Dokumentets metadata

Ejendomssalg - fordeling af afståelsessum - uafhængige parter - skønsmands vurdering

I forbindelse med overdragelsen af en gård mellem uafhængige parter havde parterne i slutsedlen fordelt købesummen på de overdragne aktiver. Sælgeren gjorde gældende, at afskrivningsgrundlaget ikke skulle opgøres efter denne fordeling og støttede sig på en skønserklæring.Landsretten fastslog, at den pågældende fordeling i slutsedlen var en del af overdragelsesaftalen, og at det anførte beløb måtte anses som udtryk for parternes vedtagelse om afståelsessummen for driftsbygningerne. Denne værdi havde køber da også anvendt som sit afskrivningsgrundlag. Skattemyndighederne havde ikke anfægtet fordelingen af købesummen. På denne baggrund kunne det forhold, at skønsmanden havde anslået bygningernes almindelige handelsværdi til en anden og væsentlig lavere værdi ikke føre til, at skattemyndighedernes ansættelse kunne tilsidesættes

Parter

A
(advokat Lars Henriksen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/adv. Martin Simonsen)

Afsagt af landsdommerne

Chr. Bache, John Lundum og Lilholt)

Under denne sag, der er anlagt den 22. august 2000, har sagsøgeren, A, nedlagt påstand om, at sagsøgerens indkomstansættelse for indkomståret 1996 hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne, idet værdien af driftsbygningerne i forbindelse med sagsøgerens salg i 1996 af ejendommen ....1, ....., .... ....., matr. nr. g a ..... By, fastsættes til 229.795 kr.

Sagsøgte har påstået frifindelse, subsidiært hjemvisning til fornyet behandling ved skattemyndighederne.

Landsskatteretten har den 23. maj 2000 afsagt følgende kendelse:

Klagen vedrører opgørelsen af indkomsten på følgende punkt:

Det er oplyst, at klageren med overtagelsesdag pr. 1. august 1995 solgte landbrugsejendommen ....1, ....., på 26,6 ha for 2.424.000 kr. inkl. maskiner og inventar.

Skatteankenævnet har opgjort de genvundne afskrivninger ved salget således:

Ejendommen består af følgende bygninger jf. BBR:

Bygning 1:
Stuehus opført i 1976, bebygget areal 188 m² + kælder 162 m².

Bygning 2:
Landbrugsbygning opført i 1962, ombygget i 1986, bebygget areal 750 m².

Bygning 3:
Værksted opført i 1966, ombygget i 1980, bebygget areal 176 m².

Bygning 4:
Maskinhus opført i 1950, bebygget areal 50 m².

Klagerens repræsentant har over for Landsskatteretten gjort gældende, at driftsbygningerne er solgt til garageværdi, hvorfor der ingen genvundne afskrivninger fremkommer ved salget.

Repræsentanten har forklaret, at klageren gennem en årrække drev landbrug med planteavl og svineproduktion fra ejendommen. Der blev produceret svin i bygning 2. Bygningen er i 3 etager. Stueetagen indeholdt klimastald, farestald og siloer. På 1. salen var indrettet ungsvinestald og plantørringsanlæg, medens 2. salen anvendtes til halmopbevaring. Bygning 3, der blev moderniseret i 1986, blev brugt til slagtesvin.

Repræsentanten har forklaret, at salget af ejendommen i 1995 ikke indgik i klagerens langsigtede planlægning, men kun blev gennemført på grund af alvorlige helbredsmæssige problemer. Klageren foretog i 1987 og 1990 investeringer i driftsbygningerne for i alt 1.500.000 kr. Der blev investeret i renovering og udvidelse af ungsvinestald, klimastald og farestald. Det var ikke på investeringstidspunktet hensigten, at klageren skulle sælge ejendommen allerede i 1995, idet investeringen herved ikke ville være rentabel.

Repræsentanten har anført, at køberen i forbindelse med handlen oplyste, at han kun var interesseret i jordtilliggendet, stuehus og bygning 3, som skulle anvendes til industriformål. Køberen har ikke landbrugsfaglig baggrund. Klageren er af den opfattelse, at jorden indgik med 25.000 kr./tdl. jord, eller i alt 1.200.000 kr. Den resterende del af købesummen skal herefter fordeles på stuehus, driftsbygninger og jordbeholdningen. Det er på baggrund af de seneste års store værdistigninger på landbrugsjord uholdbart, at benytte ejendomsvurderingen som fordelingsnøgle af salgssummen.

Sagen har af Landsskatteretten været forelagt for Told- og Skattestyrelsen, som efter en besigtigelse af ejendommen har udtalt, at driftsbygningernes andel af den pr. 26. juli kontante salgssum på 1.824.000 kr. skønnes at udgøre 760.000 kr. jf. nedenstående beregning:

"Det bemærkes, at bygning 2 er fejlagtig registreret i BBR. Tagetagen er fuldt udnyttet og anvendes i dag som maskinhus. Fra den ene gavl er der direkte udgang gennem stor port, da tagetagen her er i niveau med bagved liggende mark. Tagetagen har betongulv, er praktisk og rummelig. Bygningens stald kan umiddelbart tages i brug, da alle installationer m.m. er løbende vedligeholdt, oplyst ved afslutningen af besigtigelsen af nuværende ejer.

I det for bygning 2 anvendte normtal er der taget hensyn til udnyttet tagetage.

Repræsentanten har hertil bemærket, at Told- og Skattestyrelsens udtalelse forudsætter, at køber anvender bygningerne til deres oprindelige formål, hvilket imidlertid ikke er tilfældet i nærværende sag.

Køber er en bylandmand uden landbrugsfaglig baggrund, der kun har interesse i stuehus, jorden og bygning 3, som er indrettet til anden industri. Bygning 2 bruges kun rent ekstensivt til maskinhus, hvor klageren benyttede denne intensivt til svineproduktion. Underetagen, hvor der var svineproduktion, er i dag ubenyttet, medens en del af overetagen bliver benyttet til maskinhus. Der bør i en fordelingssituation lægges vægt på, hvad det er for aktiver, som køber har interesse i at erhverve. Det er ikke korrekt at skønne værdien af bygning 2 til 600.000 kr. Hvem vil give 600.000 kr. for en bygning, som skal anvendes til maskinhus. Køberen har endvidere ikke haft nogen interesse i at betale 80.000 kr. for en gyllebeholder, som han ikke anvender, da han ingen husdyrproduktion har.

Repræsentanten har endvidere anført, at når en ejendom handles, skal der ske en fordeling af købsprisen på de enkelte aktiver. Dette betyder, at der skal være "plads" til alle aktiverne. Man kan derfor ikke blot sætte pris på eksempelvis driftsbygningerne uden at tage hensyn til prisen på de øvrige aktiver. Handles der eksempelvis til en lav pris, skal det give sig udslag i fordelingsprisen på alle de handlede aktiver. Endvidere bør det også have betydning for fordelingen, hvis køber er specielt interesseret i et eller flere aktiver. I udtalelsen fra Told- og Skattestyrelsen er der ikke taget hensyn til, at der skal være plads til en "fair" fordeling af handelsprisen på alle de handlede aktiver. Told- og Skattestyrelsens skøn er alene lavet ud fra, hvilken værdi bygningerne har. Man bør i en vurderingssituation vurdere samtlige aktiver, der er handlet for at kunne fremkomme med et realistisk skøn over fordelingen af handelsprisen. Var Told- og Skattestyrelsen i stedet blevet anmodet om at vurdere jorden, var de måske kommet frem til, at jorden kunne værdiansættes til 46.000 kr./ha. Der er ikke tale om en offentlig vurdering, men en fordeling af en faktisk handelspris.

Såfremt man fordeler handelsprisen med udgangspunkt i Told- og Skattestyrelsens vurdering af driftsbygningerne, når man frem til følgende:

Denne fordeling giver en urealistisk fordeling af handelsprisen for jorden, nemlig kun ca. 13.000 kr./ha., hvilket er langt under handelsprisen for jord i området.

Sagen har været drøftet med klagerens repræsentant.

Landsskatteretten bemærker, at efter bestemmelsen i lov om skattemæssige afskrivninger § 29 medregnes fortjeneste ved salg af driftsbygninger, hvorpå der har været foretaget skattemæssige afskrivninger, i den skattepligtige indkomst. Fortjenesten opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen og på den anden side de afskrivningsberettigede udgifter til anskaffelse, forbedringer, m.v. med fradrag af samtlige foretagne afskrivninger, herunder forlods afskrivninger og forskudsafskrivninger. Som fortjeneste medregnes dog højst et beløb svarende til summen af samtlige skattemæssige afskrivninger, herunder forlods afskrivninger og forskudsafskrivninger.

Landsskatteretten bemærker, at ejendommen blev solgt med overtagelsesdag den 1. august 1995, men således at klageren beholdt dispositionsretten over stalde og fodersiloer mv. i forbindelse med afviklingen af ejendommens svinebesætning. Det må på denne baggrund lægges til grund, at der var tale om overdragelse af fuldt funktionsdygtige driftsbygninger.

Det bemærkes endvidere, at der ikke i aftalen mellem køber og sælger er taget stilling til en fordeling af købsprisen på de enkelte aktiver. Driftsbygningerne andel af afståelsessummen er derfor med rette ved ansættelsen fastsat på grundlag af bygningernes tekniske værdi.

Retten finder under hensyn til bygningernes alder og standard samt udtalelsen fra Told- og Skattestyrelsen, hvorefter driftsbygningernes andel af afståelsessummen er beregnet til 760.000 kr., at driftsbygningerne må antages at indgå i salgssummen med et beløb, der mindst udgør 513.014 kr. Driftsbygningerne var ved salget nedskrevet til 214.711 kr., hvorfor samtlige foretagne afskrivninger, 298.303 kr., derfor er genvundne i forbindelse med salget.

Den påklagede ansættelse vil herefter være at stadfæste.

....."

Af en salgsopstilling fra G1 ejendomskontor, der er dateret den 26. juli 1995, fremgår, at ejendomsværdien pr. 1. januar 1994 er 1.850.000 kr., heraf grundværdi 474.800 kr. Stuehusværdien er angivet til 606.300 kr., heraf stuehusgrundværdi 3.000 kr.

I salgsopstillingen er endvidere anført blandt andet følgende:

".....

Købesummens skattemæssige fordeling i købssituationen:

Som ikke må forveksles med de enkelte deles faktiske værdi, er beregnet %vis i forhold til den off. vurdering 1/1-1994, men kan tilsidesættes af skattemyndighederne.

Jordværdi	25,50%	539.366,-
Stuehusværdi	32,77%	693.138,-
Driftsb. værdi	41,73%	882.656,-
Maskiner		176.480,-
Inventar		132.360,-	(Heraf 66.180.- fra før 1/1 1984)
I alt		2.424.000,-

...."

I salgsopstillingen hedder det om gårdens driftsbygninger og areal blandt andet følgende:

"....

Gårdens driftsbygninger, som alle er med eternittag fordeler sig med: Ca. 682 kvm. staldsbygning opført 1962 og i 1985 indrettet til smågriseproduktion med plads til ca. 125 årssøer på spaltegulv plus 2 klimastalde a 80 stk. pr. stald.

Bygningen er opført med køresikkert støbt loft med god porthøjde og direkte indkørsel. Ca. 1/4 del af loftet er indrettet til fravænnede grise op til ca. 30 kg. med plads til ca. 250 stk.

Restarealet anvendes til maskinopbevaring og som kornlager i ca. 1000 td.plansilo med 10 hk. lavtryksblæser samt 500 td. siloplads.

....

Gårdens 48,24 tdld. fordeler sig med 35,24 tdld. 1.kl. kornjord (JB.7-8) ved gårdens bygninger og 13 tdld. af varieret, men fortrinsvis lerjord (JB 5-9) som ligger ca. 2 km. herfra.

...."

Af et BBR-basiskort, der er udskrevet den 9. februar 1996, fremgår, at det bebyggede areal for "Bygning 002 Staldbygning uden nærmere specifikation" er 750 m2 med en samlet tagetage på 750 m2, heraf udnyttet "0 KVM".

Af en ansættelsesoversigt fra Told og Skat over ejendomsvurderingerne for 1994 - 1997 fremgår, at vurderingerne pr. 1. januar 1994 og 1. januar 1995 er de samme, som fremgår af salgsopstillingen af 26. juli 1995. Ejendomsværdien pr. 1. januar 1996 er 2.100.000 kr., heraf grundværdi 499.400 kr. Stuehusværdien er 710.000 kr., heraf stuehusgrundværdi 3.200 kr.

Ved slutseddel af 26. juli 1995 afhændede sagsøgeren ejendommen til RE. Overtagelsesdagen er aftalt til 1. august 1995. Købsprisen er 2.424.000 kr. I slutsedlen hedder det blandt andet:

"....

4. maskiner og driftsmateriel:

....

Derudover medfølger alle gårdens øvrige løsøregenstande som vedrører landbrugsdriften, men ikke haveredskaber og personligt håndværktøj.

Det medfølgende overtages som det nu er og forefindes og beset af køberne, - men sælger indestår for at der ikke er seperate gældsforhold i det medfølgende løsøre.

Maskiner og driftsmateriel i alt	kr.	176.480.-
Staldinventar	kr.	132.360.-
Heraf staldinventar fra før 1/1 1984 66.180.-
5. Beholdninger:
Beholdninger i alt	kr.	0.-
6. Stambesætning:	kr.	0.-
7.1 Handelsbesætning:	kr.	0.-
7.2 Andet:
Gårdens areal henligger d.d. med ca.:
Vinterhvede	16,00 ha.
Vinterbyg	4,50 ha.
Vinterraps	1,10 ha.
Vinterraps/Nonfood	3,7 ha.
Vejareal,skelkanter, gårdsplads og have	1,31 ha.
Areal i alt	26,61ha.

Avlen fra de ovenfor anførte ca. arealer medfølger på roden, og såfremt høsttidspunktet indtræder før overtagelsestidspunktet d. 1/8 1995, har køberne fri dispositionsret og ansvar over gårdens driftsmateriel til indhøstning af avlen, som overtages på roden for købernes ansvar.

....."

I slutsedlens punkt 8 "Overtagelse" hedder det blandt andet:

"Sælger har dispositionsret over staldene, fodersiloer samt foder- og udmugningsanlæg m.v. der er nødvendige til afvikling af den nuværende besætning.

Endvidere har sælger dispositionsret over gårdens stuehus og have.

Dispositionsretten over stuehus og stalde m.v. er gældende frem til d. 1/12 1995, og hvis ikke andet aftales fraflytter sælger på dette tidspunkt, hvor stuehuset afleveres i ryddeliggjort stand. Staldene afleveres fejet.

I dispositionsrettens periode betaler sælger en leje for stuehus m.v. på 2.500.- pr.md.

For staldbygningerne m.v. betales en leje på 5.000.- pr. md.

Sælger afholder gårdens udgifter til el, vand og varme fra til d. 1/12 1995."

I slutsedlens punkt 12 "Øvrige forhold" hedder det blandt andet:

"....

Købesummens fordeling vedr. den faste ejendom er foretaget % vis i forhold til den off.vurdering d. 1/1 1995. Fordelingen kan tilsidesættes af skattemyndighederne.

Jordværdi	25,50%=	539.366.-
Stuehusværdi	32,77%=	693.138.-
Driftsbygningsværdi	41,73%=	882.656.-	2.115.160.- kr.
Maskiner/redskaber			176.480.- kr.
Staldinventar fra før 1/1 1984			66.180.- kr.
Inventar i øvrigt			66.180.- kr.
Beholdninger			0.- kr.
Købesum ialt			2.424.000.- kr.

...."

Der foreligger vedrørende handlen et betinget skøde underskrevet af køber den 7. august 1995 og af sælger den 11. august 1995.

I indledningen til det betingede skøde hedder det bl.a.:

"Det erklæres, at en del af ejendommen svarende til værdien af ejerboligen, kr. 693.200 er til helårsbeboelse, og at denne del af ejendommen var til overdragelse eller ved overdragelsen bliver bestemt til brug for ejeren."

Det betingede skødes § 11 om "Fordeling af købesummen" har følgende ordlyd:

"...

Parterne ansætter på tro og love værdien af medfulgt løsøre til 308.840 kr., incl. leveringsrettigheder til 0 kr., medens resten 2.115.160 kr. er for den faste ejendom.

Købesummen specificeres således:

Maskiner og inventar	i alt kr.	308.840,00
heraf udgør værdien af staldinventar m.v., som sælger har anskaffet i indkomståret 1983 eller tidligere kr. 66.180
Fast ejendom	i alt kr.	2.115.160,00
Købesum	i alt kr.	2.424.000,00

..."

Endeligt skøde er ved en allonge til det betingede skøde udstedt den 18. august 1995.

Sagsøgerens skatteregnskab for indkomståret 1996 (1. juni 1995 - 31. maj 1996), der er udarbejdet af sagsøgerens økonomikonsulent JJ og underskrevet af sagsøgeren den 26. februar 1997, er modtaget i Kommunens skatteforvaltning den 28. februar 1997. Af regnskabet fremgår blandt andet, at værdien af maskiner og inventar er opgjort til 263.985 kr. efter fradrag af handelsomkostninger. Den bogførte værdi er anført til 185.247 kr. Værdien af "Genvundne bygningsafskrivninger" er opgjort således:

"...

Den faste ejendom solgt for	2.429.000
Fordeling på aktiver udgør:
jord m. avl 33.000 x 1,8 x 26	1.544.000
- tilskud	-59.000
stuehus 606.300 x 2.429.000	796.000
1.850.000
driftsbygninger	148.000
I alt	2.429.000
Bygningernes afskrivningsgrundlag i alt		513.014

- samlede afskrivninger

298.303

- nedskrevne værdi		214.711

- værdi ved salg		148.000
Tab ej fradragsberettiget		66.711

..."

I en udtalelse fra vurderingsrådet underskrevet den 12. september 1998 af vurderingsformand Inger Hansen hedder det:

"...

Ved gennemgang af ejendommens vurdering 1.1.96 kan jeg konstatere, at salgspris og handelspris stemmer overens. Med hensyn til ejendommens benyttelse har den nye ejer oplyst, at der var tale om en landbrugsejendom i fuld drift indtil overtagelse, og endda lidt længere idet den tidligere ejer lejede en del af udbygningerne en tid efter handelen for at afvikle eksisterende svinehold. Jeg ser derfor ingen grund for ikke at lægge den landbrugsmæssige benyttelse til grund for fordeling.

I spørgsmålet om fordeling af købesum på henholdsvis jord, stuehus og bygninger foreslår jeg nedenstående fordeling, idet jeg medtager ny ejers oplysning om størrelse af bygning 002, og henser til, at der er tale om et meget stort bygningsareal i.f.t. jordtilliggendet og at der er tale om en ejendom beliggende i en landsby.

Fordeling af købesum:

Stuehus	650.600
bygn.002: 650 kvm á 1000 kr.	650.000
bygn.003: 176 kvm á 1000 kr.	176.000
bygn.004: 50 kvm á 400 kr.	20.000

Værdien af den resterende købesum tillægges jorden.

..."

Told- og skattestyrelsens beregning af den "tekniske værdi", der er dateret den 12. juli 1999, er citeret i Landsskatterettens kendelse.

I Skattevæsnets referatark i sagen, der ikke er dateret, men som er udfærdiget efter den 12. september 1998, hedder det blandt andet:

"...

Der henvises i øvrigt til vedlagte vurderingsansættelsesoversigt.

Ejendommen drives af køberen med planteavl, (der medfulgte ved handlen maskiner og inventar for kr. 308.840) og køberen har ifølge regnskabet for 1996 selv udført markarbejdet.

Køberens afskrivningsgrundlag for driftsbygningerne er opgjort efter de tekniske værdier, hvilket man ikke har fundet grundlag for at kritisere.

..."

I sagsfremstillingen i afgørelsen af 7. januar 1999 fra Skatteankenævnet er det blandt andet konstateret, "at køberen af ejendommen har anvendt de ved vurderingen ansatte tekniske værdier for driftsbygninger i forbindelse med udfindelse af afskrivningsgrundlaget for de enkelte bygninger."

I sagsøgerens klage af 8. april 1999 til Landsskatteretten over skatteankenævnets afgørelse er blandt andet anført følgende:

"....

A havde i indkomstårene 1987 og 1990 foretaget investeringer for 150.000 kroner i driftsbygningerne. Der var blandt andet investeret i renovering og udvidelse af ungsvinestald, klimastald og farestald.

...."

I et senere indlæg af 27. juli 1999 har sagsøgeren over for Landsskatteretten oplyst, at de nævnte investeringer ikke var på 150.000 kr., men på "1.500.000 kr.".

Ifølge en oversigt over investeringer på sagsøgerens ejendom udarbejdet den 24. januar 2001 af KK har sagsøgeren i perioden fra 1985 til 1995 anvendt 140.076 kr. til "Vedligeholdelse driftsbygninger", 273.127 kr. til "Investering driftsbygninger", 376.021 kr. til "Vedligeholdelse maskiner og inventar" samt 1.031.493 kr. til "Investering maskiner og inventar".

Til brug ved sagens behandling ved landsretten er foretaget syn og skøn.

I erklæringer af 18. december 2001 og 2. maj 2002 har skønsmanden, statsautoriseret ejendomsmægler Laurits Jensen, besvaret spørgsmål fra parterne således:

"...

BESKRIVELSE AF SAGENS GENSTAND

Landbrugsejendom med jordareal 26,6 ha, beliggende i ..... landsby ca. 2 km fra .....

Rødstensbolig med eternittag opført 1976 med boligareal 188 kvm + 162 kvm kælder indeholdende: Entre - gæstetoilet - spisekøkken - vinkelstue - udestue - kontor -badeværelse - soveværelse og 2 værelser. Kælder med 2 værelser - badeværelse - gildestue samt garage.

Svinestald opført 1962 i røde sten med eternittag. Staldareal 750 kvm med staldinventar fra 1986, som er nedslidt.

Svinestald opført 1966 i røde sten med eternittag. Staldareal 176 kvm.

Maskinhus opført 1950 i pudset mur med eternittag.

...

Spørgsmål 1.

Indledningsvis bedes syns- og skønsmanden foretage en specificeret beskrivelse af ejendommen med tilhørende bygninger og arealer sådan, som dette tager sig ud på besigtigelsestidspunktet. Syns- og skønsmanden bedes endvidere oplyse, til hvilken pris pr. 11.08.1995 den til ejendommen liggende jord med avl på rod kunne afhændes, såfremt afhændelse kunne ske særskilt til fortsat landbrugsmæssig benyttelse.

Svar:

Jordpris incl. avl på roden pr. 11.8.95 kr. 1.435.000 kontant.

Spørgsmål 2.

Syns- og skønsmanden bedes oplyse, til hvilken pris pr. 11.08.1995 det til ejendommen liggende stuehus, opført 1976 med et samlet boligareal på 188 m², ville kunne afhændes, såfremt det var muligt at afhænde stuehuset med tilhørende have særskilt til beboelse.

Svar:

Pris på stuehus kr. 850.000 pr. 11.8.95 kontant.

Spørgsmål 3.

Syns- og skønsmanden bedes oplyse, til hvilken pris pr. 11.08.1995 de på ejendommen beliggende driftsbygninger

- staldbygning, opført i 1962, væsentligt om- eller tilbygget i 1986, 750 m²
- staldbygning, opført i 1966, væsentligt om- eller tilbygget i 1980, 176 m²
- maskinhus, opført i 1950, 50 m²

ville kunne afhændes, såfremt driftsbygningerne kunne afhændes særskilt.

Svar:

Pris på driftsbygninger kr. 250.000 pr. 11.8.95 kontant

Spørgsmål 4.

Syns- og skønsmanden bedes, med udgangspunkt i den i skødets § 11 anførte overdragelsessum, foretage en forholdsmæssig værdifordeling af den på salgstidspunktet omregnede kontante overdragelsessum, således at fordelingen foretages på henholdsvis jord incl. avl på rod, stuehus og driftsbygninger pr. 11.08.1995. Det oplyses, at den nominelle købesum er opgjort til kr. 2.115.160.

Svar:

Forholdsmæssig fordeling af den faktiske salgspris pr. 11.8.95 kr. 2.429.795 kontant:

Beregning af kontant handelsværdi fast ejendom:

Salgspris nom. kr. 2.424.000 = kontantværdi kr. 2.700.176

Kontantværdien svarer til 111,39% af nom. salgspris.

Spørgsmål 5.

Syns- og skønsmanden bedes ved fordelingen af købesummen til driftsbygninger specificere fordelingen, således at det af besvarelsen fremgår, hvilke beløb der kan henføres til den enkelte driftsbygning. Ved driftsbygninger skal syns- og skønsmanden forstå de bygninger og landbrugsindretninger, der efter almindelige vurderingsprincipper har bygningsmæssig status. Syns- og skønsmanden bedes foretage værdifordelingen på grundlag af den anvendelse og den indretning ejendommen havde, henholdsvis før og efter overdragelsen pr. 11.8.1995.

Svar:

Spørgsmål 6.

Syns- og skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt det for værdifordelingen har betydning, hvorledes ejendommen blev anvendt før og efter overdragelsen 11.8.1995.

Svar:

Driftsbygningerne opfylder ikke på overdragelsestidspunktet kravene til et moderne produktionsanlæg. Den store staldbygning har ikke fritbærende konstruktion og derfor vanskelig anvendelig til andre formål.

Spørgsmål 7.

Syns- og skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt det for værdifordelingen har betydning, at overdragelsen skete ved et samlet salg.

Svar:

Jordpris og boligpris er lidt højere ved delt salg end ved samlet salg.

Spørgsmål 8.

Syns- og skønsmanden bedes oplyse, om det ændrer besvarelsen af de øvrige spørgsmål, og i så fald hvorledes vurderingen foretages ud fra bygningernes og arealernes aktuelle stand.

Syns- og skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold han i forbindelse med sin besvarelse af de stillede spørgsmål har tillagt særlig betydning.

Syns- og skønsmanden bedes oplyse, hvilket materiale der - udover det under retssagen fremlagte - har dannet grundlag for vurderingen.

Svar:

Det ændrer ikke besvarelsen.

De forhold, der er lagt vægt på i besvarelsen, er jordarealets høje bonitet samt driftsbygningernes anvendelsesmuligheder fremover.

Grundlag for vurderingen er kendskab til ejendomshandler og vurderinger i området.

Spørgsmål 9.

I sin erklæring har skønsmanden i besvarelsen af skønstemaets spørgsmål 4 om værdifordeling taget udgangspunkt i en kontantomregnet overdragelsessum på kr. 2.429.795. Af dette beløb har skønsmanden henført kr. 1.400.000 til jorden inklusive avl, kr. 800.000 til boligen og kr. 229.795 til driftsbygningerne. De kr. 229.795 er fordelt med kr. 170.000 til den ene staldbygning, kr. 55.000 til den anden staldbygning og kr. 4.795 til maskinhuset.

Det er i besvarelsen af spørgsmål 8 anført, at grundlaget for vurderingen er kendskab til ejendomshandler og vurderinger i området.

Skønsmanden bedes nærmere oplyse, om der er kendskab til konkrete landbrugshandler på daværende tidspunkt. Kan der nævnes konkrete sammenlignelige eksempler, skal det ske. Endvidere bedes oplyst, hvilken type vurderinger, der menes.

Svar:

Salg af ......2, ....., pr. 15.12.1995, beliggende ca. 5 km fra ....., hvor regulering i jordprisen var kr. 5,00 pr. kvm. Bilag vedlagt.

Spørgsmål 10.

Foreligger der skønsmanden bekendt anvendeligt statistisk materiale vedrørende landbrugshandler på daværende tidspunkt. I givet fald bedes materialet vedlagt besvarelsen.

Svar:

Der foreligger skønsmanden bekendt ingen statistik for rene jordhandler.

Spørgsmål 11.

I besvarelsen af spørgsmål 8 oplyses, at de forhold, der er lagt vægt på i besvarelsen, er jordarealets høje bonitet samt driftbygningernes anvendelsesmuligheder fremover.

Hvad angår jordarealets bonitet bedes skønsmanden foretage en nærmere geografisk afgrænsning af det område, hvori ejendommen er beliggende, som har den høje bonitet, der sigtes til.

Endvidere bedes oplyst, hvad der nærmere sigtes til med henvisning til driftsbygningernes anvendelsesmuligheder fremover.

Det bemærkes herved, at det er ubestridt fra sagsøgers side, at driftsbygningerne var funktionsdygtige på overdragelsestidspunktet.

Svar:

Jordboniteten er i salgsmaterialet (bilag 11) angivet til jb 7-8 og jb 5-9. Lodsejerinformation fra Århus Amt vedlagt som bilag.

Driftsbygningerne var nok funktionsdygtige på overdragelsestidspunktet, men ikke tidssvarende til fortsat svineproduktion, og stalden, som ikke er fritbærende, er vanskelig anvendelig til andre formål.

Spørgsmål 12.

Syns- og skønsmanden har i forbindelse med værdifordelingen henført kr. 1.400.000 til jord inkl. avl.

Syns- og skønsmanden bedes oplyse, hvilke forudsætninger vedrørende avlen, der er lagt til grund ved fastsættelsen af dette beløb, herunder om det af skønsmanden er lagt til grund, at hele arealet var med avl. Syns- og skønsmanden bedes endvidere fordele beløbet på hhv. jord og avl.

Svar:

Spørgsmål 13.

I besvarelsen af skønstemaets spørgsmål 4 har skønsmanden taget udgangspunkt i den nominelle overdragelsessum for den faste ejendom iflg. skødets § 11 på kr. 2.115.160. Hertil har skønsmanden tilsyneladende lagt de nominelt kr. 66.180, som ifølge skødet indgår i beløbet på nominelt kr. 308.840 for maskiner og inventar, som relaterer sig til staldinventar.

Ifølge formuleringen af spørgsmål 4 skal det lægges til grund for besvarelsen, at den relevante samlede købesum nominelt udgjorde kr. 2.115.160. Skønsmanden bedes foretage en vurdering med udgangspunkt i anførte nominelle købesum.

Finder skønsmanden, at dette udgangspunkt, som parterne har ønsket lagt til grund, er forkert, bedes skønsmanden redegøre herfor.

Svar:

2.115.160 x 111,39 = kontant kr. 2.356.077, fordelt forholdsmæssigt.

Staldinventar kr. 66.180 installeret før 1.1.1984 er indregnet i den offentlige ejendomsværdi som en del af den faste ejendom og skal ikke genbeskattes ved salg, men en køber kan afskrive på beløbet som driftsinventar.

Forklaringer

Sagsøgeren har forklaret, at han købte ejendommen i 1967. I løbet af firserne blev han tvunget til at sætte malkekvæget ud, da køerne blev syge, og da kvægdrift var for arbejdskrævende. Han stillede så om til svin med henblik på at kunne beholde gården, til han skulle pensioneres. Den store bygning fra 1962, bygning 2, kunne ikke rationelt bruges til køer. Den var nok bygget til køer, men den nederste etage var for lav til, at man kunne køre ind, og den var lavet af meget stærk beton. Hele denne bygning blev renoveret med nye gulve og inventar med henblik på svin. I bygning 3 blev der sat nyt inventar ind. Der blev ikke gjort noget ved bygning 4, der er fra 1950.

I begyndelsen af halvfemserne drev han ejendommen med planteavl og svinebrug. Den nederste etage af bygning 2 blev brugt til faresøer, en del af mellemste etage til ungsvinestald og resten af bygningen til korn- og halmlager. Bygning 3 blev anvendt til slagtesvin. Bygning 4 var til sidst nærmest et åbent vognskur. Der kunne kun gå små maskiner ind i den.

I august 1994 blev han syg med dårligt hjerte. Det fortsatte i godt og vel 4 år. Han kunne derfor ikke længere selv drive ejendommen. Han måtte have hjælp af børn og svigerbørn ved høsten og havde husbondafløser, til dels også i 1995. Han blev ikke rask, mens han havde gården. Omkring nytår 1994/95 blev han klar over, at han måtte sælge gården.

Han henvendte sig til en ejendomsmægler, som han kendte fra en vurdering af ejendommen til en lånesag. Ejendommen blev averteret til salg i løbet af foråret 1995. Han prøvede først at sælge ejendommen med henblik på fortsat landbrugsdrift. Men det lykkedes ikke. De landmænd, der viste interesse, havde ikke tilstrækkeligt med penge.

Der var flere, der henvendte sig om køb af jorden alene, men han kunne ikke overse at beholde bygningerne. Han har derfor ikke taget stilling til prisen for jorden alene, men prisen lå dengang på ca. 25.000 kr. pr. td. land

Ejendomsmægleren fandt frem til køberen, RE, der især så på den lille staldbygning, bygning 3. Han sagde, at den bygning var den eneste, som han skulle bruge til sin industri. RE sagde dog også, at han altid havde ønsket sig at få en ejendom med jord, ligesom han godt kunne lide stuehuset.

Slutsedlens pkt. 12 er ikke noget, han har drøftet med RE. Han kan ikke svare på, hvorledes denne bestemmelse er kommet ind i slutsedlen. Han tror ikke, at han har læst slutsedlen igennem. Han var syg. Han hørte først om vilkåret, da skattevæsenet ikke ville godkende selvangivelsen. Han kiggede selvfølgelig på salgsopstillingen, men han hæftede sig ikke ved fordelingen af købesummen. Han fik bistand af landboforeningens revisor og sædvanlige ejendomsformidler. Derfor fandt han det ikke nødvendigt at læse papirerne igennem. Han husker ikke, om slutsedlen blev underskrevet i et møde med deltagelse af revisor og køber. Køberen havde regnskabsføreren fra sin landboforening som rådgiver. Han husker ikke, om der blev lavet en ny salgsopstilling i forbindelse med slutsedlens underskrift.

Den landbrugskonsulent, der lavede hans regnskab, havde rådgivet ham i mange år. Hans ansættelse af driftsbygningerne til 148.000 kr. i afskrivningsopgørelsen fremkom ved at sætte prisen på jorden og stuehuset og trække den fra salgssummen.

Skønsmanden, statsautoriseret ejendomsmægler Laurits Jensen har forklaret, at hans firma prissætter omkring 300 landbrugsejendomme om året. Ejendommen er en velbeliggende ejendom med en god bolig, men med et ikke tidssvarende produktionsanlæg, navnlig bygning 2. Denne bygning har mange søjler, og den kan ikke ombygges til moderne produktion. Bygning 3 er derimod ombygget til fritbærende konstruktion. Han har derfor vurderet bygning 3 lidt højere end bygning 2. Han har haft 6 opgaver som skønsmand i motorvejssager i området, hvor man har anvendt jordpriser på 5 - 5,5, kr. pr. m2. Ejendommen har nok noget af den bedste landsbrugsjord, der er i området. Han er derfor ret sikker på prisen. Tallene for jordboniteten angiver jordens struktur. 5-7 er den bedste, mens de højere tal betegner en stadig god, men noget tungere jord. I dag er jordprisen på stedet 105.000 kr. pr. ha. Stuehuset var i god stand, og 850.000 kr. er en minimumspris. De 250.000 kr. for driftsbygningerne beror på, at en sådan ejendom ikke sælges til fortsat brug. Derfor ansættes driftsbygningerne til garageværdi. Ejendommen ville typisk blive solgt til det, man kalder nr. 2 ejendom. I bygning 2 var man ved besigtigelsen ved at nedbryde gulvet i den nederste etage. Bygning 3 var ombygget til moderne kontor og produktion. Bygning 4 var ikke bedre end nedrivning værd. Det har ingen betydning for hans vurdering pr. 1995, at ejendommen ligger op til byen. I dag har beliggenheden på grund af de miljømæssige udvidelsesbegrænsninger nærmest negativ betydning. Hans vurdering af avlen bygger på almindelige priser på de enkelte afgrøder og et skøn over høstudgifterne. De 25,3 ha er det EU-støttede areal.

Procedure

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand anført, at skattemyndighedernes ansættelse er åbenbart urimelig. Sagen bør derfor hjemvises til fornyet ansættelse. Skønserklæringen giver et så sikkert grundlag for værdiansættelsen, at afståelsessummen for driftsbygningerne i denne forbindelse kan fastsættes til 229.795 kr. Det følger af retspraksis, at det afgørende i skattemæssig henseende er den faktiske værdi, - ikke parternes aftale. Slutsedlens pkt. 12 om fordeling af købesummen kan dog ikke anses for nogen aftale eller skatteretlig værdiansættelse mellem køber og sælger. Da den påberåbte værdi på 229.795 kr. hviler på syn og skøn, har sagsøgte bevisbyrden for, at en sådan værdi er forkert.

Sagsøgeren har nærmere anført, at det samlede afskrivningsgrundlag var ca. 513.000 kr. Der kan derfor ikke være investeret mere i bygningerne. Den tekniske værdi, der bygger på genanskaffelsesudgifter, kan ikke bruges, når bygningerne ikke er tidssvarende. Ejendommen kunne ikke sælges til fortsat svinebrug. Skønserklæringen er udtryk for en reel handelsmæssig vurdering. Efter afskrivningssloven er det afgørende, hvor meget aktivet blev solgt for, men det skal være den reelle værdi. Dette stemmer også med synspunkterne bag de nugældende regler. Skattemyndighedernes skøn er så afvigende fra den reelle handelsværdi, at skønnet må tilsidesættes. Det kan ikke tillægges betydning, at køber måtte have afskrevet ud fra en højere værdi end handelsværdien.

Sagsøgte har til støtte for sine påstande anført, at der foreligger en aftale om købesummens fordeling mellem uafhængige parter med modsat rettede skattemæssige interesser. Denne aftale kan ikke fraviges af sagsøger. Skattemyndighederne har ikke anfægtet aftalen, og den skal herefter lægges til grund for sagsøgerens skatteansættelse. Subsidiært har sagsøgte anført, at det ikke ved skønserklæringen er godtgjort, at skattemyndighedernes skøn er åbenbart urimeligt eller bygger på et urigtigt grundlag. Såvel vurderingsrådets som Told- og Skattestyrelsens skøn er udtryk for en fagkyndig vurdering. Driftsbygningerne var fuldt funktionsdygtige ved overdragelsen. Skønsmandens vurdering er endvidere foretaget ca. 6 år efter overdragelsen. Såfremt skønnet tilsidesættes, bør der ske hjemvisning med henblik på fornyet skønsudøvelse.

Sagsøgte har nærmere anført, at aftalen fremgår af skødet, hvor den angivne værdi af stuehuset svarer til slutsedlens fordeling. Den eneste baggrund for slutsedlens pkt. 12 er det skattemæssige, som begge parter må antages at have været klar over og lagt vægt på med hver sit udgangspunkt. Tilsidesættelse af en sådan aftale skal kun ske, når der ikke er tale om parter med modsatte interesser. Sagsøgeren har bevisbyrden for, at skattemyndighedernes skøn er forkert. Der kan være indtrådt forringelse af driftsbygningerne, og bygningsdele må antages at være fjernet i tiden mellem overdragelsen og skønsforretningen. Stuehuset kan modsat være forbedret. Køber overtog ejendommen i driftsklar stand til landbrugsdrift. Det er uden betydning, hvordan køber så nærmere har udnyttet ejendommen. Det må efter oplysningerne for landsskatteretten endvidere lægges til grund, at sagsøger har investeret 1,5 mio. kr. i bygningerne incl. inventar. Skønsmanden har ikke haft grundlag for at foretage vurderingen ud fra garageværdi.

Landsrettens begrundelse og resultat

Efter afskrivningsloven skal fortjenesten opgøres ud fra afståelsessummen.

Efter slutsedlens pkt. 12 fordeltes købesummen på bl.a. driftsbygningsværdi med 882.656 kr. Denne værdi var som følge af afskrivningsreglerne af ikke uvæsentlig økonomisk betydning for både sælger og køber.

Slutsedlens pkt. 12 er en del af overdragelsesaftalen, og det anførte beløb må anses som udtryk for parternes vedtagelse om afståelsessummen for driftsbygningerne. Efter det oplyste har køber da også anvendt denne værdi som sit afskrivningsgrundlag for bygningerne, der var i drift ved overdragelsen.

Skattemyndighederne har - i overensstemmelse med sædvanlig, dagældende praksis om anvendelse af tekniske værdier ved ansættelse af afståelsessummer for driftsduelige landsbrugsbygninger - ikke anfægtet den aftalte fordeling af købesummen.

Det forhold, at skønsmanden har anslået bygningernes almindelige handelsværdi til en "garageværdi" på et væsentligt mindre beløb, kan på den anførte baggrund ikke føre til, at skattemyndighedernes ansættelse tilsidesættes.

Landsretten tager derfor Skatteministeriets principale påstand til følge.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet frifindes.

Sagsøgeren, A, skal inden 14 dage betale sagens omkostninger til sagsøgte med 20.000 kr.