Dokumentets metadata

Andelsboligforening - fordeling af fællesudgifter erhverv/ikke erhverv

Den del af en andelsboligforenings udgifter, som ikke udelukkende kunne henføres til indkomstkilder, hvis indtægter er skattepligtige, måtte fordeles forholdsmæssigt i en fradragsberettiget og en ikke fradragsberettiget del. Fordelingen måtte bero på et skøn. Landsskatteretten tiltrådte den kommunale skattemyndigheds skøn, der var baseret på de faktiske årlige lejebetalinger fra såvel medlemmer som ikke-medlemmer reguleret for den forskel i lejen eller afgiften pr. kvm., der eksisterer for henholdsvis medlemmer og ikke medlemmer. Der kunne ikke herved tages udgangspunkt i en fiktiv vurderingsleje.

A/B A’s klage skyldes, at de stedlige skattemyndigheder ikke har godkendt fradrag for erhvervsmæssig andel af fællesudgifter.

Det fremgår af sagen, at andelsboligforeningen, der er skattepligtig efter selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6, for indkomstårene 1996 til 1999 opgjorde den skattepligtige indkomst på grundlag af en fordeling af ejendommens fællesudgifter mellem betalinger fra medlemmer på den ene side og betalinger fra ikke-medlemmer på den anden side. Fordelingstallene baserede sig endvidere på en vurdering af lejen for de enkelte lejemål, der blev foretaget i henhold til lov nr. 192 af 3. juni 1976 (vurderingslejen). Den selvangivne erhvervsmæssige del af ejendommens fællesudgifter beregnet på grundlag af vurderingslejen fremkom herefter på følgende vis for indkomståret 1996:

Samme principper var anvendt for de efterfølgende år.

Den i ovenstående opgørelse anvendte fordelingsnøgle baseret på vurderingslejen, har andelsboligforeningen anvendt siden foreningens stiftelse pr. 31. juli 1979 til opgørelse af den skattemæssigt fradragsberettigede andel af foreningens udgifter.

Den kommunale skatteforvaltnings ændring af indkomstansættelsen i forhold til det selvangivne er foretaget på grundlag af følgende fordelingsnøgle;

I fordelingsnøglen er lejeindtægter betalinger fra ikke-medlemmer, mens bolig- og erhvervsboligafgifter er betalinger fra medlemmer. Reguleringen til lejeniveau foretages ved at beregne den betalte kvadratmeterpris for ikke-medlemmer af bolig henholdsvis erhverv og multiplicere denne kvadratmeterpris med antallet af kvadratmeter, der kan henføres til medlemmer af bolig henholdsvis erhverv. Herved opnås et forholdstal baseret på de faktiske indbetalinger, som tager hensyn til, at den pris, der opkræves af andelsboligforeningen af medlemmer henholdsvis ikke-medlemmer, er forskellig. Ved anvendelse af denne fordelingsnøgle fremkommer den erhvervsmæssige del af andelsboligforeningens udgifter som følger for indkomståret 1996:

Boligafgift (1.938,4 m2) reguleret til lejeniveau:

Erhvervsboligafgift (260,6 m2) reguleret til

lejeniveau:

Beregning af erhvervsmæssig andel af fællesudgifter:

Den kommunale skatteforvaltning har forhøjet andelsboligforeningens skatteansættelser for indkomstårene 1996-1999 i overensstemmelse med de ovenfor angivne principper. Som begrundelse herfor er det blandt andet gjort gældende, at kvadratmeterprisen for medlemmer er lavere end for ikke-medlemmer. Således hidrører foreningens erhvervsmæssige indkomst alene fra et bolig- og erhvervsareal på 795,7 m2 svarende til 26,57 % af ejendommens samlede bolig- og erhvervsareal for tiden indtil 31. marts 1998 og 703,5 m2 svarende til 23,49 % for tiden herefter indtil 31. juli 1998, mens foreningens erhvervsmæssige lejeindtægter i 1996, 1997 og 1998 udgjorde 35,98 %, 36,42 % og 36,03 % af ejendommens samlede indtægter i form af leje eller afgift. Endvidere er det anført, at udgifter, der udelukkende vedrører den erhvervsmæssige indkomst, kan udskilles fra ejendommens fællesudgifter til særskilt fradrag i erhvervsindkomsten. Endelig er det anført, at den i 1967 fastsatte lejeværdi er utidssvarende og i øvrigt ikke ses at have været udtryk for det faktiske forhold mellem de erhvervsmæssige lejeindtægter og de samlede lejeindtægter/boligafgifter i foreningen. Der er henvist til ligningsvejledningen for aktionærer og selskaber (1998), afsnit S.C.6.1.7.

Andelsboligforeningens repræsentant har påstået den skattepligtige indkomst nedsat til det selvangivne beløb. Til støtte for påstanden er det gjort gældende, at vurderingslejen fortsat skal danne grundlag for beregning af de erhvervsmæssige fællesudgifter. Der er blandt andet henvist til, at vurderingslejen blev anvendt til fordeling af omkostningsbestemt leje på henholdsvis erhverv og bolig og på de enkelte boliger, da man indførte omkostningsbestemt lejeprincip i 1975, jf. boligreguleringsloven § 11, stk. 1. Endvidere er der henvist til ligningsvejledningen, hvori det angives, at de faktiske lejebetalinger ikke er egnede som fordelingsgrundlag, når lejeindtægterne ikke udredes med samme beløb af medlemmer og ikke-medlemmer for ensartede boliglejligheder og erhvervslejligheder. Af samme grund er vurderingslejen et godt parameter for fordelingen. Det må endvidere tillægges betydning, at foreningen har anvendt samme princip i alle de år foreningen har eksisteret.

Landsskatteretten skal udtale:

Det fremgår af selskabsskatteloven § 9, stk. 1, at de af selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6 omfattede foreninger m.v. ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst kun kan fratrække udgifter, som vedrører de indkomstkilder, hvis indtægter er skattepligtige.

Den del af andelsboligforeningens udgifter, som ikke udelukkende kan henføres til indkomstkilder, hvis indtægter er skattepligtige, må fordeles forholdsmæssigt i en fradragsberettiget og en ikke-fradragsberettiget del. Fordeling må bero på et skøn, der tager udgangspunkt i, hvilke indkomstkilder de skattepligtige indtægter kan henføres til. Den kommunale skatteforvaltnings skøn er baseret på de faktiske årlige lejebetalinger fra ikke-medlemmer sat i forhold til de samlede årlige leje- og afgiftsbetalinger fra såvel medlemmer som ikke-medlemmer reguleret for den forskel i lejen eller afgiften per kvadratmeter, der eksisterer for medlemmer henholdsvis ikke-medlemmer. Denne fordelingsnøgle medfører, at fællesudgifterne fordeles med udgangspunkt i de indkomstkilder, til hvilke de årlige skattepligtige indtægter kan henføres. Landsskatteretten finder ikke, at den af andelsboligforeningen anvendte fordelingsnøgle i samme udstrækning tager hensyn til, hvilke indkomstkilder de skattepligtige indtægter kan henføres til. Den af andelsboligforeningen anvendte fordelingsnøgle tager således udgangspunkt i en fiktiv indtægt og tager ikke særskilt hensyn til, hvilket antal kvadratmeter bolig eller erhverv indtægten vedrører. Det bemærkes endvidere, at en fordeling af fællesudgifterne på grundlag af lejen henholdsvis lejeværdien per 1. marts 1975 ikke finder støtte i lov om midlertidig boligregulering § 11, stk. 1 efter ændringen heraf ved lov nr. 419 af 1. juni 1994, hvorefter fordelingen af driftsudgifter og afkast i såkaldte blandede ejendomme sker efter bruttoetagearealet.

Ikke godkendt fradrag for erhvervsmæssig andel af fællesudgifter for årene 1996 - 1999 inkl. stadfæstes.