Dokumentets metadata

Ejendomsværdi - Grundværdi - Den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2019

Sagen angik et selskabs klage over grundværdien, den omberegnede grundværdi og ejendomsværdien pr. 1. oktober 2019. Under behandlingen af klagen i Skatteankestyrelsen blev selskabet varslet om, at Skatteankestyrelsen agtede at indstille til afgørelsesmyndigheden, at der skete en forhøjelse af ejendomsværdien. Selskabet meddelte herefter Skatteankestyrelsen, at klagen over ejendomsværdien blev tilbagekaldt. Klagen blev afgjort af Landsskatteretten, der under henvisning til skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, og Landsskatterettens forretningsorden § 12, stk. 4, fandt, at betingelserne for at foretage en afledt ændring af ejendomsværdien var opfyldt, da en ny oplysning om bebyggelsen på ejendommen medførte, at Landsskatteretten ændrede den påklagede grundværdi, og da den samme oplysning klart påviste, at den foreliggende ejendomsværdi helt åbenbart var urigtig. Den pågældende oplysning havde med tilstrækkelig klarhed en direkte og væsentlig betydning for rigtigheden af ejendomsværdiansættelsen og den samlede ejendomsvurdering. Landsskatteretten fandt herefter, at det ikke var foreneligt med princippet om instansrækkefølgen, hvis retten i den foreliggende situation vurderede ejendommen som en forretningsejendom og ansatte en ejendomsværdi som første og eneste instans som rekursmyndighed. Landsskatteretten hjemviste derfor ansættelsen af ejendomsværdien ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2019 til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen.

Faktiske oplysninger
Ejendommen har matrikelnr. [x], og ligger omkring […] km syd for By Y1 mellem byerne By Y2 og By Y3 i nærheden af [vej], der forbinder By Y4 og By Y1.

Ejendommen er ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2019 tildelt benyttelseskode 09 ubebygget areal.

Ejendommen er den 18. januar 2019 udstykket fra matrikel nr. [y], ejendoms nr. […613], der er omfattet af pligten til at betale grundskyld.
Det seneste år, hvor den faktiske grundværdi tillige udgjorde den afgiftspligtige, var 2018.

Ejendommen er på vurderingstidspunktet beliggende i vurderingskreds […] og grundværdiområde […] "[LP […]". Kvadratmeterprisen i grundværdiområdet udgør 650 kr. i både 2018 og 2019.

Følgende fremgår omkring ejendommen af det historiske BBR-register pr. 1. oktober 2020:

"Bygning 1 er opført i 2019. Ydermurene er mursten og tagmaterialet er tagpap. Bebygget areal udgør 1.246 m2 og det samlede bygningsareal udgør 1.246 m2. Erhvervsarealet udgør 1.246 m2, og bygningen anvendes til forretning."

Grundarealet udgør 10.718 m².

Nedenstående dokumenter fremgår blandt andet af By Y1 Kommunes Byggesagsarkiv vedrørende ejendommen:

Byggetilladelse pr. 12. november 2018

Midlertidig ibrugtagningstilladelse af 29. juli 2019, hvoraf fremgår bl.a. følgende:

"Vi har modtaget færdigmelding af 29. juli 2019 vedrørende byggearbejdet på ovennævnte ejendom. Byggearbejdet omfatter opførelse af en dagligvare butik på 1246 m²…"

Ibrugtagningstilladelse af 14. februar 2020

Følgende fremgår bl.a. af pressemeddelelse fra […] af 8. august 2019:

"…
Butikken på Adresse Y1 åbner torsdag den 22. august klokken 8:00.
…"

Øvrige sagsoplysninger
Ejendommen er omfattet af lokalplan […]. Lokalplanen er vedtaget den 28. februar 2018 og offentliggjort den 6. marts 2018. Følgende fremgår bl.a. af lokalplan […]:

"1.1
Lokalplanen har til formål:
at fastlægge rammerne for etablering af en dagligvarebutik.

2.1
Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter del af matrikel [y].

3.1
Området må kun anvendes til centerformål i form af lokalcenter med en maksimal rummelighed på 1.000 m2. Der kan etableres en dagligvarebutik på maks. 1.000 m2 samt 200 m2 personalefaciliteter.

6.5
Det samlede etageareal til dagligvarebutik må ikke overstige 1.000 m2. Herudover kan der etableres 200 m² til personalefaciliteter."

Selskabet har fremlagt betinget købsaftale af 16. december 2014. Følgende fremgår bl.a. af købsaftalen:

"1 Ejendommen

…
Overdragelsen omfatter det ubebyggede delareal nr. 1, anslået til ca. 12-14.000 m2, jf. bilag 1 (herefter benævnt "delarealet"). Det endelige areal fastlægges ved landmåler i forbindelse med, at arealet udstykkes.
…

6. Købesummen
Købesummen er fastsat til en minimumspris på kr. 2.100.000,00, svarende til kr. 161,54 pr. m2. Købesummen reguleres forholdsmæssigt, såfremt delarealet er over 14.000 m2. Er delarealet under 14.000 m2, sker der ingen regulering af købesummen. Købesummen reguleres endeligt, når endelig opmåling i forbindelse med udstykningen har fundet sted.

Det er aftalt, at købesummen pålægges moms, og at sælger i den forbindelse er forpligtiget til at fremsende en faktura til køber, der lever op til gældende momsregler.
…

7. Betingelser
7.1
Nærværende købsaftale er fra købers side betinget af, at køber opnår endelig tilladelse fra By Y1 Kommune til det af køber ansøgte projekt vedrørende etablering af dagligvarebutik på ejendommen, og at projektet på tidspunktet for tilladelsens evt. opnåelse af køber vurderes, at kunne gennemføres på for køber tilfredsstillende vilkår...

7.2
Endvidere er købsaftalen fra købers side betinget af, at der på baggrund af geotekniske- og forure-ningsundersøgelser ikke må forventes meromkostninger, der overstiger kr. 200.000 kr., ekskl. moms til det af køber påtænkte byggeprojekt. Dette forhold skal være afklaret inden den 1. oktober 2015. Såfremt disse undersøgelser ikke er afsluttet den 1. oktober 2015, er køber berettiget til at forlænge ovennævnte frist med 6 måneder til den 1. april 2016. Det er i relation til disse undersøgelser aftalt, at disse forestås og bekostes af køber, samt at disse ikke må være til gene og ulempe for sælger.

7.3
Købers landinspektør forestår udstykningen af delarealet og køber afholder udgifterne herved. Parterne er pligtige at underskrive ethvert dokument, som landinspektøren anser for påkrævet i forbindelse med behandlingen af udstykningssagen for dennes gennemførelse.
…

8. Købers forpligtelser
Køber forpligter sig til i det nye østlige skel mellem den resterende del af mat. Nr. [y] og delarealet at etablere et støjhegn, som skal begrønnes med stedsegrønt. Støjhegnet skal være mellem 180 og 200 cm. Derudover forpligter køber sig til at plante op til 8 rønnetræer i en højde på 250-300 cm. i forbindelse med skellet.
…"

Selskabet har fremlagt tillæg I af 27. marts 2018 til den betingede købsaftale af 16. december 2014. Følgende fremgår af tillægget:

"Ad pkt. 1 Ejendommen
Købers landinspektør har nu foretaget endelig opmåling af det ubebyggede delareal 2 (tidligere benævnt delareal nr. 1), herefter benævnt "delarealet". Delarealet er herefter opmålt til 10.718 m2, jf. bilag 1 til nærværende tillæg.
Ad pkt. 3 Overtagelse og risiko
Overtagelsesdagen er mellem parterne endeligt aftalt til den 1. maj 2018, fra hvilken dato ejendommen henligger for købers regning og risiko i enhver henseende.

Ad pkt. 6 Købesummen
Idet delarealet ikke overstiger 14.000 m2, sker der ingen regulering af købesummen, som således fortsat er fastsat til 2.100.000 kr. ekskl. moms."

Vurderingsstyrelsens afgørelse
Vurderingsstyrelsen har ansat ejendomsværdien og grundværdien pr. 1. oktober 2019 således:

Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen
I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Vurderingsstyrelsen den 26. februar 2021 udtalt følgende:

"Vi har set på sagen og mener ikke, at der er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.

Hvad er der klaget over?
Der klages over vurderingen pr. 1. oktober 2019 samt omberegnet grundværdi 2018 hvor der er anvendt en kvadratmeterpris på 650 kr., svarende til 6.966.700 kr. for begge ansættelser.

Grunden, der udgør påklagede ejendom, har ved vurderingen pr 1. oktober 2018 været en del af ejendommen […613] (Adresse Y2, By Y3). Her var arealet pr. 1. oktober 2018 vurderet til 650 kr. pr. kvadratmeter, svarende til en grundværdi på 6.966.700 kr.

Ejendommen […613] har ved revision for vurderingen pr. 1. oktober 2018 fået nedsat vurderingen for det areal der senere blev udstykket til påklagede ejendom til 245 kr. pr. kvadratmeter, svarende til en værdi for den del af grunden på 2.622.970 kr.

Ejers repræsentant mener at 2019-vurderingen skal konsekvensrettes, da 2018-vurderingen er rettet (revideret), efter 2019-vurderingen er foretaget.

I forhold til omberegnet grundværdi 2018 mener ejers repræsentant at basisåret skal arves fra den udstykkende ejendom, og at prisniveauet fra udstykningsejendommens basisår anvendes når der er tale om en nyopstået ejendom, medmindre der er tale om plan- og/eller arealanvendelsesændringer i det pågældende vurderingsår. Ejer mener at den omberegnede grundværdi under alle omstændigheder bør nedsættes til 245 kr. pr. kvadratmeter.

Ejers repræsentant mener at grundværdi pr. 1. oktober 2019, og omberegnet grundværdi 2018, nedsættes til 2.622.970 kr.

Disse oplysninger har vi brugt i sagen
Ejendommen omvurderes i henhold til dagældende vurderingslov § 3, stk. 1, nr. 7. Ejendommen, som er en ubebygget grund på 10.718 m², udstykkes fra matr. [y] under ejendom […613] Adresse Y2, By Y3 ([…]). Grunden udstykkes med approbation af 18. januar 2019.

Ved årsomvurderingen placeres ejendommen i nyt grundværdiområde […], hvor grundværdier beregnes med udgangspunkt i en kvadratmeterpris i 2012-niveau på 650 kr. Grundværdiområdet er sammenligneligt med grundværdi […], hvor der er sammenlignelig bebyggelse.

Handel af ejendommen
Arealet, som senere udstykkes til påklagede ejendom, handles på en betinget købsaftale af 18. december 2014. Arealet handles til 2.100.000 kr. + moms. Købssummen kunne reguleres såfremt det udstykkede areal blev mere end 14.000 m². I den betingede købsaftale punkt 7.1 fremgår det at handlen blev betinget af at By Y1 kommune gav tilladelse til etablering af en dagligvarebutik, jf. ansøgning fra køber. I tillæg I af 27. marts 2018 til den betingede købsaftale, fremgår det at handlen gennemføres til 2.100.000 kr. + moms, da grunden er 10.718 m².

Vedtagelse af ny lokalplan i 2018
Den 6. marts 2018 træder lokalplan […] i kraft. Lokalplanen giver tilladelse til opførelse af en dagligvarebutik på 1.000 m² + 200 m² personalefaciliteter. Bebyggelsen skal placeres i et byggefelt på 2.835 m² (jf. lokalplanens kortbilag 2).

Byggeri på grunden
I henhold til BBR fremgår det at der er givet byggetilladelse til opførelse af bygning 1 (Dagligvarebutikken) den 12. november 2018. Det fremgår ligeledes af BBR at der er en dato for fuldført byggeri den 29. juli 2019. Vi får kendskab til denne fuldførdato i februar 2020.

Revision af vurderingen pr. 1. oktober 2018
Da grunden der udgør påklagede ejendom, var en del af ejendommen […613] Adresse Y2, By Y3, foretog Vurderingsstyrelsen revision af vurderingen pr. 1. oktober 2018 med afgørelse af 7. juli 2020. Revisionen blev foretaget i henhold til skatteforvaltningslovens § 33a, stk. 1.

Udfaldet af revisionen blev, at vurderingen pr. 1. oktober 2018 ændres, så det grundareal der udgør påklagede ejendom beregnes således:

10.706 m² x 245 kr. 2.622.970 kr.

Kvadratmeterprisen svarer til handelsprisen pr. kvadratmeter inkl. moms.
I afgørelsen blev det lagt til grund, at grunden skønnes som ikke byggemodnet pr. 1. oktober 2018, og at de 245 kr. pr. kvadratmeter er et udtryk for en råjordspris.

Den omberegnede grundværdi 2001 beregnes således i forhold til jordstykket der senere er udstykket til påklagede ejendom:

10.706 m² x 171 kr. 1.830.726 kr.

De 171 kr. pr. kvadratmeter er et skøn af en råjordspris pr. kvadratmeter i basisåret 2001.

Vurdering af grundværdier for sammenlignelige ejendomme
Der er foretaget undersøgelse af handelspriser for sammenlignelige grunde omkring vurderingstids-punktet den 1. oktober 2012. Vi har ikke fundet handler af sammenlignelige grunde i området omkring vurderingstidspunktet den 1. oktober 2012.

Vi har undersøgt vurderingsniveauet i 2012-niveau for grundværdier for sammenlignelige dagligvarebutikker i området. Vi har fokuseret på grunde som kun er udlagt til dagligvarebutikker, og ikke blandede ejendomme, som både har dagligvarebutikker og beboelse. Sidstnævnte typer af ejendomme forekommer i området. Vi har undersøgt ejendomme i omkringliggende byer af nogenlunde samme størrelse som By Y2, og vi har derfor resultater fra flere omkringliggende kommuner:

[Ejd.nr. …] Vurderet med en pris pr. kvadratmeter på 521 kr.
[Supermarked]
Adresse Y3
By Y3

[Ejd.nr. …] Vurderet med en pris pr. kvadratmeter på 1.200 kr.
[Supermarked]
Adresse Y4
By Y5

[Ejd.nr. …] Vurderet med en pris pr. kvadratmeter på 700 kr.
[Supermarked]
Adresse Y5
By Y6

[Ejd.nr. …] Vurderet med en pris pr. kvadratmeter på 415 kr.
[Supermarked]
Adresse Y6
By Y7

Omberegnet grundværdi 2018
I forhold til den omberegnede grundværdi, arver ejendommen basisåret 2018. Grundværdien omberegnes i henhold til dagældende vurderingslov § 33, stk. 18. Den omberegnede grundværdi beregnes i henhold til grundværdiområdets pris i 2012-niveau på 650 kr. pr. kvadratmeter.

Det følger af styresignal for omberegnede grundværdier i henhold til dagældende vurderingslov § 33, stk. 16-18, SKM2017.388.SKAT, som nu er indarbejdet i praksis, at ved nyudstykninger/nyopståede ejendomme i henhold til dagældende vurderingslov § 33, stk. 18, at den omberegnede grundværdi 2018 ansættes ud fra den udstykkende ejendoms basisår. Det følger ligeledes at såfremt der er tale om en anden mulig anvendelse og/eller udnyttelse end udstykkende ejendom, kan man anvende prisniveauet i basisåret for sammenlignelige ejendomme ift. den udstykkede ejendom. Det fremgår ligeledes at værdien af den nyopståede/nyudstykkede ejendom kan udgøre en højere værdi end værdien af den udstykkende ejendom, før udstykningen.

Derfor mener vi ikke, at der er grund til at ændre vurderingen
I henhold til dagældende vurderingslov § 3, stk. 4, skal værdien i omvurderingen afspejle ejendommens tilstand pr. 1. oktober i det pågældende år hvor der omvurderes. Ejendommen vurderes pr. 1. oktober 2019 som en nyopstået ejendom, som består af en byggemodnet grund. Det lægges her til grund at der i løbet af 2019 opføres en dagligvarebutik på grunden, og at den ifølge BBR har en fuldførdato i juli 2019 (Som vi dog først får kendskab til i 2020-vurderingsterminen). Vi mener derfor grundværdien pr. 1. oktober 2019 bør vurderes til et højere niveau end råjords-prisen på de 245 kr. pr. kvadratmeter, idet grunden, pga. byggesagens færdigmelding i juli 2019, må anses for at være byggemodnet på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2019. Det skønnes at 650 kr. pr. kvadratmeter er et udtryk for et passende niveau, baseret på vurderinger for sammenlignelige grunde i området.

I forhold til den omberegnede grundværdi 2018, vurderes det at der er tale om en mere specifik anvendelse/udnyttelse end før ejendommen blev udstykket. Vi vurderer dermed at den omberegnede grundværdi 2018 bør vurderes til 650 kr. pr. kvadratmeter som er prisniveauet i basisåret 2018 (2012-niveau). Prisniveauet skønnes at være passende for basisårets niveau, baseret på vurderingen for sammenlignelige grunde i området.

Ud fra ovenstående vurderer vi, at grundværdien pr. 1. oktober 2019, og den omberegnede grundværdi 2018, bør beregnes med en kvadratmeterpris på et højere niveau end 245 kr., og ud fra sammenlignelige grunden fundet en kvadratmeterpris på 650 kr. passende.

Vi fastholder således grundværdien pr. 1. oktober 2019 og den omberegnede grundværdi 2018."

Selskabets opfattelse
Selskabets repræsentant har fremsat påstand om, at ejendomsværdien, grundværdien og den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2019 skal nedsættes.

Til støtte for påstanden er bl.a. anført:

"På vegne af H1 A/S indgives klage over ejendomsvurderingen 2019 på ejendommen beliggende Adresse Y1, By Y3 ([…308)].

Ejendommen er årsomvurderet, da det er ejendommens første vurdering som selvstændig ejendom.

Vurderingsstyrelsen har anvendt en kvadratmeterpris på kr. 650 i grundværdien og den omberegnede grundværdi, svarende til en grundværdi/omberegnet grundværdi på kr. 6.966.700.

I 2018 var arealet også særskilt vurderet, men som en del af ejendommen Adresse Y2, By Y3 ([…613]). Her var arealet også oprindeligt vurderet med en kvadratmeterpris på kr. 650, svarende til en grundværdi på 6.966.700.

Denne pris er efterfølgende i sag 20-0089073 blevet rettet til kr. 245, svarende til en grundværdi på kr. 2.622.970. I sagen blev det gjort gældende, at Vurderingsstyrelsen ved foretagelsen af vurderingen havde forudsat, at ejendommen kunne bebygges med 30 % som følge af lokalplanen, selvom bebyggelsesprocenten reelt kun er 11 (der kan opføres 1.200 kvm i alt), ligesom arealet var blevet handlet til en pris på kr. 2.100.000 ved tillæg til købsaftale fra marts 2018 efter lokalplanens vedtagelse.

Da nærværende vurdering blev foretaget den 1. oktober 2019 var arealets vurdering endnu ikke ændret i 2018-vurderingen, hvorfor Vurderingsstyrelsen altså ikke har vurderet, at der foreligger nogen ændring af grundens værdi ved at ejendommen særskilt vurderes i 2019. Man har således brugt den samme pris som den man havde brugt i 2018.

Da værdien i 2018 nu efterfølgende er nedsat, bør værdien i 2019 ligeledes nedsættes, således, at der skabes sammenhæng mellem grundværdien i 2018 og 2019. Som begrundelse herfor bemærkes som det blev bemærket for 2018-vurderingen, at ejendommen har en meget begrænset anvendelsesmulighed i såvel anvendelsesmuligheder såvel som bebyggelsesomfang set i forhold til arealets størrelse, og at arealet er handlet langt under vurderingen. For så vidt angår den omberegnede grundværdi gælder desuden, at priserne i udstykningsejendommens basisår finder anvendelse, når der foretages omberegning på en nyopstået ejendom, medmindre der er foretaget plan- eller anvendelsesændringer i det pågældende vurderingsår, hvilket selvfølgelig heller ikke er sket her. Den omberegnede grundværdi bør derfor under alle omstændigheder fastsættes med en kvm-pris på 245.

På ovenstående baggrund påklages årsomvurderingen hermed med påstand om nedsættelse af ejendomsværdien, grundværdien og den omberegnede grundværdi til kr. 2.622.970."

Selskabets repræsentant har fremsat følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse:

"Vi har modtaget Vurderingsstyrelsens udtalelse til klagen, som vi ikke er enige i.
Den konkrete handelspris for ejendommen taler klart for, at vurderingen skal nedsættes. Vurderingsstyrelsen har ikke fundet andre sammenlignelige handler at sammenligne med. I mangel heraf har Vurderingsstyrelsen sammenlignet med andre ejendommes vurderinger?! Det er sagen fuldstændig uvedkommende, hvad andre ejendomme er vurderet til. Præcis samme argumentation mødes man med, hvis man påberåber sig andre ejendommes vurderinger over for Vurderingsstyrelsen i sager hvor man ønsker en nedsættelse. Man kan ikke støtte ret på andre ejendommens vurderinger, idet de både kan være for høje eller for lave. Dette må gælde for såvel Vurderingsstyrelsen som grundejerne.
Loven tager alene udgangspunkt i handler, og i mangel af sammenlignelige handler må der i sagens natur lægges særlig vægt på den ene handel der så har været af den konkrete ejendom, der i øvrigt er foretaget mellem uafhængige parter.
Prisen udtrykker, at der må opføres et supermarked, da købsaftalen var betinget heraf. Så handelsprisen afspejler den lokalplan der er vedtaget.
Vurderingsstyrelsen har ret i, at handlen er foretaget uden byggemodning. Imidlertid kan udført byggemodning aldrig få grundens værdi til at stige til det tredobbelte set i forhold til handelsprisen. Vi bemærker, at der alene er tale om en intern modning af en erhvervsgrund, hvorfor byggemodningsarbejderne knytter sig til det opførte byggeri og ikke grunden i ubebygget stand. Der henvises i den forbindelse til den omfattende retspraksis der eksisterer vedrørende det nu ophævede grundforbedringsfradrag, hvor det kun er meget få udgifter internt på en grund der kan anses som værdiforøgende for selve grunden (hovedanlæg mv.). Sådanne forbedringer er ikke foretaget på denne grund. Der er primært tale om p-plads og stikledninger som i henhold til Højesterets praksis ikke forøger værdien af grunden i ubebygget stand.
Derfor kan grunden i ubebygget stand ikke antages at være steget i værdi som følge af byggemodning, hvorfor dette ikke får grundværdien til at stige.
Grundværdien bør derfor videreføres fra 2018-niveauet, idet denne tog udgangspunkt i den realiserede handelspris.
Vi fastholder på den baggrund klagen i sin helhed."

Selskabets repræsentant har den 28. februar 2023 fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens høring:

"…
Påstanden om reduktion af ejendomsværdien tilbagekaldes.
Klagen angår herefter alene påstandene om reduktion af grundværdi og omberegnet grundværdi, som fastholdes."

Selskabets repræsentant har den 10. juli 2023 oplyst, at der ikke er bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling.

Landsskatterettens begrundelse og afgørelse
Når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014, lov nr. 1883 af 29. december 2015, lov nr. 1887 af 29. december 2015, lov nr. 60 af 16. januar 2017 og lov nr. 61 af 16. januar 2017.

Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 3, at der foretages omvurdering af ejendomme, som pr. 1. oktober 2019 opfylder betingelserne for omvurdering efter vurderingslovens § 3, og at omvurderingen foretages efter reglerne heri.

Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7, fremgår følgende:

"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering

7) af nye ejendomme, herunder ejendomme, som er opstået ved opfyldning, ved en ejendomsopdeling i ejerlejligheder eller ved opførelse af en bygning på lejet grund,"

Landsskatteretten finder, at betingelserne for årsomvurdering er opfyldt, idet der er tale om en ny ejendom.

Af ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 4, fremgår, at omvurderingen foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012.

Ved omvurderingen er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet lægges til grund ved omvurderingen, jf. vurderingsloven § 3, stk. 4.

Det er således ejendommens tilstand pr. 1. oktober 2019 og prisforholdene pr. 1. oktober 2012, som lægges til grund ved vurderingen.

Ad grundværdi
Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel.

Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, fremgår endvidere:

"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter."

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Grundværdien pr. 1. oktober 2019 er ansat til 6.966.700 kr. Kvadratmeterprisen udgør 650 kr.

Ejendommen er anset for at være et ubebygget areal. Retten kan konstatere, at dette er faktuelt forkert.

Ifølge det historiske BBR-register pr. 1. oktober 2020 er der således i 2019 opført en bygning på 1246 m², der anvendes til erhverv. Det fremgår af By Y1 Kommunes Byggesagsarkiv, at byggeriet er færdigmeldt den 29. juli 2019, på hvilken dato der også er givet midlertidig ibrugtagningstilladelse, og det fremgår af pressemeddelelse, at […] butikken åbnede den 22. august 2019.

Selskabets påstand er, at grundværdien skal nedsættes til 2.622.970 kr. svarende til en kvadratmeterpris på 245 kr.

Til støtte for påstanden har selskabets repræsentant anført, at ejendommen den 18. januar 2019 er udstykket fra ejendoms nr.: […613], og at det udstykkede areal ved vurderingen pr. 1. oktober 2018 er særskilt vurderet til en kvadratmeterpris på 245 kr.

Selskabets repræsentant har oplyst, at det ved ansættelsen af kvadratmeterprisen på 245 kr. er lagt til grund, at ejendommen har begrænset bebyggelsesomfang og anvendelsesmuligheder, samt at arealet er handlet til 2.100.000 kr. ved tillæg til købsaftale af 27. marts 2018 efter lokalplanens vedtagelse.

Selskabet har fremlagt betinget købsaftale af 16. december 2014 med tilhørende tillæg af 27. marts 2018.

Det fremgår af det fremlagte materiale, at ejendommens grundareal udgør i alt 10.718 m², og at købesummen for den ubebyggede grund er fastsat til 2.100.000 kr. eksklusive moms.

Købsaftalen er fra købers side betinget af, at køber opnår endelig tilladelse fra By Y1 Kommune til at opføre en dagligvarebutik på ejendommen.

Lokalplan […] er offentliggjort den 6. marts 2018. Ejendommen er i lokalplanen udlagt til etablering af en dagligvarebutik.

Det fremgår endvidere af købsaftalen, at købers landinspektør forestår udstykningen af delarealet, og at køber afholder udgifterne herved. Endvidere forpligter køber sig til at etablere støjhegn mv. i skellet.

Købsaftalen er indgået mellem uafhængige parter, og retten finder derfor, at handelsprisen kan lægges til grund ved ansættelsen af ejendommens grundværdi.

Handelsprisen er fastsat til 2.100.000 kr. i købsaftale af 16. december 2014. Omvurderingen pr. 1. oktober 2019 skal foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012, jf. ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 4.

Retten finder, at grundværdien pr. 1. oktober 2019 passende kan fastsættes til 2.500.000 kr. henset til, at ejendommen er handlet til 2.100.000 kr. i 2014, og at handelsprisen er eksklusive udstykningsomkostninger og udgifter til ekstern byggemodning. Ejendommen er på vurderingstidspunktet bebygget og dermed også byggemodnet.

Landsskatteretten nedsætter grundværdien pr. 1. oktober 2019 til 2.500.000 kr.

Ad omberegnet grundværdi
Det følger af vurderingsloven § 33, stk. 18, at når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien.

Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages med det basisår, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi.

Den påklagede ejendom er udstykket fra ejendommen med ejendomsnummer, […613], der er omfattet af pligten til at betale grundskyld. Det seneste år, hvor den faktiske grundværdi tillige udgjorde den afgiftspligtige, var 2018. Landsskatteretten finder herefter, at den påklagede ejendoms omberegnede grundværdi skal ansættes med 2018 som basisår.

Den omberegnede grundværdi skal endvidere ansættes under hensyn til de anvendelses- og planforhold, som er gældende for den påklagede ejendom, og vurderingsniveauet i basisåret for det grundværdiområde, som den påklagede ejendom er beliggende i.

Ejendommen er på vurderingstidspunktet af Vurderingsstyrelsen registreret og placeret i vurderingskreds […] og grundværdiområde […] "LP […]". Kvadratmeterprisen udgør 650 kr. i basisåret 2018.

Retten finder herefter, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2019 skal beregnes således:

10.718 m2 * 650 kr. = 6.966.700 kr.

Landsskatteretten stadfæster den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2019 på 6.966.700 kr.

Ad ejendomsværdi
Af § 12, stk. 4, i forretningsorden for Landsskatteretten fremgår:

"For klager omfattet af skatteforvaltningslovens § 6, stk. 1, skal Landsskatterettens afgørelse angå de punkter i den påklagede afgørelse, der er klaget over, og eventuelle ændringer i andre ansættelser og dele af ejendomsvurderingen, jf. skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt."

Af § 13, stk. 1, i forretningsorden for Landsskatteretten fremgår:

"§ 13. En klager kan på ethvert tidspunkt af klagens behandling tilbagekalde klagen. Tilbagekaldelsen kan ske skriftligt eller mundtligt. Ved enhver tilbagekaldelse skal Skatteankestyrelsen skriftligt meddele klageren, at sagen er henlagt som følge af tilbagekaldelsen af klagen."

Selskabet har den 28. februar 2023 tilbagekaldt klagen over ejendomsværdien, hvorefter der alene er klaget over grundværdien og den omberegnede grundværdi.

Af skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, fremgår:

"§ 45. Landsskatteretten kan uanset klagens formulering foretage afledte ændringer. I sager om vurdering af fast ejendom kan Landsskatteretten uanset klagens formulering tillige foretage ændringer i andre ansættelser og dele af ejendomsvurderingen, hvis ændringerne er en følge af faktiske eller retlige forhold, der indgår i prøvelsen af det påklagede. "

Klagemyndighederne kan i visse tilfælde ændre ikke-påklagede punkter i klager over afgørelser om ejendomsvurdering. Dette fremgår af skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt., for Landsskatteretten, skatteforvaltningslovens § 38, stk. 2, 2. pkt., for vurderingsankenævnene og skatteforvaltningslovens § 35 h, stk. 1, 2. pkt., for Skatteankestyrelsen. De tre bestemmelser har samme ordlyd.

Af pkt. 2.3.2. i de almindelige bemærkninger til forslaget til lov nr. 688 af 8. juni 2017 (L 212 FT 2016-17) fremgår følgende:

"2.3.2. Lovforslaget

…
Forslaget har til formål at begrænse klagemyndighedens forpligtelse til at efterprøve ikke påklagede dele af ejendomsvurderinger, der indbringes for klagemyndigheden, og skal ses i lyset af de samtidig foreslåede præciseringer af, at en ejendomsvurdering består af flere separate ansættelser og dele, herunder f.eks. en grundværdiansættelse, en ejendomsværdiansættelse og forskellige fordelinger.

De enkelte ansættelser i en ejendomsvurdering skal kunne påklages og prøves separat, men der er behov for at sikre, at klagemyndighederne i situationer, hvor en ændring af påklagede dele af en vurdering følger af forhold, der tillige har betydning for andre ansættelser eller dele af den påklagede vurdering, kan foretage ændringer af disse andre dele af vurderingen, herunder ansættelser i vurderingen, hvis disse dele inklusive dette forhold ligger uden for det normale spænd i vurderingsnormen, uanset formuleringen af klagen."

Af de specielle bemærkninger til § 1, nr. 61, i forslaget til lov nr. 688 af 8. juni 2017 (L 212 FT 2016-17), hvormed § 45, stk. 1, 2. pkt., blev indsat, fremgår:

"Ved forslaget begrænses klagemyndighedens muligheder for at ændre ikke-påklagede dele af en ejendomsvurdering og dermed også klagemyndighedens forpligtelse til at efterprøve rigtigheden af ikke-påklagede dele af en ejendomsvurdering. Klagemyndigheden kan efter forslaget alene ændre ikke-påklagede dele af en vurdering, hvis påklagede dele af vurderingen ændres under henvisning til forhold, der tillige kan anses at have betydning for andre dele af vurderingen. Klagemyndigheden kan ikke ændre ikke-påklagede dele af en vurdering under henvisning til andre forhold end de forhold, der har ført til ændring af påklagede dele af vurderingen. Klagemyndigheden er imidlertid heller ikke forpligtet til at ændre ikke-påklagede dele af vurderingen under henvisning til et forhold, der har ført til ændring af påklagede dele af vurderingen. Afgørelse af, om ikke-påklagede dele af vurderingen skal ændres under henvisning til et sådant forhold, afhænger af en konkret vurdering, der skal foretages på fuldstændigt samme grundlag, som hvis de ikke-påklagede dele af vurderingen var omfattet af klagen.

Hvis en ejendomsvurdering f.eks. påklages alene med den begrundelse, at den ansatte ejendomsværdi er for høj, idet der ikke ved ejendomsværdiansættelsen er taget højde for, at der er et stort hul i taget på den pågældende ejendom, vil klagemyndigheden ikke ved sagens afgørelse kunne påkende grundværdiansættelsen eller ændre denne under henvisning til andre for denne relevante forhold. Klagemyndigheden vil derfor heller ikke ved behandlingen af en sådan klage være forpligtet til at efterprøve rigtigheden af grundværdiansættelsen. Er en tilsvarende klage derimod begrundet i, at der ikke er taget højde for forhold, der som udgangspunkt har betydning for andre dele ansættelsen - f.eks. et anbringende om, at der ved ejendomsværdiansættelsen ikke er taget højde for betydningen af en jordforurening - skal klagemyndigheden efterprøve, om det anførte giver grundlag for at ændre den påklagede ejendomsværdiansættelse, og samtidig kan klagemyndigheden efterprøve, om grundværdiansættelsen skal ændres, når henses til alle for denne relevante forhold inkl. den konstaterede jordforurening."

Som det fremgår af lovbemærkningerne, har det ved indsættelsen af skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt., været hensigten, at adgangen til at foretage afledte ændringer ved klager over ejendomsvurdering skal være begrænset, således at en afledt ændring af et ikke-påklaget punkt i ansættelsen alene skal kunne gennemføres, hvis den afledte ændring er begrundet i et forhold, der også begrunder ændringen af et påklaget punkt. De forhold, der kan begrunde en afledt ændring i en klage over en ejendomsvurdering, er direkte følgeændringer, der er begrundet i forhold, som er konkret og væsentligt relevante for både den påklagede del og den ikke-påklagede del af ejendomsvurderingen i den konkrete sag. Der er ikke noget i bestemmelsens ordlyd eller forarbejder, der klart indikerer, at den afledte ændring skal foretages som en ny værdiansættelse.

Landsskatteretten finder på den baggrund, at Landsskatteretten kan foretage en afledt ændring i form af en beløbsmæssig ændring af den ikke påklagede ansættelse eller i form af en af de øvrige reaktionsmuligheder, som en klagemyndighed under normale omstændigheder kan anvende i prøvelsen af en påklaget afgørelse. Landsskatteretten vil således for eksempel kunne hjemvise en ikke-påklaget ansættelse i stedet for at sætte sit eget beløbsmæssige skøn i stedet.

Landsskatteretten har i forbindelse med behandlingen af grundværdien, jf. ovenfor, konstateret, at ejendommen er vurderet som et ubebygget areal, og at denne ansættelse således er baseret på et urigtigt faktum.

Som anført ovenfor er der ifølge det historiske BBR-register pr. 1. oktober 2020 opført en bygning i 2019 på 1246 m², der anvendes til erhverv.

Idet det fremgår af By Y1 Kommunes Byggesagsarkiv, at byggeriet er færdigmeldt den 29. juli 2019, på hvilken dato der også er givet midlertidig ibrugtagningstilladelse, finder retten, at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2019 er ansat på et faktuelt forkert grundlag.

Retten lægger ligeledes til grund, at det af pressemeddelelse af 8. august 2019 fremgår, at […] butikken på Adresse Y1 åbnede den 22. august 2019.

Den fejlagtige forudsætning om, at ejendommen er en ubebygget grund, har haft væsentlig betydning for den ansatte grundværdi og har derudover haft den direkte følge, at ejendomsværdien er ansat uden hensyntagen til værdien af den opførte bygning.

Landsskatteretten finder, at betingelserne for at foretage en afledt ændring af ejendomsværdien er opfyldt, jf. skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt., da den nye oplysning om bebyggelsen på ejendommen medfører, at Landsskatteretten ændrer den påklagede grundværdi, og da den samme oplysning klart påviser, at den foreliggende ejendomsværdi helt åbenbart er urigtig. De pågældende oplysninger har med tilstrækkelig klarhed en direkte og væsentlig betydning for rigtigheden af ejendomsværdiansættelsen og den samlede ejendomsvurdering.

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i sin helhed. Vurderingen foretages på grundlag af ejendommens samlede værdi i handel og vandel, hvis købesummen skulle erlægges kontant. Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., og § 9, stk. 1.

Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der foretages et skøn over alle de forhold, der har betydning for prisdannelsen, herunder en afvejning af ejendommens rent bygningsmæssige værdi og de økonomiske muligheder i øvrigt.

Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der også tages hensyn til de offentligretlige byrder og rettigheder, der knytter sig til den faste ejendom (grund og bygninger mv.). Det fremgår af vurderingslovens § 10, stk. 1.

Det anses ikke for foreneligt med princippet om instansrækkefølgen, hvis retten i den foreliggende situation vurderer ejendommen som en forretningsejendom og ansætter en ejendomsværdi som første og eneste instans som rekursmyndighed.

Landsskatteretten hjemviser derfor ejendomsværdien ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2019 til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen.