Dokumentets metadata

Vurdering af fast ejendom - værditillæg for opstilling af vindmøller

Værditillægget ved ansættelsen af grundværdien for retten til at opstille vindmøller på ejendommen blev med virkning fra år 2000 nedsat som følge af el-reformen fra marts 1999 og dennes indvirkning på afregningspriserne fra og med 2000.

Ejendommen A er ved vurderingen pr. 1. januar 2000 af Skyldrådet ansat til:

Grundværdien er ansat med følgende specifikation:

Klagen til Landsskatteretten vedrører det forhold, at der ved ansættelsen af grundværdien er givet et tillæg pr. vindmølle på 100.000 kr. eller i alt 400.000 kr. for værdien af retten til at opstille 4 vindmøller á 500 kW.

Det fremgår af sagen, at ejendommen, der er beliggende i landzone, omfatter et grundareal på 684.967 m². På denne ejendom samt på en anden af klageren ejet ejendom er der opstillet i alt 7 vindmøller, hvoraf 6 møller ejes af elværket, medens 1 mølle ejes af klageren selv. Vindmøllerne står i 2 klynger af henholdsvis 3 og 4 møller. I forbindelse med opstillingen af vindmøllerne blev der udbetalt engangserstatning samt tinglyst en deklaration, hvorefter elværket i en længere periode har uindskrænket råderet over arealet, hvor møllerne er opstillet.

Det fremgår videre af sagen, at skyldrådet har ansat ejendomsværdien til 6.550.0000 kr. heraf tillægsparcelværdi 3.613.727 kr.

Repræsentanten for ejeren af ejendommen har klaget over det ved ansættelsen af grundværdien pålagte tillæg på 400.000 kr. med påstand, at tillægget annulleres eller nedsættes, jf. nedenfor.

Til støtte for påstanden har repræsentanten bl.a. anført følgende:

”Primær påstand

Vore primære påstand er, at det omhandlede tillæg ikke er lovmedholdeligt og derfor skal annulleres.

Der er tale om en landbrugsejendom og jf. den tilgængelige litteratur – væsentligst ”Vurdering og beskatning af fast ejendom af Flemming Paludan, Mogens Nielsen m.fl.” – fremgår det af kapital 2, at ejendommen skal vurderes som én enhed, og hvor der i den konkrete situation gælder de særlige regler for værdiansættelse af grundværdien i landbruget.

Dette lovfæstede princip - om at det er ejendommen som én enhed der skal vurderes - knægtes ved, at et ”tilfældigt hjørne” af ejendommen pilles ud af den samlede landbrugsejendom og værdiansættes særskilt, hvilket vi ikke kan finde den fornødne lovhjemmel til.

Hertil kommer, at alle handler af landbrugsareal indgår i salgsstatistikken, der danner grundlag for regulering af de særlige grundværdiansættelsesværdier gældende for landbrugsejendomme.

Dette betyder, at en eventuel værdi – og på tilsvarende vis en eventuel mindre værdi (læs: prisreduktion) vedrørende vindmølleplacering allerede indgår i den generelle prissætning af landbrugsarealer, hvorfor et særskilt tillæg reelt set vil være at betragte som en dobbelt værdiansættelse og deraf følgende dobbelt beskatning – ikke er lovmedholdelig.

Vore primære påstand om at det omhandlede tillæg ved grundværdiansættelsen skal annulleres er såvel betragtningen om, at der ikke er det fornødne lovgrundlag for at ansætte dette tillæg samtidig med, at en eventuel merværdi (eller mindre værdi) allerede er medtaget i vurderingen i forbindelse med grundværdiansættelsen efter de almindelige landbrugsregler.

Sekundær påstand

Såfremt vor primær påstand ikke kan tages til følge, skal vi postulere det omhandlede tillæg ansat til 0 – medmindre retten efter en konkret vurdering finder, at beløbet bør være direkte negativt – ud fra, at den omhandlede del af ejendommen reelt ikke kan sælges grundet den tinglyste servitut i relation til elselskabet, hvorfor det pågældende areal reelt er værdiløst. Sammenholdes dette med vurderingslovens § 6 og § 13, medfører de omhandlede vindmølleplaceringer direkte en værdiforringelse af den samlede ejendom.

I forbindelse med klagerens erhvervelse af ejendommen er der direkte dokumentation for den værdiforringelse som elværksejede møller betyder. I fri handel mellem uafhængige tredjemænd blev der indgået aftale om salg af ejendommen, hvor det på salgstidspunktet var uafklaret, hvorvidt elselskabet ønskede at rejse vindmøller på den omhandlede ejendom. Af salgsaftalen fremgår det af § 8, at parterne var enige om, at sælger skulle have et større vederlag for ejendommen på 150.000 kr., såfremt elselskabet ikke rejste møller på den pågældende ejendom. En tydelig dokumentation for at elværksejede og laugsejede møller direkte er værdiforringende for grundværdien.

Endvidere kan man ud fra et lighedsprincip gøre en sammenligning til elmaster, brøndboringer og lignende. Der er ikke fra vurderingsmyndighederne ansat noget tillæg for forøget værdi af disse forekomster.

I realitetens verden er situationen helt sammenlignelig med de laugs- og elværksejede vindmøller.

Med samme ekspropriationshjemmel, som gælder vedrørende vindmøller, har elselskaberne ekspropriationsret i forbindelse med opstilling af elmaster (og vandværker har analogt i relationer til vandboringer), og situationen er, at den på opstillingstidspunktet værende lodsejer modtager en engangserstatning, hvorefter ejendommen skal ”tåle” det pågældende anlægs tilstedeværelse uden yderligere vederlag herfor.

Det er nøjagtig den samme situation, der er gældende i relation til de her omhandlede vindmøller.

Tertiær påstand

Såfremt Landsskatteretten ikke kan tilslutte sig vor primær eller sekundær påstand, skal vi begære, at der fastsættes et nedslag ved grundværdiansættelsen af mindst samme størrelse som det omhandlede tillæg. Dette nedslag gives for de rådighedsindskrænkninger, der er for den pågældende lodsejer i udnyttelsen af det pågældende areal. Nedslaget ansættes med hjemmel i vurderingslovens § 13, stk. 3, og § 13, stk. 2, idet der ved den omhandlede rådighedsindskrænkning principielt er tale om en privatretlig servitut, men indgået – under trussel – om ekspropriation fra et selskab med offentlig koncession.

I relation til § 13, stk. 3, skal fremhæves, at retspraksis hidtil har været, at der for rådighedsindskrænkning i form af en servitut, der er pålagt et grundareal til fordel for en anden ”ejendom”, principielt skal gives nedslag, uagtet at det i praksis ikke er muligt at overvælte en tilsvarende byrde på den herskende ejendom – i det konkrete tilfælde elselskabet.”

Repræsentanten har endvidere anført, at der i 1999 blev vedtaget en el-reform, der på drastisk vis reducerede afregningsprisen for el leveret fra vindmøller. På kort sigt betød dette, at afregningsprisen for vindmøllestrøm blev nedsat med ca. 1/3 og på længere sigt med op til 50 % af, hvad afregningsprisen har været tidligere. For vindmøller rejst før 31. december 1999 gælder reducerede, men dog lempelige afregningsregler i en overgangsperiode på 10 år, medens afregningsprisen for el fra vindmøller rejst fra og 1. januar 2000 er reduceret fra 60 øre til 43 øre pr. kWh i en 10-årig periode, hvorefter der ifølge repræsentanten ingen sikkerhed er for afregningsprisen. Den forventes ifølge repræsentanten dog at blive på et niveau på 20-30 øre pr. kWh.

Landsskatteretten skal udtale:

I henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, ansættes ejendomsværdien til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed, medens grundværdien for landbrugsejendomme i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 14, stk. 2, ansættes pr. arealenhed efter, hvad jord af beskaffenhed og beliggenhed som det pågældende jordstykke må antages efter egnens priser at ville koste ved salg i ubebygget stand, når jorden tænkes at høre til en middelstor bondegård i middelgod kultur. Det følger videre af vurderingslovens § 14, stk. 4, at hvis benyttelse til andet end landbrug o.lign. for dele af ejendommen må anses for at være den i økonomisk henseende gode anvendelse, må værdien af jorden for disse dele ansættes skønsmæssigt efter de priser, som antages at kunne opnås ved salg af den til den pågældende anvendelse, jf. § 16.

I medfør af vurderingslovens § 10, stk. 1 og 2, samt § 13, stk. 2 og 3, skal der endvidere ved ansættelserne tages hensyn til de til den faste ejendom og til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter samt til privatretlige servitutter, der er pålagt en ejendom eller et grundareal til fordel for en anden ejendom eller et areal under en anden ejendom. I øvrigt skal der bortses fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter.

Endelig følger det af vurderingslovens § 16, at grundværdien for andre ejendomme, hvorpå de i §§ 14 og 15 givne regler ikke kan anvendes, ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Landsskatteretten skal bemærke, at retten ved kendelse gengivet i SKM 2001.50/TfS 2001.158 fandt, at det som følge af de i sagen foreliggende oplysninger i aftaler om salg af ejendomme med ret til opstilling af en eller flere vindmøller måtte lægges til grund, at der derved i handel og vandel var konstateret en økonomisk værdi, der skulle medtages ved ansættelsen af grundværdien, jf. vurderingslovens § 14, stk. 4, og § 16.

Landsskatteretten finder ikke, at der ved ansættelsen af grundværdien skal tages hensyn til den mellem elværket og lodsejeren indgåede aftale om elværkets ret til opstilling af vindmøller og dermed råderet over arealet hertil i en længere periode, idet aftalen efter rettens opfattelse må betragtes som en privatretlig aftale, der ikke skal tages hensyn til ved ansættelsen af grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, stk. 3.

Landsskatteretten finder herefter, at der i overensstemmelse med hidtidig praksis for privatejede vindmøller ved ansættelsen af grundværdien skal gives tillæg for retten til at opstille vindmøller på den omhandlede ejendom.

Det følger af hidtidig praksis, jf. rettens kendelse gengivet i SKM 2001.50/TfS 2001.158, at der for ejendomme med vindmøller med en udnyttelsesmulighed på op til 499 kW blev ansat et tillæg på 50.000 kr., og for ejendomme med vindmøller med en udnyttelsesmulighed på 500 kW og derover blev ansat et tillæg på 100.000 kr. Afgørelsen vedrørte dog ikke vindmøller over 600 kW.

Som følge af el-reformen fra marts 1999 og dennes indvirkning på afregningspriserne for vindmølleenergi fra og med 2000 er der efter Landsskatterettens opfattelse fremlagt tilstrækkeligt grundlag for at nedsætte de ovennævnte fastsatte tillæg, for så vidt angår tillæg pålagt ved vurderingen pr. 1. januar 2000 og senere. Landsskatteretten finder efter en samlet bedømmelse, at det tidligere fastsatte tillæg på 50.000 kr. for vindmøller op til 499 kW skal nedsættes til skønsmæssigt 40.000 kr. pr. mølle, samt at det tidligere fastsatte tillæg på 100.000 kr. for vindmøller på 500 kW og derover skal nedsættes til skønsmæssigt 80.000 kr. pr. mølle.

For den i sagen omhandlede ejendom skal det af skyldrådet ansatte tillæg pr. mølle på 100.000 kr. herefter nedsættes til 80.000 kr. pr. mølle, hvorefter det samlede tillæg for retten til at opstille 4 vindmøller på ejendommen skal nedsættes fra 400.000 kr. til 320.000 kr.

Grundværdien ansættes herefter til 2.162.700 kr., jf. specifikationen nedenfor:

For så vidt angår ejendomsværdien skal ansættelsen heraf nedsættes i konsekvens af ovenstående, hvorefter ejendomsværdien skal nedsættes fra 6.550.000 kr. til nedrundet 6.500.000 kr.

Den påklagede afgørelse vil være at ændre i overensstemmelse hermed.