Dokumentets metadata

Likvidation af andelsboligforening - udlodning af likvidationsprovenu

En andelsboligforening ønskede at sælge foreningens ejendom til et nystiftet anpartsselskab, som herefter skulle udstykke ejendommen og sælge de enkelte ejerlejligheder til de oprindelige andelshavere. Efter salget af ejendommen skulle foreningen opløses og likvidationsprovenuet udloddes til andelshaverne. Skatterådet blev anmodet om at give bindende svar om de skattemæssige konsekvenser for henholdsvis foreningen, anpartsselskabet og de enkelte andelshavere. Ved besvarelsen af spørgsmålene forudsatte Skatterådet, at transaktionerne ikke er i strid med den boligretlige lovgivning. Der blev således ikke taget stilling dette spørgsmål.

Spørgsmål

1. Vil et salg af andelsboligforeningens ejendom til et nystiftet anpartsselskab til den i regnskabet bogførte værdi på kr. 21.115.000 kunne ske skattefrit for andelsboligforeningen?
2. Vil et salg af andelsboligforeningens ejendom til et nystiftet anpartsselskab - Anpartsselskabet X ApS under stiftelse - til den i regnskabet bogførte værdi på kr. 21.115.000 kunne ske uden at dette medfører nogen form for beskatning af anpartsselskabet, herunder ud fra en tilskudsbetragtning eller på noget andet grundlag?
3. Vil et salg af andelsboligforeningens ejendom til et nystiftet anpartsselskab til den i regnskabet bogførte værdi på kr. 21.115.000 og en efterfølgende likvidation af andelsboligforeningen og udlodning af likvidationsprovenu til andelshaverne, kunne ske uden at det medfører nogen form for beskatning hos Y, der har anvendt andelslejligheden som privat bolig?
4. Vil et salg af andelsboligforeningens ejendom til et nystiftet anpartsselskab til den i regnskabet bogførte værdi på kr. 21.115.000, og en efterfølgende likvidation af andelsboligforeningen og udlodning af likvidationsprovenu til andelshaverne, medføre en beskatning af en eventuel fortjeneste hos andelshaveren A efter ejendomsavancebeskatningsloven? I benægtende fald bedes oplyst om det i stedet vil blive anset for skattepligtigt udbytte fra andelsboligforeningen?
5. Vil et salg af ejerlejligheder fra det nystiftede selskab til de nuværende andelshavere til det samlede beløb, som anpartsselskabet har givet for ejendommen med tillæg af de omkostninger som anpartsselskabet har afholdt i forbindelse med erhvervelsen, udstykningen og salget m.m. og en salgssum fordelt på de enkelte ejerlejligheder ud fra fordelingstallene i andelsboligforeningen, set i forhold til den samlede overdragelsessum, kunne anses for overdragelser til handelsværdien, således at det ikke vil udløse nogen form for beskatning hos anpartsselskabet eller af de enkelte købere af ejerlejlighederne?

Svar

1. Ja
2. Ja
3. Ja
4. A beskattes efter aktieavancebeskatningsloven
5. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Der er i alt 14 andelshavere i andelsforeningen, der hver har råderet over en lejlighed. Samtlige andelshavere, bortset fra andelshaveren A, anvender lejligheden som privat bolig. A har udlejet boligen til sit barn.

Det kan oplyses, at andelsboligforeningen på intet tidspunkt selv har været ejer af andele, eller forestået udlejning af lejligheder.

Andelsboligforeningen har heller ikke på noget tidspunkt været involveret i udlejning til tredjemand eller anden udlejningsformidling.

Ejendommen er værdiansat til anskaffelsessummen på kr. 21.115.000, jf. årsrapporten for 2004.

Andelsboligforeningen påtænker nu at overdrage ejendommen til et anpartsselskab, ejet af 13 af de nuværende andelshavere. Prisen påtænkes at udgøre den i regnskabet for 2004 bogførte værdi på 21.115.000.

Det kan oplyses, at den offentlige ejendomsvurdering for 2003 udgjorde kr. 19.300.000, og for 2004 udgør kr. 18.700.000 (seneste offentliggjorte).

Det nye anpartsselskab vil derefter forestå en udstykning af ejendommen i ejerlejligheder og derefter overdrage disse ejerlejligheder til 13 af de oprindelige andelshavere.

Det nye anpartsselskab vil dog beholde en lejlighed, og udleje den til en nuværende andelshaver, der ikke ønsker at blive ejer af en ejerlejlighed.

Den samlede pris for samtlige ejerlejligheder ved overdragelse til de oprindelige anpartshavere påtænkes fastsat til at udgøre det samme beløb som anpartsselskabet har givet for ejendommen med tillæg af de omkostninger som anpartsselskabet har afholdt i forbindelse med erhvervelsen, udstykningen og salget m.m.

Den enkelte ejerlejligheds pris vil blive fastsat ud fra fordelingstallene i andelsboligforeningen - set i forhold til den samlede overdragelsessum.

Efterfølgende vil andelsboligforeningen blive likvideret og likvidationsprovenuet udloddet til andelshaverne.

SKATs indstilling og begrundelse

SKAT forudsætter ved besvarelsen, at nedenstående transaktioner ikke er i strid med den boligretlige lovgivning.

Ad spørgsmål 1

Andelsforeningen må efter en konkret vurdering af dens vedtægter anses for at være et selvstændigt skattesubjekt omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. Foreningen er efter denne bestemmelse alene skattepligtig af indtægt ved erhvervsmæssig virksomhed, samt fortjeneste eller tab ved afhændelse, afståelse eller opgivelse af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed.

Det fremgår endvidere af Ligningsvejledningen 2005-4, afsnit E.J.2.1.1 , at foreninger omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, ved indkomstopgørelsen ikke skal medregne fortjeneste, der stammer fra afståelse af fast ejendom, medmindre ejendommen har tilknytning til erhvervsmæssig virksomhed.

Efter det oplyste har andelsforeningen ikke drevet nogen form for erhvervsmæssig virksomhed, herunder udlejning til ikke-medlemmer, og SKAT indstiller som følge heraf, at salget af ejendommen kan ske skattefrit, jf. ovenstående.

Ad spørgsmål 2

Det er SKATs opfattelse, at overdragelse af andelsforeningens ejendom til et nystiftet anpartsselskab skal ske til handelsværdien.

Det er SKATs vurdering, at den af andelsboligforeningen foreslåede overdragelsessum på 21.115.000 kr. kontant, skønnes at ligge inden for den usikkerhed, hvormed handelsværdien af ejendommen kan fastsættes. Skønnet bygger både på vurderingen pr. 1. oktober 2005 (18,7 mio. kr.), og på hvad ejerlejligheder handles til i byen.

SKAT indstiller som følge heraf, at overdragelsen kan ske til dette beløb uden, at det udløser skat for anpartsselskabet.

Ad. spørgsmål 3

Det fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 15, stk. 1, at gevinst og tab ved afståelse af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med mere end to beboelseslejligheder, er skattefri, når beboelseskravet m.m., jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4, er opfyldt.

Efter stk. 2, er gevinst og tab ved udlodning af likvidationsprovenu af aktier m.v. som nævnt i stk.1 skattefri under samme betingelser som nævnt i stk. 1, når udlodningen finder sted i det kalenderår, hvori selskabet m.v. endeligt opløses.

SKAT har overvejet, hvorvidt det har betydning, at andelsbeviserne ved likvidationen af andelsboligforeningen ikke er forbundet med brugsret til en bolig, da ejendommen er solgt til anpartsselskabet.

Det fremgår af forarbejderne til bestemmelsen, at formålet med at indføre bestemmelsen var, at den skattefrihed, der gælder for ejere af en- og tofamilieshuse tillige skulle gælde for andelshavere i andelsboligforeninger og aktionærer i aktieboligselskaber. Det er derfor SKATs vurdering, at bestemmelsen også finder anvendelse i de tilfælde, hvor en ejendom sælges fra med henblik på efterfølgende likvidation i umiddelbar tilknytning til salget.

Y har efter det oplyste anvendt andelslejligheden som privat bolig og ejendommen indeholder mere end 2 beboelseslejligheder.

SKAT indstiller, at der svares ja til, at udlodning af likvidationsprovenu til andelshaverne ikke udløser skat hos Y, da han har anvendt lejligheden som sin private bolig. Det er en forudsætning for svaret, at udlodningen finder sted i det kalenderår, hvori andelsforeningen endeligt opløses, jf. ABL § 15, stk. 2.

Ad spørgsmål 4

A har efter det oplyste, ikke anvendt andelslejligheden som privat bolig. Betingelsen for skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4, jf. ABL § 15, stk. 2, er derfor ikke opfyldt.

SKAT indstiller som følge heraf, at A er skattepligtig af en eventuel avance ved udlodning af likvidationsprovenu, jf. aktieavancebeskatningslovens § 2.

Ad spørgsmål 5

Som nævnt under besvarelsen af spørgsmål 2 finder SKAT, at overdragelse af ejendommen skal ske til handelsværdien. Dette gælder også ved et videresalg fra anpartsselskabet til købere af ejerlejlighederne.

Det er som anført under besvarelsen af spørgsmål 2, SKATs vurdering, at en overdragelsessum på 21.115.000 kr. kontant, skønnes at ligge inden for den usikkerhed, hvormed handelsværdien af ejendommen kan fastsættes.

Det er endvidere SKATs opfattelse, at anpartsselskabet ved et videresalg af ejerlejligheder kan medregne omkostninger til udstykning, salg m.m. ved fastsættelse af handelsværdien af lejlighederne.

SKAT indstiller således, at der svares ja til spørgsmål 5.

Skatterådet tiltræder indstillingen.