der skal lægges til grund for gaveafgiftsberegningen.

Om der foreligger særlige omstændigheder, er en samlet konkret vurdering, hvori der indgår en række forhold. Det vurderes, om der er et eller flere konkrete holdepunkter for at værdiansættelsen efter +/-15 %-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi.

Skattestyrelsen har gennemgået de tilgængelige oplysninger og finder, at der er holdepunkter for, at overdragelsessummen vedrørende [adresse1], [by1] ikke er udtryk for ejendommens handelsværdi.

[person1] har den 12. december 2020 overdraget ejendommen beliggende [adresse1], [by1] til [person3] for 1.500.000 kr., hvilket er inden for +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering.

Vi har konstateret, at [person3] kort tid efter overdragelsen, indgår en formidlingsaftale med ejendomsmægler1. juni 2021, hvorefter ejendommen sættes til salg den 16. juli 2021 for 3.695.000 kr. Den 18. oktober 2021 sælger [person3] ejendommen i almindelig fri handel for 3.325.000 kr.

Landsskatteretten har i SKM2023.268.LSR truffet afgørelse i gavesag med sammenlignelige omstændigheder til denne sag. Blot 6 måneder efter at have overtaget ejendommen for 2.990.000 kr. inden for +/- 15 % - reglen, udbød barnet ejendommen til salg for 5.495.000 kr. Ca. 1 måned efter udbuddet blev ejendommen solgt i fri handel for 5.400.000 kr. Landsskatteretten fandt at barnets udbud af ejendommen kort tid efter overdragelsen sammenholdt med den væsentlig højere pris i fri handel, udgjorde særlige omstændigheder. Endvidere havde barnet i forbindelse med familieoverdragelsen optaget lån i ejendommen der indikerede at kreditforeningen som minimum havde vurderet ejendommens værdi til 5.270.000 kr. Landsskatteren fandt at barnets salgspris i fri handel skulle lægge til grund for gaveafgiftsberegningen.

Skattestyrelsen finder, at det af SKM2023.268.LSR, kan udledes at en handel mellem uafhængige parter kort tid efter en familieoverdragelse kan anses om en særlig omstændighed, der medfører at værdiansættelsen på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering tilsidesættes.

Efter en samlet konkret vurdering finder Skattestyrelsen, at der grundet den højere salgspris i fri handel (afvigelse på 122 % i forhold til overdragelsessummen til [person3]) samt den korte tidshorisont (7 måneder) mellem familieoverdragelsen og [person3] udbud af ejendommen, er tale om særlige omstændigheder.

Endvidere er ejendommen værdiansat til 3.695.000 kr. pr. 1. juni 2020 jf. formidlingsaftale mellem [person3] og ejendomsmægler, blot 7 måneder efter familieoverdragelsen. Denne værdiansættelse indikerer, at overdragelsessummen mellem [person1] og [person3], ikke er ejendommens reelle værdi i fri handel.

Skattestyrelsen har anmodet Vurderingsstyrelsen om udtalelse om ejendommens værdi i handel og vandel på overdragelsestidspunktet. Vurderingsstyrelsen har vurderet ejendommen til 3.000.000 kr.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at den reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet (den 12. december 2020) var 3.000.000 kr., hvorfor værdien af ejendommen beliggende [adresse1], [by1] ansættes til 3.000.000 kr. i henhold til Vurderingsstyrelsens udtalelse af 11. marts 2024.

[...]

Gaveafgiften for gaven fra [person1] ansættes derfor til 210.435 kr.

Der henvises til ovenstående talmæssige opgørelse."

Udtalelse fra Skattestyrelsen

I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Skattestyrelsen den 20. august 2024 udtalt følgende:

"Der er ikke nye oplysninger i sagen, som ikke står i afgørelsen.

Klagers anbringender:

1. Årsag til videresalg

[person3] valgte at sælge lejligheden i forbindelse med ophør af samliv og økonomisk forhold.

2. Særlige omstændigheder

[person3] mener ikke der forelægger særlig omstændigheder i forbindelse med hendes salg.

Skattestyrelsen har nedenstående bemærkninger til klagers anbringender:

Ad 1 årsag for videresalg

I Landsskatteretsafgørelse gengivet i SKM2023.268. LSR, hvor barnet ligesom i nærværende sag, videresolgte ejendommen til tredjemand kort tid efter at have overtaget ejendommen fra sin forælder inden for +/- 15 % - reglen. Barnet begrundede sit hurtige videresalg med at hendes søns allergi blev forværret af at bo i indre by. Landsskatteretten fandt at der forelå særlige omstændigheder i den konkrete sag og udtalte "At klagerens datter valgte at sælge lejligheden, fordi sønnen har allergi, kan ikke føre til et andet resultat".

Ligeledes fandt Landsskatteretten ikke i Landsskatteretsafgørelse af 9. oktober 2023 (journal nr.: [sag1]), at det kunne føre til et andet resultat, at datteren havde begrundet sit efterfølgende videresalg af ejendommen, med at det var besværligt at bo på 4. sal med et lille barn og en hund.

I nærværende sag finder Skattestyrelsen ikke at det forhold at [person3] valgte at sælge ejendommen kort tid efter familieoverdragelsen, på grund af ophør af samliv, kan ændre vurderingen af, at der foreligger særlige omstændigheder.

Ad 2 Særlige omstændigheder

Det er Skattestyrelsens opfattelse at et videresalg i fri handel kort tid efter en familieoverdragelse i sig selv kan udgøre en særlig omstændighed, når der er tale om en væsentlig prisforskel.

Landsskatteretten har i en sammenlignelig sag truffet afgørelse, hvor en kendt pris i handel og vandel i form af barnets efterfølgende salgspris til tredjemand udgjorde en særlig omstændighed, og værdiansættelsen efter +/- 15 % - reglen dermed blev tilsidesat.

I Landsskatterestafgørelse af 10. maj 2023 (journal nr.: [sag2], ikke offentliggjort med SKM-nummer, men er tilgængelig på afgørelsesdatabasen.dk), havde forælderen i 2019 overdraget den pågældende ejendom til datteren for 2.550.000 kr., hvilket var inden for +/- 15 % af den offentlige vurdering på 3.000.000 kr. Ca. 9 måneder efter familieoverdragelsen havde datteren udbudt ejendommen til salg. 2 måneder efter salgsudbuddet blev ejendommen solgt i fri handel for 5.695.000 kr., hvilket var en værdi 3.145.000 kr. højere end overdragelsessummen til datteren (afvigelse på 123 %). Landsskatteretten fandt at der forelå særlige omstændigheder ved familieoverdragelsen, hvorfor parternes værdiansættelse efter +/- 15 % - reglen blev tilsidesat.

I nærværende sag har Skattestyrelsen statueret særlige omstændigheder, henset til at [person3] blot 7 måneder efter familieoverdragelsen indgår formidlingsaftale med ejendomsmægler og kort tid herefter udbyder ejendommen til salg for 3.695.000 kr., og sælges til 3.325.000 kr. Vi har ligeledes lagt vægt på den nominelle prisforskel mellem overdragelsessummen og den kendte handelspris i handel og vandel, som er 1.825.000 kr., hvilket er en pris 122 % højere end overdragelsessummen til [person3].

Der er ikke nye oplysninger i sagen, som ikke står i afgørelsen."

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at ejerlejligheden overdraget fra hendes mor kan værdiansættes indenfor +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering svarende til 1.500.000 kr.

Derudover har klageren fremsat påstand om, at rettidig anmeldelse og betaling af gaveafgiften ikke kan være den 1. maj 2021, herunder at renterne ikke er pålagt med rette.

Til støtte for påstanden har klageren bl.a. anført:

"I har i jeres afgørelse lagt vægt på at der foreligger særlige omstændigheder, der gør at jeg skal betale gaveafgift. Dette er jeg uenig i. Den viden jeg præsenteres for i jeres afgørelse, var fuldstændig utilgængelig for almindelige borgere, da jeg solgte lejligheden, og det rammer helt skævt og har en enorm negativ indflydelse på mit personlige liv

Jeres hovedargument er, at der er gået for kort tid, fra jeg købte lejligheden til jeg solgte den igen. Der gik dog over ti måneder. Efter syv måneder var der kun en ikke-bindende formidlingsaftale med en ejendomsmægler. Af denne ejendomsmægler, blev jeg orienteret om at de ofte solgte lejligheder, der tidligere havde været eget af sælgers forældre, og at der selvfølgelig ikke skulle betales skat eller afgift.

Da jeg skulle sælge lejligheden, kontaktede jeg desuden en boligadvokat, der oplyste at det var helt normal praksis at sælge sin egen lejlighed, uden at der skulle betales skat eller afgift ved salget. Jeg søgte desuden information på Skats egen hjemmeside, hvor der på daværende tidspunkt intet var beskrevet om at det kunne være problematisk at videresælge en lejlighed hurtigt. På [virksomhed2]' hjemmeside, stod der endda direkte, at der ikke skulle betales skat for en lejlighed man selv har boet i, og at det kan være en god idé at videresælge lejligheden til sine børn for at slippe for beskatning. Der står at man i princippet bare kan have beboet en lejlighed et par måneder, og derved slippe for skat. Jeg havde boet i lejligheden i årevis og kunne i princippet selv have eget lejligheden, hvis jeg ikke var så dårligt økonomisk stillet, at jeg ikke selv kunne låne penge i banken tidligere.

Der er altså tale om helt mangelfuld vejledning, og var jeg blevet vejledt korrekt, f.eks. gennem Skats egen hjemmeside, havde jeg selvfølgelig ikke solgt lejligheden på det givne tidspunkt. Jeg mener at jeg har søgt al den vejledning der var mulig og handlede ud fra det.

Egentlig synes jeg ikke at det er relevant at skulle komme med helt private og personlige oplysninger til sagen, men jeg solgte lejligheden på det givne tidspunkt af den grund, at jeg skulle til at afdrage på lån til lejligheden med 6000 kr. pr. måned. Dertil kom realkreditlån og løbende faste udgifter. Dette kunne ikke lade sig gøre, da min kæreste og jeg gik fra hinanden, og jeg derfor stod alene med to børn. Som jeg også har nævnt tidligere, ville jeg gerne have boet i lejligheden den dag i dag, men det var ikke økonomisk muligt.

Det er jo ikke sådan, at jeg ikke hele tiden har vidst, at lejligheden var mere værd end det jeg købte den for, men det er jo netop derfor jeg brugte de gældende regler omkring køb og salg, og derfor jeg søgte al den vejledning der var tilgængelig. Markedsværdien af lejligheder i [by1] havde jo på daværende tidspunkt, i virkelig mange år, ligget langt over den offentlige vurdering, hvilket er helt alment kendt. Uanset om jeg var blevet boende i lejligheden eller ej, ville jeg komme ud med et stort overskud ved salg. Overskuddet havde kun været større, hvis jeg havde ventet med at sælge. På nuværende tidspunkt kan man ikke købe en lejlighed på over 65 kvadratmeter på [by1] til under fire millioner. Det kan kun betale sig at vente, så at blive straffet for at videresælge en lejlighed efter ti måneder, giver ikke mening. Det er skævt at de rigeste (eller heldigste) børn, som selv har haft penge til at købe en lejlighed, kan sælge med enormt overskud, uden af skulle betale en krone i skatter og afgifter.

Jeg kan desuden se, at der ikke se at der er truffet afgørelse ud fra de kommentarer jeg tidligere har indsendt, men blot ud fra tidligere ikke direkte sammenlignelige sager, hvor man kigger efter lighedspunkter, som kun findes, hvis man bruger en meget bred fortolkning. De sager i nævner til sammenligning, finder jeg ikke sammenlignelige.

Der står eksempelvis i en af dem, at der foreligger særlige omstændigheder, da barnet i forbindelse med familieoverdragelsen havde optaget lån i ejendommen, der indikerede at kreditforeningen som minimum havde vurderet ejendommens værdi til væsentlig højere. I den anden sag i henviser til er der tale om en ejendom, der overdrages til 32 millioner og videresælges for 61 millioner kr. Der er i begge tilfælde tale om nogle helt andre beløb, som ikke er repræsentative for almindelige borgere, og som sandsynligvis ikke har haft de samme personlige konsekvenser for de involverede. Desuden har jeg aldrig optaget lå i lejlighedens friværdi. I begge tilfælde blev ejendommen videresolgt langt tidligere efter overdragelsen end det er tilfældet i min sag.

I skriver selv, at det kan udledes at en handel mellem uafhængige parter kort tid efter en familieoverdragelse kan anses om en særlig omstændighed, der medfører at værdiansættelsen på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering tilsidesættes. Det virker vilkårligt at lige min handel anses som en særlig omstændighed, da disse handler sker hele tiden i vid udstrækning, og med endnu større beløb, men uden at nogen skal betale afgift.

Reglerne har været helt uigennemskuelige. F.eks. har jeres egen beregning og fastsættelse af gaveafgift svinget mellem 210.000 og 265.000 kr., så hvordan skulle jeg selv have kunnet indberette en korrekt gaveafgift? Og når salget af lejligheden skete den 18. oktober 2021, hvordan kan rettidig anmeldelse og betaling af gaveafgift så være den 1. maj 2021? Jeg har dog valgt at betale afgiften, da jeg var utryg for de renter, der ellers ville påløbe, inden der bliver truffet en ny afgørelse.

Jeg håber at I træffer en ny afgørelse i sagen, og at I vil vurdere sagen ud fra, at der jo på ingen måde er tale om spekulation, da jeg har boet i lejligheden med min husstand, og ikke blot efter kort tids ejerskab har forsøgt at videresælge lejligheden skattefrit."

Klagerens bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse

Klageren har fremsat følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse:

"Hermed mine bemærkninger til Skatteforvaltningens udtalelse:

Jeg forstår Skattestyrelsens udtalelse sådan, at den afgørelse, der er truffet i min sag, særligt skyldes en lignende sag om familieoverdragelse og videresalg. Jeg mener ikke at sagerne er sammenlignelige.

I den nævnte sag, har klageren erhvervet ejendommen for væsentlig mere, end han sælger den for til sin datter. Derudover er der optaget lån i ejendommens friværdi. I alle sammenlignelige sager jeg er præsenteret for, har der været optaget lån i friværdi, hvilket har udgjort en særlig omstændighed, der ikke er gældende i min sag.

Jeg mener ikke at man kan sidestille salg af lejlighed grundet samlivsophør og dertil økonomiske udfordringer, med salg af lejlighed grundet allergi eller besvær med at gå til 4. sal. Jeg stod i en situation, hvor jeg skulle til at afdrage lån med 6000 kr. pr. måned til min mor, oveni realkreditlån og fællesudgifter, hvilket min økonomi ikke kunne bære, når jeg også skulle forsørge to børn. Jeg havde simpelthen ikke andet valg end at sælge lejligheden.

Tidsrammen i forhold til videresalg er jeg heller ikke enig i. Klagerens datter overtager lejligheden i januar måned og sælger under et halvt år efter i maj måned. Her sammenlignes med den formidlingsaftale som jeg fik udarbejdet syv måneder efter jeg overtog lejligheden. Formidlingsaftalen var ikke bindende. Jeg solgte først min lejlighed i oktober, så i mit tilfælde er der gået 10 måneder efter overtagelsen.,

Og så vil jeg igen nævne at man som almindelig borger ikke haft adgang til de oplysninger, som jeg pludseligt blev præsenteret for. Hvis man tjekker udbuds- og salgshistorikken for [adressen], og [by1] generelt, så har det været helt almindelig praksis med familieoverdragelser og videresalg med stor fortjeneste. Det virker tilfældigt at dette skulle ramme mig.

Derudover er der tale om væsentligt højere beløb i den sag i bruger, som ikke har samme økonomiske konsekvenser for de involverede. Med overskuddet fra salg af lejligheden, har det været muligt for mig at købe en mindre andelslejlighed i [by1]. Jeg har flere gange forsøgt at låne penge i banken til at købe lejlighed i [by1], men det har ikke været muligt, da jeg tjener for lidt, trods fuldtidsarbejde og i øvrigt sund økonomi. Jeg har her haft en mulighed, som jeg ville unde alle, for at kunne blive boende i [by1]. Min mor er blevet pålagt at betale avanceskat af penge, som jeg har brugt på andelslejligheden, hvilket er yderst uhensigtsmæssigt.

Jeg håber at I vil give mig medhold i min klage, da jeg som sagt ikke mener at sagerne er sammenlignelige, og da jeg har handlet i god tro ud fra den vejledning der har været tilgængelig på daværende tidspunkt. Det gælder både vejledning fra boligadvokat, ejendomsmægler og diverse hjemmesider, herunder Skattestyrelsens egen."

Landsskatterettens afgørelse

Sagen angår, om klagerens mor den 1. december 2020 kunne overdrage ejerlejligheden beliggende [adresse1], [by1], til klageren for 1.500.000 kr. efter den såkaldte 15 %'s regel i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, pkt. 6, 2. afsnit.

Derudover angår sagen, om det er med rette, at Skattestyrelsen har pålagt renter af gaveafgiften fra den 1. maj 2021.

Retsgrundlaget

Værdiansættelse

En gave er skattepligtig for modtageren, medmindre den er omfattet af boafgiftslovens § 22. Det følger af statsskattelovens § 4, litra c, og § 5, litra b.

Ved overdragelse af formuegoder, herunder fast ejendom, mellem forældre og børn vil parterne være omfattet af boafgiftslovens § 22, således at reglerne om værdiansættelse i boafgiftslovens § 27 finder anvendelse. Efter denne bestemmelse skal aktivernes værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen.

Ved familieoverdragelser kan fast ejendom, der handles mellem forældre og børn, værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.

Af cirkulærets pkt. 2 fremgår, at det er værdien i handel og vandel, det vil sige værdien i fri handel mellem uafhængige parter, der skal danne grundlag for værdiansættelsen af det overdragne aktiv.

Af cirkulærets pkt. 6 fremgår, at parterne ved overdragelse af fast ejendom kan handle inden for +/- 15 % af den seneste offentliggjorte kontante ejendomsvurdering. Hvis parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 % højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen efter cirkulæret lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften.

Skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, jf. SKM2016.279.HR. I SKM2021.267.HR. fandt Højesteret, at det forhold, at en udlejningsejendom som følge af generelle prisstigninger måtte antages at være steget i værdi i forhold til den seneste offentlige vurdering, ikke i sig selv udgjorde særlige omstændigheder, der kunne begrunde udmelding af sagkyndig vurdering. Højesteret fandt endvidere, at der ikke var oplyst særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, som kunne begrunde en sagkyndig vurdering. I SKM2022.507.HR fandt Højesteret, at det ikke var godtgjort, at der foreligger en fast administrativ praksis for, at en værdiansættelse, der ikke afviger mere end 15 % fra den kontante ejendomsværdi, altid skal lægges til grund af skattemyndighederne på gaveområdet. 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning, jf. SKM2022.3.ØLR.

I SKM2023.268.LSR fandt Landsskatteretten, at et videresalg 6 måneder efter en familieoverdragelse var en særlig omstændighed, hvorfor skattemyndighederne ikke skulle acceptere en værdiansættelse inden for +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering. Det forhold, at lejligheden blev solgt, fordi gavemodtagers søns allergi blev forværret af at bo i indre by, kunne ikke føre til et andet resultat.

Renter

Afgiftspligten af gaver, der i et kalenderår er modtaget ud over de i § 22 nævnte afgiftsfri beløb, indtræder ved modtagelsen af gaven. Gavegiver og gavemodtager skal senest den 1. maj i det følgende år indgive anmeldelse om gaven og dens afgiftspligtige værdi til told- og skatteforvaltningen. Det følger af boafgiftslovens § 26, stk. 1.

Afgiften af en gave forfalder til betaling samtidig med indgivelse af gaveanmeldelsen. Afgiften påhviler modtageren, men giveren hæfter solidarisk med modtageren for betalingen. Det fremgår af boafgiftslovens § 30.

Er en endelig anmeldelse, der kan danne grundlag for beregning af de samlede afgifter, ikke indsendt rettidigt, jf. § 26, eller er hele gaveafgiften ikke betalt rettidigt, jf. § 30, skal der af afgifterne betales rente i henhold til § 7, stk. 2, i lov om opkrævning af skatter og afgifter m.v. med tillæg af 0,4 procentpoint for hver påbegyndt måned fra den 1. i den måned, i hvilken anmeldelse skulle have været indsendt eller fra forfaldsdagen, og indtil anmeldelse er modtaget, eller afgifterne er betalt. Det fremgår af boafgiftslovens § 38, stk. 1.

Landsskatterettens begrundelse og resultat

Værdiansættelse

Klagerens mor har den 1. december 2020 overdraget ejerlejligheden [adresse1], [by1], til klageren for 1.500.000 kr. På overdragelsestidspunktet var den offentlige ejendomsvurdering 1.400.000 kr. Parterne har således handlet ejendommen til en værdi, der ligger inden for den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %.

Ifølge formidlingsaftale med [virksomhed1] blev ejerlejligheden værdiansat til 3.695.000 kr. i juni 2021.

Klageren satte den 16. juli 2021 ejerlejligheden til salg for 3.695.000 kr. Lejligheden blev den 18. oktober 2021 solgt for 3.325.000 kr.

Henset til, at klageren 6 måneder efter familieoverdragelsen fik værdiansat ejerlejligheden til 3.695.000 kr. og herefter udbød den til salg til denne værdi sammenholdt med, at klageren 10,5 måned efter overdragelsen solgte lejligheden i almindelig fri handel til 3.325.000 kr., finder Landsskatteretten, at der foreligger særlige omstændigheder, der skyldes særlige konkrete forhold vedrørende lejligheden. Værdiansættelsen inden for +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering kan derfor tilsidesættes.

Det forhold, at klageren valgte at sælge lejligheden på grund af økonomiske forhold, kan ikke føre til et andet resultat.

Landsskatteretten finder herefter, at det er med rette, at Skattestyrelsen har fastsat handelsværdien af ejerlejligheden til 3.000.000 kr. svarende til Vurderingsstyrelsens udtalelse om handelsværdien på overdragelsestidspunktet.

Landsskatteretten finder, at klageren ikke har en berettiget forventning om, at ejerlejligheden kan overdrages til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %. Der er herved henset til, at Højesteret i dom af 18. oktober 2022, offentliggjort som SKM2022.507.HR, har fastslået, at der ikke foreligger en fast administrativ praksis, som altid giver ret til at anvende 15 %-reglen.

Renter

Gaven blev givet i forbindelse med overdragelsen af ejerlejligheden i 2020 og skulle i henhold til boafgiftslovens § 26, stk. 1, være anmeldt senest den 1. maj 2021.

Da gaveafgiften ikke er anmeldt og betalt rettidigt, er det med rette, at Skattestyrelsen har pålagt renter i henhold til boafgiftslovens § 38, stk. 1.

Landsskatteretten stadfæster således Skattestyrelsens afgørelse.