Dokumentets metadata

Genanbringelse af ejendomsavance

Skatterådet bekræfter, at fortjeneste ved salg af ejendom i Ukraine kan genanbringes i landbrugsjord eller i opførelse af driftsbygninger på landbrugsjord i Danmark.

Spørgsmål

1. Kan en eventuel fortjeneste opnået ved salg af jord i Ukraine genanbringes i køb af landbrugsjord eller i investering i driftsbygninger på en landbrugsejendom?
2. Kan det i Ukraine erhvervede jord, jf. aftale af 22. januar 2007, overdrages til et af spørger nyoprettet selskab til anskaffelsesprisen, hvis overdragelsen sker senest den 31. december 2008?

Svar

1. Ja.
2. Ja.

Spørger ejer flere landbrugsejendomme i Danmark med et samlet jordtilliggende på ca. 272 ha. Hertil er der yderligere forpagtet ca. 100 ha jord. På bedriften produceres der grise på ca. 860 årssøer, og der produceres ca. 22.000 slagtesvin pr. år.

Ultimo 2006 har spørger investeret ca. kr. 8.000.000 i landbrugsjord i Ukraine. Der er ikke tale om genanbringelse af ejendomsavance.

Spørger overvejer hele sin erhvervsmæssige situation, herunder muligheden for at udvide landbrugsbedriften i Danmark, evt. sælge alt han ejer for at etablere en samlet stor produktion på én ejendom. I den forbindelse ønskes klarlagt, om en evt. fortjeneste ved salg af jorden i Ukraine, vil kunne genanbringes ved investering i landbrugsbedrift i Danmark.

Spørger overvejer ligeledes at indskyde det omtalte areal i Ukraine i et nystiftet selskab, hvor han vil være eneaktionær. Dette svarer til, hvad der i Danmark ville være en skattefri virksomhedsomdannelse. Det ønskes oplyst, om en overførelse af jorden til dette selskab kan godkendes til den af spørger betalte pris ved erhvervelsen, hvis overdragelsen sker inden den 31. december 2008.

Repræsentanten har oplyst, at det ikke har været muligt at få oplysninger om eventuelle prisstigninger på ejendommen i Ukraine.

Generelt

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL).

Efter EBL § 6 A kan en skattepligtig i visse tilfælde ved at genanskaffe en ny ejendom i forbindelse med afståelse af en fast ejendom udskyde beskatningen af fortjeneste ved afståelse af en fast ejendom til en senere ejendomsafståelse.

Den skattepligtige kan således vælge mellem at lade sig beskatte ved afståelsen af ejendommen eller at udskyde beskatningen til en senere afståelse ved at modregne fortjenesten i anskaffelsessummen for den nyerhvervede ejendom.

Det er bl.a. en betingelse for anvendelse af reglerne om genanbringelse, at den skattepligtige enten erhverver fast ejendom i samme indkomstår, hvori den skattepligtige afstår fast ejendom, eller erhverver fast ejendom senest i det indkomstår, der følger efter afståelsesåret, eller erhverver fast ejendom i det seneste indkomstår forud for afståelsesåret. Dette følger af EBL § 6 A, stk. 2, nr. 1. Fast ejendom i ejendomsavancebeskatningslovens forstand skal forstås som ejendom beliggende i såvel Danmark som i udlandet.

Det er endvidere en betingelse, jf. EBL § 6 A, stk. 2, nr. 2, at den skattepligtige senest for det indkomstår, hvori erhvervelsen finder sted, begærer nedsættelsesreglen anvendt ved indsendelse af rettidig selvangivelse eller, såfremt erhvervelsen af fast ejendom finder sted i det seneste indkomstår forud for afståelsesåret, begærer reglen anvendt senest ved indsendelse af rettidig selvangivelse for afståelsesåret.

Overstiger den opgjorte fortjeneste den kontante anskaffelsessum beskattes den overskydende fortjeneste efter lovens almindelige regler.

Dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Ukraine

Det følger af overenskomsten til undgåelse af dobbeltbeskatning mellem Danmark og Ukraine, jf. artikel 13, at fortjeneste ved salg af fast ejendom som omhandlet i overenskomstens artikel 6, kan beskattes i det land, hvor ejendommen er beliggende.

Konkret

Det fremgår af det oplyste, at spørger påtænker at afstå landbrugsjord i Ukraine og anvende fortjeneste ved køb af ejendom i Danmark, der skal anvendes i spørgers landbrugsvirksomhed. Det forudsættes, at ejendommen anvendes erhvervsmæssigt.

Efter dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Ukraine kan Ukraine beskatte avancen ved salg af ejendomme beliggende i Ukraine, men det kan Danmark også, når personen er fuldt skattepligtig til Danmark.

Danmark skal derfor normalt efter dobbeltbeskatningsoverenskomstens artikel 24 give nedslag i den danske indkomstskat af fortjenesten fra ejendomssalget i Ukraine med den tilsvarende skat, der er betalt i Ukraine. Hvis fortjenesten imidlertid genanbringes i en dansk ejendom sker der ingen beskatning af den nævnte fortjeneste i Danmark, men derimod en nedsættelse af anskaffelsessummen for den nyindkøbte ejendom. Der vil derfor ikke være nogen dansk indkomstskat i salgsåret, som spørger kan fratrække den ukrainske skat i.

Der er ikke herved taget stilling til, hvad der senere gælder ved salg af den danske ejendom, som fortjenesten fra salget af den ukrainske ejendom er anbragt i.

Der er ikke noget i dobbeltbeskatningsoverenskomsten, der hindrer, at spørger kan anbringe fortjenesten i en dansk ejendom.

SKAT indstiller herefter, at spørgsmål 1) om en eventuel fortjeneste opnås ved salg af jord i Ukraine kan genanbringes i køb af landbrugsjord eller i investering i driftsbygninger på en landbrugsejendom i Danmark, besvares med et ja.

Spørger påtænker at overdrage den i Ukraine erhvervede ejendom til et nyoprettet selskab og spørger i den forbindelse om dette kan ske til anskaffelsesprisen.

Repræsentanten har ikke kunne fremlægge dokumentation for eventuelle prisstigninger for ejendommen i Ukraine, og SKAT har ingen forudsætninger for at vurdere en eventuel prisudvikling i Ukraine i perioden fra anskaffelse til en eventuel overdragelse. Det er dog SKATs opfattelse, at ejendommen vil kunne overføres til selskabet, såfremt anskaffelsesprisen afspejler handelsprisen.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmål 2), om den i Ukraine erhvervede jord kan overdrages til et af spørger nyoprettet selskab til anskaffelsesprisen, hvis overdragelsen sker senest den 1. oktober 2008, besvares med et ja.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.