Dokumentets metadata

Landbrugsejendom - Objektiv udlejningsværdi ved aftægtsydelse

Klageren havde ydet sin moder en fribolig. Klageren skulle medregne den objektive udlejningsværdi af friboligen ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, idet klageren samtidig fik fradragsret for et tilsvarende beløb som aftægtsydelse.

Sagen drejer sig om bl.a. ansættelse af objektiv udlejningsværdi ved aftægtsydelse efter gensidig bebyrdende aftale.

Landsskatterettens afgørelse

Indkomstårene 1997, 1998 og 1999

Objektiv udlejningsværdi af stuehuset ansat til hhv. 48.000 kr., 48.000 kr. og 48.000 kr.

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

Klagerens mormor, der sad i uskiftet bo med sin datter (klagerens moder), overdrog ved betinget skøde af 10. september 1972 pr. 1. februar 1972 til klageren, en parcel fra boets landbrugsejendom. Parcellen blev senere udstykket som matr.nr. x og y. På matr.nr. y var landbrugsejendommens stuehus og driftsbygninger beliggende.

Ved betinget skøde af 31. december 1977 overdrog mormoderen den resterende del af landbrugsejendommen til klageren. Efterfølgende frasolgtes 3 matr.nr., hvorefter restejendommen bestod af matr.nr.z.

Betingelserne ifølge ovennævnte betingede skøder var ikke opfyldt, da mormoderen den 1. juni 1978 afgik ved døden. Boet blev overtaget til privat skifte.

Det betingede skøde af 10. september 1972 fra mormoderen til klageren på parcellen, der blev udstykket til matr.nr. x og y, var bl.a. betinget af, at kommunen og Landbrugsministeriet approberede parcellens udstykning. Købesummen var fastsat til 700.000 kr. og skulle bl.a. berigtiges ved klagerens overtagelse af indestående prioriteter, betaling af 90.000 kr. når endeligt skøde forelå tinglyst uden retsanmærkninger Ifølge det betingede skøde var sælgeren mormoderen, hendes datter og svigersøn (klagerens forældre) berettiget til at bebo stuehuset vederlagsfrit så længe de måtte ønske det. Det påhvilede klageren at afholde alle udgifter til ejendommens udvendige vedligeholdelse samt udgifter til forsikring, kloak, vejbidrag, ejendomsskatter m.m., mens den indvendige vedligeholdelse påhvilede beboerne.

I 1983 udstedte boet til klageren to endelige skøder på henholdsvis matr. nr. x og matr. nr. y, men skøderne indeholdt ikke bestemmelse om forrentning af den kontante udbetaling på 90.000 kr. Endvidere blev der udstedt nye sælgerpantebreve.

Klager har indtil indkomståret 1994 selvangivet fradrag for aftægtsforpligtelsen.

I indkomståret 1997 har klager som fradrag i den personlige indkomst selvangivet udgifter i forbindelse med aftægtsforpligtigelsen på 79.475 kr. Beløbet var summen af forsikringsudgifter på 6.447 kr., garantiforpligtigelser på 10.852 kr. og ejendomsskatter på 62.176 kr. Klageren har hverken selvangivet noget over- eller underskud af udlejningsejendommen i indkomstårene 1998 eller 1999, ligesom hun ikke har foretaget fradrag for aftægtsforpligtigelsen.

I 1998 har klagerens ægtefælle tilsvarende fradraget 84.841 kr. i sin skattepligtige indkomst. Beløbet var opgjort af forsikringsudgifter på 6.611 kr., garantiforpligtigelser på 10.852 kr. og ejendomsskatter på 67.378 kr.

Skatteafdelingen har i begyndelsen af 2001 foretaget ændringer af både klagerens og ægtefællens indkomster for 1997 og 1998. På baggrund af en henvendelse fra klagers revisor har skatteafdelingen genoptaget skatteansættelsen for disse indkomstår og samtidigt færdigbehandlet skatteansættelsen for 1999.

Ansættelse af objektiv udlejningsværdi

Sagens oplysninger

I 1983 lystes deklarationen vedrørende bopælsret for klagerens forældre på matr. nr. y. Ifølge deklarationen er klagerens forældre berettiget til vederlagsfrit at bebo ejendommens stuehus, så længe de måtte ønske det, idet de dog skal betale ” alle udgifter til vand, el, telefon og andre forbrugsudgifter samt afholde den indvendige vedligeholdelse vedrørende stuehuset…” Ifølge deklarationen skal klageren betale ”…alle skatter og afgifter m.v. til kommune og amtskommune, herunder bidrag til vej, kloak og rensningsanlæg samt afholde brandforsikring samt udgifter vedrørende udvendig vedligeholdelse af stuehuset..”

Stuehuset er på 200 m² heraf er de 65 m² udnyttet tagetage. I de påklagede indkomstår har det kun været klagers mor, der har beboet stuehuset.

En skønsmæssig objektiv udlejningsværdi er ansat til 4.000 kr. pr. måned, ekskl. el, vand og varme, svarende til 48.000 kr. årligt, ekskl. el, vand og varme.

Ved den skønsmæssige ansættelse af udlejningsværdien er der henset til ejendommens størrelse, beliggenhed, samt hvad der ville kunne opnås ved udlejning til tredjemand.

Endvidere er de 3 indkomstårs udgifter til ejendomsskatter på henholdsvis 9.656 kr., 10.470 kr. og 10.591 kr. vedrørende stuehuset fradragsberettigede, jf. ligningslovens § 14, stk. 1. Alene ejendomsskatterne vedrørende stuehuset (matr. nr. y) kan godkendes fratrukket, idet jordarealet (matr. nr. x) ikke er en del af aftægtsforholdet.

På baggrund af de skønnede udgifter til advokat og oplysningerne om udgifter til forsikring på 6.447 kr. i 1997, 6.611 kr. i 1998 og 6.800 kr. i 1999 er udlejningsejendommens overskud opgjort således:

Idet der foreligger en aftægtsforpligtigelse vedrørende stuehuset kan lejeindtægten på 48.000 kr. fratrækkes i den skattepligtige indkomst, jf. ligningslovens § 12.

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at der ikke skal ansættes en objektiv udlejningsværdi.

Ejendommen blev erhvervet ved en gensidig bebyrdende aftale, hvor købsprisen blev sat under hensyntagen til den indrømmede aftægtsforpligtigelse. Desuden kan klageren og hendes moder ikke betegnes som nærtstående, når man har ført retssag mod hinanden i Højesteret.

Landsskatteretten lægger til grund, at klageren i forbindelse med overtagelsen af ejendommen har givet endeligt bindende tilsagn om at yde sin moder en fribolig.

Retten finder herefter, at klageren skal medregne den objektive udlejningsværdi af friboligen ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. statsskattelovens § 4 b, idet klageren samtidig gives fradragsret for et stilsvarende beløb som aftægtsydelse. Der er herved henset til, at der er tale om en vederlagsfri boligret indrømmet til en slægtning

Efter ligningslovens § 12, stk. 1 og 7, er der ubegrænset fradragsret for løbende ydelser, der udredes som led i en gensidigt bebyrdende aftale indgået før 1. juli 1999. Dette gælder, uanset om ydelserne tilfalder personer, dødsboer, selskaber m.v., fonde eller andre institutioner.

Den påklagede ansættelse stadfæstes derfor.