Dokumentets metadata

Ejendomsavance - parcelhusreglen - sommerhus - arveudlæg - benyttelse i ejerperiode

Spørgsmål om en skatteyders andel ved salg af sommerhus var skattepligtig eller skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.Sagsøgeren havde sammen med sine to søskende fået udlagt et sommerhus som arv efter deres fader. Sommerhuset blev sat til salg umiddelbart i forbindelse med arveudlægget i april måned 1997 og solgt juli 1997.Sagsøgers søster havde efter det oplyste og erklæringer fremlagt under sagen opholdt sig i sommerhuset i ejerperioden. Landsretten lagde til grund, at sagsøgeren havde opholdt sig i sommerhuset ved flere lejligheder men lagde samtidig til grund, at disse ophold enten var som led i salgsbestræbelserne eller for at besøge søsteren. Landsretten fandt på den baggrund, at sagsøgerens ophold ikke opfyldte kravene til en ejers benyttelse efter § 8, stk. 2, i ejendomsavancebeskatningsloven og gav ministeriet medhold i frifindelsespåstanden.

Parter

A
(Susanne Schou)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Jakob Krogsøe).

Procestilvarslet: Advokat Erik Arnholm.

Afsagt af landsdommerne

Nicolaisen, Søren Axelsen og Lars Økjær Jørgensen (kst)

Den 30. marts 2001 afsagde Landsskatteretten kendelse i anledning af en klage indgivet af sagsøgeren, A vedrørende sagsøgerens skatteansættelse for indkomståret 1997. I kendelsen hedder det:

Klager: A

...

Klagen vedrører

Indkomståret 1997

Kapitalindkomst

Sagen har været forhandlet med klagerens repræsentant.

Det fremgår af sagen, at klageren erhvervede sin andel på 1/3 af sommerhusejendommen på Sydfyn ved arveudlæg pr. 1. april 1997 fra boet efter klagerens fader, B. De øvrige ejere var klagerens to søskende, og ejendommen var pr. 1. januar 1997 vurderet som sommerhus, med en ejendomsvurdering på 650.000 kr. Ejendommen blev udlagt til arvingerne til 498.000 kr.

Ifølge købsaftale, underskrevet af køber og sælgerne henholdsvis den 5. juli 1997 og den 11. juli 1997, blev ejendommen solgt til overtagelse pr. 1. august 1997. Køber var under visse betingelser berettiget til at disponere over ejendommen på et tidligere tidspunkt, dog tidligst den 20. juli 1997, og køberen havde forbeholdt sig, at ejendommens status som sommerhus kunne ændres til helårsbeboelse.

Formidlingsaftalen om salg af sommerhuset, der er indgået af boet efter B ved advokat AE, er underskrevet den 19. april 1997 og indgået med EDC.

Ifølge udskrift fra Kommunens forsyningsvirksomhed har der i perioden fra den 1. januar 1997 til den 22. juli 1997 været forbrug af el på 10 kWh og forbrug af vand på 1 m3. Klageren og dennes ægtefælle ejer foruden deres private beboelse, ....., en udlejningsejendom i ..... samt eget sommerhus i .....

Skatteankenævnet har ikke anset klagerens andel af avancen ved salget af ejendommen på Sydfyn for omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Som begrundelse har skatteankenævnet bl.a. anført, at det ud fra de fremførte oplysninger, sammenholdt med de i sagen i øvrigt foreliggende oplysninger, ikke findes bevist, at sommerhuset har været benyttet på en sådan måde, at det kan sidestilles med privat benyttelse som sommerhus i lovens forstand. Lovens betingelser er således ikke tilstrækkeligt opfyldt.

Endvidere er det bl.a. anført, at formidlingsaftalen om salget af ejendommen blev indgået af boet, hvilket taler for, at det ikke har været hensigten at beholde sommerhuset til privat benyttelse. Ses der på forbruget i perioden fra 1. januar 1997 til 22. juli 1997, der omfatter 3 vintermåneder, kan der ikke heri findes støtte for den antagelse, at sommerhuset har været benyttet. Det bemærkes herved, at det meget lave forbrug ligeledes dækker 3 vintermåneder før arveudlægsdatoen, og at huset har elvarme. Ligeledes beviser fotooptagelsen af, at man har været på ejendommen umiddelbart før køber overtog denne ikke, at sommerhuset har været benyttet på en sådan måde, at det kan sidestilles med privat benyttelse som sommerhus i lovens forstand.

Repræsentanten har nedlagt påstand om, at klagerens andel af avancen ved salget af ejendommen på Sydfyn. er undtaget fra beskatning. Som begrundelse herfor har repræsentanten bl.a. anført, at skatteankenævnets anførsel af, at den private benyttelse ikke har været tilstrækkelig ikke er lovmedholdelig, og at den i øvrigt bygger på et meget løst grundlag, nemlig oplysningen om et elforbrug på 10 kWh og et vandforbrug på 1 m3 i perioden 1. januar til 22. juli 1997. Advokat AE har oplyst, at klagerens søster har beboet sommerhuset i hele ejerperioden, og at hun overfor advokaten har bekræftet, at klageren også boede der en mindre periode. Endvidere har beboerne omkring ejendommen ved deres underskrifter bekræftet, at klagerens søster har boet i ejendommen i en periode i 1997.

Aflæsningen pr. 31. december 1996 beror sandsynligvis på et skøn, da det er vanskeligt at køre til sommerhuset i vinterperioden, og derfor nærliggende at acceptere kommunens skønsansættelse over forbruget, og i den udstrækning det faktiske forbrug i 1996 således skulle have været mindre end det accepterede skønnede forbrug, vil det beregnede forbrug i 1997 frem til salget blive tilsvarende større. Herudover kan oplyses, at el alene anvendes til belysning og varme, idet sommerhuset er udstyret med gaskomfur, og at varmen sandsynligvis ikke tilsluttes ved brug af sommerhuset om sommeren. Ejendomsmægleren har udtalt, at han muligvis har fejlaflæst måleren, samt at klagerens søster har boet i ejendommen i en periode i 1997.

Klagerens salg af sin andel af sommerhuset falder derfor ind under ejendomsavancelovens § 8, stk. 2, hvorfor avancen ikke er skattepligtig.

Landsskatteretten skal udtale

Indledningsvis bemærkes det, at efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, skal fortjeneste ved afståelse af sommerhusejendomme og lignende, som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, ikke medregnes til den skattepligtige indkomst.

På det foreliggende grundlag finder retten ikke, at klageren har sandsynliggjort, at sommerhuset har været benyttet til privat formål i ejerperioden. Der er herved bl.a. henset til den manglende dokumentation for benyttelsen, samt det lave forbrug på ejendommen.

Endvidere bemærker retten, at klagerens påståede anvendelse af ejendommen den 17. juli 1997, ikke kan medføre, at ejendommen anses for benyttet til privat formål i ejerperioden, idet ejendommen må anses som afstået ved købsaftalen, der efter det oplyste blev underskrevet henholdsvis den 5. og den 11. juli 1997.

Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor, hvilket er tiltrådt af Told- og Skattestyrelsen.

Herefter bestemmes

..."

Under denne sag, der er anlagt den 27. juni 2001, har sagsøgeren nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at sagsøgers salg af ejendommen på Sydfyn er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, således at den sagsøgeren opnåede andel af fortjenesten heraf, i alt 303.460 kr. ikke er skattepligtig.

Sagsøgte har påstået frifindelse.

Der er enighed om, at sagsøgerens andel af fortjenesten ved salget af ejendommen udgør 306.460 kr.

Statsautoriseret ejendomsmægler KH, har i et brev af 22. november 2000 til C bl. a. anført:

"Vedr. sommerhus.

I forbindelse med forespørgsel ang. vand/elaflæsning i juli 1997 i forbindelse med salg af ovennævnte ejendom, har undertegnede aflæst målertal svarende til et forbrug på 1 kubikmeter vand og 10 kwh el fra 1/1.97.

Jeg bor 5 huse fra ejendommen og færdes selvsagt meget på stedet, og foreholdt ovennævnte oplysninger, er det absolut muligt, at jeg må have aflæst forkert, idet C boede i huset en periode i 1997.

..."

Forklaringer

Der er under domsforhandlingen den 12. december 2002 afgivet forklaring af sagsøgeren samt vidneforklaringer af D og C.

Sagsøgeren, A har forklaret, at hun har fast bopæl i ...., og at hun de sidste 6 år har været pensionist. Hun og hendes mand har siden 1980 ejet eget sommerhus i ...... Sommerhuset på Sydfyn, der ligger lige ned til stranden, er bygget vistnok i 1911 og indeholder en stue, et lille køkken og et loftsværelse. I tidsrummet fra den 1. april til den 11. juli 1997 har hun været i huset på sin søsters fødselsdag den 3. april samt den 11. april, begge gange uden overnatning. Hun var der også fra den 8. til den 10. april, hvor hun overnattede. Under dette ophold afholdt hun og hendes broder D et møde på ejendommen med ejendomsmægler KH. Hun var også i huset fra den 5. til den 8. juni, hvor hun overnattede. Hun var endvidere på besøg med overnatning sammen med sin mand i huset i pinsen fra den 17. til 20. maj. Under alle besøgene boede hendes søster C i sommerhuset. Alle faste udgifter vedrørende huset blev betalt af dødsboet.

D har forklaret, at han er broder til sagsøgeren. Han er pensionist og bor Sjælland. Han har betalt avanceskat vedrørende sin andel af fortjenesten, da sommerhuset blev solgt den 11. juli 1997. Han kan bekræfte, at sagsøgeren har besøgt C i huset flere gange i foråret og sommeren 1997, blandt andet i forbindelse med et møde den 9. april med ejendomsmægleren, som han deltog i, og hvor man drøftede salget af huset, som kun skulle sælges, hvis der kunne opnås en salgspris på mindst 1,5 mio. kr.. Han var der også nogle dage i begyndelsen af juni sammen med sagsøgeren, hvor de begge overnattede. Formålet med dette besøg var at hente nogle ting, inden huset blev solgt. Han var ikke med til familiens traditionelle pinsefrokost i 1997, men han ved, at sagsøgeren deltog.

C har forklaret, at hun bor i .... ikke langt fra sommerhuset på Sydfyn. I tidsrummet fra den 1. april til den 11. juli 1997 boede vidnet meget i sommerhuset, fordi hendes helårsbolig var under renovering. I denne periode besøgte søsteren hende ofte i sommerhuset, nogle gange med overnatning. Søsteren deltog blandt andet i et møde den 9. april med ejendomsmægleren, og hun var der også på forældrenes bryllupsdag den 16. juni og i pinsen, hvor hun overnattede. Vidnet havde selv købt en flaske gas til sommerhuset, som søsteren tilbød at betale, hvilket skete.

Procedure

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand blandt andet anført, at sagsøgerens forklaring om sine ophold i sommerhuset i perioden fra 1. april til 11. juli 1997 samt hendes oplysning om køb af flaskegas må lægges til grund, og at dette er tilstrækkeligt bevis for den benyttelse, der omhandles i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Oplysningerne om forbrug af el og vand kan ikke i denne forbindelse tillægges betydning, da disse oplysninger enten må bero på et fejlskøn hos kommunen om forbruget pr. 31. december 1996 eller skyldes en fejl ved ejendomsmægler KHs måleraflæsning. Det er ikke en betingelse for skattefritagelse efter § 8, stk. 2, at ejeren skal bebo sommerhuset; benyttelse i form af besøg og korte ophold også uden overnatning - er tilstrækkelig. Den omstændighed, at sagsøgeren ejer et sommerhus i ...., er også irrelevant for skattefritagelsen, idet man godt som ejer kan benytte to sommerhuse inden for samme periode.

Sagsøgte har til støtte for frifindelsespåstanden i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument, hvoraf blandt andet følgende fremgår:

Det er efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, en betingelse for skattefrihed, at den omhandlede ejendom har været benyttet til private formål i en del af eller hele den periode, hvori skatteyderen har ejet ejendommen.

Bevisbyrden for, at denne betingelse er opfyldt, påhviler under de foreliggende omstændigheder sagsøgeren, og det gøres gældende, at sagsøgeren ikke har ført bevis for eller sandsynliggjort, at hun har benyttet ejendommen til private formål.

Til støtte herfor henvises navnlig til

Herudover har sagsøgeren på ingen måde godtgjort omstændigheder, der viser, at hun har benyttet ejendommen til private formål.

Det bestrides i denne forbindelse som udokumenteret, at sagsøgeren har taget del i udgifterne vedrørende sommerhuset.

I øvrigt gøres det gældende, at uanset om det måtte blive lagt til grund, at sagsøgeren deltog i et møde med ejendomsmægleren, udgør dette ikke en sådan privat benyttelse af ejendommen, som kræves i § 8, stk. 2, idet der alene har været tale om ophold på ejendommen i forbindelse med salgsbestræbelserne.

Sammenfattende gøres det derfor gældende, at sagsøgerens avance ved salget af ejendommen med rette er anset for skattepligtig for hende.

Landsrettens bemærkninger

Efter bevisførelsen, herunder at kommissionsaftalen og købsaftalen vedrørende sommerhusejendommen fremstår som indgået med dødsboet, findes det godtgjort, at sagsøgeren og hendes to søskende straks efter arveudlægget den 1. april 1997 tog skridt til at sælge ejendommen, og at de var villige til at sælge denne, hvis de kunne opnå en pris på 1,5 mio. kr. Landsretten kan lægge sagsøgerens forklaring om omfanget af sin tilstedeværelse på ejendommen til grund og lægger endvidere til grund, at baggrunden for tilstedeværelsen dels var et led i salgsbestræbelserne, dels sagsøgerens ønske om at besøge sin søster, som boede i huset samt for at deltage i et traditionelt familiearrangement. Herefter findes sagsøgerens tilstedeværelse på ejendommen ikke at opfylde kravet til en ejers benyttelse efter ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2. Sagsøgtes frifindelsespåstand tages derfor til følge.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, A, skal inden 14 dage i sagsomkostninger til sagsøgte betale 20.000 kr.