Dokumentets metadata

Virksomhedsordningen - aktielejlighed

Skatterådet finder, at en aktielejlighed ikke vil kunne indgå under virksomhedsordningen, idet aktier omfattet af aktieavancebeskatningsloven ikke kan indgå i virksomhedsordningen, medmindre den skattepligtige driver næring med sådanne aktiver, eller der er tale om aktier udstedt af visse investeringsselskaber.

Spørgsmål

1. Kan køb af en aktielejlighed til brug for udlejning til beboelse sidestilles med køb af forældrelejlighed og dermed indgå under virksomhedsskatteordningen?
2. Hvis spørgsmål 1 besvares bekræftende, vil en evt. avance da skulle opgøres efter ejendomsavancebeskatningsloven eller efter aktieavancebeskatningsloven?
3. Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, og avancen skal opgøres efter aktieavancebeskatningsloven, vil avancen da skulle opgøres ultimo hvert år og medtages i indkomstopgørelsen?
4. Hvis lejligheden senere overgår til privat benyttelse og tages ud af virksomhedsordningen, vil det så påvirke den skattepligtige indkomst i dette indkomstår?
5. Vil aktielejligheden efter at have været anvendt privat kunne sælges skattefrit?

1. Nej. Aktier omfattet af aktieavancebeskatningsloven kan ikke indgå i virksomhedsordningen, medmindre den skattepligtige driver næring med sådanne aktier, eller der er tale om aktier udstedt af et investeringsselskab omfattet af aktieavancebeskatningslovens § 19, jf. virksomhedsskattelovens § 1, stk. 2.
2. Bortfalder, jf. besvarelsen af spørgsmål 1.
3. Bortfalder jf. besvarelsen af spørgsmål 1 og 2.
4. Bortfalder, jf. besvarelsen af spørgsmål 1 og 2.
5. Bortfalder, jf. besvarelsen af spørgsmål 1 og 4 samt SKAT´s indstilling og begrundelse.

A's virksomhed ejer et antal ejerlejligheder, der udlejes.

Hun ønsker nu at erhverve en aktielejlighed, der er udlejet.

Der ønskes derfor Skatterådets stillingtagen til, om en sådan aktielejlighed kan indgå i den øvrige virksomhed eller skal holdes uden for virksomhedsordningen.

Forespørgerens repræsentant anfører, at da det nu er muligt at købe visse former for investeringsbeviser i virksomhedsordningen, må det være tilladt at købe såkaldte aktielejligheder og frem/udleje disse, således at indtægter og udgifter opgøres, som var der tale om almindelig udlejning af ejerboliger, og således, at "aktien/lejligheden" kan købes for likvide midler i virksomhedsordningen.

Der er således tale om udlejning af fast ejendom, som kan inddrages under virksomhedsordningen. Det gør i den forbindelse ikke nogen forskel, at der er tale om en aktielejlighed. Overskud ved udlejning beskattes som almindelig indkomst. Endvidere kan en aktielejlighed ikke sammenlignes med en andelslejlighed.

Forespørgeren finder derfor, at spørgsmål 1 bør besvares bekræftende.

Spørgsmål 2 bør besvares med, at aktielejligheden ligestilles med en ejerlejlighed, og avance skal opgøres efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Hvis spørgsmål 2 besvares med, at avance skal opgøres efter reglerne i aktieavancebeskatningsloven, skal spørgsmål 3 besvares med, at værdistigning/værdifald skal/skal ikke opgøres før lejligheden sælges/skal opgøres hvert år og medtages fradrages i indkomstopgørelsen.

Spørgsmål 4 bør besvares med, at hvis lejligheden efter at have været under virksomhedsordningen senere overgår til privatbenyttelse og tages ud af virksomhedsordningen, vil dette ikke påvirke A´s skattepligtige indkomst i dette indkomstår.

Spørgsmål 5 ønskes besvaret med, at aktielejligheden efter at have været anvendt privat vil kunne sælges uden beskatning af avancen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4.

SKATs indstilling og begrundelse

Ved et boligaktieselskab forstås et aktieselskab, hvor der til en aktie er knyttet brugsret til en beboelseslejlighed i selskabets ejendom, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber § 8 (Lovbekendtgørelse nr. 960 af 19. september 2006).

Normalt vil sammenhængen mellem aktiebesiddelsen og brugsretten fremgå af selskabets vedtægter.

Boligaktieselskaber er omfattet af aktieselskabsloven. Boligaktieselskabet er et selvstændigt retssubjekt. Da det er boligaktieselskabet, der står som skødehaver, kan der ske udskiftning af aktionærerne uden formelle ændringer i ejerforholdet til ejendommen.

Boligaktionærens retsposition består af fire elementer - brugsretten, andelsretten, forvaltningsbeføjelserne og de økonomiske forpligtelser. De benævnes under et som en aktielejlighed eller en aktiebolig. Udtrykket kan både betegne retspositionen og de fysiske lokaler, som brugsretten angår, jf. Betænkning nr. 1421 om pant og udlæg i andelslejligheder (Erhvervs- og Boligstyrelsen).

Ved besvarelsen af de stillede spørgsmål vil det herefter blive lagt til grund, at det aktiv, der ønskes inddraget under virksomhedsordningen ikke er en fast ejendom, men aktier omfattet af aktieavancebeskatningsloven.

Vedrørende spørgsmål 1.

Ifølge virksomhedsskattelovens § 1, stk. 2, kan bl.a. aktier m.v. omfattet af aktieavancebeskatningsloven ikke indgå i virksomhedsordningen, medmindre den skattepligtige driver næring med sådanne aktiver.

I henhold til § 1, stk. 2, 2. pkt., kan bl.a. aktier og investeringsbeviser m.v. dog indgå i virksomhedsordningen, hvis de er udstedt af et investeringsselskab, jf. aktieavancebeskatningslovens § 19. Dette er imidlertid ikke tilfældet for de i sagen omhandlede aktier.

Disse aktier vil derfor ikke kunne indgå i virksomhedsordningen.

Hvis en skattepligtig investerer midler fra virksomheden i aktier eller andre værdipapirer, der ikke kan indgå i virksomhedsordningen, anses et beløb svarende til værdipapirernes værdi for overført til den skattepligtige efter den almindelige hæverækkefølge i virksomhedsskattelovens § 5.

Spørgsmålet indstilles derfor besvaret med nej.

Vedrørende spørgsmål 2.

Spørgsmålet bortfalder som følge af besvarelsen af spørgsmål 1.

Vedrørende spørgsmål 3.

Spørgsmålet bortfalder som følge af besvarelsen af spørgsmål 1 og 2.

Vedrørende spørgsmål 4.

Spørgsmålet bortfalder som følge af besvarelsen af spørgsmål 1 og 2.

Vedrørende spørgsmål 5.

Spørgsmålet bortfalder, jf. besvarelsen af spørgsmål 1 og 4, idet det fremgår af sammenhængen mellem spørgsmålene, at det forudsættes, at der er tale om aktier, der har været omfattet af virksomhedsordningen, og senere udtages til privat benyttelse.

Det kan dog generelt udtales, at avance ved afståelse af aktier som udgangspunkt beskattes efter de almindelige regler herfor i aktieavancebeskatningsloven. Lovens § 15, stk. 1, indeholder dog en undtagelse, hvorefter personers gevinst og tab ved afståelse af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, er skattefri, når beboelseskravet m.m. jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4, er opfyldt. Gevinst og tab ved udlodning af likvidationsprovenu af disse aktier m.v. er under samme betingelser skattefri, når udlodningen finder sted i det kalenderår, hvori selskabet m.v. endeligt opløses, jf. § 15, stk. 2.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4, at fortjeneste og tab ved afståelse, herunder ved udlodning af likvidationsprovenu i det kalenderår, hvori selskabet mv. endeligt opløses, af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, ikke medregnes ved opgørelsen af skattepligtig indkomst efter aktieavancebeskatningsloven, hvis lejligheden har tjent til bolig for ejeren af værdipapiret eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet værdipapiret, og hvor betingelserne for at kunne afstå værdipapiret skattefrit (efter § 8, stk. 4) har været opfyldt, jf. tillige Ligningsvejledningen; Erhvervsdrivende 2007-1, afsnit E.J.1.5 .

Skatterådet tiltræder SKAT's indstilling med den anførte begrundelse.