Dokumentets metadata

Ejendomsavance - salg konverteringsrettighed - ejerlejlighed - status fra erhverv til beboelse

Sagen drejede sig om, hvorvidt sagsøgeren havde opnået en skattepligtig fortjeneste ved at modtage et vederlag på kr. 200.000,00 i henhold til en konverteringsaftale som indebar, at en af sagsøgeren nyerhvervet ejerlejlighed skulle skifte status fra erhverv til beboelse. Vederlaget blev betalt af et selskab, der opkøbte konverteringsrettigheder.Sagsøgeren gjorde gældende, at han ikke havde haft nogen fortjeneste, da der var lagt kr. 200.000, oven i den pris, han selv skulle betale til sælgeren for lejligheden. Retten fandt det godtgjort på baggrund af forklaringer fra sagsøgeren og en repræsentant fra sælgersiden, at sagsøgeren ikke havde haft nogen skattepligtig fortjeneste ved afståelsen af konverteringsretten, og at forklaringerne blev støttet af indholdet af den kontrakt, der vedrørte afståelsen af konverteringsretten.Skatteministeriet blev herefter dømt til at anerkende, at sagsøgeren ikke havde haft nogen skattepligtig fortjeneste efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Parter

A
(Advokat Nicolai Sørensen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/adv. Fm. Michael de Thurah

Afsagt af byretsdommer

Sv. Aa. Feier

Under denne sag, der er anlagt d. 5 december 2006 ved Østre Landsret og som d. 15. januar 2007 er overført til behandling ved byretten, samt hvor dommen i medfør af retspIejelovens § 218a, stk. 2, er udfærdiget uden fuldstændig sagsfremstilling, har sagsøgeren A påstået sagsøgte Skatteministeriet tilpligtet at anerkende, at sagsøgers kapitalindkomst for indkomståret 2000 nedsættes med 197.000,00 kr.

Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse.

Landsskatteretten har ved kendelse af 6. september 2006 stadfæstet Skatteankenævnets afgørelse, hvorefter sagsøgerens fortjeneste ved salg af erhvervsretten vedrørende ejerlejligheden ... er opgjort til 197.000 kroner i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens regler.

Der er under sagen afgivet forklaring af sagsøgeren og af vidnet NK.

Forklaringerne

A forklarede, at han har drevet advokatforretning siden 1981 primært med erstatningssager. Han kom gennem en anden klient i kontakt med NK. Han førte en voldgiftssag for ham og på et tidspunkt, efter at voldgiftssagen var afsluttet, spurgte NK ham, om han var interesseret i at købe en af nogle restlejligheder, som han havde erhvervet gennem selskabet G1 A/S. NK drev virksomhed i dette selskab sammen med PN. Sagsøgeren ejede ingen andel i selskabet og havde ingen økonomiske interesser i selskabet. Han ophørte med at være advokat både for selskabet og NK efter at dette selskab var oprettet, da PN ikke brød sig om ham. Han havde indtil det kom dertil haft forskelligt andet arbejde for NK i forbindelse med berigtigelse af ejendomshandler.

Sagsøgeren boede til leje, da han fik lejligheden tilbudt og var for så vidt interesseret, men sagde til NK, at han ikke havde penge til det. NK understregede imidlertid, at der var tale om en god forretning og det endte med, at sagsøgerne henvendte sig i banken, som stillede sig velvilligt over for at gennemføre handlen økonomisk for ham.

Det var aftalt, at han skulle betale 1,8 mio. kr. for lejligheden, men på skødet skulle der stå 2 mio. kr. De resterende 200.000 kr. skulle fremkomme ved, at en anden betalte 200.000 kr. for konverteringsretten, da der var tale om en erhvervslejlighed. Den, der skulle betale for konverteringsretten, var et selskab ved navn G2 Erhverv A/S. Han talte ikke selv med dette selskab. Alle forhandlinger blev ført af NK eller PN. Han opfattede sig som en slags mellemmand i foretagendet.

Aftalen med G2 Erhverv A/S var i følge NK på plads inden han underskrev skødet vedrørende ejerlejligheden. Han tør ikke sige, om han ville have købt lejligheden, hvis ikke de 200.000 kr. blev betalt gennem konverteringsaftalen.

Banken var bekendt med, at han fik 200.000 kr. fra G2 Erhverv A/S. Banken blev præsenteret for hele pakkeløsningen, da han henvendte sig første gang i banken vedrørende købet af ejerlejligheden.

Han flyttede først ind senere end det aftalte tidspunkt den 15. maj 2000. Lejligheden havde tidligere været beboet af et bogforlag og der var mange reoler, der skulle fjernes og der skulle herudover foretages en gennemgribende renovering. Der var desuden tale om en bygningsfredet ejendom, hvilket indebar, at der var mange restriktioner for, hvad man kunne foretage sig af ændringer og brug af materialer. Aftalen blev derfor tidsmæssigt rykket til lejligheden var klar. Beløbet på 200.000 kr. blev frigjort til sælger. Beløbet havde været deponeret i hans navn i banken, og han flyttede ind i lejligheden. Det var banken, der overførte pengene, uden at han husker, hvem der gav ordre hertil. Han kom og kommer stadig næsten dagligt i banken. Udover, at overføre pengene til G1 A/S sørgede banken for, at der blev oprettet et realkreditlån med pant i lejligheden. Han havde selv nogle kontanter og lånet var mindre end 1,8 mio. kr.

NK forklarede, at han arbejder i ejendomsbranchen og har gjort det i hele sit liv. Han startede oprindeligt med tillige at være landmand, men han opgav på et tidspunkt selv at arbejde i dette erhverv. I år 2000 arbejdede han fuldtids med ejendomshandler.

Selskabet G1 A/S blev oprettet med henblik på at erhverve ejendommen af samme navn, der ejedes af en ældre dame. Ejendommen var i forvejen opdelt i ejerlejligheder.

Han kan godkende indholdet af den erklæring, der er fremlagt som bilag 10 og som er oplæst for ham under retsmødet, men som han ikke fik lejlighed til at skrive under på det tidspunkt, hvor den er dateret. Han kan til erklæringen i øvrigt tilføje følgende:

G2 Erhverv A/S havde specialiseret sig i at erhverve konverteringsrettigheder. Erhvervsretten til andre lejligheder i ejendommen blev også solgt. Der har ham bekendt ikke været skattemæssige problemer vedrørende overdragelse af konverteringsrettigheder for disse andre lejligheder.

Det var ham, der henvendte sig til sagsøgeren, som han vidste var i en vanskelig boligmæssig situation.

Konverteringen kunne først ske, når lejligheden var beboet af sagsøgeren.

G2 Erhverv A/S var mellemmand til en anden person eller et andet selskab, der ønskede, at få erhvervsret til en anden lejlighed.

Sagsøgeren købte lejligheden for 2 mio. kr. Han betalte selv 1,8 mio. kr. og de resterende 200.000 kr. fremkom ved salget af erhvervsretten. Beløbet, der skal betales for erhvervsretten, bliver normalt deponeret på en konto i køberens navn og bliver frigjort når køberen er flyttet ind og konverteringen kan finde sted.

Han brugte sagsøgeren som advokat i alle juridiske anliggender, men de røg gradvis uklar. Det var navnlig vidnets kompagnon PN, der ikke kunne komme ud af det med sagsøgeren og han var imod, at lejligheden blev overdraget til sagsøgeren, men valgte, at acceptere det i sidste ende.

Sagsøgeren erhvervede erhvervsretten af G1 A/S for 200.000 kr. og det var ham, der videresolgte den til G2 Erhverv A/S for det samme beløb. Forhandlingen vedrørende salget af erhvervsretten fra sagsøgeren til G2 Erhverv A/S blev udelukkende gennemført af selskabet G1 A/S. Det var vidnet, der forestod forhandlingen og den blev godkendt af selskabets direktør PN.

Anbringender

Sagsøgeren har i sit påstandsdokument anført følgende til støtte for sin påstand

"at Sagsøger har betalt kr. 200.000 til G1 A/S for købet af erhvervsretten, og at videresalget af erhvervsretten til kr. 200.000 derfor ikke bevirker nogen gevinst, hverken økonomisk eller skattemæssigt, for sagsøger. Sagsøgers pris for købet af ... blev fastsat til kr. 2.0 mio. Købesummen blev fastsat af begge parter og under hensyn til, at værdien af erhvervsretten i sig selv udgjorde kr. 200.000. G1 A/S var på tidspunktet for salget til sagsøger klar over, at det var nødvendigt for sagsøger at videresælge erhvervsretten, da sagsøger ikke ville kunne bebo lejligheden uden at sælge erhvervsretten. Endvidere var G1 A/S på tidspunktet for salget til sagsøger klar over erhvervsrettens værdi, hvilket ses af, at det var G1 A/S selv, der forestod at forhandle videresalget af erhvervsretten på plads for sagsøger, jf. bilag 3 samtidig med at man fastsatte prisen for salget af lejligheden til sagsøger.

Da G1 A/S ikke selv kunne afstå erhvervsretten skete salget reelt ved, at lejligheden blev solgt til sagsøger for kr. 200.000 mere, end sagsøger ellers ville have givet for denne. Samtidig hermed sørgede sælger for på vegne sagsøger - at videresælge erhvervsretten til G2 Erhverv A/S. Herved opnåede G1 A/S reelt at få vederlaget for erhvervsretten, og dispositionerne havde ingen økonomisk eller skattemæssig konsekvens for sagsøger, idet vederlaget reelt blev betalt af G2 Erhverv A/S, der på daværende tidspunkt drev handel og erhverv med konvertering af lejligheder. Der var således allerede for salget af lejligheden til sagsøger indgået en aftale mellem G1 A/S og G2 Erhverv A/S om, at G2 Erhverv A/S skulle købe erhvervsretten. Således skulle sagsøger alene bruge som mellemmand herfor.

Sagsøger deltog ikke i forhandlingerne herom mellem G1 A/S og G2 Erhverv A/S. Sagsøger ønskede imidlertid at købe lejligheden og kunne alene gøre dette ved at betale kr. 2 mio. til G1 A/S og mod samtidig hermed at indgå aftale med G2 Erhverv A/S om videresalg af erhvervsretten.

G1 A/S ville således ikke sælge til sagsøger, med mindre sagsøger medvirkede til det samtidige køb og videresalg af erhvervsretten, som G1 A/S havde arrangeret. Sagsøger skulle således give kr. 200.000 mere for lejligheden, som sagsøger dog umiddelbart efter købet ville modtage fra G2 Erhverv A/S ifm. videresalget af erhvervsretten.

G1 A/S fastsatte herefter sagsøgers købspris til kr. 2 mio. svarende til en pris for lejligheden på 1.8 mio. kr. og til en pris for erhvervsretten på kr. 200.000, som man på forhånd vidste, at G2 Erhvervs A/S ville købe til denne pris.

Sagsøger har således alene ageret mellemmand for G1 A/S' salg af erhvervsretten til G2 Erhverv A/S.

at	Der har formodningen kraftigt imod sig, at et professionelt erhvervsdrivende ejendomsselskab, der indgår et salg med en uafhængig og ikke-interesseforbunden tredjemand, ikke skulle beregne sig vederlag for afståelsen af en rettighed, som man selv på forhånd havde fastslået værdien af, og som man vidste, at køber ville videresælge øjeblikkeligt.
at	Der er tale om en overdragelse mellem to parter med modsatrettede skattemæssigt og økonomiske interesser.
at	Der ikke har været noget økonomisk eller skattemæssigt incitament hverken for sagsøger eller sagsøgte - til at undlade at lave en fordeling i skødet på købesum for lejlighed, henholdsvis erhvervsret, og at der ikke var noget lovgivningsmæssigt krav om en sådan fordeling.

..."

Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført følgende til støtte for sin frifindelsespåstand:

"Til støtte for påstanden om frifindelse gøres det i første række gældende, at sagsøgeren er skattepligtig af et beløb på kr. 197.000,- i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Det er ubestridt af sagsøgeren, at en fortjeneste ved afståelse af den af sagsøgeren benævnte "erhvervsret" er skattepligtig efter ejendomsavancebeskatningslovens regler, hvorfor der for så vidt angår ejendomsavancebeskatningsloven alene er tvist om opgørelsen af en eventuel fortjeneste.

Uddybende gøres det gældende, at det har formodningen for sig, at den i det endelige skøde anførte købesum på 2,0 mio. kr. for ejendommen ..., svarede til ejendommens markedsmæssige værdi. Når sagsøgeren påstår, at ejendommen kun havde en værdi på 1,8 mio. kr., må sagsøgeren føre bevis herfor. Et sådant bevis er ikke ført.

De foreliggende vurderingsoplysninger underbygger, at ejendommens markedsmæssige værdi var på (mindst) 2,0 mio. kr., og sagsøgeren har ikke godtgjort, at der i beløbet på 2,0 mio. kr. skulle være indeholdt et vederlag for en "erhvervsret".

Dette understøttes også af, at det endelige skøde ikke var betinget af, at G2 Erhverv A/S indvilligede i at betale kr. 200.000,- til sagsøgeren. Det endelige skøde blev underskrevet den 29. marts 2000, og aftalen med G2 Erhverv A/S blev efter det indledningsvis i aftalen anførte først indgået den 31. marts 2000 og endeligt underskrevet den 5. april 2000.

Bevisbyrden for, hvad købssummen for ejendommen ..., dækker over, påhviler sagsøgeren, og sagsøgerens manglende medvirken til at oplyse sagen, herunder den manglende/mangelfulde opfyldelse af sagsøgtes opfordinger, skal komme sagsøgeren bevismæssigt til skade.

I anden række gøres det gældende, at beløbet på kr. 200.000,-, som sagsøgeren har modtaget fra G2 Erhverv A/S er skattepligtig indkomst, jf. statsskattelovens § 4. Sagsøgeren burde derfor have været beskattet af hele vederlaget på kr. 200.000,-. Der nedlægges dog ikke påstand om skærpelse i forhold til Landsskatterettens afgørelse, men alene påstand om frifindelse.

Uddybende gøres det gældende, at sagsøgeren har modtaget et vederlag på kr. 200.000,- fra G2 Erhverv A/S for at medvirke til, at G2 Erhverv A/S kunne opnå tilladelse fra kommunen til at nedlægge en eksisterende helårsbeboelsesejerlejlighed. Det bestrides, at der skulle være tale om salg af en rettighed til G2 Erhverv A/S (af sagsøgeren benævnt "erhvervsret").

Sagsøgerens medvirken har bestået i, at sagsøgeren over for G2 Erhverv A/S i henhold til aftale af 5. april 2000 forpligtede sig til at indgive en bindende og uigenkaldelig byggeansøgning til kommunen om nyindretning af en helårsbeboelse i ..., som erstatningsareal for nedlæggelse af en beboelseslejlighed i en anden ejendom tilhørende G2 Erhverv A/S. Sagsøgeren skulle herudover bekoste nyindretningen samt tilmelde sig folkeregistret på adressen.

Det modtagne beløb er skattepligtigt, jf. statsskattelovens § 4, uanset om prisen for ejendommen ..., måtte være fastsat under hensyntagen hertil, jf. dog nærmere nedenfor.

Endvidere gøres det gældende, at det har formodningen imod sig, at sagsøgeren som mellemmand skulle have medvirket til, at G1 A/S fik mulighed for at opnå en indtægt på kr. 200.000,-, uden at sagsøgeren selv har modtaget et vederlag. Dette vederlag er skattepligtig indkomst, jf. statsskattelovens § 4.

Det bestrides, at der skulle være tale om en skattefri spekulationsforretning, jf. statsskattelovens § 5, litra a."

Rettens begrundelse og resultat

Retten finder som Landsskatteretten at beløbet på 200.000,00 kr. som sagsøgeren har modtaget fra G2 Erhverv A/S skal behandles i medfør af ejendomsavancebeskatningsloven, idet der i sagens oplysninger ikke findes grundlag for at behandle beløbet som skattepligtig indkomst jf. statsskattelovens § 4.

Retten finder på baggrund af sagsøgerens og vidnet NKs forklaringer, der tillige støttes af G2 Erhverv A/S' brev af 3. april 2000 til sagsøgeren (bilag 3), at det må lægges til grund at sagsøgeren har betalt 2 millioner kr. for lejligheden ..., hvoraf 1,8 millioner kr. vedrørte selve lejligheden medens 200.000 kr. vedrørte erhvervsretten. Det bemærkes i forbindelse med vurderingen af NKs vidneforklaring, at vidnets erklæring af 22. februar 2007 må betragtes som en del af hans forklaring idet vidnet i retten har bekræftet indholdet af erklæringen. G2 Erhverv A/S har betalt sagsøgeren det samme for erhvervsretten som han selv har givet, og der foreligger herefter ikke nogen fortjeneste til beskatning. Der afsiges herefter dom i overensstemmelse med sagsøgerens påstand.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet skal overfor sagsøgeren, A anerkende at sagsøgers kapitalindkomst for indkomståret 2000 nedsættes med 197.000 kr.

Sagsøgte betaler inden 14 dage sagsomkostninger til sagsøgeren med 30.000 kroner, hvoraf 2.680 kr. vedrører retsafgift, medens restbeløbet vedrører advokatomkostninger.