Dokumentets metadata

Ejendomsavancebeskatning - sommerhus - ikke benyttet i ejerperioden

Skatteministeriet frifundet i en sag, hvor skatteyderen påstod, at hendes salg af et sommerhus var skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Sommerhuset lå i et sommerhusområde ca. 8 kilometer fra skatteyderens faste bopæl. Sommerhuset var erhvervet af skatteyderen i lige sameje med en af skatteyderens bekendte, der drev virksomhed som ejendomsmægler, og som var blevet næringsbeskattet af sin del af avancen ved salget af sommerhuset. Sommerhuset blev erhvervet med overtagelse den 15. august 2000 og var i perioden fra 1. januar 2001 til 31. december 2001 udlejet til en familie, der fik folkeregisteradresse på ejendommen. Sommerhuset blev igen udlejet i perioden fra 1. april 2002 til 1. juli 2002 til en lejer, der tillige fik folkeregisteradresse på ejendommen. Sommerhuset blev afhændet den 10. juli 2002. Under sagen afgav en række af skatteyderens venner og familiemedlemmer forklaringer, blandt andet om middagsselskaber og andre selskabelige besøg, som skulle have fundet sted i sommerhuset i perioden fra skatteyderens køb af sommerhuset den 15. august 2000 og frem til årsskiftet. Landsretten fandt imidlertid ikke, at de under sagen fremkomne oplysninger om forbrug af el og vand gav et entydigt billede af skatteyderens anvendelse af sommerhuset i de perioder, hvor sommerhuset ikke havde været udlejet. Under de omstændigheder fandt landsretten ikke, på trods af de afgivne forklaringer, at skatteyderen havde godtgjort, at skatteyderen eller dennes husstand reelt havde benyttet sommerhuset til private formål, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Parter

A
(advokat Søren Aagaard, prøve)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Rune Tandgård Derno)

Afsagt af landsdommerne

B. O. Jespersen, Rosenløv og Harald Micklander (kst.)

Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren, A, eller hendes husstand i en del af den periode, hvori A var medejer af et sommerhus beliggende ..., benyttede sommerhuset til privat formål, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Under sagen, der er anlagt den 16. februar 2006, har A nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at As avance opstået som følge af salg af ejendommen matr. nr. ... beliggende ... er skattefri.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.

Sagsfremstilling

Landsskatteretten afsagde den 21. november 2005 følgende kendelse vedrørende As skatteansættelse for indkomståret 2002:

"...

Klagen vedrører, om fortjeneste ved salg af sommerhus er skattepligtig som følge af næringshensigt eller skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 2002
Personlig indkomst
Ansat fortjeneste ved salg af ejendommen ..., jf. statsskattelovens § 4 til	164.655 kr.
Indkomsten nedsættes til	0 kr.

Kapitalindkomst

Fortjeneste ved salg af ejendommen henføres til reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 1, og fortjenesten anses ikke for skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. ...

...

Sagens oplysninger

Klageren købte den 15. august 2000 i lige sameje med en ejendomsmægler, der er næringsdrivende med køb og salg af ejendomme, ejendommen .... Ejendommen, der er vurderet som et sommerhus, blev den 10. juli 2002 solgt ved endelig, bindende aftale med overtagelsesdato den 1. september 2002.

Det fremgår af lejekontrakter vedrørende ejendommen, at to personer lejede sommerhuset fra den 1. januar 2001, og at en person lejede sommerhuset fra den 1. april 2002. Lejerne havde folkeregisteradresse på ejendommen i perioden fra den 1. januar 2001 til den 1. august 2001 og i perioden fra den 1. april 2002 til den 1. juli 2002. Der har ikke været andre med folkeregisteradresse på ejendommen i den periode, hvori klageren og hendes medejer ejede denne.

Elforbruget på ejendommen har i perioden fra den 28. august 2000 til den 8. december 2000 været på 272 kr. og har i perioden fra den 12. januar 2002 til den 26. marts 2002 været på 2.641 kr.

Skatteankenævnets afgørelse

Avancen ved salget af ejendommen er henført til klagerens næringsvirksomhed . ...

...

Klagerens påstand og argumenter

Der er nedlagt påstand om, at klageren ikke har købt ejendommen med næringshensigt, og avancen ved salget af sommerhuset er skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

...

Klageren har betalt ejendomsværdiskat af ejendommen, og ejendommen var kun udlejet i et par perioder som følge af, at nogle venner var kommet i umiddelbart bekneb for en bolig. En brændeovn var ejendommens primære varmekilde.

...

Sommerhuset blev fra begge ejeres side købt med henblik på anvendelse som feriebolig, og det er blevet anvendt som feriebolig af klageren i 2 perioder af ejertiden.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det lægges til grund som ubestridt, at klageren på erhvervelsestidspunket var bekendt med, at medejeren, der købte 50 % af ejendommen, var næringsdrivende med fast ejendom, og at medejeren med rette er blevet næringsbeskattet af sin fortjeneste. Landsskatteretten finder dog ikke, at det som følge af skattemæssig afsmitning kan fastslås, at erhvervelsen af den omhandlede ejendom også for klagerens vedkommende skete i næringshensigt, idet der ikke findes at være andre momenter, der taler herfor.

Klagerens fortjeneste ved salget af sommerhuset skal derfor opgøres efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, at fortjeneste ved salg af et sommerhus ikke medregnes til den skattepligtige kapitalindkomst, såfremt sommerhuset har været benyttet privat i en del af eller hele den periode, hvori klageren har ejet dette, og hvor sommerhuset har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit.

Sommerhuset var lejet ud i den væsentligste del af ejerperioden, og elforbruget på sommerhuset godtgør ikke i sig selv, at klageren i de perioder, hvor sommerhuset var til rådighed for hende, har benyttet dette til fritidsformål. På det foreliggende grundlag kan klageren ikke anses for at have godtgjort, at sommerhuset har været benyttet privat, og klageren skal derfor beskattes af sin fortjeneste efter de almindelige regler i ejendomsavancebeskatningsloven .

..."

Af transportkøbekontrakt af 14. august 2000 fremgår blandt andet, at NN og A erhvervede sommerhuset med overtagelse den 15. august 2000. Sommerhuset blev overtaget med blandt andet elvarmeanlæg, el-komfur, køleskab og elvandvarmer.

De i Landsskatterettens kendelse nævnte lejemål vedrørende sommerhuset var begge tidsubegrænsede. På de fremlagte lejekontrakter vedrørende lejemålene er der med håndskrift noteret diverse tal og blandt andet angivet, at tallene vedrører el og vand. Parterne er enige om, at såfremt det lægges til grund, at der er tale om aflæsninger af el- og vandforbruget i forbindelse med lejernes ind- og udflytning af sommerhuset, da viser aflæsningerne sammenholdt med fremlagte slutopgørelser fra NESA vedrørende elforbruget og opgørelse fra kommunen over vandforbrug følgende forbrug i A og NNs ejerperiode:

Der er fremlagt udaterede opgørelser benævnt oversigt over lejeindtægt i 2001 og oversigt over lejeindtægt i 2002. Det er oplyst, at A har udarbejdet disse opgørelser til brug for selvangivelserne i de respektive år, og at lejeindtægterne fra udlejningen af sommerhuset i opgørelserne er opgjort i henhold til reglerne i ligningslovens § 15 O.

Af As årsopgørelse for 2002 fremgår blandt andet, at hun betalte ejendomsværdiskat vedrørende sommerhuset.

Forklaringer

Der er under sagen afgivet forklaring af A, BA, NN, KD, DD, LT, SM og FV.

A har forklaret blandt andet, at hun og hendes ægtefælle, BA, i 2000 talte om at købe et sommerhus, idet de savnede et fristed, som det de havde haft i deres sommerhus i .... Sommerhuset i ... havde de solgt 7-8 år tidligere. De kendte ejendomsmægler NN privat og nævnte for ham, at de var interesseret i at købe et sommerhus. Han vendte tilbage og foreslog dem at købe det sommerhus, som sagen vedrører. Efter drøftelser med NN blev de enige om at købe det sammen med ham. De købte sommerhuset til eget brug uden tanke på udlejning, ligesom NN selv skulle bruge sommerhuset. De indgik ikke nogen samejeoverenskomst eller anden form for aftale, der regulerede deres og NNs brug af sommerhuset. De var så gode venner med NN, at det ikke var nødvendigt med en aftale.

Efter overtagelsen af sommerhuset istandsatte de det, hvorunder de blandt andet malede sommerhuset udvendigt og indvendigt, skiftede nogle ruder i vinduerne og installerede et nyt køkken. Istandsættelsen tog omkring 14 dage. Huset blev møbleret fuldstændigt blandt andet med møbler fra dem selv og fra NN. Der var ikke vaskemaskine og tørretumbler i sommerhuset. De vaskede tøj på deres bopæl, som ligger omkring 8 km fra sommerhuset. I perioden fra den 15. august til 31. december 2000 sov hun og hendes ægtefælle jævnligt i sommerhuset i weekenderne, og de var der hele efterårsferien. Der var flere besøgende i perioden. DD og KD var til middag hos dem i sommerhuset en gang i september måned 2000. De grillede, og maden blev tilberedt i sommerhuset. DD besøgte dem alene kort tid efter, hvor hun havde blomsterstiklinger med til haven. LT var til middag i sommerhuset omkring september/oktober 2000, og hun var på besøg yderligere en gang.

På et tidspunkt, efter at huset var sat i stand, ringede NN til dem og spurgte, om de ville være med til at leje sommerhuset ud. Hun var ikke meget for det, men de indvilligede i det. De flyttede deres møbler og andet inventar ud af huset, inden lejerne flyttede ind. På dette tidspunkt var hun ikke længere glad for sommerhuset. Hun syntes, at området var trist i forhold til .... Det var meningen, at lejemålet kun skulle vare en kort periode, men lejerne blev der et helt år. Efter at lejerne var fraflyttet sommerhuset, skiftede de sommerhusets pejs ud med en brændeovn. I perioden frem til den næste udlejning af sommerhuset var de eneste møbler i sommerhuset et bord og nogle stole. De kom jævnligt og så til sommerhuset. NN henvendte sig i foråret 2002 og spurgte, om de ville være med til at udleje sommerhuset til en person, som han kendte, der manglede et sted at bo. Det indvilligede de i. Hun og hendes ægtefælle besluttede, at de ville sælge sommerhuset, når lejemålet ophørte. NN var ikke meget for at sælge sommerhuset, men han gik med til det. Sommerhuset blev sat til salg omkring den 1. juli 2002.

BA har forklaret blandt andet, at han var holdt op med at arbejde i 2000 på det tidspunkt, hvor de købte sommerhuset. Sommerhuset blev købt til eget brug. Efter overtagelsen satte de sommerhuset i stand. Han selv, hans ægtefælle, NN og dennes ægtefælle var fælles om istandsættelsen, der varede et par uger. Istandsættelsen bestod blandt andet i, at de skiftede ruderne i vinduerne til termoruder. Huset blev møbleret med deres egne møbler og møbler fra NN. De benyttede sig en del af sommerhuset lige efter overtagelsen. De var der meget i september/oktober 2000. Derefter var de der kun i enkelte dage. Ud over vidnerne i sagen har deres børn besøgt dem i sommerhuset. Det var sidst i august/september 2000, at de havde besøg af KD og DD. De var til middag en aften, og DD var på besøg nogle dage senere alene. LT var også til middag en aften og kom på besøg en anden dag.

Fra den 1. januar 2001 blev sommerhuset lejet ud til nogle lejere, som NN kendte. Lejernes eget hus var kommet på tvangsauktion, og de manglede et sted at bo. Lejerne blev boende i sommerhuset i længere tid, end de havde forventet. Da lejemålet var ophørt, udskiftede de pejsen med en brændeovn. I perioden mellem de to lejemål var sommerhuset møbleret med et bord og nogle stole. Hans ægtefælle var da ikke længere tilfreds med sommerhuset, idet der var noget trist i området. Det næste lejemål kom også i stand efter en henvendelse fra NN, der havde en bekendt, som var blevet skilt og manglede et sted at bo. Selv om NN ikke var meget for det, blev de enige om at sælge sommerhuset, når lejemålet ophørte.

NN har forklaret blandt andet, at han er ejendomsmægler. I 2000 havde han solgt sin daværende ejendomsmæglerforretning, og som følge af en konkurrenceklausul var han afskåret fra at arbejde som ejendomsmægler i et år efter salget. Sommerhuset havde været til salg i hans forretning. Det var ikke blevet solgt, og han foreslog A og BA at købe sommerhuset sammen med ham, da det kunne være sjovt at have et sommerhus, mens han gik hjemme. Han havde på det tidspunkt kendt A og BA i ca. 20 år. De talte ikke i forbindelse med erhvervelsen af sommerhuset om at udleje det. Det voldte ikke problemer i ejerperioden, at de ikke havde oprettet en samejekontrakt. De var sammen om at sætte sommerhuset i stand. Sommerhuset blev møbleret med møbler fra ham selv og A og BA. Han og hans ægtefælle spiste ofte middag med A og BA i sommerhuset i de første 3-4 måneder efter overtagelsen. Det var A og BA, der brugte sommerhuset mest. Han boede selv 1 km fra sommerhuset.

Sommerhuset blev lejet ud første gang pr. 1. januar 2001, efter at han var blevet kontaktet af nogle bekendte, der ikke havde råd til at blive boende i deres hus. Han blev enig med A om at leje sommerhuset ud til dem. Der har på intet tidspunkt været annonceret efter lejere til sommerhuset. Sommerhuset blev lejet ud umøbleret, da lejerne kom fra et helårshus og havde deres egne møbler. Det var ikke forventet, at lejemålet skulle vare et helt år. Det er ham, der har noteret aflæsning af el- og vandforbrug ved ind- og udflytning på de fremlagte lejekontrakter.

Efter lejemålets ophør installerede de en brændeovn i sommerhuset. El-varmeradiatorerne stod på 8-10°, også når sommerhuset ikke blev benyttet. Det næste lejemål vedrørende sommerhuset kom i stand i forbindelse med, at en af hans bekendte, SM, kontaktede ham og spurgte, om han havde et lejemål i .... Det havde han ikke, men de blev enige om, at SM kunne leje sommerhuset. Efter at have boet 1½ måned i sommerhuset fandt SM et lejemål i ... og opsagde lejemålet sidst i maj 2002. A og BA meddelte, at de gerne ville sælge sommerhuset, når lejemålet ophørte. Han var ikke glad for at sælge det, men han indvilligede heri. De satte sommerhuset til salg den 1. juli 2002. Som ejendomsmægler havde han ikke mulighed for at sælge sin andel af sommerhuset skattefrit.

KD har forklaret blandt andet, at han og hans ægtefælle, DD, har kendt A og BA i 20 år gennem golf. De var til middag i sommerhuset omkring august/september 2000. Det var A, som havde lavet maden. Huset var fuldt møbleret. A og BA blev i huset for at overnatte efter middagen. Hans ægtefælle var nogle dage senere ude i sommerhuset med nogle blomsterstiklinger til A.

DD har forklaret i overensstemmelse med KDs forklaring.

LT har forklaret blandt andet, at hun og A er golfveninder. Hun var til middag i sommerhuset og har også været på besøg en gang i dagtimerne. I forbindelse med middagen lånte A hende en bog, som hun havde i sommerhuset. Sommerhuset var fuldt møbleret. A og BA har ikke talt med hende om at udleje sommerhuset. De fortalte, at de gerne ville have et sommerhus igen, ligesom de havde haft i ....

SM har forklaret blandt andet, at han boede i ... forud for, at han lejede sommerhuset. Han ville gerne tilbage til ... og kontaktede NN for at høre, om han havde et ledigt lejemål. NN tilbød, at han kunne leje sommerhuset midlertidigt. Sommerhuset stod tomt, da han overtog lejemålet. Han er ikke klar over, om det var NNs private sommerhus. NN noterede aflæsning af el- og vandforbruget på lejekontrakten ved hans ind- og udflytning af sommerhuset.

FV har forklaret blandt andet, at han købte sommerhuset af A og NN i juli 2002. Han var i mange år forud herfor kommet i et af nabohusene og huskede sommerhuset som mindre pænt, men da han fik det tilbudt, var det blevet sat i stand. Sommerhuset var tomt og rengjort, da han overtog det.

Procedure

A har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument af 6. september 2007, hvoraf blandt andet fremgår:

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at A har anvendt sommerhuset til privat benyttelse, hvorfor betingelsen for skattefrihed i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, er opfyldt.

As formål med anskaffelsen af sommerhuset har ikke relevans for den skatteretlige bedømmelse af sagen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Vurderingen skal efter bestemmelsen alene baseres på As konkrete faktiske private benyttelse af huset. I modsætning til bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, medfører privat benyttelse af et sommerhus i endog begrænset omfang skattefrihed i henhold til lovens § 8, stk. 2.

A erhvervede sommerhuset sammen med sin ven statsautoriseret ejendomsmægler NN. At han blev næringsbeskattet ved salget af sommerhuset har ingen afsmittende effekt på A og har ingen bevismæssig betydning i sagen.

Elforbruget, i perioderne hvor huset ikke var lejet ud, dokumenterer As private anvendelse af huset. A har indtægtsført lejeindtægterne i henhold til reglerne i ligningslovens § 15 O, som angår udlejning af sommerhuse, hvor udlejning alene sker en del af året. A har endvidere betalt ejendomsværdiskat af sommerhuset i hele ejerperioden. Disse forhold underbygger As anvendelse af sommerhuset. Endelig har A anvendt huset privat til blandt andet middagsselskaber med familie og bekendte.

De afgivne vidneforklaringer bestyrker, at sommerhuset har været anvendt til privat formål i en del af As ejerperiode.

Det gøres således gældende, at A har dokumenteret en privat anvendelse af sommerhuset, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, hvorfor fortjenesten er skattefri indkomst for A.

Skatteministeriet har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument af 6. september 2007, hvoraf blandt andet fremgår:

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at A ikke har bevist, at betingelsen for skattefritagelse i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, er opfyldt. A har således ikke dokumenteret, at ejendommen er benyttet til privat formål i lovens forstand.

Privat benyttelse har ikke været formålet ved As erhvervelse af sommerhuset, og sædvanlig anvendelse til privat sommerhus kan heller ikke antages at have fundet sted.

Anvendelse af den særlige regel om skattefrihed i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, forudsætter, at der føres bevis for, at sommerhuset reelt er taget i brug til private formål. Under de særlige omstændigheder, der foreligger i denne sag, er beviskravene særlig strenge. I den forbindelse skal følgende bevismomenter fremhæves: A har erhvervet sommerhuset som investering i lige sameje med en ejendomsmægler, som erhvervsmæssigt handler med fast ejendom, og som da også er blevet næringsbeskattet af sin del af avancen. Sommerhuset blev ganske kort tid efter erhvervelsen langtidsudlejet ved en tidsubegrænset lejekontrakt. Lejeren fik folkeregisteradresse på ejendommen. Ved lejemålets ophør indgik A på ny en tidsubegrænset lejekontrakt vedrørende ejendommen, hvilken lejekontrakt varede helt frem til det tidspunkt, hvor A solgte ejendommen, og denne lejer fik ligeledes folkeregisteradresse på ejendommen.

De af A tilvejebragte oplysninger om forbrug af henholdsvis el og vand udgør ikke bevis for hendes postulater om, at sommerhuset er taget i brug til sædvanlig privat benyttelse i de meget korte perioder, hvor huset har stået tomt.

A har ikke i øvrigt tilvejebragt oplysninger, der dokumenterer, at sommerhuset reelt har været benyttet til private formål. I den forbindelse bemærkes det særligt, at det forhold, at A i de ganske korte perioder, hvor sommerhuset ikke har været udlejet, eventuelt måtte have afholdt et eller flere middagsarrangementer i sommerhuset, ikke i sig selv kan føre til, at sommerhuset kan afstås skattefrit i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Rettens begrundelse og resultat

A erhvervede med overtagelse den 15. august 2000 sommerhuset i lige sameje med NN, der er statsautoriseret ejendomsmægler. Sommerhuset er beliggende omkring 8 km fra As bopæl og 1 km fra NNs bopæl. De lejede sommerhuset ud fra den 1. januar 2001. Lejemålet, der var tidsubegrænset, ophørte den 31. december 2001. Sommerhuset blev på ny udlejet fra den 1. april 2002. Dette lejemål, der også var tidsubegrænset, ophørte den 1. juli 2002. Lejerne i begge udlejningsperioder fik folkeregisteradresse på ejendommen. A og NN solgte sommerhuset den 10. juli 2002. Det er ubestridt, at NN med rette er blevet næringsbeskattet af sin fortjeneste ved salget af sommerhuset. Landsretten finder, at oplysningerne om forbrug af el og vand ikke giver et entydigt billede af As og hendes husstands anvendelse af sommerhuset i de perioder, hvor sommerhuset ikke var udlejet.

Under disse omstændigheder finder landsretten uanset de afgivne forklaringer, at A ikke har godtgjort, at hun eller hendes husstand reelt har benyttet sommerhuset til privat formål, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. At A har indtægtsført lejeindtægterne fra udlejning af sommerhuset i henhold til ligningslovens § 15 O og betalt ejendomsværdiskat vedrørende sommerhuset i hele ejerperioden kan ikke føre til en anden vurdering.

Som følge af det anførte frifindes Skatteministeriet.

Under hensyn til sagens udfald, værdi og omfang skal A betale Skatteministeriet 22.000 kr. i sagsomkostninger til dækning af udgifter til advokatbistand og udlæg til vidner.

T h i k e n d e s f o r r e t

Skatteministeriet frifindes.

I sagsomkostninger skal A inden 14 dage betale 22.000 kr. til Skatteministeriet.