Dokumentets metadata

Andelsboligforening - ophør og delvis ophør af skattepligt

Ligningsrådet blev i en bindende forhåndsbesked forespurgt, hvornår en andelsboligforenings skattepligt ville blive betragtet som ophørt, samt hvordan den eventuelle skattepligtige avance skulle opgøres.Andelsboligforeningen skulle som udgangspunkt ophørsbeskattet ved den ændrede anvendelse af foreningens sidste lejlighed fra at have været udlejet til et ikke-medlem til at blive benyttet af et medlem på andelsbasis. Såfremt foreningen måtte drive anden erhvervsmæssig aktivitet end udlejning af fast ejendom, måtte denne virksomhed betragtes som en selvstændig virksomhed, der ikke ville indvirke på, at den erhvervsmæssige udlejningsaktivitete ophørte ved den sidst udlejede lejligheds overgang til andelsbolig.Den skattepligtige ejendomsavance skulle opgøres som en forholdsmæssig andel af den efter EBL beregnede avance svarende til forholdet mellem erhvervsmæssig og ikke-erhvervsmæssig anvendelse af den faste ejendom.

En andelsboligforeningen overtog i forbindelse med sin stiftelse i 1994 en udlejningsejendom omfattende 21 beboelseslejligheder og 2 erhvervslejligheder. Beboelseslejlighederne var siden løbende blevet omdannet til andelsboliger, således at foreningens erhvervsmæssige indtægter nu hidrører fra udlejning af to erhvervslejemål på i alt 264,7 m² og to boliglejemål på i alt 187,8 m². Det samlede areal tilhørende foreningen udgør 1964,6 m².

Forud for indgivelse af anmodningen om bindende forhåndsbesked, var der indledt forhandlinger om salg af yderligere lejligheder.

Foreningen ønskede derfor afklaret:

1. Om der vil der ske beskatning af overgåede lejligheder ved overgang af den sidste beboelseslejlighed, men bibeholdelse af mindst et erhvervslejemål?
2. Vil der først ske beskatning af overgåede lejligheder ved overgang af den absolut sidste udlejede lejlighed uanset om der er tale om en beboelseslejlighed eller en erhvervslejlighed i det tilfælde, at der ikke er yderligere skattepligtige indtægter?
3. Vil det forhold at foreningen måtte have andre indtægter, evt. udlejning af reklameplads eller salg af andre skattepligtige ydelser, bevirke at foreningens skattepligt ikke kan anses for ophørt efter overgang af den sidste lejlighed, således at der på dette tidspunkt ikke skal ske beskatning af overgåede lejligheder?
4. Benyttes anskaffelsessummen sat i forhold til værdien på tidspunktet for overgang af de enkelte lejligheder?
5. Eller skal i stedet anskaffelsessummen sat i forhold til værdien på tidspunktet for ophør med skattepligtige aktiviteter anvendes?

Ligningsrådet besvarede spørgsmålene således:

Ad 1. Nej, se sagsfremstilling og begrundelse.

Ad 2. Ja, se sagsfremstilling og begrundelse.

Ad 3. Nej, se sagsfremstilling og begrundelse.

Ad 4. Nej, se sagsfremstilling og begrundelse.

Ad 5. Ja, se sagsfremstilling og begrundelse.

Styrelsens indstilling og begrundelse:

For så vidt angår spørgsmål 1 og 2 bemærkede styrelsen, at i medfør af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, er de af denne bestemmelse omfattede foreninger skattepligtige af indtægt ved erhvervsmæssig virksomhed samt fortjeneste eller tab ved afhændelse, afståelse eller opgivelse af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til den erhvervsmæssig virksomhed.

Overskud som sådanne foreninger indvinder ved leverancer til medlemmer betragtes ikke som en erhvervsmæssig indtægt, jf. selskabsskattelovens § 1, stk. 5. Udlejning af lejligheder til ikke-medlemmer betragtes derimod som erhvervsmæssige virksomhed. Dette gælder såvel udlejning af beboelses- som af erhvervslejemål.

Af selskabsskattelovens § 5, stk. 6, jf. stk. 4, fremgår, at foreninger m.v. omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, som helt eller delvis ophører med at drive erhvervsmæssig virksomhed, skattemæssigt stilles som ved ophør af virksomhed og salg til handelsværdi af de aktiver og passiver, der er i behold hos foreningen m.v. på tidspunktet for ophøret af den erhvervsmæssige virksomhed.

Der foreligger ikke delvist ophør, blot fordi en tidligere aftager melder sig ind i foreningen, således at den hidtidige erhvervsmæssige omsætning med vedkommende glider ud af foreningens erhvervsmæssige indkomst, jf. herved J.O. Engholm Jacobsen, Selskabsskatteloven med kommentarer (1997), side 166. Landsskatteretten har endvidere i kendelserne i SKM2002.39.LSR og SKM2002.40.LSR , fastslået, at en ændret anvendelse af lejligheder i en andelsboligforening, således at disse overgår fra at være udlejet til ikke-medlemmer til i stedet at benyttes af medlemmer på andelsbasis, ikke medfører, at der foreligger helt eller delvist ophør af erhvervsvirksomhed så længe udlejning af lejligheder til andre ikke-medlemmer herved ikke er ophørt, jf. selskabsskattelovens § 5, stk. 6.

Told- og Skattestyrelsen finder derfor ikke, at der skal ske ophørsbeskatning af foreningen, så længe der fortsat sker udlejning til ikke-medlemmer. Ophørsbeskatning skal først gennemføres på tidspunktet, hvor andelsboligforeningens sidst tilbageblevne udlejede lejlighed overgår til anvendelse af et medlem på andelsbasis. Det har i den forbindelse ingen betydning om lejlighederne, der udlejes til ikke-medlemmer anvendes til beboelse eller erhverv.

For så vidt angår spørgsmål 3, måtte selskabsskattelovens § 5, stk. 6, efter styrelsens opfattelse fortolkes således, at delvist ophør af erhvervsvirksomhed foreligger, når én af virksomhedens aktiviteter ophører. Det var således styrelsens opfattelse, at en andelsboligforening vil kunne drive flere forskellige erhvervsmæssige aktiviteter, der hver især i relation til ophørsbeskatning vil udgøre en virksomhed. Eksempelvis vil en forenings virksomhed bestående i udlejning af (dele af) den faste ejendom, kunne betragtes som én virksomhedsaktivitet, mens indtjening fra salg af andre skattepligtige ydelser uden forbindelse med den faste ejendom vil kunne betragtes som en anden og selvstændig erhvervsmæssig aktivitet.

Styrelsen fandt derfor, at eventuel udlejning af reklameplads på ejendommen er i sådan direkte forbindelse med den faste ejendom, at den ejendomsrelaterede erhvervsaktivitet fortsætter, selvom den sidstudlejede lejlighed overgår til benyttelse på andelsbasis. Styrelsen finder på den anden side, at eventuel indtjening fra anden aktivitet, såsom salg af andre skattepligtige ydelser uden forbindelse med den faste ejendom, ikke indvirker på, at den erhvervsmæssige udlejningsaktivitet ophører ved den sidst udlejede lejligheds overgang til benyttelse på andelsbasis af et medlem af foreningen.

Det blev derfor indstillet, at der vil skulle ske ophørsbeskatning af udlejningsaktiviteten i forbindelse med den sidste lejligheds overgang til benyttelse på andelsbasis af et medlem af foreningen, uanset at foreningen måtte have øvrige erhvervsmæssige indtægter, der ikke er knyttet til udlejning af den faste ejendom. Foreningen vil for så vidt angår sidstnævnte indtægter fortsat være skattepligtig i medfør af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6.

For så vidt angår opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance (spørgsmål 4-5), bemærkede styrelsen, at det afgørelser fra Landsskatteretten, bl.a. den offentliggjorte SKM2002.39.LSR, følger at ophørsbeskatning af en andelsforening skal ske efter principperne i ejendomsavancebeskatningsloven, således at den skattepligtige avance opgøres som en forholdsmæssig andel af den efter ejendomsavancebeskatningsloven beregnede avance svarende til forholdet mellem den erhvervsmæssige anvendelse og den ikke-erhvervsmæssige anvendelse af den faste ejendom.

Som følge heraf, er det den samlede ejendoms handelsværdi ved helt eller delvis ophør af foreningens erhvervsmæssige virksomhed, der skal lægges til grund ved avanceopgørelsen.

Ligningsrådet tiltrådte styrelsens indstilling.