Dokumentets metadata

Ejendomsavancebeskatning - parcelhusreglen

Fortjeneste ved salg af en ejendom kunne ikke anses for omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8 (parcelhusreglen), da det ikke var godtgjort, at ejendommen havde tjent som bolig for ejeren.

A klager for indkomståret 1999 over, at skatteankenævnet har forhøjet hans skattepligtige indkomst med 50 % af fortjeneste ved salg af ejendommen X eller med 109.169 kr.

Ved købsaftale af 28. december 1998 købte klageren og hans tidligere ægtefælle i lige sameje en ubebygget grund beliggende i X, med overtagelsesdato den 1. januar 1999 for en kontant købesum på 470.000 kr. Grunden blev i løbet af foråret og sommeren 1999 bebygget. Det er herved oplyst, at klageren og hans tidligere ægtefælle ved entreprisekontrakt underskrevet af bygherren den 2. december 1998 og af tømrermesteren den 3. januar 1999 indgik aftale med en tømrermester om opførelse af et enfamilieshus på ca. 127 m² + carport på byggegrunden beliggende i X. Entreprisesummen blev aftalt til 1.013.000 kr. inkl. 25 % moms. Ifølge kontoudskrift blev en entreprisesum på 1.034.808 kr. frigivet den 17. maj 1999.

Ved købsaftale underskrevet af køberen den 22. september 1999 og af sælgerne den 24. september 1999 solgte klageren og hans tidligere ægtefælle ejendommen med overtagelsesdato den 1. november 1999 for en kontant salgssum på 1.860.000 kr. I købsaftalen er bl.a. henvist til tingbogsattest dateret den 22. marts 1999 og tilstandsrapport af 15. juni 1999. Det fremgår endvidere af købsaftalen, at sælger refunderede køber kontant 30.000 kr. inkl. moms som kompensation for, at der i handelen ikke medfulgte nogle hårde hvidevarer af enhver art. Formidlingsaftale om salg af ejendommen blev indgået med ejendomsmæglerfirma og underskrevet af klageren og hans tidligere ægtefælle den 15. august 1999. Af formidlingsaftalen fremgår bl.a., at ejendomsmægleren havde værdiansat ejendommen til en kontantpris på 1.900.000 kr. den 28. marts 1999.

Klageren og hans tidligere ægtefælle har ikke været tilmeldt folkeregisteret på adressen i X i ejerperioden.

Det er endvidere oplyst, at klageren og hans tidligere ægtefælle ved købsaftale af 5. april 1998 solgte ejendommen Y med overtagelsesdato 1. november 1998, og at de den 1. november 1998 sammen med deres 2 børn flyttede fra denne ejendom og ind hos klagerens forældre.

Klageren og hans tidligere ægtefælle blev separeret den 27. april 1999.

Klagerens tidligere ægtefælle og det ene barn har været tilmeldt folkeregisteret på adressen hos klagerens forældre i perioden fra 1. november 1998 til 1. maj 1999. Klageren og det andet barn har været tilmeldt folkeregisteret på denne adresse i perioden fra 1. november 1998 til 1. december 1999.

Det fremgår af skrivelse af 4. maj 2001, at 2 personer, begge bosiddende i X, kan bevidne, at de har hjulpet klageren med indflytning på adressen i X, i uge 29 1999.

Der er fremlagt brev fra gasleverandøren dateret den 1. november 1999 og sendt til ”A i X” samt slutafregning vedrørende gas dateret den 12. november 1999 og sendt til ”A i X”.

Ifølge gasafregningen er der i perioden fra 20. april 1999 til 1. november 1999 brugt i alt 428 kbm naturgas.

Det fremgår af elregning for perioden fra 1. december 1999 til 1. december 2000, at målerstanden udgjorde 1.590 kwh pr. 1. december 1999, og at der i perioden fra 1. december 1999 til 1. december 2000 er forbrugt 3.012 kwh el. Elmåleren blev ifølge det oplyste opsat i foråret 1999.

Skatteankenævnet har opgjort fortjenesten til 218.338 kr., hvoraf klagerens andel udgør 50 % eller 109.169 kr.

Skatteankenævnet har som begrundelse for afgørelsen bl.a. anført, at det ikke er dokumenteret, at ejendommen har tjent til bolig for klageren i ejerperioden. Der er herved henset til, at der ikke er meddelt flytning til folkeregisteret eller anden dokumentation for ændring af postadresse, flytteudgifter, indboforsikring, licens m.v. Der er ikke lagt afgørende vægt på erklæringen om hjælp til flytning. Breve fra gasleverandøren sendt til ejendommen i X er ikke dokumentation for, at klageren har beboet ejendommen, da det anses for sandsynligt, at gasleverandøren har sendt oplysninger om eksempelvis stikledninger til installationsadressen og slutafregning efter ejendommens salg til sælgerens folkeregisteradresse. Gasforbruget er heller ikke dokumentation for, at klageren har beboet ejendommen, da der er tale om en nyopført ejendom, hvor der normalt er varme på i en periode før indflytning. Da klageren ikke har beboet ejendommen, kan undtagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 ikke finde anvendelse. Der er herved henvist til Østre Landsrets dom af 11. marts 1999, offentliggjort i TfS 1999.318.

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klageren ikke er skattepligtig af fortjeneste ved salg af fast ejendom, og at kapitalindkomsten derfor nedsættes med 109.169 kr.

Til støtte for påstanden har repræsentanten gjort gældende, at klageren har beboet ejendommen i X i perioden fra 19. juli 1999 til 10. august 1999 og dermed i ca. 3 uger, og at avancen ved salget af ejendommen derfor er skattefri, da huset har tjent til bolig for ejeren i en del af den periode, hvori han har ejet ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Repræsentanten har herved bl.a. anført, at der må foretages en samlet vurdering af ejerens forhold og omstændighederne ved købet og salget af ejendommen ved bedømmelsen af, om ejendommen har tjent til bolig for ejeren i en del af ejerperioden, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Klageren har ved salg af den hidtil beboede ejendom, køb af grund og indgåelse af entreprisekontrakt om opførelse af hus på grunden entydigt haft til hensigt at få en fremtidig bolig til sig selv og sin husstand. Ejendommen blev således på erhvervelsestidspunktet ikke købt med udlejningsformål eller i spekulationsøjemed, men med fremtidig beboelse for øje. Klageren havde ved ejendommens færdigmelding den 17. maj 1999 ikke en fast vedvarende bolig, men boede midlertidigt - indtil huset var færdigbygget - hos sine forældre, og var her midlertidigt tilmeldt folkeregisteret. Ved indflytningen i ejendommen i X fraflyttede klageren således ikke en fast mulig fremtidig bopæl. Klageren har beboet ejendommen i en kortere periode på ca. 3 uger, jf. herved dokumentation for hjælp til indflytning i ejendommen. Ved indflytningen i ejendommen medbragte klageren alt sit og det ene barns private indbo m.v. Ved flytningen ca. 3 uger senere blev klagerens private indbo m.v. stående i ejendommen, mens klageren og det ene barn flyttede tilbage til klagerens forældre. Ved indflytningen var klageren på grund af ægtefællens separationskrav og forhandlinger om forældremyndigheden om ægtefællernes to børn psykisk uligevægtig. Dette var årsagen til, at han i den kortere beboelsesperiode ikke sørgede for personlige forhold som ændring af folkeregisteradresse og tilmelding af licens m.v. Posten blev imidlertid i beboelsesperioden sendt til denne adresse. Det var helt specielle omstændigheder, nemlig ægtefællens separationsanmodning, der førte til, at det af økonomiske årsager var nødvendigt at sælge ejendommen. Klageren har ikke tidligere eller senere opført og er flyttet ind i nybygget hus. Der må i øvrigt stilles større krav til dokumentationen for, at en ejendom har tjent til bolig for ejeren i en del af ejerperioden, hvis en person ejer to ejendomme og kun i en kort periode bebor den ene ejendom, end i dette tilfælde, hvor klageren kun ejer den omhandlede ejendom.

Landsskatterettens bemærkninger:

Fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. lovens § 1, stk. 1.

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal dog ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Det er skatteyderen, der har bevisbyrden for, at ejendommen har tjent til bolig i en del af dennes ejertid.

Retten finder, at det ikke er tilstrækkeligt godtgjort eller sandsynliggjort, at ejendommen i X reelt har tjent til bolig for klageren i en del af ejerperioden i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.

Der er herved bl.a. lagt vægt på, at klageren forud for den påståede flytning til ejendommen i perioden fra 19. juli til 10. august 1999 foretog bestræbelser på at sælge ejendommen, idet der blev indhentet tingbogsattest dateret 22. marts 1999 og udarbejdet tilstandsrapport dateret 15. juni 1999, og idet ejendomsmægleren værdiansatte ejendommen den 28. marts 1999. Formidlingsaftale om salg af ejendommen blev indgået med ejendomsmægleren den 15. august 1999 og dermed umiddelbart efter flytningen fra ejendommen.

Der er endvidere lagt vægt på, at klageren flyttede tilbage til adressen hos forældrene, hvor han havde været tilmeldt folkeregisteret siden den 1. november 1998 og dermed også i perioden fra 19. juli til 10. august 1999. Der er endvidere henset til, at elforbruget i ejerperioden i væsentligt omfang må anses for anvendt i forbindelse med bygningsarbejdet, at naturgasforbruget i ejerperioden i vidt omfang må anses for anvendt til opvarmning af ejendommen i efterårsperioden, og at der ifølge købsaftalen af 24. september 1999 ikke medfulgte hårde hvidevarer af nogen art i handelen. Det må derfor antages, at der ikke på noget tidspunkt fra opførelsen og indtil salget af ejendommen har været installeret hårde hvidevarer i ejendommen.

Den fremlagte erklæring af 4. maj 2001 er endvidere ikke dokumentation for, at ejendommen reelt har tjent til bolig for klageren i en periode på ca. 3 uger i 1999 og dermed i en del af ejerperioden.

Da ejendommen herefter ikke kan anses for at have tjent til bolig for klageren eller hans husstand i en del af eller hele den periode, hvori han har ejet ejendommen, er fortjenesten skattepligtig i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1. Fortjenesten skal medregnes ved opgørelsen af kapitalindkomsten, jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 16.

Idet klageren eller hans repræsentant ikke har bestridt den talmæssige opgørelse af den skattepligtige avance, stadfæstes den påklagede afgørelse herefter.