Dokumentets metadata

Dokumentets dato:07-01-2008
Offentliggjort:01-04-2008
SKM-nr:SKM2008.292.BR
Journalnr.:BS 60/2007
Referencer.:Statsskatteloven
Dokumenttype:Dom

Ejendomssalg - næring - sommerhus - ejendomsmægler

Sagen vedrørte en ejendomsmæglers salg af sit eget sommerhus, som han havde ejet i 9 år. Sommerhuset havde været udlejet i et stort omfang, men også brugt privat. Ejendomsmægleren havde kun i særdeles begrænset omfang formidlet salg af ferieboliger. Retten henså til, at der var tale om et sommerhus, der i ret stort omfang havde været udlejet og til, at der ikke var tale om et hus, der havde tjent til familiens faste bolig, og på den baggrund fandt retten ikke, at sagsøgeren havde ført det fornødne meget sikre bevis for, at erhvervelsen af det omhandlede sommerhus alene var sket i anlægsøjemed og ikke tillige af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste på et senere belejligt tidspunkt. Herefter fik ministeriet medhold i, at salget af sommerhuset var sket som et led i sagsøgerens næringsvirksomhed.

Parter

A
(selv)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/Bodil Søes Petersen)

Afsagt af byretsdommer

Torben Johansen

Under denne ved Vestre Landsret den 28. september 2007 anlagte sag, henvist til byretten ved landsrettens kendelse af 15. januar 2007, hvor dommen i henhold til retsplejelovens § 218 a, stk. 2 affattes uden fuldstændig sagsfremstilling, har sagsøger, A, efter sin endelige påstand påstået sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtet at anerkende, at sagsøgers avance ved salg af ejendommen matr. nr. ..., beliggende ...1 skal beskattes i overensstemmelse med lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom.

Sagsøgte har påstået frifindelse.

Hovedforhandlingen fandt sted den 29. november 2007. Forklaringerne afgivet under hovedforhandlingen er gengivet til retsbogen, hvortil henvises.

Den 6. Juli 2006 afsagde landsskatteretten følgende kendelse

"...

Klagen vedrører bindende ligningssvar om klageren vil blive beskattet som næringsdrivende ved salg af sommerhus.

Landsskatterettens afgørelse

Skatteankenævnet har anset klageren som næringsdrivende ved salg af fritidsejendom beliggende ...1. Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

Sagens oplysninger

Klageren har ved skøde underskrevet den 24. november 1997 erhvervet ejendommen ...1. Ejendommen er vurderet som en fritidsejendom. Klageren er statsautoriseret ejendomsmægler og har drevet virksomhed som ejendomsmægler siden 1989. Klageren har ubestridt været beskattet som næringsdrivende siden 1991.

Klageren har i perioden 2001 til 2004 ejet eller været medejer af 20 ejendomme. Heraf 18 beboelsesejendomme og 2 sommerhuse. Heraf er 12 beboelsesejendomme solgt i perioden. Ejertiden har været fra 14 dage til 11,5 år. 1 sommerhus er solgt i perioden. Ejertiden varede 1 år. Det i sagen omhandlede sommerhus har været udlejet og anvendt privat.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har anset klagerens resultat ved salg af ejendommen ...1 for omfattet af statsskattelovens § 4, idet resultatet anses for omfattet af klageren næringsvirksomhed.

Ved afgørelsen er der lagt vægt på, at der er tale om et sommerhus der ikke er familiens bolig, at sommerhuset er erhvervet efter etablering af næringsvirksomheden, at uanset at sommerhuset har været ejet i en længere periode, har klageren inden for de sidste 4 år solgt ejendomme, som klageren har ejet i mindst lige så lang tid som sommerhuset, at klageren i indkomståret 2004 solgte et andet sommerhus, der må antages at være erhvervet med henblik på videresalg, uanset de oplyste særlige familiemæssige omstændigheder ved erhvervelsen, at det er oplyst, at sommerhuset påtænkes solgt, fordi familien ikke anvender det så meget mere efter børnene er blevet større.

Klagers påstand og argumenter

Klageren har fremsat påstand om, at resultatet af salget af ejendommen ...1 beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Til støtte for den fremsatte påstand, har klageren anført, at sommerhuset er anvendt af klageren og hans familie privat. Sommerhuset har været anvendt i 9 år. Klageren har ikke handlet med sommerhuse. Sommerhuset sælges fordi det ikke anvendes så meget mere af klageren og hans familie.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom erhvervet som led i næring beskattes efter bestemmelserne i statsskattelovens §§ 4 og 5, litra a. Ved næring forstås den varige og mere systematiske virksomhed en skattepligtig udøver som sin hele eller delvise levevej.

Klageren har ikke afkræftet formodningen om, at ejendommen er erhvervet som led i næring. Der er herved lagt vægt på at klageren ubestridt er omfattet af næringsformodningen for så vidt angår beboelsesejendomme og at klageren har været aktør på markedet for fritidsejendomme. Det forhold at ejendommen i perioder har været anvendt privat af klageren og hans familie, kan ikke føre til andet resultat. Ved sagens afgørelse i skatteankenævnet havde klageren ejet ejendommen i knap 8 år. Efter praksis anses en sådan ejertid ikke for at godtgøre, at ejendommen er overgået til at være anlægsformue, jfr. UfR 1967.258H. Endvidere er der henset til at klagerens virksomhed med køb og salg af fast ejendom ikke er ophørt.

Landsskatteretten stadfæster herefter skatteankenævnets afgørelse.

..."

Anbringender

Sagsøgers advokat har i et påstanddokument anført følgende hovedanbringender, der er gentaget og uddybet under hovedforhandlingen:

At

sommerhuset ...1 ikke er erhvervet med videresalg for øje,

at

sommerhuset har været ejet af sagsøgeren i 9 år,

at

sommerhuset har været anvendt af sagsøgeren, således som det er sædvanligt, dels til privat brug og dels til udlejning,

at

sagsøgerens næringsvirksomhed ved salg af egne ejendomme kun har udgjort en mindre del af sagsøgerens samlede erhvervsmæssige aktiviteter,

at

sagsøgeren som ejendomsmægler på intet tidspunkt har formidlet salg af fritidsboliger,

at

overtagelsen af sommerhuset ...2 ikke skete med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg, men for at hjælpe "svigerforældrene" af med dette sommerhus,

at

de faktiske omstændigheder er at ligne med forholdene i U85725H, hvor Højesteret fastslog, at en ejendomsmægler, der var anset for næringsdrivende med hensyn til salg af egne faste ejendomme, ikke skulle næringsbeskattes ved salg af en beboelsesejendom, som ejendomsmægleren sammen med sin familie havde beboet i 5 år, hvor salget var rimeligt motiveret.

Sagsøgtes advokat har i et påstandsdokument anført følgende hovedanbringender, der er gentaget og uddybet under hovedforhandlingen:

At

sagsøgeren ubestridt var næringsdrivende med salg af fast ejendom på tidspunktet for anskaffelsen af ...1, og at han stadig er næringsdrivende,

at

der derfor gælder en stærk forhåndsformodning for, at alle afståelser af fast ejendom er omfattet af næringsskattepligten,

at

sagsøgeren skal føre et meget sikkert bevis for, at erhvervelsen af ...1 alene er sket i anlægsøjemed, således at beskatning skal ske efter ejendomsavancebeskatningslovens regler, jf. eks. SKM2001.563.HR ,

at

sagsøgeren ikke har ført et sådant bevis,

at

næringsskattepligten omfatter alle afståelser af fast ejendom, jfr. hertil UfR 1988,148/3 H og at det således er uden betydning, at sagsøgeren eventuelt kun i mindre omfang har omsat sommerhuse og ferieboliger,

at

sagsøgeren rent faktisk har anskaffet i al fald sommerhuset ...2 med videresalg for øje, og at han har selvangivet avancen herfra som omfattet af næringsvirksomheden,

at

det hertil kommer, at han i 2005 har anskaffet to ferieboliger i Tyrkiet, hvorfor der således i sig selv er grundlag for at anse sagsøgeren for næringsdrivende med salg af fritidsboliger,

at

næringsformodningen ifølge højesteretspraksis kun kan afkræftes, hvis der føres et meget sikkert bevis for at anse erhvervelsen af ejendomme for alene at være sket i anlægsøjemed og ikke tillige af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste ved salg på et senere tidspunkt, jf. bl. a. SKM2003.153.HR ,

at

selv det forhold, at en ejendom har været benyttet som den næringsdrivendes bolig ikke er tilstrækkeligt til at afkræfte næringsformodningen, hvilken formodning også i den situation kun ville kunne afkræftes, hvis der er tale om mange års beboelse og hvis påstanden, om at ejendommen kun er anskaffet i anlægsøjemed støttes af objektivt konstaterbare kendsgerninger,

at

det bestrides at situationen i nærværende sag er sammenlignelig med situationen i den af sagsøgeren påberåbte dom optrykt i UfR 1985, side 725H, der vedrørte en næringsdrivendes salg af en helårsbolig, som han sammen med sin husstand havde beboet i 5 år forud for slaget, og hvor salget ansås for rimeligt motiveret,

at

når der er tale om den næringsdrivendes egen bolig, vil den i ejerperioden ubestrideligt have tjent et udelukkende privat formål, hvilket efter omstændighederne kan gøre det muligt på den baggrund at afkræfte næringsformodningen. Men er der tale om udlejningsejendomme eller som i denne sag et sommerhus, der også udlejes er det kendetegnende, at der i ejerperioden opnås løbende indtægter, som gør det langt mere naturligt, at den næringsdrivende "tager den med ro" og afventer et gunstigt tidspunkt for salg af ejendommen,

at

den væsentlige værdistigning på ejendommen i ejerperioden samt den omstændighed, at anmodningen om bindende ligningssvar netop var sammenfaldende med et væsentligt fald i lejeindtægterne underbygger da også, at det præcis er, hvad der har været tale om i nærværende sag. Netop i 2005, hvor udlejningsindtægterne faldt med ca. 1/3, anmodede sagsøgeren om et bindende ligningssvar om konsekvenserne af et eventuelt salg af sommerhuset

at

sagsøgerens private brug, som således ikke i sig selv kan fritage sagsøgeren for næringsbeskatning er i øvrigt udokumenteret,

at

det bestrides, at de fremlagte oplysninger om elforbrug skulle dokumentere eller sandsynliggøre, at den private brug af sommerhuset har haft et betydeligt omfang. Oplysningerne viser blot, at der utvivlsomt har været et elforbrug i huset, når dette har stået tomt om vinteren,

at

de af sagsøgeren fremlagte oplysninger om omfanget af udlejning for årene 2004 og 2005 er langt mere repræsentative vedrørende 2004 end 2005,

at

sommerhuset i 2004 var udlejet i i alt 232 dage, hvorfor en væsentlig del af de dage - hvor sommerhuset ikke var udlejet - ligger i vinterperioden,

at

det lyset heraf må lægges til grund, at den private brug af sommerhuset har haft et helt underordnet omfang i forhold til udlejningsaktiviteten,

at

det er sagsøgtes opfattelse, at de fremlagte oplysninger om udlejning underbygger,

at

udlejningsaktiviteten har haft et sådant omfang, at det ikke er foreneligt med sagsøgerens påstand om, at sommerhuset blev anskaffet med henblik på familliens private brug,

at

sagsøgerens påstand om ejerspærring til egen benyttelse ikke er dokumenteret eller oplyst overhovedet, hvorfor det må lægges til grund, at sagsøgeren og hans husstand alene har haft mulighed for at anvende sommerhuset privat i de tilfældige perioder, hvor det ikke lykkedes Dansommer at udleje sommerhuset.

Retten udtaler

Det er ikke af sagsøger bestridt, at han, der siden omkring 1990 har været stats. aut. ejendomsmægler i ... området, er næringsdrivende vedrørende faste ejendomme.

Sagsøger har som stats. aut. ejendomsmægler handlet mange udlejnings- og enfamilieejendomme, men det må efter bevisførelsen lægges til grund, at sagsøger på grund af gentlemanagrementaftaler indenfor sagsøgers ejendomsmæglerfirma ikke har handlet sommerhuse på ... eller i ... området. Sagsøger har dog efter sin egen forklaring handlet fritidsboliger i et mindre omfang i ... området, ligesom han har handlet det i denne sag omhandlede sommerhus, omsat svigerfars sommerhus, muligt på grund af særlige omstændigheder, og senere erhvervet to ferieboliger i Tyrkiet samt efter salget af det i denne sag omhandlede sommerhus købt en ferielejlighed på .... Henset til at, der i denne sag er tale om et sommerhus, der i et ret stort omfang har været udlejet, og henset til at der ikke er tale om et enfamilieshus, der har tjent til familiens faste bolig, finder retten ikke, at sagsøger ikke har ført det meget sikre bevis for at erhvervelsen af det i sagen omhandlede sommerhus alene er sket i anlægs øjemed og ikke tillige af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste på et senere belejligt tidspunkt. I den forbindelse lægger retten vægt på, at sagsøger, der ved skøde underskrevet den 24. november 1997 i 2005 anmodede om forhåndsbesked vedrørende beskatningen af salget af sommerhuset.

Efter det ovenfor anførte frifinder retten sagsøgte for sagsøgers påstand.

Med sagens omkostninger forholdes, som nedenfor anført.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

I advokatomkostninger betaler sagsøger, A, 25.000,00 kr. til sagsøgte.

De idømte advokatomkostninger betales inden 14 dage.