Dokumentets metadata

Salg i ekspropriationssituation

Skatterådet afviste at avance ved salg af en ejendom kunne blive skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt. Med hensyn til bygningerne på ejendommen var det usikkert, om disse var omfattet af den relevante lokalplan, og dermed ikke klart, hvorvidt betingelsen om, at ekspropriation kun kan ske med lovhjemmel, var opfyldt. Både med hensyn til jordarealerne og bygningerne var kravet om, at ekspropriation ville ske i mangel af frivillig aftale, ikke dokumenteret.

1. Kan spørgeren, hvis der indgås en frivillig aftale med kommune A (nu kommune B), skattefrit sælge ejendommen X efter reglerne om ekspropriation, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11?

2. Kan spørgeren sælge ejendommen X skattefrit efter reglerne om ekspropriation, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11, hvis ejendommen sælges til en privat bygherre, som på salgstidspunktet opfylder betingelserne for gennemførelse af ekspropriation?

3.1. Kan spørgeren, hvis der indgås en frivillig aftale med kommune A (nu kommune B), skattefrit sælge jordarealet til ejendommen X (ca. 25.000 m2) efter reglerne om ekspropriation, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11?

3.2. Kan spørgeren sælge jordarealet til ejendommen X (ca. 25.000 m2) skattefrit efter reglerne om ekspropriation, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11, hvis jordarealet sælges til en privat bygherre, som på salgstidspunktet opfylder betingelserne for gennemførelse af ekspropriation?

1. Nej, jf. SKAT's indstilling og begrundelse.

2. Nej, jf. SKAT's indstilling og begrundelse.

3.1. Nej, jf. SKAT's indstilling og begrundelse.

3.2. Nej, jf. SKAT's indstilling og begrundelse.

Spørgeren og spørgerens ægtefælle ejer og bebor landbrugsejendommen beliggende på X. Spørgeren og spørgerens ægtefælle har hver en ejerandel på 50 pct. Der er tale om en ældre gård bestående af stuehus, driftsbygninger og et jordareal på i alt ca. 28.000 m2, der bortforpagtet og anvendes landbrugsmæssigt.

Ifølge kopi af lokalplan med vedtagelsespåtegning, dateret den xx. april 1996, har Kommunalbestyrelsen i kommune A endeligt vedtaget en lokalplan, der ifølge lokalplanens kortskitser blandt andet omfatter spørgerens ejendom X. Ifølge lokalplanen skal det område, som spørgerens ejendom er beliggende i (lokalplanens delområde B1) anvendes til boligformål. Området er beliggende i byzone.

I lokalplanens kortskitser er selve gården Y, der er beliggende på X, indtegnet som delvis bevaret. Gården indgår i lokalplanens område, men det fremgår udtrykkeligt af lokalplanen, at denne modsat tidligere tilsigter, at gården bevares. Det fremgår endvidere, at Y's bygninger kan tillades anvendt til beboelse eller andre formål, som kommunalbestyrelsen anser rimeligt i kvarteret.

Det er anført i lokalplanen, at der i henhold til § 47 i lov om planlægning kan foretages ekspropriation af privat ejendom eller rettigheder over ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen.

Lokalplanen er nævnt i oversigt over gældende lokalplaner og byplanvedtægter pr. yy. marts 2005, der er offentliggjort på kommune A's hjemmeside på Internettet.

Ifølge anmodningen om bindende svar overvejer spørgeren eventuelt at blive boende på gården Y. Salget af ejendommen kan derfor omfatte enten hele ejendommen inkl. stuehus og driftsbygninger, eller alene jordarealet på ca. 25.000 m2, svarende til det areal, som lokalplanen lægger op til skal anvendes til boligformål.

Uanset om overdragelsen sker til kommunen eller til en privat bygherre, vil aftalen være betinget af, at køberen anvender ejendommen til formål som beskrevet i den gældende lokalplan.

Spørgeren har fremført, at stuehuset og driftsbygningerne vil kunne indgå i boligudbygningen, eventuelt som en form for "forsamlingshus". Alternativt at stuehus og driftsbygninger nedrives, og arealet anvendes til udstykning til boligformål, som opfylder betingelserne beskrevet i gældende lokalplan for området.

Spørgerens repræsentant er senest i brev af 2. december 2006 anmodet om at fremsende dokumentation for, at kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om at ville foretage ekspropriation, såfremt en frivillig salgsaftale ikke kan opnås. Den nævnte dokumentation er ikke modtaget.

Salg af ejendommen er ikke registreret.

Kommune A er fra den 1. januar 2007 en del af Kommune B.

Efter spørgerens opfattelse kan spørgeren skattefrit sælge ejendommen til såvel kommunen som en privat bygherre, uden at spørgeren skal erlægge ejendomsavanceskat, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

Efter spørgerens opfattelse vil spørgeren også skattefrit kunne sælge jordarealet på ca. 25.000 m2 til såvel kommunen som en privat bygherre, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

Spørgeren har blandt andet fremført, at kommunen på aftaletidspunktet har kompetence til at gennemføre ekspropriation, og at der dermed er risiko for ekspropriation.

Spørgeren har endvidere henvist til en række afgørelser om ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

Sagsfremstillingen er den 18. januar 2007 fremsendt til spørgerens repræsentant, der ved telefonsamtale af 1. februar 2007 har oplyst, at han ikke er enig i indstillingen, men at han ikke agter at fremkomme med bemærkninger til sagsfremstillingen.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 11 har følgende ordlyd: "Fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation, medregnes ikke. Det samme gælder fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen. Fortjeneste indvundet ved afhændelse efter § 34 i lov om forurenet jord medregnes heller ikke."

I nærværende sag er der ikke foretaget ekspropriation, og det skal derfor vurderes, om betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. punktum, er opfyldt eller ej.

Ifølge Højesterets dom af 11. august 1995, offentliggjort i Tidsskrift for Skatter og Afgifter 1995 nr. 575, er det en betingelse for anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. punktum, at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået.

Ifølge Skatterådets praksis, offentliggjort i SKM2006.438.SKAT og anført i ligningsvejledningen (2007-1) afsnit E.J.2.8, skal følgende krav derfor være opfyldt, for at overdragelsen af en fast ejendom anses for sket i en ekspropriationslignende situation, omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. punktum:

a. Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.

b. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

Ifølge § 47, stk. 1, i lov om planlægning kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt.

Ifølge § 48, stk. 2, i lov om planlægning kan ejeren af en ejendom - når en lokalplan eller en byplanvedtægt har forbeholdt en del af en ejendom til et offentligt formål og restejendommen ikke kan udnyttes på rimelig måde som selvstændig ejendom - forlange hele ejendommen overtaget af kommunen.

Den af kommunalbestyrelse i kommune A vedtagne og offentliggjorte lokalplan kan ikke gennemføres uden erhvervelse af jordarealet af den omhandlede ejendom.

Lovhjemmel til ekspropriation af jordarealet må således anses at foreligge, og betingelse a. må derfor anses for opfyldt for jordarealets vedkommende, såfremt jordarealet sælges til kommunen.

Det er altid kommunalbestyrelsen, der skal tage stilling til, om der skal gennemføres ekspropriation på grundlag af en lokalplan. Der er imidlertid principielt intet i vejen for, at kommunen overlader det til en privat bygherre at realisere ekspropriationsformålet, forudsat at den påtænkte ekspropriation er nødvendig og proportional til virkeliggørelse af en lokalplan.

I nærværende sag må betingelse a. derfor også anses for opfyldt for jordarealets vedkommende, såfremt jordarealet sælges til en privat bygherre.

Ifølge lokalplanen tilsigter denne, at gården Y bevares, og at bygningerne kan tillades anvendt til beboelse eller andre formål, som kommunalbestyrelsen anser rimeligt i kvarteret. Da der ikke er indsendt dokumentation for, at kommunalbestyrelsen i givet fald vil foretage ekspropriation, jf. nedenfor, og da omfanget af en eventuel ekspropriation derfor ikke kendes, kan det ikke med fornøden sikkerhed fastslås, om betingelse a. også er opfyldt for stuehusets og driftsbygningernes vedkommende.

Der foreligger ikke dokumentation for, at betingelse b. er opfyldt, idet der trods anmodning ikke er indsendt dokumentation for, at kommunalbestyrelsen har besluttet at foretage ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke kan opnås. Spørgeren har oplyst, at der er risiko for ekspropriation, og denne formulering tyder på, at kommunalbestyrelsen ikke har truffet beslutning om ekspropriation.

Under henvisning til, at ekspropriation er et meget alvorligt indgreb, jf. ovenfor, kræves det derfor, for at der kan foreligge en ekspropriationssituation, at kommunalbestyrelsen efter at ekspropriationshjemlen er blevet skabt også har truffet en beslutning om at ville gennemføre en ekspropriation af den pågældende ejendom, hvis frivillig aftale ikke opnås.

Ekspropriationsvilje og -realitet skal være dokumenteret med en udskrift af kommunalbestyrelsens beslutningsprotokol. Beslutningen skal indholdsmæssigt gå ud på, at kommunen straks iværksætter ekspropriation, såfremt frivillig aftale ikke indgås.

Kompetencen kan ikke delegeres fra kommunalbestyrelsen. Folketingets Ombudsmand har tilkendegivet, at et så væsentligt skridt som beslutning om ekspropriation bør træffes af selve kommunalbestyrelsen FOB 72.92 jf. 74.23. Denne henstilling har Indenrigsministeriet gjort til en forskrift SKR nr. 167 af 15. juli 1974, der stadig er gældende.

På baggrund heraf er spørgerens repræsentant blevet opfordret til at fremlægge en udskrift fra kommunalbestyrelsens beslutningsprotokol om, at ejendommen ønskes erhvervet om nødvendigt ved ekspropriation, eller en erklæring fra kommunalbestyrelsen herom. En sådan udskrift eller erklæring foreligger ikke.

SKAT finder derfor ikke, at det er sandsynliggjort, at kommunalbestyrelsen vil foretage ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke kan opnås.

Betingelse b. er derfor ikke opfyldt.

Det bemærkes, at betingelse b. kun ville være opfyldt, såfremt kommunalbestyrelsen allerede på det tidspunkt, hvor der træffes endelig aftale om salg af ejendommen, har truffet beslutning om at foretage ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke kan opnås.

Det indstilles derfor, at salg af den omhandlede ejendom på det foreliggende grundlag ikke kan ske skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

Alle fire spørgsmål indstilles derfor besvaret med "Nej".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltrådte indstillingen.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i 5 år, jf. skatteforvaltningslovens § 25, stk. 1.