Dokumentets metadata

Udlejning af hotellejligheder

Skatterådet har svaret, at et selskabs påtænkte aktiviteter med udlejning af hotellejligheder er omfattet af momspligten, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt.Skatterådet fandt, at der er tale om ydelse af midlertidigt logi på kommerciel basis, der er af hotellignende karakter, idet Skatterådet har henset til, at driften, at lejlighederne med tilhørende servicefaciliteter udgør et alternativ til indlogering på hotel, og at driften af lejlighederne og driften af servicefaciliteterne udgør en enhed. Da udlejningen således er momspligtig, kan spørger fradrage den betalte moms af udgifterne til opførelse af ejendommen, jf. momslovens § 37, stk. 1.

1. Hvis man skal drive hotel: Kan man trække momsen på byggeomkostninger fra, hvis man laver en frivillig registrering på selskab/bygning/lejlighed og efterfølgende svarer moms af sine lejeindtægter?
2. Hvis man skal drive hotellejligheder: Kan man trække momsen på byggeomkostninger fra, hvis man laver en frivillig registrering på selskab/bygning/lejlighed og efterfølgende svarer moms af sine lejeindtægter?
3. Hvis man skal drive ferielejlighed: Kan man trække momsen på byggeomkostninger fra, hvis man laver en frivillig registrering på selskab/bygning/lejlighed og efterfølgende svarer moms af sine lejeindtægter?
4. Under hvilken driftsform og status på ejendommen kan man lave denne frivillige registrering? Selskab der ejer hele ejendommen og kører driften, eller?

Ja.

Se besvarelse af spørgsmål 1.

Se besvarelse af spørgsmål 1.

Bortfalder.

Det er oplyst, at spørger påtænker at opføre en ejendom med 35 lejligheder i X City, som spørger har fået X Byråds godkendelse af den 27. juni 2007.

Lejlighederne får status af ejerlejligheder. Videre fremgår det, at spørger har fået tilladelse til at drive ejendommen som hotel/hotellejlighed/ferielejlighed, idet området "X City" er udlagt til "bolig, erhverv og hotel", og at der er behov for hotelværelser/hotellejligheder i X.

Det fremgår af brev af 16. november 2007 fra X Kommune, Planlægning og Miljø, til spørger bl.a., at:

"...

De har nu - på baggrund ar forventede vanskeligheder med at kunne sælge lejlighederne - spurgt, om lejlighederne i en periode vil kunne bruges som hotellejligheder/ferielejligheder. I givet fald vil der ske mindre bygningsmæssige ændringer i kælderen og stueetagen med henblik på at kunne servicere lejlighederne. Der vil også blive etableret et sænket opholdsareal bag ved bygningen. Bygningens samlede omfang vil være uændret.

I den anledning skal vi oplyse, at vi ikke har indvendinger mod, at lejlighederne en periode udlejes som korttidslejemål under følgende forudsætninger:

• Ejendommen (bortset fra stueetagen) indrettes med beboelseslejligheder som godkendt af Byrådet og ikke ned separate hotelværelser.

• Når en lejlighed har været taget i brug til helårsbeboelse, bortfalder retten til at udleje som korttidslejemål. Det er konsekvens at boligreguleringslovens § 48, stk. 1, der siger, at en bolig, der hidtil har været brugt til helårsbeboelse, fortsat skal bruges til helårsbeboelse.

• Ejendommen godkendes som etageboligbyggeri, således at det ikke er nødvendigt, at den senere skal ændre status, når lejlighederne udlejes/sælges til almindelig helårsbeboelse.

Vi går ud fra, at ovenstående imødekommer Deres ønske om brugen af ejendommen indtil videre. I modsat fald er vi naturligvis rede til at drøfte sagen igen."

Spørger har oplyst, at ideen med byggeriet er at etablere faciliteter, hvor personer, der tager ophold i kortere eller længere perioder kan få stillet en fuldt møbleret lejlighed til rådighed på leje basis med mulighed for den pågældende selv at forestå daglige fornødenheder (madlavning, tøjvask m.v.), men også samtidig have adgang til de serviceydelser, som selskabet stiller til rådighed, jf. nedenfor.

Det fremgår af prospekt af byggeriet, at der er tale om en etageejendom, hvor der i stueplan/parterre er reception og lounge. Lejlighederne ligger på de overliggende etager.

Ved leje af de omhandlede lejligheder tilbydes forskellige serviceydelser, hvoraf nogle indgår i prisen, og andre er tilkøb.

Prisen

inkluderer følgende:

• 1 ugentlig rengøring med skift af linned
• Rene håndklæder hver dag efter ønske
• Fri bredbåndsforbindelse
• Adgang til Lounge
• Yderligere tilbydes

  mod særskilt betaling:

• Ekstra rengøringsservice
• Limousine- eller taxaservice
• Et udvalg af velkomstpakker til køleskabet
• Der er mulighed for at bestille køleskabsopfyldning før ankomst, såvel som under opholdet
• Tøjvask og tøjrens
• Morgenmad
• Aftensmad - nemt, sundt og lækkert
• Morgenvækning
• Parkering
• Mobiltelefon udlejning
• Fitness
• Børnepasning (efter aftale)
• Ekstra senge / sovesofa
• Møde- og konferencefaciliteter
• Leje af barnevogn og autostol

Der er tale om lejligheder på henholdsvis 36/41 m² og 47 m² (Penthouse), som er møbleret med dobbeltseng, lænestole og sofabord, arbejdsplads med stol, og spisebord med stole for 2-4 personer, og udstyret med fuldt monteret køkken med køle- og fryseskab, vaskemaskine, tørretumbler og ovn. Der er endvidere strygejern og strygebræt i lejlighederne. Lejlighederne har internetforbindelse, satellit-tv, DVD-afspiller og sikkerhedsskab til værdigenstande mv.

Det er om idégrundlaget for projektet oplyst, at lejlighederne med tilhørende servicefaciliteter skal tjene som alternativ til indlogering på hotel for personer, som tager midlertidigt ophold, typisk i arbejdssammenhænge. Lejlighederne skal udlejes fra "dag til dag", eller for længere perioder til erhvervsvirksomheder, som har medarbejdere m.fl. "udstationeret" i kortere eller længere perioder, herunder i forbindelse med regelmæssige mødeaktiviteter o.lign. i X og omegn, og som derfor har fordel af at råde over overnatningsmuligheder løbende eller ad. hoc. for medarbejdere, som alternativ til ophold på egentlige hoteller.

Spørger oplyser, at der ved leje over længere perioder, er mulighed for at lade spørger varetage udlejning af lejligheden(erne) til anden side, hvis lejligheden(erne) fra tid til anden ikke benyttes af lejer.

Det er spørgers hensigt at udøve aktiviteterne vedrørende opførelse og drift af ejendommen i selskabet Y ApS.

Spørger har fremhævet, at det er vigtigt, at ejendommen - hvis det skulle blive nødvendigt - kan sælges som ejerlejligheder. Det er samtidig afgørende for økonomien i projektet, at spørger kan opnå tilladelse til frivillig momsregistrering på selskabet/ejendommen/lejlighederne og trække momsen på byggeomkostningerne fra.

Det er spørgers opfattelse, at der er tale om udlejning af hotellignende karakter, som er omfattet af momspligten. Spørger er derfor af den opfattelse, at selskabet kan fradrage moms af udgifterne til opførelse af ejendommen til det omhandlede formål.

Ifølge § 37, stk. 1, kan registrerede virksomheder ved opgørelsen af afgiftstilsvaret fradrage momsen af virksomhedens indkøb mv. af varer og ydelser, der udelukkende anvendes til brug for virksomhedens leverancer, som ikke er fritaget for moms efter § 13, herunder leverancer udført i udlandet.

Hvis indkøb også anvendes til andre formål, f.eks. til brug for ikke registreringspligtig virksomhed, er der kun delvis fradragsret efter reglerne i §§ 38-41.

Efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, er udlejning og bortforpagtning af fast ejendom fritaget for moms. Bestemmelsen svarer til Momssystemdirektivets artikel 135, stk. 1, litra l) (tidligere 6. momsdirektivs artikel 13, punkt B, litra b).

Momslovens § 13 har følgende ordlyd:

§ 13. Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:

(...)

8) Administration, udlejning og bortforpagtning af fast ejendom, herunder levering af gas, vand, elektricitet og varme som led i udlejningen eller bortforpagtningen

. Fritagelsen omfatter dog ikke udlejning af værelser i hoteller og lign., udlejning af værelser i virksomheder, der udlejer for kortere tidsrum end 1 måned, udlejning af camping-, parkerings- og reklameplads, samt udlejning af opbevaringsbokse.

(...)

Omfattet af momspligten er herefter udlejning af værelser i hoteller, gæstgiverier, vandrerhjem, moteller og lign, jf. bestemmelsens 2. pkt. Det gælder uanset udlejningens varighed.

Efter bestemmelsen omfatter fritagelsen heller ikke udlejning af værelser i virksomheder, der udlejer for kortere tidsrum end 1 måned.

Afgrænsningen af momsfri og momspligtig udlejning af værelser skal sikre, at der betales moms af al udlejning af værelser i hoteller og lign. Derudover, at der betales moms af anden udlejning af værelser mv. til personer, der tager midlertidigt ophold uden af skifte bopæl, f.eks. ophold under ferie mv., medens der så vidt muligt ikke skal betales moms af udlejning af værelser og lejligheder, der bruges som fast bolig for lejeren.

I SKM2007.723.SR , har Skatterådet afgivet bindende svar om moms i forbindelse med salg af 50-100 ferielejligheder således, at en erhvervsdrivendes udlejning heraf er anset for momspligtig, når udlejningen sker på hotellignende vilkår, og uanset, om ferielejlighederne er tildelt selvstændigt ejerlejlighedsnr.

Det fremgår af forudsætningerne for Skatterådets svar om udlejningen af ferielejlighederne på hotellignende vilkår, at det er lagt til grund, at der ved "hotel-konceptet" er tale om: udleje dag til dag, lejer skal ikke medbringe håndklæder og sengelinned, sengene er redt ved ankomst, der er ikke særskilt betaling for el og vand, det er muligt at købe morgenmad, og der skal ikke betales særskilt for rengøring.

Det fremgår af MV 2008-1, at hoteller, der udlejer nogle af værelserne på langtidskontrakt (egentlig bolig for lejeren), kan ikke fritages for at betale moms af denne udlejning, når virksomheden i øvrigt - evt. kun i en del af året - driver almindelig hotelvirksomhed.

Spørgsmål 1-3

Det er SKATs opfattelse, at udlejningen af de her omhandlede lejligheder under de af spørger oplyste omstændigheder er omfattet af momspligten, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt. Uanset den således afvigende benævnelse af udlejningsaktiviteten, er det SKAT´s opfattelse, at spørgsmål 1, 2 og 3 skal besvares på samme måde.

SKAT lægger vægt på, at der er tale om ydelse af midlertidigt logi på kommerciel basis, der er af hotellignende karakter. Der er herved henset til det oplyste om konceptet for driften, at lejlighederne med tilhørende servicefaciliteter udgør et alternativ til indlogering på hotel, og at driften af lejlighederne og driften af servicefaciliteterne udgør en enhed.

Da udlejningen således er momspligtig, vil spørger kunne fradrage den betalte moms af udgifterne til opførelse af ejendommen, jf. momslovens § 37, stk. 1.

Det indstilles på den baggrund at spørgsmål 1, 2 og 3 besvares med "ja", og idet bemærkes, at allerede fordi udlejningen er undtaget fra momsfritagelsen for udlejning af fast ejendom, vil det ikke være relevant for spørger at anmode om tilladelse til frivillig momsregistrering af erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom, jf. momslovens § 51

SKAT finder at det allerede med henvisning til besvarelsen af spørgsmål 1-3 er ufornødent at Skatterådet besvarer spørgsmålet.

Skatterådet har på mødet den 25. marts 2008 tiltrådt SKATs indstilling med den anførte begrundelse.