Dokumentets metadata

Moms - ejendomsmæglerfirma - rådgivning m.v. i forbindelse med salg af aktier

En ejendomsmæglervirksomheds bistand i forbindelse med salg af aktier i et ejendomsselskab kunne ikke anses som en momsfritaget finansiel transaktion omfattet af momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra e. Selskabets ydelser bestående i værdiansættelse af ejendom, udarbejdelse af prospekt samt deltagelse i forhandlinger mellem sælger og køber af aktierne som ejendomssagkyndig måtte anses for sædvanlige ejendomsmæglerydelser, der ikke udgjorde en særskilt helhed, der opfyldte specifikke eller væsentlige funktioner for en momsfritaget transaktion efter den nævnte bestemmelse.

A A/S klager over, at told- og skatteregionen har forhøjet momstilsvar med 675.000 kr.

Det er oplyst, at selskabet er en landsdækkende ejendomsmæglervirksomhed, der henvender sig til erhvervsvirksomheder vedrørende handel med investerings-, kontor-, produktions- og lagerejendomme mv. Selskabet er medlem af en international organisation med henblik på at kunne servicere danske kunder i udlandet og udenlandske kunder i Danmark.

Det er oplyst, at B bank var ejer af aktiekapitalen i C, hvis eneste aktiv var besiddelse af samtlige aktier i A/S D. Det eneste aktiv i A/S D var en udlejningsejendom.

I 1998 besluttede banken at sælge aktierne i C. Bankens ejendomschef har oplyst, at salget skete på denne måde for at undgå tilbudspligten i lejelovens § 102, stk. 1, 2.pkt.

Virksomheden har i forbindelse med salget af aktierne udarbejet et salgsprospekt vedrørende ejendommen. Følgende fremgår af forsiden heraf:

"Markant butikscenter sælges i centrum.
Byens flotteste bebyggelse, opført i 1993.
Udlejet til stærke lejere inden for et bredt butikskoncept samt 35 boliglejemål.
Afkast 1. år: 7,9 %
Pris: kr. 90.000.000."

Der er videre fremlagt skrivelse af 27. oktober 1995 fra virksomheden til banken vedr. salg og udlejning af ejendommen. Det fremgår heraf med reference til et møde hos banken den 26. september 1995, at det blev bekræftet, at selskabet gerne ville varetage udlejning og salg af ejendommen.

Der er tillige fremlagt samarbejdsaftale mellem banken og virksomheden underskrevet af parterne den 15. og 29. januar 1996 om koncepttilpasning og udlejning af butikscenterdelen.

Virksomheden har den 15. marts 1999 udstedt faktura til banken for honorar for salg af aktiekapital i C ifølge aftale, 3 % af 90 mio. kr. eller 2,7 mio. kr. Momsbeløb 0.

Regionen har ved den påklagede afgørelse anset honoraret for at være momspligtig efter momslovens § 4 og har forhøjet momstilsvaret med 675.000 kr.

Regionen har ved afgørelsen henset til, at det oprindelige aftalegrundlag mellem parterne efterlader det indtryk, at aftalen drejer sig om salg af selve den faste ejendom. Dette indtryk bekræftes at det udarbejdede prospekt. Regionen finder videre, at den fakturerede ydelse er en traditionel ejendomsmæglerydelse, der er momspligtig efter momslovens § 4, stk. 1. Regionen har således ikke lagt vægt på fakturatekstens indhold men har fokuseret på ydelsens faktiske karakter. Regionen finder videre ikke, at den omstændighed, at ydelsen har tilknytning til salget af aktier gør, at ydelsen er momsfritaget. Regionen finder således ikke, at ydelsen er omfattet af momsfritagelsesbestemmelsen i momslovens § 13, stk. 1, nr. 11 litra e, om transaktioner i forbindelse med aktier. Regionen har herved bl.a. henset til, at der ved fortolkning af bestemmelsen skal tages i betragtning, at undtagelsesbestemmelserne i 6. momsdirektiv og i momsloven skal fortolkes indskrænkende, hvilket EF-domstolen har fastslået. Regionen har herefter anset ordet transaktioner for kun at vedrøre selve den fysiske overførsel af aktien fra sælger til køber. Regionen har videre anført, at de forhandlinger, som bestemmelsen tillige omhandler, udelukkende er de forhandlinger, der måtte foregå mellem den afgiftspligtige person, der leverer den finansielle ydelse og den person, der er kunde i forbindelse med transaktionen.

Regionen har videre henvist til EF-dommen, SDC, der netop vedrører fortolkningen af direktivets art. 13, punkt B, litra d), nr. 3 og 5. Af præmis 65 fremgår det, at det forhold, at en ydelse er nødvendig til at gennemføre en given transaktion ikke medfører, at ydelsen er momsfritaget. De yderligere betingelser der må opstilles for momsfritagelse fremgår af præmis 66, hvorefter der er krav om, at det retlige og økonomiske forhold mellem parterne ændres.

Regionen har derfor anset afgrænsningen af det momsfritagne område for at være uhyre snæver. Regionen har videre henvist til praksis fra Momsnævnet, herunder afg. 1092 og 1307. Regionen har tillige henvist til litteraturen, hvor der bl.a. i momsloven med kommentarer i forbindelse med § 13, stk. 1, nr. 11, litra e, er anført, at det kun er direkte forhandling vedrørende selve købet/salget af et værdipapir, der kan fritages for moms. Hvis f.eks. salget/købet af aktien er et led i en egentlig virksomhedsoverdragelse, hvor der rådgives om aktivers værdifastsættelse eller foretages juridiske og regnskabsmæssige analyser mv., kan denne rådgivning ikke anses for momsfri forhandlinger vedrørende køb/salg af aktien. Regionen har tillige henvist til artikel af Roberts Mikelsons i TfS 1997.359.

I nærværende sag findes den leverede ydelse end ikke i nærheden at opfylde de i retspraksis stillede betingelser for momsfrihed. Den leverede ydelse medfører ikke i sig selv, at der indtræder retlige og økonomiske ændringer mellem parterne.

Selskabets repræsentant har over for Landsskatteretten nedlagt principal påstand om, at honoraret er momsfritaget, og har subsidiært nedlagt påstand om, at momstilsvaret nedsættes til 540.000 kr.

Til støtte for den principale påstand er det bl.a. gjort gældende, at den konkrete handel har været en aktieoverdragelse og ikke en ejendomshandel. Der er herved henvist til tingbogsudskrift af 23. maj 2000, hvoraf det fremgår, at ejendommen siden marts 1992 har været ejet af samme ejer.

Det er videre anført, at der ikke som anført af regionen foreligger en aftale af 27. oktober 1995 mellem parterne, idet der alene foreligger et tilbud af 27. oktober 1995, der aldrig er accepteret.

Det er videre anført, at idet ejendommen var det eneste aktiv i A/S D, var beskrivelsen af de driftsmæssige forhold omkring den faste ejendom helt afgørende for potentielle køberes vurdering af selskabet, og det var derfor naturligt i forbindelse med salget af aktiekapitalen udelukkende at koncentrere udbudsmaterialet omkring den faste ejendom. Det er videre anført, at når et selskabs aktier skal værdiansættes, er det nødvendigt at kende værdien af selskabets aktiver. En vurdering af ejendommen var derfor en klar forudsætning for at kunne værdiansætte aktierne, og det var derfor naturligt at lade en ejendomsspecialist værdiansætte aktierne.

Repræsentanten har herefter anført, at der aldrig er indgået en aftale mellem banken og virksomheden om salg af ejendommen, at prospektmaterialet alene omhandler den faste ejendom, da det er det eneste aktiv i selskabet og dermed det eneste aktiv, som kan have interesse for potentielle aktiekøbere, og at der aldrig er sket en ejendomsoverdragelse, men derimod en aktieoverdragelse, der er formidlet af virksomheden,

Repræsentanten har videre henvist til, at skatteministeren i forbindelse med momslovsrevisionen i 1994 (L124, bilag 3) svarede, at "fritagelsen for finansielle ydelser retter sig ikke mod karakteren af den virksomhed, der sælger ydelsen, men alene mod ydelsens karakter. Det er derfor uden betydning, hvem der præsterer ydelsen. Advokater og revisorer vil derfor være fritaget for finansielle ydelser i samme omfang som pengeinstitutter."

Der er herudover henvist til EF-dommen, SDC, der vedrører fortolkningen af 6. momsdirektivs art. 13, punkt B, litra d, nr. 5, hvilket svarer til momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra e. Heraf er det udledt, at tredjemands udførelse af opgaver i forbindelse med aktiesalg, kan omfattes af momsfritagelsesbestemmelsen under forudsætning af, at tredjemandsydelserne er særskilte specifikke og væsentlige for aktiesalget.

Der er henvist til, at Momsnævnets afgørelse nr. 672, der sammen med afgørelserne 520 og 1356 blev genoptaget af Momsnævnet i afgørelse TfS 1997.707, og her blev bl.a. den del af afgørelse nr. 672, som statuerede momsfrihed for advokatydelser i forbindelse med overdragelse af aktier, indskrænket. Henset til, at dette var en praksisændring, blev denne oprindeligt fastsat til at træde i kraft den 1. april 1998, men denne ikrafttrædelse er udsat indtil videre, jf. TfS 1997.277, idet det er besluttet, at Told- og Skattestyrelsen skal drøfte afgørelsens indhold med EU-kommissionen. Repræsentanten har herefter gjort gældende, at afgørelse 672 således fortsat er udtryk for gældende dansk ret. Heri anerkendes, at visse opgaver, der udføres af tredjemand i forbindelse med salg af aktier, kan momsfritages. Det er anført, at samme konklusion fremgår af momsvejledningen 1999, afsnit D.11.11, hvori er anført: "Momsfritagelsen gælder også forhandlinger i forbindelse med værdipapirer. Det gælder vederlag for f.eks. vekselereres, pengeinstitutters, advokaters og revisorers medvirken ved køb og salg af værdipapirer. Af andre fritagne transaktioner kan nævnes værdiansættelse af aktier og lignende samt navnenotering af fysiske aktier."

Det er endelig anført, at momsvejledningen er udtryk for Told- og Skattestyrelsens opfattelse af gældende praksis, og at den er bindende for myndighederne.

Til støtte for den subsidiære påstand er det gjort gældende, at det af Told- og Skattestyrelsens meddelelse af 11. december 1997 fremgår, at i de situationer, hvor en virksomhed fejlagtigt har undladt at opkræve moms, og hvor der efterfølgende skal ske en efterbetaling, udgør den moms, der efterfølgende skal beregnes og betales, 20 % af det modtagne beløb og ikke 25 %.

Regionen har under sagens behandling i Landsskatteretten bl.a. udtalt, at der er enighed om den faktiske leverede ydelse, nemlig at virksomheden har medvirket ved værdiansættelse af ejendommen, udfærdiget prospekt, skabt kontakt til købere og endelig deltaget i forhandlinger med potentielle købere. Regionen er ikke i tvivl om, at den leverede ydelse er en traditionel ejendomsmæglerydelse også henset til, at virksomhedens kunde, banken, er et af Danmarks største pengeinstitutter. Regionen har videre anført, at uanset om en ejendom ejes af et selskab eller ej, er der ingen forskel på de handlinger og metoder en ejendomsmægler anvender ved værdiansættelse af ejendommen. Det fremgår da heller intet sted i prospektet, at der er tale om et udbud af et selskab. For så vidt angår virksomhedens deltagelse i forhandlingsfasen, findes dette tillige at være qua ekspertisen som ejendomsmægler og ikke som finansiel rådgiver henset til, at det er banken, der har været part i sagen. Regionen har bl.a. som eksempel anført, at såfremt en revisor havde udarbejdet et perioderegnskab i forbindelse med salg af et selskab, og denne revisor var til stede under forhandlingerne mellem køber og sælger, ville revisors helt traditionelle revisorydelse ikke få status som en momsfritaget finansiel ydelse, blot fordi ydelsen har tilknytning til salg af aktier. Regionen har tillige anført, at man af EF-dommen BLP Groupe kan udlede, at advokater og revisorer har anset deres ydelser i forbindelse med afståelsen af aktierne for momspligtige.

For så vidt angår SDC-dommen er der henvist til, at der i præmis 32 er anført, at de transaktioner, der er frataget, er defineret på grundlag af arten af de leverede tjenesteydelser. Der er videre henvist til dommens præmis 70, hvor EF-domstolen konstatere, at det ikke af ordlyden af direktivets art. 13 fremgår, at rådgivning i relation til værdipapirer er momsfritaget. I forlængelse heraf har regionen konstateret, at det heller ikke fremgår af ordlyden af momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra e, at værdiansættelse af fast ejendom, udarbejdelse af prospektet samt rådgivning af køber og sælger vedrørende ejendommen er momsfritaget.

Regionen har for så vidt angår administrativ praksis anført, at momsnævnet i TfS 1997.707 alene genoptog MN 520, 546 og 672, idet EU-kommissionen havde rejst kritik af afgørelserne, fordi disse i alt for vidt omfang indebar momsfritagelse. Regionen har henvist til, at der efterfølgende er afsagt en række afgørelser, der helt tilsidesætter MN 672, herunder MN 1092, der vedrørte en række ydelser i relation til afståelse af kommanditanparter, herunder udarbejdelse af prospekt vedr. anparter, gennemførelse af tegningen af anparterne og udarbejdelse af en række dokumenter med relation til afståelsen af anparterne. Momsnævnet fandt, at selskabets virksomhed i sin helhed var at betragte som momspligtig konsulentvirksomhed. Tilsvarende i MN 1307. Regionen har videre henvist til MN 1356, der vedrørte advokatydelser i forbindelse med handel med aktier. På nær ydelser vedrørende transporttegninger og udstedelse af aktiebreve, var advokatydelserne, herunder værdiansættelsen af aktierne og skattemæssig rådgivning, momspligtige. Regionen har herefter anført, at på baggrund af disse administrative afgørelser kan retsstillingen sammenfattes således, at rådgivningsydelser med relation til handel med aktier er momspligtige. Dette er tillige bekræftet i EF-dommen SDC. Regionen har for så vidt angår TfS 1997.707 fundet, at denne i forhold til rådgivning med tilknytning til overdragelse af værdipapirer, ikke kan anses at være en skærpelse af praksis, idet skærpelsen heraf allerede fandt sted i oktober 1992, jf. MN 1356. Regionen har endelig anført, at den omstændighed, at Momsvejledningen for så vidt angår værdiansættelse af aktier anfører, at dette er momsfrit, under hensyn til at administrativ praksis går forud for momsvejledningen, må medføre, at en borger ikke kan støtte ret på dette fejlagtige udsagn i Momsvejledningen.

Regionen har for så vidt angår den subsidiære påstand anført, at den af Told- og Skattestyrelsen udarbejdede meddelelse alene opregner 3 tilfælde, hvor der kun skal beregnes og opkræves 20 % i moms, og nærværende tilfælde er ikke omfattet heraf.

Selskabets repræsentant har hertil anført, at man ikke kan fortolke EF-dommen BPL Group, således at tjenesteydelser i forbindelse med afståelse af aktier fra advokater, revisorer og forretningsforbindelser er momspligtige, idet EF-domstolen i sådanne sager alene tager stilling til det/de stillede spørgsmål, og træffer sin afgørelse på grundlag af de af parterne fremsatte krav og tilvejebragte oplysninger. EF-domstolen blev i BLP-sagen ikke spurgt om, hvorvidt de omhandlede ydelser fra advokater, revisorer og forretningsforbindelser var momspligtige.

Repræsentanten har videre anført, at regionens meget snævre fortolkning af SDC-dommens afgrænsning af momsfrie finansielle tredjemandsydelser er i strid med Told- og Skattestyrelsens/Skatteministeriets fortolkning af samme dom. For så vidt angår Told- og Skattestyrelsens fortolkning er det anført, at denne kommer til udtryk i Momsvejledningens afsnit D.11.11. Skatteministeriets fortolkning ses bl.a. af det forlig, der er indgået mellem Skatteministeriet og bl.a. SDC som følge af SDC-dommen. Ifølge dette forlig er følgende ydelser momsfrie: "Handel med og afregning af værdipapirer, herunder investeringsrådgivning integreret med handelssystem, samt handel med pantebreve, indberetninger til fondsbørsen og indhentning af handelskurser, VP-overførsler, stamoplysninger vedr. værdipapirer samt automatisk vedligeholdelse af kurser via Exshare til brug for handel og afregning." Repræsentanten har hertil anført, at det heraf fremgår med al tydelighed, at Skatteministeriets udmelding om omfanget af momsfrie tredjemandsydelser i forbindelse med værdipapirer rækker langt videre end regionens fortolkning af samme.

Repræsentanten har anført, at virksomhedens udfærdigelse af prospektet udgør en nødvendig men sekundær ydelse i forhold til den momsfrie hovedydelse, formidling af salg af aktier. Den sekundære ydelse betragtes derfor som en integreret del af modydelsen af skal momsmæssigt ligestilles med denne, jf. EF-dommen i sag C-349/96 (Card Protection Plan). Det er anført, at værdiansættelsen af aktierne og udfærdigelse af prospektet er ydelser, der er nødvendige for at sælge aktierne. Man kan ikke sælge et aktieselskab, hvis man ikke må fortælle, at det er til salg og hvad det koster. Virksomheden evner at få solgt aktierne, og det retlige og de økonomiske forhold mellem parterne bliver dermed også ændret.

Repræsentanten har endelig for så vidt angår den subsidiære påstand bemærket, at situation 1 i Told- og Skattestyrelsens meddelelser af 11. december 1997 nøjagtig omhandler den konkrete situation, idet virksomheden har anset sin ydelse for at være momsfri og har derfor ikke faktureret med moms.

Landsskatteretten udtaler:

I henhold til momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra e, er følgende finansielle aktiviteter fritaget for afgift:

"Transaktioner, herunder forhandlinger, med undtagelse af forvaring og forvaltning, i forbindelse med værdipapirer, bortset fra varerepræsentativer og dokumenter, der giver bestemte rettigheder, herunder brugsrettigheder, over fast ejendom, samt andele og aktier, når besiddelsen heraf retligt eller faktisk sikrer rettigheder som ejer eller bruger over en fast ejendom eller en del af en fast ejendom."

Det følger af EF-domstolens faste praksis, at momsfritagelsesbestemmelserne skal fortolkes indskrænkende. Dette fremgår også af EF-dommen, SDC, i præmis 65, der tillige fastslår, at den blotte omstændighed, at en komponent er nødvendig for at gennemføre en fritaget transaktion, ikke giver holdepunkter for at antage, at den ydelse, der svarer til den pågældende komponent, er fritaget. I henhold til SDC-dommen er det en forudsætning for at anse en ydelse for at være momsfritaget, at den set under et udgør en særskilt helhed, der opfylder de specifikke og væsentlige funktioner for en momsfritaget transaktion, jf. præmis 66. I præmis 70 fremgår det, at ingen af de pågældende bestemmelser i sjette direktivs artikel 13, punkt B, litra d), nr. 3, 4 og 5 vedrører økonomisk informationsvirksomhed. Sådanne transaktioner kan derfor ikke være omfattet af den i bestemmelsen omhandlede fritagelse. Endelig fremgår det af præmis 75, at handel med værdipapirer indebærer dispositioner, som ændrer det retlige og økonomiske forhold mellem parterne.

Retten finder, at selskabets ydelser bestående af værdiansættelse af ejendom, udarbejdelse af prospekt samt deltagelse i forhandlinger mellem sælger og køber af aktierne som ejendomssagkyndig, ikke kan anses at være omfattet af momsfritagelsen i momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra e, idet disse ydelser ikke udgør en særskilt helhed, der opfylder de specifikke og væsentlige funktioner for en momsfritaget transaktion omfattet af § 13, stk. 1, nr. 11, litra e. Virksomhedens ydelse er derfor momspligtig efter momslovens § 4.

Retten finder videre ikke, at det i momsvejledningen 1999 D.11.11. anførte kan anses at have bibragt virksomheden en retsbeskyttet forventning om, at ydelsen var momsfritaget.

Momslovens § 27, stk. 1, har følgende ordlyd: "Ved levering af varer og ydelser er afgiftsgrundlaget heri, ikke indbefattet afgiften efter denne lov. Finder betaling helt eller delvis sted, inden levering finder sted eller inden faktura udstedes, udgør afgiftsgrundlaget 80 pct. af det modtagne beløb."

Under henvisning til at det mellem selskabet og banken har været forudsat, at ydelsen var momsfritaget, finder Landsskatteretten at fakturabeløbet er ekskl. Moms. Retten finder derfor, at der skal beregnes moms med 25 % af hele det fakturerede beløb, jf. momslovens § 27, stk. 1, jf. § 33.

Den påklagede afgørelse stadfæstes i sin helhed.