Dokumentets metadata

Fast ejendom - sommerhusregel - genopførelse efter brand - efterfølgende salg

En sommerhusejendom nedbrændte og blev genopført. Før branden ville en eventuel avance ved et salg være skattefri. Efter genopførelsen anvendtes ejendommen ikke på samme måde som før branden. En eventuel avance ved et eventuelt salg ville være skattefri. Skatterådet lagde vægt på, at sommerhuset, inden det nedbrændte, har tjent som sommerbolig for spørgeren, at sommerhuset er genopført med rimelig kontinuitet, og at salget finder sted i umiddelbar forlængelse heraf.

1. Vil eventuel avance ved salg af ejendommen E være skattepligtig?
2. Hvis vi lader huset stå til salg og fortsat bruger huset som nu (vi planlægger bl.a. et par dage i påsken) og det så bliver solgt i løbet af foråret / sommeren, vil den eventuelle avance da være skattepligtig?
3. Hvordan beregnes avancen, såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende? Indrømmes der fradrag for kreditforenings- og boliglån til genopbyggelse af huset, advokatsalær og anden bistand. I hvilket omfang skal der fremlægges dokumentation for afholdte udgifter.

Svar

1. Nej.
2. Bortfalder.
3. Bortfalder.

Spørger købte sammen med A ejendommen E, der er et sommerhus, til overtagelse den ... Spørger benyttede og istandsatte ejendommen frem til den ..., hvor huset nedbrændte.

Den ... var der opført et nyt hus på ejendommen.

Spørger oplyser, at der ville være blevet foretaget fradrag i erstatningssummen, hvis spørger havde forlangt at få udbetalt erstatningssummen frem for opførelse af et nyt hus.

Spørger var allerede umiddelbart efter branden sikker på, at ejendommen skulle sælges, så snart et nyt hus var opført, da branden var en ret traumatisk oplevelse.

Spørger oplyser i den oprindelige henvendelse, at ejendommen med det nyopførte sommerhus alene har været benyttet én dag, før den blev sat til salg. Det er telefonisk af A uddybet, at denne anvendelse bestod i et besøg på ejendommen sammen med spørgers svigerfader, hvor man indtog frokost.

Spørger har i mail af ... oplyst at have brugt ejendommen på flg. måde:

"- dage i weekender uden overnatning, hvor vi bl.a. har haft gæster på besøg, hvor vi sørgede for frokost, kaffe og kage.

- overnattet der et par gange i ferier (på medbragte madrasser) samt lavet mad, taget bad osv. Vi har altid gjort pænt rent efter os, så huset fremstod i god eller "ubrugt" stand med henblik på evt fremvisninger via ejendomsmægler i forbindelse med muligt salg, da vi ikke i hverdagen har tid til lige at smutte derop og gøre rent. Af samme grund har vi pt. heller ikke "mad" stående i skabene, som kan samle mider el.lign., da huset står opvarmet og vi primært benytter huset til overnatning i ferier osv."

Spørger gør gældende, at ejendommen er benyttet hyppigt fra overtagelsen og frem til branden. Ejendommen er på x kvm, og overskrider derfor ikke grænsen på 1400 kvm. Vurderingen af benyttelsen af det nye hus skal ske i sammenhæng med vurderingen af benyttelsen af det nedbrændte hus.

Spørger har særligt anført: "Med hensyn til spørgsmålet om fortolkning af reglen vedrørende omfanget af brug af ejendom i forhold til avancebeskatning (jf. vores samtale om de forskellige svar man får fra SKAT) vil vi gerne pointere et svar, vi fik fra SKAT, inden vi satte huset til salg, på spørgsmålet: "Hvor meget skal man have brugt huset, før at det berettiger til fritagelse for avancebeskatning ved salg?" Svar fra Y, SKAT ...: I flg. Y "var det nok at man havde været deroppe og havde spillet et spil krocket på græsplænen og havde spist frokost". Altså ingen krav om overnatning, fast møblering el.lign. Var sagen blevet sendt til ham og var den ikke vurderet som 'principsag', ville vi uden tvivl have fået godkendt vores brug af huset allerede efter 1dag. Vi mener stadig, at den begrundede tvivl om tolkning af reglen om brug bør komme os til gode."

I e-post af 11. april 2007 har spørger som svar på udkast til Bindende Svar anført: "Vi finder, at der helt mangler en fundamental overvejelse i Skatterådets argumentation, nemlig overvejelser omkring hensigt. (På andre områder af loven tages i vid udstrækning højde for hensigt, eksempelvis i straffesager, hvor strafudmålinger ofte fastsættes derefter). Det har på intet tidspunkt været vores hensigt, at sommerhuset skulle brænde ned, så vi kunne tjene penge på salget af et nyopført hus. Vi finder, at den grundlæggende præmis for Skatterådets argumentation nærmest mistænkeliggør os, som om vores formål med "nedrivningen" har været at opnå profit, og at vi dermed yderligere skal straffes for vores ulykke. Vi mener, at hensigten med "nedrivningen" bør tages i betragtning i en sag som denne (lige som i Seest, hvor folk heller ikke lod deres hjem sprænge i luften for at øge salgsværdien af senere nyopførelser). Vi synes, det er dybt betænkeligt, at man i et retssamfund kan undlade at tage sådanne hensyn og overvejelser med i sin betragtning, når man fælder dom i skattesager, uanset overordnet ordlyd i de nævnte paragraffer, som formentligt er lavet for at forhindre økonomisk spekulation. Hvis grunden til, at denne sag er videresendt til Skatterådet, er, at der mangler klar præcedens fra tilsvarende sager, får dette os til at formode, sammenholdt med den meget lange behandlingstid, at man har været meget i tvivl. Vi mener stadig, at den tvivl bør komme os til gode. Under alle omstændigheder mangler vi stadig at få svar på, hvorfor denne sag er blevet vurderet til at være en 'principsag'."

Ad spørgsmål 1

Anvendelse af " sommerhussreglen"

Der skal først tages stilling til, hvorvidt bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, finder anvendelse på en ejendom, der før brand kunne være afstået skattefrit.

I SKM2005.352.LR udtalte Ligningsrådet, at "(den tilsvarende bestemmelse i lovens § 8, stk. 1, om helårsboliger) ikke indeholder hjemmel til skattefritagelse af fortjeneste ved afståelse af et ubebygget grundareal, selvom arealet tidligere forud for afståelsen har været bebygget. Dette gælder også, selv om hele den pågældende ejendom i bebygget stand kunne være solgt skattefrit forud for nedrivningen, jf. SKDM 1977,130.

Herudover fremgår det af Ligningsrådets afgørelse, at i den situation hvor huset genopføres og ejendommen herefter sælges, er det også en betingelse for skattefritagelse, at boligkravet i § 8, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven er opfyldt i forbindelse med det nye hus - dvs., at skatteyder reelt har etableret bolig i og beboet det nye parcelhus på ejendommen/matriklen, inden ejendommen sættes til salg..."

Når der er tale om afståelse af en ejendom med et nyopført sommerhus, er betingelsen for skattefritagelse derfor, jf. Ligningsrådets afgørelse ovenfor, at ejeren eller dennes husstand skal have benyttet ejendommen med det nyopførte sommerhus til private formål i en periode, inden ejendommen sættes til salg.

Af de nye regler i ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 6 og 7, der er indført som en følge af ulykken i Seest og har virkning for ejendomme, der afstås den 18. januar 2006 eller senere fremgår, at afståelse af en grund med et nedbrændt (væsentligt beskadiget) hus under nærmere betingelser kan være skattefri.

I det følgende vurderes, om disse nye regler i § 8, stk. 6 og 7, har betydning for den afgørelse, som Ligningsrådet traf i 2005.

Når Ligningsrådet i 2005-afgørelsen fastslog, at der ikke var hjemmel til skattefritagelse af fortjeneste ved afståelse af et ubebygget grundareal, skyldes det, at der efter branden ikke (længere) var tale om en grund med et parcelhus. Huset var revet ned og fjernet, og ejendommen var derfor ikke omfattet af § 8, stk. 1, på afståelsestidspunktet, da der ikke var noget hus. Det følger af ordene "en- og to-familieshuse" og "sommerhusejendomme".

Det er SKATs opfattelse, at afgørelsen fra 2005 er entydig.

Afgørelsens rigtighed er således forudsat i den senere indførte § 8, stk. 6 og 7:

"Stk. 6. Fortjeneste eller tab ved afståelse af en ejendom medregnes ikke til den skattepligtige indkomst, hvis

1) der på ejendommen har været opført et hus, der er blevet væsentligt beskadiget,

2) beskadigelsen ikke skyldes forsæt eller grov uagtsomhed fra ejeren eller personer i ejerens husstand og

3) ejendommen på tidspunktet umiddelbart forud for beskadigelsen kunne været afstået skattefrit efter stk. 1-3.

Stk. 7. Det er en forudsætning for skattefriheden efter stk. 6, at hele ejendommen afstås senest 1 år efter, at skaden er indtruffet. Told- og skatteforvaltningen kan i ganske særlige tilfælde dispensere fra denne frist."

Det fremgår således direkte af § 8, stk. 6, særligt litra 3, forudsætningsvist, at det forhold, at bygningen nedbrænder, trækker ejendommen ud af § 8, stk. 1 og 2 (parcelhusreglen mv.).

Denne opfattelse er i overensstemmelse med Ligningsrådets afgørelse fra 2005.

Det er ikke i lovgivningen fastslået, at en genopførelse af en nedbrændt bolig/sommerbolig i sig selv bringer ejendommen tilbage i stk. 1 og 2. (Det ville i øvrigt i givet fald volde særlige afgrænsningsproblemer, f.eks. i tilfælde, hvor der genopføres for mindre end erstatningssummen). Det fremgår også tydeligt af § 8, stk. 1, om "huset", der har tjent som bolig ... Der er anvendt den bestemte form af "hus".

Lovens § 8, stk. 6 og 7, er derfor ikke en udvidelse af stk. 1 og 2. § 8, stk. 6 og 7, er en undtagelsesbestemmelse, der skal fortolkes indskrænkende og alene vedrørende de tilbageværende grundstykker. Dette gælder, selvom der i andre henseender er tale om en og samme ejendom, også selv om huset er brændt og genopført.

Det er SKATs opfattelse, at argumentationen for, at § 8, stk. 6 og 7, alene er en undtagelsesbestemmelse, er den stærkeste. Afgørelsen bør derfor træffes med det udgangspunkt, at i tilfælde af genopførelse efter brand er en ejendom alene omfattet af § 8, stk. 1 og 2, når kravet til anvendelse af reglen er opfyldt efter genopførelsen.

Skatteministeriet, Departementet har i en herfra indhentet udtalelse af 30. maj 2007 anført: "Reglerne for skattefrihed ved salg af væsentligt beskadigede ejendomme har baggrund i Skatterådet afgørelse vedr. beskatning af fortjeneste ved salg af ejendom fra Seest. I den nævnte sag måtte ejeren efter nedrivning af ejendommen genopføre den og efterfølgende bebo den for at opnå skattefrihed.

De nye regler havde til formål at sikre, at ejendommen kunne sælges selvom den ikke blev genopført og beboet. Bemærkningerne skal læses i lyset heraf.

Det er derfor vores opfattelse, at skattefriheden alene omfatter den nedbrændte ejendom. Den genopførte ejendom må anses for at være en ny ejendom, der er omfattet af lovens almindelige betingelser for skattefrihed efter parcelhusreglen.

Dette understøttes også af bemærkningerne vedr. 1 års-reglen:

"det foreslås dog for at undgå, at ejeren kan spekulere i at have ejendommen liggende i flere år, uden at der opføres en ny ejendom, at fortjenesten ved afståelse af grundarealet kun er skattefrit, hvis ejendommen afstås senest 1 år efter skaden er sket"".

Skatteministeriet, Departementet har således samme principielle opfattelse som SKAT.

Kravet om benyttelse

I SKM2003.152.ØLR havde sagsøgeren sammen med sine to søskende fået udlagt et sommerhus som arv efter deres fader. Sommerhuset blev sat til salg umiddelbart i forbindelse med arveudlægget i april måned 1997 og solgt i juli 1997. Sagsøgers søster havde efter det oplyste og erklæringer fremlagt under sagen opholdt sig i sommerhuset i ejerperioden. Landsretten lagde til grund, at sagsøgeren havde opholdt sig i sommerhuset ved flere lejligheder men lagde samtidigt til grund, at disse ophold enten var som led i salgsbestræbelserne eller for at besøge søsteren. Landsretten fandt på den baggrund, at sagsøgerens ophold ikke opfyldte kravene til en ejers benyttelse efter § 8, stk. 2, i ejendomsavancebeskatningsloven, og gav ministeriet medhold i frifindelsespåstanden.

I SKM2005.414.ØLR fandt landsretten, at skatteyderen ikke i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, havde dokumenteret, at han havde haft bolig på en ejendom, som han solgte i 1999. Fortjenesten ved salget var derfor skattepligtig. Landsretten lagde bl.a. til grund, at skatteyderen flyttede ind i ejendommen medio februar 1999, og at salgsbestræbelserne var påbegyndt den 12. januar 1999 og dermed forinden indflytningen. Videre bemærkede landsretten, at skatteyderens daværende samlever og deres fællesbarn fortsat beboede en ejendom, som de havde købt i efteråret 1998, hvortil skatteyderen flyttede tilbage efter salget af den omstridte ejendom den 1. juli 1999. Ligeledes fremhævede landsretten, at skatteyderen bortset fra en seng og nogle personlige ejendele ikke medtog bohave til den omstridte ejendom. Forskellige oplysninger om forbrug af el, gas og vand m.v. vedrørende den omstridte ejendom, ændring af folkeregisteradresse og erklæringer fra naboerne, fandt landsretten ikke over for de ovennævnte oplysninger om salgsbestræbelser og skatteyderens opretholdelse af den oprindelige bolig, kunne dokumentere, at skatteyderens ophold på ejendommen havde haft karakter af reel permanent beboelse og ikke blot midlertidigt ophold.

Ifølge de oven for nævnte afgørelser skal der således sondres mellem ophold i og decideret brug af en ejendom som sommerbolig. Der er ikke faste regler for, hvordan ibrugtagningen finder sted og synliggøres. Det er principielt rigtigt, at den nødvendige periode, hvor ejendommen har tjent som (sommer)bolig, kan udgøre een dag. Dette forudsætter dog, at der var en intention om egentlig brug af ejendommen som sommerhus.

Konkret vedrørende den foreliggende sag

Da der i denne sag er sket genopførelse af det nedbrændte sommerhus, skal det vurderes, om betingelserne for, at ejendommen efter genopførelsen er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i § 8, stk. 2, i ejendomsavancebeskatningsloven, er opfyldt på afståelsestidspunktet. Der skal derfor tages stilling til, om kravet til benyttelse af ejendommen med det nye hus er opfyldt på det tidspunkt, hvor ejendommen sættes til salg.

Ifølge de foreliggende oplysninger har den stedfundne og det planlagte brug af ejendommen alene karakter af ophold, der på forhånd var og er planlagt begrænset. Ejendommen angives ikke taget i brug som en ejendom, der fortløbende skal tjene som sommerbolig for spørger. Der skal som foran nævnt ikke henses til overvejelser om eventuelle subjektive motiver til at nedrive ejendommen og genopføre den.

Det er herefter SKATs opfattelse, at kravet til benyttelse af ejendommen som en forudsætning for skattefrihed ikke er opfyldt. Det indstilles derfor at besvare spørgsmål 1 med "ja".

Det er SKATs opfattelse, at stillingtagen til, hvorvidt en sag skal forelægges for Skatterådet, er en intern afgørelse, der ikke kan påklages af spørgeren. Da spørgers bemærkning om samtalen med SC ... ikke er angivet som referat af nogen afgørelse, er der ikke fundet anledning til at foranledige nævnte udtalelse verificeret.

Ad spørgsmål 2

Allerede af den grund, at den beskrevne anvendelse i påsken i sig selv alene kan anses for ophold, er betingelsen for skattefrihed ikke opfyldt gennem den beskrevne anvendelse.

Det indstilles derfor at svare "ja".

Ad spørgsmål 3

Ejendomsavancebeskatningslovens § 10 anfører udtrykkeligt, at denne bestemmelse ikke gælder for ejendomme, der er omfattede af § 8. Bestemmelsen skal læses således, at det afgørende er, om ejendommen er omfattet af § 8 på det tidspunkt, hvor skaden indtræffer. Der er herefter ikke nogen bestemmelse, der efter sin ordlyd regulerer en situation, hvor en ejendom er omfattet af § 8, hvorefter skaden indtræder, og ejendommen på grund af den efterfølgende anvendelse efter genopførelse ikke længere er omfattet af § 8.

Efter SKATs opfattelse må forløbet anskues således, at modtagelse af erstatningssummen er en delafståelse, der er omfattet af fritagelsesreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Da afståelse efter genopførelse af et sommerhus ikke er skattefri, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, skal der foretages en almindelig avanceopgørelse, hvor anskaffelsessummen udgøres af den del af den oprindelige anskaffelsessum, der ikke kan henføres til den delafståelse, som modtagelse af forsikringssummen var udtryk for, plus de afholdte udgifter til genopførelse af huset.

Det er således SKATs opfattelse, at avancen beregnes på følgende måde:

Fra afståelsessummen trækkes anskaffelsessummen, der beregnes som totalen af 1)-3):

1) Anskaffelsessummen vedrørende grunden er den forholdsmæssige andel af købesummen for den samlede ejendom i .... Denne forholdsmæssige værdi beregnes skønsmæssigt. SKAT er berettiget til at tage stilling til, om skønnet er korrekt.

2) Hertil lægges omkostninger ved opførelse af en nybygning, herunder omkostninger til rådgivere. Den faktiske entreprisesum vil kunne lægges til grund. Spørgers egne omkostninger til anskaffelser ud over entreprisen medregnes.

3) Hertil lægges tillæg i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1-2.

Der kan gives følgende eksempel, idet eksemplet ikke rummer nogen stillingtagen til den konkrete ejendoms værdi:

En sommerhusejendom er i 1999 købt for 1.000.000 kr. Skønsmæssigt var 600.000 kr. købesum for grundstykket, og 400.000 kr. købesum for bygningen. Ejendommen anvendes som sommerbolig og omfattes af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Ejendommen nedbrænder den 1. januar 2005, og der ydes erstatning for bygningen med 900.000 kr. Der genopføres en bygning (incl. sædvanlige rådgiverhonorarer) for 1.000.000 kr. Ejendommen anvendes ikke som sommerbolig efter genopførelsen. Der har i ejertiden ikke været andre forbedringer. Ejendommen afstås pr. 1. maj 2007 for 2.700.000 kr.

I dette eksempel vil erstatningen ikke skulle føres til hel eller delvis beskatning, idet ejendommen har været benyttet som sommerbolig indtil branden.

Ved det senere salg af ejendommen er avancen skattepligtig, da ejendommen efter genopførelsen ikke har været benyttet som sommerbolig. Anskaffelsessummen opgøres således:

Til den oprindelige købesum på 600.000 kr. vedrørende grundstykket lægges tillæg i henhold til § 5, stk. 1, med 60 % af 60.000 kr. (for årene 1999-2004) eller 36.000 kr. Tillægget for 2005-06 andrager 100 % af 20.000 kr. eller 20.000 kr. § 5, stk. 1- tillægget andrager således i alt 56.000 kr.

Tillægget i henhold til stk. 2 udgør 1.000.000 - 10.000 kr. eller 990.000 kr.

Anskaffelsessummen andrager herefter 600.000 + 56.000 + 990.000 kr., eller 1.646.000 kr. Den skattepligtige avance andrager 2.700.000 kr. - 1.646.000 kr. eller 1.054.000 kr.

Det vil bero på en konkret vurdering til sin tid, hvorvidt der kræves fremlagt bilag.

Det indstilles at svare i overensstemmelse med ovenstående.

Skatterådet lægger vægt på, at sommerhuset, inden det nedbrændte, har tjent som sommerbolig for spørgeren, at sommerhuset er genopført med rimelig kontinuitet, og at salget finder sted i umiddelbar forlængelse heraf.

Skatterådet finder derfor, at en eventuel avance ved salget af ejendommen vil være skattefri.

Herved bortfalder spørgsmål 2 og 3.

Svaret er bindende i 5 år fra afgørelsens dato.