Dokumentets metadata

Ejendomsavance - parcelhusreglen - opdeling i ejerlejligheder - beboelse i ejerperiode

Sagsøgeren solgte stue og 1. sal, der var særskilt matrikuleret som lejligheder i en villa. Sagsøgeren havde alene været tilmeldt lejligheden på 1. salen i folkeregisteret i ejerperioden.Lejligheden i stueetagen havde bortset fra en kort periode været udlejet i hele sagsøgerens ejertid. Landsretten fandt det ikke godtgjort, at stuelejligheden havde tjent til bolig for ham, hvorfor ministeriet blev frifundet

Parter

A
(advokat Sten Sørensen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Martin Henrichsen).

Afsagt af landsdommerne

Lyngesen, K. Wiingaard og Henning Larsen (kst.)

Under denne sag, der er anlagt den 23. januar 2003, har sagsøgeren, A, nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at fortjenesten ved sagsøgerens salg af ejerlejlighed ..., stuen, i 1999 på 841.736 kr. ikke er skattepligtig.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse.

Den 24. oktober 2002 afsagde Landsskatteretten følgende kendelse

"...

Klagen vedrører opgørelsen af indkomsten på følgende punkt

Indkomståret 1999
Kapitalindkomst
Fortjeneste ved salg af ejerlejligheden ..., stuen, anset for skattepligtig i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1.	841.736 kr.

Der fremgår af sagen, at klageren ved skøde af 30. marts 1992 købte ejerlejligheden beliggende ..., 1. sal, med overtagelsesdato 1. juni 1992 for en kontant købesum på 993.520 kr. Ejendomsværdien udgjorde 1.370.000 kr. pr. 1. januar 1992 og 2.600.000 kr. pr. 1. januar 1999.

Klageren købte ved skøde af 17. juli 1994 ejerlejligheden beliggende ..., stuen, med overtagelsesdato 1. august 1994 for en kontant købesum på 879.616 kr. Ejendomsværdien udgjorde 740.000 kr. pr. 1. januar 1994 og 1.850.000 kr. pr. 1. januar 1999.

Ved købsaftaler af 1. juni 1999 solgte klageren begge ejerlejligheder til samme køber med overtagelsesdato 1. oktober 1999. Lejligheden på 1. salen blev solgt for en kontant salgssum på 2.800.000 kr., og lejligheden i stueetagen blev solgt for en kontant salgssum på 1.900.000 kr.

Klageren har selv beboet lejligheden på 1. sal, mens lejligheden i stueetagen i hele klagerens ejertid har været udlejet. Klageren har i hele ejertiden behandlet stuelejligheden som en udlejningsejendom.

Ejendommen ..., blev i 1982 opdelt i 2 selvstændige ejerlejligheder med hver sit ejerlejlighedsnummer. Ejerlejlighed nr. 1 med et areal på 185 m² er beliggende ..., stuen, og ejerlejlighed nr. 2 med et areal på 303 m² er beliggende ..., 1. sal. Ejendommen er en villa med et beboet areal på i alt 353 m², fordelt således mellem stuelejligheden og lejligheden på 1. sal.:

1. sal	232 m2 beboelse (13 m2 trappe + 130 m2 beboelse på 1. sal + 89 m2 loftslokale på 2. sal) + 29 m2 loftsrum på 3. sal + 42 m2 garage. I alt 303 m2.
Stuen	121 m2 beboelse + 64 m2 anneks. I alt 185 m2.

Ejendommens samlede grundareal udgør 1.740 m², men grunden kan i henhold til erklæring fra kommunen ikke udstykkes.

Skatteankenævnet har på baggrund af en opgørelse fra klagerens revisor opgjort fortjenesten således:

Anskaffelsessum
Kontantværdi	879.617 kr.
Stempel skøde	5.978 kr.
Årligt tillæg, 5 år af 10.000 kr.	50.000 kr.
Reguleret anskaffelsessum	935.595 kr.
Afståelsessum
Kontantværdi	1.900.000 kr.
Salær m.m.	7.887 kr.
	1.892.113 kr.
Avance	956.518 kr.
Ejertidsnedslag 1997 - 1999, 3 år á 5%	- 143.478 kr.
Reduktion af ejertidsnedslag, 3%	28.696 kr.
Skattepligtig avance		841.736 kr.

Som begrundelse for afgørelsen har skatteankenævnet bl.a. anført, at fortjeneste, opgjort efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, ved salg af stuelejligheden på ... er skattepligtig, allerede fordi klageren ikke opfylder betingelserne for skattefri afståelse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Det forhold, at klageren har beboet lejligheden på 1. sal i samme hus, ændrer ikke afgørelsen, da han ikke selv har beboet stuelejligheden i ejertiden. Beboelseskravet er derfor ikke opfyldt. Huset er ikke et tofamilieshus, da der foreligger selvstændige vurderinger på lejlighederne. At begge lejligheder sælges samme dag til samme køber ændrer ikke på, at der er tale om 2 selvstændige lejligheder, hvor der er opgjort selvstændig salgssum for hver lejlighed. Der er herved henvist til Ligningsvejledningen afsnit E.J.1.6 samt Østre Landsrets dom af 11. marts 1999, offentliggjort i TfS 1999.318.

Klageren har nedlagt påstand om, at fortjeneste ved salg af ejendommen ..., stuen, ikke er skattepligtig, og at kapitalindkomsten derfor nedsættes med 841.736 kr.

Til støtte for påstanden har klageren bl.a. anført, at han i næsten ti år har ejet ejendommen ..., der er i flere plan, og som er opdelt i to ejerlejligheder. Det er urimeligt at beskatte fortjenesten, fordi ejendommen er opdelt i to ejerlejligheder og derfor ikke længere har status af et tofamilieshus. Ejendomsavancebeskatningsloven er endvidere uretfærdig og uforståelig og har utilsigtede virkninger. Der er herved henvist til "Anke over afgørelse truffet af Skatteankenævnet i sag nr. ...".

Landsskatterettens bemærkninger

Fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. lovens § 1, stk. 1.

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal dog ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Ejendommen ..., blev i 1982 opdelt i 2 selvstændige ejerlejligheder med hver sit ejerlejlighedsnummer. Ejerlejlighed nr. 1 med et areal på 185 m² er beliggende ..., stuen, og ejerlejlighed nr. 2 med et areal på 303 m² er beliggende ..., 1. sal. Lejlighederne blev både købt og solgt af klageren som 2 selvstændige ejerlejligheder.

Da ejerlejlighed nr. 1 beliggende ..., stuen, er en selvstændig fast ejendom, og da denne ejendom ubestridt ikke har tjent til bolig for klageren i en del af eller i hele ejerperioden, finder retten herefter, at fortjenesten er skattepligtig i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1. Fortjenesten skal medregnes ved opgørelsen af kapitalindkomsten, jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 16.

Idet klageren ikke har bestridt den talmæssige opgørelse af den skattepligtige avance, stadfæstes den påklagede ansættelse for indkomståret 1999

..."

Det fremgår af en udskrift af Det Centrale Person Register, at stuelejligheden i tiden fra 1. august 1994 til 9. januar 1995 og igen fra den 1. marts 1995 har været beboet af andre personer.

Af samme register fremgår det, at sagsøgeren har beboet 1. salslejligheden fra 1. juli 1992 til 15. oktober 1999.

Forklaringer

Sagsøgeren har forklaret, at han overtog lejligheden på 1. sal i ejendommen i 1992 og flyttede ind. Et par år efter tilkøbte han stuelejligheden. Han regnede med at bo i hele huset, når der blev råd. Han lejede stuelejligheden ud i 1994-1995. Han har et barn, født august 1994, sammen med VK. De boede sammen i nogle måneder omkring årsskiftet 1994/95. De beboede hele huset. Da hun flyttede, lejede han stuelejligheden ud igen. Det fremgår ikke af CPR, at VK boede i huset. Hun havde en lejlighed på .... Hvis hun flyttede fra folkeregisteradressen i ..., ville hendes udlejer -G1 - opsige hende. Når Folkeregisteret angiver, at hun ikke har været tilknyttet adressen i ..., må det være rigtigt. Han solgte senere ejendommen, og det var meningen, at køberne skulle bebo hele ejendommen. Køberne forlangte stuelejligheden ryddet inden overtagelsen. Han havde problemer med at få lejeren i stuelejemålet ud. Det endte med, at han betalte lejeren for at flytte. Det er ikke ham, der har afgivet oplysninger til Landsskatteretten, hvorefter han i hele ejertiden behandlede stuelejligheden som en udlejningsejendom. Hans tidligere advokat har udarbejdet processkrifter i sagen blandt andet med oplysninger om hans bopælsforhold, uden at processkrifterne er forelagt ham til godkendelse. Revisoren har i et brev af 30. november 2000 oplyst, at stuen var udlejet; det er en oplysning, som han ikke har godkendt.

Procedure

Sagsøgeren har gjort gældende, at ejerlejligheden i januar og februar 1995 tjente til bolig for ham og/eller hans husstand, således at fortjenesten ikke er skattepligtig, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Sagsøgte har gjort gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort reelt at have anvendt ejerlejligheden til egen beboelse i ejertidsperioden fra 12. juli 1994 indtil salget den 1. juli 1999.

Landsrettens bemærkninger

Sagsøgeren har ikke på noget tidspunkt i sin ejertid - og således heller ikke i månederne januar og februar 1995 - været tilmeldt som boende i stuelejligheden.

Da sagsøgeren herefter og efter det i øvrigt i sagen oplyste ikke har godtgjort, at den pågældende ejerlejlighed har tjent som bolig for ham, tages frifindelsespåstanden til følge.

Med sagens omkostninger forholdes som nedenfor bestemt. Der er taget hensyn til udgifter til advokatbistand og en afholdt omkostning til materialesamling på 850 kr. Det bemærkes, at hovedforhandlingen i sagen uden sagsøgtes fejl har været omberammet flere gange med kort varsel.

T h i k e n d e s f o r r e t

Skatteministeriet frifindes.

I sagsomkostninger skal sagsøgeren, A, betale 60.000 kr.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

Det idømte skal betales inden 14 dage.