Dokumentets metadata

Andelsboligforenings salg af loftetage var delafståelse

Skatterådet har meddelt, at en andelsboligforenings salg af ejendommens loftsetage er at betragte som en delafståelse af ejendommen, idet der ikke sondres mellem vertikal og horisontal afståelse. Da ejendommen har været og rent faktisk anvendes erhvervsmæssig vil en forholdsmæssig del af avancen skulle beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. At den del af ejendommen, som afhændes, ikke anvendes erhvervsmæssigt, er uden betydning for beskatningen.

En andelsboligforening forespurgte Skatterådet om, hvorvidt et salg af ejendommens rå loftsetage ville udløse nogen form for beskatning.

Skatterådet meddelte, at i det omfang loftetagen ikke var udstykket (selvstændigt matrikuleret) på tidspunktet for afhændelsen, var det rådets opfattelse, at salget må anses for en delafståelse af ejendommen, idet det må antages at være uden betydning om frasalget sker af en vertikal eller en horisontal del af ejendommen.

Da andelsboligforeningen påtænkte, at sælge en del af ejendommen, ville der som udgangspunkt skulle foretages en avanceopgørelse efter ejendomsavancebeskatningslovens almindelige regler, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

Andelsboligforeninger er subjektivt skattepligtige efter selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6.

Foreninger, som er skattepligtige i henhold til selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, beskattes udelukkende af de indtægter, som kan henføres til andelsboligforeningens erhvervsmæssige virksomhed.

Hvad der i relation til foreninger m.v. omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, skal anses for erhvervsmæssig virksomhed, er fastsat i samme lovs § 1, stk. 4, hvorefter indtægt ved næringsvirksomhed eller anden forretningsvirksomhed, herunder indtægt ved drift, udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom anses for erhvervsmæssig indkomst.

Overskud som foreninger omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6 indvinder ved leverancer til deres medlemmer, betragtes ikke som indvundet ved erhvervsmæssig virksomhed, jf. selskabsskattelovens § 1, stk. 5. Begrebet leverancer skal forstås i vid betydning, idet også indtægter ved udlejningsaktivitet udelades ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Udlejning til andelsboligforeningens medlemmer skal derfor ikke medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Når en andelsboligforeningen udlejer dele af ejendommen til ikke-medlemmer, såvel udlejning af beboelses- som erhvervslejemål, er der derimod tale om erhvervsmæssig virksomhed i skatteretlig forstand. Den ejendom, der afkaster de erhvervsmæssige indtægter, må som følge heraf nødvendigvis anses som et erhvervsmæssigt formuegode.

Sælger en forening en ejendom eller en del heraf, vil foreningen som udgangspunkt blive beskattet af en eventuel værdistigning.

Det fremgår imidlertid udtrykkeligt af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, 2. punkt, at andelsboligforeninger alene er skattepligtige ved salg af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til foreningens erhvervsmæssige virksomhed. I bemærkningerne til loven præciseres det, at der med denne ordlyd foreslås, at skattepligten fastholdes, selvom formuegodet på salgstidspunkt ikke anvendes erhvervsmæssig.

Når en forening omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6 sælger den af foreningen ejede ejendom eller dele heraf, er det afgørende ved vurderingen af, hvorvidt avancen skal beskattes hos andelsforeningen, om ejendommen eller dele heraf har været udlejet til/ anvendt af ikke-medlemmer af foreningen.

I henhold til repræsentantens skrivelser udlejes ejendommen til erhvervslejere, ordinære lejere og ligesom dele af ejendommen stilles til rådighed for foreningens medlemmer.

Da ejendommen har været stillet til rådighed for ikke-andelshavere skal en forholdsmæssig del af avancen ved delsalget af ejendommen medregnes, jf. også SKM2005.41.LSR .

At den del af ejendommen, som fysisk sælges, ikke længere anvendes erhvervsmæssigt er således uden betydning ved vurderingen af, hvorvidt avancen er skattepligtig for andelsboligforeningen.

Andelsboligforeningen skulle beskattes af en forholdsmæssig andel af avancen opgjort efter ejendomsavancebeskatningsloven, svarende til forholdet mellem den erhvervsmæssige anvendelse og den ikke erhvervsmæssige anvendelse af den samlede ejendom.