Dokumentets metadata

Genanbringelse af ejendomsavance

Skatterådet tager stilling til spørgsmål vedrørende genanbringelse af ejendomsavance.

Spørgsmål 1 a)

Er SKAT enig i, at avancen ved salget af ejendommen E1 i overensstemmelse med EBL § 6 A kan genanbringes ved købet af ejendommen E2?

Spørgsmål 1 b)

Er SKAT enig i, at avancen ved salget af ejendommen E1 i overensstemmelse med EBL § 6 A kan genanbringes ved etablering af lagerbygning på lejet grund i Makedonien?

Svar

Spørgsmål 1 a) Nej, se SKATs indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1 b) Ja, se dog SKATs indstilling og begrundelse

Spørger udlejer lagerlokaler.

Spørger, der er et anpartsselskab, afstod den 1. maj 2007 ejendommen E1. Spørger realiserede i den forbindelse en fortjeneste, hovedsageligt som følge af, at ejendommen overgik til byzone, og at ejendommen efter vedtagelse af en ny lokalplan kunne udstykkes.

Ejendommen bestod af et stuehus på ca. 120 m2, som spørger havde udlejet til beboelse, samt et jordlod på 33.450 m2, der blev bortforpagtet til landbrug.

I henhold til salgsaftalen vil køber nedrive stuehuset, hvorfor dette er overdraget uden sælgergarantier mv.

Efter salget af ejendommen E1 har spørger til hensigt at erhverve en lignende ejendom, E2, bestående af seks selvstændigt udmatrikulerede grunde, hvoraf der på den ene grund er bygget stuehus med tilhørende jord. Fire grunde er ubebyggede og omfatter hver 4.000 m2 jord, mens den sidste grund omfatter ca. 750 m2 privat vej, der tjener de nævnte grunde.

Inden købet af den pågældende ejendom har stuehuset været anvendt til beboelse for sælger. Efter spørgers køb af ejendommen E2, vil ejendommen ikke blive udlejet, men alene forsøgt solgt som ejendomsprojekt.

Anskaffelsessummen for den erhvervede ejendom ønskes i overensstemmelse med genanbringelsesreglerne nedsat med den realiserede fortjeneste fra salget af ejendommen E1. Spørger anmoder derfor skattemyndighederne om at tage stilling til, om fortjenesten ved salget af ejendommen E1 kan genanbringes i ejendommen E2 i overensstemmelse med EBL § 6 A.

Efter salget af ejendommen E1 overvejer spørger at påbegynde aktivitet omkring køb og videresalg af æbler fra Makedonien. Overvejelserne skal ses på baggrund af, at hovedanpartshaveren i selskabet som makedonsk statsborger har gode kontakter til området samt æblernes generelt fine kvalitet.

Såfremt aktiviteten med køb og salg af æbler etableres, er det nødvendigt, at der investeres i lager- og kølefaciliteter i Makedonien, hvor æblerne kan opbevares i en periode inden videresalget.

På grund af de makedonske regler er det ikke muligt for spørger direkte at erhverve en grund i Makedonien, hvorfor selskabet må leje en grund, hvorpå spørger kan opføre de nødvendige lagerlokaler mv. Hensigten er således, at spørger ejer de pågældende bygninger.

For fuldstændighedens skyld oplyses det, at spørger tillige overvejer at stifte et datterselskab som er hjemmehørende i Makedonien, som herefter kan eje grundstykket, hvor lagerbygningen opføres.

Hovedanpartshaveren forbliver fuldt skattepligtig til Danmark.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL).

Efter EBL § 6 A kan en skattepligtig dog i visse tilfælde ved at genanskaffe en ny ejendom i forbindelse med afståelse af en fast ejendom udskyde beskatningen af fortjeneste ved afståelse af en fast ejendom til en senere ejendomsafståelse.

Den skattepligtige kan således vælge mellem at lade sig beskatte ved afståelsen af ejendommen eller at udskyde beskatningen til en senere afståelse ved at modregne fortjenesten i anskaffelsessummen for den nyerhvervede ejendom.

Det er bl.a. en betingelse for anvendelse af reglerne om genanbringelse, at den skattepligtige enten erhverver fast ejendom i samme indkomstår, hvori den skattepligtige afstår fast ejendom, eller erhverver fast ejendom senest i det indkomstår, der følger efter afståelsesåret, eller erhverver fast ejendom i det seneste indkomstår forud for afståelsesåret. Dette følger af EBL § 6 A, stk. 2, nr. 1.

Det er endvidere en betingelse, jf. EBL § 6 A, stk. 2, nr. 2, at den skattepligtige senest for det indkomstår, hvori erhvervelsen finder sted, begærer nedsættelsesreglen anvendt ved indsendelse af rettidig selvangivelse eller, såfremt erhvervelsen af fast ejendom finder sted i det seneste indkomstår forud for afståelsesåret, begærer reglen anvendt senest ved indsendelse af rettidig selvangivelse for afståelsesåret.

Overstiger den opgjorte fortjeneste den kontante anskaffelsessum beskattes den overskydende fortjeneste efter lovens almindelige regler.

Der er ved lov nr. 221 af 31. marts 2004 indsat regler i EBL § 6 A om, at skatten under visse betingelser kan udskydes ved nedsættelse af anskaffelsessummen for udenlandske ejendomme.

Udgangspunktet er herefter at genanbringelsesreglerne tilsvarende finder anvendelse, når der er tale om fast ejendom i udlandet, forudsat at ejendommen anvendes erhvervsmæssigt.

Det fremgår af EBL § 6 A, stk. 1, 4. punktum, at udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom som nævnt i vurderingslovens § 33, stk. 1 og 7, anses ikke i denne forbindelse for erhvervsvirksomhed. Dette betyder, at ejendom der anvendes til andre formål end landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovejendom ikke anses for erhvervsvirksomhed i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.

Det er en betingelse for anvendelse af genanbringelsesreglerne, at spørger i forbindelse med begæring om anvendelse af reglerne afgiver de nødvendige oplysninger om de implicerede ejendomme, således at skattemyndighederne kan konstatere om det formelle og reelle grundlag for genanbringelse efter EBL § 6 A er opfyldt. Det er endvidere altid et krav, at selvangivelsen for det pågældende indkomstår er indgivet rettidigt, jf. fristen i SKL § 4.

Efter SKATs opfattelse, omfatter begrebet "fast ejendom" i ejendomsavancebeskatningslovens forstand såvel bebyggede ejendomme, ubebyggede ejendomme som bygninger på fremmed grund. Skatterådet bekræftede denne opfattelse i SKM2007.329.SR . Genanbringelsesreglerne kan derfor tilsvarende finde anvendelse, når der er tale om bygninger på lejet grund, forudsat at bygningerne anvendes erhvervsmæssigt.

Endelig skal der ved genanbringelse af ejendomsavance være identitet mellem den, der afstår ejendommen og den, der genanbringer ejendomsavancen.

I nærværende bindende svar fremgår det, at stuehuset på ejendommen E1, har været udlejet til beboelse. Det følger af ovenstående, at avance der vedrører ejendom, der har været anvendt erhvervsmæssigt, kan genanbringes. Den del af avancen der vedrører stuehuset, er ikke anvendt erhvervsmæssigt, og den del af avancen, der relaterer sig hertil, er ikke omfattet af EBL § 6 A og kan således ikke kan genanbringes.

Det er endvidere oplyst, at spørger vil genanbringe avancen i en ejendom, som spørger vil forsøge at sælge som ejendomsprojekt. Der er således tale om, at den realiserede ejendomsavance genanbringes i ejendom, der skal videresælges. Ejendommen anvendes således ikke erhvervsmæssigt i selskabets erhvervsvirksomhed, hvilket er en betingelse efter EBL § 6 A, for at genanbringelsesreglerne kan finde anvendelse.

På baggrund heraf indstiller SKAT, at spørgsmål 1 a) om SKAT er enige i, at avancen ved salget af ejendommen E1 i overensstemmelse med EBL § 6 A kan genanbringes ved købet af ejendommen E2, besvares med et nej.

Det fremgår af det oplyste, at spørger vil genanbringe ejendomsavance i køle- og lagerbygninger i Makedonien. Det er SKATs opfattelse, at der kan genanbringes ejendomsavance i køle- og lagerbygninger, selvom disse ligger på en lejet grund. Der foreligger dog ikke oplysninger om erhvervelse af en specifik ejendom i Makedonien, hvorfor der ikke foreligger en konkret genanbringelsessituation. Spørgsmålet besvares derfor generelt.

Spørgsmålet om, hvorvidt betingelserne for genanbringelse er opfyldt, tager SKAT således ikke stilling til på nuværende tidspunkt. Først på det tidspunkt, hvor den skattemæssige disposition skal selvangives, har SKAT mulighed for at tage stilling til, om de pågældende betingelser er opfyldt. Alternativt kan der på ny anmodes om et bindende svar, allerede på det tidspunkt, hvor de pågældende betingelser anses for at være opfyldt.

SKAT indstiller herefter, at spørgsmål 1 b), om SKAT er enige i, at avancen ved salget af ejendommen E1 i overensstemmelse med EBL § 6 A kan genanbringes ved etablering af lagerbygning på lejet grund i Makedonien, besvares med et ja, såfremt betingelserne for genanbringelse i EBL § 6 A i øvrigt er opfyldt.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.

Svaret er bindende i 5 år fra afgørelsens dato.