Dokumentets metadata

Salg af ejerlejlighed - ikke fritaget for beskatning

Skatterådet fandt ikke, at en ejerlejlighed kunne sælges skattefrit, idet ejerens egne dispositioner vedrørende ejerlejligheden medførte, at det ikke med sikkerhed kunne fastslås, hvorvidt ejerlejligheden havde tjent til bolig for lejlighedens ejer.

Kan A sælge sin ejerlejlighed beliggende B skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, når han har beboet lejligheden i større dele af perioden siden april 2003, og derved benyttet lejligheden til beboelse, men ikke har været registreret i folkeregisteret med ejerlejligheden?

Svar

Nej. Se sagsfremstilling og begrundelse.

Ifølge SKATs oplysninger ejer forespørgeren følgende ejendomme:

1. ejerbolig, beliggende B, købt den 18. februar 2003, til en kontantkøbesum på 2.350.000 kr.,
2. ubebygget areal i sommerhusområdet, beliggende C, købt den 24. april 2005, til en kontantkøbesum på 2.095.000 kr., samt
3. ejerbolig, beliggende D, købt den 14. marts 2006, til en kontantkøbesum på 4.550.000 kr.

Dernæst fremgår det af SKATs oplysninger, at forespørgeren i perioden fra 19. januar 1994 til 30. november 2002 har været tilmeldt adressen F og fra 1. december 2002 til 3. november 2006 adressen G.

Fra den 4. november 2006 er forespørgeren tilmeldt folkeregisteradressen D. Forespørgeren har således på intet tidspunkt haft folkeregisteradresse på B.

For så vidt angår forespørgerens boligforhold har repræsentanten i sit brev af 10. oktober 2006 anført, at forespørgeren har boet på adressen G. Frem til juni 2002 boede forespørgeren sammen med sin daværende hustru på F, men i forbindelse med ægteparrets separation flyttede forespørgeren midlertidigt ind hos en ven på adressen G. Opholdet på G var begrundet i forespørgerens behov for hjælp og støtte fra en ven i denne svære periode.

Mens forespørgeren beboede G søgte han efter et nyt sted at bo og erhververede i 2003 lejligheden på B, hvortil han flyttede i april 2003.

Ifølge repræsentanten har forespørgeren i april 2003 opgivet enhver praktisk tilknytning til adressen på G, men undlod blot at flytte folkeregisteradresse.

Repræsentanten har dernæst oplyst, at forespørgeren ikke har en bolig til rådighed i G, da hele ejendommen på G benyttes af ejendommens ejere.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Repræsentanten er af den opfattelse, at ejerlejligheden, hvor der ikke foreligger bopælspligt, falder ind under ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, hvori der står: "fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke".

Årsagen til, at ovennævnte ejerlejlighed ved et salg bør have hjemmel i ovennævnte bestemmelse er, at A har anvendt ejendommen til beboelse i en del af den periode, hvori A har ejet ejendommen. Som dokumentation for, at ejendommen har været anvendt til beboelse i dele af perioden fra april 2003 til dags dato, har repræsentanten vedlagt kopi af ejendommens indboforsikring, kopi af forbrugsafregninger for vand, varme og el, samt kopi af regning fra TDC vedr. kabel TV.

Repræsentanten har den 15. december 2006 i forbindelse med høring fremsat nedenstående bemærkninger til sagsfremstillingen.

Repræsentanten har ønsket at anføre, at der fra spørgerens side er fremlagt en erklæring i form af e-mail fra genbo H.

SKAT bemærker, at den fremlagte e-mail har følgende indhold:

"Jeg har siden april 2003 haft fast bopæl på adressen J, dvs. ejerlejlighed nr. x (...). Denne lejlighed er beliggende ca. 15 meter fra ejerlejlighed nr. y af samme matrikel, og de to lejligheder er kun adskilt fra hinanden ved et åbent fællesareal.

Det er mit helt bestemte indtryk, at A fra april 2003 tog fast bopæl på sidstnævnte adresse, og at ejerlejlighed nr. y har tjent til bolig for ham, med daglig gang og færden på ejendommen."

Repræsentanten ønsker endvidere, at det anføres, at der fra spørgerens side er fremlagt varmeopgørelse for perioden 1.12.2004 - 30.11.2005, samt afregning fra Københavns Energi for perioderne 1.4.2004 - 16.3.2005 og igen 17.3.2005 - 16.3.2006.

Angående forsikringspolicen fra Codan, udskrevet den 9. januar 2004, har repræsentanten bemærket, at ejendommen forinden har været forsikret ved Tryg, dvs. fra overtagelsesdagen den 1. marts 2003 til januar 2004, hvor der skiftes til Codan Forsikring.

For så vidt angår afsnittet vedrørende faktiske forhold, har repræsentanten ønsket at tilføje, at ejendommen, beliggende D er en sommerhusejendom, erhvervet med overtagelsesdag den 15. maj 2005, samt at ejendommen beliggende C, er erhvervet med overtagelsesdag den 1. maj 2006. Repræsentanten har i den forbindelse nævnt, at den sidste ejendom er overtaget efter anmodningen om bindende svar den 4. april 2006, og tilføjet, at spørger ikke i perioden fra den 18. februar 2003 til indgivelse af anmodning om bindende svar har været ejer af to ejendomme til helårsbrug.

Repræsentanten har dernæst bemærket, at det forhold, at A Holdning ApS har haft domicil på B netop dokumenterer, at spørger har anvendt ejendommen til beboelse, og at denne har tjent som bolig for spørger. Repræsentanten har tilføjet, at det er sædvanligt, at et holdingselskab, der blot besidder kapitalandele, har adresse på ejerens private bopæl.

SKATs indstilling og begrundelse

I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1 skal fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst.

Loven indeholder en undtagelse til denne regel, idet ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, bestemmer, at fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder ikke skal medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke.

Det er således en betingelse for skattefritagelsen, at den pågældende bolig har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele ejerperioden.

Ifølge det oplyste var forespørgeren indtil den 3. november 2006 tilmeldt adressen G. Fra den 4. november 2006 var forespørgeren tilmeldt adressen D. Forespørgeren har således på intet tidspunkt haft folkeregisteradresse på B.

Ifølge SKATs oplysninger har adressen B tjent som domicil for A Holding ApS.

Repræsentanten har under sagens behandling fremlagt kopi af ejendommens indboforsikringer, kopi af forbrugsafregninger for vand, varme og el, samt kopi af regning fra TDC vedr. kabel TV. Det bemærkes, at kopi af forespørgerens betalingsoversigt for januar 2006 fra banken og kopi af forsikringspolice fra Codan begge er forsynet med adresse i G. Det fremhæves, at policen er udskrevet den 9. januar 2004, dvs. ca. 10 måneder efter, at forespørgeren ifølge det oplyste har erhvervet ejendommen i B.

Derfor skal SKAT fremhæve, at forespørgeren ikke blot har beholdt sin folkeregisteradresse G, men ligeledes modtaget korrespondance fra private virksomheder, såsom banken og forsikringsselskabet Codan.

Forespørgeren har således overfor omverdenen tilkendegivet, at han har tilknytning til adresse i G, hvilket har skabt uklarhed om hans boligforhold.

Repræsentanten har oplyst, at forespørgeren har beholdt adresse i G, idet det var hans ønske at beholde lejligheden på B fritaget for bopælspligt.

I den forbindelse bemærker SKAT, at det forhold, at lejligheden er uden bopælspligt influerer på ejendommens pris, og udvider kredsen af potentielle købere, idet lejligheder uden bopælspligt eksempelvis kan sælges til personer uden skattepligt til Danmark.

Ved at undlade at tilmelde sig folkeregisteradressen på B, ved at anvende adressen som domicil for A Holding ApS, og beholde korrespondanceadresse i G, har forespørgeren imidlertid skabt en usikkerhed om, hvorvidt lejligheden blev anvendt til bolig for forespørgeren.

Bevarelse af folkeregisteradresse i G har desuden bragt forespørger i konflikt med folkeregisterloven, og det kan heller ikke udelukkes, at forespørgeren ikke har levet op til reglerne i skattekontrolloven, idet det kan være tale om afgivelse af ukorrekte oplysninger til brug for afgørelser om skatteansættelse eller skatteberegning.

SKAT må således konstatere, at forespørgeren for at bevare ejendommens værdi har accepteret at løbe en risiko for at overtræde forskrifter i folkeregisterloven og skattekontorloven.

SKAT vurderer således, at formålet med forespørgerens dispositioner først og fremmest var at bevare lejlighedens handelsværdi, hvilket betyder, at lejligheden, beliggende B af forespørgeren blev betragtet som et investeringsobjekt.

Denne vurdering forstærkes af repræsentantens udsagn om, at det var forespørgerens ønske at beholde lejligheden på B fritaget for bopælspligt, for at optimere mulighederne for et senere salg af lejligheden.

Under sagens behandling har repræsentanten endvidere fremlagt e-mail fra H.

SKAT har imidlertid vurderet, at denne e-mail ikke kan ændre på SKATs opfattelse af sagen. SKAT er af den opfattelse, at e-mail affattet af H alene er udtryk for H´s personlige opfattelse af de faktiske forhold, idet det tillægges vægt, at e-mailen ikke indeholder oplysninger, der indikerer, at H har foretaget nærmere undersøgelser, hvis formål var at afdække, hvorvidt lejligheden har tjent til bolig for forespørgeren.

SKAT må derfor konkludere, at forespørgeren selv må bære risikoen for, at det ikke med sikkerhed kan fastslås, hvorvidt ejerlejligheden på B har tjent til bolig for forespørgeren.

SKAT indstiller derfor, at der svares benægtede på spørgsmålet, om A kan sælge sin ejerlejlighed, beliggende B, skattefrit.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

Nærværende bindende svar gælder i 5 år fra afgørelsens dato.