Dokumentets metadata

Grundværdi - havnearealer - vurderingsprincip

Nogle Københavns Havn A/S tilhørende ejendomme var i kommuneplanen udlagt til henholdsvis blandet erhverv, industri, boliger og serviceerhverv. Grundværdien var ved vurderingen pr. 1. januar 1992 ansat under hensyn hertil og uden hensyntagen til, at ejendommene i henhold til lejekontrakter, der i forskelligt omfang indeholdt vilkår om uopsigelighed, blev anvendt til havnerelateret virksomhed.Sagsøgeren fik ikke medhold i, at der ved grundværdiansættelsen skulle tages hensyn til ejendommenes faktiske anvendelse. Ansættelserne indebar hverken et brud på et lighedsprincip eller en ubegrundet ændring af praksis i forhold til tidligere ansættelser.

Parter

Københavns Havn A/S
(advokat Morten Skjønnemand)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Biintervenient

Den Danske Presses Fællesindkøbs-Forening
(advokat Christian Sinding).

Under denne sag, der er anlagt den 9. oktober 1998, har sagsøgeren, Københavns Havn, der nu er omdannet til et aktieselskab, over for sagsøgte, Skatteministeriet, endeligt nedlagt følgende påstande:

1. Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den 19. alm. vurdering pr. 1. januar 1992 for ejendommen matr. nr. 369 Kgs. Enghave, beliggende Sluseholmen 15, skal nedsættes fra 12.383.200 kr. til 4.643.700 kr.
   
   
2. Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den 19. alm. vurdering pr. 1. januar 1992 for ejendommen matr. nr. 418 Kgs. Enghave, beliggende Støberigade 15, skal nedsættes fra 8.522.400 kr. til 3.025.494 kr.
   
   
3. Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den 19. alm. vurdering pr. 1. januar 1992 for ejendommen matr. nr. 420 Kgs. Enghave, beliggende Alliancevej 5, skal nedsættes fra 3.383.200 kr. til 1.268.700 kr.
   
   
4. Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den 19. alm. vurdering pr. 1. januar 1992 for ejendommen matr. nr. 1518 Udenbys Vester, beliggende Tømmergravsgade 13, skal nedsættes fra 1.387.800 kr. til 400.920 kr.
   
   
5. Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den 19. alm. vurdering pr. 1. januar 1992 for ejendommen matr. nr. 118 Eksercerpladsen, beliggende Islands Brygge 54, skal nedsættes fra 4.293.600 kr. til 1.801.500 kr.
   
   
6. Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den 19. alm. vurdering pr. i. januar 1992 for ejendommen matr. nr. 410 Christianshavn, beliggende Christiansholms Ø, skal nedsættes fra 31.477.100 kr. til 5.925.600 kr.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har principalt påstået frifindelse, subsidiært hjemvisning til vurderingsmyndighederne til fornyet ansættelse af grundværdien for de af sagen omhandlede ejendomme pr. 1. januar 1992.

Sagen drejer sig om, hvorvidt det har været berettiget, at vurderingsmyndighederne ved den 19. almindelige vurdering af de i sagen omhandlede 6 ejendomme har lagt vægt på ejendommenes status efter kommuneplanen for området, eller om myndighederne i stedet burde have lagt vægt på ejendommenes faktiske anvendelse.

Sagens omstændigheder er følgende:

Ved kendelse af 24. februar 1981 bestemte Landsskatteretten, at grundværdien for sagsøgerens havnearealer, der var udlejet til egentlige havneformål, ved den 15. almindelige vurdering skulle ansættes til den årlige arealleje på vurderingstidspunktet den 1. april 1973 multipliceret med 12. Det såkaldte faktorprincip blev herved anvendt med ansættelsen af grundværdien for sagsøgerens ejendomme, idet der ikke fandtes grundlag for at ansætte disse arealer efter andre principper end det, der anvendes for tilsvarende arealer i provinshavnene.

Ved kommuneplan, bekendtgjort 3. november 1989, fastlagde Københavns Magistrat anvendelsen af blandt andet de omhandlede 6 grunde, idet området, hvor ejendommene Sluseholmen 15, Støberigade 15 og Alliancevej 5 er placeret, blev udlagt til blandet erhverv, og området, hvor ejendommene Tømmergravsgade 13 og Islands Brygge 54 er placeret, blev udlagt som industriområde, mens området på Christiansholms Ø blev udlagt til boliger og serviceerhverv.

De omhandlede 6 ejendomme er alle beliggende i Sydhavnen og er udlejet på ensartede vilkår.

Lejerne er således efter lejekontrakterne ikke berettigede til at anvende det lejede til andet end det i lejekontrakten angivne formål af havnerelateret karakter.

Endvidere indeholder lejekontakterne vilkår om uopsigelighed fra sagsøgerens side i forskelligt omfang, om at lejeren betaler de skatter og afgifter, som påhviler ejendom men, om at bygninger, fundamenter, ledningsanlæg og andre faste indretninger skal fjernes fra grunden ved lejemålets ophør samt om lejeregulering hvert fjerde eller femte år.

Landsskatteretten fastsatte ved 6 kendelser af 29. september 1997 grundværdien af ejendommene ved den 19. almindelige vurdering til henholdsvis til 12.383.200 kr., 8.522.400 kr., 3.383.200 kr., 1.387.800 kr., 4.293.600 kr. og 31.477.100 kr. Grundværdierne fastsattes herved efter den skønnede etagemeterpris på vurderingstidspunktet pr. 1. januar 1992 for ejendomme udlagt til henholdsvis blandet erhverv, industri og boliger og serviceerhverv. Det såkaldte etagemeterprincip blev herved anvendt, og som begrundelse for de 6 kendelser anførtes følgende:

"Landsskatteretten bemærker, at grundværdien ifølge vurderingslovens § 13, stk. 1, jf. § 3, skal ansættes til grundens handelsværdi på vurderingstidspunktet den 1. januar 1992 i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen af grundværdien skal der endvidere, i medfør af § 13, stk. 2 og 3, tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter samt til privatretlige servitutter, der er pålagt en ejendom eller et grundareal til fordel for en anden ejendom eller et areal under en anden ejendom. I øvrigt skal der bortses fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter.

Det må derfor lægges til grund, at betingelserne, herunder den aftalte leje, i de vedrørende grunden eksisterende lejekontrakter f.s.v. angår ansættelsen af grundværdien, må betragtes som forpligtelser af privatretlig karakter, hvilke der skal bortses fra ved vurderingen.

Endvidere bemærkes, at vurderingen i overensstemmelse med principperne i vurderingslovens § 1 ikke er foretaget med udgangspunkt i en tidligere vurdering, men efter en fornyet undersøgelse og selvstændig bedømmelse til opfyldelse af vurderingslovens forskrift om ansættelse af grundens værdi i handel og vandel på vurderingstidspunktet.

.....

Landsskatteretten finder .... at kunne lægge til grund, at der siden rettens kendelse fra 1981 er vedtaget en kommuneplan, der i sammenhæng med evt. foreliggende lokalplaner er det retlige grundlag for de vurderinger, der skal foretages i henhold til vurderingslovens regler pr. 1. januar 1992.

Endvidere må der tages udgangspunkt i, at Københavns Havnevæsens afhændelse af grundarealer ifølge lov nr. 109 af 29. april 1913, der var gældende på vurderingstidspunktet den 1. januar 1992, kræver ministeriel godkendelse. Denne for Københavns Havn gældende retlige regulering må efter Landsskatterettens opfattelse anses som en "byrde af offentligretlig karakter" i vurderingslovens § 13, stk. 2's forstand. Denne begrænsning har imidlertid ikke efter de for Landsskatteretten forelagt oplysninger i form af skyldrådets salgs- og prisundersøgelser forhindret, at Københavns Havnevæsen forud for vurderingstidspunktet har kunnet afhænde arealer i fri handel til de bedst opnåelige salgspriser.

Det således foreliggende krav om ministeriel godkendelse er derfor efter Landsskatterettens opfattelse ikke af en sådan omsætningsbegrænsende karakter, at der ved værdiansættelsen af arealer udlagt til andet end havneformål, ikke skulle kunne tages udgangspunkt i de handelspriser for tilsvarende planretligt udlagte ejendomme, der fremgår af skyldrådets prisundersøgelser."

Landsskatteretten har den 10. juli 1998 fastholdt afgørelserne.

Forklaringer

JH har som vidne forklaret, at sagsøgeren fremsatte en række ændringsforslag til kommuneplanforslagets indhold. For så vidt angik Sydhavnen ønskede sagsøgeren, at de områder, hvor der stadig var havnerelateret virksomhed, fortsat skulle udlægges til sådan virksomhed. Københavns Kommune udlagde imidlertid arealerne anderledes. Realiseringen af kommuneplanen kan dog ske sideløbende med havnerelateret virksomhed, idet eksisterende virksomheder lovligt kan fortsætte hermed. I 1992 har sagsøgeren indgået aftale med Københavns kommune om, at kommunen i 2012 overtager Knippelsbro, og kommunen vil til den tid kunne ophøre med at åbne broen for godstransport til Sydhavnen. Frem til 2012 må investorerne således afvikle den del af deres virksomhed, der kræver sejlads til Sydhavnen. De arealer, som sagsøgeren kan tilbyde som erstatning, er ikke helt så gode som arealerne i Sydhavnen. Københavns Havn har ikke nogen særlig konkurrence fra andre havne. Københavns Roklub betaler en meget lav leje på 13 kr. pr. m2 for ejendommen Tømmergravsgade 13, idet sagsøgeren også skal tilgodese rekreative formål.

Procedure

Sagsøgeren har til støtte for de nedlagte påstande gjort gældende, at der ved fastsættelsen af grundværdien for ejendomme udlagt til havneformål følges et faktorprincip, og at dette princip bør anvendes for de omhandlede 6 ejendomme, uanset hvordan disse er klassificeret efter kommuneplanen, idet ejendommene anvendes til havnerelateret virksomhed. Ved anvendelsen af faktorprincippet kan passende benyttes faktor 12. Sagsøgeren er såvel kontraktligt som offentligretligt forpligtet til at stille arealer til rådighed for havnerelaterede virksomheder, og den nuværende brug af de omhandlede ejendomme til udlejning til havnerelaterede virksomheder til den lejesats, der er gældende for denne type virksomheder, er en i vurderingsmæssig sammenhæng god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1. Princippet i vurderingslovens 11 må desuden kunne finde anvendelse.

Fastsættelsen af de omhandlede grundværdier indebærer et brud på et lighedsprincip i forhold til lejerne i Københavns Havn, idet i øvrigt sammenlignelige lejere beskæftiget med havnerelateret virksomhed på grund af overvæltning af ejendomsskatter på lejer stilles afgørende forskelligt alt efter ejendommens (i forhold til sagsøgeren og lejer) tilfældige, ændrede status i henhold til kommuneplanen. Denne forskelsbehandling af lejerne er konkurrenceforvridende, og såvel sagsøgeren som lejerne havde indrettet sig på det hidtil fulgte faktorprincip. Overgangen til etagemeterprincippet indebærer også i forhold til sagsøgeren et brud på et lighedsprincip, idet sagsøgeren dermed i sin administration og drift af sine arealer stilles væsentligt anderledes end provinshavnene, og Landsskatterettens kendelser udgør en ubegrundet ændring af praksis i forhold til rettens kendelse af 24. februar 1981, hvorefter princippet om værdiansættelse ud fra et faktorprincip blev stadfæstet, grundet et behov for ligestilling af Københavns Havn og provinshavnene.

De fastsatte grundværdier svarer i øvrigt ikke til de pågældende ejendommes handelsværdi, og kommuneplanens ændring af klassifikationen af de omhandlede ejendomme har ikke haft nogen konkret baggrund, idet de faktiske og juridiske forhold vedrørende ejendommene var uforandrede op til kommuneplanens vedtagelse og - i henhold til bestående kontraktforhold - vil forblive uforandrede i mange år ud i fremtiden.

Den Danske Presses Fællesindkøbs-Forening, der har et lejemål i den omhandlede ejendom på Christiansholms Ø, har som biintervenient udtalt sig til støtte for navnlig sagsøgerens påstand nr. 6. Foreningen har herved anført, at den må imødese en meget betydelig udgiftsstigning, såfremt Landsskatterettens afgørelse vedrørende ejendommen på Christiansholms Ø opretholdes. Herudover har foreningen henvist til, at der i lejeaftalen med sagsøgeren er aftalt uopsigelighed fra sagsøgerens side frem til 2017, og at bestemmelsen i vurderingslovens § 13, stk. 3, ikke betyder, at der nødvendigvis skal bortses fra denne privatretlige forpligtelse for sagsøgeren.

Sagsøgte har til støtte for frifindelsespåstanden gjort gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte det af Landsskatteretten udøvede skøn over grundværdien af de omhandlede ejendomme. Grundværdiansættelsen er hverken foretaget på et mangelfuldt eller fejlagtigt grundlag.

Det følger af vurderingslovens § 13, stk. 1, jf. §§ 6 og 16, at grundværdien skal ansættes på grundlag af grundens kontantværdi i fri handel i ubebygget stand og under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Det er uden betydning for grundværdiansættelsen, hvorledes grundarealet faktisk benyttes. I henhold til vurderingslovens § 13, stk. 2, skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, hvorimod der efter § 13, stk. 3, ikke skal eller kan tages hensyn til rettigheder eller forpligtelser af privatretlig karakter. Kommuneplanens bestemmelser om ejendommenes anvendelsesmuligheder er sådanne rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, som vurderingsmyndighederne er forpligtet til at lægge til grund for deres ansættelse. Landsskatteretten har derfor med rette ansat grundværdien for de omhandlede ejendomme på grundlag af kommuneplanens bestemmelser for ejendommenes anvendelsesmuligheder, og det er ikke påvist, at der i øvrigt er rettigheder eller byrder af offentligretlig karakter, som der skal tages hensyn til ved grundværdiansættelsen. De indgåede lejeaftaler er rettigheder eller forpligtelser af privatretlig karakter, som vurderingsmyndighederne ikke kan tage hensyn til ved grundværdiansættelsen. Bestemmelsen i vurderingslovens § 11 finder ikke anvendelse ved ansættelsen af grundværdi.

Der er ikke ved de foretagne grundværdiansættelser tilsidesat lighedsprincipper, og der er heller ikke sket en uberettiget ændring af vurderingsprincip eller en ubegrundet ændring af praksis. Forholdene på vurderingstidspunktet er afgørende, og der er siden Landsskatterettens kendelse af 24. februar 1981 sket en ændring i de planlægningsmæssige forhold for grundarealerne. I øvrigt indeholder vurderingsloven ikke regler om, hvilken metode der kan anvendes ved vurderingen.

Der er intet grundlag er for at fastslå, at den skønsmargen, der tilkommer vurderingsmyndighederne i sager af den foreliggende karakter, er overskredet. Sagsøgeren har herved ikke godtgjort, at grundarealernes værdi i handel og vandel afviger fra den ansatte.

Til støtte for den subsidiære påstand har sagsøgte gjort gældende, at domstolene i praksis ikke giver sig af med at udøve værdiskøn. Såfremt landsretten finder grundlag for at tilsidesætte de af Landsskatteretten trufne afgørelser, må sagerne derfor hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndighederne.

Landsretten skal udtale

Grundværdien af de omhandlede ejendomme ansættes under hensyn til grundenes beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1. Efter lovens § 13, stk. 3, bortses der fra forpligtelser af privatretlig karakter. Landsretten finder det herefter ikke godtgjort, at Landsskatteretten ved de 6 kendelser af 29. september 1997 har undladt at tage hensyn til forpligtelser, som skulle tages i betragtning ved grundværdiansættelsen for de omhandlede ejendomme.

Idet det af sagsøgeren og biintervenienten i øvrigt anførte ikke kan føre til andet resultat, tages sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.

T h i k e n d e s f o r r e t

Skatteministeriet frifindes.

Inden 14 dage skal Københavns Havn til Skatteministeriet betale 45.000 kr. i sagsomkostninger.

Den Danske Presses Fællesindkøbs-Forening skal ikke betale sagsomkostninger til nogen af parterne.