Dokumentets metadata

Salg i ekspropriationssituation

Skatterådet fandt, at betingelserne for skattefritagelse efter § 11, 2. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven var opfyldt ved frivillig aftale om overdragelse af en ejendom til et udviklingsselskab, som kommunen var medejer af.

Vil fortjeneste ved afståelse af ejendommene, matr.nr. y, z og u, være skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt.?

Svar

Ja, se indstilling og begrundelse.

Spørger påtænker at sælge følgende jordarealer: matr.nr. y, z og u, beliggende ...

Arealerne skal overføres til købers, T A/S's ejendom matr. nr. A. Afståelsen sker ved arealoverførsel.

De overførte arealer skal anvendes til golfbane i P-projektet.

Køberen, T A/S, er etableret af den tidligere P Kommune og D den ... marts 2005. Selskabet fik til formål at medvirke til gennemførelsen af helhedsplanen for P. Helhedsplanen omhandler tilvejebringelse af byggemodne grunde til opførelse af erhvervs- og boligbyggeri over de kommende 20 år samt tilvejebringelse af arealer til områdets forsyning med fritids- og idrætsfaciliteter, herunder eventuelt en golfbane.

Den tidligere P Kommune deltager således finansielt og ledelsesmæssigt i selskabet. Kommunen ejer halvdelen af selskabet, og har en ud af tre pladser i bestyrelsen. Kommunen tegnede sin del af selskabets aktiekapital med et jordstykke som apportindskud, mens D tegnede aktier ved kontantindskud.

Der er fastsat aktionæroverenskomst og vedtægter for selskabet, der sætter begrænsninger for selskabets aktiviteter. Aktionæroverenskomsten, der går forud for vedtægter og aktieselskabslovgivning, indeholder bl.a. regler for overgang af aktier og for aktiernes overdragelighed.

Det tidligere Statsamt, der havde det kommunale tilsyn med P Kommune udtalte på baggrund af en vurdering af selskabets vedtægter og aktionæroverenskomst sammenholdt med gældende lovgivning og kommunalfuldmagten, at kommunens deltagelse i udviklingsselskabet ikke var i strid med gældende ret, herunder de kommunale tilsynsmyndigheders praksis.

Det omhandlede jordareal, som spørger overvejer at sælge, er beliggende i en del af det område, som indgår i P-projektet. For det område, som arealet er beliggende i, gælder lokalplan X.

Lokalplan X, der blev vedtaget den 25. april 2006 og trådte i kraft den 10. maj 2006, omfatter et område, der skal anvendes til fritidsformål, herunder til golfbane.

Det fremgår af en udskrift af beslutningsprotokollen for det daværende Økonomiudvalg i P Kommune for mødet den 19. juni 2006, at Økonomiudvalget på baggrund af en orientering om status for jordkøbsdispositionerne i selskabet, særligt de landbrugsarealer, der er nødvendige for gennemførelse af golfbaneprojektet, tilkendegav, at der kunne arbejdes videre med en proces, der kan føre til ekspropriation. Beslutningen vedrørte landbrugsarealer der tilhørte 4 navngivne lodsejere.

På Byrådets møde den 27. juni 2006, "T A/S - orientering om jordkøb", orienterede Borgmesteren ifølge en udskrift af beslutningsprotokollen om Økonomiudvalgets beslutning på mødet den 19. juni 2006. Det omhandlede areal fra spørgers ejendom, i alt ca. b ha, er omtalt i forbindelse hermed. Byrådet tog orienteringen til efterretning.

Repræsentanten har oplyst, at T A/S over for spørger har tilkendegivet, at jordarealet vil blive eksproprieret af kommunen, hvis spørger ikke indgår frivillig aftale med selskabet om overdragelse af det pågældende areal.

Efterfølgende blev der opnået enighed mellem spørger og T A/S om pris og vilkår for overtagelse af spørgers jordarealer. En forudsætning for handlen var dog, at T A/S også opnåede enighed med de 3 andre lodsejere om overtagelse af deres ejendom.

Parterne har herefter den 25. august 2006 indgået en skriftlig betinget købsaftale om overdragelse af arealerne.

Efter købsaftalen skal spørger som led i handlen have overdraget f ha, som køber dog først skal have erhvervet fra ejendommen tilhørende M.

Aftalen er derfor betinget af, at køber også erhverver de nævnte f ha fra M. Herudover har sælger betinget sig, at handlen med køber kan ske på ekspropriationslignende vilkår.

Repræsentanten har oplyst, at T A/S har erhvervet de f ha fra M i 2007.

Der foreligger nu udkast til skøde om overdragelse af spørgers arealer. Skødet er endnu ikke underskrevet af køber. Købesummen er fastsat til ... kr.

Det er repræsentantens opfattelse, at den avance, der opnås ved salget vil være skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., jf. 1. pkt.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 11

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL). Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. Ligningsvejledningen 2007-3, afsnit E.J.2.8 .

Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom (et jordareal) er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, er at følgende formelle krav er opfyldt på aftaletidspunktet:

- at der på aftaletidspunktet er formel hjemmel i lovgivningen til at foretage ekspropriation af ejendommen til det pågældende formål.

- at det på aftaletidspunktet må kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

I det følgende vil det blive vurderet, om de angivne betingelser kan anses for opfyldt på aftaletidspunktet.

Ad aftaletidspunktet

Når en ejendomsoverdragelse sker ved salg, er udgangspunktet, at afståelsen skattemæssigt anses for sket på det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse. I de fleste tilfælde oprettes der ved aftalens indgåelse en købsaftale underskrevet af parterne, og datoen for denne vil i reglen være afgørende, jf. Ligningsvejledningen 2007-3, afsnit E.J.2.1.3.1 .

Hvis der imidlertid til aftalen om overdragelse af ejendommen er knyttet betingelser, der har en sådan karakter, at der hersker reel usikkerhed om, hvorvidt aftalen bliver gennemført, og disse betingelser således ikke beror på parterne selv eller er af formel karakter, udskydes beskatningstidspunktet for overdragelsen, indtil betingelserne er opfyldt, jf. Ligningsvejledningen 2007-3, afsnit E.A.3.2 .

Efter SKAT's opfattelse beror det på en konkret vurdering i den enkelte situation, om der er tale om betingelser, der har en sådan karakter, at de udskyder det skattemæssige tidspunkt for overdragelse af ejendommen.

I nærværende sag er købsaftalen fra begge parters side betinget af, at køberen T A/S først erhverver jordarealet på f ha fra 3. mand, som indgår som en del af handlen med spørger. Fra spørgers (sælgers) side er salget endvidere betinget af, at handlen sker på "ekspropriationslignende vilkår", således at fortjenesten er skattefri.

På baggrund af den første betingelse finder SKAT, at aftaletidspunktet i nærværende sag må anses for udskudt indtil det tidspunkt, hvor T A/S erhvervede de f ha jord fra 3. mand, der indgik som en del af handlen med spørger.

For så vidt angår betingelsen om "ekspropriationslignende vilkår", er det SKATs opfattelse, at det forhold, at der i en købsaftale er angivet, at aftalen er indgået på "ekspropriationslignende vilkår" ikke udsætter det skattemæssige aftaletidspunkt. Derimod kan en sådan formulering i den konkrete sag fortolkes som et skatteforbehold omfattet af hjemlen i skatteforvaltningslovens § 28.

På baggrund af de foreliggende oplysninger om T A/S's erhvervelse af de f ha fra 3. mand, er det SKATs opfattelse, at aftalen i nærværende sag er indgået i 2007.

Ad ekspropriationshjemmel på aftaletidspunktet

Det er oplyst, at hjemlen til at ekspropriere ejendommen findes i planlovens § 47, stk. 1.

Det fremgår af denne bestemmelse, at kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt.

Jordarealet er omfattet af lokalplan X, der blev vedtaget af Byrådet den 25. april 2006. Lokalplanen trådte i kraft ved offentliggørelsen den 10. maj 2006.

Ifølge lokalplanen skal der etableres en golfbane, der skal integreres i hele P området for at sikre en opblødning af grænserne mellem arbejde, bolig og fritidsliv.

På aftaletidspunktet vil der således være hjemmel til at ekspropriere spørgers jordarealer.

Efter SKATs opfattelse er der i den foreliggende sag ikke er tale om, at spørger overdrager sine ejendomme til en privat 3. mand ved en frivillig aftale.

SKAT skal henvise til, at erhververen, udviklingsselskabet T A/S, netop blev stiftet af P Kommune og D med det formål at medvirke til gennemførelsen af helhedsplanen for P.

P Kommune deltager således finansielt og ledelsesmæssigt i selskabet. Kommunen ejer halvdelen af selskabet, og har en ud af tre pladser i bestyrelsen. Kommunen tegnede sin del af selskabets aktiekapital med et jordstykke som apportindskud, mens D tegnede aktier ved kontantindskud.

På baggrund heraf finder SKAT, at der mellem udviklingsselskabet T A/S og kommunen foreligger et så nært samvirke og partnerskab vedrørende det omhandlede projekt, at selskabet i den foreliggende situation må sidestilles med et kommunalt foretagende.

Det er herefter SKATs opfattelse, at der principielt intet er i vejen for, at kommunen overlader det til T A/S at realisere ekspropriationsformålet.

Ad ekspropriationsvilje - og realitet

Det fremgår af beskrivelsen ovenfor, at Byrådet på mødet den 27. juni 2006 blev orienteret om Økonomiudvalgets tilkendegivelse den 19. juni 2006 i anledning af en orientering om status for T A/S's jordkøbsdispositioner specielt i forbindelse med de landbrugsarealer, der ikke var erhvervet, men som var nødvendige for at gennemføre golfbaneprojektet. Det drejede sig bl.a. om spørgers ejendom. Økonomiudvalgets tilkendegivelse om, at der kunne arbejdes videre på opstart af en proces, der kunne føre til ekspropriation, blev taget til efterretning af Byrådet.

Det er SKATs vurdering, at Byrådet med sin tilslutning på mødet den 27. juni 2006 til Økonomiudvalgets indstilling om at arbejde videre med en proces, der kunne føre til ekspropriation, har udvist vilje til i givet falde at ekspropriere spørgers ejendom.

Betingelsen om, at Byrådet på tidspunktet for indgåelse af aftalen har udvist ekspropriationsvilje, er således opfyldt.

SKAT indstiller, at spørgsmålet besvares med et ja, idet betingelserne om såvel hjemmel til at ekspropriere som ekspropriationsvilje er opfyldt på aftaletidspunktet.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet er enig i indstillingen og begrundelsen.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i 5 år fra afgørelsens dato.