Dokumentets metadata

Andelsboligforenings "salg" af viceværtbolig

Skatterådet har meddelt, at en lejlighed, beliggende i en ejendom ejet af en andelsboligforening, som i en længere årrække har været udlejet til ikke-medlemmer af andelsboligforeningen og som efterfølgende har været anvendt som viceværtbolig har haft tilknytning til andelsboligforeningens erhvervsmæssige virksomhed. Skatterådet bekræftede, at andelsboligforeningen ved konvertering af den sidste lejlighed fra ordinær lejebolig/ viceværtbolig til bolig for et medlem af andelsforeningen, ophørte med at drive erhvervsvirksomhed, hvorfor andelsboligforeningen skulle ophørsbeskattes efter reglerne i selskabsskattelovens § 5, stk. 6.

Spørgsmål

1. Andelsboligforeningen har en tilbageværende lejebolig. Denne lejlighed har i mange år fungeret som fribolig for viceværten. Foreningen har derfor ikke haft nogen erhvervsmæssige indtægter og har følgelig ikke været skattepligtig. Viceværten ønsker at opsige såvel job, som bolig, og foreningen overvejer derfor at sælge lejligheden som andelslejlighed. Vil salget udløse beskatning?
2. Administrator overtog administrationen af andelsboligforeningen i 1998. Administrator har ikke kendskab til eventuelle lejlighedssalg før da. Vil salget af viceværtlejligheden udløse beskatning af eventuelle tidligere lejlighedssalg?

SKAT indstiller, at spørgsmålene besvares således:

Ad 1: Ja, jf. begrundelse nedenfor.

Ad 2: Nej, jf. begrundelse nedenfor.

Beskrivelse af de faktiske forhold:

Det bindende svar angår en andelsboligforening omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1 nr. 6.

Andelsboligforeningen havde oprindeligt drevet erhvervsmæssig virksomhed ved udlejning af dele af ejendommen til ikke-medlemmer af foreningen. I takt med lejernes fraflytning overgik lejlighederne til brug for foreningens andelshavere.

Af bilag til selvangivelsen for skatteåret 1983/84 kunne det konstateres, at foreningens resterende erhvervsmæssige areal i årets første 5 måneder udgjorde 52,2 m², idet den pågældende lejlighed i årets sidste 7 måneder blev anvendt som fribolig for andelsboligforeningens vicevært.

Andelsboligforeningen blev registret, som midlertidigt ej selvangivelsespligtig, idet foreningen ikke længere havde indtægter ved erhvervsmæssig virksomhed. Andelsforeningen ejede dog fortsat den lejlighed som blev stillet til rådighed for viceværten, som blev beskattet af fri bolig.

I foreningens årsregnskaber indtægtsføres en fiktiv leje vedrørende ydelse af fribolig til foreningens vicevært, som modsvares af tilsvarende udgifter til ydelse af fribolig.

Skattepligtig virksomhed

Andelsboligforeningen er subjektivt skattepligtig i medfør af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6.

Foreninger m.v., som er skattepligtige i henhold til selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6 beskattes udelukkende af de indtægter, som kan henføres til andelsforeningens erhvervsmæssige virksomhed, jf. selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6.

Som indtægt ved erhvervsmæssig virksomhed for de af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6 omfattede foreninger forstås indtægt ved nærings- eller anden forretningsvirksomhed, herunder indtægt fra drift, udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, jf. selskabsskattelovens § 1, stk. 4, 1. punkt.

Overskud, som oppebæres af foreninger omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, anses dog ikke som indvundet ved erhvervsmæssig virksomhed, når indtægten hidrører fra leverancer til medlemmer, jf. selskabsskattelovens § 1, stk. 5.

En andelsboligforening, som kun udlejer lejligheder til foreningens medlemmer (andelshavere), vil i kraft af ovenstående bestemmelse ikke opbære skattepligtige indtægter.

Udlejer andelsboligforeningen tillige lejligheder til ikke-medlemmer af foreningen, er den forholdsmæssige del af ejendomsoverskuddet, der kan henføres til udlejningen til ikke-medlemmer, derimod skattepligtig.

Efter administrativ praksis er en andelsboligforening ikke skattepligtig, blot fordi én lejlighed bliver stillet til rådighed for en vicevært, mens de øvrige beboere er medlemmer af andelsboligforeningen.

Er nogle af beboerne ikke-medlemmer vil en beregnet lejeindtægt af viceværtboligen dog være at henføre til lejen fra ikke-medlemmer ved fordelingen af ejendomsoverskuddet i en skattepligtig og en ikke-skattepligtig del.

Skattepligtig for andelsboligforeninger opstår tillige i forbindelse med salg af fast ejendom eller andele heri, jf. selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, 2. punkt, hvoraf det fremgår, at andelsboligforeninger er skattepligtige ved salg af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til foreningens erhvervsmæssige virksomhed.

Andelsboligforeningen har selvangivet, at foreningens overskud bl.a. består af:

• Boligafgift fra medlemmer af andelsboligforeningen
• Ordinær lejeindtægt (eksklusiv fribolig)
• Lejeindtægt vedrørende kælderrum

Dele af andelsforeningens ejendom har således i en længere årrække været udlejet til ikke medlemmer af foreningen.

Det er konstateret, at den lejlighed, som andelsforeningen påtænker at "sælge" som andelsbolig i en længere årrække har været udlejet til ikke-medlemmer af andelsboligforeningen og i en efterfølgende periode været anvendt som fribolig for foreningens vicevært.

Da lejligheden har været anvendt til udlejning til ikke-medlemmer samt været stillet til rådighed for et ikke-medlem af foreningen (viceværten), er det SKATs vurdering, at den pågældende lejlighed har haft tilknytning til foreningens erhvervsmæssige virksomhed.

Ophør af den skattepligtige virksomhed

Den lejlighed som andelsboligforeningen påtænker at sælge som andelsbolig, er den sidste lejlighed i ejendommen som udlejes til ikke-medlemmer af andelsboligforeningen.

Af selskabsskattelovens § 5, stk. 6, jf. stk. 4, fremgår, at foreninger m.v. omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, som helt eller delvis ophører med at drive erhvervsmæssig virksomhed, skattemæssigt stilles som ved ophør af virksomhed og salg til handelsværdi af de aktiver og passiver, der er i behold hos foreningen m.v. på tidspunktet for ophøret af den erhvervsmæssige virksomhed.

En fortjeneste vedrørende et erhvervsmæssigt formuegode, som har eller har haft tilknytning til erhvervsvirksomheden skal således medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Således vil andelsboligforeninger bliver beskattet af fortjenester for så vidt angår lejligheder, der har været udlejet til ikke andelshavere. Overgang fra udlejning til ikke andelshavere til benyttelse af en andelshaver sidestilles med ophør af virksomhed, jf. selskabsskattelovens § 5, stk. 4.

Det er SKATs vurdering, at det af foreningen påtænkte salg af den sidste lejlighed i ejendommen, som hidtil har været stillet til rådighed for et ikke-medlem af andelsboligforeningen skal anses for fuldt og endeligt ophørt af andelsboligforeningens erhvervsmæssige virksomhed.

Af afgørelser fra Landsskatteretten, jf. bl.a. SKM2002.39.LSR , fremgår at ophørsbeskatning af en andelsforening skal ske efter principperne i ejendomsavancebeskatningsloven, således at den skattepligtige avance opgøres som en forholdsmæssig andel af den efter ejendomsavancebeskatningsloven beregnede avance svarende til forholdet mellem den erhvervsmæssige anvendelse og den ikke-erhvervsmæssige anvendelse af den faste ejendom i perioden efter ikrafttrædelsen af lov nr. 374 af 18. maj 1994, jf. . lovens § 17, stk. 2.

Af de hos SKAT beroende årsregnskaber fremgår, at kun den i sagen omhandlede lejlighed har været udlejet til/ anvendt af ikke-andelshavere på tidspunktet for ikrafttræden af lov nr. 374 af 18. maj 1994.

SKATs konklusion

Den pågældende lejlighed har haft tilknytning til andelsboligforeningens erhvervsmæssige virksomhed.

Ved lejlighedens overgang fra anvendelse af et ikke-medlem til anvendelse af et medlem af andelsboligforeningen ophører foreningen med at drive erhvervsmæssig virksomhed.

Foreningen skal derfor ophørsbeskattes, jf. selskabsskattelovens § 5, stk. 6.

Da ingen af foreningens tidligere salg af lejligheder til andelshavere er sket efter 18. maj 1994 vil disse salg ikke have betydning for avanceopgørelsen.

SKATs indstilling til Skatterådet:

SKAT indstiller, at spørgsmål 1 besvares med et JA, idet "salget" vil udløse ophørsbeskatning.

SKAT indstiller, at spørgsmål 2 bevares med et NEJ, idet de øvrige "salg" har fundet sted før ikrafttræden af lov nr. 374 af 18. maj 1994.

Skatterådet har tiltrådt SKATs indstilling med den af SKAT anførte begrundelse