Dokumentets metadata

Genanbringelse af ejendomsavance

Skatterådet tager stilling til spørgsmål om opgørelse af ejendomsavance og genanbringelse af ejendomsavance.

Spørgsmål

1. Kan ejendomsavancen og genvundne afskrivninger i forbindelse med salg af ejendommen E1, opgøres til henholdsvis 9.935.133 kr. og 284.051 kr., samt kan fordelingen af salgssummen godkendes?
2. Kan ejendomsavancen ved salg af ejendommen E2 uden bygninger opgøres til en ejendomsavance på 1.177.537 kr.
3. Kan en del af avancen genanbringes i køb af landbrugsjord i Frankrig, og kan købsomkostninger indgå i genanbringelsen?

Svar

1. Ja.
2. Ja.
3. Ja, se dog SKATs indstilling og begrundelse.

Spørger ejede ejendommen E1. Der er tale om en landbrugsejendom med ca. 548.600 m2 jord. Spørger erhvervede ejendommen efter sin far med fuld succession den 31. december 2005.

Spørger ejede endvidere et ubebygget landbrugslod på 98.300 m2 E2. Begge ejendomme er solgt pr. 1. maj 2008.

Spørger ønsker at genanbringe ejendomsavancen i jord i Frankrig. Der er tale om en jordejendom på 87 ha beliggende i Midtfrankrig. Det fremgår af en salgsopstilling fra en dansk ejendomsmægler, at jordejendommen ligger i centrum af "kornkammeret", og at jorden er af god bonitet. Købesummen er 870.000 Euro plus 6,5 % omkostninger.

Det fremgår endvidere af salgsopstillingen, at jorden er bortforpagtet til 150 Euro pr. ha. Derudover er der en forventet jagtleje på ca. 600 kr. pr. ha.

Spørger forbliver fuldt skattepligtig til Danmark.

Spørgsmålet om købesummens fordeling er også på vegne af køber.

Generelt

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL).

Efter EBL § 6 A kan en skattepligtig i visse tilfælde ved at genanskaffe en ny ejendom i forbindelse med afståelse af en fast ejendom udskyde beskatningen af fortjeneste ved afståelse af en fast ejendom til en senere ejendomsafståelse.

Den skattepligtige kan således vælge mellem at lade sig beskatte ved afståelsen af ejendommen eller at udskyde beskatningen til en senere afståelse ved at modregne fortjenesten i anskaffelsessummen for den nyerhvervede ejendom.

Det er bl.a. en betingelse for anvendelse af reglerne om genanbringelse, at den skattepligtige enten erhverver fast ejendom i samme indkomstår, hvori den skattepligtige afstår fast ejendom, eller erhverver fast ejendom senest i det indkomstår, der følger efter afståelsesåret, eller erhverver fast ejendom i det seneste indkomstår forud for afståelsesåret. Dette følger af EBL § 6 A, stk. 2, nr. 1. Fast ejendom i ejendomsavancebeskatningslovens forstand skal forstås som ejendom beliggende i såvel Danmark som i udlandet.

Det er endvidere en betingelse, jf. EBL § 6 A, stk. 2, nr. 2, at den skattepligtige senest for det indkomstår, hvori erhvervelsen finder sted, begærer nedsættelsesreglen anvendt ved indsendelse af rettidig selvangivelse eller, såfremt erhvervelsen af fast ejendom finder sted i det seneste indkomstår forud for afståelsesåret, begærer reglen anvendt senest ved indsendelse af rettidig selvangivelse for afståelsesåret.

Overstiger den opgjorte fortjeneste den kontante anskaffelsessum beskattes den overskydende fortjeneste efter lovens almindelige regler.

Der er ved lov nr. 221 af 31. marts 2004 indsat regler i EBL § 6 A om, at skatten under visse betingelser kan udskydes ved nedsættelse af anskaffelsessummen for udenlandske ejendomme.

Udgangspunktet er at genanbringelsesreglerne tilsvarende finder anvendelse, når der er tale om fast ejendom i udlandet, forudsat at ejendommen anvendes erhvervsmæssigt.

Genanbringelse efter EBL § 6 A skal ske med hele den del af fortjenesten opgjort uden fradrag efter EBL § 6, stk. 2, og 3, der vedrører den erhvervsmæssigt anvendte del af den afståede ejendom. Dette dog højst med et beløb svarende til den del af den kontante anskaffelsessum for den erhvervede ejendom, der vedrører den del, der skal anvendes erhvervsmæssigt. Overstiger den opgjorte fortjeneste den kontante anskaffelsessum, beskattes den overskydende fortjeneste efter lovens almindelige regler.

Den del af den afståede ejendom henholdsvis den erhvervede ejendom, som udgør boligdelen kan ikke anses for at være anvendt erhvervsmæssigt. Den del af fortjenesten, der vedrører boligdelen, kan således ikke genanbringes, og der kan heller ikke ske nedsættelse af den del af anskaffelsessummen, der vedrører boligdelen. Tilsvarende kan der heller ikke ske genanbringelse i anskaffelsessummer for ejendomme, der er omfattet af parcelhusreglen.

Vælger en skattepligtig at udskyde beskatningen af ejendomsavance til en senere afståelse ved at modregne fortjenesten i anskaffelsessummen på en ny ejendom, modregnes fortjenesten i den kontante anskaffelsessum for den nyerhvervede ejendom. Dette fremgår af EBL § 6 A, stk. 1, 7. punktum. Det sker ved, at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet. Handelsomkostninger anses som en del af anskaffelsessummen og indregnes derfor heri. Dette har Skatterådet bekræftet i SKM2007.839.SR .

Konkret

SKAT har gennemgået de fremsendte dokumenter, og har ingen bemærkninger til opgørelsen af avancen, herunder indekseringen.

Forudsat at de oplyste tal er i overensstemmelse med de faktiske tal, indstiller SKAT derfor, at spørgsmål 1) om ejendomsavancen og genvundne afskrivninger i forbindelse med salg af E1, kan opgøres til henholdsvis 9.935.133 kr. og 284.051 kr., samt kan fordelingen af salgssummen godkendes, besvares med et ja.

SKAT har endvidere gennemgået fordelingen af overdragelsessummen, og i forlængelse heraf kan det oplyses, at SKAT ikke har bemærkninger til fordelingen af overdragelsessummen på de enkelte bygninger.

Forudsat at de oplyste tal er i overensstemmelse med de faktiske tal, indstiller SKAT, at spørgsmål 2), om ejendomsavancen ved salg af ejendom uden bygninger E2 kan opgøres til en ejendomsavance på 1.177.537 kr., besvares med et ja.

Det skal bemærkes, at SKAT har ikke foretaget afstemning med købers opgørelse af fordelingen.

Det er oplyst, at spørger påtænker at genanbringe ejendomsavance i en jordejendom i Frankrig. Der er tale om en jordejendom på 87 ha, der er bortforpagtet. Det er SKATs opfattelse, at jordejendommen i Frankrig opfylder kravene om erhvervsmæssig anvendelse.

Som det fremgår ovenfor indgår købsomkostninger som en del af anskaffelsessummen, og der kan således genanbringes ejendomsavance i den del af anskaffelsessummen der udgør købsomkostninger.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmål 3), om en del af avancen kan genanbringes i køb af landbrugsjord i Frankrig, og kan købsomkostninger indgå i genanbringelsen, besvares med et ja, såfremt betingelserne i EBL § 6 A i øvrigt er opfyldt.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.