Dokumentets metadata

Ejendom vurderet som bebygget landbrug med 2 lejligheder - beregning af overskud

En ejer af en ejendom, der var kodet som landbrug, kunne fradrage de faktiske driftsudgifter for den del af ejendommen, der benyttedes erhvervsmæssigt.

A klager for indkomståret 1997 over, at skatteankenævnet har ansat overskud af fast ejendom til 13.599 kr. mod selvangivet 1.792 kr.

Det fremgår af sagens oplysninger, at klageren og hendes ægtefælle ved købsaftale af 20. oktober 1996 erhvervede en ejendom i lige sameje. Ejendommen, der på købstidspunktet og i hele indkomståret 1997 var vurderet som bebygget landbrug (kode 05) med 2 lejligheder, har et vurderet areal på 52.388 m². Fra den 1. januar 1998 har ejendommen været vurderet som beboelse (kode 01) med 2 lejligheder. Ejendomsværdien var pr. 1. januar 1997 ansat til 890.000 kr., hvoraf ejerboligværdien og grundværdien udgjorde henholdsvis 418.800 kr. og 88.000 kr. Jorden har været bortforpagtet.

På ejendommen er i 1907 opført 3 bygninger, to fritliggende enfamilieshuse og en avls- og driftsbygning. Klageren og hendes ægtefælle har benyttet det ene enfamilieshus, som har et bebygget areal på 177 m² og et beboet areal på 229 m², hvor tagetagen er udnyttet med 90 m². I huset er der 6 værelser og eget køkken, toilet og bad. Klageren har udlejet det andet enfamilieshus, som har et bebygget og beboet areal på 117 m². I dette hus er der 4 værelser og eget køkken, toilet og bad. Avls- og driftsbygningen har et bebygget areal på 101 m² og et beboet areal på 181 m², idet tagetagen er udnyttet med 80 m².

Ejendomsskatten er for indkomståret 1997 opgjort til 1.615 kr., hvoraf 1.541 kr. ifølge de fortrykte oplysninger på klagerens selvangivelse for det pågældende indkomstår er skønnet at vedrøre den erhvervsmæssige del. I overensstemmelse hermed har klageren selvangivet fradrag for ejendomsskatter med 1.541 kr. ved opgørelsen af overskuddet af ejendommen.

Klageren har som kapitalindkomst for indkomståret 1997 selvangivet overskud af fast ejendom med 1.792 kr. Klageren har endvidere som personlig indkomst for indkomståret 1997 selvangivet overskud af udlejningsvirksomhed med 14.558 kr., der er opgjort på følgende måde: Skatteankenævnet har ved den påklagede ansættelse for indkomståret 1997 ansat klagerens overskud af fast ejendom med 15.391 kr., således at den selvangivne kapitalindkomst på 1.792 kr. er forhøjet med 13.599 kr.

Nævnet har herved bl.a. henvist til, at klagerens overskud af ejendommen er omfattet af ligningslovens § 15 J, således at der ved opgørelsen af overskuddet alene kan fratrækkes et standardfradrag på 1% af ejendomsværdien pr. 1. januar 1997, dog maksimalt 6.000 kr. for tofamilieshuse. Derudover kan ejendomsskatter, der kan henføres til den del af et tofamilieshus, der er udlejet, fradrages, jf. ligningslovens § 14, stk. 3. Der er således ikke fradrag for udgifterne til vedligeholdelse og forsikring. Der er henvist til spørgsmål til skatteministeren gengivet i TfS 1990.481.

Nævnet har endvidere ved opgørelsen af klagerens overskud ved virksomhed med bortforpagtning af jord fradraget ejendomsskatter med 1.541 kr.

Klageren har over for Landsskatteretten nedlagt påstand om, at kapitalindkomsten for indkomståret 1997 nedsættes til det selvangivne.

Klageren har til støtte herfor bl.a. gjort gældende, at ejendommen ikke umiddelbart kan ligestilles med andre tofamilieshuse, idet den består af henholdsvis en landbrugs-, en udlejnings- og en beboelsesejendom. De to boliger er to uafhængige bygninger, der ikke er sammenbyggede eller ført sammen med en gennemgang. Udover udlejning er der på ejendommen drevet landbrug. Udlejningsejendommen har altid været lejet ud, og der er ikke planer om at ophøre med udlejningen.

De fratrukne udgifter er udelukkende vedligeholdelse af ejendommen, såsom tapet og maling, reparation af bad og køkken, og der er således tale om udgifter, som har været nødvendige for at kunne udleje boligen og dermed sikre klageren en indtægt. Det er herefter klagerens opfattelse, at hun kan anvende reglerne om udlejningsejendomme, således at der er fuldt fradrag for samtlige de afholdte udgifter.

Landsskatteretten skal udtale:

Retten lægger ved afgørelsen til grund, at klagerens ejendom i det omhandlede indkomstår var vurderet som bebygget landbrug (kode 05) med 2 lejligheder, og at ejendomsværdien var ansat efter vurderingslovens § 33, stk. 4, idet der var foretaget en fordeling af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og den øvrige ejendom.

Herefter bemærker retten, at lejeværdi af egen bolig skal opgøres efter ligningslovens § 15 B, stk. 3, idet ejendommen er vurderet efter vurderingslovens § 33, stk. 4. Lejeværdien kan herefter opgøres til 2% af ejerboligværdien på 418.800 kr., eller 8.376 kr., jf. ligningslovens § 15 B, stk. 3 og § 15 E, stk. 1.

For så vidt angår udgifter vedrørende det af klageren benyttede stuehus, kan klageren efter ligningslovens § 15 J, stk. 1, foretage et standardfradrag, som udgør 1% af den ejerboligværdi, der er ansat pr. 1. januar i indkomståret, dog maksimalt 3.000 kr. pr. selvstændig lejlighed, jf. ligningslovens § 15 J, stk. 2 og 4. Da ejerboligværdien pr. 1. januar 1997 udgjorde 418.800 kr., hvoraf standardfradraget udgør 1%, eller 4.188 kr., og da ejendommen i relation til standardfradraget alene omfatter det af klageren benyttede stuehus og dermed én selvstændig lejlighed, er standardfradraget maksimeret til 3.000 kr. Herudover kan der alene fradrages de i ligningslovens § 15 J, stk. 5, nævnte udgifter, dvs. renter af indestående prioriteter samt reservefonds- og administrationsbidrag til realkreditinstitutter. Da de afholdte udgifter til forsikring og vedligeholdelse ikke er omfattet af ligningslovens § 15 J, stk. 5, kan der ikke godkendes fradrag for disse udgifter i det omfang, udgifterne vedrører dette stuehus.

For så vidt angår udgifter vedrørende den del af ejendommen, der benyttes erhvervsmæssigt, dvs. de bygninger, der er udlejet, finder retten, at klageren er berettiget til fradrag for de faktiske driftsudgifter, der kan henføres til denne del af ejendommen, jf. punkt 10.6 i cirkulære nr. 72 af 17. april 1996 til ligningsloven.

Endvidere er klageren berettiget til fradrag for den del af ejendomsskatterne, der kan henføres til den udlejede del af ejendommen, jf. ligningslovens § 14, stk. 2 og 3. Da klageren imidlertid allerede er indrømmet fradrag for den skønnede erhvervsmæssige del af ejendomsskatterne, svarende til 1.541 kr. af 1.615 kr., ved opgørelsen af overskuddet af klagerens virksomhed med bortforpagtning af jord, finder retten, at der alene kan godkendes yderligere fradrag for ejendomsskatter i det omfang, ejendomsskatterne vedrører de udlejede bygninger, og der ikke allerede er givet fradrag herfor.

På baggrund heraf anmodes den kommunale skattemyndighed om at opgøre klagerens overskud af henholdsvis det af klageren benyttede stuehus og den udlejede del af ejendommen, herunder hvorvidt udgifterne vedrører det af klageren benyttede stuehus eller den udlejede del af ejendommen, og hvorvidt udgifterne vedrørende den udlejede del af ejendommen kan anses for fradragsberettigede driftsudgifter.