Dokumentets metadata

Anpartsreglerne - formidling af udlejning af fast ejendom - underskudsfremførsel

Ved formidling af et lejemål i en ejendom, der blev udbudt til investorer, var det alene indtægten fra det lejemål i ejendommen, der blev formidlet, der var omfattet af anpartsreglerne, jf. personskattelovens § 4, stk.1, nr. 12. Modregning af et underskud i positiv indkomst i et senere indkomstår i samme virksomhed kan ske, selvom virksomheden ikke er omfattet af anpartsreglerne i det senere indkomstår, hvor modregningen sker. Ved afgørelse af, om en virksomhed varetager formidling eller administration af udlejning for flere end 10 personer, medregnes kun skattepligtige personers udlejning af aktiver ved opgørelsen af, om der er flere end 10 personer. Udlejning af lejemål i en ikke-afskrivningsberettiget del af ejendommen, f.eks. lejemål til beboelse, medregnes ikke ved opgørelsen af, om formidling eller administration af udlejning er foretaget for flere end 10 personer. Det vil således ikke have virkning for opgørelsen af antallet af personer (10) efter anpartsreglen i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, hvis der etableres en særskilt ejendomsadministration for den boligmæssige del af udlejningen.

Spørgsmål

1. Vil personer, der i 2002 erhverver kommanditanparter i K/S K med overtagelse 01.10.2002 eller senere blive omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 10 og 12 i indkomståret 2003 eller senere?

2. Vil personer, der i 2002 erhverver kommanditanparter i K/S K med overtagelse 01.10.2002 eller senere blive omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 10 og 12 i indkomståret 2002?

3. Såfremt spørgsmål 2 besvares benægtende, vil personer i så fald alene være omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, for så vidt angår den del af virksomheden, der forholdsmæssigt (baseret på m2) kan henføres til lejekontrakten med sælgeren af ejendommen, G ?

4. Kan en forholdsmæssig del af et skattemæssigt underskud i 2002, jf. spørgsmål 3, som måtte være omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, og følgelig ikke kan modregnes i anden indkomst i indkomståret 2002, fremføres til modregning i personlig indkomst i senere år med skattemæssigt overskud fra samme virksomhed, hvor virksomheden ikke er omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12?

5. Kan fordelingen af ejendommens købesum på bolig og erhverv ske efter bestemmelserne i afskrivningslovens § 45, stk. 2, idet det forudsættes, at det ikke er ejerne af ejendommen, som boligdelen udlejes til?

6. Vil personer, der i 2002 erhverver kommanditanparter i K/S K med overtagelse 01.10.2002 eller senere blive omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12 i indkomståret 2002 eller senere, hvis der i stedet for én indgås to ejendomsadministrationsaftaler, henholdsvis:

• en aftale vedrørende ejendomsadministration af den erhvervsmæssige del af udlejningen (de fire erhvervslejemål) - med en person, der opfylder betingelserne i nr. 12, og
• en aftale vedrørende ejendomsadministration af den boligmæssige del af udlejningen (det ene boliglejemål) - med A Administration A/S.

Svar

Spørgsmål 1. Nej. Der henvises til de i svaret angivne forudsætninger.

Spørgsmål 2. En del af indkomsten kan blive omfattet af anpartsreglerne, jf. nærmere i svaret.

Spørgsmål 3. Ja. Kun lejeindtægten fra det af B formidlede lejemål med den tidligere ejer af ejendommen omfattes af anpartsreglerne, jf. også svaret på spørgsmål 2.

Spørgsmål 4. Ja.

Spørgsmål 5. Ja.

Spørgsmål 6. Opdeling af ejendomsadministrationen, således at der etableres en særskilt ejendomsadministration for den boligmæssige del af udlejningen, vil ikke have virkning for opgørelsen af antallet af personer efter personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12.

Beskrivelse af de faktiske forhold

B har etableret kommanditselskabet K/S K og på vegne heraf forestået køb af en delvis afskrivningsberettiget udlejningsejendom med overtagelse den 01.07.2002.

B planlagde med virkning fra 01.10.2002 at sælge kommanditanparterne i K/S K til et antal kommanditister, dog maks. 10 deltagere, som samtidig skulle købe en forholdsmæssig andel af anparterne i komplementarselskabet.

Ejendommen

K/S K overtager ejendommen med bestående lejekontrakter som følger:

• Butik, indgået december 1994
• Restaurant mv., indgået januar 1998
• Mødelokaler, indgået i juni 1988, med tillæg af februar 1996
• Butik, G, indgået 06.06.2002, (sælgeren af ejendommen)
• Beboelseslejemål, opsagt 01.07.2002, forventes genudlejet til beboelse 01.10.2002

B henvendte sig uopfordret til den daværende ejer af ejendommen G med tilbud om at købe ejendommen til en pris, der ville blive baseret på et forventet startafkast i forhold til lejekontrakternes samlede nettolejeværdi i år 2002.

Ejendommen indeholdt dengang som nu i alt fire erhvervslejemål, der alle var fuldt udlejede, og et enkelt boliglejemål, der var opsagt til fraflytning den 30.06.2002.

Den daværende ejer G, som samtidig var lejer af det ene af de to butikslejemål, havde ikke udarbejdet en egentlig skriftlig lejekontrakt.

I forbindelse med købets forhandling stillede køberen, B, naturligvis krav om, at sælgers lejekontrakt skulle indeholde visse minimumsvilkår, som eksempelvis uopsigelighedsperiode, årlig reguleringsprocent etc. Helt almindelige og nødvendige vilkår for at købsprisen skulle kunne beregnes i forhold til den samlede nettolejeværdi.

Sælgers advokat udarbejdede lejekontrakten og denne lejekontrakt godkendtes af køber, hvorefter den blev underskrevet af sælger, der underskrev både som udlejer og lejer, idet ejendommen ikke var overdraget på dette tidspunkt.

Lejemålet består af butik, lager, kontor og systue.

Ejendommens tre øvrige bestående erhvervslejemål blev overdraget uden ændringer i lejekontrakterne.

Administrationen

A vil forestå ejendomsadministrationen i en forbigående periode fra 01.07.2002 og indtil 01.10.2002, herunder formidlingen af en ny lejekontrakt på beboelseslejemålet med ikrafttræden pr. 01.10.2002.

Administrationen af K/S K og kommanditselskabets ejendom vil herefter ske på følgende måde:

Komplementarselskabet indgår en samlet aftale om administration af kommanditselskabet. Komplementaren vil i henhold til denne aftale overdrage følgende administrationsopgaver:

• Selskabsadministrationen af kommanditselskabet varetages af A.
• Ejendomsadministrationen (udlejning og løbende administration af lejekontrakter mv.) varetages forbigående af A indtil 01.10.2002. Herefter er ejendomsadministrationen forudsat overtaget af en af investorerne eller en anden person/virksomhed, som ikke formidler eller administrerer udlejning for flere end 10 personer).

Styrelsens indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Efter personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 10 omfattes indkomst ved selvstændig erhvervsvirksomhed af anpartsreglerne, når antallet af ejere af virksomheden er større end 10, og skatteyderen ikke deltager i virksomhedens drift i væsentligt omfang

Ved opgørelsen af antallet af ejere af virksomheden efter denne regel medregnes alle ejere, herunder selskaber mv.

Hvis komplementaren ikke har ejerandel i virksomheden, medregnes komplementaren ikke ved opgørelsen af, om virksomheden har flere end 10 ejere.

Det er oplyst, at B har planlagt at sælge kommanditanparterne i K/S K med virkning fra d.1.oktober 2002 til et antal kommanditister, dog maksimalt 10 deltagere, der samtidig køber en forholdsmæssig andel af anparterne i komplementarselskabet.

Kommanditisternes indkomst fra virksomheden vil herefter ikke blive omfattet af anpartsreglen i personskattelovens § 4, stk.1, nr. 10, hvis komplementaren ikke har ejerandel i virksomheden, og antallet af kommanditister ikke overstiger 10.

Efter personskattelovens § 4, stk. 1, nr.12, 1.pkt. omfattes indkomst ved udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom og inventar heri, uanset antallet af ejere, af anpartsreglerne, når formidling eller administration af udlejning varetages af en anden virksomhed for flere end 10 personer, og den enkelte person ikke deltager i virksomhedens drift i væsentligt omfang.

Det er oplyst, at selskabsadministrationen af kommanditselskabet varetages af A ifølge aftale herom.

Ejendomsadministration (udlejning og løbende administration af lejekontrakter mv.) varetages forbigående af A indtil d.1.oktober 2002. Herefter skal ejendomsadministrationen i henhold til aftaleudkast overtages af en af investorerne eller af en anden person/virksomhed, der ikke formidler eller administrerer udlejning for flere end 10 personer.

Kommanditisternes indkomst ved udlejning af ejendommen er herefter ikke omfattet af anpartsreglerne i 2003 og senere, idet det forudsættes:

• at selskabsadministrationen og ejendomsadministrationen såvel formelt som reelt er adskilt
• at formidling eller administration af udlejning af kommanditisternes ejendomme ikke faktisk foretages af eller videregives til en anden virksomhed, der varetager formidling eller administration af udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom og inventar heri, jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, således at formidlingen eller administrationen af udlejningen vil blive foretaget for flere end 10 personer.

Spørgsmål 1 besvares med nej under henvisning til de oven for anførte forudsætninger vedrørende personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 10 og nr. 12.

Spørgsmål 2

Indkomsten fra virksomheden K/S K kan, for personer der i 2002 erhverver kommanditanparter med overtagelse d.1.oktober 2002 eller senere, delvist blive omfattet af anpartsreglerne, jf. nærmere nedenfor.

Lejemålet med den tidligere ejer af kommanditselskabets ejendom, G, blev indgået i forbindelse med, at B erhvervede ejendommen med henblik på etablering af K/S K.

Lejemålet må herefter anses for at være formidlet af B for investorerne i K/S K, der i samme år erhverver ejendommen. Indkomsten fra denne udlejning omfattes derfor af anpartsreglerne, jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 1.pkt.

Indkomsten fra lejemålet med G i indkomståret 2002 vil dog kun blive omfattet af anpartsreglerne, hvis B i 2002 har foretaget formidling af udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom og inventar heri for flere end 10 personer, jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12.

Omfattes indkomsten af anpartsreglerne gælder dette endvidere kun for formidlingsåret, det vil sige 2002 og ikke for efterfølgende indkomstår, hvis ejendommen i de efterfølgende indkomstår administreres som forudsat i svaret på spørgsmål 1.

Det er videre oplyst, at A vil forestå ejendomsadministrationen i en forbigående periode på 3 måneder fra d.1.juli til d.1.oktober 2002, herunder formidlingen af en ny lejekontrakt på beboelseslejemålet med ikrafttræden d.1.oktober 2002.

Hvis udlejningen efter personskattelovens § 4, stk.1, nr. 12 forbigående, tilfældigt eller utilsigtet i kun en kortvarig periode har omfattet flere end 10 personer, finder bestemmelsen ikke anvendelse, jf. Ligningsvejledningen E.F.1.4.1 .

B erhvervede ejendommen d.27.juni 2002 med overtagelse d.1.juli s.å.

I perioden fra d.1.juli til d.1.oktober 2002, skulle investorerne findes med henblik på det planlagte salg af ejendommen til maksimalt 10 investorer pr.1.oktober 2002.

Under disse omstændigheder kan der bortses fra en sådan kortvarig periode, hvor B midlertidigt har varetaget ejendomsadministrationen.

Når investorerne er fundet, og investorerne har mulighed for at etablere bestyrelse og forretningsgange mv. i kommanditselskabet, vil den forbigående, kortvarige periode, hvor ejendomsadministrationen ikke vil være omfattet af personskattelovens § 4, stk.1, nr. 12, være forbi.

Det nævnte beboelseslejemål i ejendommen, der pr. 1.oktober 2002 udlejes til en ny lejer, omfattes ikke af anpartsreglerne, idet personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12 kun omfatter indtægt fra udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom og inventar heri.

Det er alene indtægten fra lejemålet, som B har formidlet med den tidligere ejer af ejendommen, G, der kan blive omfattet af anpartsreglerne, herunder underskudsbegrænsningen, i formidlingsåret, 2002, jf. ovenfor.

Om de efterfølgende indkomstår jf. ovenfor under svaret på spørgsmål 1.

Vedrørende antallet af ejere, jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 10, er det oplyst, at B har planlagt at sælge kommanditanparterne i K/S K med virkning fra d.1.oktober 2002 til maksimalt 10 kommanditister.

Hvis antallet af kommanditister, det vil sige antallet af ejere af virksomheden, ikke overstiger 10, er virksomheden ikke omfattet af anpartsreglerne. Hvis der er 10 kommanditister, forudsættes det således, at komplementaren ikke har ejerandel i virksomheden.

Spørgsmål 3

Der henvises til svaret på spørgsmål 2. Kun lejeindtægten fra det af B formidlede lejemål med G omfattes af anpartsreglerne, jf. personskattelovens § 4, stk.1, nr. 12, 1.pkt., under de i svaret på spørgsmål 2 nævnte forudsætninger.

Spørgsmål 4

Efter personskattelovens § 13, stk. 6 kan underskud i skattepligtig almindelig indkomst fra en virksomhed, der omfattes af anpartsreglerne, her personskattelovens § 4, stk.1, nr. 12, 1.pkt., ikke fratrækkes i anden indkomst, men underskuddet kan fremføres til modregning i positiv skattepligtig indkomst i et senere indkomstår fra samme virksomhed.

Modregning af et underskud i positiv indkomst i et senere indkomstår i samme virksomhed kan ske, selvom virksomheden ikke er omfattet af anpartsreglerne i det indkomstår, hvor modregningen sker.

Spørgsmål 5

Spørgsmålet om fordelingen af købesummen for ejendommen på bolig og erhverv kan ske efter reglerne i afskrivningslovens § 45, stk. 2, besvares med ja.

Det er oplyst, at det ikke er ejerne af ejendommen, som boligdelen udlejes til.Ejendommen var, indtil overdragelsen til B ved slutseddel af d.27.juni 2002, ejet af G, der anvendte lokaler i ejendommen til butik, lager, kontor og systue.

Ifølge afskrivningslovens § 45, stk. 2 skal sælger og køber ved overdragelse af aktiver,der er omfattet af afskrivningsloven, i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede, kontantomregnede salgssum på de aktiver, der er omfattet af overdragelsen.

For blandet benyttede bygninger skal der aftales en overdragelsessum, dels for boligdelen og dels for den erhvervsmæssigt benyttede del af bygningen.

Såvel den samlede kontantomregnede overdragelsessum som den fordeling på aktiver, som parterne har aftalt, kan efterprøves af de skatteansættende myndigheder, jf. afskrivningslovens § 45, stk. 3.

Spørgsmål 6

Efter personskattelovens § 4, stk. 1, nr.12, 1.pkt. omfattes indkomst ved udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom og inventar heri, uanset antallet af ejere, af anpartsreglerne, når formidling eller administration af udlejning varetages af en anden virksomhed for flere end 10 personer, og den enkelte person ikke deltager i virksomhedens drift i væsentligt omfang.

Hvis ejendommen er blandet benyttet, således at kun en del af ejendommen er afskrivningsberettiget, f.eks. forretningslokaler, og den øvrige del af ejendommen ikke er afskrivningsberettiget, f.eks. lejligheder til beboelse, er det kun indtægten fra den afskrivningsberettigede del af ejendommen, der omfattes af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 1.pkt. Ved fordeling af ejendommens etageareal finder afskrivningslovens § 19 anvendelse.

Ved afgørelse af, om en virksomhed varetager formidling eller administration af udlejning for flere end 10 personer, indgår kun skattepligtige personers udlejning af aktiver, der er omfattet af bestemmelsen.

Udlejning af lejemål i den ikke - afskrivningsberettigede del af ejendommen, f.eks. lejemål til beboelse, medregnes ikke ved opgørelsen af, om formidling eller administration af udlejning er foretaget for flere end 10 personer.

Det vil således ikke have virkning for opgørelsen af antallet af personer (10) efter anpartsreglen i personskattelovens § 4, stk. 1, nr.12, hvis der etableres en særskilt ejendomsadministration for den boligmæssige del af udlejningen.

Der henvises desuden til svarene på spørgsmålene 1 og 2 ovenfor.

Ligningsrådet