Dokumentets metadata

Ejendomsavance - anskaffelsessum - halvdelsregel - anvendelse af § 4

Sagsøgeren solgte i 2001 en landbrugsejendom, som han havde erhvervet i 1970. Ved årsreguleringen pr. 1. januar 1993 var den offentlige ejendomsvurdering blevet fastsat til kr. 1.350.000,-. Ultimo 1993 anmodede sagsøgeren om en vurdering efter vurderingslovens § 4B, som resulterede i en vurdering på kr. 1.900.000,-.Ved opgørelsen af ejendomsavancen ønskede sagsøgeren ejendommens anskaffelsessum opgjort efter den såkaldte halvdelsregel i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2, men sagsøgeren gjorde samtidig gældende, at "ejendomsværdien pr. 1. januar 1993" var fejlagtig og skulle korrigeres i overensstemmelse med den indhentede § 4B-vurdering.Retten fastslog, at der hverken efter ordlyden eller forarbejderne til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2, var mulighed for at korrigere ejendomsværdien pr. 1. januar 1993, såfremt den påstås forkert fastsat eller at anvende § 4B-vurderingen. Retten lagde herved også vægt på, at sagsøgeren ikke havde benyttet sig af de eksisterende muligheder for at påklage ejendomsvurderingen eller for at få foretaget en ny vurdering.

Parter

A
(Advokat Henriette Viskinge Jensen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvoaten v/Per Lunde Nielsen)

Afsagt af byretsdommer

Bente Thanning

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag handler om opgørelse af ejendomsavance ved salg af en landbrugsejendom.

Sagsøgeren, A, har nedlagt påstand om, at sagsøgerens kapitalindkomst for indkomståret 2001 nedsættes med 258.774 kr.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse.

Sagens oplysninger

A købte landbrugsejendommen ..., i 1970, og han solgte ejendommen på i alt 22 ha. i 2001 for en kontantkøbesum på 3.300.000 kr.

Ved årsreguleringen for 1993 blev den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar 1993 fastsat til 1.350.000 kr. A påklagede ikke fastsættelsen. A anmodede den 17. december 1993 om foretagelse af en vurdering efter vurderingslovens § 4B. Der blev anført følgende ved anmodningen:

"Ejendommen er en kvægbrugsejendom med tilknyttet mælkekvote på 220.000 kg, som på nuværende tidspunkt ikke er med i vurderingen pr 1/1-93, værdi heraf 290.000.

Driftsbygningen anses ligeledes for lavt vurderet, idet tekniske værdier pr. 1/1-86 udgjorde 1.326.000 (efter bygning 4 er medtaget) og ved vurdering 1/1-92 kun var vurderet til 560.000. Driftsbygningens værdi bør ansættes i niveau ca. 800.000.

Forventet samlet vurdering kan herefter ansættes til kr. 1.900.000."

Der blev efterfølgende fastsat en vurdering efter § 4B på 1.900.000 kr. Ejendomsvurdering pr. 1. januar 1993 på 1.350.000 kr. svarer til 61.364 kr. pr. ha., og § 4B-vurderingen på 1.900.000 kr. svarer til 86.364 kr. pr. ha. Af statistiske oplysninger for ejendomme beliggende i Skyldkredsen fremgår, at den gennemsnitlige pris pr. ha. ved salg af ejendomme var henholdsvis 61.000 kr. og 68.700 kr. for 2. halvår 1992 og 1. halvår 1993.

A opgjorde ejendomsavancen ved salget af ejendommen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2, den såkaldte halvdelsregel, idet han anvendte § 4B-vurderingen og ikke den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar 1993 ved beregningen.

Sagen har været behandlet i Skatteankenævnet og Landsskatteretten. Landsskatteretten afsagde den 10. oktober 2006 kendelse, hvoraf følgende fremgår af præmisserne:

"Fortjeneste ved salg af fast ejendom opgøres i henhold til de på tidspunktet for indgåelse af endelig, bindende købsaftale gældende regler i ejendomsavancebeskatningsloven som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4, og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2 eller stk. 3, reguleret efter ejendomsavancebeskatningslovens §§ 5 og 5A, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1.

Der er hverken efter ordlyden eller forarbejderne til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, støtte for at antage, at en anden vurdering end vurderingen pr. 1. januar 1993, herunder en korrigeret vurdering ud fra vurderingslovens § 4B, kan anvendes i forbindelse med halvdelsreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2, ligesom der i øvrigt ikke foreligger momenter, som i tilstrækkelig grad understøtter klagerens fortolkning af bestemmelsen.

Idet avanceopgørelsen i øvrigt ikke anses for bestridt, stadfæstes skatteankenævnets afgørelse."

A har under forberedelse fremsat anmodning om, at der indhentes en redegørelse fra SKAT om, hvorvidt ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1993 var korrekt. Byretten afsagde den 8. april 2008 kendelse, hvoraf blandt andet fremgår:

"Det er rettens opfattelse, at opgørelse af ejendomsavancen er et juridisk spørgsmål om, hvorledes de gældende regler skal anvendes, herunder om opgørelsen kan ske med en korrigeret ejendomsværdi pr. 1. januar 1993. Selve ejendomsvurderingen skal ikke prøves under sagen.

Indhentelse af en erklæring fra SKAT om en vurdering, der ikke er til prøvelse, skønnes således at være uden betydning for sagen, jf. retsplejelovens § 341."

A kærede ikke rettens kendelse om afvisning af anmodningen.

Der er ikke afgivet forklaringer under hovedforhandlingen.

Parternes argumenter

Sagsøger [Sagsøgte.red.SKAT] har til støtte for frifndelsespåstanden gjort det gældende, at ejendomsværdien pr. 1. januar 1993, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2, i overensstemmelse med den offentliggjorte ejendomsvurdering (bilag A, side 2, bilag C og bilag 4, side 2) udgør kr. 1.350.000,-. Den skattepligtige avance kan herefter ubestridt opgøres til kr. 910.519,-.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, at anskaffelsessummen (indgangsværdien), når ejendommen er erhvervet før den 19. maj 1993, kan opgøres enten på grundlag af

"...

1. ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct., eller
2. ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. og med tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 1. januar 1996"

I forbindelse med, at avancen ved salg af (visse) faste ejendomme ved lov nr. 427/1993 blev gjort skattepligtig, blev det forudsat, at avance "optjent" frem til lovforslagets fremsættelse den 19. maj 1993 skulle friholdes for beskatning. Det blev derfor bestemt, at den skattepligtige, såfremt den skattepligtige ikke mente, at ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 var udtryk for ejendommens handelsværdi, inden den 31. december 1993 kunne anmode om en fornyet vurdering i medfør af vurderingslovens § 4B.

Er der foretaget en sådan vurdering, kan denne vurdering anvendes som anskaffelsessum, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, 2. pkt.:

"Den skattepligtige kan i stedet for opgørelse af anskaffelsessummen efter 1. pkt. vælge at anvende en ansættelse af værdien af den faste ejendom pr. 1. maj 1993, der er foretaget efter den dagældende bestemmelse i vurderingslovens § 4B".

Ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, indeholder derimod ikke mulighed for at anvende § 4B-vurderingen sammen med "halvdelsreglen" i stk. 3, nr. 2.

Det fremgår udtrykkeligt af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2, at det er "ejendomsværdien pr. 1. januar 1993". der skal anvendes.

Det gøres gældende, at der hverken i ordlyden eller forarbejderne til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2, er støtte for, at der kan anvendes en anden ejendomsværdi pr. 1. januar 1993, end den ved årereguleringen fastsatte og offentliggjorte ejendomsværdi - herunder en korrigeret ejendomsværdi ud fra vurderingslovens § 4B - såfremt anskaffelsessummen ønskes opgjort i overensstemmelse med bestemmelsen. Der er således ikke hjemmel til at fravige den pr. 1. januar 1993 fastsatte ejendomsværdi, heller ikke selv om denne måtte være forkert.

Dette understreges også af, at sagsøgeren ikke har klaget over den almindelige vurdering pr. 1. januar 1992, ligesom sagsøgeren end ikke har gjort forsøg på at få foretaget en vurdering i medfør af vurderingslovens § 4 eller en revision af vurderingen. Den almindelige vurdering pr. 1. januar 1992 ligger dermed fast, og det samme er tilfældet for så vidt angår årsreguleringen - og dermed ejendomsværdien - pr. 1. januar 1993. Den opgjorte ejendomsværdi pr. 1. januar 1993 på kr. 1.350.000,- kan derfor ikke gøres til genstand for prøvelse under nærværende sag.

Ex tuto bestrides det, at ejendomsvurderingen har været fejlbehæftet, jf. herved også de som bilag D og E fremlagte statistiske oplysninger for 2. halvår 1991 og 1. halvår 1992 for Skyldkredsen, hvoraf fremgår, at den gennemsnitlige ejendomspris har været på hhv. kr. 60.960,- og kr. 67.300,- pr. ha. Vurderingen pr. 1. januar 1992 til kr. 1.350.000,svarer til kr. 61.364,- pr. ha, og det skal herved tages i betragtning, at den omtvistede ejendom består af et ældre stuehus og nogle meget gamle driftsbygninger (bortset fra en lade og en stald fra henholdsvis 1976 og 1980).

Ønsker sagsøgeren værdien iht. § 4B-vurderingen lagt til grund ved beregningen af anskaffelsessummen, må sagsøgeren derfor i stedet anvende ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, 2. punktum.

Afslutningsvis bemærkes, at sagsøgeren, som i en årrække har betalt ejendomsskatter m.v. på baggrund af den - ifølge sagsøgeren - fejlagtigt lave ejendomsvurdering, nu ved opgørelsen af avancen vil fragå denne ejendomsvurdering og have lagt en højere - og derfor ved avanceopgørelsen mere gunstig - ejendomsvurdering til grund. På denne baggrund bestrides det, at "... reale hensyn taler til støtte for, at sagsøger er berettiget til at opgøre anskaffelsessummen med udgangspunkt i § 4B-vurderingen kombineret med halvdelsreglen ...".

Sagsøgte [Sagsøger.red.SKAT] har til støtte for den nedlagte påstand overordnet gjort gældende,

...

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen og på den anden side anskaffelsessummen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1.

Såfremt den afståede ejendom er erhvervet før den 19. maj 1993, kan skatteyderen vælge mellem følgende fire værdier som anskaffelsessum:

1. Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med tillæg på 10 pct.
2. Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. og med tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 1. januar 1996 (halvdelsreglen).
3. En § 4B-vurdering, hvis en sådan er foretaget.
4. Den faktiske kontantomregnede anskaffelsessum pristalsreguleret efter § 4 A med tillæg af vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der er afholdt inden den 1. januar 1993, hvis denne værdi er højere end værdien opgjort efter pkt. 1, 2 eller 3.

I nærværende sag er der som anført ovenfor fastsat en ejendomsværdi pr. 1. januar 1993 på kr. 1.350.000. Denne vurdering er imidlertid fejlbehæftet, hvorfor det gøres gældende, at denne ikke kan anvendes ved opgørelsen af sagsøgers anskaffelsessum for landbrugsejendommen.

Den i december 1993 foretagne vurdering af ejendommen efter vurderingslovens § 4B giver et retvisende billede af ejendommens vurderingsmæssige værdi i 1993. Som følge heraf gøres det gældende, at den indhentede § 4B-vurdering bør anvendes som et alternativ til den ansatte ejendomsværdi pr. 1. januar 1993. Sagsøger var da også af den opfattelse at ved at anmode om en ny 4B-vurdering ville han få korrigeret den for lave værdiansættelse i ejendomsvurdering pr. 1. januar 1993. Sagsøger var derfor ikke opmærksom på, at ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1993 skulle have været påklaget i stedet for, at han anmodede om en § 4B-vurdering.

Det gøres således gældende, at sagsøger er berettiget til at opgøre anskaffelsessummen med udgangspunkt i den korrekte § 4-vurdering, som er baseret på § 4B-vurderingen, kombineret med halvdelsreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2.

Landsskatteretten har ved afgørelsen af sagen lagt til grund, at alene ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 kan kombineres med halvdelsreglen, jf. ordlyden af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2.

Hertil bemærkes, at den nævnte kombination forudsætter, at den ansatte ejendomsværdi pr. 1. januar 1993 er korrekt, hvilket ikke er tilfældet i nærværende sag.

Det forhold, at myndighederne har begået en fejl ved fastsættelsen af ejendomsværdien pr. 19. maj 1993 bør ikke komme sagsøger til skade. Tværtimod bør man forsøge at rette op på den af myndighederne begåede fejl på bedst mulig måde, hvilket kan lade sig gøre i nærværende sag, hvor der er en 4B-vurdering at henholde sig til. Der er således mulighed for at opgøre sagsøgers anskaffelsessum efter bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2, ved at tillade fastsættelse af en korrigeret ejendomsværdi baseret på § 4B-vurderingen. Det gøres gældende, at denne mulighed ikke skal afskæres sagsøger som følge af myndighedernes fejlagtige fastsættelse af ejendomsværdien pr. 1. januar 1993.

Sammenfattende gøres det gældende, at reale hensyn taler til støtte for, at sagsøger er berettiget til at opgøre anskaffelsessummen med udgangspunkt i § 4B-vurderingen kombineret med halvdelsreglen, idet en sådan opgørelse af anskaffelsessummen vil ramme det i loven fastsatte resultat bedst muligt.

Rettens begrundelse og afgørelse

Ved lov nr. 427 af 25. juni 1993 blev der i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, fastsat 3 beregningsmodeller for fastsættelse af anskaffelsessummen for en ejendom erhvervet før den 19. maj 1993, således at der ikke ville ske beskatning af ejendommens værdi forud for denne dato.

Det lægges til grund, at A ikke benyttede sig af eksisterende muligheder for at påklage ejendomsvurderingen eller få foretaget en ny vurdering pr. 1. januar 1993. A benyttede sig af muligheden for at få foretaget en § 4B vurdering, således som der blev givet mulighed for ved lov nr. 427 af 25. juni 1993.

Ved lov nr. 440 af 10. juni 1997 blev den såkaldte halvdelsregel vedtaget. Det fremgår af ordlyden, at ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 skal anvendes ved beregningen af anskaffelsessummen ved brug af denne opgørelsesmetode. Der er hverken efter ordlyden eller forarbejderne mulighed for at korrigere ejendomsværdien pr. 1. januar 1993, såfremt den menes forkert fastsat, eller at anvende § 4B vurderingen.

Herefter og af de grunde, der er anført i Landsskatterettens kendelsen af 10. oktober 2006, frifindes Skatteministeriet.

På baggrund af sagens værdi fastsættes sagsomkostningerne til 30.000 kr.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, A, skal i sagsomkostninger til Skatteministeriet betale 30.000 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.